lunes, 29 de junio de 2009

ABAO Julio/Septiembre/09.

SE REDUJO EL DUODÉCIMO DEL ABAO FIJADO PARA
EL TRIMESTRE JULIO/SETIEMBRE/09.

Es de $ 340 el duodécimo mensual para el período Julio/Septiembre
y su valor será de $ 360 para el
correspondiente a octubre/diciembre /09.
Se dispuso asimismo un aumento en los beneficios jubilatorios.

Señores Afiliados:
El H. Consejo Superior dispuso en la sesión del viernes 26 de este mes, modificar el valor para el duodécimo del ABAO del semestre julio/diciembre /09, que estaba fijado en $ 360 mensuales, reduciéndolo para los meses de julio, agosto y setiembre, a $ 340, manteniendo el previsto sólo para octubre, noviembre y diciembre.
Esta recomposición se dispuso atendiendo a la situación económico-financiera general, que afecta seriamente al mercado inmobiliario, cuya dinámica natural se encuentra actualmente casi sin movimiento.
El escalonamiento aprobado, es el ajuste mínimo posible, a la luz de la recaudación previsional, que se mantiene sin variantes significativas, y el aumento imprescindible, también mínimo muy a nuestro pesar, dispuesto para los jubilados y pensionados de nuestra Caja. (La jubilación básica en $ 1.320 para el trimestre julio/septiembre y $ 1.350 para octubre/diciembre /09).
Cabe recordar aquí, que al abonar los afiliados activos el aporte previsional, están financiando el alimento de quienes les precedieron profesionalmente, y de sus familiares a cargo, asegurando así, solidariamente esta avenida de carriles opuestos, que permite a quienes hoy dan, recibir mañana lo que otros abonen.

Independientemente de este ajuste, paulatinamente necesario para nivelar ingresos y egresos inmediatos, nos encontramos abocados a un agresivo plan de cobro de las deudas previsionales de aquéllos que pudiendo hacerlo no abonan sus obligaciones y que con su actitud egoísta perjudican a los que con esfuerzo, cumplen sus compromisos previsionales. Al respecto procederemos a la ejecución inmediata judicial de las liquidaciones que resulten de las inspecciones realizadas, una vez en mora, sin excepciones de ninguna naturaleza.

Nuevamente les agradecemos su comprensión y espíritu colaborador que es el apoyo imprescindible que nos sostiene en nuestra tarea directiva, para la que fuimos elegidos por ustedes y a la que estamos comprometidos.

Presidencia, 29 de junio del 2009.

JOSÉ OSCAR IGLESIAS
Presidente H. Consejo Superior - Colegio de Martilleros y Corredores Públicos - Caja de Previsión Social para Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires

domingo, 28 de junio de 2009

Mercado Inmobiliario.

Luego de la crisis de 2002, el mercado inmobiliario se vio beneficiado por dos razones: a) la gente, desconfiando del mercado financiero, volcó sus ahorros en ladrillos, y b) el costo de la construcción medido en dólares disminuyó fenomenalmente a causa de la devaluación. A diferencia de la década del 90, la demanda no estuvo estimulada por el crédito hipotecario, sino que la inmensa mayoría de las operaciones se hizo al contado. Los compradores, que provenían de los sectores económicos más variados, tenían flujos de ingresos positivos gracias a la burbuja de reactivación que se aplicó durante cinco años y medio. Hoy, todas esas condiciones han cambiado drásticamente. En primer lugar, la Argentina está sumergida en una gran incertidumbre económica y política. Segundo, todos los anuncios de créditos hipotecarios que se han formulado tuvieron un impacto cercano a cero.

En tercer lugar, dada la recesión, los sectores que antes tenían ingresos que les permitían ahorrar para volcarlos a ladrillos, ya no los tienen y prefieren mantenerse líquidos a la espera de los acontecimientos políticos y económicos. Puesto en otras palabras, la gente espera una devaluación del peso para después de las elecciones y, además, necesita liquidez porque no sabe cuánto puede durar el proceso recesivo en el que ha entrado la economía argentina desde fines de 2008.

Los números fiscales y la situación del tipo de cambio real hacen pensar, como decía antes, que luego de las elecciones habrá una devaluación. Esto significará caída en los ingresos reales y, sobre todo, baja en los ingresos medidos en dólares, salvo para los sectores ligados a la exportación. Si el ingreso en dólares disminuye será muy difícil convalidar los actuales precios en dólares que rigen para las propiedades. Mi impresión es que el mercado se encuentra trabado porque a nadie le agrada que le digan que su propiedad no tiene el valor de mercado que él supone que tiene. Todos nos resistimos a aceptar que nuestra casa vale menos de lo que pensamos. Pero como en todo mercado, el verdadero precio de los activos es aquel en el cual el mercado opera. De nada vale sostener que uno tiene una propiedad de varios cientos de miles de dólares si a ese precio no hay comprador que aparezca. Pero, al mismo tiempo, aquellos inversores que compraron propiedades en los últimos años no están apretados por créditos hipotecarios que los urgen a vender. Pueden aguantar más tiempo, asumiendo los costos de mantener inmovilizado ese activo (expensas, impuestos, etcétera).

Claro que siempre está la alternativa de alquilar la propiedad, pero viendo la oferta que hay de propiedades en alquiler y considerando los costos de las expensas, cada vez es más complicado encontrar gente que pueda pagar los alquileres que se piden en el mercado. Puesto en otras palabras, si el mercado no tiene dinamismo es porque los precios no se ajustan a la demanda. Tanto para la venta como para el alquiler. Pensando en el mediano plazo, tenemos dos datos por considerar: a) dada la ausencia de una moneda propia, no cabe esperar la aparición de créditos hipotecarios abundantes y a tasas pagables que dinamicen el mercado y b) de producirse el incremento del tipo de cambio, el precio del metro cuadrado debería disminuir. El mercado sólo va a destrabarse cuando se acepte la realidad de que en la Argentina todos los activos han bajado de valor, situación que sólo cambiará cuando se visualice una senda de crecimiento de largo plazo. Algo que, por el momento, no se observa por la incertidumbre política y económica.

Fuente: Por el economista Roberto Cachanosky
Para LA NACION

Obras en Construcción en Ciudad de Buenos Aires


LA TENDENCIA NO CEDE PESE A LA DESACELERACION DE LA ACTIVIDAD
En la Capital, clausuran dos obras en construcción por día.
Son por inspecciones en base a denuncias de los vecinos. En la mayoría de los casos es por falta de permisos de obra y cuestiones de seguridad. Palermo y Caballito son los barrios con más conflictos.
Cada día, dos obras en construcción son clausuradas en la Ciudad de Buenos Aires. Alentadas por un aluvión de denuncias de vecinos inquietos que detectan faltas de medidas de seguridad u otras irregularidades en las construcciones, las clausuras fueron un promedio de 60 por mes durante los primeros cinco meses de 2009.

