martes, 8 de diciembre de 2009

Ahora, Más Actividad, A Pesar De La Crisis

A un paso de fin de año, el panorama es más alentador, con lanzamientos de obras, otras que avanzan y algunas que se anuncian para principios de 2010. El valor promedio de los lotes, de 80 a 160 dólares por m2
Diciembre indefectiblemente trae consigo los balances, y el mercado de los countries no es la excepción. Según los empresarios consultados, coinciden en que 2009 culmina mejor que como empezó, a pesar de la crisis internacional y local; además, auguran un 2010 algo más favorable para el sector.
Roberto Mateo, de Mateo Propiedades, opina: "Al compararlo con el resto de las actividades económicas, el mercado inmobiliario arrojó un balance positivo".
Para Guillermo González, de Santiago González & Asociados, el mercado logró vencer el fantasma de la crisis. "Este año nos sorprendió a todos, ya que esperábamos una situación de mayor incertidumbre y, como consecuencia, menos ventas. Pero la realidad es que se comercializaron departamentos, casas y lotes; así logramos tener un segundo semestre que superó nuestras expectativas. Lo que permite pensar que 2009 se cierra con un balance positivo aunque no logremos los rendimientos de años anteriores", comenta González.
Y agrega: "Este fin de año nos permite augurar un 2010 alentador, ya que los desarrollistas están con ganas de seguir invirtiendo en tierras para generar nuevos emprendimientos, o reinvertir en los ya existentes, como consecuencia de las ventas que se lograron en 2009".
Uno de los mejores ejemplos es Lago Escondido, el más reciente lanzamiento de la megaurbanización de Nordelta. "Este es un desarrollo tipo townhouses de 14.800 m2 (5000 de ellos construidos), a 200 metros del Acceso Benavídez, de Nordelta; contará con 62 unidades residenciales, todas con vistas a un lago propio de 3200 m2. Allí el valor de las unidades es de 73.000 dólares; en esta etapa se ofrece un 10% de descuento y la opción de comprar con financiación (30% al boleto y 24 cuotas fijas en dólares)", refiere Agustín Benedit, gerente de marketing de Nordelta.
En 2009, la megaurbanización de la zona norte lanzó 10 desarrollos, todos de terceros, que llevaron a consolidar la parte más urbana de Nordelta. "La venta de departamentos creció muchísimo este año; por primera vez en la historia de Nordelta se vendieron más departamentos, townhouses y oficinas que lotes", afirma Benedit.
Alejandro Casarero, gerente de Tizado Nordelta explica: "Las zonas con mayor demanda son las de densidad media (departamentos y townhouses), se trata de proyectos desde el pozo con entrega a 24 meses. Y podría decirse que los compradores en un 80% son inversores, algunos en busca de renta y otros en resguardo de su capital".
Otro de los casos modelo que se pueden mencionar es la inauguración -que se realizará hoy- de las obras de Fincas de Alvarez, un desarrollo en Francisco Alvarez (Moreno) de 10 hectáreas que cuenta con 87 lotes, de los cuales sólo 32 quedan en venta. "A modo de festejo se ofrecerá una promoción de venta de 10 lotes a pagar en cuotas con un anticipo más un saldo al firmar la escritura", revela González.
Mateo prevé para los próximos días la presentación y el lanzamiento de varios proyectos, entre los que se destaca un desarrollo aún sin nombre, que se encuentra en su primera etapa (sobre la ruta 23, a 15 cuadras del centro de San Miguel). "Este representa una oportunidad para los inversores", dice el broker. Otro desarrollo que se lanzará próximamente será Río Caleufú (en San Martín de los Andes, sobre la ruta 63), y también se contempla la presentación de los nuevos barrios de Comarcas de Luján.
Para Darío Garbarino, de Sepimo, empresa desarrolladora de Area 60 (un proyecto que demandará 50 millones de dólares), el mercado se encuentra en pleno crecimiento.
"Por tal motivo, una corporación suiza con amplia experiencia en el mercado inmobiliario como Sepimo eligió este mercado para invertir. Es una cuestión de miradas: quien sólo ve las ventas de este año puede ser que diga que no fue bueno, pero no es la perspectiva que tenemos nosotros. El mercado suburbano en la Argentina es muy nuevo, y la experiencia en otros lugares del mundo da cuenta de que hay mucho por crecer. Un proyecto de gran magnitud como Area 60 ofrece una mejor calidad de vida, optimizando el tiempo con tecnología y servicios, y a valores accesibles para los distintos proyectos que ofrece. Año a año, la demanda descubrirá las ventajas de desarrollos integrales en los que se piensa en las necesidades de toda la familia, tal es el caso de Area 60", explica Garbarino.
Pero no todos los brokers se muestran tan optimistas. "Fue un año olvidable, no marcó ningún record, en ningún sentido. Hubo movimiento entre inversores y consumidores finales buscando precios y oportunidades; el rentista bajó al mínimo su oferta para lograr mejor rendimiento, pero de todos modos no faltaron las oportunidades de negocios", cuenta Haydée Burgueño, de Haydée Burgueño & Asociados.
Preferidas
Las unidades bien ubicadas (cerca de los accesos), chicas y funcionales son las más buscadas por el público. "Estas han sido una constante en los últimos 15 años", añade Haydée Burgueño.
Y agrega Esteban Edelstein Pernice, de Castex Propiedades: "Los más vendidos son los emprendimientos que demuestran solidez y en los que se piensa en el consumidor final, tal es el caso de Weston".
La mayoría de los interesados en comprar estos nuevos desarrollos suelen ser profesionales jóvenes o familias con chicos. "El 60 o 70% de los compradores son inversores de un nivel medio, mientras que las operaciones, en promedio, alcanzan valores máximos de hasta 150.000 dólares", explica Fernando Berraz, titular de Berraz Inmobiliaria, comercializadora de Pinares Bosque Privado, Golf & Country Club, en el km 77 de la ruta 8.
Amplía Berraz: "Se vende mucho todo aquello que el comprador siente que tendrá una revalorización a mediano y corto plazo. Tal es el caso de los barrios en desarrollo, con entrega a dos años, departamentos para renta y oficinas en construcción".
El mercado parece estar definiendo nuevos tipos de desarrollo. "Por ejemplo, en Rincón de Morra, zona residencial de Pilar, se están sumando nuevas propuestas de departamentos. Obras chicas, de entre 30 y 40 unidades, destinadas al público joven. Para el año próximo lanzaremos Pilarica, un barrio de 60 lotes, muy atractivo", añade Hernán Mieres, director de Mieres SA.
El mercado ofrece una gran variedad de precios y desarrollos, hasta tal punto que los brokers suelen afirmar que existe un proyecto para cada necesidad. Hoy, los valores por metro cuadrado de los lotes parten de 20 dólares y alcanzan cifras que llegan (en el target más alto) hasta los 500 dólares, según el proyecto y las ubicaciones. En el caso de las chacras, las más accesibles parten de 7 dólares el m2. "Los lotes en general han bajado o se han mantenido, dependiendo de su ubicación y dimensiones. Hoy, el valor medio oscila entre 80 y 160 dólares el m2. Las casas mantienen sus valores, aunque la construcción subió y los condominios han sufrido variaciones del 20% o más con respecto al año anterior", dice Burgueño.
Mieres aporta el valor de construcción del metro cuadrado: "Un dato para considerar es el costo, que no baja de los 800 dólares el m2. Aunque no siempre hay compradores dispuestos a pagarlos. Por eso, es necesario evaluar cada caso en particular".
Edelstein Pernice es optimista en cuanto al futuro del mercado. "Este sector seguirá creciendo, como sucedió en otros países. Como referencia se puede tomar Estados Unidos, donde más del 50% de la población vive en un entorno suburbano. En la Argentina todavía estamos muy lejos de ese porcentaje, de manera que aún hay mucho por crecer", concluye.
Fuente: Leandro Murciego para LA NACION

Hora De Comprar

Dado que el dólar se mantiene a valores constantes en el país y el mundo, conviene para quien tiene ahorros comprar lotes y viviendas, porque en cuento la economía mejore lo más probable es que los precios de los inmuebles aumenten.
Existe consenso generalizado entre los especialistas que lo peor de la crisis internacional que se sintió fuertemente a partir de octubre de 2008 ya pasó y este cambio de tendencia está repercutiendo también en el país.
A este escenario se suma un horizonte de dólar estable, en realidad percepción de dólar quieto, una tendencia que pareciera consolidarse.
Se prevé que el dólar a futuro a un año aumente sólo el 10%; un crecimiento de la actividad económica y es probable -según la mayoría de los pronósticos de los economistas- que el índice de inflación en pesos sea moderado.
Frente a este panorama se está percibiendo un buen ritmo de ventas en lotes y casas. Las búsquedas se circunscriben a emprendimientos ya consolidados, tanto de parte de inversores como de futuros propietarios.
Con ahorros en dólares buscan maximizar su compra en zonas como el Corredor Verde Canning-San Vicente, en las que se pueden conseguir lotes de 700 a 800 metros cuadrados en barrios aún no consolidados como Don Joaquín, Malibú y La Magdalena, a partir de los US$ 30.000. Por lo general, son operaciones de contado, pero en algunos casos existen financiaciones a plazos que no superan el año.
En barrios ya consolidados, como por ejemplo, Echeverría del Lago, los precios de los lotes de iguales dimensiones, los valores se duplican, pero ya prácticamente no quedan.
En Exaltación de la Cruz, en el country Larena, pueden encontrarse lotes de hasta 1.000 metros cuadrados por valores algo menores a los US$ 20.000. En cuanto al tema de la financiación, depende de cada emprendimiento y del monto de la inversión.
Fuente: Sofía Wachler. PARA CLARIN 21-Nov-2009

