sábado, 24 de octubre de 2009

Repunte Del Mercado

Desde la Cámara Inmobiliaria destacan repunte del mercado en agosto y septiembre

El titular de la de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, sostuvo en diálogo con Radio 10 que "con la cantidad de construcciones que hay, en los nuevos desarrollos, puede haber una oferta sostenida"

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, dijo hoy que "está repuntando el mercado inmobiliario" reafirmando la tendencia desde marzo, y que "agosto y septiembre han sido índices que nos han dado incrementos importantes".
"Los precios se mantienen estabilizados en los mismos valores desde el último trimestre del año 2008", apuntó Walenten en declaraciones a Radio 10.
También dijo que "con la cantidad de construcciones que hay, en los nuevos desarrollos, puede haber una oferta sostenida".
"Tal vez no se produzca en la mercadería usada porque, a raíz de la caída en la demanda, muchos de esos inmuebles se volcaron al mercado locativo, eso provocó que hubiera un 45 por ciento más de oferta en los alquileres", reseñó .
Walenten dijo, con respecto a los inmuebles a estrenar, que "la oferta que hay en este momento es absolutamente suficiente".

Fuente: Infobae - 24 de Octubre de 2009

lunes, 12 de octubre de 2009

Optimismo En El Mercado Inmobiliario

La actividad inmobiliaria cobra fuerza tras la crisis internacional; se busca posicionar a la Argentina como destino de nuevas inversiones en el sector. Muchos aseguran que lo peor de la crisis internacional ha pasado. El mundo viene de una enfermedad que afectó varios negocios de empresas, y de países y regiones que ahora, superando el ojo de la tormenta, están ante un momento decisivo. Un cambio.
Es entonces hora de comenzar a reposicionar a la Argentina como destino de inversiones inmobiliarias. Entre las maneras de hacerlo está la promoción de exportaciones de servicios vinculados con los negocios inmobiliarios. Esto es lo que comenzaremos a hacer de manera sistemática a partir del próximo Salón del Mercado Inmobiliario, que tendrá lugar en Buenos Aires entre el 27 y 29 del actual en la Rural. Los negocios inmobiliarios en su conjunto y en todas sus manifestaciones reflejan más del 14% del PBI argentino (que supera los 300.000 millones de dólares) en los últimos años. Los negocios del Real Estate han sido el segundo sector en importancia en el país y venían, antes de la crisis, creciendo con una baja dependencia del crédito. Alrededor del 90% de las operaciones de viviendas urbanas se ha efectuado al contado. Además, en general, debe advertirse que la construcción ha llegado a representar el 3% del PBI argentino y ha crecido mucho, porque en 2003 era un 0,2 por ciento.