La desaceleración de la construcción que se hace evidente desde al año pasado -por la crisis global y la escasez de créditos- no se traduce en un descenso de las clausuras y las multas. Por un lado, porque aún se están construyendo obras proyectadas en 2006 o 2007. Y además, justamente porque el parate hizo que muchas obras se detuvieran y quedaran en estado de abandono, convirtiéndose en un peligro mayor aún para la zona.
"Cuando una obra queda parada, no podemos intimar a que el dueño la reanude. Y se nos presenta una situación complicada, porque habitualmente al constructor que está en falta lo que más le duele es que le paralices la obra. En esos casos, el único recurso que tenemos es aplicar multas para intentar que cumplan con las medidas de seguridad", explicó a este diario Pablo Bourlot, de la Agencia Gubernamental de Control (AGC).
Los datos oficiales dicen que el motivo del 70% de las clausuras que se realizan son faltas de permiso de obra. En muchos casos se trata de trabajos de refacción en viviendas particulares, que los vecinos denuncian por ruidos molestos. Pero también existen obras nuevas sin permiso oficial gestionado, lo que permite al constructor ahorrarse dinero en trámites.
De acuerdo a los registros de la AGC, entre enero y mayo de 2009 ya se han registrado 2.862 denuncias vecinales contra obras en construcción. A la cabeza figuran los barrios preferidos por la actividad inmobiliaria: Palermo y Caballito. En el primero se registraron 243 denuncias y en el segundo, 202. También en 2009 Palermo y Caballito habían sido los barrios con más denuncias, con 708 y 478, respectivamente. Los reclamos se pueden realizar en el teléfono gratuito de la Ciudad, el 147.
En el Gobierno dicen que, además de los papeles en regla, lo que más miran es la correcta ubicación de las pantallas que deben colocarse para asegurar que no caiga ningún material hacia la calle.
El sistema, de todas maneras, está lejos de ser ideal. En la calle Valentín Virasoro al 700, en Caballito, un grupo de vecinos viene luchando contra una obra que tiene dos pisos más de los autorizados, según lo estableció un dictamen de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad. Desde la AGC lo confirmaron. "Los inspectores pasaron el 20 de mayo e intimaron al responsable a regularizar la situación: deberá presentar nuevos planos o adecuar la obra a los existentes", dijo una fuente consultada.
En Protocomuna Caballito, un grupo que se opone al auge de la construcción, Gustavo Desplats dice que "las multas son bajas y generan que los constructores prefieran pagar a hacer las cosas bien. Las normas autorizan un margen de error de hasta un 3% sobre la cantidad de metros cuadrados autorizados a construir. Con el valor que tiene hoy el metro".
Desde el Gobierno, Bourlot defiende su tarea y asegura que la alta cantidad de clausuras "es producto del incremento de la cantidad de inspecciones".
Hasta el año pasado los registros y las inspecciones estaban unificados en la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFOC). Ahora hay un organismo dependiente del ministerio de Desarrollo Urbano para el registro y otro en el ámbito de la Agencia Gubernamental de Control, para la fiscalización. En la Agencia aseguran que la cantidad de inspectores para el control de obras pasó de 60 a comienzos de 2008 a 120 actualmente.
Fuente: Daniel Gutman Clarín 24 de Junio 2009

miércoles, 24 de junio de 2009

Panorama Inmobiliario

Menos venta y construcción
El panorama para quienes quieren vender (o comprar) una propiedad hoy en Capital es complicado a causa de la crisis y con un mercado marcado por la expectativa. Las cifras indican que durante el primer trimestre de este año, la cantidad de escrituras por ventas de departamentos disminuyó un 39,3% con respecto al mismo período de 2008.

Se trata de números oficiales del Colegio de Escribanos de la Ciudad, que marcan que se realizaron 8.706 operaciones, contra las 14.349 del primer trimestre del año pasado. Los especialistas señalan las dificultades que comenzaron durante el conflicto con el campo, que disminuyó las compras de inmuebles del sector agrícola, junto con la inflación, los efectos de la crisis global y la incertidumbre por las elecciones.

Todo esto también impactó en el ritmo de la construcción: entre enero y marzo, la cantidad de metros autorizados para hacer viviendas cayó el 51,7% respecto del año pasado.
Fuente: Clarín, 23 de Junio de 2009

martes, 23 de junio de 2009

Alquileres: Bajan Los Precios En Capital


Sólo que los alquileres no suban más es un alivio para inquilinos "acostumbrados" a renegociar contratos con aumentos del 30% y cláusulas de actualización. Mejor si se consiguen rebajas. Los valores aún son altos para muchos bolsillos rezagados, y en las inmobiliarias reconocen que hay contratos caídos. Pero -en un frágil equilibrio- si bajan demasiado, dejan de ser rentables para los propietarios. Ahora la pregunta es si la caída llegará también a los precios de venta. Por ahora, y al menos hasta las elecciones, muchos prefieren esperar antes que resignar dinero. Opina Germán Cervetto.

Por la crisis y la caída de las ventas, creció más del 40% la cantidad de departamentos ofrecidos. Eso frenó las subas en los contratos, que ahora se ofrecen con rebajas de entre un 10% y un 15%. Por Daniel Gutman


Un poco por la crisis, otro poco por el boom de la construcción de los últimos años y también por la cantidad de inversores que volcaron a ladrillos ahorros que antes ponían en los bancos. El resultado de todos esos factores es que últimamente la Ciudad de Buenos Aires ha visto crecer significativamente la oferta de departamentos en alquiler. Lo dicen todos los conocedores de la actividad inmobiliaria en Buenos Aires. Esa situación ya generó un freno en la carrera de precios de alquileres -que en los últimos años no paraban de ir para arriba- y varios incluso aseguran que los precios están bajando entre un 10% y un 15% en algunos barrios.

El panorama, además, no ofrece razones para pensar que la tendencia vaya a revertirse en lo inmediato. Sucede que la venta de inmuebles cae (ver recuadro) y así, un número importante de propiedades que están un tiempo sin venderse pasan a engrosar la oferta de alquileres.

Jorge Toselli, de JT, una inmobiliaria especializada en Barrio Norte y Recoleta, dice que un relevamiento propio les indica que hoy hay un 42% más de inmuebles en alquiler que a mediados del año pasado. "Hay una cantidad de factores que influyen. Uno es que por los problemas del campo, este año vino menos gente del interior a alquilar departamentos para que sus hijos estudien en Buenos Aires. Y hoy veo a los propietarios más dispuestos a conversar descuentos en el precio, si encuentran un inquilino confiable con una buena garantía", dijo Toselli.

José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliario, coincide en que está aumentando la oferta de alquileres, aunque advierte que el fenómeno está concentrado en los barrios en los que más se construyó en los últimos años: Palermo, Belgrano, Caballito y Barrio Norte. "En otras zonas no se dan las mismas circunstancias. Por ejemplo, en La Paternal, Parque Patricios o Barracas falta oferta de departamentos habitables, en buenas condiciones". Y con respecto a los precios dice que "la inercia hacia el alza constante de los alquileres, que era convalidada por el mercado en los últimos años, evidentemente se frenó. Es para destacar que en 2008 los precios aumentaron en promedio un 25% con respecto al año anterior. Pero en 2009 no sólo no vemos ningún aumento, sino que incluso vemos una leve reducción".

En la Cámara Inmobiliaria hablan de un 45% de crecimiento en la cantidad de departamentos disponibles para alquilar. Esta realidad, más allá de la crisis, es sin duda uno de los motivos por los cuales ya no se construye tanto. De hecho, en 2008 el Gobierno de la Ciudad registró un descenso del 20% (en metros cuadrados) en la cantidad de solicitudes de permisos de construcción.

Rubén Vieyra, dueño de una inmobiliaria que hace la mayor parte de su trabajo en Villa Devoto, Villa Real y Versalles, sostiene que el crecimiento de la oferta de alquileres fue un fenómeno gradual. "A partir del descrédito del sistema financiero, en 2001-2002, mucha gente que depositaba su dinero en los bancos invirtió en propiedades, pensando en alquilarlas. Así gradualmente subió la oferta. De todas maneras, ahora la demanda es sostenida porque hay necesidad de alquilar, más allá de las variables económicas. Y este aumento en la oferta ha permitido que los precios paren su disparada".

