martes, 4 de agosto de 2009

La primera vivienda

Lo mínimo, 45.000 dólares. Por menos de esa suma es casi imposible conseguir monoambientes en la Capital, lo que explica el difícil acceso a la vivienda de un amplio sector de la clase media. Quienes los fines de semana recorren avisos clasificados y guardias comprueban que es difícil conseguir una propiedad en la ciudad, por mínima y sencilla que sea, por debajo de los 45.000 dólares.

Y no se trata de grandes inmuebles ni ubicaciones excelentes. Estos valores se refieren a los más chicos, casi siempre monoambientes, que son los más demandados por aquellos que intentan llegar a su primera vivienda y que, por asegurar una gran demanda, mantienen cotizaciones muy altas en relación con los inmuebles más grandes. Hay que agregar, además, que este tipo de departamentos son muy buscados por los inversores como bien de renta.

Esto pone de manifiesto, además, la considerable brecha que separa los salarios en pesos de la cotización en dólares del primer segmento de los inmuebles.

Y explica también el notorio incremento de la demanda de alquileres, aunque las operaciones no son sencillas teniendo en cuenta que en este tipo de departamentos los valores parten de los 1000 pesos mensuales, a lo que habrá que sumar la dificultad de conseguir una garantía.

En este sentido, Miguel Altgelt admite que el desafío para poder llegar al primer escalón inmobiliario es lograr financiación. "La mayor parte de la demanda son jóvenes que necesitarían que les financien 25 metros cuadrados. ¿Es imposible? Porque de esa manera evitarían el alquiler, empezarían a tener su primera vivienda y no pagarían el metro cuadrado por encima de su valor normal."

Agrega que siguen pasando los meses y, a pesar de algunos pronósticos, los valores se mantienen. "Pero los que tienen mayores inconvenientes son los que cuentan con un presupuesto de 40.000 a 45.000 dólares. Salen a la búsqueda y no encuentran. Para 30 m² el valor debería partir de los 1300 dólares el m², pero el problema es que pueden cotizarse mucho más porque hay muy poco ofrecido."

Explica que los monoambientes no son económicos para construir porque en esa superficie hay que incluir baño y cocina, y el mínimo a construir es de 32 m². "Si evaluamos el costo más la incidencia de la tierra, el valor final sería imposible de comercializar. Por todo eso, los monoambientes tienen precio muy alto en comparación con los departamentos grandes."

Por su parte, Mario Gómez, director de Toribio Achával, es categórico. "Es muy difícil hoy en Buenos Aires -si se tiene en cuenta la incidencia de la tierra, los costos de construcción y la rentabilidad pretendida por los desarrollistas- ofrecer departamentos por debajo de los 50.000 dólares."

Agrega que como nadie trabaja por debajo de sus costos, los desarrolladores agudizaron el ingenio: "Ofrecer unidades más compactas, recurrir a edificios antiguos, no necesariamente de vivienda, y refuncionalizarlos para unidades residenciales; involucrar al dueño de la tierra y a los proveedores entregándoles unidades a cambio; apostar a nuevas zonas como Boedo, San Cristóbal o Parque Patricios; ofrecer amenities comunes para reducir la superficie propia del departamento, como bauleras, laundry o lockers".

Asegura, además, que las unidades pequeñas defienden mejor su valor. "Una encuesta que realizamos a comienzos del año muestra que un importante porcentaje (30%) quiere invertir esa suma. Aun el que tiene US$ 200.000 para invertir prefiere hacerlo en tres o cuatro departamentos pequeños que en uno solo de 100 metros cuadrados."

Jorge Toselli, de JT Inmobiliaria, pone el acento en la ubicación. En barrios como Congreso, Villa Urquiza, Agronomía, Floresta, se puede conseguir algo en 50.000 dólares, pero en Barrio Norte, Recoleta Palermo o Belgrano no hay nada. "Un monoambiente con kitchenette y baño, de 19 m², en un séptimo piso a la calle Arenales, se vendió hace unos días en 50.000 dólares", asegura.

Esta extraordinaria consolidación de los departamentos más chicos complica, además, a aquellos que quieren dejar un departamento de dos dormitorios con dependencias, por ejemplo, para mudarse a algo más chico y compacto, y quedarse con una diferencia. "Era algo frecuente hasta hace un tiempo, pero ahora no sólo se redujo la diferencia que se puede lograr, sino que muchas veces, si la ubicación del más chico es muy buena, apenas le alcanzará para comprarlo con la venta del más grande."

Da un ejemplo. "Si vende 135 m² en Barrio Norte le alcanza apenas para adquirir 75 en Puerto Madero."

Agrega que las negociaciones en este segmento son complicadas. "Hay varios encuentros para acercar a las partes porque todo entra en discusión, los gastos de escritura, el ITI. La primera contraoferta puede ser del 16% en menos de lo inicialmente pedido. Luego habrá que remontarla."

Carlos Puente, de la inmobiliaria homónima de Villa Urquiza, dice que la foto del mercado es la misma desde hace 15 meses: el vendedor respaldando el valor de sus metros cuadrados y el comprador defendiendo sus dólares.

"Con la crisis del campo a cuestas y observando cómo el mundo se reacomoda tras un inédito colapso económico, el sector inmobiliario local se consolidó con una baja entre el 5 y el 8% sobre los precios de hace un año, destacándose que ahora el piso de inversión se situó entre los 50.000 y 60.000 dólares."

Agrega que no todos los metros cuadrados valen lo mismo. "Los ingredientes que condicionan la valuación son la ubicación, si es nuevo o usado, piso alto o bajo, proximidad a la boca del subte. Son factores que en un barrio como Villa Urquiza hacen que las cotizaciones de un dos ambientes pueden fluctuar entre 50.000 y 60.000 dólares."

Por Rafael Giménez
De la Redacción de LA NACION

Algunos ejemplos

Arenales 2600 , 29 m², US$ 62.000 (US$ 2137/m²)
Melo 2000 , 31 m² US$ 66.000 (US$ 2130/m²)
Juncal 2800 , 28 m², US$ 62.000 (US$ 2214/m²)
Laprida y Juncal , 29 m², US$ 49.500 (US$ 1707/m²)
Scalabrini Ortiz 1100 , 31 m², US$ 49.800 (US$ 1606/m²)
Castro 1400 , 28 m², US$ 39.500 (US$ 1411/m²)
Freire y Olazábal , p/escalera, 34 m², US$ 49.900 (US$ 1467/m²)
Balbín y Ramallo , 32 m², US$ 55.000 (US$ 1719/m²)
Colodrero y N. Huapi , 42 m², US$ 77.500 (US$ 1845/m²)

Fuentes: JT Inmobiliaria, Toribio Achával, Carlos Puente

J. V. Gonzalez al 2100 Villa del Parque 35m² us$60.000.-

Bolaños y Av. Rivadavia Floresta 2 amb us$60.000.-

Zona Oeste:

Más posibilidades a unos minutos de la Ciudad de Buenos Aires.

R. Peña al 100 Ramos Mejía 43m² us$ 62.000 (US$ 2137/m²)

República al 300 Ciudadela Norte 40m² us$ 47.000.-


Fuente: Adelina inmobiliaria

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