jueves, 20 de agosto de 2009

Cómo Quedarían Los Alquileres



La senadora Quintela explicó a iProfesional.com la iniciativa que busca regular los precios de las rentas y que daría lugar a la "Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar". La idea generó el rechazo de numerosas cámaras. ¿Cómo quedaría el mercado?
La senadora nacional del Frente para la Victoria Teresita Quintela, autora del polémico proyecto que reclama la intervención del Estado en el mercado de alquileres, recibió en forma exclusiva a iProfesional.com para explicar los puntos más cuestionados de la iniciativa, acusada al unísono por las cámaras de la propiedad de atentar contra el normal funcionamiento de la economía y la sociedad moderna.
Al día siguiente de escuchar la batería de críticas que provocó su proyecto en una reunión de comisión que involucró, entre otros, a la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y a la Cámara Inmobiliaria, la legisladora riojana defendió el cuerpo normativo que promete una nueva ley de alquileres con una alta regulación del negocio en materia de precios, tiempos y operaciones, junto a la potencial participación del Estado como referente.

¿A quiénes alcanzaría dicha norma? De ser sancionada, a todos los contratos a realizarse a partir de su publicación en el Boletín Oficial, pero además, a todos los que se encuentran en curso, a pesar de que hayan sido firmados bajo diferentes reglas de juego, detallaron desde la Agencia FOIA.

Para profundizar en las razones y las consecuencias que podría implicar el dictamen de una ley de estas características, la legisladora recibió a iProfesional.com en su despacho y destacó los objetivos centrales del anteproyecto. Sus dichos:

“La iniciativa pone en debate todo este grave problema que existe hoy con la gente que no tiene vivienda propia, que debe alquilar y se encuentra en una situación de minusvalía. Hoy la oferta y la demanda no funcionan correctamente en la Ley de Alquileres, porque los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan prácticamente nada cuando decae", destacó.

Y recalcó: "Queremos revertir esto con una ley que frene los abusos excesivos, sin que ningún otro sector se perjudique. Puntualmente, el espíritu de la ley es darle una solución a las familias que necesitan una vivienda para criar a sus niños y que no han podido satisfacerse con los intentos de brindar viviendas propias del sistema hipotecario, cuyos planes han fracasado sistemáticamente”.

Puntos centrales de la iniciativa
"Creemos que tiene que haber un organismo (la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar) que controle que existan garantías de que va a marchar todo en forma correcta. Ese órgano va a aplicar la nueva ley y los precios de los alquileres de acuerdo a una forma específica, teniendo en cuenta el valor real de la propiedad y no el valor especulativo", explicó Quintela.

En el cuadro, que fue aportado por la propia senadora, se puede observar cómo quedarían finalmente los precios de las locaciones en el caso de que se apruebe la "Ley Quintela". Para el armado de este esquema se basó en los costos de la construcción, según datos de la revista Vivienda, según lo indicó su asesor:

Tal como puede apreciarse, para llegar al valor del alquiler la senadora consideró la 150° parte del precio de la unidad, que a su vez resulta de multiplicar el 5% del precio del terreno por la superficie total de la vivienda, y a esa cifra sumarle el costo de construcción.
Puntos controvertidos del proyecto de Ley de Alquileres
Entre los aspectos más importantes que propone la iniciativa, la senadora destaca:
• Cinco años de duración mínima: la extensión del plazo de la locación a cinco años renovables, a opción del inquilino, obedece al hecho de que una familia se instala en un barrio y organiza su rutina laboral, así como un comerciante o profesional desarrolla su clientela en ese tiempo, ventajas que en la actualidad pierden por la mera voluntad de un tercero (el propietario).
• Subdivisión del mercado: "El proyecto de ley prevé que el juego de la oferta y la demanda se realice solamente en el segmento llamado premium, aquellas viviendas de más de 150 metros cuadrados de superficie propia, y que son destinadas a personas con elevado poder adquisitivo y que es la que tiene una real capacidad de elección”, sostuvo la senadora.
• Precio sin oferta y demanda: el valor de los alquileres de las viviendas que cuentan con menos de 150 metros cuadrados no dependerá del mercado, sino del costo de cada unidad (precio del terreno más costo de la construcción) dividido por 150, para determinar el precio mensual de la locación, lo cual permite recuperar la totalidad del capital invertido en 12 años y medio y seguir manteniendo la propiedad del bien.
• Sin pagos anticipados: no podrá requerirse del inquilino o locatario el pago de alquileres anticipados, depósitos de garantía y/o el pago de valor llave o su equivalente.
• Pagos del alquiler: todos los desembolsos deberán depositarse en cuentas bancarias, cuya identificación será comunicada fehacientemente por el propietario del bien locado y/o estipulada en la firma del contrato.
• En manos del Estado: la creación de la "Organización Estatal de Locaciones Urbanas para Alquilar" tendrá bajo su responsabilidad construir 10 millones de metros cuadrados por año, lo que equivale a 100.000 viviendas. Esto hará intervenir al Estado como un miembro más del mercado, y otorgará mayor equidad en la construcción de unidades, dado el carácter federal de la institución.
Este ente construirá, por sí mismo o a través de terceros, o adquirirá por compra o expropiación, viviendas familiares, estudios profesionales y locales comerciales para ser destinadas al alquiler en forma exclusiva.

Bajo la órbita del Ministerio de Planificación, se manejaría una asignación anual de fondos suficientes para construir 10.000.000 de metros cuadrados de vivienda.
Para completar, la asignación de las mismas en los municipios quedará a cargo de una comisión ejecutiva presidida por el intendente local.

Sentado a su derecha, el coautor intelectual de la polémica iniciativa y asesor de Quintela, Walter Moore, agregó: “No se congelan los alquileres, se actualizan año a año, de acuerdo al verdadero valor de la propiedad y no al valor especulativo. Si alguien quiere especular que lo haga pero con las propiedades de más de 150 metros cuadrados”.

A la hora de saber si la iniciativa podrá vencer las fuertes quejas formuladas por las diversas cámaras de la propiedad, Quintela resaltó: "Todos sabemos que son muchos los intereses de los grandes sectores, pero no vamos a bajar los brazos ya que se trata de frenar los abusos. Salvo las organizaciones de los inquilinos, todos se manifestaron en contra del proyecto. No quisieron ni leerlo".
En tanto, al preguntársele qué aspecto considera como el más "revolucionario" de la propuesta, la senadora enfatizó que es "el hecho de que el Estado intervenga en el mercado de alquileres. Proponemos que sea él quien construya hogares para alquilar, por lo menos 100.000. Además, resulta necesaria la intervención estatal para regular las locaciones urbanas, porque disponer de una vivienda es una necesidad social imprescindible y sin vivienda no hay familia, sin familias no hay hijos, y sin hijos no hay Nación".
"Aquellos que critican la iniciativa, lo hacen porque la misma va en contra de las multinacionales y poderosos que se encargan de administrar el mercado negro que hay en juego", resumió.
Avalancha de críticas
Conocida en profundidad la iniciativa impulsada por la senadora Quintela, iProfesional.com comparó los valores de mercado con los que fijaría la ley, suponiendo que hoy mismo fuese aprobada. Las diferencias surgen a las claras: habida cuenta que para diferentes locaciones los precios se derrumbarían hasta tres veces. A modo de ejemplo:
• Un departamento de 50 metros cuadrados ubicado en una zona premium de Capital, cuyo costo de alquiler hoy oscila entre $1.500 y $2.000, pasaría a pagar menos de $650.
• En el caso de una unidad de 100 metros cuadrados, también en zona premium, de propserar la ley, el inquilino pasaría de pagar cerca de $2.500 a la módica suma de $1.200 o menos.
Claro está que, si bien esta iniciativa beneficia a los que mensualmente deben hacer frente a un alquiler, los propietarios, al verse perjudicados, reducirían la oferta de unidades en el mercado.

