lunes, 31 de agosto de 2009

La Construcción No Se Recupera

La construcción no se recupera: volvió a caer con fuerza en julio
Luego de un repunte en junio, la actividad del sector retrocedió 7,2%, según datos del Indec; en los primeros siete meses del año acumula una baja de 2,8%
La construcción, uno de los sectores dinamizadores de la economía y artífice de la recuperación argentina post 2001, no logra recuperarse del pozo en el que ingresó por la crisis económica. El Indec informó esta tarde que, tras un repunte de 3,3% en junio, en julio se desplomó 7,2% en la comparación interanual, desestacionalizada, con el mismo mes de 2008.
Los datos corresponden al Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), de periodicidad mansual, que así acumula en los primeros siete períodos del año una caída de 2,8%, si se lo mide con el mismo lapso del pasado año. En cuanto a la comparación con junio, el sector experimentó un avance de 0,9 por ciento.
Mientras tanto, la superficie dedicada a la construcción, medida por los pedidos de permisos para edificar, experimentó un descenso del 37,3%, y un retroceso del 6,5% frente a junio.
Los datos de despachos al mercado interno de los insumos de construcción en julio registraron variaciones dispares con respecto a igual mes del año anterior, observándose aumentos del 63,2% en asfalto y bajas del 14,1% en pisos y revestimientos cerámicos.
Fuente: lanacion.com Economía. Lunes 31 de Agosto 2009

domingo, 30 de agosto de 2009

Cayó La Demanda De Los Alquileres Temporarios


Los alquileres temporarios no atraviesan su mejor momento. La caída del turismo, sobre todo del europeo; la sobreoferta de unidades, producto del retroceso de la venta de inmuebles, y la crisis sanitaria son factores que golpean al mercado.
"Disminuyó en forma considerable la llegada de extranjeros, que se vio agravada estos últimos meses, julio principalmente, por la gripe A. Ahora está empezando a repuntar y se empieza a ver más movimiento para los próximos meses", explica la arquitecta Marcela Picca, de BAHouse.
Los operadores intentan contrarrestar esta disminución de la demanda con gente del interior, ya que muchas veces es más barato alquilar de manera temporaria que alojarse en un hotel. Además, el mercado también se sostiene debido a la demanda de los estudiantes universitarios y del personal contratado por empresas, aunque también este segmento tuvo un retroceso.
"Optan por esta modalidad funcionarios que eligieron una casa en forma efectiva y esperan que llegue su familia para ocuparla; estudiantes; gente que viene por negocios por poco tiempo, y a veces personas que reciclan sus casas", sostiene Silvina Enquin, de Izrastzoff Bienes Raíces.
Para Alejandra Covello, de Covello Propiedades, el mercado presenta una baja de entre un 10 y un 15%, debido a que se prefiere poner los inmuebles en alquiler antes que venderlos, lo que genera una sobreoferta que provoca la caída de los precios. "Cuando se produjo el fenómeno de los alquileres temporarios, el mercado respondió rápidamente. Muchos propietarios se entusiasmaron y amoblaron departamentos atraídos por una mayor renta. En este nuevo equilibrio, la demanda encontró un gran abanico de posibilidades para alquilar y, consecuentemente, deja de observarse la misma renta extraordinaria del inicio, comenta Balayan.
Para poder entrar en el circuito de opciones es necesario que la unidad cumpla con ciertos requisitos.
La ubicación es el primer factor para tener en cuenta. Zonas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Centro, San Telmo, Puerto Madero, Plaza San Martín y Las Cañitas se caracterizan por ser los principales receptores de este mercado. "Es fundamental que tengan buenos accesos, en zonas seguras", afirma Picca.
La cercanía a universidades, espacios verdes y centros gastronómicos es fundamental en el momento de la elección. Otro elemento de gran atractivo son las zonas que gozan de una activa vida nocturna.
El estado y equipamiento de la unidad también son esenciales. Debe ser luminosa, tener televisión por cable, Internet, aire acondicionado, calefacción, teléfono, heladera, microondas, vajilla y ropa blanca completa. Un elemento opcional es el servicio de limpieza.
Sin embargo, se debe guardar cierto equilibrio entre la inversión en equipamiento y el precio que los demandantes están dispuestos a pagar. "Ningún extremo es bueno; ni equipamiento carísimo, donde el costo no llega a amortizarse e implica un precio muy alto que el mercado no paga, ni un departamento pobremente equipado que no es de utilidad para el que lo va a habitar", sostiene Balayan.
Según eso el precio puede variar, depende si la unidad está amoblada o no. "Un departamento estándar de un ambiente en Barrio Norte, amoblado, se encuentra alrededor de 600 dólares por mes. Sin amoblar está entre 450 y 500 dólares, y puede llegar hasta 750 dólares", cuenta José Rafael Rivas, de Rivas Propiedades. "El alquiler de los departamentos, que en general son de entre uno y dos dormitorios, aunque a veces pueden llegar a ser mayores, oscila entre 700 y 2500 dólares", afirma Enquin.

Más volátil

La rentabilidad es un factor tentador para los dueños de inmuebles interesados en alquilar, y además la posibilidad de disponer del departamento en algún momento del año en caso de necesidad..
Sin embargo, como todo negocio, presenta sus riesgos. "Es un mercado mucho más volátil que el de alquileres de contratos permanentes. Los riesgos son mucho más altos por dos razones: el riesgo de lucro cesante por tenerlo desocupado es mayor y el deterioro que puede sufrir el equipamiento. Toda renta mayor viene asociada a un riesgo mayor, y al precio de compra del inmueble hay que sumar el costo del equipamiento y el tiempo que debe dedicarse para equiparlo y mantenerlo", explica Balayan.
La rentabilidad llegó a ser el doble de la de un alquiler tradicional, en ocasiones llegó hasta un 12% anual, pero actualmente ha disminuido alrededor de un 10 por ciento. Para Covello, la rentabilidad está relacionada con la vacancia. "Sin vacancia, es de un 3% por encima de un alquiler común, pero con la sobreoferta se equipara a la renta normal."

Azalía Rivero Pomarino para La Nación

viernes, 28 de agosto de 2009

Scioli subirá el inmobiliario a las viviendas de más valor

Daniel Scioli explicó ayer que "no hay previsión de aumento de impuestos" en la Provincia y que está "coordinando todos los esfuerzos" para pagar sueldos a los 400 mil empleados estatales y 300 mil docentes.
Hasta último momento, el gobernador estuvo pendiente del giro de 250 millones de pesos ¿correspondiente a partidas del Programa de Asistencia Financiera (PAF)¿ para completar los 2.500 millones de pesos que insume el pago de salarios.
En las últimas horas se instaló la posibilidad de incorporar en el presupuesto del próximo ejercicio un incremento del impuesto urbano. "No hay redactado siquiera un borrador para el anteproyecto de ley", se anticipó Alberto Pérez, desde la Jefatura de Gabinete. Ayer, Scioli insistió: "No hay nada de eso", dijo a Clarín.

De acuerdo con información que sería confirmada antes del fin de semana por ARBA, el mecanismo que se aplicaría es una revaluación fiscal de aquellas viviendas de alto costo de mercado.
El proyecto de presupuesto 2010 ingresaría a la Legislatura en la última semana de setiembre o principios de octubre.
Este año, el revalúo fue con 343.000 propiedades que tenían una tasación oficial mayor de 120 mil pesos. Las valuadas en menos de 75 mil tuvieron una reducción o eliminación en el gravamen (900 casas).
Según la aclaración de Scioli a este diario se trata de "corrección de desequilibrios". Arlía menciona la estrategia como "equidad tributaria compatible, en estos casos, con el mayor valor fiscal de los bienes".
El trámite debe pasar por el parlamento, casi en pleno tránsito hasta la conformación de la nueva Legislatura donde el oficialismo perderá la mayoría.
El apremio en estos momentos es por el pago de sueldos. Los proveedores del estado seguirán esperando (llevan cuatro meses de atraso) el cumplimiento en tandas, pero los agentes públicos ya advirtieron con medidas por el eventual incumplimiento. Ayer fue un día clave: se completaron las partidas destinadas a los haberes.
"Se paga a término", manifestó Arlía a Clarín. "La liquidación comienza hoy y el viernes se anuncia el cronograma".
Buenos Aires se pronunció a favor de una flexibilización o suspensión directa de la Ley de Responsabilidad Fiscal para tomar préstamos destinados a pagos de sueldos. Scioli intenta evitar un quebranto de sus cuentas. Necesita 2500 millones de pesos extras hasta diciembre.
Por: Rodolfo Lara Para Clarín

lunes, 24 de agosto de 2009

Mercado Inmobiliario Agosto 2009

Poco a poco se va desenredando la madeja de la incertidumbre inmobiliaria. Es notorio que...en el transcurso del mes de agosto, tímidamente al principio y con más fluidez en la segunda quincena del mes, el interés por vender y comprar vuelve a fluir. Hay muchas mas consultas y se concretan operaciones.-
Aunque la inseguridad generalizada muchas veces nos desconcierta, es justamente la inversión en ladrillos lo único seguro y lo que nos dará la tranquilidad y la seguridad de no perder lo que con tanto esfuerzo nos costo ganar.
Hoy es inseguro poner el dinero en lugares que ya hemos comprobado no dio resultado, tampoco lo podemos tener en nuestras casas, por eso invertir nuestros ahorros en ladrillos nos darán seguridad y podremos ver a corto plazo aumentado nuestro capital.-
Hoy es el momento para vender y comprar ya que los precios se mantienen estables y ya no habrá sorpresas ni sobresaltos en los valores.-
¡ lentamente el mercado inmobiliario resurge como el " ave fénix" de las cenizas.-

