lunes, 27 de julio de 2009

Créditos del Hipotecario


Comprar con los nuevos créditos

Algunos desarrolladores adaptan sus propuestas a las líneas del Hipotecario, que tuvieron respuesta en un mercado limitado por la aridez financiera y los altos valores en dólares de los inmuebles; otras obras compiten con planes propios.

El Banco Hipotecario -entidad financiera encargada de llevar adelante la ejecución de los créditos con tasas blandas- entregará durante los próximos 30 días los primeros 2100 desembolsos en todo el país.

Según datos brindados por la entidad bancaria, las zonas de mayores ingresos, como la Capital Federal (45%) y el Gran Buenos Aires (15%), acapararon en conjunto el 60% de los créditos, cuyos fondos son aportados por la Administración Nacional de Seguridad Social (Anses).

La iniciativa era esperada con ansiedad en un mercado caracterizado por la escasez crediticia y las dificultades para poder acceder a las líneas, más si se tiene en cuenta el salario requerido y la informalidad de buena parte de los empleos. Ahora, al menos, se abrió una posibilidad que, según algunos operadores, es útil para mudarse a un departamento con un ambiente más.

De todos modos algo se puso en marcha y se observa un muy incipiente movimiento en las inmobiliarias y en los desarrollistas para captar la atención de la gente en los proyectos que se adecuen a este tipo de créditos, que van de los 50.000 a 300.000 pesos o 75.000 dólares, según el tipo de cambio actual. Las tasas de interés están en el orden del 14 a casi el 20 por ciento.

Estimativamente, según lo que informa el banco, con un ingreso de 7000 pesos pueden acceder a un crédito de 50.000 dólares y disponiendo de 15.000 dólares de ahorro tendrían una cuota de poco más de 2900 pesos. Con un ingreso de 4500 pesos le otorgan 30.000 dólares, casi el 50% del valor de la unidad y la cuota rondaría los 1750 pesos.

El plan de créditos tuvo su mayor aceptación en la clase media alta y resultó más beneficioso para obtener viviendas para los que están empleados: más del 80% de los beneficiarios del crédito son trabajadores en relación de dependencia, con un ingreso promedio de 6600 pesos para el grupo familiar.

"Nosotros tenemos emprendimientos aptos para estos préstamos. Son unidades terminadas a estrenar que rondan los 120.000 a 130.000 dólares, aunque está claro que la persona no comprará todo a crédito. Son proyectos que tienen preparados la documentación para presentar en el banco. Hasta ahora no tuvimos compras, pero sí operaciones que avanzan, en general en barrios como Núñez, Palermo, Villa Urquiza, zonas típicas de clase media y departamentos de dos y tres ambientes", apunta Mario Gómez, director de Toribio Achával.

También existen desarrollos finalizados o a pocos días de ser entregados a quienes calificaron para estos créditos. Uno es el de La Morenita, en Carlos Calvo al 1500, que estará terminado en poco más de 60 días.

"Quedan disponibles menos de 30 unidades, la mayoría de 45 a 50 m2 cotizadas entre los 65.000 y 75.000 dólares; aplican para los créditos del Hipotecario en lo que hace a adquisición nueva.

"También ofrecemos financiación propia del 50% del valor de la unidad a cuatro años en dólares, al 18 por ciento. Este emprendimiento tiene buenos amenities como pileta, solárium, gimnasio. La ubicación, rodeada de facultades, es ideal para estudiantes o inversión. Son edificios que se construyeron en terrenos que eran fábricas desactivadas, que ofrecían menores incidencias, lo que permitió lograr valores más bajos, en alrededor de los 1200 a 1400 dólares el m2 en promedio", sostiene Jorge González, presidente de Baresa, que desarrolla el emprendimiento.

Alejandra Covello, de Covello Propiedades, comenta que cuando se enteraron de la aparición de estas nuevas líneas se prepararon específicamente para satisfacer este tipo de demanda. "El cliente siempre es cliente al margen del dinero que disponga para comprar un departamento. Tenemos varios proyectos que pueden alcanzar estos créditos, de uno y dos ambientes. Uno es Manzanares al 1600, con unidades de 95.000 a 150.000 dólares; otro en la calle Deheza hasta los 115.000 dólares, y otro en Luis María Campos 38, casi todos con servicios, a 100.000 dólares. Hemos tenido varias reservas a la espera de que sean otorgados los préstamos del Hipotecario. Son operaciones concatenadas; primero eligen la unidad, la reservan y se hacen los trámites."

