sábado, 28 de marzo de 2009

La Clave, Apostar al Real State


En su primer viaje a la Argentina, Andrew Baum aconseja invertir en esta industria, adaptándose a las variables locales.

La llegada de Baum, que presagia un 2009 complicado y no advierte un mejoramiento de la crisis hasta el 2010, ha sido muy interesante para los profesionales locales que indagan y buscan respuestas sobre el Real State, no solo para saber como seguir, sino para conocer cuáles son las herramientas apropiadas y los negocios que pueden surgir en medio de una turbulencia sostenida como la que sacude al mundo.
Thomas Powel, quien acompañó al experto inglés durante la conferencia, es autor del libro Standing in the Rain, a dónde se advierte que el proceso de recuperación llevará años, pero sugiere seguir apostando al ladrillo y en épocas de crisis, destaca que la inversión es local, donde los desarrollistas conocen mejor las reglas de juego y las variables.

Fuente: La Nación 28 de marzo 2009

miércoles, 25 de marzo de 2009

Mercado Inmobiliario 2009

Encuesta a Alejandro Badino
Reporte Inmobiliario requirió la opinión de los protagonistas del sector inmobiliario argentino sobre la performance del mercado durante el año 2008 y sus previsiones con respecto al año 2009.

1.- ¿COMO JUZGA LA EVOLUCION DEL MERCADO DURANTE EL AÑO 2008?

Hasta abril 2008 la demanda venía demostrando un comportamiento estable y se encontraba insatisfecha por falta de espacios en oferta. A partir de ese momento, primero los problemas internos (crisis del campo), luego la crisis mundial y luego la sumatoria de nuevos problemas internos fueron conformando la receta para cambiar la tendencia. Muchas empresas suspendieron y/o postergaron sus planes de expansión, otras buscan reducir gastos contemplando la posibilidad de renegociar valores locativos, hacer contraofertas más agresivas o rentar espacios de menor valor real. Con este escenario va concluyendo el año 2008.


2.-¿QUE EXPECTATIVAS TIENE Y QUE ACCIONES O DESARROLLOS CONCRETOS PROYECTA LLEVAR ADELANTE DURANTE EL PROXIMO AÑO 2009?

La tendencia descripta en el punto precedente se mantendrá o aumentará, al menos en el primer cuatrimestre del 2009. La oferta deberá estar dispuesta a escuchar propuestas si quiere ocupar espacios vacantes Más allá de esos tiempos es difícil prever, aunque podemos decir que se visualiza un 2009 difícil. Recordemos, no obstante que “crisis es cambio” y – por ende – todos los cambios traen aparejadas muy buenas oportunidades de negocios. Seguramente quienes tengan liquidez encontrarán negocios muy promisorios en 2009 vinculados a tierras y ladrillos.

3.- ¿COMO PIENSA QUE EVOLUCIONARA EL NIVEL DE ACTIVIDAD DURANTE EL AÑO 2009? ¿CUALES SON LAS CIRCUNSTANCIAS QUE DEBIERAN DARSE EN EL MERCADO E IMPLEMENTARSE DESDE EL AMBITO PUBLICO PARA INCREMENTAR EL NIVEL DE ACTIVIDAD?

Tanto las circunstancias como las medidas que contribuyan a mejorar la actividad del real estate deberán originarse en la conducción política y económica y en el contexto mundial y el lugar que ocupe Argentina en ese contexto, pues los problemas se deben fundamentalmente a falta de confianza.

Empresa: Master Colliers International - Argentina
Cargo: Presidente

domingo, 22 de marzo de 2009

Estiman una baja del 10% en el valor del metro cuadrado

Buenos Aires, ArgentinaImage via Wikipedia

Así lo señaló el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, Carlos Wagner.

En medio de un contexto económico tenso, el presidente de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), Carlos Wagner, estimó hoy que podría haber una baja del valor del metro cuadrado, en el corto plazo, que rondaría el 10%.



En declaraciones a radio El Mundo, Wagner señaló que “aún no se han registrado descensos” aunque se prevé que “habrá alguna, no muy pronunciada” que, estimó, podría ser del orden del 10%.

Respecto a la posibilidad de que el Gobierno subsidie créditos hipotecarios, comentó que “hay conversaciones” pero admitió que “es algo muy difícil de resolver porque el subsidio que hace falta es muy importante, para que el costo de la construcción sea accesible al poder adquisitivo de la clase media”.