El sistema legal para la inversión inmobiliaria y de construcción es flexible y poco regulado, lo que presenta al ambiente como favorable. En materia de viviendas, la demanda ha tenido tres grandes tipos de exponentes: los inversores agropecuarios, los ciudadanos particulares de clase media y los inversores extranjeros, que a su vez pueden dividirse en pequeños (que operan en pocas unidades, pero viviendas de alta calidad) y grandes (que son empresas de desarrollo inmobiliario operando en la Argentina, principalmente de España, México, Brasil o Estados Unidos). A estos últimos comenzaremos a dirigir acciones de promoción en acciones sistemáticas, pensando en el escenario posterior al corazón de la crisis. Y pensemos más allá aún.
En los próximos 25 años, la Argentina -que tiene alrededor de 40 millones de habitantes, una enorme superficie de 3.761.000 km2, un PBI per cápita de unos 7000 dólares- tendrá una población que consolidará su localización y más del 50% vivirá en un conglomerado central formado por un eje que une Rosario, Capital Federal y el GBA y La Plata. Esto es, más de la mitad de la población en un 0,7% del territorio. Esto lleva inexorablemente a prever una tarea de construcciones importante. Todo indica que tendremos una industria inmobiliaria que avanzará. Se trata de ver estratégicamente el tiempo que está más allá de las próximas semanas. Debe advertirse, por ejemplo, que en la ciudad de Buenos Aires circulan unos 2 millones de automóviles, que en los trenes que conectan el denominado Gran Buenos Aires y la Capital viajan 1.200.000 personas por día hábil, o que existen hoy 1.500.000 habitantes en el área metropolitana que no cuentan con agua potable, mientras hay 7.500.000 que sí tienen este servicio, y hay, a la vez, 3.500.000 habitantes en esta región que no tienen servicios de cloacas, mientras 5.600.000 habitantes sí cuentan con el mismo. Y que hay un déficit actual de unas 300.000 viviendas en la zona, y que más de 2.000.000 de viviendas actuales son precarias y ubicadas en asentamientos, que deberían ser sustituidos por complejos de mayor calidad. Adicionalmente, el turismo, tras la crisis, traerá inversiones también. El turismo ha llegado a ser en 2008 el cuarto sector en generación de divisas internacionales en la economía del país, siendo los tres primeros el complejo sojero, la industria petrolera y la industria automotriz. Llegó a representar el 7,41% del PBI y generar más de 1.600.000 puestos de trabajo. El transporte, con el 23%, es el principal sector afectado por el turismo, pero luego la hotelería, con el 8%, y los bares y restaurantes, con el 3%, también son sectores impactados. Debe incluirse el turismo de congresos y ferias: en promedio, cada año se realizan en el país unas 300 ferias -inversión de más de 400 millones de dólares- y unos mil congresos.
Más allá de la crisis de este año en el mundo, la proyección indica un promedio de crecimiento previsto para 2008-2012 de hasta un 5% anual. Las obras para esto deben ser previstas. Sin pensar en otros negocios, como los aeropuertos (en 287 ciudades del país hay menos de 40 aeropuertos operando comercialmente, y el 88% de las ciudades carece de aeropuertos, por lo que en los próximos años se deberían construir alrededor de 50) o las rutas y autovías (la Argentina tiene, en relación con su extensión territorial, la mitad de los caminos que Brasil y casi la cuarta parte de España, con una longitud de caminos actual de 230.000 km2, lo que importa 82,91 km de caminos por cada 1000 km2, y 6,36 km por cada 1000 habitantes, mientras circulan por las rutas y los caminos del país unos 6.000.000 de automóviles y 1.500.000 vehículos de carga). Como un modo de promover la exportación de servicios y avizorando que tarde o temprano el apetito regresa después de cada empacho, una serie de propuestas de trabajo se lanzará en el Salón del Mercado Inmobiliario para esta industria. También se promueven exportaciones si se desarrollan negocios para extranjeros que consuman servicios brindados por actores locales en estas actividades. Los servicios, que como explica el profesor español Muñoz Cidad son intangibles, de consumo simultáneo a su producción, producidos para clientes específicos e intensivos en trabajo, marcan una vinculación internacional de empresas argentinas de importancia. Es relevante pensar como Stephen Cohen y John Zysman que los servicios no representan la etapa de especialización siguiente a la industria, sino su complemento. Así, también estaremos trabajando en el crecimiento de estas otras exportaciones. Las que se adaptan a un mundo que muchas veces privilegia el valor y no sólo el costo. Las que ocurren en una economía que exige mayor conocimiento, pero que premia la oportunidad, la visión de futuro, la responsabilidad, la innovación, la capacidad de respuesta y las características singulares de la cultura, la geografía y la localidad.
Por Marcelo Elizondo
Para LA NACION

