domingo, 14 de junio de 2009

Oferta y Demanda. Mercado Junio 2009

Se apuesta al segundo semestre

En un clima de contraofertas más agresivas y negociaciones arduas, con precios por ahora estables, la segunda parte del año registraría más movimiento. En el Hipotecario se recibieron miles de consultas, con 5000 precalificaciones,pero sólo hay 282 carpetas en proceso de aprobación.


Un nuevo factor se sumó a este alicaído semestre que termina en unos días: la línea de créditos en pesos del Banco Hipotecario para un segmento de clase media, aunque con algunas limitaciones dado el valor en dólares que alcanzaron los inmuebles. Pero es una línea de financiación al fin.
Un nuevo factor se sumó a este alicaído semestre que termina en unos días: la línea de créditos en pesos del Banco Hipotecario para un segmento de clase media, aunque con algunas limitaciones dado el valor en dólares que alcanzaron los inmuebles. Pero es una línea de financiación al fin.

Para obtener un préstamo de 150.000 pesos (unos 40.000 dólares) habrá que demostrar un ingreso neto cercano a los 6000 pesos para un plazo de 15 años. Esta línea tiene la ventaja de una tasa fija de entre el 13,98 y el 19,96% anual.

Esto lleva a una pregunta inevitable: ¿la propiedad debería bajar un escalón para facilitar la dinamización del mercado?

Porque es difícil encontrar hoy un ambiente por menos de 40.000 dólares o un departamento de un dormitorio a menos de 60.000/65.000; los de dos dormitorios parten de 80.000 dólares.

Por eso se espera que estos créditos sean más útiles fuera de las zonas más cotizadas de la Capital o en el interior, donde las tasaciones son menores y se hacen en pesos. También para ampliaciones o construcción sobre un terreno propio.

El sábado siguiente al día del anuncio de la nueva línea en un departamento de un ambiente hubo 40 visitas. "Sin duda fue un récord -confió un agente inmobiliario-. Esperamos que algo se concrete."

Los operadores coinciden en que hay oferta y demanda contenidas, aunque por distintos motivos. La primera trata de lograr cotizaciones que la demanda tarda en convalidar; esta última, mientras tanto, busca oportunidades haciendo contraofertas bajas, que luego habrá que remontar.

No hay respuestas sencillas ni del todo coincidentes sobre la evolución de los precios ni sobre lo que ocurrirá en los próximos meses, tras la bisagra electoral del 28 de junio, aunque los operadores no esperan grandes cambios.
Evaluar el largo plazo

"Desde la perspectiva del largo plazo, que es la adecuada para evaluar las inversiones inmobiliarias, no existen razones para esperar bajas significativas, ya que los que compraron inmuebles no lo hicieron endeudándose, entonces no hay razones que los lleven a deshacerse masivamente de ellos", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával.

Asegura que los inmuebles por debajo de los 100.000 dólares se mantendrán estables porque una parte de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, que "son los más fáciles de vender y alquilar".

Sobre la línea hipotecaria anunciada, considera que es sin duda un elemento dinamizador del mercado, "pero en realidad aparece sólo una parte del crédito, que son los préstamos a consumidores finales. Sería fundamental contar también con crédito intermedio orientado a los desarrolladores inmobiliarios. Es necesario tener instrumentos financieros que permitan captar recursos de largo plazo, nacionales y extranjeros, que se destinen a nuevos proyectos".

Concluye que la lección de esta crisis es que la compra de inmuebles es una inversión estable.. "No hay muchas alternativas para los compradores adversos al riesgo", añade.
Oportunidades

Para Alejandra Covello, hay búsqueda de oportunidades en pisos grandes y en los dos ambientes. "Las cocheras también son muy demandadas porque con el aumento del parque automotor las rentas son muy buenas."

Agrega que la demanda prefiere edificios ya terminados, y por una cuestión de precios, los buenos edificios antiguos se presentan como una opción.

