martes, 29 de septiembre de 2009

Hoy, Buen Momento Para Comprar

El norteamericano William Soteroff es vicepresidente internacional de RE/MAX, empresa de servicios inmobiliarios presente en más de 75 países. De paso por la Argentina analizó la situación del mercado mundial del Real Estate, lo que ocurre en Estados Unidos y también en nuestro país. Según el directivo, "no hay una situación igual en todo el planeta. La crisis económica actual, que comenzó en Estados Unidos con el problema de los bancos y de las empresas inmobiliarias, produjo un efecto dominó. En mi país hubo una rápida reducción en el sector inmobiliario; esta crisis es peor que la de 1930. En EE.UU. la recuperación es más lenta, las empresas fracasaron, la gente se quedó sin viviendas y sin seguro social. Nuestro sueño americano es que cada persona pueda tener su casa. Con las medidas que tomó Obama, es la primera vez que Estados Unidos toma el ejemplo de otras naciones. El mundo mira a la Argentina: se aprendió mucho de la crisis de 2001-2002, así es que los bancos, gobiernos y la gente hoy tienen más conocimiento de cómo tomar decisiones económicas. En nuestra industria hay que anticiparse a los próximos 5 años. En la Argentina seguro que hay mucho por hacer, sobre todo debe haber más confianza y conocimiento, algo que también falta en otros países del mundo. La gente pretende vivir en un lugar atractivo con su familia; quieren asegurarse de poder pagar un crédito y esperan buenos consejos para tomar la decisión correcta en la compraventa de un inmueble; nuestra compañía ha tomado nota de eso y busca satisfacer las necesidades del cliente".
Con respecto al valor de los inmuebles explicó: "Es muy diferente a otros activos; el precio de las propiedades sube y baja lentamente. Considero que en las crisis financieras en lo posible no hay que vender los inmuebles. En 100 años las propiedades costarán más. Aunque los bancos y las empresas inmobiliarias provocaron un poco esta crisis, el Real Estate en el mundo está bastante estable. No escuché que grandes empresas internacionales del sector hayan cerrado. En los últimos 100 años hubo en el valor de las propiedades una recuperación: cada 7 años cae un 10% como corrección y sube un 15%, es decir que la ganancia es del 5%. Las economías mundiales deberían haber notado que ese crecimiento no se podía sostener. ¿Hablamos de crisis u oportunidad? Para los dueños es una crisis; para los que buscan vivienda, una oportunidad. Hoy es el mejor momento para comprar inmuebles".
Fuente: La Naión, sábado 26 de Septiembre

lunes, 28 de septiembre de 2009

Congelan el proyecto de ley de alquileres

El proyecto de ley que pretende modificar las normas que rigen el mercado de los alquileres quedaría archivado, según surge de una carta que el senador Miguel Angel Pichetto, jefe de la bancada oficialista en la Cámara alta, envió días atrás a la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
"No es mi intención, ni la del bloque al cual represento, ni del gobierno nacional, darle tratamiento al proyecto de ley sobre la creación de la Organización Estatal de Vivienda para Alquilar y regulación de locaciones urbanas", reza la nota, según el comunicado que difundió el presidente de la CIA, Néstor Walenten.
Walenten recogió la misiva de Pichetto en el Senado, donde regresó después de un mes de intensa campaña para explicarles a los legisladores los perjuicios que, a criterio de la CIA, causaría la iniciativa.

El proyecto que impulsa una mayor regulación de los precios de los alquileres había sido presentado por la senadora oficialista riojana Teresita Quintela. Establece que al valor del alquiler mensual se llegaría dividiendo por 150 el precio de la propiedad. Además, las renovaciones de los contratos serían automáticas, tanto para viviendas como para comercios.
Walenten opina que esa regulación perjudicaría "tanto a propietarios como a locatarios ya que habrá mucha menos gente dispuesta a ofrecer sus unidades en alquiler".
Fuente: La Nación, sábado 26 de Septiembre

miércoles, 23 de septiembre de 2009

Créditos Del Banco Hipotecario

Casi cinco mil familias ya tienen su crédito en proceso de aprobación.
Se trata de 4.700 solicitudes de la línea Crédito para tu Casa, lanzada hace tres meses por el Banco Hipotecario con fondos de la Anses, lo que suma, hasta el momento un total de 750 millones de pesos.
Del total de los créditos tramitados, se firmaron 639 escrituras por 103,5 milllones de pesos, hecho que ocurrió en un tiempo menor al previsto en la etapa del lanzamiento, razón por la cual la ANSES decidió adelantar para el corriente año el presupuesto que se había previsto hasta 2011 por un total de 1.500 millones de dólares.

El 49% de las solicitudes de crédito ingresadas corresponde a los destinos de construcción, ampliación y terminación de vivienda, cifra que asciende a 72% si se excluye la región correspondiente de la Capital Federal y el Gran Buenos Aires, en donde la oferta de terrenos es menor al resto del país.
En el interior del país los solicitantes prefieren las líneas de construcción por sobre las de adquisición.
Al discriminar los destinos de los préstamos, el 46,3% tiene como destino la construcción; el 2,6% la ampliación y terminación de viviendas; el 11,4% la adquisición de vivienda nueva y el 39,7% la adquisición de vivienda usada.
El perfil de los solicitantes está constituido por personas de una edad promedio de 36 años, con un ingreso promedio del grupo familiar de 6.100 pesos; con un monto promedio de préstamo de 157 mil pesos, a plazos entre 15 y 20 años, con una relación de cuota ingreso promedio de 34% y un porcentaje de financiación del inmueble del 56 por ciento.
Esta línea de crédito fue diseñada con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda a los sectores medios de la población y contribuir a la generación de empleo, esta primera etapa del plan ofrece mejores condiciones crediticias a los destinos que mayor empleo indirecto generan.
En el caso del destino construcción, que prevé la financiación del 100% de la obra con una tasa del 10% (TNA), plazos de hasta 20 años, un año de gracia para el pago de la primera cuota y la posibilidad de contar con una tipología de modelos constructivos diseñados para cada región del país.
Las condiciones para obtener esta línea de créditos para la vivienda son las más favorables del mercado crediticio argentino, con ingresos familiares mínimos requeridos de 2000 pesos y una relación cuota ingreso de hasta el 40%, pudiendo los solicitantes construir o adquirir viviendas de hasta 120 metros cuadrados.
En el contexto del lanzamiento de este plan de créditos para la vivienda, el banco también implementó el relanzamiento de capitales local de las series IX y X de la cédula hipotecaria argentina, que contribuye a la formación de un mercado secundario de hipotecas, al tiempo que constituye una herramienta de ahorro para familias y grandes inversores con buenas condiciones de liquidez, rentabilidad y seguridad.
El Banco Hipotecario tiene 122 años de experiencia y los créditos otorgados por la entidad acercaron a más de un millón y medio de familias a sus primeras viviendas y conformaron la fisonomía de las principales ciudades del país.
Fuente: Télam

