sábado, 26 de abril de 2008

Se analizará la inconstitucionalidad de la norma.

El Colegio ratifica su oposición a
La Resolución 2371/07 de AFIP.

El Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires planteará formalmente su oposición a la intención de la AFIP de hacer responsables a los profesionales de informar al ente nacional cuando el vendedor se niegue a denunciar la venta mediante el COTI. Asimismo se dispuso analizar la viabilidad de recurrir a la justicia a los efectos de plantear la inconstitucionalidad de la normativa del organismo fiscal.
La decisión fue adoptada por unanimidad por el Consejo Superior durante su sesión del jueves último, ratificando lo actuado por el Presidente del cuerpo José Oscar Iglesias en cuanto a la posición en defensa de los colegiados ante el encuentro mantenido con el entonces titular de AFIP -desde la víspera ministro de Economía de la Nación- cuyo informe fuera enviado por esta vía oportunamente y que también fue nota de interés de varios medios periodísticos (radios, canales de televisión, diarios Clarín, El Día, etc.) donde se expresó con claridad la gravedad de la situación planteada.
De acuerdo a lo anunciado por el organismo recaudador, el próximo dos de mayo comenzará a tener vigencia la Resolución Nº 2371/07 cuyos alcances afectan directamente a los corredores inmobiliarios al poner en cabeza de los mismos la responsabilidad de informar a la AFIP cuando un inmueble ofrecido en venta carezca del COTI.
Avanzando en la defensa de la masa de colegiados en el libre ejercicio de la profesión, el cuerpo dispuso también iniciar una ronda de consultas jurídicas para, de ser viable, solicitar judicialmente la inconstitucionalidad de la Resolución Nº 2371/07.
El próximo martes en horas de la tarde, el Presidente del Colegio Provincia volverá a mantener una reunión con los máximos responsables de AFIP respondiendo a una invitación del ente. De lo acontecido en dicho encuentro, se informará por esta misma vía inmediatamente a todos los colegiados.
Honorable Consejo Superior

viernes, 11 de abril de 2008

Novedades de la AFIP

A nuestra solicitud, fuimos convocados el día miércoles 9 de este mes, a una reunión en la Administración Federal de Ingresos Públicos, para analizar el primer mes de vigencia del régimen informativo dispuesto para el mercado inmobiliario por la Resolución 2371 (COTI), junto con la Federación Inmobiliaria de la República Argentina, representado a los colegios del interior del país, y los organismos acreditados por la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CIA, etc.).

Se nos expresó la preocupación de la AFIP por el escaso número de inmuebles denunciados, situación que suponía ocurría por un desinterés de las inmobiliarias en promover el sistema.
Ante ello, insistimos en la necesidad de mayor tiempo de prueba, ya que no es fácil cambiar un estilo de compra-venta, habido desde siempre, con nuevas exigencias para asegurar la transparencia de las operaciones, lo que no discutimos.
Luego de un intercambio de opiniones y a instancia de este Colegio Provincial, se autorizó una prorroga de treinta días, para desde su finalización (02/05//08) comenzar con las inspecciones y aplicación de multas.
Los colegios todos advertimos del malestar de nuestros matriculados por la aplicación de obligaciones que, sin haber tenido un adecuado conocimiento previo, resultan irritantes para el mercado.
Ante nuestro reclamo y para evitar confrontar con nuestros comitentes, se nos prometió una intensa campaña de esclarecimiento de las medidas, en todos los medios periodísticos, dirigidas excluyentemente a los propietarios.
Pero lo grave, y sin dudas lo que alteró la entrevista, es que nos hicieron saber que PARA EL CASO QUE TOMARAMOS UN INMUEBLE PARA LA VENTA, SIN DENUNCIAR ESTE HECHO POR EL PROPIETARIO, DEBIAMOS NOSOTROS HACER SABER DE INMEDIATO A LA AFIP, ESTA SITUACION.
O sea, que se altera lo convenido antes, que nos permitía tomar ese inmueble en venta, para hacer saber la misma una vez concretada.
Con esta nueva medida, se nos obliga a informar no lo que hacemos, sino lo que está pensado realizar…….sin comentarios.
Ante esta imposición, injusta e inaceptable a que se nos obliga, este Colegio de la Provincia de Buenos Aires, les hizo saber su total desacuerdo, haciendo reserva, que para el caso de imponer sanciones o multas recurriremos a la justicia, como corresponde, hacerlo en un estado de derecho, habida cuenta de la posible inconstitucionalidad de la obligación que se nos impone. A este respecto, en la próxima Sesión del H. Consejo Superior, solicitaremos la autorización pertinente.
Por lo demás, la exigencia es irrelevante para los propósitos que lo reiteramos, compartimos, de trasparentar un mercado de enorme importancia socio-económica como el inmobiliario.
Por intermedio de los Colegios Departamentales, les haremos llegar una información más completa sobre esta desagradable situación que comentamos y que adelantamos por esta gacetilla, habida cuenta de la urgencia de su conocimiento, y para ratificarles que, sin dejar el diálogo para consensuar todo aquello que entendamos correcto y posible, como Presidente de nuestro Organismo Provincial, seguiré oponiéndome, a toda medida inconsulta y desde todo costado inaceptable e injusta como la aquí, dispuesta por la AFIP.
Fuente: Colegio de Martilleros y corredores pùblicos de la Pcia de B. As.
J. Oscar Iglesias
Presidente

miércoles, 9 de abril de 2008

Fideicomiso Inmobiliario

Las palabras latinas "fides" o sea "fe" y "comissus" es decir "confiado", se amalgaman para integrar un concepto jurídico llamado "fideicomiso", que está más cerca suyo de lo que usted imagina