Paritarias 2009

Al ser consultado sobre las expectativas salariales para el sector, Wagner consideró “posible” afrontar este año un aumento del 12 al 13%, contra el 19% que se había negociado en 2008, y precisó que la paritarias comenzarán en marzo.

Fuente: cronista.com



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martes, 17 de marzo de 2009

Aumento en las Prestaciones jubilatorias y pensionarias

Nuevo Aumento en las Prestaciones jubilatorias y pensionarias

Continuando con las políticas de actualización temporal de nuestros beneficios previsionales, hacemos saber a los afiliados activos y jubilados y pensionados de nuestra Caja, que el H. Consejo Superior, en sesión de hoy, en base a las proyecciones de estadística de inflación y consiguiente aumento del costo de vida, programó el aumento de las prestaciones para el corriente año, en un seis (6%) por ciento acumulativo trimestral, a partir del próximo mes de abril (abril a junio) y sucesivamente los dos siguientes, es decir, julio a setiembre y octubre a diciembre, sin perjuicio de su variación en más, de surgir situaciones que así lo justifiquen.
Esta decisión, muy a nuestro pesar, queda sin embargo supeditada en los dos últimos trimestres del año, al comportamiento recaudatorio de la Caja, ya que aún no han comenzado a ingresar los importes correspondientes a pagos de las liquidaciones inspeccionarias siendo el reajuste último del duodécimo del ABAO, insuficiente en sí mismo para su soporte financiero, sin afectar el crecimiento de la Institución.

No obstante ello tenemos la absoluta seguridad de lograr concretar este casi veinte por ciento (20 %) de aumento en las prestaciones jubilatorias, por el seguro esfuerzo que realizaremos todos los que conformamos la Caja, fortaleciéndonos en este ya arraigado sentido de pertenencia que hace que la vivamos como algo propio, verdaderamente nuestra.
De allí que una vez más, apelamos a la reconocida y generosa solidaridad del universo activo para sostener el ajuste programado, descontando el ingreso en término de su aporte previsional.
Y a los jubilados y pensionados del sistema, les decimos que el estímulo de sus mensajes y el apoyo y comprensión que nos brindan desde sus Centros locales y de la Coordinadora Provincial que los nuclea, son un constante impulso para nosotros, y nos obliga a la renovación permanente del compromiso asumido: EL DEL SERVICIO.

La Plata, 27 de febrero del 2009

J. OSCAR IGLESIAS
Presidente

viernes, 13 de marzo de 2009

El ladrillo le ganó al dólar

LOS INVERSORES VUELVEN AL LADRILLO COMO REFUGIO DE LA INFLACIÓN
Los inversores vuelven al ladrillo como refugio de la inflación
Con tasas de interés que con mucha suerte sólo permiten minimizar la pérdida frente a la inflación, un dólar que más allá de alguna oscilación y aún con tendencia creciente pierde en términos reales y la ausencia de otros instrumentos financieros que sean redituables, surge claramente la conveniencia de alguna cobertura en activos reales.

Si bien en otras épocas era conveniente la utilización de instrumentos indexados, como los plazos fijos ajustados por precios, con la actual "manipulación" de los í¬ndices denunciada por economistas esos mecanismos financieros pierden atractivo.

En tal sentido, la historia es contundente: con niveles medios de inflación como los actuales, son pocos los instrumentos financieros que permiten al inversor ponerse a resguardo del impuesto inflacionario. Entre los refugios contra la inflación se destaca claramente la compra de inmuebles.

Y en eso coinciden los especialistas consultados, que remarcaron que la inversión en propiedades reales es una firme alternativa para evitar que el capital pierda ante la suba de precios.

"La experiencia nos muestra que con mercados revueltos mucha gente se vuelca a la compra de propiedades a nivel local, ya que sabe que en el largo plazo las propiedades en nuestro país cotizan en dólares, tanto en Buenos Aires como en las principales ciudades del interior. Y por lo menos nos permiten preservar los ahorros con los que contaba inicialmente, tal vez sin grandes beneficios, pero con muy baja probabilidad de perder", aseguró Germán Gómez Picasso, desde Reporte Inmobiliario.