lunes, 21 de septiembre de 2009

Novedosa Tendencia En Inversiones

En la esquina de Humboldt y Nicaragua, en pleno Palermo Hollywood, se levantan dos edificios que abren el camino en un estilo de negocios que en el mundo se conoce como condo-hoteles o condo-flats, y consiste en el alquiler temporario de departamentos, con servicios hoteleros.
Este sistema, que no está muy desarrollado todavía en la ciudad de Buenos Aires, es un éxito en Nueva York y San Pablo.
Se trata de las torres Hollywood Suites & Lofts (Hollywood 1 y 2), que con una inversión de alrededor de 12 millones de dólares fueron desarrolladas por la empresa Design Developers Group, con diseño del estudio Baudizzone Lestard y construidas por Techint.
Las torres se diferencian entre sí por el tipo de departamentos. Los de Hollywood 1 son lofts de 60 m2 y dos ambientes, y los de Hollywood 2 son suites de 1, 2 y 3 ambientes de entre 40 y 75 m2.
La novedad de estos edificios está relacionada con su administración que se ocupa de acercarlos al mercado turístico y corporativo, tanto nacional como internacional.
Los edificios Hollywood están a cargo de la empresa Trendy Homes, que armó una estructura especializada para maximizar su llegada al mercado turístico, incluyendo un equipo comercial y una central de reservas, con objeto de dar una rentabilidad a los propietarios, que pueden elegir entre el uso convencional de sus departamentos o hacer que la empresa los incluya en su oferta de alquiler temporario, como departamentos equipados con muebles de diseño, con buena ubicación y servicios hoteleros.
Lo que hace atractiva esta alternativa para los propietarios es el promedio del 12% de rentabilidad que la empresa logró hasta el momento, y que, en palabras de Ricardo Sujoy, socio de Trendy Homes, "en comparación con el 6%que normalmente rinde el alquiler tradicional de los departamentos y teniendo en cuenta que se trata del año de apertura, y el contexto internacional negativo, esperamos que este porcentaje sea mayor una vez que nos afiancemos en el mercado y se superen las crisis".
Esta propuesta se convierte en una opción interesante para los propietarios de los departamentos, que pagaron entre 70.000 y 160.000 dólares.
Todos son compradores particulares, pero su perfil varía mucho, incluyendo un 30%de Estados Unidos, Canadá, España, Italia e Inglaterra.
Los compradores argentinos se reparten entre ejecutivos, profesionales y gente que lo consideró una opción interesante de inversión, de vanguardia y con un plus de diseño incluido.
El 60% de los compradores ya participa del negocio de alquiler temporario.
La empresa se ocupa de llegar al mercado turístico, dar los servicios a los pasajeros, administrar los edificios y, además, libera a los propietarios socios de la preocupación de los pagos de expensas y servicios, y del mantenimiento de los departamentos.
El porcentaje de ocupación de las torres está entre el 70 y 80%, que para un mercado golpeado desde el exterior y el interior es más que satisfactorio.
El público que los ocupa va desde ejecutivos de empresas automotrices, productoras de cine y televisión, personal de embajadas hasta pasajeros particulares, y puede quedarse un día o un año.
Muchos son viajeros frecuentes que encontraron en Hollywood Suites la calidez e intimidad de una casa. Todos llegan por medio de agencias de viajes, corporaciones y centrales de reservas online.
Los pasajeros pagan entre 150 y 300 dólares diarios, según la temporada y el tipo de departamento que se alquile, y además recibirán desayuno, limpieza diaria, servicio de recepción, seguridad las 24 horas, parking, lavandería y tintorería, Wi-Fi, pileta climatizada, sauna y sala de masajes, jacuzzi y gimnasio.
Cada departamento dispone de cocina totalmente equipada, aire acondicionado frío/calor en living y dormitorio, caja de seguridad, LCD de 32", DVD y amenities.

En Mendoza
Un ejemplo de hasta dónde puede llegar este negocio es la cadena Park Suites, del Grupo Presidente, de la ciudad de Mendoza, que desde hace 20 años viene desarrollando ese tipo de actividad.
A diferencia de Trendy Homes, que aclara que no es una cadena de hoteles, sino que ofrece departamentos con servicios hoteleros, la oferta del grupo mendocino incluye el Apartment Park Suites, el Executive Hotel, hotel de alta categoría para viajeros de negocios de 17 pisos y 77 habitaciones en pleno centro de Mendoza, y el Diplomatic, hotel de lujo de 19 pisos y 178 habitaciones.
El Grupo Presidente es propietario del centro comercial Palmares Open Mall, del centro de convenciones Palmares Bureau, y desarrolló importantes emprendimientos inmobiliarios en Mendoza.
Sujoy comenta que Trendy Homes está en tratativas con otras empresas para hacerse cargo de la administración y comercialización de otros edificios en desarrollo que les resulten interesantes, en zonas atractivas para llevar adelante este tipo de negocios.
Juan Ruiz para La Nación. 21 de Septiembre de 2009