Por Adelina Riportella de adelina inmobiliaria


sábado, 22 de agosto de 2009

Fórmula Para Que Cualquier Consorcista Pueda Calcular El Aumento De Sus Expensas

En la Argentina existen unos 10 millones de consorcistas que periódicamente deben abonar incrementos en la luz y el gas, los gastos de mantenimiento y los salariales de los porteros. Los consorcios buscan abaratar costos y evalúan distintas medidas.
Loisi aporta fórmula para que cualquier consorcista pueda calcular el aumento de sus expensas: "A por B, dividido 100. A representa el porcentaje de aumento salarial dispuesto oficialmente y B, el porcentaje que representa el rubro salario y cargas sociales en cada consorcio, en relación con el gasto total. Este guarismo hay que dividirlo por 100, el resultado final será el porcentaje de incremento. Para ser más claros: por ejemplo,
si el aumento de sueldos asciende a un 20% y la carga salarial del consorcio representa un 60% de su gasto total, el incremento de expensas resultante, por ese concepto, será del 12%".Felipe Zakuski, directivo de la Caphyai, afirma que los honorarios de los administradores -en la mayoría de los casos- están bastante rezagados. "Nosotros somos los últimos en poder negociar los aumentos, además la suba de nuestros honorarios siempre dependen de las determinaciones de las asambleas.Los consorcistas por lo general no logran comprender la responsabilidad civil que tenemos, aunque el principal problema con el que se enfrenta la actividad es el descrédito en el que cayó fruto de las malas gestiones de los administradores."

La situación se repite desde hace un tiempo, cada vez que por debajo de la puerta del departamento ingresa el recibo de las expensas. Los aumentos en los insumos, en el mantenimiento y en los seguros de los edificios, los artículos de limpieza y hasta los incrementos en los salarios de los porteros, sin dejar de lado algunos ajustes (por no decir aumentos) de los servicios de administración y las tan temidas cuotas de refuerzos para consolidar el fondo de emergencia, suelen convertirse en el gran cuco que parece atacar cada fin de mes a cada uno de los 10 millones de argentinos que son consorcistas.

Hoy ya poco importa que el inmueble cuente con los servicios básicos o con una gran oferta de amenities, todos son víctimas de los aumentos, esos que suelen desestabilizar hasta al propietario o inquilino más previsor, sin mencionar a los jubilados y pensionados que en muchos casos ni el mayor sacrificio les permite llegar con dinero a fin de mes.

Según los registros de las distintas entidades que se especializan en el tema de las expensas desde 2008 hasta hoy tuvieron un aumento que ronda el 50%, incremento que se reflejó en los 80.000 edificios que existen en la ciudad de Buenos Aires, los cuales albergan unos 2.800.000 consorcistas. "En algunos casos la suba supera el ciento por ciento", revela Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, entidad que funciona desde 1996.
Incrementos

El último aumento salarial obtenido por el gremio Suterh, que dirige Víctor Santa María y que nuclea a todos trabajadores de edificios de la Argentina, generó una infinidad de reclamos por parte de los propietarios e inquilinos de todo el país. Este ajuste salarial, remunerativo y escalonado de 380 pesos sobre los habares básicos (100 en mayo, julio y agosto y 80 en septiembre) y que ya se refleja en la factura de las expensas, encendió un nuevo y acalorado debate público, donde sin duda los más activos hasta el momento fueron los consorcistas, aunque no por eso resultaron ser tenidos en cuenta. Pero no fueron los únicos.

A poco de darse a conocer el incremento salarial, en un documento oficial la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (Caphyai), que preside Horacio Bielli y que nuclea a administradores, inmobiliarias, consorcios de propietarios y consorcistas, no sólo se mostró disconforme con el aumento sino que se opuso a la reciente homologación de las cláusulas que modifican el convenio colectivo de trabajo. "Estos puntos fueron tratados en forma inconsulta y contribuirán a un nuevo aumento en las expensas que pagan los consorcistas. El denominado ?acuerdo? se formalizó en una reunión en la que no fue invitada la Caphyai y en la que sí estuvieron la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Fateryh), la Unión Administradores de Inmuebles (UADI) y la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (Aierh). Por lo tanto, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias no acepta ninguna de las cláusulas salariales y programáticas acordadas, las que consideramos deberían revisarse por inconsultas, ya que afectan un principio elemental de las relaciones laborales colectivas: el de la buena fe", sostiene el documento de la Caphyai.

La entidad que encabeza Bielli presentó sin suerte -hasta hoy- un pedido a Carlos Tomada, ministro de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación, para que deje sin efecto la homologación (dictada el 21/07/09 y publicada en el boletín oficial seis días después) y para que se retome la negociación colectiva pero con la participación de la Caphyai. "La cámara siempre tuvo voluntad negociadora para encontrar soluciones a los problemas planteados en el marco del Convenio Colectivo de Trabajo (CCT), ya sea en temas programáticos como salariales que atiendan a las necesidades de los trabajadores. No nos oponemos a otorgar aumentos salariales, siempre y cuando la decisión sea tomada en forma consensuada entre todos los representantes del sector. Como siempre lo hemos hecho, estamos dispuestos a asumir nuestra responsabilidad y representatividad, pero en un marco democrático y con reglas claras, donde nadie sea excluido de la negociación que debe ser transparente", concluye el documento.
Tema en discusión

Y agrega Felipe Zakuski, directivo de la Caphyai, entidad que tiene casi 60 años: "Aún estamos a la espera de una respuesta. Nosotros agotaremos todos los recursos a nuestro alcance. No damos el tema por cerrado, además no hay que olvidarse que en nuestra entidad también hay consorcistas".

Pero el descontento de los propietarios no sólo hace foco en el incremento salarial sino también en otras modificaciones del CCT. "El artículo 27 del convenio, que se puso en vigencia en 2004, determinaba un aporte del 2% del sueldo bruto de todos los encargados (estén o no afiliados al gremio) por parte de los consorcistas para una póliza de seguro para la protección de la maternidad, vida, desempleo y discapacidad. Además nunca supimos que compañías de seguro dieron la cobertura y se quedaron con los fondos. En 2007, la modificación de este artículo incluyó que el excedente de lo recaudado fuera para brindar prestaciones culturales, educativas, de capacitación y de formación profesional, sociales en general o cualquier otra en beneficio de sus asociados. Y la última reforma, la de 2009, eleva este aporte del 2% al 2,5%, es decir que el monto para estas actividades será aún mayor", afirma Marcos Bergenfeld, titular de la Federación Argentina de Consorcios.

Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA), entidad que nació en 2004, amplía: "Lo recaudado por los consorcios se diluye entre el sueldo de los encargados ( junto con las cargas sociales rondan el 60% promedio) y los aumentos que experimentaron las tarifas de la luz, gas, el cumplimiento obligatorio por parte de los consorcios de las leyes y ordenanzas municipales: mantenimiento de ascensores, limpieza de tanques de agua, recarga de matafuegos, entre otros. Sin olvidarnos de los honorarios de los administradores. Esta realidad hace que las reparaciones en los inmuebles queden postergadas o que se realicen sólo en casos de extrema urgencia".

