sábado, 8 de agosto de 2009

Ley De Alquileres II


Dos proyectos, uno en el Senado de la Nación y otro en la Legislatura porteña, buscan regular el mercado locatario y extender los plazos.
Relegado desde hace tiempo del debate público, el tema de la vivienda o, mejor dicho, la falta de ella, vuelve a estar en el tapete. La aparición de dos proyectos de ley al respecto -uno a nivel nacional y otro porteño- indican que el sector residencial atraviesa un momento difícil. La Cámara Inmobiliaria Argentina y distintos operadores critican ambas iniciativas con dureza. Mientras, el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Radamés Marini, se muestra entusiasmado con el proyecto para modificar la ley de alquileres presentado en el Senado por la senadora por la Rioja Teresita Quintela (FPV). No ocurre lo mismo, sino todo lo contrario con Néstor A. Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que lo critica con dureza, considerándolo una "limitación excesiva a la libertad de comercio".

Destinado, según su autora, a remediar las consecuencias de un sistema de locación que considera injusto, el proyecto propone la creación de una organización estatal de viviendas para alquilar.

El precio del alquiler para el caso de las unidades actualmente alquiladas resultaría de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más costo de la construcción) por 150, lo que permite recuperar el capital invertido en 12,5 años.

Este proyecto prevé una actualización anual basada en el criterio de la tasación fiscal, que se refiere al costo de la vivienda, calculado por el valor de mercado del terreno donde se encuentra y el costo de construcción, con su consiguiente depreciación por deterioro.

"El mercado de los alquileres -afirma Quintela- no funciona con las leyes de la oferta y la demanda, ya que los precios aumentan vertiginosamente cuando la demanda crece, pero no bajan cuando decae. A esto se agrega que las prácticas actuales son cada vez más abusivas con las personas que necesitan una vivienda." Denuncia que la calidad de las viviendas que se construyen se ha ido degradando, tanto en el tamaño como en la calidad.

"El sistema de oferta y demanda -continúa Quintela- no funciona, porque no existe equidad, competencia justa ni lealtad comercial entre alguien que está desesperado por tener un techo para su familia y un grupo social organizado."

El nuevo proyecto propone que el Estado construya sus viviendas según las normas nacionales e internacionales destinadas a establecer parámetros objetivos de proyecto y construcción, y que servirían de guía para el mercado de la construcción de viviendas.

"Desde que la ley de alquileres -opina- fue derogada por el último gobierno militar, los propietarios fueron avanzando sobre los derechos de los que le pagaban la renta, hasta llegar a la insostenible situación actual."

Además, modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a 5 años para las viviendas familiares y a 6 para los estudios y locales comerciales, en vez de dos y tres años como ahora. También instala a los bancos como garantes, eximiendo de esa obligación al inquilino.

La Cámara Inmobiliaria Argentina rechaza de plano estos planteos y los acusa de inconstitucionales. Así lo expresan en una carta dirigida al vicepresidente Julio Cobos: "El proyecto atenta contra uno de los principios pilares de la Constitución Nacional, que es la autonomía y la libertad de la voluntad de las partes para contratar, con serio desmedro y perjuicio a la seguridad jurídica y la confianza de la sociedad en el respeto que efectuaron los órganos legislativos de las normas constitucionales".

En cambio, para Radamés Marini, "el sistema de actualización del alquiler con techo móvil nos parece innovador, y como constituye un techo, desalienta el desalojo injustificado".

Mientras tanto, la Legislatura porteña estudia la constitución de un Sistema Estatal de Locaciones Urbanas para Jóvenes, sobre la base de subsidios tanto para locatarios como para locadores. Esta propuesta, impulsada por Facundo Di Filippo (CC), busca beneficiar a los jóvenes, entre 21 y 30 años, con un ingreso promedio superior al valor de la canasta básica, pero inferior al doble de ella, que recibirían un subsidio equivalente a la mitad del monto del alquiler.

Los que alertan acerca de la actual coyuntura locataria mencionan que si se tiene en cuenta que -según el último acuerdo entre el Gobierno, sindicalistas y empresarios- el salario mínimo es de $ 1400, debe admitirse que al empleado común que paga 800 pesos por un ambiente no le queda mucho para gastar en otra cosa. Debe agregar como mínimo 100 para las expensas, 40 para el teléfono y 100 para impuestos y servicios. Todo ello sin contar los gastos que demanda la canasta básica.
Sin subas

La posibilidad de un aumento de los alquileres fue desechada por la mayoría de los operadores. Existe, señalan, una mayor oferta de propiedades en alquiler y esto hace que los precios no suban.