Desde muy vieja data y al tratar el dominio imperfecto, nuestro Código Civil ha reconocido el mismo, pero una Ley nacional dedicada al Financiamiento de la Vivienda y la Construcción se ha ocupado de reglamentarlo y de ponerlo en funcionamiento, más allá de sus limitados orígenes.

En tiempos de negocios complejos, donde es necesario encontrar nuevas fórmulas para unir los diversos intereses que se plantean en la edificación y que a veces son contrapuestos, intentaremos responder las preguntas más reiteradas por inversores, empresas constructoras y profesionales, en materia de fideicomiso inmobiliario.


1- ¿Qué es un fideicomiso inmobiliario?

Se trata de un negocio complejo que vincula dos negocios distintos. Uno por el que se trasmite una propiedad y otro por el que sólo se permite un uso limitado del bien adquirido, para restituirlo luego al transmitente o a un tercero por aquel indicado.

2- ¿Cuál es la autonomía de un fideicomiso inmobiliario?

Se trata de un instrumento que sirve para la realización de otros negocios que le son “subyacentes” y que pueden ser de la más variada naturaleza dentro del campo de lo lícito. Por ejemplo el caso común, de un propietario del terreno y una empresa constructora que asume el compromiso de construir un edificio y pagar a posteriori el lote con las unidades terminadas.

3- ¿Cuál es el fundamento normativo de un fideicomiso inmobiliario?

Consiste el mismo en la posibilidad de adquirir un dominio imperfecto. El Código Civil dispone que “dominio fiduciario” es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley. (Artículo 2662 Código Civil según ley 24.441)

4- ¿Cuáles son las partes del contrato?

Básicamente el “fiduciante”, que es la persona que transmite los bienes, y el “fiduciario”, que es quien recibe los bienes en propiedad fiduciaria.

Pueden existir además, terceros interesados como el “beneficiario”, que es quien percibe los beneficios que produce el ejercicio de la propiedad fiduciaria, y el “fideicomisario”, que es el destinatario final de los bienes fideicometidos.

5- ¿Cuáles son los contenidos mínimos del contrato de fideicomiso inmobiliario?

Según el artículo 4º de la ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la Construcción, el contrato debe:

A) Individualizar los bienes objeto del mismo o al menos describir los requisitos y características de aquellos.

B) Determinar el modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso.

C) Plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de 30 años desde su constitución.

D) El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso.

E) Los derechos y obligaciones del fiduciario y el modo de sustituirlo si cesare.

6- ¿Existe transmisión de bienes en el fideicomiso inmobiliario?

No. Los bienes objeto del fideicomiso inmobiliario no ingresan al patrimonio personal del fiduciario, quien sólo tiene la titularidad formal, con el dominio del inmueble inscripto a su nombre, ya sea para cumplir los fines convenidos o para transferirlos al fideicomisario o a quien corresponda, al producirse su extinción. (Artículos 1, 17, 26 de la ley 24.441 y 2.662 del Código Civil).

7- ¿Cómo debe cumplir sus obligaciones el fiduciario?

El fiduciario deberá cumplir las obligaciones impuestas por la ley o la convención con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios que actúa sobre la base de la confianza depositada en él. (Artículo 6 de la ley 24.441)

8- ¿Cuál es el régimen de rendición de cuentas?

En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuenta a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un año. El contrato no puede dispensar al fiduciario de la omisión de rendir cuentas. (Artículo 7 de la ley 24.441)

9- ¿Cómo se retribuye al fiduciario?

El fiduciario tiene derecho al reembolso de los gastos y a una retribución que puede ser fijada en el contrato. Si no ha sido convenida, la fijará el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir. (Artículo 8 de la ley 24.441)

10- ¿Cuál es el régimen patrimonial de los bienes fideicometidos?

Los bienes fideicometidos quedarán exentos de las acciones de los acreedores del fiduciario. Constituyen un patrimonio separado del patrimonio del fiduciario y del fiduciante. (Artículos 14 y 15 de la ley 24.441)

11- ¿Y respecto de los bienes del fiduciario?

Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso.

El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicometidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso. (Artículos 16 y 17 de la ley 24.441)

12- ¿Cuál es la legitimación activa que posee el fiduciario en materia de acciones?

El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicometidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.

El juez podrá autorizar al fiduciante o al beneficiario a ejercer acciones en sustitución del fiduciario, cuando éste no lo hiciere sin motivo suficiente. (Artículo 18 de la ley 24.441)

Fuente: Daniel Enrique Butlow

Profesor titular honorario de arquitectura e ingeniería legal de las Universidades Nacionales de La Rioja y San Juan.



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