Muchas son las opciones que se buscan a la hora de abaratar costos. "Cuando se jubilan los porteros o se desvinculan del consorcio (hay casos en que son indemnizados para prescindir de ellos) son reemplazados por personal sin vivienda o se contratan empresas de limpieza. Con la vivienda que queda libre suele alquilarse y el beneficio que de ella se obtiene se destina al fondo de ahorros del consorcio para abaratar las expensas. Muchos otros consorcios suspendieron las horas extraordinarias y en otros, los encargados pagan los gastos de electricidad y gas. Con el tema seguridad varias son las alternativas y esta erogación puede variar entre los 8000 y los 12.000 pesos mensuales; por ello que en algunos edificios ya se instalaron sistemas de cámaras y alarmas con el fin de reducir gastos", comenta Bergenfeld.

Tanto la UCRA como la Liga del Consorcista presentaron reclamos formales ante organismos nacionales e internacionales entre los que se destacan la Corte Suprema de Justicia, la Iglesia Católica, la Defensoría del Pueblo de la Nación, el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social, la OIT y hasta la OEA. También presentaron proyectos para modificar leyes tanto nacionales como porteñas.

En lo que va del año el diputado porteño Sergio Abrevaya, presidente del bloque de la Coalición Cívica, presentó un proyecto de ley, que trabajó junto con los consorcistas, con el fin de modificar la actual ley de administradores de consorcio y regular definitivamente la actividad: entre las modificaciones se destacan normativas que incluyen al mandato y a su duración (de un año) y otra serie de regulaciones vinculadas con la liquidación de las expensas.

El futuro para los consorcistas no es alentador ya que para fin de año se prevé que las expensas duplicarán los valores de 2008.
Fuente:
Por Leandro Murciego
De la Redacción de LA NACION

El Proyecto de Ley de Alquileres Carece de Respaldo en el Congreso

El proyecto de ley que pretende regular los precios de los alquileres, presentado por la senadora kirchnerista Teresita Quintela, generó un contundente rechazo en el sector inmobiliario, que lo tildó de "inconstitucional y confiscatorio". En tanto, fuentes del oficialismo parlamentario reconocieron que la iniciativa difícilmente prosperará.

La Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), que reúne a las 26 cámaras inmobiliarias de todo el país, manifestó la semana pasada su malestar a las máximas autoridades del Senado y se reunió ayer para preparar un documento que se presentará pasado mañana.
Armando Pepe, de la firma homónima, explicó las eventuales consecuencias de la propuesta de Quintela con un ejemplo: "Un departamento de dos ambientes por el que se pagan 1400 pesos, con el índice que propone la senadora tomando la valuación fiscal, genera un importe de 267 pesos mensuales, lo que implica un importe menor que las expensas, que en ese caso es de 350 y que contempla que el propietario se haga cargo de ellas. Además, incluye la creación de una oficina nacional de locaciones, con una cuenta especial en el Banco Nación, a la que se derivarían todos los depósitos de garantías de todos los alquileres de todo el país para formar un fondo fiduciario para la construcción de 10 millones de metros cuadrados destinados a vivienda social".
Antecedentes en el mercado

Según informó el presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba), Hugo Mennella, el proyecto pretende crear un ente burocrático con facultades para administrar los alquileres. "Eso recuerda la ley de alquiler de 1943, que destruyó el mercado de las locaciones. Ante este escenario, la reacción inmediata del propietario es retirarse para protegerse."

Mennella tildó la propuesta de Quintela de "inconstitucional, porque avasalla el derecho de la propiedad, castiga al inversor en lugar de incentivarlo, vulnera los derechos de la propiedad y es confiscatorio".

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, aseguró que el sector se reunió con representantes de la Comisión de Asuntos Administrativos y Municipales del Senado y con los asesores de legisladores que analizarán la iniciativa para exponer las razones de su rechazo. "Con esta ley de la senadora Quintela se perjudica al propietario y también al locatario, ya que habrá mucha menos gente dispuesta a ofrecer sus unidades en alquiler. Si se busca que aumente la oferta, deberían incentivar la construcción con desgravación impositiva para que se construyan edificios para renta, tal como figura en la ley 23.091, en vigencia desde 1984", dijo Walenten.

Según pudo saber LA NACION, el proyecto de Quintela no cuenta con el aval de sus pares del kirchnerismo. Fuentes del oficialismo anticiparon que ese proyecto "es inviable" y que difícilmente prospere. La iniciativa fue girada a cuatro comisiones de la Cámara alta (Presupuesto y Hacienda, Asuntos Municipales, Legislación General e Infraestructura y Transporte), señal de que se pretende dilatar su tratamiento hasta que sea cajoneado. Sólo cuando obtenga el dictamen de esas comisiones, podrá ser discutido en el recinto.

"Este proyecto de ley promueve una nueva intromisión del Estado en actividades privadas, vulnerando los derechos constitucionales de la propiedad, la autonomía de la voluntad y la libre contratación. Seguramente fue concebido para solucionar el problema habitacional, pero demuestra falta de sentido común y carece de visión real para abordar la problemática que pretende resolver. La solución debería pasar por créditos serios, con tasas razonables y accesibles a la gente", dijo el senador radical por Formosa y presidente de la Comisión de Derechos y Garantías, Luis Naidenoff.
Claves del proyecto

* Puntos principales Pretende ajustar los contratos de alquiler vigentes, sus montos y duración. Entre las disposiciones, figura un plazo mínimo de locaciones con destino a vivienda de cinco años, la renovación automática por igual período y la forma de pago en cuentas bancarias identificadas.

* Nuevo jugador en el mercado La iniciativa prevé la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar (OEVA), con poder para establecer los precios de construcción, estándares de calidad y con capacidad de urbanización. La OEVA tendría además autoridad para adjudicar viviendas en alquiler a través de un registro público abierto en sus sede central y filiales, según el orden de inscripción y de acuerdo con características del grupo familiar. El registro será una base para la distribución de fondos para la construcción de viviendas para alquilar.
Fuente: Adriana Anzillotti para LA NACION
Con la colaboración de Laura Serra

jueves, 20 de agosto de 2009

La Senadora Quintela

La senadora Quintela explicó a iProfesional.com la iniciativa que busca regular los precios de las rentas y que daría lugar a la "Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar".



Fuente: abogados.infobaeprofesional.com 20 de Agosto de 2009

Cómo Quedarían Los Alquileres



La senadora Quintela explicó a iProfesional.com la iniciativa que busca regular los precios de las rentas y que daría lugar a la "Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar". La idea generó el rechazo de numerosas cámaras. ¿Cómo quedaría el mercado?
La senadora nacional del Frente para la Victoria Teresita Quintela, autora del polémico proyecto que reclama la intervención del Estado en el mercado de alquileres, recibió en forma exclusiva a iProfesional.com para explicar los puntos más cuestionados de la iniciativa, acusada al unísono por las cámaras de la propiedad de atentar contra el normal funcionamiento de la economía y la sociedad moderna.
Al día siguiente de escuchar la batería de críticas que provocó su proyecto en una reunión de comisión que involucró, entre otros, a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y a la Cámara Inmobiliaria, la legisladora riojana defendió el cuerpo normativo que promete una nueva ley de alquileres con una alta regulación del negocio en materia de precios, tiempos y operaciones, junto a la potencial participación del Estado como referente.

¿A quiénes alcanzaría dicha norma? De ser sancionada, a todos los contratos a realizarse a partir de su publicación en el Boletín Oficial, pero además, a todos los que se encuentran en curso, a pesar de que hayan sido firmados bajo diferentes reglas de juego, detallaron desde la Agencia FOIA.

Para profundizar en las razones y las consecuencias que podría implicar el dictamen de una ley de estas características, la legisladora recibió a iProfesional.com en su despacho y destacó los objetivos centrales del anteproyecto. Sus dichos:

“La iniciativa pone en debate todo este grave problema que existe hoy con la gente que no tiene vivienda propia, que debe alquilar y se encuentra en una situación de minusvalía. Hoy la oferta y la demanda no funcionan correctamente en la Ley de Alquileres, porque los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan prácticamente nada cuando decae", destacó.

Y recalcó: "Queremos revertir esto con una ley que frene los abusos excesivos, sin que ningún otro sector se perjudique. Puntualmente, el espíritu de la ley es darle una solución a las familias que necesitan una vivienda para criar a sus niños y que no han podido satisfacerse con los intentos de brindar viviendas propias del sistema hipotecario, cuyos planes han fracasado sistemáticamente”.

Puntos centrales de la iniciativa
"Creemos que tiene que haber un organismo (la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar) que controle que existan garantías de que va a marchar todo en forma correcta. Ese órgano va a aplicar la nueva ley y los precios de los alquileres de acuerdo a una forma específica, teniendo en cuenta el valor real de la propiedad y no el valor especulativo", explicó Quintela.

