sábado, 15 de agosto de 2009

Signos positivos





Hay más consultas y operaciones; los precios, estables.
La crisis económica de los últimos meses tuvo impacto directo en el mercado inmobiliario, a semejanza de otros rubros. Pero cuando el año empieza a transitar sus últimos meses la cuestión parece mejorar poco a poco.
Una clara señal es la que expresa Germán Tavella, de Germán Tavella, titular de R. Tavella Inmuebles, firma que se desempeña en Parque Leloir y cercanías (en zona oeste): "El mercado sin ser aún óptimo empieza a dar signos positivos. En las últimas semanas recibimos más consultas, más visitas y algunas gestiones que se cerraron con éxito".
Por su parte, Gustavo Becerra, de Tizado sucursal Pilar del Este (emprendimiento ubicado sobre la ruta 25, en el partido pilarense), dice: "Notamos un mayor movimiento; la gente se interesa especialmente por casas terminadas y emprendimientos que ofrecen algún tipo de financiación para los lotes".

De alguna manera el mercado busca reaccionar y en su gran mayoría la gente que tiene ahorros compra al contado, pero otra lo hace con el financiamiento que en su mayoría otorgan los proyectos.

Uno de los ejemplos es La Faustina Club de Campo, ubicado en el km 76 de la ruta 2 (partido de Brandsen), donde los desarrolladores sostienen que la mayoría de los propietarios se inclina por la compra financiada. "Los únicos que compran sus lotes al contado son los inversores que buscan una mayor rentabilidad para su compra y aprovechan los descuentos de compra al contado, que en algunos casos llegan al 15%", detalla Walter Tomé, director del proyecto.

Para Haydée Burgueño, de Haydée Burgueño & Asociados, muchos compradores aprovechan las propuestas de lotes en preventa con valores convenientes de mercado. "Las casas del segmento medio tienen el mismo comportamiento y la demanda intenta captar las ofertas de lanzamientos; una alternativa distinta se observa en los condominios (de la zona de Pilar, en especial), que tienen éxito porque los buscan los inversores para renta, o los consumidores finales que llegan ajustadamente a este tipo de proyectos."

Las zonas que muestran mayor interés de la demanda no cambian respecto de otras épocas: "Siempre son las que tienen los accesos más convenientes. Los countries pueden estar más alejados, pero lo que determina la compra es la cercanía a rutas o avenidas de fácil conexión, lo que posibilita también la llegada de medios de transporte".

Mientras tanto, Alejo García Guevara, gerente general de Haras Santa María (megaemprendimiento ubicado a 1500 metros del kilómetro 54 de la ruta nacional 9, partido de Escobar), opina: "El mercado está expectante y selectivo. Los clientes recorren, comparan, meditan y luego deciden. Se ha extendido el tiempo promedio de decisión, y eso lo atribuyo principalmente al entorno local argentino, que obliga a analizar con más detalle qué es lo que se comprará. Las ventas se siguen concretando, pero son mucho más racionales".-

Las preferencias entre lotes, casas o sistema housing, por ejemplo, también son una cuestión que responde directamente a lo que el público elige a la hora de comprar.

"Hay demanda para todas las opciones, y depende de los gustos o de la situación de cada familia. Muchos arman su proyecto de a poco, compran un terreno, lo empiezan a pagar, después contratan el diseño de la casa y más tarde la construyen, tal vez empiezan a usarla los fines de semana y al final deciden mudarse en forma permanente. Otros, en cambio, prefieren un proceso más corto y optan por comprar un lote con la casa en construcción o terminada: en esta alternativa cuentan con más certezas de plazo y precio total, aunque con menos flexibilidad en los cambios en el diseño de la casa o en la elección del lote", agrega García Guevara.
Con expansión

Brandsen es uno de los lugares que poseen bastante proyección a futuro y donde se puede transitar por la ruta 2 (principal vía de acceso a este lugar de la zona sur), que permite unir la Capital con este punto en menos de 45 minutos.

Sobre este tema habla María Pilar Amado, gerente de Ventas de Walter Amado Propiedades (que comercializa Altos de Brandsen, Los Ceibos, por ejemplo): "Brandsen ofrece una diversidad de urbanizaciones con la particularidad de vivir cerca de una localidad rural con todas las comodidades de una gran ciudad".