Salón Mercado Inmobiliario

Más empresas confirman su participación en el SMI, que promete un ámbito interesante para el público y los profesionales.
Con una fuerte presencia confirmada por desarrolladores, brokers, empresas constructoras y otras vinculadas con el sector inmobiliario se avanza en la dirección esperada en la organización del Salón del Mercado Inmobiliario, a cargo de del equipo comercial y LA NACION Eventos, que se realizará el 27, 28 y 29 de octubre, en el Pabellón Azul de la Rural.
Entre las firmas que se suman a este acontecimiento, considerado el más representativo del Real Estate en la Argentina, hay desarrolladoras locales y también del exterior, por ejemplo G&D, Nordelta, Altman, Capitalinas, Edisur, Brenna & Asociados, TGLT, FSA y Fortune; también firmas inmobiliarias como Toribio Achával, Achaval Cornejo, Bullrich, L. J. Ramos, Mateo Propiedades, Castro Cranwell & Weiss, Tizado, Baigún Operaciones Inmobiliarias, Perazzo, Salaya Romera, RGM, Covello Propiedades y otras firmas como Cushman, HVS. En relación con su participación en el SMI, en esta nueva edición, Susana Giovinazzo, directora de Raghsa, comentó: "El Salón es un espacio en el que podemos interactuar entre developers e inmobiliarias, lo que siempre resulta una experiencia enriquecedora. Asimismo, la asistencia a las charlas del ciclo de conferencias reúne a empresarios y profesionales que comparten intereses y experiencias".

Hay que tener en cuenta que en la muestra estarán las empresas más representativas del sector, tanto de Buenos Aires como del interior. Y si bien es cierto que un tema fuerte será la vivienda, hay que tener en cuenta que otros segmentos, como el de las oficinas, ocuparán un espacio importante, ya que se relaciona con el escenario económico del país y las perspectivas en esa dirección.
El desafío propuesto está en marcha, con muchos temas para comentar y analizar, para Fue el público disfrute de esta propuesta que va más allá de una exposición.
La intención es estar atento a las novedades que se presentarán en esos tres días, y también a la información sobre los aspectos del sector que tanta incidencia tienen en el devenir cotidiano.
El foco estará puesto entonces en la alternativa de reunir en un mismo espacio, en el tiempo que se extiende la muestra, todos aquellos aspectos que se relacionan con el Real Estate, apelando a la diversidad y también a una mirada de mediano y largo plazo para los inversores, que son los que habitualmente marcan el rumbo de esta fuerte industria.
En materia de novedades de las figuras relevantes que participarán en el ciclo de conferencias figuran el rabino Sergio Bergman, que ayudará a reflexionar a la audiencia sobre aspectos de la vida; también el empresario Marcelo Argüelles, que aportará su experiencia y su visión de cómo alcanzar las metas y apostar a la diversidad; también Marcelo Loffreda, el ex director de Los Pumas, que dará testimonio de cómo crecer y trabajar en equipo.

sábado, 19 de septiembre de 2009

Mi Primera Vivienda

En un momento tan crítico para el acceso a la vivienda, hay jóvenes que con esfuerzo se pueden dar el gusto de adquirir su techo. Una propiedad, aunque diminuta y en barrios alejados de la zona céntrica, donde los valores todavía son accesibles, es algo posible para jóvenes de entre 20 y 30 años. Dentro de las variantes de la demanda están los jóvenes profesionales solteros, que acceden a la vivienda con ayuda de sus padres. Otros, con un título universitario y un mínimo ahorro, y por último, el joven matrimonio que todavía no tiene chicos, es decir el segmento de los DINK (double income no kids, doble ingreso sin niños). "Estos jóvenes pueden acceder a la primera vivienda porque ahorran y tienen doble ingreso. Son austeros y han podido reunir el dinero necesario (privándose de otras erogaciones) con objeto de tener el techo propio. En general, la inversión inmobiliaria refleja una actitud más conservadora, que a veces se complementa con un saldo de precio o el préstamo de un familiar o amigo. Los créditos por ahora casi no existen", explica Mario Gómez, director de Toribio Achával. Y hace otro aporte de la experiencia reunida en estos años. "La posibilidad de acceder a la primera vivienda también surge gracias a una inversión inmobiliaria previa. En los últimos años, hemos lanzado emprendimientos bajo el lema Tu primera inversión inmobiliaria. Hay gente que tiene un presupuesto que es el suficiente para adquirir una propiedad; entonces compra con la idea de venderla después y poder acceder a la vivienda propia."

La decisión de comprar la primera propiedad muchas veces es compartida: "La situación económica impide que el joven, que todavía es estudiante, cuente con capital ahorrado; entonces si los padres tienen posibilidades de facilitarles dinero se suman a la búsqueda de una propiedad para sus hijos. Cuando son mayores y ya trabajan como profesionales deciden por su cuenta, dado que son más independientes; en general buscan viviendas más innovadoras", sostiene Rafael Baigún, de Baigún Operaciones Inmobiliarias.

De todas maneras, en el perfil de la demanda joven hay muchas variantes. "Sucede con frecuencia que cuando una pareja decide adquirir su primera vivienda, también entran en juego varios actores familiares, porque aún necesitan ese apoyo", explica el directivo de Toribio Achával.
Factor decisivo

La ubicación es un factor clave en esa búsqueda de los jóvenes a la hora de elegir una unidad. El primer requisito es estar cerca de importantes avenidas, que permitan conexiones con diferentes barrios porteños o suburbanos; también es vital encontrar un refugio cerca del trabajo o la universidad.