En este contexto, los asesores de las comisiones parlamentarias responsables de estudiar el proyecto de alquileres, ya escucharon la solitaria voz de la Unión Argentina de Inquilinos, que se manifestó a favor de esta iniciativa, a la que consideró como “una solución elástica a las distorsiones del mercado”, en abierta contradicción con lo expresado por diferentes representantes del sector empresarial, propietarios y corredores, que argumentan que esto sólo ocasionará efectos negativos por la restricción de la oferta de inmuebles.

Según destacaron desde la Agencia FOIA, el texto de la ley es controvertido y polémico. A tal punto genera rechazo, que los asesores de los legisladores que revisaron el texto en discusión marcaron que es inconstitucional, viola el Código Civil y los derechos de libre contratación y comercio.

Desde el sector privado, las entidades más representativas no se quedaron atrás y ya pusieron el grito en el cielo.

En efecto, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y el Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH), emitieron un duro documento en común donde rechazaron de plano la iniciativa.

“Se trata de un proyecto cuasi dictatorial y al parecer concebido sin sentido común, carente de visión económica general y alejado del mundo empresario y productivo, tanto industrial como comercial, ya que es acometedor contra la construcción, agresor de la propiedad privada y ahuyentador de inversiones en general”, destaca el texto.

Los titulares de las entidades agregaron que “destruye el mercado de las locaciones, desvanece cualquier tipo de inversión en inmuebles para alquilar, frustra numerosísimas actividades afines o parainmobiliarias e impulsa la quiebra de empresas y personas con activos en alquiler”.

José Gordillo, titular de la Federación Inmobiliaria Argentina, agregó que "esto va en contra del mismo inquilino y se perjudica a quien se pretende beneficiar, porque frenará la inversión en el sector, perjudicando a la sociedad y a la economía. “Se avasallaron todos los conceptos que tienen que ver con inversión, propiedad privada y seguridad jurídica”, dijo.

Por otro lado, explicó que ellos estaban trabajando en sentido contrario. “Habíamos presentado un plan al Gobierno de reactivación del sector, pero tuvimos muy poca recepción. Proponíamos la exención impositiva para todos los emprendimientos destinados a alquiler de viviendo, porque eso generaría mayor oferta y una baja de precios, solucionando un problema de vivienda y contribuyendo a generar más construcción”, comentó Gordillo.

En la misma línea, Luis Ramos, titular de L.J. Ramos, dijo que “esto es un disparate. En el mercado tiene que funcionar la ley de oferta y demanda, y con esto lo que se va a lograr es que haya menos oferta y en consecuencia suban los precios de alquiler”.

“La ley solamente está pensando en el inquilino, pero ¿quien querrá inmovilizar un capital por cinco años, sin poder disponer de él, cuando la rentabilidad es cada vez más baja?”.

El empresario agregó que, si el proyecto obtiene luz verde, los inversores se retirarán del mercado, porque nadie va a poner tanto capital por una renta de 2% anual.

“Es una iniciativa totalmente perjudicial. Hoy vemos cómo con más oferta los precios tienden a la baja, pero a partir de esa ley pasará lo contrario”, finalizó Ramos.

Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario, coincidió con la visión del directivo al asegurar que “si se aprueba el proyecto se destruiría el mercado de la construcción porque nadie querrá invertir en viviendas. También el inmobiliario, porque la gente retiraría sus unidades del alquiler; y en el caso de las que están a la venta verían como se derrumba su valor, lo que haría que el propietario pierda el 50% o más de su patrimonio”.

Los pasos que deberá transitar el proyecto
A la hora de conocer los pasos a seguir, el asesor de la senadora sostuvo a iProfesional.com que “el camino del anteproyecto avanzará con una reunión convocatoria con funcionarios del Banco Nación y del Ministerio de Planificación e Infraestructura”.

“Luego irá a la Comisión de Senadores y, después, deberá transitar por cuatro comisiones distintas, las que convendría que fueran en plenario", distinguió Moore.
Vale decir que, para que se convierta en ley, el proyecto deberá recibir despacho de cinco comisiones para luego pasar al recinto. Si se aprueba, será tratado en Diputados. Este proceso podría demorar hasta dos años, salvo que mediara un "guiño oficial" para apurar la medida.
Victoria Pérez Zabala - Guillermina Fossati
(c) iProfesional.com

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