"Los desarrollos inmobiliarios están directamente relacionados con el proceso económico y político del país, y los countries no son la excepción a la regla, por tal motivo se tendrán que adaptar a las nuevas normas que el mercado indique para seguir en un proceso evolutivo", amplía Amado.

En Brandsen, el valor de los terrenos se calcula desde 29.000 dólares.

A esta zona también se refiere Tomé: "Sin lugar a dudas, la zona sur es la que se ha destacado por oportunidades para los inversores y el crecimiento sostenido. Todos indican que este eje continuará su avance durante los próximos años, y se convertirá en un espacio de vivienda permanente gracias a la facilidad de acceso y el atractivo de su entorno rural".

Acerca de otro punto geográfico, más precisamente del Norte, Becerra dice que hablar de mejores zonas "es un tema muy subjetivo, ya que depende de las preferencias. Están los que eligen urbanizaciones cerca de la Capital y los que se inclinan por emprendimientos un poco más alejados y tranquilos. Sin duda, el factor ubicación es fundamental para el desarrollo de una urbanización. También es importante que tenga una buena infraestructura deportiva; que cuente con la mayor cantidad de servicios, y que haya centros comerciales próximos de menor o mayor magnitud para que sus residentes puedan abastecerse".
Actualidad

Los aspectos económicos y políticos juegan un papel clave. La crisis paraliza decisiones y antes de las elecciones legislativas el panorama se había complicado. "Aunque experimentamos un clima recesivo en 2009, sinceramente, fue sorpresivo que muchos inversores buscaran refugio para su dinero en los emprendimientos en preventa. Evidentemente esta opción nos favoreció y permitió que creciéramos en forma sostenida en medio de esta etapa tan quieta", explica Tomé.

De alguna forma coincide Tavella: "El mercado inmobiliario en general, y el de los countries en particular, es sumamente sensible al contexto macroeconómico. Y si bien es uno de los que primero se paralizan, también es uno de los que primero se reactivan. Los años eleccionarios son siempre difíciles; es algo que los operadores inmobiliarios si bien lo sufrimos ya estamos acostumbrados. Pero este año fue particularmente difícil, a las elecciones se sumaron un derrumbe internacional, una pandemia (como la gripe A), la sequía y una crisis de poder. Demasiada turbulencia para tomar decisiones con bajo riesgo. Por suerte, lo peor parece haber transcurrido".

Para Burgueño, los temas asociados con el contexto político y económico, repercuten en algunas ocasiones favorablemente y en otras retraen las ventas.

"La inestabilidad del dólar hizo flaquear las operaciones financiadas en esa moneda y bajar los valores en las operaciones al contado; lo político no crea actualmente grandes inconvenientes; el público, lamentablemente, se acostumbra a los vaivenes de la política en nuestro país."
Valores

Un tema que genera debates en el sector es el de los precios de los lotes y las casas, pero la mayoría de los operadores sostiene que aunque se mantienen estables, por el momento no bajarán.

"El valor del metro cuadrado crece mes a mes en toda la zona sur. En La Faustina, por ejemplo, los valores se inician en 30 dólares por m2 y llegan a 90 en esta etapa de preventa. El particular atractivo de comprar lotes y ver cómo se avanza en la ejecución de las obras le brinda un sabor especial a este tipo de compra, donde se puede mezclar sanamente la inversión de capital y depositar los anhelos de ver como se vuelve próspera esa compra", detalla Tomé.

Por su parte, García Guevara afirma que al ser Haras Santa María un proyecto con éxito, ofrece garantías al comprador. Los terrenos allí parten desde 46.700 dólares.

"Ya hay 89 casas entre las terminadas y las que están en obra; tenemos un promedio por mes de cinco edificaciones nuevas y ya se comercializaron 880 lotes, lo que para un megaproyecto es un número alto en épocas difíciles."

"Respecto de los precios, considero que se mantienen estables. No se ve ninguna señal de que bajen. Es probable que no se modifiquen y tiendan a subir inmediatamente después de que se perciban señales de mayor claridad en el ámbito político y económico de nuestro país."