La cantidad de solicitudes para remodelaciones u obras es mucho menor en los trámites iniciados, porque requieren una documentación más sofisticada.

Eso explica que sólo un 19% sea para construcción, y que hasta el momento no se registren colocaciones para ampliaciones. El 57% de los préstamos es para viviendas usadas y el 24%, para viviendas nuevas.

Buena parte de los tomadores del crédito tiene 35 años en promedio, y dos de cada tres son varones.

Otro de los desarrollos que se adaptan al préstamo es Mirasoles de Monte Grande, de Creasurban, en la avenida Fahir al 600.

"Se trata de un barrio abierto con infraestructura donde ya habíamos instrumentado el housing, o sea, la venta del terreno con la casa. El préstamo más interesante para la gente es el de 300.000 pesos. Nosotros le vendemos el terreno y luego ellos pueden construir una casa similar al perfil del barrio. El interesado debe tener, aproximadamente, 100.000 dólares; 20.000 de ahorro para el terreno y 75.000 le presta el banco. Ya tenemos varios terrenos reservados con estos créditos, algunos para inversión, con una ventaja: si el cliente no califica, le devolvemos el dinero, aunque nosotros previamente lo precalificamos. Los terrenos rondan los 50 dólares el m2 en promedio, es decir entre los 20.000 y 25.000 dólares los 450 m2", destaca Raúl Sáenz Valiente, director de Creaurban.

En tanto, Rafael Baigún, director de operaciones de la inmobiliaria que lleva su apellido, opina que estos créditos se aplican en edificios fuera de lo que es Barrio Norte y Palermo. "Comercializamos en Parque Patricios, en la calle Cátulo Castillo, un proyecto terminado donde quedan 10 unidades de 1 y 2 dormitorios, a 1100 dólares el m2, es decir son departamentos que rondan los 55.000 y 85.000 dólares. Estamos por lanzar otro en la zona de Abasto, torres con infraestructura sobre la avenida Corrientes a un promedio de 1600 dólares el m2, o sea de un ambiente en 40.000 a 50.000 dólares y un dormitorio, en 85.000, donde deberían funcionar muy bien los préstamos del Banco Hipotecario."

Boston Andes Capital desarrolla un proyecto en la calle Balbín al 2400. "Tenemos propiedades que rondan los 115.000 dólares, con un valor promedio del m2 en 1600 dólares. Estará listo en marzo de 2010, con unidades de alrededor de 80 m2. Podrían adaptarse a un crédito hipotecario como los que se lanzaron", define Javier Dborkin, director de la firma.

Juan Fernández Mugica




sábado, 18 de julio de 2009

Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios

El Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires controlará el desempeño de los operadores inmobiliarios
El Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) fue presentado oficialmente el miércoles último. El organismo se encargará de ejercer ahora el control de la matrícula de los inmobiliarios que ya suman 3800. Aquellos que no estén matriculados no podrán ejercer la actividad. Con la satisfacción del deber cumplido, los flamantes directivos Hugo Mennella, Roberto Ledo y Carlos Sotelo, presidente, vicepresidente primero y segundo respectivamente, brindaron por el logro de este nuevo paso que beneficiará a la sociedad, ya que la entidad deberá garantizar el buen desenvolvimiento de los operadores colegiados. En el acto realizado en el salón Gervasio Posadas, del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, tomaron posesión de sus cargos los directivos, muy comprometidos con este proyecto, que apoyó el GCBA, con la sanción de la ley 2340 de la Legislatura porteña.

"Somos un organismo público no estatal que ejercerá, entre otras funciones, el control del ejercicio profesional así como conceder, denegar, suspender, cancelar o rehabilitar la inscripción de los matriculados. Ante cualquier mala praxis está en juego la matrícula", explica Mennella.