Admite que hay agresivas contraofertas, "pero los cierres finalmente no son de más del 15% en menos de lo inicialmente pedido, y en casos muy precisos donde prevaleció el precio sobre las características del inmueble".

-¿Compro ahora o espero hasta después del 28?

-Compraría con los créditos que se ofrecen. Aunque varíe el precio, como producto de la crisis mundial, su recupero será certero en el mediano plazo y con una tangibilidad total. Es alentador que algunas empresas constructoras ofrezcan facilidades a cinco años por el 50% del valor, lo que beneficia a un sector de clase media.
Baja del 5 por ciento

En relación con los valores, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destaca que se mantienen estables, con un descenso que no supera el 5% respecto de principios de año. "Lo que se amplió fue la brecha generada por las contraofertas, lo que hace más difícil las negociaciones."

Toselli distingue entre el consumidor final, que es el que busca actualmente donde mudarse, y el inversor. "Este prefiere esperar que pasen las elecciones y hoy sólo averigua la correlación actual entre el valor que debe pagar si compra y la eventual rentabilidad de un alquiler."

Asegura que se aguarda un repunte de la actividad, ya que muchas familias vienen postergando su decisión debido a la incertidumbre política y económica; además, los inversores dependen de lo que acontezca después del 28 de junio.

"Sería importante que se mantuviera esta línea del Hipotecario después de las elecciones, porque aseguraría cierta dinamización del mercado. Otro tema es el de las obras a estrenar, ya que el blanqueo todavía no está del todo claro para encarar nuevos proyectos. No hay inclinación por ahora para comenzar nuevos emprendimientos."
Casos precisos

Miguel Altgelt, por su parte, insiste en una idea que sostiene desde hace meses. "Mientras no haya una brusca devaluación, las propiedades se mantendrán estables. Si algunas bajan son casos puntuales, ya sea por búsqueda de liquidez o porque el vendedor baja porque a su vez le bajan a él donde va a comprar, o algunos constructores que necesitan ventas para terminar la obra."

Afirma que hace tres o cuatro años predominaban los compradores que hacían especulación y confiaban en que los valores subirían indefinidamente. "Estos no actúan ahora en el mercado y siguen esperando una devaluación. Ahora, el que actúa es el que necesita mudarse o el que busca obtener una renta por alquiler. Y éste es el movimiento actual del mercado."

Concluye que después de la crisis del campo y de la internacional, algunos pronosticaron una fuerte baja en las propiedades. "Pasaron 15 meses y esto todavía no ocurrió."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION
Para obtener un préstamo de 150.000 pesos (unos 40.000 dólares) habrá que demostrar un ingreso neto cercano a los 6000 pesos para un plazo de 15 años. Esta línea tiene la ventaja de una tasa fija de entre el 13,98 y el 19,96% anual.

Esto lleva a una pregunta inevitable: ¿la propiedad debería bajar un escalón para facilitar la dinamización del mercado?

Porque es difícil encontrar hoy un ambiente por menos de 40.000 dólares o un departamento de un dormitorio a menos de 60.000/65.000; los de dos dormitorios parten de 80.000 dólares.

Por eso se espera que estos créditos sean más útiles fuera de las zonas más cotizadas de la Capital o en el interior, donde las tasaciones son menores y se hacen en pesos. También para ampliaciones o construcción sobre un terreno propio.

El sábado siguiente al día del anuncio de la nueva línea en un departamento de un ambiente hubo 40 visitas. "Sin duda fue un récord -confió un agente inmobiliario-. Esperamos que algo se concrete."

Los operadores coinciden en que hay oferta y demanda contenidas, aunque por distintos motivos. La primera trata de lograr cotizaciones que la demanda tarda en convalidar; esta última, mientras tanto, busca oportunidades haciendo contraofertas bajas, que luego habrá que remontar.