viernes, 9 de octubre de 2009

Mercado

Las opciones para hacer frente a la crisis.
Subastas, fideicomisos y créditos hipotecarios son propuestas más flexibles para los compradores y para los que piensan invertir.
Actualmente existen en el mercado varias herramientas financieras para poder vender y comprar lotes y viviendas o construirlas, en emprendimientos suburbanos.
La más reciente son las líneas de créditos del Banco Hipotecario lanzadas en mayo que, según fuentes de la propia entidad financiera, tuvieron una gran aceptación en la clase media y en trabajadores en relación de dependencia, con un ingreso promedio de $ 6.600 pesos para el grupo familiar.
Hasta el momento, algo más del 15% del total de carpetas presentadas para su otorgamiento fueron del Gran Buenos Aires.
Otra es la subasta privada que actualmente se posiciona como un generador de la necesidad de compra. Es una herramienta nueva de marketing que permite importantes acciones publicitarias e incentivan al público usuario e inversor a terminar de decidir la compra. Se pueden obtener interesantes descuentos y financiación a plazos que no superan los 36 meses.
Durante el último año, se vendieron más de trescientos inmuebles por este sistema, por un monto superior a los $ 40 millones, destaca Fabián Narváez, presidente de Narváez & Cía. "Nosotros -agregó- vendimos bajo este sistema 30 chacras del club de campo Benquerencia, en San Miguel del Monte".
Las subastas privadas tienen un formato diferencial de los remates tradicionales, con una fuerte carga de logística y se organizan en un plazo aproximado de 35 días corridos desde que se suscribe el contrato con el cliente. También hay un período de exhibición de entre 10 a 15 días con una franja horaria amplia para que el público interesado pueda visitar e interiorizarse de los inmuebles ofertados.
"En general, en las subastas privadas se puede comprar entre un 15% a 25% más barato y las garantías que se ofrecen son iguales o mejores a las de una transacción inmobiliaria tradicional, ya que las condiciones de la subasta son anunciadas frente a un escribano público que certifica el acto", comenta Narváez.
Los fideicomisos al costo son otra interesante herramienta para "financiar" la compra de lotes. Permite ingresar en el negocio del desarrollo, aprovechar la rentabilidad que el mismo emprendimiento genera a partir de su consolidación y diferir el pago de la tierra a medida que se va construyendo el barrio, en plazos que van entre tres y cinco años.
Gervasio Ruiz de Gopegui, gerente de New Fidu, enfatiza: "hay que tener en cuenta que el fideicomiso se trata de una inversión con costos variables y por lo tanto conviene asesorarse bien sobre los aspectos legales del mismo, la experiencia y la trayectoria del administrador fiduciario".
En lo referente a financiación propia, muchos desarrolladores la brindan, sobre todo si el comprador se compromete a construir su casa en un corto plazo.
El financiamiento bancario se centra en la construcción de la vivienda y no en la compra del lote.
Comprar en un barrio cerrado tiene ventajas como la posibilidad de financiar el lote hasta cinco años, aprovechando los plazos de construcción de éstos, como en el caso de los fideicomisos al costo.

Fuente: Sofía Wachler. ESPECIAL PARA CLARIN.