Quienes consideran que los precios por ahora no están bajando admiten, eso sí, que las subas se pararon. "Antes, en cualquier contrato de alquiler te colocaban una cláusula de un 20% de indexación anual. Eso ya no pasa ahora. Es que la oferta ha subido porque en los últimos años se vendieron muchos departamentos de uno o dos ambientes, que los compradores usan como una inversión. Para mí debe haber no menos de un 30% más de oferta de alquileres que el año pasado", dice Christian Cester, de Lépore Propiedades.

También Héctor D'Odorico, de esa inmobiliaria fuerte en Caballito, asegura que "los departamentos en alquileres bien ubicados y en buen estado no bajan de precio. Aunque hay más oferta, sí, porque la crisis hace estragos y muchos inquilinos han tenido que dejar sus departamentos".

Fuente: Diario Clarín 23-06-09

lunes, 22 de junio de 2009

Facilidades Para Alquilar


Menos exigencias para poder alquilar

Como muchos propietarios no bajaron los precios, aumentó la cantidad de departamentos vacíos y la oferta despegó. Ahora aceptan garantías del interior.

Alquilar un departamento en la Capital Federal era una tarea casi imposible hasta hace pocos meses para aquellos que llegaban desde el interior del país y no contaban con un familiar o, en última instancia, un compañero de trabajo que fuera propietario de una vivienda.

Sin embargo, debido a la fuerte contracción de la demanda por la crisis, las inmobiliarias porteñas comenzaron a flexibilizar las exigencias de garantía para alquilar departamentos en Buenos Aires y ya reciben títulos de propiedad del interior del país como respaldo de la locación.
Entre 2003 y mediados de 2008, la demanda de departamentos en alquiler aumentó sobremanera por la recuperación económica del país, por lo que, en un mercado muy activo, las inmobiliarias y los propietarios reforzaron las exigencias para las locaciones.

Por ello, algunas inmobiliarias porteñas directamente no accedían a alquilar departamentos o casas si el interesado no contaba con uno o dos garantes que pusieran los títulos de propiedad de sus viviendas ubicadas únicamente en la Capital como respaldo.

Pero, con la llegada de la crisis a fines de 2008 el escenariocambió y el mercado inmobiliario se resintió fuertemente debido a la elevada contracción de la demanda, por problemas laborales o netamente económicos de los inquilinos.
A pesar de la crisis, muchos propietarios decidieron no bajar los precios e incluso aumentarlos, por lo que miles de inquilinos optaron por rescindir o no renovar contratos y buscar alternativas de vivienda.
En el caso de los más jóvenes, regresaron a la casa de sus padres en la ciudad o en el Gran Buenos Aires e, incluso, algunos decidieron ubicarse en casillas precarias de asentamientos localizados en el Conurbano bonaerense.

Por ello, aumentó sobremanera la cantidad de departamentos vacíos y la oferta despegó hasta alcanzar un crecimiento del 45% en mayo, respecto del mismo mes del año pasado, según datos de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

Actualmente, alquilar un monoambiente de 32 metros cuadrados en los barrios porteños de Flores, Caballito o Congreso tiene un costo promedio de entre $800 y $1.000, que se eleva a $1.200 y $1.400 para dos y tres ambientes, respectivamente.
Al ser consultado por Noticias Argentinas, Néstor Walenten, titular de la CIA, explicó que actualmente la institución está alentando a las inmobiliarias para que acepten garantías de propiedad del interior del país y mejorar así la actividad del sector.

De todos modos aún existen limitaciones. Las garantías deben ser de familiares directos, de compañeros de trabajo o de los mismos interesados en alquilar en la ciudad de Buenos Aires. Pero, según Walenten, las inmobiliarias están mostrando mucha predisposición.
Mayoritariamente son los mismos propietarios los que imponen sus exigencias cuando entregan sus unidades a las inmobiliarias para que las ofrezcan en alquiler, y eso dificulta la flexibilidad, explicó el presidente de la CIA.

Garantías de los bancos
Algunas entidades financieras como el Banco Superville ofrecen Garantías para Inquilinos, en la que el banco pasa a ser el aval, asegurando el pago del alquiler ante el propietario y la inmobiliaria.
El banco le cobra al inquilino a través de depósitos en Caja de Ahorro y transfiere el dinero a los propietarios el séptimo día hábil de cada mes.
El Banco de Tierra del Fuego también ofrece garantizar el alquiler de viviendas a los estudiantes fueguinos que cursan carreras terciarias, universitarias o de postgrados en Capital Federal.
Fuente: Diario Popular del Jueves 18 de Junio del 2009

domingo, 21 de junio de 2009

Otorgarán Más Créditos Hipotecarios


El Banco Hipotecario dará este año los préstamos que, con fondos de la Anses, preveía conceder en 2010 y 2011

Los poco más de 9200 créditos que el Banco Hipotecario tenía previsto entregar este año para la construcción, compra o ampliación de viviendas, con fondos de la Administración Nacional de la Seguridad Social (Anses), fueron preadjudicados en 17 días. Por eso, el Gobierno resolvió adelantar los cupos de 2010 y de 2011, y que se otorguen, en lo que resta del año, los restantes 27.800 préstamos que el plan oficial contemplaba dar en tres años (37.000 en total).

A ocho días de las elecciones, la presidenta Cristina Kirchner participó de un acto en la sede del Hipotecario, donde se firmaron, ante un escribano, las primeras dos escrituras de propiedades adquiridas con créditos de esta línea. Además, la mandataria entregó diplomas a personas con créditos ya aprobados y con viviendas en proceso de escrituración o ya elegidas, a las que aún les falta alguna documentación, informaron ayer voceros del banco.

El jefe de la Anses, Amado Boudou, dijo que "es un orgullo" que a 17 días del anuncio se puedan otorgar "las primeras escrituras y créditos" financiados con los fondos jubilatorios que antes manejaban las administradoras de fondos de jubilaciones y pensiones (AFJP). De todos modos, los 9200 préstamos del cupo completado son precalificaciones, es decir, que el Hipotecario consideró que los interesados reunieron los requisitos, pero la gran mayoría aún tiene que elegir el inmueble que quiere.

"Como el plan trianual incluía 37.000 créditos hasta 2011, se ha resuelto traer los cupos de 2010 y de 2011; por lo cual no se detiene, el plan continúa entregando hipotecas durante el año", explicó Boudou.

La Presidenta recordó que la ley que creó el sistema privado de jubilaciones establecía que el 0,5% de los fondos de las AFJP deberían haberse volcado a la construcción de viviendas. "Es hora de profundizar esta transformación, este cambio, convocando a todos", enfatizó.

Del acto de entrega de los créditos participaron también la ministra de la Producción, Débora Giorgi; el secretario general de la Presidencia, Oscar Parrilli, y el secretario general de La Bancaria, Juan José Zanola.

Los préstamos son otorgados por el Banco Hipotecario, cuya mayoría accionaria posee el Estado, pero que es administrado por la firma privada argentina de negocios inmobiliarios IRSA. Están disponibles para grupos familiares con ingresos superiores a los 4000 pesos. El Gobierno anunció el pasado 26 de mayo el acuerdo que suscribió con el Hipotecario por el cual se comprometió a volcar hasta US$ 1600 millones de los aportes previsionales que administra la Anses.

Los préstamos están destinados para vivienda única y de uso permanente y con una superficie cubierta máxima no mayor a 120 metros cuadrados. Es decir, nuevos propietarios u otros que tengan vivienda única y pretendan cambiarla o ampliarla.

