martes, 10 de febrero de 2015

Créditos Hipotecarios 2015

Hacen falta ingresos de $ 93.000 para tomar un crédito hipotecario
El difícil acceso a la vivienda propia.
Es lo que debe ganar por mes una pareja de profesionales para comprar un departamento de 70 m²

Para comprar con un crédito hipotecario un departamento usado de 70 metros cuadrados ubicado en la Ciudad de Buenos Aires, cuyo valor de mercado ronda los 2,1 millón de pesos, una pareja de profesionales debería demostrar ingresos por casi 100.000 pesos mensuales. El cálculo surge de un estudio realizado por la dirección de estadísticas del gobierno porteño, denominado "Indicador de accesibilidad al crédito hipotecario".Para entender las conclusiones del informe, hay que tener en cuenta las variables que intervinieron para elaborarlo:-Se tomó como base un departamento "promedio", usado, de tres ambientes distribuidos en 70 metros cuadrados;- Un valor de mercado de 2,1 millón de pesos (156.000 dólares según cotización blue, a razón de 2.167 dólares el metro);- Un crédito hipotecario en pesos a 20 años de plazo y a las tasas actuales según datos del BCRA, por un monto equivalente al 75% del valor del departamento;- Al combinar esas variables, el informe concluye que el valor de la cuota será de unos 28.800 pesos.- Las condiciones de los créditos exigen, habitualmente, que la cuota resultante equivalga a no más del 30% de los ingresos demostrables de los tomadores del crédito.-
De esa relación cuota-ingreso surge que la pareja de profesionales del ejemplo debería demostrar ingresos por $ 93.400 mensuales.- El informe destaca que, según datos de la Encuesta Anual de Hogares (EAH) que realiza el gobierno porteño, esa pareja de profesionales gana hoy en realidad, 28.787 pesos.- Dados esos ingresos, la pareja de profesionales puede pagar solo ($8.636) el 30,8% de la cuota del crédito del ejemplo. De ahí surge que el "índice de accesibilidad al crédito hipotecario" está hoy en los 30,8 puntos. Para comprender lo que significa el nivel actual de ese índice, hay que destacar que si el índice es 100, refleja que con solo el 30% de los ingresos de esa pareja de profesionales, se cubre totalmente la cuota del crédito. El índice está en uno de los niveles más bajos de la serie. En octubre de 2007 marcaba 83,6 puntos. Y en octubre de 2011, justo antes de que arrancara el cepo cambiario, estaba en 70,6 puntos. El informe señala que "cuanto más lejano a 100 es el índice (y por debajo de 100), más difícil le resultaría a esa pareja tipo acceder al crédito hipotecario. En este sentido, eventuales aumentos en el valor promedio de las propiedades y/o del dólar tienden a alejar a las parejas del crédito hipotecario, al tiempo que aumentos en los salarios y/o bajas en las tasas de interés del mercado, los acercan".Agrega que "entre octubre de 2007 y enero de 2012, el deterioro fue empujado principalmente por el aumento en pesos del valor de la propiedad (efecto tipo de cambio, más aumento del precio en dólares del metro cuadrado). Y a partir de abril de 2012, se agrega la aceleración en el aumento del tipo de cambio -el cual no es compensado por el incremento salarial- y un importante aumento de la tasa de interés promedio para los créditos hipotecarios".Esto explica, entre otras cosas, por qué el crédito hipotecario está virtualmente desaparecido de las líneas de negocios de los bancos. Argentina tiene un stock de créditos para compra de inmuebles que equivale apenas al 1% del PBI, cuando a fines de los 90 alcanzaba el 6%. La relación de créditos/PBI es en la Argentina una de las más bajas entre el conjunto de países en vías de desarrollo. El desplome del índice de accesibilidad incorpora un dato más a la deprimente situación del mercado de la vivienda, reflejado por el último informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires: 2014 fue el peor año desde 1980 en cuanto a cantidad de escrituras elaboradas.
Fuente: Clarín.com Por Gustavo Bazzan