Opinan que si bien hay una demanda activa de alquileres por ausencia del crédito para la compra de viviendas, los valores de oferta han ido adaptándose a las condiciones económicas de los inquilinos locales. Algunos, como Gregorio Berberian, de Shenk, piensan que es posible que haya ajustes para abajo.

Lo que algunos observan es una mayor oferta, debida al hecho de que muchas propiedades en venta pasaron a ofrecerse en alquiler. Sin embargo, otros, como Mercedes Levar, de Puente Propiedades, sostienen que no hubo, contra lo que se cree, un incremento considerable de la oferta.

Para Iuri Izrastzoff (h.), de Izrastzoff, influye en la situación actual la menor participación de extranjeros en el mercado de alquileres de corto plazo. Mario Gómez, de Toribio Achával, destaca el hecho de que mientras que en el 1 a 1 hacían falta 40 sueldos medios de la Capital para acceder a un departamento de un dormitorio en Recoleta, "hoy hacen falta 120 sueldos medios para acceder al mismo departamento".
Mayor oferta

Según Armando Pepe, en un año las viviendas en alquiler crecieron un 48%. "Hoy -comenta- existen en oferta 12.000 unidades, debido a que inversores en edificios nuevos (un 30%) vuelcan sus unidades al mercado locativo.

Según Fortunato Suppa, de la firma homónima, los propietarios están muy cautelosos y los valores se mantienen, "salvo en aquellos contratos que quedaron muy desactualizados".

Sebastián Sosa, de Remax, afirma que la demanda subió por la falta de créditos y el aumento del dólar.

En cuanto a la modalidad del alquiler, refiere que los contratos siguen haciéndose por el plazo de dos años para vivienda y de tres para uso comercial.

Por su parte, Susana Siri, de Tizado, comenta que su firma hace el contrato por dos años, estipulando el valor para el primer año y el segundo con un reajuste de entre un 15 y un 20 por ciento; por ejemplo: 1500 pesos el primer año y 1800 el segundo.

Respecto de cómo se renegocian hoy los contratos, Juan Alberto Toselli, de Toselli&Fuentes, refiere que todo depende de cómo haya sido pactado el contrato original: "Las renovaciones no difieren tanto del canon locativo, dado que el propietario contempla el comportamiento y la actitud del inquilino histórico, prefiriendo en algunos casos relegar aumento por calidad de inquilino".

Luis D´Odorico, de D´Odorico Propiedades, no cree que haya ajustes en más ni en menos: "Resulta difícil que un propietario quiera bajar el alquiler, y mucho menos que el locatario acepte la suba". Es muy probable, agrega, que si el locatario fue buen pagador la renegociación apunte a mantener el mismo inquilino.

Carlos Pellecchia, de la inmobiliaria Lépore, opina también que en las renegociaciones el objetivo es retener al locatario. Observa que como cuando un contrato finaliza queda de un 10% a un 15% por debajo de los valores de mercado, se busca que las partes se pongan de acuerdo y se trata de no perjudicarlas y dejarlas conformes. "Nuestro consejo siempre es que el propietario canjee por seguridad, y no se sienta atraído por un alto rédito."

Por Bartolomé Vedia Olivera
De la Redacción de LA NACION
Afinar el lápiz

* Monoambiente : $ 950/1200

* Dos ambientes: $ 1100/1200

* Tres ambientes: $ 1300/1500

* El precio aumenta entre $ 100 y $ 150 si hay cochera.

* Los valores más altos son los de Recoleta ($ 3000 para tres ambientes) y Puerto Madero ($ 4000)

Principales puntos de los proyectos

Teresita Quintela (FPV), Senado

* Postula la creación de la Organización Estatal de Viviendas para Alquilar.

* El precio del alquiler resultará de dividir el costo de la propiedad (precio del terreno más construcción) por 150. Prevé el libre juego de oferta y demanda en propiedades premium.

* Modifica el plazo de las locaciones ampliándolo a cinco años.

* No será necesario buscar garantías, pues esta función estará a cargo de los bancos.

Facundo de Filippo (CC), Legislatura porteña

* Propone la creación de un sistema estatal de locaciones urbanas para jóvenes de 21 a 30 años.

* Los beneficiarios recibirán un subsidio de monto mensual equivalente a la mitad del importe de la locación

* El valor del alquiler no podrá superar al equivalente a una canasta básica y media.

* También el locador recibirá un subsidio, que será la mitad del importe que perciba el locatario.

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