Buscan en la propiedad, aunque pequeña, suficiente luminosidad y ciertos amenities relacionados, como un buen gimnasio o una pileta, y son muy valorados. "Esto es parte de los cambios culturales, por ejemplo, mayor presencia de la mujer en el mercado laboral. Hoy, una unidad tipo es más compacta, esto significa que se buscan las mismas prestaciones en menos metros cuadrados", agrega Mario Gómez.

Los ambientes se adaptan a la disponibilidad económica del comprador, y con pocos ahorros surge la propuesta del monoambiente como alternativa: "Tiene a favor el precio; algunos son divisibles por medio de un entrepiso o pared divisoria, lo que permite luz de ambos lados. Prácticamente se puede transformar en un dos ambientes. Es algo muy buscado", explica Rafael Baigún.

Sin embargo, antes de resignar metros cuadrados para abaratar el costo del inmueble, hay otras aspectos que los jóvenes prefieren dejar de lado: "Lo primero que sacrifican son los amenities; después la ubicación, y por último, la antigüedad", asegura Francisco Balsano, titular de Balsano Propiedades.

La ubicación es un factor importante. Como explica Gómez se ha producido un desplazamiento hacia zonas más accesibles. Esto lleva a muchos jóvenes a pensar en tener más metros cuadrados en Almagro antes de perder superficie y vivir en Palermo: "La gente joven practica este arbitraje de zona con tal de tener mejores prestaciones. Los que viven en zonas céntricas son propensos a ir a vivir cerca del trabajo; la gente joven es flexible".

La ampliación de la línea A de subterráneos también ha ocasionado consecuencias en el mercado inmobiliario: "Hubo un corrimiento de la línea D a la línea A, hacia Almagro y Caballito. Y ahora también la línea E, donde todos barrios tienen buena aceptación. Tenemos emprendimientos en San Cristóbal, Boedo y Parque Patricios", agrega Gómez.

Entre las variantes también está la opción de adquirir un departamento en el que el joven vive y a la vez puede instalar un estudio o consultorio, dado que es apto profesional, dice Baigún.

A su vez, las zonas están muchas veces ligadas a los profesionales de ciertos ámbitos. La zona del Hospital de Clínicas es tradicional de los profesionales de la salud. Palermo, cerca de la plaza Güemes, también llamado Palermo Freud, es elegido por psicólogos.

"Esta selección tiene que ver con actividades que se han desarrollado.

Cuando se hace un estudio de mercado para ver qué tipo de departamentos construir en estas zonas se piensa en un proyecto flexible que permita trabajar y vivir en la misma propiedad", explica Gómez.

Por otra parte, asegura que hay expectativas en la zona de Parque Patricios respecto de los profesionales vinculados con la tecnología, informática e ingeniería, "a raíz del Distrito Tecnológico creado el año pasado por una ley de la ciudad. Se espera la demanda de departamentos en esta zona".
En cuanto al aspecto económico, los valores corresponden a lo que cuesta en promedio un departamento de uno o dos ambientes, dependiendo de la zona.
La elección la determinará el capital disponible de los jóvenes profesionales: "Es difícil poder ofrecer un departamento por menos de 50.000/60.000 dólares. Hasta 100.000 dólares es el rango en que se mueven en general", comenta Gómez.
La propuesta inmobiliaria sigue siendo un pilar donde invertir. "Somos descendientes de europeos y el ladrillo y la casa siguen siendo una prioridad. Todos transmiten eso a sus hijos", concluye Balsano. Aquellos que son recién recibidos y no tienen el ingreso suficiente para acceder a la primera vivienda buscan el pequeño departamento de un ambiente.
Hoy no se consigue - o es muy difícil- una unidad por menos de 50.000 dólares, y un joven recién recibido sin ayuda no puede acceder.
Los créditos están alejados de ellos: tienen que ganar 5000 pesos por mes para pagar una cuota de más de 1000 pesos. Hoy, en general los jóvenes profesionales no pueden acceder a la vivienda si no es con ayuda de la familia.
Guadalupe Fernández Fronza
Comprar con US$ 50.000
Una de las zonas que se impulsan desde el GCBA es Parque de los Patricios. Allí un departamento estándar de un dormitorio, de alrededor de 35 metros cuadrados, se cotiza desde 42.000 dólares. En Boedo, una unidad similar, con las mismas características cotiza a partir de 47.000 dólares.
Pero en el caso de monoambientes en el barrio de Almagro hay que pensar en aproximadamente 49.900 dólares; en Paternal, desde 55.000 dólares; en Palermo, la cifra parte de 59.000 dólares. En cuanto a los lofts en la zona de Palermo Hollywood, una unidad nueva de no menos de 45 metros cuadrados se cotiza actualmente desde 1800 dólares el metro cuadrado.
Fuente: La Nación 19 de Septiembre de 2009

viernes, 11 de septiembre de 2009

Argentina Volverá A Crecer A Partir Del Próximo Año

Los principales ejecutivos del país aseguran que en 2010 el precio de los inmuebles volverá a aumentar. Incluso, ya ven signos de recuperación en el consumo. Los bancos prometen nuevas líneas de crédito.
Un panel de destacados hombres de negocio de las principales firmas de la Argentina habló de lo que se espera de la economía local a partir del próximo año y reflejó los conceptos sobre sus pronósticos económicos, políticos, de negocios y financieros.
Analistas y empresarios coincidieron así en que la crisis financiera y económica está quedando atrás y en que la gente se anima a gastar más. Ya hablan de reactivación y pronostican un escenario positivo para 2010, aunque esto podría verse limitado por los cortocircuitos políticos.