El director del banco, Diego Bossio, destacó el interés en la población. "Nos visitaron 760.000 interesados por Internet, más de 35.000 nos llamaron por teléfono y 75.000 se presentaron en las 50 sucursales que el banco tiene en todo el país", contó el director. A los interesados en construir su casa se les ofrece la menor tasa de interés (el 10% anual fija en pesos), el mayor plazo para el repago (20 años) y la financiación total (el 100%) de la obra, siempre que aporten un terreno a su nombre.

Por el contrario, quien quiera comprar una vivienda usada deberá pagar por el crédito el costo más alto (el 19,96% anual), devolverlo en menor plazo (hasta diez años) y se le financiará sólo hasta el 70%.

El monto máximo variará según el destino: habrá hasta $ 300.000 para construcción o compra y hasta $ 150.000 para ampliación o terminación de vivienda ya existente.

sábado, 20 de junio de 2009

Vivir En Las Nubes


El encanto de vivir cerca del cielo
Los departamentos en el techo de la ciudad son los preferidos de los compradores de target alto, atraídos por las incomparables visuales, la escasez de ruido y la gran luminosidad. Una unidad de este tipo, a partir del piso 30, está en el orden de los US$ 4000 y 5000 el m2.

Aunque se supone que siempre es fuerte en el hombre el sentimiento de apego a la tierra, los constructores de edificios saben bien que la mayoría de la gente prefiere alcanzar el cielo. Por eso, el prestigio de los pisos altos crece día a día.

Por lo visto no ha bastado la experiencia de la Torre de Babel para impedir que muchos consumidores elijan vivir en los pisos más altos de las torres de alta categoría. Los operadores coinciden en señalar que los compradores e inquilinos se ven fuertemente atraídos por aspectos como las visuales de la ciudad, la escasez de ruido y, sobre todo, la ventilación. Además el vivir en un piso extremadamente alto genera economía en los servicios de energía eléctrica, puesto que mientras más alto es el piso mayor luminosidad natural recibe. En Buenos Aires el edificio más elevado es hoy El Faro, que se yergue con sus 171 metros en Puerto Madero.

Para Susana Giovinazzo, directora comercial de Raghsa, los mejores y más grandes departamentos están en las plantas más altas. "Las personas que optan por los pisos elevados -comenta- lo hacen porque privilegian las vistas panorámicas."

En el caso de las torres Le Parc Puerto Madero, Le Parc Figueroa Alcorta y Le Parc Residencial Tower, desarrolladas por Raghsa, el principal atractivo se debe a las imponentes visuales hacia diferentes puntos de la ciudad de Buenos Aires, el Río de la Plata, los bosques y alrededores. A eso se agrega, en algunos casos, la posibilidad de disponer de terrazas propias.

Giovinazzo menciona también como un valor importante el hecho de que las unidades en altura son siempre más silenciosas. Por otra parte, las tipologías de estos departamentos presentan unidades especiales.

Es lo que sucede en el caso de Le Parc Figuroa Alcorta, complejo conformado por las torres Cavia y Alcorta. En el remate de cada una de estas dos torres es posible contar con amenities en altura: gimnasio equipado con aparatos de última generación, vestuarios de hombres y mujeres, piscina climatizada in-out con nado contracorriente, bar, spa y solárium con hidromasajes exteriores.
Desarrollos de jerarquía

La Torre Cavia, cuya entrega de unidades se estima hacia fines de este año, es un buen ejemplo de la particular tipología de estos emprendimientos que acarician el cielo. El edificio dispone de departamentos de 275 a 310 m2 en la parte inferior, pero a partir del piso 28 la superficie es de 410 m2. Las dos últimas plantas conforman un dúplex.

"A pesar de que el valor del metro cuadrado en estos pisos es el mayor del edificio -observa Giovinazzo-, los amenities se han ubicado allí como diferencial y como un valor adicional, para el disfrute de los habitantes del edificio."

Corresponde a Puerto Madero el honor de albergar algunas de las torres más altas de la ciudad. Según Enrique Rivanera, socio gerente de Tizado Puerto Madero, esta zona tiene la particularidad de ofrecer una apertura visual difícil de hallar en otro lado: "Esto genera que la gran mayoría de las unidades gocen de vistas únicas. En la medida en que la altura toma protagonismo, las vistas se hacen aún más amplias y atractivas, y en casos como Mulieris, las vistas son de 360º debido a su diseño.

"Hoy -refiere- acceder a una unidad en un piso superior al 30º está entre los US$ 4000 y 5000 el metro cuadrado."

En el caso de las torres que comercializa Tizado, dice que pueden encontrarse unidades de dos y tres dormitorios, con una superficie promedio que ronda entre los 150 y 230 metros cuadrados. En algunos casos específicos, en los últimos tres pisos de algunas torres se pueden encontrar unidades de tipología dúplex y tríplex, que pueden llegar a superar los 300 metros cuadrados.

Para Fernando Cancel, de Kantai, no hay dudas de que la meta de casi todos es vivir en las nubes: "La gente prioriza la vista libre y cuanto más alto están dentro de un edificio nuevo mejor se sienten. Para ellos es un símbolo de estatus. Lo cierto es, afirma, que vivir en un piso alto cuesta el doble o más que un piso bajo en el mismo edificio. Kantai comercializa Le Parc Figueroa Alcorta, Torres Alcorta y Cavia. Se trata de unidades de 200 a 400 m2, y valores con un piso de 3000 dólares por m2.

En cuanto al perfil de los compradores de los últimos pisos, refiere que está conformado por empresarios de primer nivel, nacionales y de empresas multinacionales.

Para Dina Crusizio, gerente de la división residencial de L. J. Ramos, las razones de la preferencia por las plantas altas se resumen en dos palabras: vista y la luz. En cuanto al valor, apunta, depende de cada edificio: "Los pisos más altos tienen un valor adicional, sobre todo cuando están en iguales o mejores condiciones que los más bajos (mantenimiento y actualización de baños y cocina) y tienen más luz y mejor vista. Antes había un porcentaje en más, establecido por cada piso; hoy depende de cada edificio y propiedad, y ese valor se traslada a la vista y a la luz".

L. J. Ramos comercializa la Torre Boulevard por 175.000 dólares un piso 23 y otro en Figueroa Alcorta 3750, piso 15, por 1.800.000 dólares.

Según Mario Gómez, de Toribio Achával, entre las múltiples razones que hacen que las personas elijan un departamento, la altura tiene no poca importancia.

"A la hora de comprar -opina- existen datos que son determinantes de su valor. No es lo mismo la planta baja que un piso más alto. Se piensa que la calidad de vida asciende en proporción a la altura."

Agrega: "En una ciudad como Buenos Aires, poder vivir en un piso más alto implica, de alguna manera, formar parte del círculo exclusivo. En efecto, vivir en un piso 20 para arriba es superar la altura del Obelisco. En tanto que los que viven a más de 100 metros (de un piso 30 para arriba) pueden desde casi cualquier punto de la ciudad tener una panorámica del mapa urbano (mostrando a sus amigos como si se tratara del Google Earth, parques, plazas y cúpulas de edificios emblemáticos), dominar con una impresionante vista el río e incluso divisar la costa uruguaya".

En este momento, Toribio Achával comercializa las siguientes torres: dos en Caballito (1, 2, 3 y 4 ambientes desde US$ 66.000), HI Tower en San Cristóbal (2 y 3 ambientes desde US$ 60.000), Palermo View frente al Regimiento de Patricios (2, 3, 4 y 5 ambientes desde US$ 118.000), Lucila Tower en La Lucila (2 ambientes desde US$ 97.000), Regatta Olivos en el puerto de Olivos (2, 3, 4 y 5 ambientes, desde US$ 181.000).

