domingo, 30 de agosto de 2009

Cayó La Demanda De Los Alquileres Temporarios


Los alquileres temporarios no atraviesan su mejor momento. La caída del turismo, sobre todo del europeo; la sobreoferta de unidades, producto del retroceso de la venta de inmuebles, y la crisis sanitaria son factores que golpean al mercado.
"Disminuyó en forma considerable la llegada de extranjeros, que se vio agravada estos últimos meses, julio principalmente, por la gripe A. Ahora está empezando a repuntar y se empieza a ver más movimiento para los próximos meses", explica la arquitecta Marcela Picca, de BAHouse.
Los operadores intentan contrarrestar esta disminución de la demanda con gente del interior, ya que muchas veces es más barato alquilar de manera temporaria que alojarse en un hotel. Además, el mercado también se sostiene debido a la demanda de los estudiantes universitarios y del personal contratado por empresas, aunque también este segmento tuvo un retroceso.
"Optan por esta modalidad funcionarios que eligieron una casa en forma efectiva y esperan que llegue su familia para ocuparla; estudiantes; gente que viene por negocios por poco tiempo, y a veces personas que reciclan sus casas", sostiene Silvina Enquin, de Izrastzoff Bienes Raíces.
Para Alejandra Covello, de Covello Propiedades, el mercado presenta una baja de entre un 10 y un 15%, debido a que se prefiere poner los inmuebles en alquiler antes que venderlos, lo que genera una sobreoferta que provoca la caída de los precios. "Cuando se produjo el fenómeno de los alquileres temporarios, el mercado respondió rápidamente. Muchos propietarios se entusiasmaron y amoblaron departamentos atraídos por una mayor renta. En este nuevo equilibrio, la demanda encontró un gran abanico de posibilidades para alquilar y, consecuentemente, deja de observarse la misma renta extraordinaria del inicio, comenta Balayan.
Para poder entrar en el circuito de opciones es necesario que la unidad cumpla con ciertos requisitos.
La ubicación es el primer factor para tener en cuenta. Zonas como Recoleta, Barrio Norte, Belgrano, Palermo, Centro, San Telmo, Puerto Madero, Plaza San Martín y Las Cañitas se caracterizan por ser los principales receptores de este mercado. "Es fundamental que tengan buenos accesos, en zonas seguras", afirma Picca.
La cercanía a universidades, espacios verdes y centros gastronómicos es fundamental en el momento de la elección. Otro elemento de gran atractivo son las zonas que gozan de una activa vida nocturna.
El estado y equipamiento de la unidad también son esenciales. Debe ser luminosa, tener televisión por cable, Internet, aire acondicionado, calefacción, teléfono, heladera, microondas, vajilla y ropa blanca completa. Un elemento opcional es el servicio de limpieza.
Sin embargo, se debe guardar cierto equilibrio entre la inversión en equipamiento y el precio que los demandantes están dispuestos a pagar. "Ningún extremo es bueno; ni equipamiento carísimo, donde el costo no llega a amortizarse e implica un precio muy alto que el mercado no paga, ni un departamento pobremente equipado que no es de utilidad para el que lo va a habitar", sostiene Balayan.
Según eso el precio puede variar, depende si la unidad está amoblada o no. "Un departamento estándar de un ambiente en Barrio Norte, amoblado, se encuentra alrededor de 600 dólares por mes. Sin amoblar está entre 450 y 500 dólares, y puede llegar hasta 750 dólares", cuenta José Rafael Rivas, de Rivas Propiedades. "El alquiler de los departamentos, que en general son de entre uno y dos dormitorios, aunque a veces pueden llegar a ser mayores, oscila entre 700 y 2500 dólares", afirma Enquin.

Más volátil

La rentabilidad es un factor tentador para los dueños de inmuebles interesados en alquilar, y además la posibilidad de disponer del departamento en algún momento del año en caso de necesidad..
Sin embargo, como todo negocio, presenta sus riesgos. "Es un mercado mucho más volátil que el de alquileres de contratos permanentes. Los riesgos son mucho más altos por dos razones: el riesgo de lucro cesante por tenerlo desocupado es mayor y el deterioro que puede sufrir el equipamiento. Toda renta mayor viene asociada a un riesgo mayor, y al precio de compra del inmueble hay que sumar el costo del equipamiento y el tiempo que debe dedicarse para equiparlo y mantenerlo", explica Balayan.
La rentabilidad llegó a ser el doble de la de un alquiler tradicional, en ocasiones llegó hasta un 12% anual, pero actualmente ha disminuido alrededor de un 10 por ciento. Para Covello, la rentabilidad está relacionada con la vacancia. "Sin vacancia, es de un 3% por encima de un alquiler común, pero con la sobreoferta se equipara a la renta normal."

Azalía Rivero Pomarino para La Nación

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