Por Qué Elegir Un Martillero De Confianza Al Comprar o Vender Su Propiedad

Desbaratan banda de estafadores integrada por escribanos, abogados y gestores La organización se dedicaba a fraguar ventas de inmuebles para finalmente cobrar boletos de compra-venta e hipotecas a futuros compradores, según informaron fuentes policiales a Infobae.com - La banda de estafadores fue desbaratada por la Policía Federal durante 14 allanamientos realizados en la Capital Federal, el Gran Buenos Aires y el interior del país, donde fueron apresados cinco hombres y una mujer.
Según comprobaron los investigadores, la organización logró recaudar más de u$s4 millones y llegó a concretar sus maniobras con viviendas de personas inocentes que ni siquiera estaban a la venta.
Durante los operativos -según informaron fuentes policiales a Infobae.com-fueron secuestrados aparatos de telefonía celular, agendas personales, gran cantidad de documentación relacionada con empresas y formularios, balances y requerimientos de inscripciones de distintas sociedades, legajos originales de diversas empresas y gran cantidad de formularios de requerimientos de inscripciones.
Además, hallaron documentación relacionada a inmuebles de distintas zonas del conurbano bonaerense y de zona norte de Capital Federal, fotocopias de documentos nacionales de identidad a nombre de diversas personas, escrituras, formularios de habilitación de comercios, protocolos y legajos de interés para la causa.
Los detectives de la División Defraudaciones y Estafas de la Superintendencia de Investigaciones Federales lograron establecer que los estafadores, quienes además contaban con la colaboración de civiles comunes denominados "carpeteros", operaban simulando ventas de propiedades de alto valor de distintos barrios de la Capital Federal, la costa atlántica, el Conurbano Bonaerense y el interior.
En la causa, caratulada como "Estafas reiteradas, asociación ilícita y falsificación de documentación pública", intervino el juzgado Criminal de Instrucción 49 del Dr. Facundo Cubas, Secretaría 169 del Dr. Wenner, y la Fiscalía de Instrucción 14 del Dr. Andrés Madrea, Secretaría del Dr. Roca.
Fuente: Infobae.com 30-Nov-09

domingo, 29 de noviembre de 2009

Nuevos Pasos Para Financiar

El BBVA Banco Francés y el Santander Río acercan propuestas crediticias para la ampliación, refacción, construcción o compra de una vivienda.Algunas novedades llegan en materia crediticia para la vivienda en el final de 2009. Dos entidades con opciones diferentes acercan facilidades para distintas necesidades. Muy lejos de plantear comparaciones en esta nota, interesa destacar estas iniciativas que buscan acercar una solución al tema del acceso al techo propio. En el caso del BBVA Banco Francés. Pablo Borakievich, gerente de Segmentos y Activos de la entidad, informa sobre el lanzamiento de una nueva línea. "Se trata de una tasa fija a 15 años, con diferentes topes de financiación según el destino del préstamo. Para la adquisición de la primera vivienda se financia hasta el 60% de su valor y para la construcción de la primera vivienda, el 50% . El monto máximo que se presta alcanza los 500.000 pesos para la compra y 300.000 para la construcción." Con relación al monto cita un ejemplo. "Una operación de adquisición de primera vivienda con un valor de propiedad de 250.000 pesos, donde asistimos al cliente por un monto de 150.000 pesos (60% del valor de tasación), le exigirá una cuota de 2557,33 pesos y requerirá un ingreso aproximado de 8525 pesos". El cliente puede cancelar parcial o precancelar totalmente su préstamo en el momento que lo desee. Teniendo en cuenta que podrá hacer sólo una cancelación parcial entre cuota y cuota y deberá cancelar parcialmente al menos el 10% del saldo de deuda. El cliente puede aplicar dicha cancelación a la disminución del plazo remanente, situación en la que mantendrá el mismo valor de cuota, o puede aplicarla para disminuir el monto de la cuota donde mantendrá el plazo remanente. Si se realiza la cancelación total luego de transcurrido el 25% del plazo contratado, la cancelación no tiene costo alguno. Comenta Borakievich: "Se espera una muy buena respuesta del público, ya que si bien la relación ingreso- valor de la propiedad es más alta que en otros momentos, los montos financiados vs. los escriturados son bajos. -¿La tasa fija no puede convertirse en variable en otro escenario económico? -Un préstamo contratado a tasa fija se mantiene durante toda su vida, no sufre modificación alguna.
-¿Qué sucede si hay inflación?
-Si esto sucede lo que seguramente ocurrirá es que la cuota del préstamo se mantenga sin variaciones, pero los ingresos quizá tengan actualización, lo que producirá un efecto de licuación de la cuota respecto del ingreso. Por su parte, el Santander Río ofrece desde este mes una línea para quienes desean remodelar su casa, llamada Súper Hipoteca Refacción. Según Fernando Bisutti, gerente de Producto de Prestamos de Santander Río, "la razón de este lanzamiento, como dijo nuestro presidente, Enrique Cristofani, hace dos semanas, tiene que ver con nuestra vocación de prestar. Esta línea de crédito consiste en un préstamo a tasa fija en pesos del 16% (TNA), con un costo financiero total del 18,78%, bajo sistema de amortización francés. No tiene gastos de otorgamiento, ni administrativos ni de tasación. Tiene como destino no sólo refaccionar, sino ampliar, alfombrar o pintar su vivienda permanente. La financiación es hasta el 50% del valor de la propiedad. Con relación a los montos, préstamos de 15.000 a 150.000 pesos, el plazo es a 5 años. En términos de cuota, si un cliente solicita un crédito de 50.000 pesos paga por mes 1243 pesos en promedio; esta cuota incluye capital, intereses, seguros e IVA. Con respecto a los ingresos, los mínimos requeridos para la familia son de 2500 pesos. Desde el lanzamiento hemos recibido casi 700 llamadas diarias. De cara a 2010 estamos analizando el lanzamiento de otras líneas de créditos hipotecarios".
A. B. A.
Fuente: La Nación, 28-11-09

Fideicomisos

A falta de crédito, esta modalidad facilita el acceso a la vivienda. En un mundo sin crédito se necesita utilizar el ingenio para acercar tras posibilidades. Una es el fideicomiso, en el cual los diferentes actores comparten riesgos para afrontar el negocio inmobiliario mientras la modalidad se mantiene como una herramienta financiera útil en el actual contexto. Desde hace más de una década se produjo en nuestro país una masiva organización de consorcios de construcción al costo, como un modo de canalizar la vocación de invertir en busca de protección del dinero. Para darles cobertura jurídica a los consorcios se adoptó, preferentemente, la figura legal del fideicomiso. El objetivo de invertir ahorros en ladrillos, sumado a la demostrada capacidad de los inmuebles de actuar como reserva de valor frente a los complejos mercados financieros, posibilita que la construcción, con el fideicomiso, brinde a quienes participan del negocio un adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo. Explica Mario Gómez, director de Toribio Achával: "El consorcio de construcción al costo es un tipo de negocio que implica que cada uno de los interesados, por su porcentaje de participación, asuma la figura de inversor. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra". Y agrega: "En lo que se refiere a la organización del consorcio existen dos modalidades. En primer lugar, el conjunto de inversores puede contratar a un desarrollador para que encare el proyecto, que, a su vez, subcontratará a la empresa constructora, a los distintos empleados y a los profesionales involucrados. La otra modalidad recorre el proceso en sentido inverso: es el desarrollador el que organiza el emprendimiento y sale en busca de los consorcistas". Según Leandro Soldati, director de la firma Soldati, los fideicomisos son "vehículos seguros para poder desarrollar, financiar y comercializar proyectos constructivos en sus diferentes etapas. Estos pueden tomar la modalidad de precio fijo o al costo". "El primero -explica- surge cuando la propiedad en construcción se comercializa a un precio determinado que no variará en el transcurso de la obra. En el segundo, el comprador se compromete a soportar el costo que resulte de la evolución de la obra en relación con la proporción que representa su unidad respecto del edificio completo. En este último caso, el precio será abierto e indefinido hasta el día en que se termine la obra, se entreguen las unidades y finalmente se extinga el fideicomiso. Respecto de las rentabilidades esperadas por un inversor, se pueden calcular entre el 10% y el 20% anual, dependiendo de las características del proyecto." La firma comercializa actualmente con la estructura de fideicomiso a precio fijo el emprendimiento Selective SoHo, Armenia al 2200, en Palermo SoHo, a sólo dos cuadras del Jardín Botánico. "Este proyecto se destaca por estar emplazado sobre un lote de doble frente con 70 metros de fondo, con amenities de gran categoría como pileta con solárium, gimnasio, SUM, cocheras, seguridad y un parque de 450 m2. Se ofrecen unidades de 1, 2, y 3 dormitorios con plantas funcionales, ambientes amplios y balcones aterrazados con parrilla. La entrega de las unidades está programada para noviembre del año próximo, y los valores se calculan desde los 105.000 dólares." Rafael Baigún, de la firma Baigún Operaciones Inmobiliarias, comenta: "Una de las funciones del fideicomiso es proteger los bienes fideicomitidos, el inmueble, frente a las acciones de terceros. La rentabilidad actual del negocio está entre el 25 y el 30% para una obra chica o mediana de 2500 m2". El broker explica más sobre el sistema: "Cuando se compra al costo, lo que corresponde al terreno se paga al contado y se congela, y el costo de obra planteado se ajusta mensualmente dependiendo de las variaciones del valor de la construcción. El costo final dependerá entonces de su avance frente al dólar; desde 2005 hasta 2008, frente a un dólar estable, el costo trepó bastante por encima de éste, y se revirtió la tendencia desde fines de 2008. A mediados de 2009, se mantuvo parejo, aunque con un pequeño incremento en los costos sobre el dólar. Cuando se vende a precio fijo estos riesgos están previstos por el desarrollador en el valor final; no se puede decir que un sistema de precio abierto o cerrado sea mejor que el otro; dependerá del momento económico en que se realice la inversión". Entre los emprendimientos que comercializa Baigún se destaca el de Azcuénaga al 1600, Recoleta. Son monoambientes o con un dormitorio, a precio fijo, con entrega en 2011; el precio del metro cuadrado ronda los 2300 dólares. Mariano Oppel, titular de la firma Oppel, aporta otro dato importante: "La modalidad que se utiliza ahora es el fideicomiso al costo, esto genera menor riesgo en la medida en que se comercialice bien. Esta es una herramienta transparente; hoy, la mejor opción sería adquirir el terreno y desarrollar el proyecto; para eso se convoca a un grupo de inversores y luego se vende al público al costo. De esta forma, el comprador adquiere más barato y puede lograr un up side del 20%. Hace dos años, por ejemplo, la gran inflación no permitía el sistema de venta al costo". La firma desarrolla en Monroe y Obligado un edificio de departamentos de un dormitorio que se comercializa a 1300 dólares el m2, pero al final se venderá a valores que alcanzarán entre 1600/1700 dólares. "Esta es una atractiva modalidad de construcción donde se benefician desarrolladores, pequeños inversores y consumidores finales", concluye.
Juan Fernández Mugica

Para diferentes destinos
Darío López, socio del Estudio-Desarrolladora Arquitectónica, explica: "Tenemos cinco fideicomisos, algunos al costo y otros fijos, dos en Palermo y tres en Barracas. Todos son diferentes y están en distintos estados de obra; en total rondan los 2500 m2. Uno de ellos al costo en la calle Niceto Vega con un perfil de estudio, atelier y oficina a 1750 dólares, con proyección a 2000 dólares el m2. El inmueble de cuatro pisos ofrece unidades muy flexibles; otro, en Barracas, a un promedio de 1350 dólares el m2, terminará vendiéndose a 1550 dólares. Lanzamos dos fideicomisos de vivienda en Patricios, uno con 33 unidades, todo vendido en preventa para inversores que en su mayoría provienen de Barrio Norte y Belgrano. Otro cerca de Montes de Oca, monoambientes y de un dormitorio, con dimensiones de 70 m2, que se comercializan a 1480 dólares. Son unidades de ciclo corto, donde el dólar acompaña la inflación; el inversor elige por precio y la rentabilidad que ronda entre el 12 y 14% anual". Mientras tanto, Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, subraya que en la empresa tienen distintos tipos de fideicomisos. "No tenemos construcción al costo, ya que sería trasladarle al comprador los riesgos inflacionarios. En el caso de La Morenita, Carlos Calvo al 1500, en Monserrat, que se entregó y está vendido en un 80%, es un fideicomiso de administración; hay una entidad fiduciaria, que es Baresa, y son precios fijos desde 65.000 hasta 148.000 dólares en unidades de 47 a 100 m2. Aún hoy es una útil manera de construir, hay un patrimonio fideicomitido protegido y resguardado. En Tandil, tenemos otro fideicomiso, un condo-hotel, donde los socios aportan el trabajo como fiduciantes y son beneficiarios de la futura rentabilidad. Se venderán unidades de 80.000 dólares con una rentabilidad promedio del 18%."