En el cuadro, que fue aportado por la propia senadora, se puede observar cómo quedarían finalmente los precios de las locaciones en el caso de que se apruebe la "Ley Quintela". Para el armado de este esquema se basó en los costos de la construcción, según datos de la revista Vivienda, según lo indicó su asesor:

Tal como puede apreciarse, para llegar al valor del alquiler la senadora consideró la 150° parte del precio de la unidad, que a su vez resulta de multiplicar el 5% del precio del terreno por la superficie total de la vivienda, y a esa cifra sumarle el costo de construcción.
Puntos controvertidos del proyecto de Ley de Alquileres
Entre los aspectos más importantes que propone la iniciativa, la senadora destaca:
• Cinco años de duración mínima: la extensión del plazo de la locación a cinco años renovables, a opción del inquilino, obedece al hecho de que una familia se instala en un barrio y organiza su rutina laboral, así como un comerciante o profesional desarrolla su clientela en ese tiempo, ventajas que en la actualidad pierden por la mera voluntad de un tercero (el propietario).
• Subdivisión del mercado: "El proyecto de ley prevé que el juego de la oferta y la demanda se realice solamente en el segmento llamado premium, aquellas viviendas de más de 150 metros cuadrados de superficie propia, y que son destinadas a personas con elevado poder adquisitivo y que es la que tiene una real capacidad de elección”, sostuvo la senadora.
• Precio sin oferta y demanda: el valor de los alquileres de las viviendas que cuentan con menos de 150 metros cuadrados no dependerá del mercado, sino del costo de cada unidad (precio del terreno más costo de la construcción) dividido por 150, para determinar el precio mensual de la locación, lo cual permite recuperar la totalidad del capital invertido en 12 años y medio y seguir manteniendo la propiedad del bien.
• Sin pagos anticipados: no podrá requerirse del inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el pago de valor llave o su equivalente.
• Pagos del alquiler: todos los desembolsos deberán depositarse en cuentas bancarias, cuya identificación será comunicada fehacientemente por el propietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato.
• En manos del Estado: la creación de la "Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar" tendrá bajo su responsabilidad construir 10 millones de metros cuadrados por año, lo que equivale a 100.000 viviendas. Esto hará intervenir al Estado como un miembro más del mercado, y otorgará mayor equidad en la construcción de unidades, dado el carácter federal de la institución.
Este ente construirá, por sí mismo o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas al alquiler en forma exclusiva.

Bajo la órbita del Ministerio de Planificación, se manejaría una asignación anual de fondos suficientes para construir 10.000.000 de metros cuadrados de vivienda.
Para completar, la asignación de las mismas en los municipios quedará a cargo de una comisión ejecutiva presidida por el intendente local.

Sentado a su derecha, el coautor intelectual de la polémica iniciativa y asesor de Quintela, Walter Moore, agregó: “No se congelan los alquileres, se actualizan año a año, de acuerdo al verdadero valor de la propiedad y no al valor especulativo. Si alguien quiere especular que lo haga pero con las propiedades de más de 150 metros cuadrados”.

A la hora de saber si la iniciativa podrá vencer las fuertes quejas formuladas por las diversas cámaras de la propiedad, Quintela resaltó: "Todos sabemos que son muchos los intereses de los grandes sectores, pero no vamos a bajar los brazos ya que se trata de frenar los abusos. Salvo las organizaciones de los inquilinos, todos se manifestaron en contra del proyecto. No quisieron ni leerlo".
En tanto, al preguntársele qué aspecto considera como el más "revolucionario" de la propuesta, la senadora enfatizó que es "el hecho de que el Estado intervenga en el mercado de alquileres. Proponemos que sea él quien construya hogares para alquilar, por lo menos 100.000. Además, resulta necesaria la intervención estatal para regular las locaciones urbanas, porque disponer de una vivienda es una necesidad social imprescindible y sin vivienda no hay familia, sin familias no hay hijos, y sin hijos no hay Nación".
"Aquellos que critican la iniciativa, lo hacen porque la misma va en contra de las multinacionales y poderosos que se encargan de administrar el mercado negro que hay en juego", resumió.
Avalancha de críticas
Conocida en profundidad la iniciativa impulsada por la senadora Quintela, iProfesional.com comparó los valores de mercado con los que fijaría la ley, suponiendo que hoy mismo fuese aprobada. Las diferencias surgen a las claras: habida cuenta que para diferentes locaciones los precios se derrumbarían hasta tres veces. A modo de ejemplo:
• Un departamento de 50 metros cuadrados ubicado en una zona premium de Capital, cuyo costo de alquiler hoy oscila entre $1.500 y $2.000, pasaría a pagar menos de $650.
• En el caso de una unidad de 100 metros cuadrados, también en zona premium, de propserar la ley, el inquilino pasaría de pagar cerca de $2.500 a la módica suma de $1.200 o menos.
Claro está que, si bien esta iniciativa beneficia a los que mensualmente deben hacer frente a un alquiler, los propietarios, al verse perjudicados, reducirían la oferta de unidades en el mercado.

En este contexto, los asesores de las comisiones parlamentarias responsables de estudiar el proyecto de alquileres, ya escucharon la solitaria voz de la Unión Argentina de Inquilinos, que se manifestó a favor de esta iniciativa, a la que consideró como “una solución elástica a las distorsiones del mercado”, en abierta contradicción con lo expresado por diferentes representantes del sector empresarial, propietarios y corredores, que argumentan que esto sólo ocasionará efectos negativos por la restricción de la oferta de inmuebles.

Según destacaron desde la Agencia FOIA, el texto de la ley es controvertido y polémico. A tal punto genera rechazo, que los asesores de los legisladores que revisaron el texto en discusión marcaron que es inconstitucional, viola el Código Civil y los derechos de libre contratación y comercio.

Desde el sector privado, las entidades más representativas no se quedaron atrás y ya pusieron el grito en el cielo.

En efecto, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), emitieron un duro documento en común donde rechazaron de plano la iniciativa.

“Se trata de un proyecto cuasi dictatorial y al parecer concebido sin sentido común, carente de visión económica general y alejado del mundo empresario y productivo, tanto industrial como comercial, ya que es acometedor contra la construcción, agresor de la propiedad privada y ahuyentador de inversiones en general”, destaca el texto.

Los titulares de las entidades agregaron que “destruye el mercado de las locaciones, desvanece cualquier tipo de inversión en inmuebles para alquilar, frustra numerosísimas actividades afines o parainmobiliarias e impulsa la quiebra de empresas y personas con activos en alquiler”.

José Gordillo, titular de la Federación Inmobiliaria Argentina, agregó que "esto va en contra del mismo inquilino y se perjudica a quien se pretende beneficiar, porque frenará la inversión en el sector, perjudicando a la sociedad y a la economía. “Se avasallaron todos los conceptos que tienen que ver con inversión, propiedad privada y seguridad jurídica”, dijo.

Por otro lado, explicó que ellos estaban trabajando en sentido contrario. “Habíamos presentado un plan al Gobierno de reactivación del sector, pero tuvimos muy poca recepción. Proponíamos la exención impositiva para todos los emprendimientos destinados a alquiler de viviendo, porque eso generaría mayor oferta y una baja de precios, solucionando un problema de vivienda y contribuyendo a generar más construcción”, comentó Gordillo.

En la misma línea, Luis Ramos, titular de L.J. Ramos, dijo que “esto es un disparate. En el mercado tiene que funcionar la ley de oferta y demanda, y con esto lo que se va a lograr es que haya menos oferta y en consecuencia suban los precios de alquiler”.

“La ley solamente está pensando en el inquilino, pero ¿quien querrá inmovilizar un capital por cinco años, sin poder disponer de él, cuando la rentabilidad es cada vez más baja?”.

El empresario agregó que, si el proyecto obtiene luz verde, los inversores se retirarán del mercado, porque nadie va a poner tanto capital por una renta de 2% anual.

“Es una iniciativa totalmente perjudicial. Hoy vemos cómo con más oferta los precios tienden a la baja, pero a partir de esa ley pasará lo contrario”, finalizó Ramos.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, coincidió con la visión del directivo al asegurar que “si se aprueba el proyecto se destruiría el mercado de la construcción porque nadie querrá invertir en viviendas. También el inmobiliario, porque la gente retiraría sus unidades del alquiler; y en el caso de las que están a la venta verían como se derrumba su valor, lo que haría que el propietario pierda el 50% o más de su patrimonio”.

Los pasos que deberá transitar el proyecto
A la hora de conocer los pasos a seguir, el asesor de la senadora sostuvo a iProfesional.com que “el camino del anteproyecto avanzará con una reunión convocatoria con funcionarios del Banco Nación y del Ministerio de Planificación e Infraestructura”.