Por su parte, Daniel Persini, de Re/Max, sostiene que los pisos más altos son los más preciados "por estatus y por sostenimiento del valor aun en momentos de crisis". Su firma comercializa las torres ENN, en Arce 555, con vista al río, al polo y a La Imprenta.

"No sólo gana estatus el que vive en un piso alto. También lo adquiere la ciudad que llega a contar con edificios de 150 metros para arriba -opina Alejandro Ginevra, presidente de Newside Desarrollos Urbanos SA-. Todavía le falta a Buenos Aires un edificio que llegue a competir con los rascacielos de Nueva York."

Agrega que la tendencia mundial en la construcción de inmuebles altos apunta a liberar y dejar espacios verdes en sus plantas bajas.

Por Bartolomé Vedia Olivera
De la Redacción de LA NACION


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domingo, 14 de junio de 2009

Oferta y Demanda. Mercado Junio 2009

Se apuesta al segundo semestre

En un clima de contraofertas más agresivas y negociaciones arduas, con precios por ahora estables, la segunda parte del año registraría más movimiento. En el Hipotecario se recibieron miles de consultas, con 5000 precalificaciones,pero sólo hay 282 carpetas en proceso de aprobación.


Un nuevo factor se sumó a este alicaído semestre que termina en unos días: la línea de créditos en pesos del Banco Hipotecario para un segmento de clase media, aunque con algunas limitaciones dado el valor en dólares que alcanzaron los inmuebles. Pero es una línea de financiación al fin.
Un nuevo factor se sumó a este alicaído semestre que termina en unos días: la línea de créditos en pesos del Banco Hipotecario para un segmento de clase media, aunque con algunas limitaciones dado el valor en dólares que alcanzaron los inmuebles. Pero es una línea de financiación al fin.

Para obtener un préstamo de 150.000 pesos (unos 40.000 dólares) habrá que demostrar un ingreso neto cercano a los 6000 pesos para un plazo de 15 años. Esta línea tiene la ventaja de una tasa fija de entre el 13,98 y el 19,96% anual.

Esto lleva a una pregunta inevitable: ¿la propiedad debería bajar un escalón para facilitar la dinamización del mercado?

Porque es difícil encontrar hoy un ambiente por menos de 40.000 dólares o un departamento de un dormitorio a menos de 60.000/65.000; los de dos dormitorios parten de 80.000 dólares.

Por eso se espera que estos créditos sean más útiles fuera de las zonas más cotizadas de la Capital o en el interior, donde las tasaciones son menores y se hacen en pesos. También para ampliaciones o construcción sobre un terreno propio.

El sábado siguiente al día del anuncio de la nueva línea en un departamento de un ambiente hubo 40 visitas. "Sin duda fue un récord -confió un agente inmobiliario-. Esperamos que algo se concrete."

Los operadores coinciden en que hay oferta y demanda contenidas, aunque por distintos motivos. La primera trata de lograr cotizaciones que la demanda tarda en convalidar; esta última, mientras tanto, busca oportunidades haciendo contraofertas bajas, que luego habrá que remontar.

No hay respuestas sencillas ni del todo coincidentes sobre la evolución de los precios ni sobre lo que ocurrirá en los próximos meses, tras la bisagra electoral del 28 de junio, aunque los operadores no esperan grandes cambios.
Evaluar el largo plazo

"Desde la perspectiva del largo plazo, que es la adecuada para evaluar las inversiones inmobiliarias, no existen razones para esperar bajas significativas, ya que los que compraron inmuebles no lo hicieron endeudándose, entonces no hay razones que los lleven a deshacerse masivamente de ellos", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával.

Asegura que los inmuebles por debajo de los 100.000 dólares se mantendrán estables porque una parte de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, que "son los más fáciles de vender y alquilar".

Sobre la línea hipotecaria anunciada, considera que es sin duda un elemento dinamizador del mercado, "pero en realidad aparece sólo una parte del crédito, que son los préstamos a consumidores finales. Sería fundamental contar también con crédito intermedio orientado a los desarrolladores inmobiliarios. Es necesario tener instrumentos financieros que permitan captar recursos de largo plazo, nacionales y extranjeros, que se destinen a nuevos proyectos".

Concluye que la lección de esta crisis es que la compra de inmuebles es una inversión estable.. "No hay muchas alternativas para los compradores adversos al riesgo", añade.
Oportunidades

Para Alejandra Covello, hay búsqueda de oportunidades en pisos grandes y en los dos ambientes. "Las cocheras también son muy demandadas porque con el aumento del parque automotor las rentas son muy buenas."

Agrega que la demanda prefiere edificios ya terminados, y por una cuestión de precios, los buenos edificios antiguos se presentan como una opción.

Admite que hay agresivas contraofertas, "pero los cierres finalmente no son de más del 15% en menos de lo inicialmente pedido, y en casos muy precisos donde prevaleció el precio sobre las características del inmueble".

-¿Compro ahora o espero hasta después del 28?

-Compraría con los créditos que se ofrecen. Aunque varíe el precio, como producto de la crisis mundial, su recupero será certero en el mediano plazo y con una tangibilidad total. Es alentador que algunas empresas constructoras ofrezcan facilidades a cinco años por el 50% del valor, lo que beneficia a un sector de clase media.
Baja del 5 por ciento

En relación con los valores, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destaca que se mantienen estables, con un descenso que no supera el 5% respecto de principios de año. "Lo que se amplió fue la brecha generada por las contraofertas, lo que hace más difícil las negociaciones."

Toselli distingue entre el consumidor final, que es el que busca actualmente donde mudarse, y el inversor. "Este prefiere esperar que pasen las elecciones y hoy sólo averigua la correlación actual entre el valor que debe pagar si compra y la eventual rentabilidad de un alquiler."

Asegura que se aguarda un repunte de la actividad, ya que muchas familias vienen postergando su decisión debido a la incertidumbre política y económica; además, los inversores dependen de lo que acontezca después del 28 de junio.

"Sería importante que se mantuviera esta línea del Hipotecario después de las elecciones, porque aseguraría cierta dinamización del mercado. Otro tema es el de las obras a estrenar, ya que el blanqueo todavía no está del todo claro para encarar nuevos proyectos. No hay inclinación por ahora para comenzar nuevos emprendimientos."
Casos precisos

Miguel Altgelt, por su parte, insiste en una idea que sostiene desde hace meses. "Mientras no haya una brusca devaluación, las propiedades se mantendrán estables. Si algunas bajan son casos puntuales, ya sea por búsqueda de liquidez o porque el vendedor baja porque a su vez le bajan a él donde va a comprar, o algunos constructores que necesitan ventas para terminar la obra."

Afirma que hace tres o cuatro años predominaban los compradores que hacían especulación y confiaban en que los valores subirían indefinidamente. "Estos no actúan ahora en el mercado y siguen esperando una devaluación. Ahora, el que actúa es el que necesita mudarse o el que busca obtener una renta por alquiler. Y éste es el movimiento actual del mercado."

Concluye que después de la crisis del campo y de la internacional, algunos pronosticaron una fuerte baja en las propiedades. "Pasaron 15 meses y esto todavía no ocurrió."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION
Para obtener un préstamo de 150.000 pesos (unos 40.000 dólares) habrá que demostrar un ingreso neto cercano a los 6000 pesos para un plazo de 15 años. Esta línea tiene la ventaja de una tasa fija de entre el 13,98 y el 19,96% anual.

Esto lleva a una pregunta inevitable: ¿la propiedad debería bajar un escalón para facilitar la dinamización del mercado?

Porque es difícil encontrar hoy un ambiente por menos de 40.000 dólares o un departamento de un dormitorio a menos de 60.000/65.000; los de dos dormitorios parten de 80.000 dólares.