Ejemplos
Pacheco de Melo y Coronel Díaz: monoambientes y de un dormitorio, con entrega en 2010 a 2500 dólares el m2, precio fijo. Una obra en Rosetti y Donado, Villa Urquiza, monoambientes y de uno y dos dormitorios, 1500 dólares el m2, al costo.
Malabia y Corrientes: fideicomiso a precio fijo; son departamentos monoambientes y de uno y dos dormitorios, a 1800 dólares el m2.
Melián 2593: fideicomiso a precio fijo de Soldati en Belgrano. Son unidades monoambientes, de uno y dos dormitorios con muy buenas vistas, a valores desde 65.000 dólares.
Carlos Calvo al 1500: el fideicomiso en desarrollo de Baresa, La Morenita, en Monserrat, ofrece precios fijos; quedan 20 unidades cuyos valores oscilan entre 65.000 y 148.000 dólares, de 47 a 100 m2.
Arquitectónika: fideicomiso a precio fijo en la calle Uriarte, premium, a 2000 dólares el m2.
Fuente: La Nación, 28-11-09

jueves, 26 de noviembre de 2009

Volvieron A Repuntar Las Escrituras De Compra-Venta En La Provincia

Apoyado en el impulso de la demanda de unidades de menor precio, el registro de operaciones inmobiliarias aumentó en septiembre 15,9%. Se estancó en valor. Achicó la caída a 16% respecto de un año atrás. Según los últimos datos elaborados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el noveno mes del año se escrituraron transacciones de compra y venta de inmuebles por $1.260,222 millones, representó una caída de sólo el 1,4% con respecto al mismo período del año 2008 y un alza con respecto a todo el primer semestre de este año.
La relación entre la cantidad de actos y los montos declarados arrojó un aumento promedio de las unidades transadas de 17,3% en comparación con septiembre del año anterior, pero por el contrario significó un descenso de 14% en comparación con agosto.

De este modo, el balance de los primeros nueve meses arrojó sendas caídas de 32,6% en el volumen de transacciones, 29,5% en los montos involucrados y 3,5% en los precios promedio, en comparación con similar tramo de 2008. En este caso, cabe destacar que frente a la devaluación del peso en 20%, el valor medio en dólares de las operaciones se contrajo en algo más de 23 por ciento.
Retorno el incentivo como reserva de valor
"La estabilidad con respecto a agosto nos demuestra un alza con relación al primer semestre de 2009", dijo el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Jorge Mateo.
Agregó el notario que "podríamos afirmar que, la quietud del dólar estadounidense y los informes que muchos economistas nacionales producen en cuanto a la estabilidad de esta moneda hasta mediados del año que viene, obligan a los inversores a dirigirse hacia el inmueble. Los argentinos que pretenden mantener su capital se sienten automáticamente obligados a ir hacia un refugio seguro, por ello afirmo que el inmueble continúa siendo una inversión palpable, segura y convincente".
Fuente: Infobae.com Nov 11 de 2009

domingo, 22 de noviembre de 2009

Un Año Con Menor Ritmo De Obras

Según un análisis de la UADE, en los primeros ocho meses de 2009 se autorizó un 40% menos de m2 respecto del mismo período de 2008.Es inútil querer negar la realidad económica no sólo local, sino también internacional, y por más que muchos observadores lo intenten hay una gran cantidad de ejemplos que dan muestra de la marcada recesión que caracteriza la evolución de 2009.Uno de los tantos es el que está vinculado con el ámbito inmobiliario, en especial el que indica el ranking de superficies autorizadas para la construcción destinadas a las nuevas edificaciones según las zonas de la Capital. El informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario elaborado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas (UADE) revela que durante los primeros ocho meses del año se autorizaron unos 1.014.255 metros cuadrados, 40% menos de superficies respecto del mismo período del año último (1.691.278 metros cuadrados).

De aquí y de allá
Mientras que casi la mitad de los metros cuadrados autorizados en 2009 se concentró en siete barrios: Palermo (con una participación del 11,2% sobre el total autorizado), Villa Urquiza (7,5%), Puerto Madero (6,9%), Caballito (6,1%), Villa Soldati (5,3%), Recoleta (4,8%) y Villa Pueyrredón (4,7 por ciento).
Uno de los barrios que continúa creciendo y captando la atención de inversionistas y usuarios en los nuevos emprendimientos (sean edificios, PH o casas) es Villa Urquiza. De un año a otro este sector casi duplicó el porcentaje total de la superficie permisada ubicándose en el segundo puesto (con un 7,5%), mientras que en el mismo período de 2008 se encontraba en el sexto lugar (4,4%). La sorpresa fue el ingreso de Villa Soldati entre los siete barrios más elegidos. En 2008 ese sector no había ingresado ni entre los 30 más demandados.
Palermo, al igual que en el mismo período de 2008, mantiene el primer lugar en el ranking de barrios porteños que más permisos de m2 de construcción reúne, mostrándose como uno de los sectores más consolidados.
En el caso de las viviendas nuevas se experimentó una disminución anual del 43%.
Mientras que los seis barrios que concentran mayores superficies para construir son Palermo (13,7%), Caballito (9,1%), Villa Urquiza (9,1%), Villa Pueyrredón (5,5%), Almagro (5,1%) y Recoleta (4,5 por ciento).
Fuente: La Nación - 21 de Noviembre 2009

jueves, 19 de noviembre de 2009

Viviendas: renace el interés por comprar desde “boca de pozo” para refugiar el dinero

La falta de opciones atractivas de inversión, dólar estable y una inflación de dos dígitos apuntalan la compra de unidades desde la gestación de la obra. Desde el sector dan cuenta del aumento en la compraventa y revelan cuál es la rentabilidad en dólares que se obtiene. ¿Dónde debe ponerse la lupa?
“Los teléfonos volvieron a sonar y ese es el mejor termómetro para nuestra actividad. Hay consultas por terrenos, lotes en barrios cerrados y algunas zonas ideales para oficinas”.
La frase, del director de ReMax en la Argentina, Sebastián Sosa, refleja el cambio de ánimo que se vive en el mercado inmobiliario local, que después de tocar fondo y paralizarse casi por completo en el primer semestre del año, ahora se recupera y cobra un mayor ritmo.