viernes, 17 de octubre de 2014

El valor de metro cuadrado y el tipo de cambio

Como impactaron las medidas económicas en el precio de los activos inmobiliarios según los diferentes periodos políticos del país
La Argentina tiene una historia muy accidentada en los valores de sus activos en general y sobre todo los inmobiliarios. La pregunta sobre si es el momento de comprar o vender es casi cotidiana. Es que las diferencias patrimoniales que se pueden generar en los diferentes momentos con los actos de compra o venta son mucho más significantes para la argentina que para países con políticas económicas más estables.
Eso queda en la memoria colectiva y ya es una cultura del mercado inmobiliario argentino. Existe infinidad de historias y anécdotas del que “compró en 2002” o más lejos en el tiempo, el que “vendió en la época de Martínez Hoz”… Más difícil es escuchar, salvo en conversaciones mas intimas y en tono de confesión a los que hicieron la operación inversa en esos dos momentos en el tiempo.
La razón de esto, y conocida por todo, son los bruscos cambios de la política económica. Desde el fin de los ’70 el Estado Argentino no adopta, según las épocas, desmesuradas políticas de expansión del gasto público y el consumo, que al final del ciclo derivan en inflación, escasez de divisas y baja inversión en bienes durables. Cuando ese modelo se agota se aplican también desmesuradas políticas para contrarrestar los males anteriores con el objetivo de bajar la inflación e impulsar la inversión de largo plazo.
El TCR (tipo de cambio real) podríamos decir que es un síntoma de la política económica. Las etapas de impulso al consumo van acompañadas en su primera fase de un TCR alto que luego se diluye con la inflación. A su vez las políticas de control de la inflación e impulso a la inversión coinciden con un TCR bajo que en la fase final de estos ciclos se devalúa para generar competitividad.
Como se ve en el grafico de TCR en argentina con Estados Unidos (país emisor del dólar), desde 1980 existen cuatro periodos definidos. La última etapa de los 80 con un TCR alto, los años 90 con un TCR bajo y la etapa que inicia en 2002 con un TCR alto que va gradualmente bajando hasta 2012.
El final de la “tablita” fue un periodo de sobrevaloración del peso con TCR muy bajo y las propiedades tocaron un pico de precios de 1300 dólares el m² que no fue superado hasta 2007. Durante los años 80 un TCR muy alto iba acompañado por un valor bajo de 400 dólares/m² para las propiedades. Eso se invierte en los años 90 con un TCR bajo y valores del m2 que convergieron a 1100 dólares. Es notable ver que el impacto de la recesión 1998-2001 fue de solo un 10% y la corrección fuerte vino con la mega devaluación de 2002. Asimismo la relación inversa vuelve a corroborarse en la última década 2002-2012; a medida que baja el TCR va subiendo el valor del m² de las propiedades.
Esta observación deja ver la fuerte influencia que tiene el tipo de cambio real en el valor de las propiedades, y por eso es muy relevante conocer qué tipo de políticas económicas se aplicarán a partir de 2016. La alta inflación actual hace probable que se impulsen políticas que pongan el acento en bajar la inflación y promuevan la entrada de capitales. Esto llevaría el TCR a un nivel más bajo similar a los procesos que vivieron Brasil, Paraguay y Uruguay en los últimos años e impulsaría el valor en dólares de las propiedades en Argentina.
La cuestión es el cuándo y el cuánto; entre los economistas existen posiciones más “gradualistas” que favorecen experiencias de reducción de la inflación como la de Chile, y aquellos que defienden las políticas de “shock” más parecidas a la de los años 90. De cómo se sale de este debate dependerá el timing de cuándo y cuánto de recuperará.