Por eso se espera que estos créditos sean más útiles fuera de las zonas más cotizadas de la Capital o en el interior, donde las tasaciones son menores y se hacen en pesos. También para ampliaciones o construcción sobre un terreno propio.

El sábado siguiente al día del anuncio de la nueva línea en un departamento de un ambiente hubo 40 visitas. "Sin duda fue un récord -confió un agente inmobiliario-. Esperamos que algo se concrete."

Los operadores coinciden en que hay oferta y demanda contenidas, aunque por distintos motivos. La primera trata de lograr cotizaciones que la demanda tarda en convalidar; esta última, mientras tanto, busca oportunidades haciendo contraofertas bajas, que luego habrá que remontar.

No hay respuestas sencillas ni del todo coincidentes sobre la evolución de los precios ni sobre lo que ocurrirá en los próximos meses, tras la bisagra electoral del 28 de junio, aunque los operadores no esperan grandes cambios.
Evaluar el largo plazo

"Desde la perspectiva del largo plazo, que es la adecuada para evaluar las inversiones inmobiliarias, no existen razones para esperar bajas significativas, ya que los que compraron inmuebles no lo hicieron endeudándose, entonces no hay razones que los lleven a deshacerse masivamente de ellos", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával.

Asegura que los inmuebles por debajo de los 100.000 dólares se mantendrán estables porque una parte de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, que "son los más fáciles de vender y alquilar".

Sobre la línea hipotecaria anunciada, considera que es sin duda un elemento dinamizador del mercado, "pero en realidad aparece sólo una parte del crédito, que son los préstamos a consumidores finales. Sería fundamental contar también con crédito intermedio orientado a los desarrolladores inmobiliarios. Es necesario tener instrumentos financieros que permitan captar recursos de largo plazo, nacionales y extranjeros, que se destinen a nuevos proyectos".

Concluye que la lección de esta crisis es que la compra de inmuebles es una inversión estable.. "No hay muchas alternativas para los compradores adversos al riesgo", añade.
Oportunidades

Para Alejandra Covello, hay búsqueda de oportunidades en pisos grandes y en los dos ambientes. "Las cocheras también son muy demandadas porque con el aumento del parque automotor las rentas son muy buenas."

Agrega que la demanda prefiere edificios ya terminados, y por una cuestión de precios, los buenos edificios antiguos se presentan como una opción.

Admite que hay agresivas contraofertas, "pero los cierres finalmente no son de más del 15% en menos de lo inicialmente pedido, y en casos muy precisos donde prevaleció el precio sobre las características del inmueble".

-¿Compro ahora o espero hasta después del 28?

-Compraría con los créditos que se ofrecen. Aunque varíe el precio, como producto de la crisis mundial, su recupero será certero en el mediano plazo y con una tangibilidad total. Es alentador que algunas empresas constructoras ofrezcan facilidades a cinco años por el 50% del valor, lo que beneficia a un sector de clase media.
Baja del 5 por ciento

En relación con los valores, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destaca que se mantienen estables, con un descenso que no supera el 5% respecto de principios de año. "Lo que se amplió fue la brecha generada por las contraofertas, lo que hace más difícil las negociaciones."

Toselli distingue entre el consumidor final, que es el que busca actualmente donde mudarse, y el inversor. "Este prefiere esperar que pasen las elecciones y hoy sólo averigua la correlación actual entre el valor que debe pagar si compra y la eventual rentabilidad de un alquiler."

Asegura que se aguarda un repunte de la actividad, ya que muchas familias vienen postergando su decisión debido a la incertidumbre política y económica; además, los inversores dependen de lo que acontezca después del 28 de junio.

"Sería importante que se mantuviera esta línea del Hipotecario después de las elecciones, porque aseguraría cierta dinamización del mercado. Otro tema es el de las obras a estrenar, ya que el blanqueo todavía no está del todo claro para encarar nuevos proyectos. No hay inclinación por ahora para comenzar nuevos emprendimientos."
Casos precisos

Miguel Altgelt, por su parte, insiste en una idea que sostiene desde hace meses. "Mientras no haya una brusca devaluación, las propiedades se mantendrán estables. Si algunas bajan son casos puntuales, ya sea por búsqueda de liquidez o porque el vendedor baja porque a su vez le bajan a él donde va a comprar, o algunos constructores que necesitan ventas para terminar la obra."

Afirma que hace tres o cuatro años predominaban los compradores que hacían especulación y confiaban en que los valores subirían indefinidamente. "Estos no actúan ahora en el mercado y siguen esperando una devaluación. Ahora, el que actúa es el que necesita mudarse o el que busca obtener una renta por alquiler. Y éste es el movimiento actual del mercado."

Concluye que después de la crisis del campo y de la internacional, algunos pronosticaron una fuerte baja en las propiedades. "Pasaron 15 meses y esto todavía no ocurrió."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION

sábado, 13 de junio de 2009

Mercado Inmobiliario En Alza?


En un ambiente cauto, los operadores esperan mayor actividad en el próximo semestre y en las unidades más chicas

La campaña lanzada hace unos meses por la Cámara Inmobiliaria Argentina con el slogan El ladrillo no traiciona pretendió subrayar la idea de que la mejor inversión fue y seguirá siendo el ladrillo, algo que para muchos es realidad incuestionable, y ya para nuestros abuelos resultaba la mejor manera de amortiguar cualquier crisis. Así y todo, en este momento "sólo compran los consumidores finales y venden los que atraviesan situaciones de urgencia por razones personales," asegura Gabriel Uriburu, presidente de la firma que lleva su nombre.

Algo menos contundente, pero acordando con su colega, Patricia Marienhoff, titular de BUE Location, sostiene: "La crisis es global y nuestro mercado inmobiliario la siente; todos se manejan con mucha cautela. Hay una gran incertidumbre y les cuesta concretar operaciones".

Uriburu deja bien en claro el número de escrituraciones de los últimos meses: "Las operaciones de compra y venta se mueven hasta valores de 150.000 dólares, y se conocen índices que marcan, para lo que va del año, un descenso del 40% en las escrituraciones", explica Marienhoff.

Mónica Muro, responsable de Vaico, no niega lo anterior, pero prefiere hablar "de un mercado tranquilo, amesetado, donde las propiedades bien ubicadas y correctamente valuadas siguen encontrando interesados".

Subraya que "en la actualidad, más que nunca, es importante una tasación real, precisa. Los propietarios deben tomar conciencia de que en el mercado ya no hay espacio para aquellos que ponen un precio con la idea de que si pueden vender alto venden y si no no."

Es que, como completa ahora el titular de Uriburu Propiedades, "ante un mercado recesivo las zonas menos afectadas son las más consolidadas, como Recoleta, Palermo, Belgrano y Barrio Norte. Hoy, las buenas ubicaciones se priorizan tanto para vivienda como para inversión".

En cuanto al tipo de unidad que mejor se comercializa, los entrevistados no parecen percibir el cuadro desde un mismo ángulo. Muro apunta: "Las unidades de primer nivel y muy buena ubicación -Avenida Alvear, Quintana angosta, Avenida del Libertador-, sobre todo si han sido recicladas, tienen mayor demanda que los departamentos más nuevos y chicos, con excepción de los de 2 ambientes". Marienhoff, en cambio, entiende que "la búsqueda se inclina preferentemente por inmuebles de 1, 2 y 3 ambientes, con independencia de su categoría. Los pisos de gran tamaño, sean o no premium, tienen un mercado especial y acotado".