"El dueño de propiedades fue uno de los que más se enriqueció, en términos de intercambio, si se lo compara con los demás productos y servicios que tiene en cuenta el Gobierno para calcular la inflación", explicó a infobaeprofesional.com un operador inmobiliario.

En ese escenario, los especialistas ven que el mercado inmobiliario seguirá su desarrollo. "A futuro veo un crecimiento moderado del mercado inmobiliario, sostenido en parte por la inflación, ya que en un contexto de suba del costo de vida y tasas de interés negativas, los ladrillos siguen siendo un buen negocio", destacó el economista Juan Llach a un matutino.

La inversión en ladrillos ha sido históricamente una de las alternativas preferidas por los argentinos, cuando se habla de cubrirse del costo inflacionario. Desde la devaluación y hasta fines del 2006, la inflación rondó algo así como el 90%. Durante el mismo período el valor de un departamento Barrio Norte creció casi un 262%, lo que pone en evidencia que la inversión inmobiliaria se comportó como un fuerte resguardo frente a la inflación.

Esta afirmación se corrobora en la práctica. Un dato que puede ser ilustrativo es que en la medida que aumenta la inflación, crece el número de operaciones de compraventa de inmuebles.

En el primer semestre del año 2005, se registraron en la Ciudad de Buenos Aires 41.200 operaciones, en tanto que en la actualidad el número se incrementó, pues llegó a las 45.400 operaciones. Esa suba, cercana al 10%, cobra más relevancia si se considera que se dio en un contexto en el cual, a pesar de los esfuerzos del Gobierno, el acceso al crédito hipotecario por parte de la clase media sigue siendo aún una materia pendiente (ver nota: Buscan reducir 25% la cuota de los créditos hipotecarios o La clase media accedería a la vivienda con subsidio oficial)
Este análisis también se puede focalizar desde el punto de vista de la financiación de la operación de compraventa, ya que el número de operaciones realizadas con hipotecas también creció en forma sostenida.

Durante los primeros seis meses del año las primeras representaron un 8,5 % del total de escrituras traslativas de dominio, cifra que muestra un crecimiento sostenido a lo largo de los últimos años, aunque aún se encuentra muy por debajo de los valores que se registraban en los años previos a la crisis.

El ladrillo le ganó al dólar

Según lo informa Reporte Inmobiliario, el valor del metro cuadrado de un inmueble en Barrio Norte de la Ciudad de Buenos Aires creció entre 2001 y 2006 un 261%, en tanto que los “precios al consumidor” oficiales lo hicieron un 91% y el dólar el 210%.

Esto significa que la inversión inmobiliaria no sólo le ganó a la estadí¬stica oficial sino a la divisa norteamericana. Y no sólo para esa zona de la ciudad. Otros barrios también aumentaron sustancialmente sus cotizaciones en dólares.

En el caso de unidades usadas, la cuestión no cambia demasiado, ya que si se toma el promedio de la ciudad, durante el año 2005 los valores se incrementaron un 14% en 2005 y un 16,9% en el 2006, expresados en dólares.

Para quienes se decidieron por la inversión en ladrillos, la inflación que se proyecta para 2007 llevó a inventar fórmulas para resguardar sus rentas, una clara muestra de que los argentinos no perdieron las mañas a la hora de hacer negocios.

Alquileres

Durante la vigencia de la Convertibilidad, la actualización de los precios del alquiler no estaba en la mesa de negociación. Luego de la crisis, con el í¬ndice situado ya en dos dígitos, sumado esto a la prohibición de celebrar contratos indexados, vuelve a cobrar fuerza la necesidad de una fórmula que permita seguir la evolución de los precios de la economía (ver nota: Alquileres se incrementaron un 10% en lo que va del año).

Con el fin de "saltar" la prohibición legal de incluir en el contrato alguna cláusula que evidencie algún mecanismo de indexación (actualizando la cuota por algún tipo de índice), es sabido que la mayoría de los mismos buscan la legalidad estableciendo un escalonamiento de precios en lapsos de tiempo prefijados (cada 6 meses).