Los CEO de L'Oreal, Starbucks Coffe y CCR aseguran que el país tiene una oportunidad que no puede dejar pasar para recuperar a partir del próximo año el nivel de consumo que sostenía antes del colapso producto de la crisis financiera internacional.
"Nuestra proyecciones marcan que en 2010 el consumo masivo crecerá un 2%, que si bien no está en línea con los índices de años anteriores, es un porcentaje positivo considerando lo que pasó en 2009", señaló Guillermo Oliveto de CCR.
Para el sector inmobiliario, los desarrolladores también pronostican un escenario auspicioso y ya ven aumento de precios.
Issel Kipersmid de Dypsa, Jorge Cruces de IRSA y Eduardo Gutiérrez de Farallón coincidieron en que en el corto plazo los valores se mantendrán, pero que avanzado el 2010 los valores comenzarán a evidenciar un aumento.
"Tenemos que pensar que los precios no se redujeron durante la crisis, por lo que ya es muy difícil que lo harán durante los próximos meses", aseguró Kipersmid.
Sobre el sistema financiero, sus representantes creen que ya se logró la estabilidad bancaria y que están dadas las condiciones para que las entidades vuelvan a otorgar créditos, aunque advirtiendo que falta confianza.
Una reactivación del sistema bancario con líneas de crédito para financiación a las empresas y a las familias dependerá un poco de si mejoran el clima político y los cortocircuitos.
"El sistema financiero local ha tolerado muy bien el cimbronazo que significó la crisis global", indicó Mario Vicens, presidente de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA).
Por su parte, Federico Sturzenegger, presidente del Banco Ciudad, hizo hincapié en la caída de la financiación a las empresas y a los individuos. "El crédito bancario es hoy insuficiente" coincidió Guillermo Francos, titular del Banco Provincia.
Pero los tres representantes del sistema financiero concordaron en destacar que "está todo dado para que el país crezca y el crédito se recupere" a partir del próximo año.
Para los empresarios tecnológicos, el mercado seguirá creciendo en los próximos meses y durante el año que viene. "La tecnología no tiene otra alternativa que seguir creciendo", afirmó Guillermo Cascio, presidente y gerente general de IBM.
En el plano de las automotrices, las terminales aseguran que "el balance de este año es positivo mirando el contexto", donde muchas filiales de importantes fábricas de automóviles sufrieron el colapso del sistema financiero.
"Se patentarán alrededor de 500.000 unidades y la producción va a rondar las 480.000", afirmó el presidente de Ford, Enrique Alemañy.
Por su parte, el titular de Fiat Argentina, Cristiano Rattazzi, le adjudicó "cierto mérito" al plan oficial para comprar 0 Km. "Motivó a la gente a que visite las concesionarias nuevamente", afirmó.
Todos estos conceptos fueron volcados durante la inauguración del Segundo Encuentro de los Líderes, una jornada de debate sobre políticas económicas y pronósticos de financiamiento y de negocios, organizada por el diario El Cronista.
Fuente: infobae.com 11 de Septiembre de 2009

La Actividad Inmobiliaria En Lo Que Va De 2009

La inflación, la crónica falta de créditos hipotecarios accesibles y la incertidumbre política y económica que sufre el país volvieron a conspirar contra la actividad inmobiliaria. En lo que va del año, la compraventa de inmuebles cayó el 38% en Capital Federal y un 45% en la provincia de Buenos Aires.
Los números fueron brindados por los Colegios de Escribanos de ambos distritos. En Capital, entre enero y julio se realizaron 24.564 escrituras, contra 39.711 del primer semestre del año pasado, un 38% menos.
Si se compara el monto de dinero involucrado en las operaciones, la caída fue del 26,9%, porque de 9.495 millones de pesos operados en el primer semestre del año pasado, se bajó a 6.943 millones este primer semestre.
En la Provincia, el desbarranco fue mayor. En los primeros siete meses del año pasado se habían firmado 82.169 escrituras, pero en igual período de este año se concretaron 52.803 operaciones, lo que implica un 45% menos. Respecto del dinero, la disminución fue menor, del 37%, porque se pasó de 9.719 a 6.139 millones de pesos.
Para Jorge Mateo, presidente del Colegio provincial, "las cifras nos dejan ver la retracción producida por la crisis financiera internacional y la problemática económica local. Creemos que en los próximos meses puede generarse algún tipo de reactivación".
El último fue un año negro para la actividad inmobiliaria. A la falta de créditos hipotecarios a tasas accesibles se sumó el perjuicio a la capacidad adquisitiva que vienen sufriendo los salarios por culpa de la inflación. Además, la merma de la actividad en el campo, pelea con el Gobierno mediante, eliminó del mercado a la renta agrícola, uno de los principales motores que tuvo la compraventa de inmuebles en la reactivación post-crisis 2002.
Un panorama similar muestra la construcción. De acuerdo a la consultora Ecolatina, la crisis y la incertidumbre política y económica hicieron la actividad cayera un 12,5% en el primer semestre respecto del año pasado.
Fuente: Clarín, 8 de Septiembre de 2009