Por su parte, Uriburu destaca el papel relevante del PH urbano con diseño de vanguardia. Y, además, resume: "Sin duda, las unidades mejor acondicionadas y con mayor equilibrio precio-ubicación son las que sienten menos la crisis, se trate de venta o alquiler".

Precisamente como especialista en Relocation y alquileres amoblados, temporarios o convencionales, Marienhoff comenta que nota "una actitud más agresiva por parte de los potenciales inquilinos en lo concerniente a sus propuestas locativas, que no siempre satisfacen las expectativas -precio, plazo, por ejemplo- de los locadores. Esta conducta se evidencia en todo tipo de inmuebles, y muchas veces se logran reducciones sensibles de precio".

Dado que, según Uriburu, "el mayor movimiento en los alquileres tiene estrecha relación con la falta de crédito", cabe preguntar cuál es la opinión de los consultados acerca del nuevo plan de créditos anunciado por el Gobierno. Uriburu afirma: "Apunta al comprador de clase media, para el que la cuota puede resultar muy alta, pero hay que destacar como positivo que las cuotas sean fijas y en pesos. Creemos que también resultará bueno para la construcción, dado que se financia el ciento por ciento".

Mónica Muro coincide y aclara: "La cuota de un crédito por 300.000 pesos para compra de vivienda nueva o usada es de aproximadamente 4500 pesos, para lo cual se necesita un ingreso del grupo familiar mayor a 10.000 pesos. Aunque está al alcance de pocos, dado que el crédito hipotecario había desaparecido, éste es un auspicioso comienzo".

Y la pregunta del millón: ¿cómo esperan estos operadores que evolucione el mercado?

Los tres entrevistados se muestran medianamente optimistas y apuestan a que tras las elecciones puede haber un cambio.

"Para que vuelva la actividad deberían reacomodarse los precios. Esperamos una reactivación para el último cuatrimestre, que depende de la confiabilidad de las medidas adoptadas", dice Gabriel Uriburu. Por su parte, Mónica Muro estima que "la gente no puede posponer sus necesidades habitacionales indefinidamente; por lo tanto, después de las elecciones habrá mayor movimiento, especialmente en los inversores locales".

Patricia Marienhoff concluye: "El reposicionamiento posterior a la crisis se verá con el tiempo. Confío en que el mercado inmobiliario saldrá de esta situación con nuevo vigor y será importante como pilar para la recuperación económica en el nivel nacional".

Fuente: La Nación por
Paula Gómez- Junio 13 de 2009

miércoles, 10 de junio de 2009

Caída en la oferta de inmuebles?

LAS CONSTRUCTORAS
TIENEN PROBLEMAS PARA ENCARAR NUEVOS EMPRENDIMIENTOS
Prevén una caída en la oferta de inmuebles
También criticaron el nivel de las tasas de los nuevos créditos del Banco Hipotecario.

Aún inmersos en una actitud que describen como wait and see (esperar y ver), los desarrolladores inmobiliarios aseguran que todavía "existe plata del colchón" que puede ser destinada a los ladrillos. Sin embargo, no dejan de mostrar su preocupación por las dificultades que se presentan en el inicio de los nuevos emprendimientos y presagian que, en el corto plazo, el sector va hacia una especie de "ochentización" del mercado. Es decir, hacia una oferta mucho más acotada respecto de la actual, con precios estables y con operaciones de compra y venta sólo de contado.

El empresario Issel Kiperszmid, dueño de la desarrolladora Dypsa (torres Renoir), fue uno de los que ayer defendió estos pronósticos durante una Convención de Desarrolladores organizada por la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV).

Consultada sobre su visión, también Graciela Giovinazzo, directora comercial de Raghsa (que construyó las torres Le Parc) observó la demanda de inmuebles "contenida" y la oferta, con inconvenientes para plasmar nuevos lanzamientos en el segmento medio alto y alto. "Salvo las empresas que cuentan con financiamiento propio", advirtió la ejecutiva.

Las construcciones nuevas destinadas a vivienda sufrieron una caída interanual en el primer trimestre del año del 50,78 % respecto del mismo lapso de 2008, según los datos que maneja la consultora especializada Reporte Inmobiliario.

Otros constructores coincidieron con la óptica de Kiperszmid: "La demanda está", afirmó Jorge Cruces, de la desarrolladora IRSA, la dueña de casi todos los shoppings porteños, de los más emblemáticos edificios de oficinas y con edificios de viviendas en construcción.

"Hay que buscar otros vehículos para hacer que la plata del colchón vaya a los ladrillos", propuso el ejecutivo y destacó que la falta de crédito impide a la clase media acceder a la vivienda.

Al respecto, el titular de la AEV, Fernando Esquerro, explicó que, como la tasa de interés en los créditos anunciados por el Gobierno a través del Banco Hipotecario se mantiene fija "es necesariamente alta, con lo cual la cuota resulta muy elevada, inaccesible para el grueso de la población", dijo. E insinuó que la cuota debería "adecuarse a la evolución promedio de los salarios".

"Son bienvenidos pero no alcanzan", opinó sobre los créditos oficiales el constructor Moisés Altman, aludiendo al déficit actual de viviendas que se calcula en unos 2 millones de unidades.
Por: Natalia Muscatelli

sábado, 6 de junio de 2009

En Lugar de Venta, Alquiler


Ante las incógnitas que plantea la crisis y el enfriamiento de las ventas, algunos propietarios vuelcan sus unidades a la locación como una manera de esperar que el horizonte se aclare. Mientras tanto obtienen una renta que oscila entre el 5 y 7% anual