El vicepresidente Ledo reafirma el concepto: "Eramos uno de los pocos distritos sin un colegio y eso atentaba con la profesionalización y jerarquización de la actividad, que es hacia adonde se orienta el colegio. Esta es hoy una carrera universitaria. Se ha formado un tribunal de disciplina que cuenta con varios antecedentes y experiencia en la Cámara Inmobiliaria; ellos se encargarán de las sanciones, desde la amonestación hasta el retiro de la matrícula".

El Cucicba está integrado por un consejo directivo, un tribunal de ética y disciplina, una comisión de fiscalización y cuentas, y una asamblea compuesta por 35 representantes de los 51 barrios porteños. Además se formarán comisiones de trabajo.

"Antes, el consumidor debía acudir a la justicia civil por cualquier inconveniente; hoy es el colegio el que actúa. Hasta el Cucicba todo estaba librado al arbitrio del que quería abrir una inmobiliaria con todos los riesgos que eso implicaba. El nuestro es el único colegio que se ha creado en esta ciudad en los últimos 20 años. La actividad inmobiliaria da lugar a permanentes inversiones", expresa Sotelo.

"Formar el colegio exigió más de dos años junto con el tratamiento de la ley. Sólo se pueden matricular los que son universitarios en la carrera de Corredor y Martillero.

Hay más de 19 universidades que la ofrecen. Queremos ser un ejemplo de gestión, nada será improvisado", destaca el flamante presidente. El único recurso económico con que contará el colegio será el cobro del derecho de matrícula de los operadores inmobiliarios, que será anual.







sábado, 11 de julio de 2009

La Misma Unidad, Diferentes Precios

El departamento chico más demandado, el clásico de un dormitorio, admite, sin embargo, muchas variaciones de precios según sus atributos y la zona donde se emplaza.
En estos primeros seis meses de 2009, mucho se dijo y se escribió sobre el comportamiento del mercado inmobiliario: se afirmó que estaba retenido, expectante y fragmentado. Se pretendió, además, que tras las elecciones legislativas, una suerte de nuevo impulso movilizaría la compraventa, sobre todo de pequeños departamentos, esos que en tiempos difíciles suelen convertirse en unidad de medida, en moneda de cambio del mercado de propiedades.

Al ser consultados al respecto, distintos operadores coincidieron en afirmar que el departamento de un dormitorio es hoy el de mayor demanda. Lo buscan las parejas jóvenes que, con ayuda de familiares y algún crédito, alcanzan su primera vivienda; los estudiantes del interior y los extranjeros; los matrimonios mayores que tienen que achicar gastos, o los que deciden vivir fuera de la ciudad, pero mantienen aquí algún refugio para esporádicas visitas. Y es, también, el tipo de unidad que requieren en este momento los inversores, aquellos que buscan salvaguardar sus ahorros tanto como obtener una renta interesante.

Claro que hay diferentes unidades dentro de esta tipología. Están las de las torres premium en barrios hipercotizados, las que se ufanan de su moderno diseño en sectores donde abundan los autodenominados PH urbanos y las más modestas en barrios sin otra pretensión que la de sus veredas anchas y tranquilas.

Por eso, para analizar el comportamiento del mercado se tomó como parámetro una unidad de un dormitorio con una superficie estimada en 40 m2, ubicada al frente, en el quinto piso y con orientación norte, en un edificio estándar bueno, de 10 años y sin amenities. Aquí los resultados.

La zona de plaza San Martín es, sin duda, una de las más atractivas y elegantes de Buenos Aires. Si bien frente a la misma plaza las construcciones tienen bastante más antigüedad y muchos más metros que los de la unidad descripta, en las calles aledañas al preciado espacio verde sí pueden encontrarse departamentos buenos de un dormitorio y de la superficie mencionada.

Gladys Romero Areco, de Kantai, explica que en la zona, una unidad como la descripta "se cotiza diferente según se encuentre en las calles más ruidosas o en las residenciales. Cuando digo ruidosas me refiero a Marcelo T. de Alvear, San Martín y Paraguay, mientras que entre las residenciales se podría destacar Basavilbaso, Esmeralda, Arroyo. En las primeras tiene un valor que ronda los 1600 dólares el m2 y en las calles más residenciales, una cotización promedio de 2150 dólares el m2", afirma. Podría decirse, entonces, que una unidad de 40 m2, de 10 años, tiene en la zona un valor promedio de 64.000 o 86.000 dólares.