La visión es compartida por desarrolladores, brokers y especialistas, quienes consideran que el dólar estable y una inflación de dos dígitos contribuyen no sólo a que los argentinos busquen en el ladrillo un resguardo para sus ahorros sino también para que lo elijan como alternativa rentable de inversión.
En ese contexto, la compra desde boca de pozo (esto es desde que se inician los cimientos de la construcción de un proyecto) vuelve a ganar un espacio importante dentro del menú de opciones.
Rodrigo Fernandez Prieto, director de Fernández Prieto y Asociados y presidente de Intelligent, sostuvo a iProfesional.com que la incertidumbre se fue despejando y que las mejores proyecciones que se anticipan para la economía local contribuyen a una mejora en los niveles venta.
Esto se da en los distintos segmentos socioeconómicos de la ciudad de Buenos Aires, pero más especialmente en el ABC1.
Sobre este target en particular, el ejecutivo destacó: “Vemos una gran recuperación que se traduce en el mayor ritmo de comercialización”.
Fernandez Prieto marcó, a modo de ejemplo, que “en el caso de Torres del Yatch, un proyecto que construimos en Puerto Madero, durante la primera mitad del año se vendía en promedio de una a dos unidades por mes, y después de julio pasamos a un promedio de diez unidades”.
Prieto también prevé que, para el segmento premium, se registrará una suba en los precios del metro cuadrado de cara al 2010. Así se expresó:
El mejor clima es compartido por la inmobiliaria L.J. Ramos. “Desde que el dólar está quieto el inversor no sabe donde colocar el dinero. Y en construcción sabemos que no hay misterios, siempre es una opción conveniente si se elige un terreno adecuado y una buena ubicación”, explicó Nicolás Lang, gerente de nuevos Emprendimientos.
Nuevas reglas de juego
Sin embargo, este ritmo que recobra la actividad se da bajo nuevos parámetros, distintos a los que regían en años anteriores -conocidos como los del “boom del ladrillo”- y que son los que marcarán el destino de los nuevos desarrollos.
Más aún cuando se trata de proyectos en boca de pozo, en los cuales el particular puede obtener una buena rentabilidad a costa de tener que tomar la decisión de sumarse desde la gestación de la obra.
Al respecto, Jorge González, presidente del grupo Baresa, señaló que los riesgos son distintos y es por eso que recomendó averiguar y tener siempre presente quién es el desarrollador. “El inversor tiene que estar seguro que éste sea una empresa reconocida”, alertó.
En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:
• Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar con el pasar de los años y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.
• Asegurarse que la calidad de la obra y los materiales comprados estén acordes al proyecto inicial, para garantizar así que el dinero entregado por el particular esté bien invertido.
• Para que la figura jurídica sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Así, los aportes dinerarios del particular pueden gozar de la suficiente protección legal. Y los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto.
¿Por qué cobra relevancia este tema?
Cabe resaltar que en la actualidad la ganancia que obtienen los desarrolladores se redujo significativamente, producto de la suba en el costo de los terrenos y materiales. Ahora no pueden trasladar a precios tales incrementos, como sí ocurría antes cuando todo ladrillo puesto a la venta encontraba comprador.
El contar con un margen de ganancia más acotado al encarar la obra -con el cual deberán tener que enfrentar años de alta inflación como los que se prevén- sumado a un inversor más cauto, que impedirá que las ineficiencias constructivas, o desviaciones de costos, sean “tapadas bajo la alfombra” con subas de precios, hacen que el desarrollador del proyecto, en términos financieros, se encuentre más limitado.
En este sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó: “Hoy no hay margen para el error. Además del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento esté emplazado en una zona ya consolidada o en vías de crecimiento”.
Es por ello los expertos que resaltan la importancia en la elección de quien ejecutará el emprendimiento.
Como contrapartida, y según los ejecutivos consultados, la crisis dio una manito en este sentido. Sucede que ayudó a depurar el mercado y borró de un plumazo a los grupos de improvisados, que en las épocas de esplendor del ladrillo se juntaban para construir, sin la experiencia suficiente, y sólo para aprovechar el momento.
Tal como sostuvo el experto Damián Tabakman a iProfesional.com: “El dentista devenido en constructor inmobiliario desapareció”.
Rentabilidad más acotada
Las rentabilidades se achicaron no sólo para el desarrollador sino también para el inversor particular.
En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares. En épocas de bonanza llegó a ser de un 50%, sostienen desde LJ Ramos.
Desde la consultora especializada Reporte Inmobiliario, como así también desde la inmobiliaria Toribio Achával, coinciden con dicha cifra.
Mario Gómez, de Achával, manifestó que el aumento en el precio de la tierra y en los costos de construcción redujo el margen, pero igualmente el invertir desde el pozo sigue siendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros.
En tanto, Fernández Prieto también aclaró que, más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta, entonces eso suma un importante beneficio al inversor.
En el caso de Puerto Madero, donde las viviendas son más escasas, se puede alcanzar una ganancia bruta por alquiler anual de 8 a 12%, superior a la de otros barrios.
¿En qué momento entrar a la obra?
El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es hoy uno de los principales dilemas que se ponen en juego.
Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que la gente se arriesgue a tomar un compromiso cuando recién están en ejecución los cimientos del proyecto.
Sin embargo, es ahí donde el particular puede lograr una rentabilidad interesante: “Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado”, comentaron en LJ Ramos.
En el mismo sentido opinó Fernández Prieto, quien explicó que entrar con la mitad del proyecto listo reduce el riesgo, aunque implica resignar parte de la ganancia.
Jorge Toselli, director de JT Inmobiliaria, afirma que, en general, la gente ingresa cuando ve que se avanzó en un 40 o 45% del total construido. En ese momento se arriesga a asumir el compromiso.
Modalidades de inversión
Otra decisión importante a la hora de invertir en una obra desde el pozo es la forma jurídica que tomará el compromiso de desembolso.Y aquí es donde el fideicomiso se alza entre las preferencias.
Los más comunes son:
• Fideicomiso a precio fijo: el inversor paga una cuota fija (en general, a precio de mercado) por una unidad prevendida. Se asegura de pagar el mismo valor todos los meses, pero éste tiende a ser más alto respecto a los fideicomisos conocidos como “al costo”.
• Fideicomiso al costo: en este caso los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (es como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso anterior, pero se corre el riesgo de tener que pagar adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra. En general, este valor incremental tiende a ser de entre un 10 y un 15% del inicial pactado.
Según dan cuenta los distintos ejecutivos consultados, la mayoría de las propuestas que hoy se encuentran en el mercado se estructuran en base a precio fijo.
"Para los inversores no existe la palabra fideicomiso al costo sino que compra a precio fijo en dólares porque necesita saber cuánto saldrá el activo inmobiliario que tienen en el tiempo", comentó Fernández Prieto.
Para que se de esta preferencia, mucho tiene que ver la elevada inflación, que “pulverizó” gran parte de los desarrollos al costo, que tras la salida del uno a uno habían registrado una fuerte aceptación.
Javier Dborkin, director de la desarrolladora Boston Andes Capital (BAC), explicó que las iniciativas que tienen en marcha, un edificio de viviendas en Belgrano y otro para estudios profesionales y oficinas, en Cabildo y Olleros, se comercializan por medio de este mecanismo.
¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura jurídica elegida, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.
En uno de tipo inmobiliario para la construcción de un edificio de PH (fideicomiso de administración) los roles son:
Fiduciantes, que pueden serlo:
• El dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso)
• Los que adquieran unidades del futuro edificio
• Inversores que no aspiran a quedarse con los departamentos, sino con el producido de la comercialización de los mismos a terceros.
• Beneficiarios: que son los mismos fiduciantes. De esta manera, el fideicomiso como figura societaria en sí, no paga impuesto a las ganancias sino que el tributo recae en cabeza de los propios fiduciantes/inversores (en la medida en que obtengan una utilidad del fideicomiso).
• Fiduciario: puede ser el desarrollador o bien una persona independiente. La Constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.
Se utiliza a menudo el fideicomiso para estos desarrollos inmobiliarios por dos motivos:
1. Alivio fiscal: es el mejor vehículo para canalizar aportes de varias personas a la realización de un negocio de inversión de un plazo acotado: no tiene la rigidez típica de una sociedad comercial y posee un tratamiento fiscal más beneficioso.
2. Menor riesgo: la gente lo percibe como un vehículo que reduce riesgos, y por lo tanto otorga más seguridad. “Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador (fiduciario) elegido, pone a salvo - respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores - el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador”, explicó el Dr. Mario Kenny - experto en esta materia - del Estudio Nicholson & Cano. No obstante, Kenny aclaró que esto no garantiza que el dinero sea correctamente aplicado por el fiduciario.
Relevamiento
Aunque la crisis redujo los permisos de nuevos desarrollos, de acuerdo a cifras aportados por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne los datos aportados por 50 brokers, los proyectos que se destacan en Capital y GBA son los de propiedad horizontal, semitorres, torres, casas y barrios cerrrados.
En cuanto al precio promedio del metro cuadrado, éste varía de acuerdo a la ubicación y al tipo de obra.
Para el caso de countries y oficinas, el precio promedio del m2 varía entre:
Country: 1367.-
Oficina: 2833.-
PH: 2500.-

Los proyectos que más salida comercial tienen son los departamentos de dos y tres ambientes, cuya preferencia por parte de los compradores se ubica casi en el mismo porcentaje que las casas.
En cuanto a las zonas, Rozados explicó que los más atractivos son los proyectos en los barrios más tradicionales, tanto para los desarrolladores como para los interesados.
Sin embargo, un factor principal que muchas veces hace cambiar de opinión, especialmente a los primeros, son los precios de la tierra, que apenas alejándose un poquito de los lugares de alta demanda muestran una importante baja de precio.
“Avalar determinados precios de tierras en Palermo o Barrio Norte, dispara mucho los costos y hace que los valores sean demasiado altos”, explicó Rozados.
González, por su parte, rescata que si bien es fundamental la zona, en los últimos tiempos fueron apareciendo diferentes terrenos en lugares de baja demanda, pero que sirvieron para reconvertir el lugar.
“Es muy común encontrar industrias que van desapareciendo y ahí la tierra recobra valor para viviendas. En capital se ve en la zona Sur, por ejemplo la fábrica que era de Café La Morenita, por Montserrat, hoy con un entorno con universidades, como UADE y UBA, se revaloriza”, comentó González.
De todos modos los expertos, en su totalidad, destacan que el corredor Norte es siempre el preferido y el más buscado, aunque del mismo modo, el más caro.
Más allá de las obras en proceso de construcción, hay muchos proyectos por anunciarse.
El director de BAC confirmó que están trabajando en una obra de más de 10.000 m2 de primera categoría; en Toselli afirmaron que en marzo lanzarán seis proyectos a la venta y también hay planes confirmados en ReMax y LJ Ramos.
En Fernández Prieto, por su parte, no solo que avanzan con Torres del Yatch sino que también están en plena obra con Zencity, un proyecto con un modelo de construcción estilo Las Vegas; en pocos días lanzarán la preventa de una obra en San Telmo, donde reciclan un viejo palacio; y también apuestan al interior, con un mega proyecto en la Ciudad de Rosario donde vendieron el 40% antes de montar el showroom.
Perspectivas
Aunque alejado de las épocas de esplendor, el mercado inmobiliario espera una recuperación importante a partir de 2010.
Sólo en septiembre, en el sector dieron cuenta de anuncios de inversión por un total de $s34 millones, según datos de Abeceb.com.
Además, tal como explicaron los expertos, hay que tener en cuenta que cuando el PBI cae, la construcción se derrumba en una mayor cuantía; pero cuando el indicador crece, también se amplifica el incremento.









lunes, 16 de noviembre de 2009

Repuntó En Noviembre La Confianza De Los Consumidores

Aumentó 3,7% respecto del registro de octubre. También supera el nivel de un año antes en 3,5%. De todas formas, se mantiene 33,2% por debajo del pico de enero de 2007, cuando alcanzó el máximo histórico
La mejora del humor para la compra de bienes durables fue el principal disparador del indicador elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT).
"Los subíndices de situación personal y expectativas macroeconómicas suben 3,5% y 2,9%, respectivamente. Por su parte el subíndice relacionado con la intención de compra de bienes durables e inmuebles aumentó en 5,8%", explica el trabajo. De este modo se interrumpió una secuencia de dos meses consecutivos de retroceso.
De todas maneras, advierte la casa de altos estudios que "a pesar de la mejora observada, el ICC aún se encuentra 26,4% por debajo del registro de enero-08, momento en el que se observa un cambio de tendencia importante".
Además, el comportamiento del ICC se comportó en forma despareja entre regiones. "En el Gran Buenos Aires aumentó 7,7% y en el Interior del país prácticamente no cambió, subió 0,4%, en tanto en la Capital Federal disminuyó 2,9%", sostiene el CIF.
Algo similar se observó en la variación de la confianza del consumidor por nivel de recursos: En la franja inferior mejoró 2,5%, claramente influenciado por el anuncio de la Asignación Universal por Hijo de 180 pesos, hasta 18 años, para toda familia cuyo ingreso habitual se ubique por debajo del salario mínimo, vital y móvil, mientras que la del estrato más rico se mantuvo virtualmente constante, apenas aumentó 0,3 por ciento.
Fuente: Infobae.com 16 de Noviembre de 2009

jueves, 12 de noviembre de 2009

Cómo Será El Mercado Inmobiliario el año Que Viene

Santiago Gómez Carrillo, gerente comercial de Forcadell, explicó en Radio 10 que los desarrolladores de mercados buscan "alternativas para trabajar con precios accesibles"
Santiago Gómez Carrillo, integrante de Forcadell Argentina S.A., habló en Radio 10 y aseguró que en estos momentos, los desarrolladores de mercado buscan "alternativas para trabajar sobre las variables para llegar a precios accesibles y dar créditos de pocos meses en los que se le permite al inversor financiarse a dos o tres años pagando un anticipo y el resto en cuotas".

