domingo, 28 de junio de 2009

Mercado Inmobiliario.

Luego de la crisis de 2002, el mercado inmobiliario se vio beneficiado por dos razones: a) la gente, desconfiando del mercado financiero, volcó sus ahorros en ladrillos, y b) el costo de la construcción medido en dólares disminuyó fenomenalmente a causa de la devaluación. A diferencia de la década del 90, la demanda no estuvo estimulada por el crédito hipotecario, sino que la inmensa mayoría de las operaciones se hizo al contado. Los compradores, que provenían de los sectores económicos más variados, tenían flujos de ingresos positivos gracias a la burbuja de reactivación que se aplicó durante cinco años y medio. Hoy, todas esas condiciones han cambiado drásticamente. En primer lugar, la Argentina está sumergida en una gran incertidumbre económica y política. Segundo, todos los anuncios de créditos hipotecarios que se han formulado tuvieron un impacto cercano a cero.

En tercer lugar, dada la recesión, los sectores que antes tenían ingresos que les permitían ahorrar para volcarlos a ladrillos, ya no los tienen y prefieren mantenerse líquidos a la espera de los acontecimientos políticos y económicos. Puesto en otras palabras, la gente espera una devaluación del peso para después de las elecciones y, además, necesita liquidez porque no sabe cuánto puede durar el proceso recesivo en el que ha entrado la economía argentina desde fines de 2008.

Los números fiscales y la situación del tipo de cambio real hacen pensar, como decía antes, que luego de las elecciones habrá una devaluación. Esto significará caída en los ingresos reales y, sobre todo, baja en los ingresos medidos en dólares, salvo para los sectores ligados a la exportación. Si el ingreso en dólares disminuye será muy difícil convalidar los actuales precios en dólares que rigen para las propiedades. Mi impresión es que el mercado se encuentra trabado porque a nadie le agrada que le digan que su propiedad no tiene el valor de mercado que él supone que tiene. Todos nos resistimos a aceptar que nuestra casa vale menos de lo que pensamos. Pero como en todo mercado, el verdadero precio de los activos es aquel en el cual el mercado opera. De nada vale sostener que uno tiene una propiedad de varios cientos de miles de dólares si a ese precio no hay comprador que aparezca. Pero, al mismo tiempo, aquellos inversores que compraron propiedades en los últimos años no están apretados por créditos hipotecarios que los urgen a vender. Pueden aguantar más tiempo, asumiendo los costos de mantener inmovilizado ese activo (expensas, impuestos, etcétera).

Claro que siempre está la alternativa de alquilar la propiedad, pero viendo la oferta que hay de propiedades en alquiler y considerando los costos de las expensas, cada vez es más complicado encontrar gente que pueda pagar los alquileres que se piden en el mercado. Puesto en otras palabras, si el mercado no tiene dinamismo es porque los precios no se ajustan a la demanda. Tanto para la venta como para el alquiler. Pensando en el mediano plazo, tenemos dos datos por considerar: a) dada la ausencia de una moneda propia, no cabe esperar la aparición de créditos hipotecarios abundantes y a tasas pagables que dinamicen el mercado y b) de producirse el incremento del tipo de cambio, el precio del metro cuadrado debería disminuir. El mercado sólo va a destrabarse cuando se acepte la realidad de que en la Argentina todos los activos han bajado de valor, situación que sólo cambiará cuando se visualice una senda de crecimiento de largo plazo. Algo que, por el momento, no se observa por la incertidumbre política y económica.

Fuente: Por el economista Roberto Cachanosky
Para LA NACION

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