Barrio Norte es una zona heterogénea, donde el rango de precios es amplio. Se puede calcular entre 55.000 y 76.000 dólares o más, según el estilo del edificio y la ubicación.

Según Horacio Bottero, productor y asesor de Baigún Operaciones Inmobiliarias, "se calcula que allí el precio promedio de un buen departamento ronda los 75.000 dólares".

En la zona de las facultades el valor de estas unidades desciende un 20%; en cambio, en Recoleta la cotización se incrementa un 10%".

Acerca de lo que sucede en Belgrano, Hernán Oppel, vicepresidente de la firma Oppel, explica: "La tasación es el resultado de una interpretación del mercado, una lectura que se realizada en un momento determinado sobre la base de lo vendido y ofrecido. Si tuviéramos que enumerar los parámetros para poder tasar un departamento deberíamos comenzar analizando su ubicación, es decir categoría de zona y cuadra; seguiríamos por evaluar los atributos del proyecto, es decir comodidad en medidas de ambientes, distribución de planta y metros. No es lo mismo un departamento de un dormitorio con toilette que sin él, ni una unidad con el dormitorio de 2 x 2 que 3,5 x 3,5 -explica-. Finalmente habría que considerar la presencia del edificio, es decir la importancia en terminos de calidad y elegancia del inmueble. Por eso resulta muy difícil armar una tabla de precios por metro cuadrado para valuar un mismo departamento. Pero siguiendo esa hipótesis podríamos decir que en los alrededores de Belgrano R podría costar sin servicios 1700/1800 dólares, y en Belgrano C, en los alrededores de Barrancas, debería valuarse entre 1800/1900 dólares. De todos modos hay edificios que pueden costar menos y otros mucho más".

En total acuerdo con lo que afirma Oppel, Luis D´Odorico se refiere a otro valorado espacio porteño, Caballito. Comenta que en esa zona, "más allá de la antigüedad y el metraje, estas unidades tienen un valor que parte en los 60.000 dólares y puede trepar a los 90.000 dólares". El titular de D’Odorico Propiedades explica que tienen ese precio cuando se encuentran, por ejemplo, en Directorio y Senillosa.

Una unidad bien ubicada, también en Caballito, en Doblas y Formosa, con buena orientación, con diez años, en muy buen estado, puede tasarse en unos 1900 dólares el m2, es decir unos 76.000 dólares promedio.

Puente Inmobiliaria es uno de los referentes indiscutidos cuando se busca información sobre Villa Urquiza, uno de los barrios que más creció en los últimos años. Carlos J. Puente, titular de la firma, indicó: "Urquiza ocupa 6 km2 en los que incluye sectores muy diferenciados. El comprador, por supuesto, privilegia los sectores más residenciales, próximos al subte y al tren. Esta zona codiciada está delimitada por Triunvirato, Monroe, Andonaegui y La Pampa, y allí un buen 2 ambientes se comercializa entre los 85.000 y 95.000 dólares. Sobre el eje Triunvirato/ los Incas o sobre Triunvirato/ Congreso, que son sectores de menor jerarquía, esa misma unidad se tasa entre un 15 y un 20% menos".

Finalmente, en el porteñísimo Almagro, un departamento que responda a la descripción consignada al iniciar la nota tiene un valor entre 48.000 y 55.000 dólares, y hasta algo más según la ubicación. Octavio Palazzo Caputo, de Palazzo Caputo e hijos comenta que "la proximidad con las avenidas y las estaciones de subterráneos, la cercanía al shopping Abasto, la categoría de la cuadra, la vecindad con nuevos desarrollos y edificios con amenities son algunas características que determinan la variación de estos valores".

A modo de síntesis se puede concluir que construir cuesta lo mismo en todos lados, pero la diferencia esencial de valores surge de parámetros como ubicación, estado del edificio y el proyecto. Por esta razón una unidad de un dormitorio, según tantas características y atributos, exceptuando los amenities, puede cotizarse en estos días entre 48.000 y 95.000 dólares.
Fuente: La Nación - 11 de Julio de 2009 Por Paula Gómez

lunes, 6 de julio de 2009

Escrituras en Picada


Las escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires cayeron más de un 40% respecto de 2008 y un 4% respecto de abril de este año. Es la marca más baja del mes de Mayo en 10 años.