“Luego irá a la Comisión de Senadores y, después, deberá transitar por cuatro comisiones distintas, las que convendría que fueran en plenario", distinguió Moore.
Vale decir que, para que se convierta en ley, el proyecto deberá recibir despacho de cinco comisiones para luego pasar al recinto. Si se aprueba, será tratado en Diputados. Este proceso podría demorar hasta dos años, salvo que mediara un "guiño oficial" para apurar la medida.
Victoria Pérez Zabala - Guillermina Fossati
(c) iProfesional.com

El Inaceptable Proyecto De Ley De Locaciones

El martes pasado, dio comienzo en el H. Senado de la Nación el tratamiento comisional del proyecto de la senadora del Frente para la Victoria de La Rioja, Teresita Quintela. Para un más claro conocimiento de lo acontecido, trascribimos el informe elevado por el señor Sub-Gerente Letrado, Dr. Ariel Delvito.
Es el siguiente:

La Plata, 19 de Agosto de 2009.
Sr. Presidente:
Ref.: Proyecto de Ley creando la Organización Estatal para Viviendas y regulación de las Locaciones Urbanas.

Cumpliendo con sus instrucciones y en su nombre, en el día de ayer, hemos mantenido una reunión, conjuntamente con el Sr. Secretario del H. Consejo Superior Mart. Aníbal A. Fortuna, con miembros de las Comisiones de Asuntos Administrativos y Municipales; Legislación General; Infraestructura, Vivienda y Transporte; de Economía Nacional e Inversión y de Hacienda y Presupuesto, de la Honorable Cámara de Senadores de la Nación, sobre la problemática del Proyecto de Ley invocado en el punto de referencia.
De la misma también participaron las diferentes entidades representativas del sector inmobiliario, tal es el caso del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal, Federación Inmobiliaria Argentina, Cámara de Propietario, FIABCI y asesores de los distintos Senadores Nacionales que integran las Comisiones mencionada.
Al respecto le señalaré Sr. Presidente los puntos salientes de dicha reunión:
I) Hubo un rechazo unánime del Proyecto en cuestión no sólo de las entidades que representaban al sector, sino también por parte de asesores de los Senadores y en especial de la Secretaria de la Comisión de Legislación General;
II) Los basamentos de dicho rechazo, fueron la inconstitucionalidad del proyecto, en lo que se refiere a la vulnerabilidad al derecho constitucional de la propiedad;
III) Asimismo, se viola la seguridad jurídica, basamento de cualquier sociedad seria, pues sin ella, se alejarían inexorablemente la inversiones destinadas a la construcción;
IV) Expresaron, que el proyecto en cuestión, está generando incertidumbre en el mercado inmobiliario, pues ya se observa la falta de renovación de contratos de alquiler;
V) Censuraron la intromisión estatal en la libre contratación entre las partes, al fijar entre otras cuestiones, el valor locativo a través de una fórmula, y dejando de lado, el libre juego de la oferta y demanda.
VI) Señalaron además, que los más perjudicados, de aprobarse este Proyecto, serían los inquilinos, quienes no tendrían ofertas de bienes para alquilar, pues, los propietarios de los mismos, los sacarían del mercado, evitando así que el estado regule su propiedad.

Como propuesta manifestaron:
I) Que se actualicen los arts. del 10 al 20 de la Ley 23.091, en concordancia a la actual realidad locativa.
II) Que se cree un sistema mixto: a) Para las viviendas que construya el estado, se aplique el actual proyecto y b) Para las viviendas privadas que se siga con el actual sistema de locaciones.
III) Que este tipo de proyecto, debería ser consultado a las entidades, antes de su confección y toma de conocimiento público, pues en la actualidad ya se observa retracción en el mercado locativo.
IV) El estado no debe intervenir en cuestiones privadas, deber procurar que todos los habitantes del país tengan su propia vivienda, a través de sus propios mecanismos.
Por último le informo, Sr. Preside, que por palabras de la Secretaria de la Comisión de Legislación General, será muy difícil que el Proyecto en cuestión tenga dictamen favorable de alguna de las Comisiones designadas para su estudio, pues cree, que el mismo no pasaría un test constitucional.
Saludo a Ud. Atte”.
Ariel Carlos Delvito
Subgerente
Oportunamente les iremos informando sobre este preocupante proyecto. Mientras tanto, insistiremos en trabajar unidos, para oponernos con mayor fortaleza al mismo.
La Plata, 20 de Agosto de 2009.
J. Oscar Iglesias
Presidente H.C.S.

martes, 18 de agosto de 2009

Momento Para Invertir


"Creo que éste es el momento para comprar"
El asesor financiero opinó que la economía actual invita a invertir en negocios, porque en tres años más se valorizarán los activos.
Enrique Blaksley es el presidente de Hope Funds, una empresa dedicada al asesoramiento financiero personal, y está convencido de que hoy la economía invita a comprar, porque la crisis pasará y dentro de dos o tres años los activos se valorizarán. Fiel a esta idea, compró casi la mitad del shopping Buenos Aires Design, comenzó la construcción de un barrio privado en Luján y ya empezó a dar los primeros pasos con un proyecto inmobiliario que desarrollará en el interior de la provincia de Buenos Aires.
"Yo creo que hoy el mundo está para ser comprado y que la Argentina ofrece grandes oportunidades. Más adelante, llegará el momento de vender y ahí lo aprovecharé", afirmó el ejecutivo, de 44 años.
Hope Funds, que fue creada por Blaksley en 1989 y hoy administra unos 200 millones de pesos, comenzó en el negocio de la compra y venta de campos y luego buscó refugio en el sector inmobiliario . Ahora, ingresó en el área del consumo masivo con la compra a Banco Provincia del 46,32% de Buenos Aires Design, donde invirtió $ 17.600.000 para quedar como único socio del grupo IRSA.
-¿Cómo ve el clima de negocios en el país?
-De cara a armarse para dentro de dos o tres años, lo veo bien. Yo creo que es el momento de compra de negocios. Hoy miramos una foto negativa de algunos sectores, pero yo creo que éstos son los momentos en los que conviene entrar en un negocio. Por modalidad de inversión, yo jamás entro en un negocio cuando está en la cresta de la ola. Entro cuando las cosas no están bien y aprovecho cuando mejoran.
-¿Por qué confía en que mejorará?
-Porque creo en la capacidad para salir de las crisis que tiene el país. Pienso que el impacto de la crisis internacional tomó al país muy bien armado y, si se pilotea bien, en los próximos tres años puede tener una gran oportunidad. Porque el mundo se arregla siempre. Yo creo que hoy el mundo está para ser comprado y la Argentina ofrece grandes oportunidades.
-¿Por qué compró Buenos Aires Design?
-Porque creo en el potencial del sector de consumo masivo. Buenos Aires Design es como un animal al que siempre quise cazar. Es un producto muy extraño, está en el corazón de la ciudad, en una de las zonas más lindas. No me animaría a decir que es un producto que no esté impuesto, pero la verdad es que hay otros shoppings con mucha más fuerza y yo noté como una falta de energía.
-¿Qué ideas tiene para darle más energía?
-Recién comenzamos a reunirnos para ver las condiciones de la concesión, pero es posible que ya en 2010 podamos ver un nuevo Buenos Aires Design. Tenemos muchas ideas, pero aún falta conversar con gente del gobierno porteño para ver qué nos autoriza a hacer. Lo que vamos a hacer es tratar de vestirlo, levantarlo, mejorarlo y, si es posible, invertir.
-¿Cómo ve el mercado inmobiliario?
-Es llamativo que no se hayan caído los precios, a pesar de que todo indica que deberían haber caído. Eso puede explicarse porque el costo de la construcción en dólares no cayó respecto del año pasado y porque hay sectores, como Barrio Norte, que nunca caen demasiado. Yo hoy no me meto mucho en los inmuebles en Capital Federal, porque cayó mucho la velocidad de venta y, por lo tanto, la renta.
-¿Cómo está el negocio del agro?
-Habrá mejores épocas para el campo, porque los precios internacionales van a mejorar y el Gobierno va a llegar a un buen acuerdo con el sector. Yo salí un poco de ese negocio en 2005, porque se estabilizaron los precios de los campos, y me volqué para el sectorinmobiliario tradicional, en lo que era clubes de campo y barrios privados. Ahora irrumpimos en Luján con el barrio La Asunción. Inscribimos el fideicomiso y vamos a iniciar obras en agosto. Es una inversión de US$ 12 millones, entre obra y valor de la tierra, que deja una tasa de retorno del 30%, ya que dentro de cuatro años podrá venderse en 20 millones.
-¿Qué otros proyectos tiene?
-Tengo algunas ideas en el interior de la provincia de Buenos Aires, donde se está viendo el regreso de muchos profesionales que estudiaron en las grandes capitales. Lo bueno de esa persona es que consumió un producto más capitalino y ahora vuelve con la pretensión de consumir algo parecido. Entonces, yo estoy pensando en unidades de barrios privados con los amenities que se ven en San Isidro o en Pilar, pero armados en ciudades importantes del interior. Ya empezamos con uno en Pergamino, y planeamos seguir en Trenque Lauquen, Tandil y Coronel Suárez. Se trata de un proyecto de unas 72 hectáreas, con unos tres millones de dólares de inversión, con un plazo de concreción de 24 meses. Los precios rondan los 60 dólares el metro cuadrado.
-¿Piensa hacer negocios fuera del país?
-Hay tres lugares que analizo en estos momentos: China, Perú y Panamá. En China estoy mirando el sector inmobiliario y en los otros dos casos analizo un abanico más amplio de negocios para ver dónde me conviene entrar.
-¿No considera Miami, donde cayeron mucho los precios de los inmuebles?
-Es cierto que cayeron los precios allí, pero hacer una inversión ahí tiene un nivel de dificultad más alto que en otros países. Además, definir hasta dónde pueden caer los precios ahí es difícil, hay cargas impositivas y toda una operatoria muy compleja. Todo eso hace que en un principio la oportunidad parezca fantástica, pero después resulta diferente y la tasa de retorno no es tan buena.
-¿Qué otros sectores ve atractivos?
-Todo lo que es merchandising deportivo, en lo que estoy entrando. Es un nicho al que no lo afecta la crisis y donde las remeras de los clubes se venden cada día más. La verdad es que ahí veo una gran actividad, estoy con unos socios importantes del medio y voy a ver cómo sigue. Otro sector que me parece muy interesante es energía, porque es una deuda del país y como toda deuda se tiene que reparar, así que ahí se va a abrir una oportunidad. Pero es un negocio muy complejo y de largo plazo, y tengo que ver si estoy en condiciones de entrar.
Por: Carlos Manzoni para LA NACION