Valores que la demanda tarda en convalidar y los efectos de la crisis hicieron que un 15% de los departamentos que estaba en venta pase al mercado locatario. De esta forma aumentó la cantidad de inmuebles que se ofrecen en alquiler.
La Cámara Inmobiliaria Argentina hace su aporte: recientemente habló de un 45% de crecimiento en la cantidad de departamentos disponibles para alquilar. Por otra parte, el GCBA registró un 20% menos de solicitudes de permisos de construcción.
"
A causa de la crisis financiera desatada en el último trimestre de 2008, la oferta se retrajo y muchos inmuebles que estaban a la venta pasaron al mercado locativo con valores que no han tenido demasiadas modificaciones. La oferta de venta ha disminuido en un 50%, y de eso, un 45% tanto en unidades nuevas como usadas pasó a alquilarse. Hoy existen contraofertas en los departamentos de uno, dos o tres ambientes, y son de alrededor del 5 y 7% en menos de lo pedido, aunque la diferencia es mayor -un 10 %- en propiedades más grandes", sostiene Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Nuevo destino
Operadores de distintos barrios coinciden en este cambio de destino. "En Barrio Norte y Recoleta, la mayoría son departamentos de más de tres ambientes. Un caso concreto: en Anchorena y Arenales, que se comercializaba en 140.000 dólares, pasó a alquilarse en 2500 pesos; es un semipiso con cochera. Estaba en venta desde hacía 6 a 8 meses, tuvo ofertas bajas, el propietario no accedió y prefirió alquilarlo para conservar su capital. Tenemos otro en la calle Arroyo, un piso de 430.000 dólares, octavo piso al frente, de 280 metros, cuya oferta más cercana distaba mucho de lo pretendido. Hoy se pide 2500 dólares para alquilar. Casi un 10% de nuestras propiedades pasaron al mercado locativo. Creemos que los precios deberían tender de a poco hacia la baja", explica Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria.
"Hoy -completa Toselli- vale más un buen garante que el locatario en verdad. Interesa mucho más a qué se dedica el garante del contrato, cuáles son sus medios para vivir y, por supuesto, qué tipo de inmueble da en garantía."
Hay varios factores que los dueños consideran para tomar la decisión de pasar de la venta al alquiler. El mantenimiento de la unidad cerrada es costoso con expensas y servicios. Además, el mercado hoy no convalida valores de venta que se sostenían solos en 2008 y por eso apuestan a un contrato de locación de 24 meses, logran una renta del 5 al 6% anual y aguardan a que la situación económica se estabilice.
Para Horacio Berberian, de Shenk Propiedades, "los valores de los alquileres han bajado. En Palermo en general las propiedades de tres ambientes que no pudieron venderse en 100.000 dólares por no bajar un 10 a un 15% -y que antes se alquilaban en 1800 pesos-, hoy se cotizan en 1500. Lo que antes estaba en 1200 a 1300 pesos hoy está entre 900 y 1000 pesos. Por ejemplo, en Palestina y Cabrera, un departamento a estrenar de dos ambientes, por el que hace tres meses se pedía 95.000 dólares, hoy alcanza los 85.000. Para alquilar se pedía 1500 pesos, hoy 1150. Pese a todo, los propietarios siguen tratando de sostener sus precios. En nuestra cartera de inmuebles, entre un 10 y un 15% pasó de venta a alquiler".
Otros datos indican que el número de departamentos para alquilar en Capital Federal llegó a 10.143 unidades durante los primeros días de mayo. Además entre un 25 y 30% de los inversores que compraron fideicomisos volcaron sus inmuebles al mercado locativo. Hasta julio de 2008 la renegociación de contratos de rentas incluía subas de casi un ciento por ciento. Ahora son muy específicos los casos de renegociación que se pactan con aumentos.
En Belgrano, Mariano Oppel acota: "Un departamento de dos ambientes por el que se pedía 100.000 dólares se alquiló en 1500 pesos. Tenemos casos de varios propietarios que venden las unidades grandes y adquieren más pequeñas para obtener mejores rentas. Un detalle muy importante son los gastos de mantenimiento según el tipo de unidad. En las mejores zonas, un ambiente se alquila entre los 700 y 800 pesos; el de dos, entre 1000 y 1500, y el de tres, de 1500 a 2500 pesos".
La situación en Caballito es similar. Héctor D´Odorico, a cargo de Héctor D´Odorico Negocios Inmobiliarios, apunta que el mercado de alquileres está sobreofertado. "Muchas de las unidades a estrenar las pasan a la locación. Sucede con los departamentos más pequeños, de dos ambientes, que estaban en los 75.000 dólares y se alquilan en 1200 pesos. En el caso de los tres ambientes rondan los 100.000 dólares y se alquilan en 1800 pesos. Para los usados, los inmuebles chicos, de 60.000 dólares, se alquilan en 1000 pesos, y los de 85.000, en 1600. Hoy lo que no se vende es porque el valor final no satisface a la demanda y los propietarios no están dispuestos a bajar un 10 a un 15%, y prefieren la opción de alquilarlo por dos años."

Juan Fernández Mugica
Segmento premium

El titular de Kantai, Fernando Cancel, dice: "Los departamentos grandes, de más de 300 a 400 metros, en las mejores zonas de Plaza San Martín, Retiro o Recoleta manejan las dos opciones, venta y alquiler, aunque la demanda de alquileres prime ha bajado en función de que los valores no han disminuido. Hoy no hay nada en el mercado de alquileres por encima de los 10.000 dólares como hasta 2007. El promedio de alquileres en las mejores unidades tiene un piso de 4000 dólares y un techo de 8000, incluyendo casas en Palermo Chico. Además se ha equiparado el valor de alquiler de un departamento y una casa. Ahora se hacen paquetes de alquileres y se aceptan contraofertas. En viviendas que superan el millón de dólares, los alquileres rondan los 4000 a 6000 dólares".
Caída de las operaciones

Si se compara abril último con el mismo mes de 2008 se registró una baja del 38,47% en la cantidad de operaciones escrituradas, según el informe del Colegio de Escribanos de la ciudad de Buenos Aires. Se inscribieron 3718, por un total de algo más de 1037 millones de pesos contra 6040 y 1607 millones de pesos de abril de 2008.


Fuente: La Nación Junio 6 de 2009

viernes, 5 de junio de 2009

La Venta de Casas, En El Nivel Más Bajo


La venta de casas, en el nivel más bajo de la última década

La venta de propiedades ya toca fondo en la Ciudad: los datos oficiales revelan que el primer cuatrimestre de 2009 fue el más pobre en cuanto a operaciones inmobiliarias de los últimos diez años. Ni siquiera en los cuatro meses iniciales de 2002, después del estallido de la crisis y en pleno corralito las cifras fueron tan bajas. Para explicar este escenario, más allá de la conjunción de factores de la economía nacional e internacional, los especialistas hablan de lo que parece ser una disputa entre vendedores y compradores. La mayor parte de los dueños no quiere bajar los precios. Y la mayor parte de quienes buscan propiedades no quieren convalidar los valores actuales y esperan el momento de la caída, que nadie sabe a ciencia cierta si va a llegar. De acuerdo a datos del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital, elaborados por la consultora Reporte Inmobiliario, entre enero y abril de este año se realizaron 21.205 escrituras. En 2002, con la crisis y el corralito, esta medición había tocado su punto más bajo, con 22.746. Desde entonces empezó a crecer y en los primeros cuatro meses de 2008 las escrituras habían superado las 31.000. Los últimos datos que hizo públicos el Colegio de Escribanos de la Ciudad dan cuenta de la misma situación: dicen que en abril de este año hubo una caída de las operaciones del 38,47% si se compara las cifras con el mismo mes del año pasado.

En cuanto al primer cuatrimestre, el descenso interanual fue del 39%. Los números no son exactamente los mismos porque el Colegio registra las escrituras realizados por los escribanos matriculados en la Ciudad. En cambio, en el Registro de la Propiedad se asientan las operaciones sobre inmuebles ubicados en la Ciudad, aunque la escritura la firme un escribano de otra jurisdicción. Quienes trabajan en el mercado inmobiliario señalan el conflicto entre el Gobierno y el sector agropecuario, que comenzó en la primera mitad del año pasado, como el principio de la caída. Los movimientos más conservadores de los productores rurales, que en los últimos años habían sido buenos compradores de inmuebles en la Capital, pusieron un importante freno a la actividad. Más tarde, la crisis financiera internacional y los problemas de la economía local también hicieron lo suyo. Ahora, la clásica incertidumbre previa a una elección parecer ser el último factor que se ha sumado. Así lo señala por ejemplo Héctor D'Odorico: "Siempre hay una merma antes de las elecciones y máxime cuando entramos en los últimos 30 días previos. Casi nadie quiere hacer operaciones.

Hoy lo único que se concreta es lo de la familia que vende un departamento de 3 ambientes para comprar uno de 4, aunque las operaciones de este tipo hoy son más bien escasas. Lo que pasa es que este año ya veníamos de un parate muy fuerte en los meses de verano. Es difícil saber qué va a pasar después del 28 de junio con las propiedades. Pero peor que esto no vamos a estar nunca". No todos están de acuerdo en si finalmente, ante la caída de la demanda, se va a producir o no una caída de los precios, que por ahora resisten y, con la leve suba del dólar de los últimos meses, se alejan cada vez un poco más de las posibilidades de los asalariados. Quienes defienden los valores actuales dicen que los costos de construcción no permiten que bajen los departamentos nuevos. Y que eso termina también por incidir en el valor de las propiedades usadas. Mientras tanto los propietarios que pueden retiran sus propiedades de la venta o incluso, la ponen en alquiler, lo que también ha provocado un crecimiento de la oferta en ese rubro.


Fuente: diario Clarín - 5 de Junio de 2009
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