Como todos los meses, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó la cantidad de escrituras de compraventa realizadas en la Ciudad. El informe se refiere a escrituras autorizadas por escribanos de la Ciudad de Buenos Aires sobre inmuebles ubicados en esta demarcación.

En este caso, se revelan las escrituras de compraventa del mes de mayo que fueron 3.664, por un monto de 995.772.649 pesos.

Con esos números el monto involucrado en las escrituras de compraventa de inmuebles descendió un 29,23% respecto del mismo mes del año anterior y si se lo compara con el mes de abril de 2009, se evidencia una caída del 4,01%.

Con respecto a la cantidad de escrituras, las operaciones bajaron un 42,92% respecto del mismo mes de 2008, y registraron una merma del 1,45% si se lo compara con abril de 2009.

Si se comparan los primeros 5 meses 2008-2009, se obtiene un descenso del 39,99% (16.088 en 2009 contra 26.811 en 2008) en lo que respecta a cantidad de escrituras. Si se miden los montos, la caída es del 29,22% ($4.451.058.245,75 en 2009 contra $6.472.456.169,94 en 2008).
Por María José Pérez Insúa

sábado, 4 de julio de 2009

Negocios Inmobiliarios


El sector espera una reactivación
Algunos operadores piensan que el cambio de atmósfera se reflejará positivamente para la compraventa de inmuebles; el segundo semestre cerrará con mayor actividad
Como en las matemáticas, se despejó una incógnita. Se abre un escenario diferente al que existía antes del 28 de junio.

Algunos operadores piensan que este cambio de atmósfera se reflejará en una mejor predisposición para la compraventa de inmuebles y no dudan que el segundo semestre cerrará con mayor actividad que los alicaídos primeros seis meses.

En estos primeros días poseleccionarios coinciden en que aumentaron las consultas y las visitas a los inmuebles en oferta. Hoy sábado podría ser el primer testeo en las guardias inmobiliarias sobre las expectativas de la oferta y la demanda. Sin embargo, algunos tienen preocupación sobre la incidencia de la creciente pandemia de gripe A sobre esta y otras actividades económicas.

Los valores se mantienen en los niveles de los últimos meses: en un ambiente es imposible conseguir por menos de 50.000 dólares; los dos ambientes se cotizan desde 75.000 y los tres, a partir de los 110.000 dólares, según características, infraestructura, calidad y ubicación de cada inmueble.

La incógnita es en qué niveles comenzarán a negociarse las contraofertas y en qué valores definitivos cerrarán las operaciones. Antes de la contienda electoral había contraofertas por un 15% en menos de lo publicado, y a veces el 20%, en la suposición de que en un futuro no muy lejano los precios habrían de retroceder, algo que todavía no ocurrió.

Números

Un indicio lo dan las estadísticas del Colegio de Escribanos de la ciudad, ellas muestran que el promedio de las operaciones en los últimos meses ronda los 75.000 dólares.

Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, se muestra optimista. "Esperamos un segundo semestre más positivo que el primero. Marzo, abril y mayo no se destacaron por su agilidad en la venta. Pero, contrariamente a otros años, en junio, a pesar de la elecciones, se firmaron y reservaron varios inmuebles de cuatro con y sin dependencias. El último sábado resultó sorprendente la gran de visitas que se realizaron a los departamentos publicados en los diarios; en Recoleta el promedio, por ejemplo, fueron 7 visitantes; mientras que en Barrio Norte (un barrio con más oferta) alcanzó a 4, números excepcionales un día previo a una votación."

Agrega que es de esperar que el Gobierno recree previsibilidad. "Sin reglas claras y transparentes nadie invertirá en futuras obras. Los créditos hipotecarios otorgados por el Gobierno con dinero de la Anses ya agotaron la remesa para 2009. Tendrían que subir la apuesta y acercar los fondos pensados para utilizarse en 2010/2011. Eso daría mayor dinamismo al sector."