De esta manera, explicó que en las zonas principales de la Capital Federal, los metros cuadrados están en 1.600 dólares promedio. "Por eso, mucha gente prefiere acceder a un departamento del mismo metraje en zonas alternativas y así resignan ubicación pero mejoran la calidad de vida con viviendas más espaciosas", agregó.
Es por eso que muchos inversores prefieren comprar una casa desde el pozo de construcción y no una ya construida porque no hay posibilidades de acceso al préstamo de dinero.
"Esta situación surge ante la dificultad que presenta sacar un crédito en un banco. Es muy difícil acceder. Sino, la alternativa es contar con ahorros propios o con el llamado family bank", concluyó Gómez Carrillo.
Fuente: Infobae 31-10-09 | Economía

miércoles, 11 de noviembre de 2009

Alcances De La Ley 13.987

SOBRE DEFENSA AL CONSUMIDOR.
La Ley 13.987 de la Provincia de Buenos Aires, recientemente sancionada obliga a que en todas las facturas y tickets emitidos al consumidor, se indique el organismo al que pueden recurrir en busca de orientación, o en caso de sentirse perjudicados. Al efecto establece en su artículo primero:
"En las facturas y tickets a consumidores finales emitidos en la Provincia de Buenos Aires, deberá constar en forma legible y destacada, el número de teléfono gratuito del Departamento de Orientación al Consumidor u organismo que lo reemplace”.
En respuesta a numerosas consultas recibidas, les hacemos saber que:
NO ESTAMOS COMPRENDIDOS EN ESA OBLIGATORIEDAD LEGAL
En efecto, en la propia interpretación dictada por la Dirección Provincial de Comercio, como Ente oficial de control de aplicación de la normativa, se excluye de su cumplimiento a los profesionales liberales comprendidos en la ley Nacional 24.240, o sea aquéllos que en sus servicios requieran para su ejercicio, título universitario y matrícula otorgada por los Colegios Públicos Profesionales reconocidos oficialmente, como es nuestro caso.
De ser exigidos o intimados a este cumplimiento, deben dirigirse de inmediato a su Colegio Departamental a los efectos de recabar la información necesaria para la defensa de este derecho eximitorio.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Prov. de Bs. As.
PRESIDENCIA, 9 de noviembre del 2009.

Inmuebles Comerciales

Si bien hay demanda, a la hora de concretar las operaciones se analizan los acuerdos con más detalles.
A pocas semanas para cerrar un año con dificultades en la vida del país, son muchas las empresas que se encuentran renegociando contratos de alquiler o que están en la búsqueda de bajar algunos valores en sus locaciones con los propietarios de los inmuebles.
Al respecto, Lisandro Achaval, director de Achaval Cornejo Propiedades, comenta: "Aunque hay demanda se nota mayor cautela a la hora de fijarse los contratos. No es que cualquier empresa ocupa lo que se le ofrece, sino que analizan mucho los precios y sus conveniencias. Diría que los precios no han bajado, pero en plena negociación, los inquilinos en la mayoría de los casos logran reducir un porcentaje apreciable a la hora de concretar la operación".
Existe una demanda para diversos metrajes, pero en su mayoría se requieren superficies de entre 300 y 500 m2, en especial por empresas medianas.
"Catalinas se mantiene como uno de los puntos más buscados con precios promedio de 28 a 30 dólares por m2 para alquiler. Luego Puerto Madero, con precios de 24 a 26 dólares por m2, y en calles como Cerrito o sobre la avenida 9 de Julio, por muy buenos espacios se piden para locación entre 18 y 20 dólares por m2", agrega Achaval. Mientras que Gonzalo Armendáriz, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, sostiene: "La mayoría de las empresas prioriza el tema de los costos. Muchas que tienen industrias mudaron sus áreas administrativas a la planta o tratan de alquilar espacios por la Panamericana u otros accesos para estar cerca del lugar de producción y así economizar gastos.
"Lo que notamos en la Capital es que la demanda principalmente pide bajar los precios y los renegocia con frecuencia. Esta es una tendencia que viene desde 2008", agrega. Prudencia
Según el informe de mercado de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, la Argentina siempre rompe los moldes establecidos y obliga a apelar al ingenio a los actores del mercado. En estos días es tiempo de prudencia antes de cualquier decisión.
Sin embargo, en el segmento de las oficinas corporativas se advierte -a pesar de todo- un comportamiento firme. Eso sí, antes de concretar hay tiempo para evaluar todos los aspectos.
El estudio también revela que la demanda sigue activa, concentrada por una parte en superficies de entre 400 y 600 m2; por la otra, por encima de los 1500 m2 impulsada mayormente por la búsqueda de empresas automotrices y de perfil tecnológico.
Si bien los precios nominales se mantienen estables -indica el relevamiento-, hay mayor predisposición a establecer negociaciones, y se han ampliado los márgenes entre los valores iniciales y los de cierre.
El reacomodamiento de los valores es parejo en venta y alquiler, lo que hace que la rentabilidad se mantenga prácticamente estable, estipulada en el 12,3% anual.
Lunes 9 de noviembre de 2009 – La Nación

miércoles, 4 de noviembre de 2009

Siempre La Mejor Inversión Es El Ladrillo

En el ciclo de conferencias del Salón del mercado inmobiliario, los desarrolladores también expusieron sus conceptos ante una multitud. Jorge Cruces, gerente de Real Estate de la empresa desarrolladora IRSA, disertó sobre el tema Argentina y el futuro del mercado.
Mientras el mercado bursátil del mundo desarrollado se derrumbaba en marzo último, IRSA continuó con su acelerado ritmo en los objetivos trazados.
"Nosotros participamos al progreso de la industria.
La crisis internacional con respecto al Real Estate se dio en los países desarrollados por la enorme deuda contraída con los bancos.
La caída del valor del inmueble se debió a que la deuda superó a la cotización del edificio. En América latina y en particular en la Argentina, la crisis fue moderada", afirmó Cruces.
Asimismo, "en nuestro país se comparó la crisis con la de Estados Unidos porque los ahorristas tenían en el colchón o el banco dólares, lo que creó incertidumbre cuando fueron canjeados por bonos", amplió.
"Si se piensa en el futuro, siempre la mejor inversión es el ladrillo. Tras la crisis local de otros años en nuestro país, los ahorristas optaron por invertir en propiedades", dijo.
Y sentenció: "El 14% del consumo se hace en los shoppings".
En plena crisis y sobre la base de este concepto, Cruces enumeró los últimos logros de IRSA. "Lanzamos un shopping en Rosario. Remodelamos otro en Mendoza e invertimos 8.500.000 dólares en la remodelación del Alto Palermo Shopping. El DOT Baires Shopping -General Paz y Panamericana- se inauguró en mayo último, donde se invirtieron 160 millones de dólares, mientras en marzo del actual se producía la caída bursátil en el mundo", sostuvo.
También ratificó otros emprendimientos comerciales que desarrollará IRSA. Entre ellos, "un shopping en Caballito, que se emplazará cerca de la cancha de Ferro. Se tratará de un complejo mixto con muchas áreas verdes", comentó.
La idea de la compañía es seguir invirtiendo en la Argentina, "con proyectos a gran escala porque lo sabemos hacer", concluyó Cruces.
Fuente: La nación 2 de Noviembre de 2009

lunes, 2 de noviembre de 2009

El m2 Promedio Ahora Cuesta US$ 1.400.

Departamentos más caros y salarios devaluados. En 1999, con 20 sueldos se compraba uno de 65 m2, pero hoy hacen falta 61. Es una combinación de devaluación, pérdida del poder adquisitivo y créditos caros. El m2 promedio ahora cuesta US$ 1.400.Con los precios y créditos hipotecarios actuales, un joven con trabajo estable que quisiera irse a vivir solo podría comprar apenas medio monoambiente. Si estuviera en pareja, entre los dos tal vez podrían llegar al departamento. Y aún para una familia con $ 12.000 de ingresos sería complicado poder comprar. Es que llegar al primer departamento hoy lleva el triple de esfuerzo que hace diez años.
Así surge de un informe elaborado por L. J. Ramos, una reconocida empresa de bienes raíces. Según ese trabajo, hoy el metro cuadrado en Buenos Aires se cotiza en promedio 1.400 dólares, un 40% más que hace una década. Esto, sumado a la devaluación y la inflación, hace que hoy sea necesario usar el triple de ingresos para alcanzar el techo propio: si para comprar un departamento de 65 m2 una familia necesitaba en 1999 unos 20 sueldos, hoy precisa 61.
En esta situación juegan dos factores. Uno, que pese al actual bajón en la compraventa de inmuebles, las propiedades casi no bajaron de precio. Pero el principal problema es la falta de crédito accesible. Los bancos que mejores créditos ofrecen son el Hipotecario y el Ciudad, pero aún así sus préstamos, según L. J. Ramos, tienen un costo financiero total anual de entre el 18% y el 20%.
¿Qué puede comprar hoy la gente? El informe cita tres ejemplos:
Un joven soltero que gana $ 3.000 mensuales no puede acceder al techo propio. Aún si tuviera el 30% del precio de un departamento para conseguir un crédito, y se lo dieran, con los valores actuales sólo podría comprar medio monoambiente, porque la mayoría de estos departamentos que se están ofreciendo en la Ciudad tienen más de 30 m2.
Si ese joven estuviera en pareja, y entre ambos tuvieran un ingreso de $ 6.000, recién entonces podrían acceder al monoambiente.
En cambio, si esa pareja tuviera hijos y precisara un tres ambientes, sólo podría conseguirlo si sus ingresos fueran de $ 11.500.
Pero para quienes buscan departamentos de tres o más ambientes hay un inconveniente extra. Aún con ingresos de $ 12.000 y con 20.000 dólares en el colchón como para empezar la operación, los créditos disponibles sólo alcanzarían para comprar no más de 60 m2: el problema es que hoy, casi el 80% de los tres ambientes en oferta tienen más de 65 m2.
Estas dificultades para combinar el ingreso con el crédito y el valor del m2 conspiran contra el desarrollo de la actividad inmobiliaria, una de las más importantes de la Ciudad. Pese al boom de los últimos años, en la década actual se venía construyendo un promedio de 7,2 viviendas por año cada 1.000 habitantes, cuando hace 35 años se hacían 15 cada 1.000 personas.
Lo que plantean los ejemplos teóricos se verifica en la realidad. "Entre los que buscan su primera vivienda, lo poco y único que se ve son chicos que tienen un buen ingreso, un ahorro y que además son ayudados por sus padres, recién entonces se meten en un crédito y para un departamento de no más de 60.000 dólares. Es muy difícil encontrar gente que quiera comprar sin ayuda de la familia, porque para empezar hay que contar con no menos de 20.000 dólares, aparte del crédito", comentó Jorge Repka, titular de una inmobiliaria referente de San Telmo
Fuente: Pablo Novillo Para Clarín, 28 de Octubre de 2009

sábado, 24 de octubre de 2009

Repunte Del Mercado

Desde la Cámara Inmobiliaria destacan repunte del mercado en agosto y septiembre

El titular de la de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, sostuvo en diálogo con Radio 10 que "con la cantidad de construcciones que hay, en los nuevos desarrollos, puede haber una oferta sostenida"

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, dijo hoy que "está repuntando el mercado inmobiliario" reafirmando la tendencia desde marzo, y que "agosto y septiembre han sido índices que nos han dado incrementos importantes".
"Los precios se mantienen estabilizados en los mismos valores desde el último trimestre del año 2008", apuntó Walenten en declaraciones a Radio 10.
También dijo que "con la cantidad de construcciones que hay, en los nuevos desarrollos, puede haber una oferta sostenida".
"Tal vez no se produzca en la mercadería usada porque, a raíz de la caída en la demanda, muchos de esos inmuebles se volcaron al mercado locativo, eso provocó que hubiera un 45 por ciento más de oferta en los alquileres", reseñó .
Walenten dijo, con respecto a los inmuebles a estrenar, que "la oferta que hay en este momento es absolutamente suficiente".