domingo, 6 de septiembre de 2009

El largo camino hacia la primera vivienda

La inflación condiciona la capacidad de ahorro de los argentinos, que se encuentran al mismo tiempo con un financiamiento escaso y caro, y un mercado inmobiliario que se resiste a corregir sus precios.
Martín S. acaba de cumplir 30 años. Tiene un empleo en relación de dependencia en una multinacional y un sueldo que casi llega a los $ 6000. Con algo de ahorros, hace varios meses que está considerando la idea de comprarse su primera vivienda. Sabe, sin embargo, que va a tener que buscar financiamiento adicional. Tiene atesorados unos US$ 21.000, pero apunta a acceder a algún dos ambientes en Capital Federal, que según pudo ver, en buen estado hoy no bajan de los US$ 70.000.
Su primera reacción es acercarse al Banco Hipotecario. La entidad bancaria viene promocionando los créditos a tasa fija hasta 20 años de plazo, financiados con dinero de la Anses, y tiene de las condiciones más atractivas del mercado, con una tasa nominal anual que va desde el 10% para la construcción (con un costo financiero total de 13,49%) hasta el 15,20% (CFT 19,6%) para la compra de viviendas usadas.
Por su salario, dado que los bancos exigen que la cuota del crédito no supere el 30% del ingreso, Martín puede acceder hasta $ 153.500 (US$ 39.700) si se compra uno usado, lo que arroja una cuota mensual de $ 2500 por mes. Pero, a simple vista, aun obteniendo el crédito del Hipotecario, se queda corto en casi US$ 10.000 para un departamento de US$ 70.000. Y todo, sin contar los costos que tendría luego por otorgamiento del crédito, de escribano y de comisión de inmobiliaria, que sumarían al menos otros US$ 5000. No muy distinta es su situación en el Banco Ciudad, la otra entidad que hoy está activa en el otorgamiento de créditos hipotecarios. El banco ofrece créditos de hasta 20 años de plazo, con tasa fija los dos primeros años y variable el resto, a una tasa nominal anual del 16,47% (CFT del 19,57%).
A Martín le están faltando unos US$ 15.000, cualquiera que fuere el caso. Piensa pedirles prestado ese dinero a sus padres, pero es mucha deuda, reflexiona después: US$ 40.000 le debería al banco y otros US$ 15.000, a la familia. Concretar el sueño de la casa propia puede costar muy caro. Y los precios de los inmuebles tampoco bajan; de hecho, se mantienen a pesar de la desaceleración del mercado.
Pese a que la mayoría de los bancos financian hasta el 70% del valor de la vivienda (en algunos casos, el 60%), en la práctica, por la relación cuota-ingreso, las entidades sólo terminan financiando, en promedio, el 56% del inmueble, según reconocen desde el Hipotecario. En otras palabras, aun siendo sujeto de crédito bancario (lo que implica cumplir con una serie no menor de requisitos), un individuo que esté buscando adquirir su primera vivienda debe tener en efectivo prácticamente el 50% del valor del inmueble.
El porcentaje es todavía mayor para los que se vuelcan a propiedades por estrenar, y eligen financiarse con escribanías asociadas a las mismas desarrolladoras, que en muchos casos también cobran tasas que dan pavor. Según confiaron en fuentes del sector inmobiliario que pidieron no ser nombradas, la desarrolladora suele exigir el 60% en cash , para luego financiar el resto en hasta 48 cuotas, a una tasa anual que puede llegar al 24% en dólares.
"Nosotros vendemos en una zona premium y el crédito prácticamente no existe. El 95% de las operaciones que hacemos son al contado", reconoce Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. "El tema de la financiación es lamentable." Según Toselli, en el mejor momento, a mediados de los años 90, las compras financiadas habían llegado a representar el 25% de las ventas.
El gran condicionante:
La realidad es que, más allá de que las condiciones de los créditos disponibles en el mercado no son de las mejores (lejos, muy lejos están de las que se ven en países de la región, como Chile, donde las tasas de interés no llegan a los dos dígitos), son varios los factores que se conjugan para que el acceso a la primera vivienda sea, para muchos, un deseo inalcanzable. Además de una caída del salario nominal medido en dólares, advierte José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, "en los últimos años se dio una pérdida de capacidad de compra real del salario por el fuerte incremento de los precios internos (inflación), que restringió la capacidad de ahorro propia. A lo que se suma, en paralelo, una fortísima apreciación en dólares de las propiedades, desde 2002 en adelante".
A pesar de que 2009 no pareciera ser el mejor año para el mercado inmobiliario (la actividad cayó entre un 30 y un 50% con respecto a 2008, según Reporte Inmobiliario), y no son pocos los potenciales compradores que especulan con una corrección de los precios, los valores de los inmuebles no aflojan. Ante la incertidumbre macroeconómica, explican, se mantienen como reserva de valor para los inversores, y los propietarios se niegan a vender.
Así, mientras que en 2001 con un salario medio registrado (en ese entonces, unos $ 1266 o dólares, según el Indec) se podían comprar 1,06 metros cuadrados en la Capital Federal, hoy se pueden adquirir apenas 0,5 metros cuadrados, con un salario medio, siempre de acuerdo con el Indec, que ahora ronda los $ 3748 (equivalentes a unos 970 dólares). "La relación ingreso medio de un asalariado con respecto a los valores inmobiliarios es la mitad de lo que era en el $ 1 a US$ 1", ilustró Rozados.
El entorno macro tiene, por otro lado, un rol fundamental en la ecuación de los bancos. Muchas entidades dejaron de ofrecer hipotecas porque no pueden asumir el descalce de plazos que implica tomar depósitos a 30 días de plazo al 13% para dar créditos a 15 años.
A su vez, un contexto de alta inflación les fija un piso a las tasas de interés que pueden cobrar por sus créditos en pesos a lo que todavía se mantienen en el mercado. Sólo cubrirse de la eventual suba de precios (y no hacer un gran negocio) obliga a las entidades a pensar en tasas de dos dígitos para cualquier préstamo en moneda local. Según los economistas privados, el índice de precios mostraría este año una suba (no sincerada por el Indec) de entre el 15 y el 20%.
"La inflación es un problema, porque hace que los bancos no puedan calcular cuáles serán sus ingresos y por eso no se animan a ofrecer tasas fijas. Mientras que, quien va a tomar el préstamo, no se anima a endeudarse a tasa variable, porque tampoco sabe qué puede suceder con la tasa si es que sube la inflación", explica Fausto Spotorno, economista jefe de Orlando Ferreres & Asociados.
En la misma línea, Pablo Curat, de Curat, Martínez Larrea & Asociados, opina: "Inflación baja y tasas de interés bajas y estables son condiciones indispensables para que el crédito hipotecario sea abundante y la gente se anime a endeudarse, como ocurre en otros países. Lamentablemente, no hay atajos, y por eso la solución de fondo al sueño legítimo de la casa propia es esencialmente macroeconómica y no bancaria".
Solucionar el avance de la inflación pareciera ser así una condición sine qua non para que al menos mejore la oferta crediticia. Aunque el historial de inestabilidad monetaria de la Argentina, opina Spotorno, haría que, aun solucionado el problema de la inflación, el Gobierno idee alguna unidad de ajuste para los créditos, como sucedió en Chile con las UF, que actualizan por el costo de vida. "Igual, no deberías tener inflación; si no se descontrola también la unidad de ajuste", subraya Spotorno.
Una gota en un océano
Son, de hecho, muy pocos los bancos que tienen en su menú líneas de hipotecarios. Al Hipotecario y al Ciudad, se le suman el de Córdoba, el Nación (que limita su asistencia a viviendas cuyo valor de compra o de tasación no supere los $ 210.000), el BBVA Francés (acaba de lanzar una nueva línea al 19,25% fija, a 15 años) y el Santander (que ofrece una tasa variable de 21% a 5 años de plazo), entre algunos otros.
Los esfuerzos del Gobierno por reactivar el mercado a través de planes como el de la Anses con el Hipotecario tampoco parecieran ser suficientes como para traccionar un mercado que se mueve, sobre todo, en función de las expectativas macroeconómicas. El desencuentro entre la oferta de financiamiento de los bancos y las necesidades de los tomadores de crédito se hace evidente en las cifras que publica cada semana el Banco Central. Según el BCRA, el stock de hipotecarios viene cayendo desde abril de este año a razón de $ 30 millones por mes (ver aparte).
"Es inconsistente querer tener hipotecarios a 20 años, cuando del país se fugan capitales por US$ 40.000 millones, aunque ahora la salida de capitales bajó un poco. Pero la misma persona que corre contra el peso, comprando dólares, es la que después pide un préstamo en moneda local a tasa fija, a 20 años", señala Curat. "Hay un problema de moneda y no hay entidad bancaria que lo pueda dar vuelta."
Mientras tanto, para muchos jóvenes como Martín, el sueño de la casa propia es más bien una quimera.
Por: Florencia Donovan para LA NACION