También Carlos Fiks, de la empresa homónima, coincide en que hay más cantidad de consultas. "Gente que había hecho averiguaciones hace un mes especulando con alguna baja se acerca ahora a hacer propuestas. Antes de las elecciones tenían un actitud muy cauta porque temían decisiones políticas o económicas que los perjudicaran. Ahora parece que empiezan a decidir."

En estos días dice que las consultas fueron por unidades chicas, de uno a 3 ambientes, para vivir, pero también otros buscan el departamento como refugio y expectativa de alguna renta. "Más que una buena inversión buscan seguridad y el ladrillo puede brindársela."

Comenta que el interés se centró en los dos ambientes, en el orden de los 90.000 dólares, y en un piso de 130.000 para los tres ambientes. "Hay consultas hasta los 150.000 dólares."

Desde la vertiente privada de la construcción, Fernando Esquerro, titular de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), asegura: "En nuestro mercado el hecho de que se resuelvan definiciones políticas ayuda a la toma de decisiones. Este era un interrogante que nos paralizaba. Hoy esta situación se ha resuelto, pero es prematuro saber hacia dónde se orientará el mercado".

Agrega que entre los desarrolladores hay una gran expectativa para que el Gobierno, en acuerdo con otras fuerzas políticas, establezca un plan de viviendas que las vuelva accesibles a sectores de clase media y media baja.

"Algo se insinuó con los créditos del Hipotecario, pero sería interesante que se expandieran con tasas mucho más bajas, ajustables con la evolución de los salarios. Son varios los empresarios que en este momento tienen la esperanza de que pueda cristal izarse ahora que se calmaron las aguas políticas y que se superó el fragor de la contienda."

El directivo concluye: "Los valores en los últimos meses se han mantenido con resistencia a la baja y no vemos razón para que esta situación cambie en el corto plazo".

El arquitecto Fernando Burone, consultor desarrollista y director de la Maestría en Desarrollo de Emprendimientos Inmobiliarios (MDEI) de la Universidad de Belgrano, opina: "Iniciado el segundo semestre se retoman las expectativas favorables con respecto a la reactivación inmobiliaria. Las bajas tasas internacionales siguen justificando negocios de renta en la ciudad de Buenos Aires, además del mediano y largo plazo que siempre termina siendo favorable en los ladrillos, al menos en esta ciudad.

La historia y el tiempo han demostrado, en términos generales, que los vaivenes son transitorios. Es más usual escuchar a la gente que se arrepiente por "no haber comprado o haber vendido, que de haber comprado.

"Los inversores en busca de oportunidades (lógicas en épocas de falta de liquidez como ésta) demuestran el interés de entrar a valores diferenciales, a la espera del repunte que siempre en la ciudad de Buenos Aires llega y compensa."

Mes complicado

El mercado tiene que asimilar otro contratiempo este mes que es el grave problema de la gripe A. ¿Dónde estamos parados ahora que pasaron las elecciones? Como explica Fernando Cancel, presidente Kantai: "Este mes no tendremos la pauta de cómo reaccionará el mercado y creo que para esto hay que esperar a agosto. En ese momento tendremos una idea de lo que está sucediendo. Hasta ahora el mercado está estable; hubo algún movimiento en el segmento premium, aunque no hay demasiadas opciones para la venta, mientras la oferta de alquileres crece y se sigue moviendo. El comprador está tranquilo y se concretan sólo aquellas operaciones que se habían decidido con tiempo. Es que el ciclo de la vida no se detiene". Considera que es un alivio que hayan pasado las elecciones y que se pueda mirar hacia adelante para tratar de darle al mercado otro impulso. "De todos modos hay que dejar transcurrir este mes, que me parece será tranquilo. Incluso creo que quienes puedan postergar la mudanza lo harán porque no parece un momento adecuado con lo que está sucediendo con las complicaciones de salud."

A modo de síntesis, la opinión compartida es que la Argentina atraviesa un momento crítico y esta complicación perjudicará a todos los mercados. Todo indica que los precios -salvo las razonables contraofertas- se mantendrán para la venta, mientras que en el caso de los alquileres como las opciones se multiplican, es posible que disminuyan los valores.

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION
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