Fuente: Infobae - 24 de Octubre de 2009

lunes, 12 de octubre de 2009

Optimismo En El Mercado Inmobiliario

La actividad inmobiliaria cobra fuerza tras la crisis internacional; se busca posicionar a la Argentina como destino de nuevas inversiones en el sector. Muchos aseguran que lo peor de la crisis internacional ha pasado. El mundo viene de una enfermedad que afectó varios negocios de empresas, y de países y regiones que ahora, superando el ojo de la tormenta, están ante un momento decisivo. Un cambio.
Es entonces hora de comenzar a reposicionar a la Argentina como destino de inversiones inmobiliarias. Entre las maneras de hacerlo está la promoción de exportaciones de servicios vinculados con los negocios inmobiliarios. Esto es lo que comenzaremos a hacer de manera sistemática a partir del próximo Salón del Mercado Inmobiliario, que tendrá lugar en Buenos Aires entre el 27 y 29 del actual en la Rural. Los negocios inmobiliarios en su conjunto y en todas sus manifestaciones reflejan más del 14% del PBI argentino (que supera los 300.000 millones de dólares) en los últimos años. Los negocios del Real Estate han sido el segundo sector en importancia en el país y venían, antes de la crisis, creciendo con una baja dependencia del crédito. Alrededor del 90% de las operaciones de viviendas urbanas se ha efectuado al contado. Además, en general, debe advertirse que la construcción ha llegado a representar el 3% del PBI argentino y ha crecido mucho, porque en 2003 era un 0,2 por ciento.

El sistema legal para la inversión inmobiliaria y de construcción es flexible y poco regulado, lo que presenta al ambiente como favorable. En materia de viviendas, la demanda ha tenido tres grandes tipos de exponentes: los inversores agropecuarios, los ciudadanos particulares de clase media y los inversores extranjeros, que a su vez pueden dividirse en pequeños (que operan en pocas unidades, pero viviendas de alta calidad) y grandes (que son empresas de desarrollo inmobiliario operando en la Argentina, principalmente de España, México, Brasil o Estados Unidos). A estos últimos comenzaremos a dirigir acciones de promoción en acciones sistemáticas, pensando en el escenario posterior al corazón de la crisis. Y pensemos más allá aún.
En los próximos 25 años, la Argentina -que tiene alrededor de 40 millones de habitantes, una enorme superficie de 3.761.000 km2, un PBI per cápita de unos 7000 dólares- tendrá una población que consolidará su localización y más del 50% vivirá en un conglomerado central formado por un eje que une Rosario, Capital Federal y el GBA y La Plata. Esto es, más de la mitad de la población en un 0,7% del territorio. Esto lleva inexorablemente a prever una tarea de construcciones importante. Todo indica que tendremos una industria inmobiliaria que avanzará. Se trata de ver estratégicamente el tiempo que está más allá de las próximas semanas. Debe advertirse, por ejemplo, que en la ciudad de Buenos Aires circulan unos 2 millones de automóviles, que en los trenes que conectan el denominado Gran Buenos Aires y la Capital viajan 1.200.000 personas por día hábil, o que existen hoy 1.500.000 habitantes en el área metropolitana que no cuentan con agua potable, mientras hay 7.500.000 que sí tienen este servicio, y hay, a la vez, 3.500.000 habitantes en esta región que no tienen servicios de cloacas, mientras 5.600.000 habitantes sí cuentan con el mismo. Y que hay un déficit actual de unas 300.000 viviendas en la zona, y que más de 2.000.000 de viviendas actuales son precarias y ubicadas en asentamientos, que deberían ser sustituidos por complejos de mayor calidad. Adicionalmente, el turismo, tras la crisis, traerá inversiones también. El turismo ha llegado a ser en 2008 el cuarto sector en generación de divisas internacionales en la economía del país, siendo los tres primeros el complejo sojero, la industria petrolera y la industria automotriz. Llegó a representar el 7,41% del PBI y generar más de 1.600.000 puestos de trabajo. El transporte, con el 23%, es el principal sector afectado por el turismo, pero luego la hotelería, con el 8%, y los bares y restaurantes, con el 3%, también son sectores impactados. Debe incluirse el turismo de congresos y ferias: en promedio, cada año se realizan en el país unas 300 ferias -inversión de más de 400 millones de dólares- y unos mil congresos.
Más allá de la crisis de este año en el mundo, la proyección indica un promedio de crecimiento previsto para 2008-2012 de hasta un 5% anual. Las obras para esto deben ser previstas. Sin pensar en otros negocios, como los aeropuertos (en 287 ciudades del país hay menos de 40 aeropuertos operando comercialmente, y el 88% de las ciudades carece de aeropuertos, por lo que en los próximos años se deberían construir alrededor de 50) o las rutas y autovías (la Argentina tiene, en relación con su extensión territorial, la mitad de los caminos que Brasil y casi la cuarta parte de España, con una longitud de caminos actual de 230.000 km2, lo que importa 82,91 km de caminos por cada 1000 km2, y 6,36 km por cada 1000 habitantes, mientras circulan por las rutas y los caminos del país unos 6.000.000 de automóviles y 1.500.000 vehículos de carga). Como un modo de promover la exportación de servicios y avizorando que tarde o temprano el apetito regresa después de cada empacho, una serie de propuestas de trabajo se lanzará en el Salón del Mercado Inmobiliario para esta industria. También se promueven exportaciones si se desarrollan negocios para extranjeros que consuman servicios brindados por actores locales en estas actividades. Los servicios, que como explica el profesor español Muñoz Cidad son intangibles, de consumo simultáneo a su producción, producidos para clientes específicos e intensivos en trabajo, marcan una vinculación internacional de empresas argentinas de importancia. Es relevante pensar como Stephen Cohen y John Zysman que los servicios no representan la etapa de especialización siguiente a la industria, sino su complemento. Así, también estaremos trabajando en el crecimiento de estas otras exportaciones. Las que se adaptan a un mundo que muchas veces privilegia el valor y no sólo el costo. Las que ocurren en una economía que exige mayor conocimiento, pero que premia la oportunidad, la visión de futuro, la responsabilidad, la innovación, la capacidad de respuesta y las características singulares de la cultura, la geografía y la localidad.
Por Marcelo Elizondo
Para LA NACION

viernes, 9 de octubre de 2009

Mercado

Las opciones para hacer frente a la crisis.
Subastas, fideicomisos y créditos hipotecarios son propuestas más flexibles para los compradores y para los que piensan invertir.
Actualmente existen en el mercado varias herramientas financieras para poder vender y comprar lotes y viviendas o construirlas, en emprendimientos suburbanos.
La más reciente son las líneas de créditos del Banco Hipotecario lanzadas en mayo que, según fuentes de la propia entidad financiera, tuvieron una gran aceptación en la clase media y en trabajadores en relación de dependencia, con un ingreso promedio de $ 6.600 pesos para el grupo familiar.
Hasta el momento, algo más del 15% del total de carpetas presentadas para su otorgamiento fueron del Gran Buenos Aires.
Otra es la subasta privada que actualmente se posiciona como un generador de la necesidad de compra. Es una herramienta nueva de marketing que permite importantes acciones publicitarias e incentivan al público usuario e inversor a terminar de decidir la compra. Se pueden obtener interesantes descuentos y financiación a plazos que no superan los 36 meses.
Durante el último año, se vendieron más de trescientos inmuebles por este sistema, por un monto superior a los $ 40 millones, destaca Fabián Narváez, presidente de Narváez & Cía. "Nosotros -agregó- vendimos bajo este sistema 30 chacras del club de campo Benquerencia, en San Miguel del Monte".
Las subastas privadas tienen un formato diferencial de los remates tradicionales, con una fuerte carga de logística y se organizan en un plazo aproximado de 35 días corridos desde que se suscribe el contrato con el cliente. También hay un período de exhibición de entre 10 a 15 días con una franja horaria amplia para que el público interesado pueda visitar e interiorizarse de los inmuebles ofertados.
"En general, en las subastas privadas se puede comprar entre un 15% a 25% más barato y las garantías que se ofrecen son iguales o mejores a las de una transacción inmobiliaria tradicional, ya que las condiciones de la subasta son anunciadas frente a un escribano público que certifica el acto", comenta Narváez.
Los fideicomisos al costo son otra interesante herramienta para "financiar" la compra de lotes. Permite ingresar en el negocio del desarrollo, aprovechar la rentabilidad que el mismo emprendimiento genera a partir de su consolidación y diferir el pago de la tierra a medida que se va construyendo el barrio, en plazos que van entre tres y cinco años.
Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de New Fidu, enfatiza: "hay que tener en cuenta que el fideicomiso se trata de una inversión con costos variables y por lo tanto conviene asesorarse bien sobre los aspectos legales del mismo, la experiencia y la trayectoria del administrador fiduciario".
En lo referente a financiación propia, muchos desarrolladores la brindan, sobre todo si el comprador se compromete a construir su casa en un corto plazo.
El financiamiento bancario se centra en la construcción de la vivienda y no en la compra del lote.
Comprar en un barrio cerrado tiene ventajas como la posibilidad de financiar el lote hasta cinco años, aprovechando los plazos de construcción de éstos, como en el caso de los fideicomisos al costo.