No hay respuestas sencillas ni del todo coincidentes sobre la evolución de los precios ni sobre lo que ocurrirá en los próximos meses, tras la bisagra electoral del 28 de junio, aunque los operadores no esperan grandes cambios.
Evaluar el largo plazo

"Desde la perspectiva del largo plazo, que es la adecuada para evaluar las inversiones inmobiliarias, no existen razones para esperar bajas significativas, ya que los que compraron inmuebles no lo hicieron endeudándose, entonces no hay razones que los lleven a deshacerse masivamente de ellos", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával.

Asegura que los inmuebles por debajo de los 100.000 dólares se mantendrán estables porque una parte de la sociedad puede alcanzar esa cifra, y también porque los inversores prefieren departamentos pequeños, que "son los más fáciles de vender y alquilar".

Sobre la línea hipotecaria anunciada, considera que es sin duda un elemento dinamizador del mercado, "pero en realidad aparece sólo una parte del crédito, que son los préstamos a consumidores finales. Sería fundamental contar también con crédito intermedio orientado a los desarrolladores inmobiliarios. Es necesario tener instrumentos financieros que permitan captar recursos de largo plazo, nacionales y extranjeros, que se destinen a nuevos proyectos".

Concluye que la lección de esta crisis es que la compra de inmuebles es una inversión estable.. "No hay muchas alternativas para los compradores adversos al riesgo", añade.
Oportunidades

Para Alejandra Covello, hay búsqueda de oportunidades en pisos grandes y en los dos ambientes. "Las cocheras también son muy demandadas porque con el aumento del parque automotor las rentas son muy buenas."

Agrega que la demanda prefiere edificios ya terminados, y por una cuestión de precios, los buenos edificios antiguos se presentan como una opción.

Admite que hay agresivas contraofertas, "pero los cierres finalmente no son de más del 15% en menos de lo inicialmente pedido, y en casos muy precisos donde prevaleció el precio sobre las características del inmueble".

-¿Compro ahora o espero hasta después del 28?

-Compraría con los créditos que se ofrecen. Aunque varíe el precio, como producto de la crisis mundial, su recupero será certero en el mediano plazo y con una tangibilidad total. Es alentador que algunas empresas constructoras ofrezcan facilidades a cinco años por el 50% del valor, lo que beneficia a un sector de clase media.
Baja del 5 por ciento

En relación con los valores, Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, destaca que se mantienen estables, con un descenso que no supera el 5% respecto de principios de año. "Lo que se amplió fue la brecha generada por las contraofertas, lo que hace más difícil las negociaciones."

Toselli distingue entre el consumidor final, que es el que busca actualmente donde mudarse, y el inversor. "Este prefiere esperar que pasen las elecciones y hoy sólo averigua la correlación actual entre el valor que debe pagar si compra y la eventual rentabilidad de un alquiler."

Asegura que se aguarda un repunte de la actividad, ya que muchas familias vienen postergando su decisión debido a la incertidumbre política y económica; además, los inversores dependen de lo que acontezca después del 28 de junio.

"Sería importante que se mantuviera esta línea del Hipotecario después de las elecciones, porque aseguraría cierta dinamización del mercado. Otro tema es el de las obras a estrenar, ya que el blanqueo todavía no está del todo claro para encarar nuevos proyectos. No hay inclinación por ahora para comenzar nuevos emprendimientos."
Casos precisos

Miguel Altgelt, por su parte, insiste en una idea que sostiene desde hace meses. "Mientras no haya una brusca devaluación, las propiedades se mantendrán estables. Si algunas bajan son casos puntuales, ya sea por búsqueda de liquidez o porque el vendedor baja porque a su vez le bajan a él donde va a comprar, o algunos constructores que necesitan ventas para terminar la obra."

Afirma que hace tres o cuatro años predominaban los compradores que hacían especulación y confiaban en que los valores subirían indefinidamente. "Estos no actúan ahora en el mercado y siguen esperando una devaluación. Ahora, el que actúa es el que necesita mudarse o el que busca obtener una renta por alquiler. Y éste es el movimiento actual del mercado."

Concluye que después de la crisis del campo y de la internacional, algunos pronosticaron una fuerte baja en las propiedades. "Pasaron 15 meses y esto todavía no ocurrió."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION

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