sábado, 15 de agosto de 2009

Signos positivos





Hay más consultas y operaciones; los precios, estables.
La crisis económica de los últimos meses tuvo impacto directo en el mercado inmobiliario, a semejanza de otros rubros. Pero cuando el año empieza a transitar sus últimos meses la cuestión parece mejorar poco a poco.
Una clara señal es la que expresa Germán Tavella, de Germán Tavella, titular de R. Tavella Inmuebles, firma que se desempeña en Parque Leloir y cercanías (en zona oeste): "El mercado sin ser aún óptimo empieza a dar signos positivos. En las últimas semanas recibimos más consultas, más visitas y algunas gestiones que se cerraron con éxito".
Por su parte, Gustavo Becerra, de Tizado sucursal Pilar del Este (emprendimiento ubicado sobre la ruta 25, en el partido pilarense), dice: "Notamos un mayor movimiento; la gente se interesa especialmente por casas terminadas y emprendimientos que ofrecen algún tipo de financiación para los lotes".

De alguna manera el mercado busca reaccionar y en su gran mayoría la gente que tiene ahorros compra al contado, pero otra lo hace con el financiamiento que en su mayoría otorgan los proyectos.

Uno de los ejemplos es La Faustina Club de Campo, ubicado en el km 76 de la ruta 2 (partido de Brandsen), donde los desarrolladores sostienen que la mayoría de los propietarios se inclina por la compra financiada. "Los únicos que compran sus lotes al contado son los inversores que buscan una mayor rentabilidad para su compra y aprovechan los descuentos de compra al contado, que en algunos casos llegan al 15%", detalla Walter Tomé, director del proyecto.

Para Haydée Burgueño, de Haydée Burgueño & Asociados, muchos compradores aprovechan las propuestas de lotes en preventa con valores convenientes de mercado. "Las casas del segmento medio tienen el mismo comportamiento y la demanda intenta captar las ofertas de lanzamientos; una alternativa distinta se observa en los condominios (de la zona de Pilar, en especial), que tienen éxito porque los buscan los inversores para renta, o los consumidores finales que llegan ajustadamente a este tipo de proyectos."

Las zonas que muestran mayor interés de la demanda no cambian respecto de otras épocas: "Siempre son las que tienen los accesos más convenientes. Los countries pueden estar más alejados, pero lo que determina la compra es la cercanía a rutas o avenidas de fácil conexión, lo que posibilita también la llegada de medios de transporte".

Mientras tanto, Alejo García Guevara, gerente general de Haras Santa María (megaemprendimiento ubicado a 1500 metros del kilómetro 54 de la ruta nacional 9, partido de Escobar), opina: "El mercado está expectante y selectivo. Los clientes recorren, comparan, meditan y luego deciden. Se ha extendido el tiempo promedio de decisión, y eso lo atribuyo principalmente al entorno local argentino, que obliga a analizar con más detalle qué es lo que se comprará. Las ventas se siguen concretando, pero son mucho más racionales".-

Las preferencias entre lotes, casas o sistema housing, por ejemplo, también son una cuestión que responde directamente a lo que el público elige a la hora de comprar.

"Hay demanda para todas las opciones, y depende de los gustos o de la situación de cada familia. Muchos arman su proyecto de a poco, compran un terreno, lo empiezan a pagar, después contratan el diseño de la casa y más tarde la construyen, tal vez empiezan a usarla los fines de semana y al final deciden mudarse en forma permanente. Otros, en cambio, prefieren un proceso más corto y optan por comprar un lote con la casa en construcción o terminada: en esta alternativa cuentan con más certezas de plazo y precio total, aunque con menos flexibilidad en los cambios en el diseño de la casa o en la elección del lote", agrega García Guevara.
Con expansión

Brandsen es uno de los lugares que poseen bastante proyección a futuro y donde se puede transitar por la ruta 2 (principal vía de acceso a este lugar de la zona sur), que permite unir la Capital con este punto en menos de 45 minutos.

Sobre este tema habla María Pilar Amado, gerente de Ventas de Walter Amado Propiedades (que comercializa Altos de Brandsen, Los Ceibos, por ejemplo): "Brandsen ofrece una diversidad de urbanizaciones con la particularidad de vivir cerca de una localidad rural con todas las comodidades de una gran ciudad".

"Los desarrollos inmobiliarios están directamente relacionados con el proceso económico y político del país, y los countries no son la excepción a la regla, por tal motivo se tendrán que adaptar a las nuevas normas que el mercado indique para seguir en un proceso evolutivo", amplía Amado.

En Brandsen, el valor de los terrenos se calcula desde 29.000 dólares.

A esta zona también se refiere Tomé: "Sin lugar a dudas, la zona sur es la que se ha destacado por oportunidades para los inversores y el crecimiento sostenido. Todos indican que este eje continuará su avance durante los próximos años, y se convertirá en un espacio de vivienda permanente gracias a la facilidad de acceso y el atractivo de su entorno rural".

Acerca de otro punto geográfico, más precisamente del Norte, Becerra dice que hablar de mejores zonas "es un tema muy subjetivo, ya que depende de las preferencias. Están los que eligen urbanizaciones cerca de la Capital y los que se inclinan por emprendimientos un poco más alejados y tranquilos. Sin duda, el factor ubicación es fundamental para el desarrollo de una urbanización. También es importante que tenga una buena infraestructura deportiva; que cuente con la mayor cantidad de servicios, y que haya centros comerciales próximos de menor o mayor magnitud para que sus residentes puedan abastecerse".
Actualidad

Los aspectos económicos y políticos juegan un papel clave. La crisis paraliza decisiones y antes de las elecciones legislativas el panorama se había complicado. "Aunque experimentamos un clima recesivo en 2009, sinceramente, fue sorpresivo que muchos inversores buscaran refugio para su dinero en los emprendimientos en preventa. Evidentemente esta opción nos favoreció y permitió que creciéramos en forma sostenida en medio de esta etapa tan quieta", explica Tomé.

De alguna forma coincide Tavella: "El mercado inmobiliario en general, y el de los countries en particular, es sumamente sensible al contexto macroeconómico. Y si bien es uno de los que primero se paralizan, también es uno de los que primero se reactivan. Los años eleccionarios son siempre difíciles; es algo que los operadores inmobiliarios si bien lo sufrimos ya estamos acostumbrados. Pero este año fue particularmente difícil, a las elecciones se sumaron un derrumbe internacional, una pandemia (como la gripe A), la sequía y una crisis de poder. Demasiada turbulencia para tomar decisiones con bajo riesgo. Por suerte, lo peor parece haber transcurrido".