Fuente: Sofía Wachler. ESPECIAL PARA CLARIN.

miércoles, 7 de octubre de 2009

Los Dúplex y los PH

Los dúplex y los PH son los preferidos de una demanda que busca reducir costos; en ninguno de ellos se pagan expensas y los demás gastos suelen ser más acotados que en los edificios altos. En un momento complicado para el mercado, mientras los especialistas internacionales auguran que se está transitando el principio del fin de la crisis, cuando los créditos hipotecarios escasean y sólo queda la opción de acceder a la vivienda con ahorros propios o la ayuda de algún familiar, los dúplex y los PH surgen como dos opciones más accesibles que han ganado espacio. Los emprendedores, empresarios inmobiliarios y compradores toman nota de las oportunidades que se abren. Entre éstas, los tradicionales dúplex ya toman posición en el mercado de la oferta y la demanda. Tanto para la construcción como para la comercialización de los establecidos. Para muchos, es el sueño desplegado durante años: pasar del departamento al dúplex y mejorar la calidad de vida; para otros, el lugar necesario para que su dinero no pierda valor. Norberto Lepore, de Lepore Propiedades, opina: "En un año en el que se incrementaron los costos de mantenimiento de los edificios (luz, seguro, ascensores, sueldo de encargados etcétera), muchos compradores tuvieron que optimizar ese costo mensual y nuevamente hubo una orientación muy fuerte hacia los departamentos en propiedad horizontal y también los dúplex". Por su parte, el arquitecto Claudio Mazur, de + Ur Arquitectura Inmobiliaria, dice: "Los compradores de dúplex no son inversores, sino usuarios finales, por lo tanto compran cuando pueden y no cuando conviene. Obviamente, en general pueden más en épocas de crecimiento que en temporadas de recesión. A principios de agosto, pareció que se desataba la demanda contenida durante el último año". Se sabe que los compradores que son usuarios finales tienen en cuenta otras ventajas además del ahorro que significa no pagar los gastos corrientes de un departamento. Tener vereda propia; disfrutar de un patio trasero, de un jardín, de una parrilla, una terraza y hasta de una pileta es considerado por muchos como la concreción de una vida soñada.
Los barrios aptos para el desarrollo de dúplex en Buenos Aires siguen siendo los de baja densidad, con un FOT de hasta 1.6. Entre ellos se destacan sectores de Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Ortúzar y Coghlan. Pero hay que señalar que en los últimos tiempos se agregaron emprendimientos en Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Villa Crespo y Almagro. Lépore agrega: "En general los dúplex tienen dos o tres dormitorios, garaje, dos baños, patios y terrazas".
Además, según Mazur, "los tradicionales (dos casas que comparten un lote cortado longitudinalmente) dieron lugar a lo que se llama el PH urbano. Dos unidades se levantan (o desplazan hacia los costados) liberando la planta baja o dando acceso a otras tantas unidades que se desarrollan aprovechando el largo del terreno. De esa manera el costo se prorratea entre más y se pueden producir unidades más pequeñas. Se demostró que un terreno excesivamente largo no aporta demasiado valor". En cuanto a los precios, como ocurre con otro tipo de unidades, la zona incide en el valor final. Según la calidad y ubicación, un dúplex puede cotizarse entre 1200 y 1800 dólares por metro cuadrado.
Lépore describe: "Los desarrolladores últimamente se están volcando a esta tipología, ya que se vende mucho en preventa, lo que genera poca exposición de capital propio. Son obras muy rápidas, y esto ocasiona una gran rentabilidad. Si bien los terrenos no abundan, en muchos casos hay lotes aptos para tal desarrollo y los propietarios lo ignoran. De allí la importancia de una tasación profesional para optimizar las posibilidades de dicho lote". Como ejemplo en Parque Chacabuco comercializaron con entrega para fin de año dos obras: P. Albarracín al 1600 y Miró al 1400. Se tratan de departamentos en una planta o en dúplex de uno o dos dormitorios. Por ejemplo, un dos dormitorios ronda los 80.000 dólares. Para los que buscan la cercanía a Palermo, a metros de la intersección entre Córdoba y Scalabrini Ortiz, más precisamente en las esquinas de Aráoz y Jufre, el Estudio Carranza realiza dos obras con unidades monoambientes (en doble altura), uno y dos dormitorios con patio o terraza. Allí se puede encontrar 1½ ambiente con entrepiso por 65.000 dólares, y uno de un dormitorio desde 75.000 dólares. La entrega se calcula para principios del año próximo.
Juan Pablo Martinelli para La Nación. 2 de Octubre de 2009

martes, 6 de octubre de 2009

Préstamos Hipotecarios

Banco Ciudad presentó un crédito, con plazo de hasta 20 años. Se financia hasta el 75 por ciento.
Cuando en la Argentina prácticamente las entidades bancarias no han ofrecido nuevas líneas de créditos hipotecarios, el Banco Ciudad lanzó recientemente una nueva línea de este tipo de préstamos. Ciudad Vivienda, con un plazo de hasta 20 años y con tasa combinada, fija para los dos primeros años y luego variable, lidera la iniciativa. "Lo importante es que el costo es el más competitivo del sistema. Para todas sus líneas el Banco Ciudad ha bajado el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios en algo más de un 2 por ciento. A su vez se flexibilizaron los requisitos de acceso al crédito. Desde que se presentó toda la documentación requerida hasta designar el escribano, se demora unos 45 días. Es clave que no halla problemas con el título de propiedad, antecedentes personales, certificación de antigüedad laboral y declaraciones juradas de ganancias. Se aumentó el porcentaje de la vivienda por financiar en varias de sus líneas", sostiene Víctor Bescos, gerente de productos y servicios al cliente del Banco Ciudad. Esta entidad bancaria se ha visto reflejada en la fuerte colocación de créditos en el último año, "lo que le ha permitido ascender a un lugar de privilegio en el ranking de préstamos hipotecarios que elabora el Banco Central", agrega Bescos. Durante este año, la cartera del banco ascendió a 1910 millones de pesos. "Este volumen ubica a la entidad en el tercer puesto del escalafón. En 2008, el Banco Ciudad financió el 50% de las hipotecas de la Capital Federal", amplía el ejecutivo. Las tasas de interés en la línea Ciudad Vivienda son fijas del 15,90% para los dos primeros años y 15,93% para el caso variable para un plazo de diez años. Entre 15 y 20 años son del 15,90% los dos primeros años de tasa fija y 16,47% para el resto en tasa variable. Se financia hasta el 75% y la relación cuota-ingreso es del 35% para los clientes del banco. La gran mayoría son las que corresponden a las cuentas sueldo. El monto máximo otorgado es de 500.000 pesos. La comisión de otorgamiento es del 1,50% calculado sobre el importe acordado y la comisión administrativa, del 3% calculado sobre el valor de cada cuota. El gasto de tasación es de 150 pesos más IVA. El seguro de vida es bonificado en un 100% en una compañía aseguradora a criterio del banco. El costo financiero total efectivo anual (Cfttea), final del producto en un préstamo tipo de 100.000 pesos es inferior al 20% en todos los plazos, siendo del 19,56% a 10 años, 19,50 a 15 años y 19,33 a 20 años. Esta línea se lanzó recientemente y hace un mes que la aprobó el directorio del banco.
Fuente: La Nación, Sábado 3 de octubre de 2009 |

martes, 29 de septiembre de 2009

Hoy, Buen Momento Para Comprar

El norteamericano William Soteroff es vicepresidente internacional de RE/MAX, empresa de servicios inmobiliarios presente en más de 75 países. De paso por la Argentina analizó la situación del mercado mundial del Real Estate, lo que ocurre en Estados Unidos y también en nuestro país. Según el directivo, "no hay una situación igual en todo el planeta. La crisis económica actual, que comenzó en Estados Unidos con el problema de los bancos y de las empresas inmobiliarias, produjo un efecto dominó. En mi país hubo una rápida reducción en el sector inmobiliario; esta crisis es peor que la de 1930. En EE.UU. la recuperación es más lenta, las empresas fracasaron, la gente se quedó sin viviendas y sin seguro social. Nuestro sueño americano es que cada persona pueda tener su casa. Con las medidas que tomó Obama, es la primera vez que Estados Unidos toma el ejemplo de otras naciones. El mundo mira a la Argentina: se aprendió mucho de la crisis de 2001-2002, así es que los bancos, gobiernos y la gente hoy tienen más conocimiento de cómo tomar decisiones económicas. En nuestra industria hay que anticiparse a los próximos 5 años. En la Argentina seguro que hay mucho por hacer, sobre todo debe haber más confianza y conocimiento, algo que también falta en otros países del mundo. La gente pretende vivir en un lugar atractivo con su familia; quieren asegurarse de poder pagar un crédito y esperan buenos consejos para tomar la decisión correcta en la compraventa de un inmueble; nuestra compañía ha tomado nota de eso y busca satisfacer las necesidades del cliente".
Con respecto al valor de los inmuebles explicó: "Es muy diferente a otros activos; el precio de las propiedades sube y baja lentamente. Considero que en las crisis financieras en lo posible no hay que vender los inmuebles. En 100 años las propiedades costarán más. Aunque los bancos y las empresas inmobiliarias provocaron un poco esta crisis, el Real Estate en el mundo está bastante estable. No escuché que grandes empresas internacionales del sector hayan cerrado. En los últimos 100 años hubo en el valor de las propiedades una recuperación: cada 7 años cae un 10% como corrección y sube un 15%, es decir que la ganancia es del 5%. Las economías mundiales deberían haber notado que ese crecimiento no se podía sostener. ¿Hablamos de crisis u oportunidad? Para los dueños es una crisis; para los que buscan vivienda, una oportunidad. Hoy es el mejor momento para comprar inmuebles".
Fuente: La Naión, sábado 26 de Septiembre

lunes, 28 de septiembre de 2009

Congelan el proyecto de ley de alquileres

El proyecto de ley que pretende modificar las normas que rigen el mercado de los alquileres quedaría archivado, según surge de una carta que el senador Miguel Angel Pichetto, jefe de la bancada oficialista en la Cámara alta, envió días atrás a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
"No es mi intención, ni la del bloque al cual represento, ni del gobierno nacional, darle tratamiento al proyecto de ley sobre la creación de la Organización Estatal de Vivienda para Alquilar y regulación de locaciones urbanas", reza la nota, según el comunicado que difundió el presidente de la CIA, Néstor Walenten.
Walenten recogió la misiva de Pichetto en el Senado, donde regresó después de un mes de intensa campaña para explicarles a los legisladores los perjuicios que, a criterio de la CIA, causaría la iniciativa.