miércoles, 2 de septiembre de 2009

Gran Impulso De La Compraventa De Viviendas Por El Blanqueo De Capitales

Fuentes oficiales adelantaron en exclusiva a iProfesional.com que el 10% de los fondos declarados se destinó a la adquisición de inmuebles nuevos por una cifra superior a los $1.700 M. También las inmobiliarias confirmaron un marcado repunte en unidades usadas.
Un corto veranito en medio del desconcierto parece haber cambiado el ánimo en el mercado inmobiliario, uno de los sectores más golpeados desde que se profundizó la crisis, a fines de 2008.
La dinámica, lograda gracias al blanqueo de capitales, fue confirmada por la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, quien adelantó este impacto en el marco del acto realizado por el Día de la Industria: “El blanqueo ha sido más importante que la moratoria. Se destinaron a la producción $17.200 millones”.

Si bien la apertura de la cifra la dará a conocer esta mañana el titular de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP), Ricardo Echegaray, fuentes oficiales confirmaron a iProfesional.com que el 10% del monto blanqueado tuvo como destino final la compra de viviendas nuevas, es decir, una cifra superior a los $1.700 millones. También, se registró un fuerte incremento en el caso de las unidades usadas, aunque aún restan conocerse las cifras oficiales definitivas para este segmento.
De esta manera, la medida que permitía el blanqueo de capitales hasta el 31 de agosto, motorizó las operaciones de compraventa y permitió una recuperación que llegó al 20%, tal como aseguró Raúl Saenz Valiente, vicepresidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).
Diferentes fuentes del sector consultadas por iProfesional.com, desde brokers inmobiliarios hasta desarrolladores, admitieron que por la medida no sólo aumentaron las consultas sino que también se concretaron muchas operaciones, en un marco de toma de decisiones muy rápida por parte de los inversores.
En relación al impacto que el monto blanqueado –superior a los $1.700 millones- tuvo en el segmento de viviendas nuevas, cabe resaltar, a efectos comparativos, que el mismo equivale a la adquisición de entre 4.000 y 6.000 inmuebles a estrenar y es similar al monto total de escrituraciones efectuadas en la Ciudad de Buenos Aires en el lapso de dos meses.
Medida clave
El fuerte repunte en la cantidad de operaciones se atribuye, en parte, a la decisión tomada a último momento por numerosos inversores que no quisieron dejar pasar esta oportunidad. Sucede que, en principio, el alcance del blanqueo iba a ser hasta 2010, pero el 8 de agosto una resolución lo restringió al año en curso. De este modo, se puso un límite de tiempo al depósito del dinero en una cuenta especial.
Se trató del condicionamiento extra, impulsado por la AFIP, a fin de poner freno a la maniobra que en el ámbito tributario se conoce como "blanqueo a futuro”.
En un principio, cuando no era obligatorio depositar en un banco los fondos exteriorizados, el inversor tenía la chance de regularizar una suma global, que comprendía lo no declarado hasta el momento, sumado al flujo estimado de fondos en negro que éste estimaba iba a generar en los próximos años.
Por lo tanto, el contribuyente no sólo regularizaba su situación respecto al capital que tenía debajo del colchón, sino que también blanqueaba sus ingresos a mediano plazo (Lea más: La ampliación del blanqueo, bajo la lupa de expertos del sector inmobiliario).
Es así como, con la obligación impuesta por el organismo recaudador de depositar todo el dinero antes del 31 de agosto, el escenario cambió y los tiempos se adelantaron. También influyó la decisión de no prorrogarlo.
Mercado beneficiado
Si bien la modalidad de blanqueo en el mercado inmobiliario cuenta con varias ramas, la compra de unidades terminadas, o de entrega inmediata, fueron las preferidas por los inversores.
“Se podían financiar emprendimientos de edificios, construcciones, comprar tierras o unidades terminadas. Esto último fue lo que más se buscó, de acuerdo a las operaciones que se cerraron”, comentó el desarrollador Rodrigo Fernández Prieto, de Fernádez Prieto & Asociados.
En cuanto a las zonas, las edificaciones ubicadas en lugares Premium, como es el caso de Puerto Madero, además de los corredores más cotizados de la Ciudad de Buenos Aires, como Avenida del Libertador, Avenida Figueroa Alcorta y el barrio de Palermo, fueron las elegidas por la demanda que se interesó en volcar su dinero al ladrillo, ya desde el mes de julio.
Según el consultor Damián Tabakman, se observó una gran recuperación en la última semana del blanqueo, con una clara tendencia de mejora en los productos ABC1 que no estaban a “un precio exagerado”.
En la misma línea coincidió Fernández Prieto, quien especificó un gran movimiento en propiedades que van desde los 60 a los 250m2, con un precio del m2 que en Puerto Madero oscila entre los u$s3.000 y 4.500 dólares.