Por Esteban Zorraquín
El autor es economista.
Fuente: La Nación –Sábado 11 de Octubre 2014

jueves, 2 de octubre de 2014

Vigencia para la Exteriorización Voluntaria de Moneda Extranjera - CEDIN

CEDIN: Se Prorroga hasta fin de 2014 la Vigencia para la Exteriorización Voluntaria de Moneda Extranjera.
A través de Decreto Presidencial 1705/2014, publicado en Boletín Oficial del martes 1 de Octubre, se dispuso prorrogar por un lapso de Tres (3) meses calendario, a partir del 1º de octubre, los plazos previstos en la Ley 26.860, de Exteriorización Voluntaria de la Tenencia de Moneda Extranjera en el País y en el Exterior.
Es dable destacar que la información fue adelantada de manera telefónica por el Jefe de Gabinete de Ministros Dr. Jorge Capitanich al Presidente de nuestra Institución Roberto Arévalo.
Decreto 1705/2014

EXTERIORIZACION VOLUNTARIA DE LA TENENCIA DE MONEDA
EXTRANJERA EN EL PAIS Y EN EL EXTERIOR

Decreto 1705/2014
Ley Nº 26.860. Prórroga.
Bs. As., 29/9/2014
B.O. del 01-10-2014
VISTO la Ley Nº 26.860, y CONSIDERANDO:
Que mediante el artículo 3° de dicha Ley, se dispone que las personas físicas, las
sucesiones indivisas y los sujetos comprendidos en el artículo 49 de la Ley de
Impuesto a las Ganancias, texto ordenado en 1997 y sus modificaciones,
inscriptos o no, podrán exteriorizar voluntariamente la tenencia de moneda
extranjera en el país y en el exterior.
Que la referida exteriorización comprende la tenencia de moneda extranjera en el
país y en el exterior al 30 de abril de 2013, inclusive.
Que también podrá incorporarse la tenencia de moneda extranjera en el país y en
el exterior que resulte del producido de bienes existentes al 30 de abril de 2013.
Que la exteriorización de capitales permite emplear recursos líquidos ociosos para
financiar inversiones productivas y sociales que apuntalen el proceso de
crecimiento, profundicen la reindustrialización iniciada en 2003 y permitan la
inclusión de vastos sectores de la sociedad.
Que a través de los Decretos Nros. 1503/13, 2170/13, 440/14 y 1025/14 se
dispuso la prórroga por TRES (3) meses calendario, a partir del 1° de octubre de
2013, del 1° de enero de 2014, del 1° de abril de 2014 y del 1° de julio de 2014,
respectivamente, de los plazos previstos en la Ley Nº 26.860.
Que razones operativas, y con la finalidad de permitir que una mayor cantidad de
sujetos interesados puedan exteriorizar sus tenencias y acogerse a los beneficios
dispuestos en la Ley Nº 26.860, hacen necesario disponer una nueva prórroga por
TRES (3) meses calendario de los plazos previstos en el régimen de dicha ley.
Que el presente decreto se dicta en uso de las atribuciones conferidas por el
artículo 99, inciso 1, de la CONSTITUCION NACIONAL y por el artículo 20 de la
Ley Nº 26.860.
Por ello,
LA PRESIDENTA DE LA NACION ARGENTINA DECRETA:
Artículo 1° — Prorróganse por TRES (3) meses calendario a partir del 1° de
octubre de 2014 los plazos previstos en la Ley Nº 26.860.
Art. 2° — Comuníquese, publíquese, dése a la Dirección Nacional del Registro
Oficial y archívese. — FERNANDEZ DE KIRCHNER. — Jorge M. Capitanich. —
Axel Kicillof.

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina. 01-10-2014

jueves, 25 de septiembre de 2014

Nuevos créditos hipotecarios

Lanzan un plan de ahorro previo para comprar inmuebles
Está destinado a personas que tienen una capacidad de ahorro de $ 6500 mensual