El proyecto que impulsa una mayor regulación de los precios de los alquileres había sido presentado por la senadora oficialista riojana Teresita Quintela. Establece que al valor del alquiler mensual se llegaría dividiendo por 150 el precio de la propiedad. Además, las renovaciones de los contratos serían automáticas, tanto para viviendas como para comercios.
Walenten opina que esa regulación perjudicaría "tanto a propietarios como a locatarios ya que habrá mucha menos gente dispuesta a ofrecer sus unidades en alquiler".
Fuente: La Nación, sábado 26 de Septiembre

miércoles, 23 de septiembre de 2009

Créditos Del Banco Hipotecario

Casi cinco mil familias ya tienen su crédito en proceso de aprobación.
Se trata de 4.700 solicitudes de la línea Crédito para tu Casa, lanzada hace tres meses por el Banco Hipotecario con fondos de la Anses, lo que suma, hasta el momento un total de 750 millones de pesos.
Del total de los créditos tramitados, se firmaron 639 escrituras por 103,5 milllones de pesos, hecho que ocurrió en un tiempo menor al previsto en la etapa del lanzamiento, razón por la cual la ANSES decidió adelantar para el corriente año el presupuesto que se había previsto hasta 2011 por un total de 1.500 millones de dólares.

El 49% de las solicitudes de crédito ingresadas corresponde a los destinos de construcción, ampliación y terminación de vivienda, cifra que asciende a 72% si se excluye la región correspondiente de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, en donde la oferta de terrenos es menor al resto del país.
En el interior del país los solicitantes prefieren las líneas de construcción por sobre las de adquisición.
Al discriminar los destinos de los préstamos, el 46,3% tiene como destino la construcción; el 2,6% la ampliación y terminación de viviendas; el 11,4% la adquisición de vivienda nueva y el 39,7% la adquisición de vivienda usada.
El perfil de los solicitantes está constituido por personas de una edad promedio de 36 años, con un ingreso promedio del grupo familiar de 6.100 pesos; con un monto promedio de préstamo de 157 mil pesos, a plazos entre 15 y 20 años, con una relación de cuota ingreso promedio de 34% y un porcentaje de financiación del inmueble del 56 por ciento.
Esta línea de crédito fue diseñada con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los sectores medios de la población y contribuir a la generación de empleo, esta primera etapa del plan ofrece mejores condiciones crediticias a los destinos que mayor empleo indirecto generan.
En el caso del destino construcción, que prevé la financiación del 100% de la obra con una tasa del 10% (TNA), plazos de hasta 20 años, un año de gracia para el pago de la primera cuota y la posibilidad de contar con una tipología de modelos constructivos diseñados para cada región del país.
Las condiciones para obtener esta línea de créditos para la vivienda son las más favorables del mercado crediticio argentino, con ingresos familiares mínimos requeridos de 2000 pesos y una relación cuota ingreso de hasta el 40%, pudiendo los solicitantes construir o adquirir viviendas de hasta 120 metros cuadrados.
En el contexto del lanzamiento de este plan de créditos para la vivienda, el banco también implementó el relanzamiento de capitales local de las series IX y X de la cédula hipotecaria argentina, que contribuye a la formación de un mercado secundario de hipotecas, al tiempo que constituye una herramienta de ahorro para familias y grandes inversores con buenas condiciones de liquidez, rentabilidad y seguridad.
El Banco Hipotecario tiene 122 años de experiencia y los créditos otorgados por la entidad acercaron a más de un millón y medio de familias a sus primeras viviendas y conformaron la fisonomía de las principales ciudades del país.
Fuente: Télam

lunes, 21 de septiembre de 2009

Novedosa Tendencia En Inversiones

En la esquina de Humboldt y Nicaragua, en pleno Palermo Hollywood, se levantan dos edificios que abren el camino en un estilo de negocios que en el mundo se conoce como condo-hoteles o condo-flats, y consiste en el alquiler temporario de departamentos, con servicios hoteleros.
Este sistema, que no está muy desarrollado todavía en la ciudad de Buenos Aires, es un éxito en Nueva York y San Pablo.
Se trata de las torres Hollywood Suites & Lofts (Hollywood 1 y 2), que con una inversión de alrededor de 12 millones de dólares fueron desarrolladas por la empresa Design Developers Group, con diseño del estudio Baudizzone Lestard y construidas por Techint.
Las torres se diferencian entre sí por el tipo de departamentos. Los de Hollywood 1 son lofts de 60 m2 y dos ambientes, y los de Hollywood 2 son suites de 1, 2 y 3 ambientes de entre 40 y 75 m2.
La novedad de estos edificios está relacionada con su administración que se ocupa de acercarlos al mercado turístico y corporativo, tanto nacional como internacional.
Los edificios Hollywood están a cargo de la empresa Trendy Homes, que armó una estructura especializada para maximizar su llegada al mercado turístico, incluyendo un equipo comercial y una central de reservas, con objeto de dar una rentabilidad a los propietarios, que pueden elegir entre el uso convencional de sus departamentos o hacer que la empresa los incluya en su oferta de alquiler temporario, como departamentos equipados con muebles de diseño, con buena ubicación y servicios hoteleros.
Lo que hace atractiva esta alternativa para los propietarios es el promedio del 12% de rentabilidad que la empresa logró hasta el momento, y que, en palabras de Ricardo Sujoy, socio de Trendy Homes, "en comparación con el 6%que normalmente rinde el alquiler tradicional de los departamentos y teniendo en cuenta que se trata del año de apertura, y el contexto internacional negativo, esperamos que este porcentaje sea mayor una vez que nos afiancemos en el mercado y se superen las crisis".
Esta propuesta se convierte en una opción interesante para los propietarios de los departamentos, que pagaron entre 70.000 y 160.000 dólares.
Todos son compradores particulares, pero su perfil varía mucho, incluyendo un 30%de Estados Unidos, Canadá, España, Italia e Inglaterra.
Los compradores argentinos se reparten entre ejecutivos, profesionales y gente que lo consideró una opción interesante de inversión, de vanguardia y con un plus de diseño incluido.
El 60% de los compradores ya participa del negocio de alquiler temporario.
La empresa se ocupa de llegar al mercado turístico, dar los servicios a los pasajeros, administrar los edificios y, además, libera a los propietarios socios de la preocupación de los pagos de expensas y servicios, y del mantenimiento de los departamentos.
El porcentaje de ocupación de las torres está entre el 70 y 80%, que para un mercado golpeado desde el exterior y el interior es más que satisfactorio.
El público que los ocupa va desde ejecutivos de empresas automotrices, productoras de cine y televisión, personal de embajadas hasta pasajeros particulares, y puede quedarse un día o un año.
Muchos son viajeros frecuentes que encontraron en Hollywood Suites la calidez e intimidad de una casa. Todos llegan por medio de agencias de viajes, corporaciones y centrales de reservas online.
Los pasajeros pagan entre 150 y 300 dólares diarios, según la temporada y el tipo de departamento que se alquile, y además recibirán desayuno, limpieza diaria, servicio de recepción, seguridad las 24 horas, parking, lavandería y tintorería, Wi-Fi, pileta climatizada, sauna y sala de masajes, jacuzzi y gimnasio.
Cada departamento dispone de cocina totalmente equipada, aire acondicionado frío/calor en living y dormitorio, caja de seguridad, LCD de 32", DVD y amenities.

En Mendoza
Un ejemplo de hasta dónde puede llegar este negocio es la cadena Park Suites, del Grupo Presidente, de la ciudad de Mendoza, que desde hace 20 años viene desarrollando ese tipo de actividad.
A diferencia de Trendy Homes, que aclara que no es una cadena de hoteles, sino que ofrece departamentos con servicios hoteleros, la oferta del grupo mendocino incluye el Apartment Park Suites, el Executive Hotel, hotel de alta categoría para viajeros de negocios de 17 pisos y 77 habitaciones en pleno centro de Mendoza, y el Diplomatic, hotel de lujo de 19 pisos y 178 habitaciones.
El Grupo Presidente es propietario del centro comercial Palmares Open Mall, del centro de convenciones Palmares Bureau, y desarrolló importantes emprendimientos inmobiliarios en Mendoza.
Sujoy comenta que Trendy Homes está en tratativas con otras empresas para hacerse cargo de la administración y comercialización de otros edificios en desarrollo que les resulten interesantes, en zonas atractivas para llevar adelante este tipo de negocios.
Juan Ruiz para La Nación. 21 de Septiembre de 2009





Salón Mercado Inmobiliario

Más empresas confirman su participación en el SMI, que promete un ámbito interesante para el público y los profesionales.
Con una fuerte presencia confirmada por desarrolladores, brokers, empresas constructoras y otras vinculadas con el sector inmobiliario se avanza en la dirección esperada en la organización del Salón del Mercado Inmobiliario, a cargo de del equipo comercial y LA NACION Eventos, que se realizará el 27, 28 y 29 de octubre, en el Pabellón Azul de la Rural.
Entre las firmas que se suman a este acontecimiento, considerado el más representativo del Real Estate en la Argentina, hay desarrolladoras locales y también del exterior, por ejemplo G&D, Nordelta, Altman, Capitalinas, Edisur, Brenna & Asociados, TGLT, FSA y Fortune; también firmas inmobiliarias como Toribio Achával, Achaval Cornejo, Bullrich, L. J. Ramos, Mateo Propiedades, Castro Cranwell & Weiss, Tizado, Baigún Operaciones Inmobiliarias, Perazzo, Salaya Romera, RGM, Covello Propiedades y otras firmas como Cushman, HVS. En relación con su participación en el SMI, en esta nueva edición, Susana Giovinazzo, directora de Raghsa, comentó: "El Salón es un espacio en el que podemos interactuar entre developers e inmobiliarias, lo que siempre resulta una experiencia enriquecedora. Asimismo, la asistencia a las charlas del ciclo de conferencias reúne a empresarios y profesionales que comparten intereses y experiencias".

Hay que tener en cuenta que en la muestra estarán las empresas más representativas del sector, tanto de Buenos Aires como del interior. Y si bien es cierto que un tema fuerte será la vivienda, hay que tener en cuenta que otros segmentos, como el de las oficinas, ocuparán un espacio importante, ya que se relaciona con el escenario económico del país y las perspectivas en esa dirección.
El desafío propuesto está en marcha, con muchos temas para comentar y analizar, para Fue el público disfrute de esta propuesta que va más allá de una exposición.
La intención es estar atento a las novedades que se presentarán en esos tres días, y también a la información sobre los aspectos del sector que tanta incidencia tienen en el devenir cotidiano.
El foco estará puesto entonces en la alternativa de reunir en un mismo espacio, en el tiempo que se extiende la muestra, todos aquellos aspectos que se relacionan con el Real Estate, apelando a la diversidad y también a una mirada de mediano y largo plazo para los inversores, que son los que habitualmente marcan el rumbo de esta fuerte industria.
En materia de novedades de las figuras relevantes que participarán en el ciclo de conferencias figuran el rabino Sergio Bergman, que ayudará a reflexionar a la audiencia sobre aspectos de la vida; también el empresario Marcelo Argüelles, que aportará su experiencia y su visión de cómo alcanzar las metas y apostar a la diversidad; también Marcelo Loffreda, el ex director de Los Pumas, que dará testimonio de cómo crecer y trabajar en equipo.

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