Para Burgueño, los temas asociados con el contexto político y económico, repercuten en algunas ocasiones favorablemente y en otras retraen las ventas.

"La inestabilidad del dólar hizo flaquear las operaciones financiadas en esa moneda y bajar los valores en las operaciones al contado; lo político no crea actualmente grandes inconvenientes; el público, lamentablemente, se acostumbra a los vaivenes de la política en nuestro país."
Valores

Un tema que genera debates en el sector es el de los precios de los lotes y las casas, pero la mayoría de los operadores sostiene que aunque se mantienen estables, por el momento no bajarán.

"El valor del metro cuadrado crece mes a mes en toda la zona sur. En La Faustina, por ejemplo, los valores se inician en 30 dólares por m2 y llegan a 90 en esta etapa de preventa. El particular atractivo de comprar lotes y ver cómo se avanza en la ejecución de las obras le brinda un sabor especial a este tipo de compra, donde se puede mezclar sanamente la inversión de capital y depositar los anhelos de ver como se vuelve próspera esa compra", detalla Tomé.

Por su parte, García Guevara afirma que al ser Haras Santa María un proyecto con éxito, ofrece garantías al comprador. Los terrenos allí parten desde 46.700 dólares.

"Ya hay 89 casas entre las terminadas y las que están en obra; tenemos un promedio por mes de cinco edificaciones nuevas y ya se comercializaron 880 lotes, lo que para un megaproyecto es un número alto en épocas difíciles."

"Respecto de los precios, considero que se mantienen estables. No se ve ninguna señal de que bajen. Es probable que no se modifiquen y tiendan a subir inmediatamente después de que se perciban señales de mayor claridad en el ámbito político y económico de nuestro país."

También Burgueño detalla valores en la zona norte. "Siguen sin grandes variantes; en Carmel Country Club (a la altura del km 54 de la Panamericana ramal Pilar) los lotes de 1200 m2 fluctúan entre 70 y 90 dólares por metro cuadrado; en los barrios cerrados se consiguen desde 40 dólares el m2 siempre en los muy bien ubicados del partido de Pilar. En la zona oeste, por ejemplo, en La Concepción (próximo al km 67 del Acceso Oeste en Luján), se venden lotes de 1000 m2 desde 50 dólares por m2, y en Lomas de San Francisco (km 7 de la ruta 192 en Luján) los lotes de 1500 m2 se venden desde 22 dólares el m2."

En Pilar del Este, según los precios de Tizado, también se mantienen estables; por ejemplo, un lote central de 800 m2 en un barrio consolidado con buen acceso e infraestructura, como Los Jazmines de Pilar del Este, se cotiza en 44.000 dólares. Una casa de 180 m2 a estrenar sobre un lote de 800 m2 en el Barrio Los Pilares tiene un valor de 165.000 dólares. "Particularmente, creo que los valores de las casas tenderán a subir, ya que se pueden conseguir muy buenas unidades casi al precio de lo que cuesta construirlas", indica Becerra.

Finalmente, en Parque Leloir (distante a 28 y 35 kilómetros de la Capital, en el partido de Ituzaingó) no bajaron los precios. "En los emprendimientos de la zona van quedando pocos lotes disponibles, porque en el futuro se esperan subas por la escasez de oferta. Hoy, los valores de la tierra, tanto en los barrios Casco de Leloir como Altos del Sol y Rincón de Leloir, oscilan entre 85 y 100 dólares por metro cuadrado", detalla Tavella.

En cambio, si nos referimos a la oferta de viviendas, es amplia y se mantiene más estable en valores. "No veo una suba en el corto plazo. Hoy, en Rincón de Leloir se puede acceder a viviendas a estrenar de 140 m2 cubiertos desde 145.000 dólares, y en Altos del Sol, de 150 m2 cubiertos, desde 175.000 dólares", amplía.
Lo que viene

Sobre lo que propondrían para contribuir al dinamismo y acceso de la gente al mercado de los countries, Tavella precisa: "Es necesaria una política de créditos bancarios a mediano y largo plazo para compra y/o construcción que se ajuste a la realidad de la clase media. Hoy, la venta se sostiene mayormente por la financiación que otorgan los emprendedores, pero aun así es poco accesible para la mayor parte del segmento, ya que es de corto plazo y, por ende, de cuotas altas".

"Creo que es necesario que las empresas desarrolladoras lancen sus propuestas con una base bien consolidada tanto en infraestructura de servicios como en áreas deportivas y sociales en el momento de la comercialización. Los desarrollos ofrecen alternativas cuando se adquiere la casa o el lote, pero siempre la decisión responde a la necesidad de la gente. Suele influir la forma de pago si la compra es para vivienda única o para inversión. En el primer caso la gente opta por la financiación si no llegan al total del valor, y en el segundo pagan al contado ya que consideran la operación como un refugio de dinero", opina Amado.

Agosto promedia y los operadores perciben un panorama mejor para lo que será el cierre de 2009. Al menos hay más consultas, y en el futuro se puede llegar a un acuerdo en las operaciones.

Por José Luis Cieri
De la Redacción de LA NACION
Confiar en los emprendimientos

La mayoría de las operaciones que se concretan se realizan al contado, pero una gran parte de la demanda lo hace por la financiación que ofrecen los desarrollos. Al respecto, Gustavo Becerra, de Tizado Pilar del Este, comenta: "La opción de financiación de los desarrollos se limita generalmente a lotes; en este caso tienen aceptación por parte del público, pero estamos hablando sólo de un sector (para lotes) de la demanda".

Al contrario, Germán Tavella dice: "La mayoría compra con crédito. En los casos que reemplazan una vivienda eligen comprar al contado, ya que al disponer de efectivo se logran mejores precios".

sábado, 8 de agosto de 2009

Ley De Alquileres II


Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos.
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil. La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio".

Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.

El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años.

Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro.

"El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad.

"El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."

El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas.

"Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."

Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.

La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales. Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".

En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".

Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler.

Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas

La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban.

Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales. Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo.

Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler. Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.

Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo. Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta

Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.

Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".

Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar.

En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.

Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.

Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".

Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.

Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."

Por Bartolomé Vedia Olivera
De la Redacción de LA NACION
Afinar el lápiz

* Monoambiente : $ 950/1200

* Dos ambientes: $ 1100/1200

* Tres ambientes: $ 1300/1500

* El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera.

* Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)

Principales puntos de los proyectos

Teresita Quintela (FPV), Senado

* Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.

* El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150. Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.

* Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.

* No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.

Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña

* Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años.

* Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación

* El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.

* También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.

miércoles, 5 de agosto de 2009

Ley De Alquileres

UN PROYECTO INOPORTUNO Y ARBITRARIO

La señora Senadora por La Rioja, Teresita Quintela, es autora de un proyecto de ley regulatorio de las locaciones urbanas, el que se encuentra en tratamiento comisional del Congreso Nacional.

Es hasta ahora unánime su rechazo por parte de las organizaciones colegiales y empresariales del corretaje inmobiliario.

Nuestro Consejo Superior provincial, con el voto de la totalidad de los colegios departamentales también se ha expedido contra su sanción.

Bajo el disfraz de una especial protección a un sector de la población que, al carecer de vivienda propia, debe albergarse contratando locativamente inmuebles, a lo que adiciona también locales para comercios o de oficinas para la actividad profesional, el proyecto incursiona en un inaceptable control oficial del mercado, permitiendo la continuidad tácita de los plazos locación, fijando los montos por el alquiler y nuevas formas de garantías y pagos locativos a través de bancos.

O sea que en general se impone por la fuerza, lo que en la práctica viene ocurriendo con los acuerdos consensuados entre locador y locatario, bajo nuestro asesoramiento profesional. Esta silenciosa intervención es la que ha evitado, pese a los vaivenes de la dinámica propia de la oferta y la demanda que el agudo problema habitacional no eclosione. Sin embargo, no solo ignora este trabajo, sino prohíbe para nosotros todo tipo de retribución arancelaria por parte de los locatarios.

Es conveniente recordar también que hemos reclamado hasta el cansancio (baste remitirnos a los comentarios de la presidencia de este H. Cuerpo, en Clarín, La Nación y otros medios gráficos, televisivos y radiales), la intervención del Estado en lo que debe obligatoriamente intervenir: la implementación de créditos hipotecarios accesibles al salario menor y medio, con cuotas que permitan ser abonadas y variables en sus montos, conforme los reajustes del sueldo percibido por el deudor y no por intereses caprichosamente impuestos. Hemos pedido también se actualicen las franquicias fiscales para aquellos inversionistas que decidan construir viviendas para alquilar y los regimenes de garantías de contratos, ya previstos en la ley 23.091, sus modificatorias, y normas reglamentarias de aplicación de sus disposiciones.