Desde hace dos semanas, en la Argentina se puede comprar, construir o refaccionar un inmueble mediante un plan de ahorro previo como el que se usa para la adquisición de automóviles. La novedad, por el momento única en el país, fue presentada por Rodobens, empresa brasileña que administra hace más de 40 años este tipo de planes en Brasil y está presente aquí desde hace 23 años.
El sistema funciona de manera simple. Un grupo de personas hace un aporte mensual, se constituye un fondo común destinado a la adquisición de viviendas y el monto de dinero se entrega a lo largo de un período, mediante la forma de sorteo o licitación. Siempre con cuotas más bajas que un crédito hipotecario, una aprobación crediticia más fácil y en pesos sin intereses. Además hay una normativa que reglamenta la operatoria y es regulada por la Inspección General de Justicia.
"Lo central es que está destinado a personas con una capacidad de ahorro de $ 6500 mensuales, la mitad de lo que sería la cuota de un crédito hipotecario en el mercado actual", dijo Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, empresa que ayuda a Rodobens a armar la red de corredores inmobiliarios matriculados de todo el país que comercializan el producto.
En cuanto a las cuotas, para un monto adjudicable de $ 500.000, en un grupo de 192 personas con un plazo de 96 meses, las tres primeras, que incluyen gastos de adhesión y administrativos, rondan los $ 12.500, y a partir de la cuarta, el valor desciende hasta los $ 6500. Tanto la carta de crédito (valor móvil) como las cuotas, se actualizan por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción, (CAC).
Los principios son la autofinanciación, la equidad y la protección legal. La primera de ellas implica a un grupo limitado de personas que hace un aporte mensual para constituir un fondo común, destinado a la adquisición de viviendas. De ese fondo se entrega la suma de dinero acordada a lo largo de un período, mediante la forma de sorteo o licitación. La segunda está dada por la posibilidad de financiar el acceso a la vivienda, con las cuotas más bajas que un crédito hipotecario, con una aprobación crediticia más fácil, pactada en pesos y sin intereses. Finalmente, la protección legal la da la normativa específica que reglamenta la operatoria, regulado por la IGJ, y con el respaldo de un eficiente sistema ya probado en el mercado de automotores.
"Entre los beneficios del sistema se destacan: poder comprar una vivienda y dejar de alquilar, invertir a futuro, proteger la inversión de la inflación, pagar en 96 meses en pesos y sin interés con el menor ingreso familiar exigido y contar con la protección legal que asegura los ahorros. Además, sirve tanto para inmuebles residenciales como para comerciales", explicó Gómez.
Rodobens, que en la Argentina es dueña de las concesionarias Fangio de Mercedes-Benz, Rodobens Vehículos de Hyundai y otras empresas, prevé cerrar el primer grupo antes de fin de año y otros tres más en 2015. Así, tras invertir más de $ 4 millones estima que otorgará cartas de crédito por 450 millones de pesos.

DATOS PARA TENER EN CUENTA

Monto adjudicable: Se podrán entregar hasta $ 500.000, en un grupo de 192 personas
Cuotas iniciales :Las tres primeras, que incluyen gastos de administración, son de $ 12.500
Valor más bajo: A partir de la cuarta cuota, el valor desciende hasta los $ 6500.
Fuente: Por Carlos Manzoni Para LA NACION Domingo 21 de septiembre de 2014

viernes, 5 de septiembre de 2014

El Banco Central de la República Argentina, a través de Comunicado A5628, introdujo las modificatorias al CEDIN solicitadas por nuestra Cámara Inmobiliaria Argentina, con el objetivo de lograr generar confianza a los actores que intervienen en la transacción, brindando seguridad y agilizando su tramitación.

A continuación detallamos algunos de los cambios introducidos por el BCRA.
* Agilizar el trámite previo a la escrituración (Verificación previa a la aplicación), presentando el CEDIN al banco con 72hs. de anticipación al acto escriturario, con la documentación necesaria para lograr una preverificación y así conseguir los fondos el día de la escritura, logrando la simultaneidad de la aparición de los dólares billete.
* Aplicación de los CEDIN en Obras en Construcción, se admitirá la aplicación de los CEDIN tanto a la proporción del costo de la construcción de las nuevas viviendas como del terreno en el cual se construye el inmueble.
* Ampliación de Supuestos de Aplicación de CEDIN en los Fideicomisos: Se admitirá la verificación de la aplicación mediante la presentación de la totalidad de los siguientes elementos: a) copia autenticada por escribano del contrato constituido por escritura pública, b) certificado de dominio del terreno emitido por Registro de la Propiedad Inmueble o boleto de compra-venta con antigüedad no mayor a 6 meses, c) permiso o autorización de obra, d) copia autenticada por escribano del instrumento por el cual se constituyeron los derechos sobre la unidad a adquirir.
Para leer Comunicado BCRA A5628 click aquí

Fuente: Cámara Inmobiliaria Argentina 04-09-2014
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