En su mayoría, dichos ajustes escalonados son pensados por el propietario en función de que resulten superiores - o al menos iguales- a la inflación real.
Es decir, en este caso, también el dueño de la propiedad encuentra una fórmula para que la inversión en ladrillos lo preserve de la erosión del dinero que provoca una suba generalizada de precios que, según estimaciones privadas estará entre 15 y 20% para el año en curso. (Lea más: Mercado inmobiliario: ¿la crisis de EEUU llega a la Argentina?)

Quienes ganan y quienes pierden con una inflación del 15 al 20%
El caso de las viviendas no es el único en que un activo real se convierte en un buen refugio. Paradójicamente la compra de automóviles, en especial usados con pocos años, pasa a ser una inversión atractiva para muchos.

Más allá de los vaivenes de la moda que puede imponer una u otra marca, bajo condiciones marcadas de inflación su valor aumenta en valores nominales, pudiendo incluso superar a ésta, más allá del uso que le puede dar el propietario y su correspondiente amortización.

También son un buen resguardo, aunque a menor escala, los bienes durables como electrodomésticos.

En general, todos los activos financieros pierden terreno frente a la inflación. Tasas de interés de plazo fijo del orden del 9%, como se están pagando en estos dí¬as, pueden resultar atrayentes si se piensa en función de la inflación oficial, pero son marcadamente negativas frente a la real.

Desde el punto de vista de las empresas, una de las principales formas de cobertura la brinda la existencia de stocks, ya que se revalorizan en forma automática.

Uno de los grandes ganadores de un contexto inflacionario son las empresas que manejan altos volúmenes de efectivo en la cobranza de sus ventas y pueden pagar a sus proveedores a plazo. La colocación de ese dinero en instrumentos financieros de corto plazo les permiten lograr una interesante utilidad, que crece cuanto mayor es el volumen de capital recaudado. Tal es el caso de los supermercados y las autopistas, por citar algunos ejemplos. Otros sectores beneficiados son los que cobran sus servicios por adelantado, en general proveedores de servicios públicos y privados, como telefonía móvil, cable, Internet, etcétera.

Fuente: Infobae Profesional

lunes, 9 de marzo de 2009

Gastos de Escrituración en la compra-venta de Inmuebles

La escritura se realiza ante escribano público y es el acto por el cual el comprador se convierte en el nuevo dueño adquiriendo todos los derechos y obligaciones sobre el lote o casa que compró. La designación del escribano corre por cuenta del comprador si la operación se realiza al contado. En caso contrario, esta decisión le corresponde al vendedor o a la entidad bancaria que financie el préstamo.

Por la operación de compra se debe calcular en concepto de honorarios el 1 por ciento del valor del inmueble más IVA (Impuesto al Valor Agregado). Si se compra a través de un crédito, al porcentaje anterior se le deberá agregar el 1 por ciento más IVA sobre el monto del préstamo como "constitución de hipoteca". Además, hay otros gastos que se reparten entre las partes que intervienen en la compraventa (comprador y vendedor). Son cargas oficiales y públicas de aplicación obligatoria, como impuestos, tasas y sellados, que varían de acuerdo a la jurisdicción.

El que compra deberá pagar los honorarios del escribano más lo que se denomina aporte notarial que es un porcentaje sobre el costo de la escritura. También se hará cargo de los gastos de inscripción de la nueva titularidad en el Registro de la Propiedad. El vendedor, por su parte, deberá costear los gastos que demanden la liberación de certificados (de dominio e inhibición), trámites y diligencias, estudio de títulos, impuesto a la transferencia de inmuebles, planilla impositiva, certificados administrativos etc. El Impuesto de Sellos, en cambio, lo pagan tanto el que vende como el que compra. Se estima que el costo total en concepto de escritura, significará del 9 al 10 por ciento del valor de la propiedad dividido entre ambos.

jueves, 5 de marzo de 2009

Comisiones Inmobiliarias

Buenos Aires 1920Image via Wikipedia

Las comisiones son un ítem que no pueden dejarse de lado a la hora de calcular el valor de una operación de compra, venta o alquiler de una vivienda, ya que en la actualidad significan un considerable porcentaje del total de la transacción. Sin embargo, desde la salida de la convertibilidad, la falta de créditos hipotecarios y los altos precios de las propiedades han generado que los agentes inmobiliarios sean mucho más flexibles en sus honorarios que durante la década del 90, cuando hubo que fijar topes oficialmente.