El proyecto crea además, un organismo dependiente del Estado Nacional, con delegaciones en cada Provincia, y dentro de estas en cada Municipio, que controlará los contratos y dispondrá la construcción de viviendas y locales que no debe ser menor de diez millones de metros cuadrados anuales.

Por lo expuesto, mas allá de la absurdidad de su contenido, consideramos al proyecto arbitrario, por no haber sido convocados precisamente quienes conocemos en profundidad el problema y tenemos intervención permanente de los contratos locativos, e inoportuno, habida cuenta que habría que revisar antes el actual marco jurídico de los alquileres, una vez en vigencia un régimen crediticio estatal para permitir acceder a la población sin capacidad de ahorro, a la concreción de la vivienda propia, para después analizar cambios.

En nuestra página Web y a través de los colegios, pueden ustedes interiorizarse de las presentaciones que hemos realizado al Congreso Nacional, en contrario del proyecto y solicitando se nos escuche, así como del texto integro de su articulado.

Les pedimos también hagan llegar su apoyo a los colegios y personalmente el reclamo ante los señores diputados de la Nación que conozcan, o a la Comisión de Asuntos Municipales de la H. Cámara de Diputados de la Nación, designada como cabecera de estudio del proyecto, ya que la mejor defensa para estos avasallamientos es la unidad.

La Plata, 4 de agosto del 2009.

J. OSCAR IGLESIAS

Presidente H. Consejo Superior



martes, 4 de agosto de 2009

La primera vivienda

Lo mínimo, 45.000 dólares. Por menos de esa suma es casi imposible conseguir monoambientes en la Capital, lo que explica el difícil acceso a la vivienda de un amplio sector de la clase media. Quienes los fines de semana recorren avisos clasificados y guardias comprueban que es difícil conseguir una propiedad en la ciudad, por mínima y sencilla que sea, por debajo de los 45.000 dólares.

Y no se trata de grandes inmuebles ni ubicaciones excelentes. Estos valores se refieren a los más chicos, casi siempre monoambientes, que son los más demandados por aquellos que intentan llegar a su primera vivienda y que, por asegurar una gran demanda, mantienen cotizaciones muy altas en relación con los inmuebles más grandes. Hay que agregar, además, que este tipo de departamentos son muy buscados por los inversores como bien de renta.

Esto pone de manifiesto, además, la considerable brecha que separa los salarios en pesos de la cotización en dólares del primer segmento de los inmuebles.

Y explica también el notorio incremento de la demanda de alquileres, aunque las operaciones no son sencillas teniendo en cuenta que en este tipo de departamentos los valores parten de los 1000 pesos mensuales, a lo que habrá que sumar la dificultad de conseguir una garantía.

En este sentido, Miguel Altgelt admite que el desafío para poder llegar al primer escalón inmobiliario es lograr financiación. "La mayor parte de la demanda son jóvenes que necesitarían que les financien 25 metros cuadrados. ¿Es imposible? Porque de esa manera evitarían el alquiler, empezarían a tener su primera vivienda y no pagarían el metro cuadrado por encima de su valor normal."

Agrega que siguen pasando los meses y, a pesar de algunos pronósticos, los valores se mantienen. "Pero los que tienen mayores inconvenientes son los que cuentan con un presupuesto de 40.000 a 45.000 dólares. Salen a la búsqueda y no encuentran. Para 30 m² el valor debería partir de los 1300 dólares el m², pero el problema es que pueden cotizarse mucho más porque hay muy poco ofrecido."

Explica que los monoambientes no son económicos para construir porque en esa superficie hay que incluir baño y cocina, y el mínimo a construir es de 32 m². "Si evaluamos el costo más la incidencia de la tierra, el valor final sería imposible de comercializar. Por todo eso, los monoambientes tienen precio muy alto en comparación con los departamentos grandes."

Por su parte, Mario Gómez, director de Toribio Achával, es categórico. "Es muy difícil hoy en Buenos Aires -si se tiene en cuenta la incidencia de la tierra, los costos de construcción y la rentabilidad pretendida por los desarrollistas- ofrecer departamentos por debajo de los 50.000 dólares."

Agrega que como nadie trabaja por debajo de sus costos, los desarrolladores agudizaron el ingenio: "Ofrecer unidades más compactas, recurrir a edificios antiguos, no necesariamente de vivienda, y refuncionalizarlos para unidades residenciales; involucrar al dueño de la tierra y a los proveedores entregándoles unidades a cambio; apostar a nuevas zonas como Boedo, San Cristóbal o Parque Patricios; ofrecer amenities comunes para reducir la superficie propia del departamento, como bauleras, laundry o lockers".

Asegura, además, que las unidades pequeñas defienden mejor su valor. "Una encuesta que realizamos a comienzos del año muestra que un importante porcentaje (30%) quiere invertir esa suma. Aun el que tiene US$ 200.000 para invertir prefiere hacerlo en tres o cuatro departamentos pequeños que en uno solo de 100 metros cuadrados."

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, pone el acento en la ubicación. En barrios como Congreso, Villa Urquiza, Agronomía, Floresta, se puede conseguir algo en 50.000 dólares, pero en Barrio Norte, Recoleta Palermo o Belgrano no hay nada. "Un monoambiente con kitchenette y baño, de 19 m², en un séptimo piso a la calle Arenales, se vendió hace unos días en 50.000 dólares", asegura.

Esta extraordinaria consolidación de los departamentos más chicos complica, además, a aquellos que quieren dejar un departamento de dos dormitorios con dependencias, por ejemplo, para mudarse a algo más chico y compacto, y quedarse con una diferencia. "Era algo frecuente hasta hace un tiempo, pero ahora no sólo se redujo la diferencia que se puede lograr, sino que muchas veces, si la ubicación del más chico es muy buena, apenas le alcanzará para comprarlo con la venta del más grande."

Da un ejemplo. "Si vende 135 m² en Barrio Norte le alcanza apenas para adquirir 75 en Puerto Madero."

Agrega que las negociaciones en este segmento son complicadas. "Hay varios encuentros para acercar a las partes porque todo entra en discusión, los gastos de escritura, el ITI. La primera contraoferta puede ser del 16% en menos de lo inicialmente pedido. Luego habrá que remontarla."

Carlos Puente, de la inmobiliaria homónima de Villa Urquiza, dice que la foto del mercado es la misma desde hace 15 meses: el vendedor respaldando el valor de sus metros cuadrados y el comprador defendiendo sus dólares.

"Con la crisis del campo a cuestas y observando cómo el mundo se reacomoda tras un inédito colapso económico, el sector inmobiliario local se consolidó con una baja entre el 5 y el 8% sobre los precios de hace un año, destacándose que ahora el piso de inversión se situó entre los 50.000 y 60.000 dólares."

Agrega que no todos los metros cuadrados valen lo mismo. "Los ingredientes que condicionan la valuación son la ubicación, si es nuevo o usado, piso alto o bajo, proximidad a la boca del subte. Son factores que en un barrio como Villa Urquiza hacen que las cotizaciones de un dos ambientes pueden fluctuar entre 50.000 y 60.000 dólares."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION

Algunos ejemplos

Arenales 2600 , 29 m², US$ 62.000 (US$ 2137/m²)
Melo 2000 , 31 m² US$ 66.000 (US$ 2130/m²)
Juncal 2800 , 28 m², US$ 62.000 (US$ 2214/m²)
Laprida y Juncal , 29 m², US$ 49.500 (US$ 1707/m²)
Scalabrini Ortiz 1100 , 31 m², US$ 49.800 (US$ 1606/m²)
Castro 1400 , 28 m², US$ 39.500 (US$ 1411/m²)
Freire y Olazábal , p/escalera, 34 m², US$ 49.900 (US$ 1467/m²)
Balbín y Ramallo , 32 m², US$ 55.000 (US$ 1719/m²)
Colodrero y N. Huapi , 42 m², US$ 77.500 (US$ 1845/m²)

Fuentes: JT Inmobiliaria, Toribio Achával, Carlos Puente

J. V. Gonzalez al 2100 Villa del Parque 35m² us$60.000.-

Bolaños y Av. Rivadavia Floresta 2 amb us$60.000.-

Zona Oeste:

Más posibilidades a unos minutos de la Ciudad de Buenos Aires.

R. Peña al 100 Ramos Mejía 43m² us$ 62.000 (US$ 2137/m²)

República al 300 Ciudadela Norte 40m² us$ 47.000.-


Fuente: Adelina inmobiliaria

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