También Burgueño detalla valores en la zona norte. "Siguen sin grandes variantes; en Carmel Country Club (a la altura del km 54 de la Panamericana ramal Pilar) los lotes de 1200 m2 fluctúan entre 70 y 90 dólares por metro cuadrado; en los barrios cerrados se consiguen desde 40 dólares el m2 siempre en los muy bien ubicados del partido de Pilar. En la zona oeste, por ejemplo, en La Concepción (próximo al km 67 del Acceso Oeste en Luján), se venden lotes de 1000 m2 desde 50 dólares por m2, y en Lomas de San Francisco (km 7 de la ruta 192 en Luján) los lotes de 1500 m2 se venden desde 22 dólares el m2."

En Pilar del Este, según los precios de Tizado, también se mantienen estables; por ejemplo, un lote central de 800 m2 en un barrio consolidado con buen acceso e infraestructura, como Los Jazmines de Pilar del Este, se cotiza en 44.000 dólares. Una casa de 180 m2 a estrenar sobre un lote de 800 m2 en el Barrio Los Pilares tiene un valor de 165.000 dólares. "Particularmente, creo que los valores de las casas tenderán a subir, ya que se pueden conseguir muy buenas unidades casi al precio de lo que cuesta construirlas", indica Becerra.

Finalmente, en Parque Leloir (distante a 28 y 35 kilómetros de la Capital, en el partido de Ituzaingó) no bajaron los precios. "En los emprendimientos de la zona van quedando pocos lotes disponibles, porque en el futuro se esperan subas por la escasez de oferta. Hoy, los valores de la tierra, tanto en los barrios Casco de Leloir como Altos del Sol y Rincón de Leloir, oscilan entre 85 y 100 dólares por metro cuadrado", detalla Tavella.

En cambio, si nos referimos a la oferta de viviendas, es amplia y se mantiene más estable en valores. "No veo una suba en el corto plazo. Hoy, en Rincón de Leloir se puede acceder a viviendas a estrenar de 140 m2 cubiertos desde 145.000 dólares, y en Altos del Sol, de 150 m2 cubiertos, desde 175.000 dólares", amplía.
Lo que viene

Sobre lo que propondrían para contribuir al dinamismo y acceso de la gente al mercado de los countries, Tavella precisa: "Es necesaria una política de créditos bancarios a mediano y largo plazo para compra y/o construcción que se ajuste a la realidad de la clase media. Hoy, la venta se sostiene mayormente por la financiación que otorgan los emprendedores, pero aun así es poco accesible para la mayor parte del segmento, ya que es de corto plazo y, por ende, de cuotas altas".

"Creo que es necesario que las empresas desarrolladoras lancen sus propuestas con una base bien consolidada tanto en infraestructura de servicios como en áreas deportivas y sociales en el momento de la comercialización. Los desarrollos ofrecen alternativas cuando se adquiere la casa o el lote, pero siempre la decisión responde a la necesidad de la gente. Suele influir la forma de pago si la compra es para vivienda única o para inversión. En el primer caso la gente opta por la financiación si no llegan al total del valor, y en el segundo pagan al contado ya que consideran la operación como un refugio de dinero", opina Amado.

Agosto promedia y los operadores perciben un panorama mejor para lo que será el cierre de 2009. Al menos hay más consultas, y en el futuro se puede llegar a un acuerdo en las operaciones.

Por José Luis Cieri
De la Redacción de LA NACION
Confiar en los emprendimientos

La mayoría de las operaciones que se concretan se realizan al contado, pero una gran parte de la demanda lo hace por la financiación que ofrecen los desarrollos. Al respecto, Gustavo Becerra, de Tizado Pilar del Este, comenta: "La opción de financiación de los desarrollos se limita generalmente a lotes; en este caso tienen aceptación por parte del público, pero estamos hablando sólo de un sector (para lotes) de la demanda".

Al contrario, Germán Tavella dice: "La mayoría compra con crédito. En los casos que reemplazan una vivienda eligen comprar al contado, ya que al disponer de efectivo se logran mejores precios".

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