Las operaciones cerradas por la desarrolladora fueron de entre los u$s200.000 y el millón de dólares.
Otros segmentos
Tanto Alejandra Covello, titular de Covello Propiedades, como Roberto Tizado, director de la inmobiliaria que lleva su nombre, también detectaron inversiones importantes, aunque de montos relativamente más bajos, dentro del segmento de 100.000 dólares.
“La actividad comenzó a tomar más dinamismo en julio con notable incremento en agosto, algo que no estábamos acostumbrados desde que estalló la crisis y cambió el rumbo de la actividad”, explicó Tizado.
Los expertos coinciden en que el cambio en las reglas de juego, en las últimas semanas, apresuró más los negocios y por eso se concretaron más escrituras junto al pago total de las adquisiciones, siempre con la idea de cerrar la operación antes que termine el mes.
En cuanto al tipo de propiedades, Tizado advirtió, en este segmento de precios más bajos, bastante flexibilidad en el destino de la inversión, con interés de parte de los propietarios en todo tipo de proyecto, desde unidades finalizadas hasta edificios en construcción, lotes y muchos barrios cerrados y countries.
También, como la ley de blanqueo indica que la propiedad adquirida no puede venderse hasta dentro de dos años, las obras desde pozo encontraron un buen aliciente para tentar a los inversores, después de varios meses donde la incertidumbre les jugó en contra.
“Esta cláusula fue importante para los proyectos desde boca de pozo, porque en general tienen un tiempo de entrega de 24 meses, que coincide con lo que establece la ley como tiempo mínimo para deshacerse de la inversión”, comentó Fernández Prieto.
Para Covello, este interés por blanquear se dio ahora porque “antes había miedo por desconocimiento de la mecánica”.
En la zona de Belgrano también se detectó un incremento de operaciones. En este sentido Juan Javier Luisio, de Luisio Propiedades, explicó que se vendieron muchas unidades en la zona por montos superiores a los 100.000 dólares.
“Contamos con inversores que aprovecharon para comprar una vivienda más grande y otros que optaron por adquirir otras más chicas, para luego alquilarlas. En general, el interés fue muy notable durante agosto, con un alto número de consultas”, explicó el Luisio.
Las claves
En primer término, el esquema de tributación preveía que los futuros propietarios eran alcanzados por la tasa más baja. En efecto, los contribuyentes que destinaban el dinero a proyectos que apuntalen la economía real sólo debían cancelar un impuesto del 1 por ciento.
La ventaja era más que amplia si se tiene en cuenta que la alícuota vigente para el Impuesto a las Ganancias puede alcanzar hasta el 35 por ciento.
Asimismo, promediando el plazo de adhesión, el Gobierno decidió flexibilizar el marco legal vigente al decidir que los fondos exteriorizados también se podían direccionar a la compra de inmuebles usados, entre otras nuevas alternativas.
Para poder gozar de las ventajas, el organismo recaudador estableció como condición que las nuevas propiedades debían permanecer en cabeza del inversor por un plazo de dos años.
¿Comienza la recuperación?
Este veranito en el mercado que tuvo su pico en los últimos 10 días, pero que comenzó ya en julio, ilusionó tanto a inmobiliarias como a desarrolladores, quienes no se aventuran a decir que el mercado de compraventa volverá a tener el dinamismo de años anteriores, pero sí confían en que lo peor de la crisis pudo haber quedado atrás.
Según las consultas realizadas, tanto brokers como desarrolladores, admiten que los inversores son en un 99% de origen local. “De los 20 proyectos que vendimos en el último mes, sólo uno fue comprado por un italiano”, comentó Saenz Valiente.
Esta realidad demuestra como, a pesar de la incertidumbre, el ladrillo sigue siendo el mejor resguardo de capital para la gente.
En cuanto a las perspectivas, Tizado considera que todavía se nota movimiento como continuidad del dinamismo que comenzó con el blanqueo. “Puede ser una señal de cambio del mercado y una muestra de mejora, independientemente de lo que fue esta medida”, dijo.
Para Luis Ramos, de LJ Ramos, si se extendiera habría más oportunidades de salir adelante. "Las 180.000 personas que se sumaron es un número bajo", explicó.
Por otro lado, en la Cámara de Desarrolladores también sostienen que hay tres etapas claras en el mercado: entre fines de 2008 y marzo de 2009 hubo un parate casi total del negocio; de marzo a julio hubo un amesetamiento de la actividad; y desde entonces hasta agosto hay una mejora real.
“Además del blanqueo, el mercado de inmuebles se sigue viendo como seguro para depositar los ahorros. Muchas veces asusta al inversor, por eso se fueron los extranjeros, pero atrae al local. Eso es lo que vemos ahora con mucha firmeza”, comentó Saenz Valiente.
Fuente: Guillermina Fossati para iProfesional.com

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