Para no equivocarse y pagar de más, lo primero que debe hacer el interesado es encontrar una inmobiliaria de conocida trayectoria en la zona donde se desee realizar la operación, ya que serán las mejores para dar una tasación de la propiedad más acorde con la realidad del mercado. Inmediatamente, transmitir lo que se pretende y pautar la comisión de antemano. Y es aquí donde hay que sentarse a negociar de acuerdo a los intereses y necesidades que se tengan. Una información importante que hay que saber antes de conversar es que, aunque la ley 24.441 del Código Civil establece en el artículo 77 un porcentaje menor, lo habitual es que se pague de comisión un 3 por ciento y hasta un 4 por ciento más IVA sobre ese porcentaje.
Si se busca la propiedad deseada por avisos clasificados y se da con el indicado que está en manos de una inmobiliaria, lo más probable es que la comisión requerida sea del 4 % del valor de la vivienda. Las herramientas que se tienen para bajar al menos un punto ese porcentaje que en estos casos es lo máximo deducible- es ofrecer la venta de la casa propia o ofrecer una operación inmediata por tener todo el dinero “en la mano”. Si se opta por la primera opción, hay que intentar que sólo le cobre comisión al comprador o que para uno no represente más del 1.5 %.
Cuando se quiere buscar una inmobiliaria para que nos ayude en la compra de una vivienda y no hay venta de por medio, lo mejor es pautar un porcentaje intermedio, como del 2 o 2.5 % del valor de la propiedad, ya que se le está asegurando a esa inmobiliaria una operación que no tendrá seguro si no acepta.
Si sólo se quiere vender, la capacidad de negociación depende más de la personalidad del cliente, del valor de la propiedad y de la demanda que tenga en el mercado, ya que por lo general se cobra al vendedor entre un 1.5 y un 3 % y al comprador entre un 3 y un 4 por ciento. En el caso de los alquileres de viviendas, las comisiones varían dependiendo de la inmobiliaria y de cuán solicitado sea el departamento o casa que se desee alquilar. Lo habitual es que se cobre el equivalente a dos meses de alquiler. Algunas inmobiliarias cobran entre un 5 y un 6 % del valor del contrato.
Fuente: clasificados.infobae.com


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miércoles, 4 de marzo de 2009

Nuevo Aumento en las Prestaciones jubilatorias y pensionarias

Continuando con las políticas de actualización temporal de nuestros beneficios previsionales, hacemos saber a los afiliados activos y jubilados y pensionados de nuestra Caja, que el H. Consejo Superior, en sesión de hoy, en base a las proyecciones de estadística de inflación y consiguiente aumento del costo de vida, programó el aumento de las prestaciones para el corriente año, en un seis (6%) por ciento acumulativo trimestral, a partir del próximo mes de abril (abril a junio) y sucesivamente los dos siguientes, es decir, julio a setiembre y octubre a diciembre, sin perjuicio de su variación en más, de surgir situaciones que así lo justifiquen.


Esta decisión, muy a nuestro pesar, queda sin embargo supeditada en los dos últimos trimestres del año, al comportamiento recaudatorio de la Caja, ya que aún no han comenzado a ingresar los importes correspondientes a pagos de las liquidaciones inspeccionarias siendo el reajuste último del duodécimo del ABAO, insuficiente en sí mismo para su soporte financiero, sin afectar el crecimiento de la Institución.

No obstante ello tenemos la absoluta seguridad de lograr concretar este casi veinte por ciento (20 %) de aumento en las prestaciones jubilatorias, por el seguro esfuerzo que realizaremos todos los que conformamos la Caja, fortaleciéndonos en este ya arraigado sentido de pertenencia que hace que la vivamos como algo propio, verdaderamente nuestra.

De allí que una vez más, apelamos a la reconocida y generosa solidaridad del universo activo para sostener el ajuste programado, descontando el ingreso en término de su aporte previsional.

Y a los jubilados y pensionados del sistema, les decimos que el estímulo de sus mensajes y el apoyo y comprensión que nos brindan desde sus Centros locales y de la Coordinadora Provincial que los nuclea, son un constante impulso para nosotros, y nos obliga a la renovación permanente del compromiso asumido: EL DEL SERVICIO.



La Plata, 27 de febrero del 2009

J. OSCAR IGLESIAS
Presidente

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