miércoles, 7 de octubre de 2009

Los Dúplex y los PH

Los dúplex y los PH son los preferidos de una demanda que busca reducir costos; en ninguno de ellos se pagan expensas y los demás gastos suelen ser más acotados que en los edificios altos. En un momento complicado para el mercado, mientras los especialistas internacionales auguran que se está transitando el principio del fin de la crisis, cuando los créditos hipotecarios escasean y sólo queda la opción de acceder a la vivienda con ahorros propios o la ayuda de algún familiar, los dúplex y los PH surgen como dos opciones más accesibles que han ganado espacio. Los emprendedores, empresarios inmobiliarios y compradores toman nota de las oportunidades que se abren. Entre éstas, los tradicionales dúplex ya toman posición en el mercado de la oferta y la demanda. Tanto para la construcción como para la comercialización de los establecidos. Para muchos, es el sueño desplegado durante años: pasar del departamento al dúplex y mejorar la calidad de vida; para otros, el lugar necesario para que su dinero no pierda valor. Norberto Lepore, de Lepore Propiedades, opina: "En un año en el que se incrementaron los costos de mantenimiento de los edificios (luz, seguro, ascensores, sueldo de encargados etcétera), muchos compradores tuvieron que optimizar ese costo mensual y nuevamente hubo una orientación muy fuerte hacia los departamentos en propiedad horizontal y también los dúplex". Por su parte, el arquitecto Claudio Mazur, de + Ur Arquitectura Inmobiliaria, dice: "Los compradores de dúplex no son inversores, sino usuarios finales, por lo tanto compran cuando pueden y no cuando conviene. Obviamente, en general pueden más en épocas de crecimiento que en temporadas de recesión. A principios de agosto, pareció que se desataba la demanda contenida durante el último año". Se sabe que los compradores que son usuarios finales tienen en cuenta otras ventajas además del ahorro que significa no pagar los gastos corrientes de un departamento. Tener vereda propia; disfrutar de un patio trasero, de un jardín, de una parrilla, una terraza y hasta de una pileta es considerado por muchos como la concreción de una vida soñada.
Los barrios aptos para el desarrollo de dúplex en Buenos Aires siguen siendo los de baja densidad, con un FOT de hasta 1.6. Entre ellos se destacan sectores de Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Ortúzar y Coghlan. Pero hay que señalar que en los últimos tiempos se agregaron emprendimientos en Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Villa Crespo y Almagro. Lépore agrega: "En general los dúplex tienen dos o tres dormitorios, garaje, dos baños, patios y terrazas".
Además, según Mazur, "los tradicionales (dos casas que comparten un lote cortado longitudinalmente) dieron lugar a lo que se llama el PH urbano. Dos unidades se levantan (o desplazan hacia los costados) liberando la planta baja o dando acceso a otras tantas unidades que se desarrollan aprovechando el largo del terreno. De esa manera el costo se prorratea entre más y se pueden producir unidades más pequeñas. Se demostró que un terreno excesivamente largo no aporta demasiado valor". En cuanto a los precios, como ocurre con otro tipo de unidades, la zona incide en el valor final. Según la calidad y ubicación, un dúplex puede cotizarse entre 1200 y 1800 dólares por metro cuadrado.
Lépore describe: "Los desarrolladores últimamente se están volcando a esta tipología, ya que se vende mucho en preventa, lo que genera poca exposición de capital propio. Son obras muy rápidas, y esto ocasiona una gran rentabilidad. Si bien los terrenos no abundan, en muchos casos hay lotes aptos para tal desarrollo y los propietarios lo ignoran. De allí la importancia de una tasación profesional para optimizar las posibilidades de dicho lote". Como ejemplo en Parque Chacabuco comercializaron con entrega para fin de año dos obras: P. Albarracín al 1600 y Miró al 1400. Se tratan de departamentos en una planta o en dúplex de uno o dos dormitorios. Por ejemplo, un dos dormitorios ronda los 80.000 dólares. Para los que buscan la cercanía a Palermo, a metros de la intersección entre Córdoba y Scalabrini Ortiz, más precisamente en las esquinas de Aráoz y Jufre, el Estudio Carranza realiza dos obras con unidades monoambientes (en doble altura), uno y dos dormitorios con patio o terraza. Allí se puede encontrar 1½ ambiente con entrepiso por 65.000 dólares, y uno de un dormitorio desde 75.000 dólares. La entrega se calcula para principios del año próximo.
Juan Pablo Martinelli para La Nación. 2 de Octubre de 2009

martes, 6 de octubre de 2009

Préstamos Hipotecarios

Banco Ciudad presentó un crédito, con plazo de hasta 20 años. Se financia hasta el 75 por ciento.
Cuando en la Argentina prácticamente las entidades bancarias no han ofrecido nuevas líneas de créditos hipotecarios, el Banco Ciudad lanzó recientemente una nueva línea de este tipo de préstamos. Ciudad Vivienda, con un plazo de hasta 20 años y con tasa combinada, fija para los dos primeros años y luego variable, lidera la iniciativa. "Lo importante es que el costo es el más competitivo del sistema. Para todas sus líneas el Banco Ciudad ha bajado el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios en algo más de un 2 por ciento. A su vez se flexibilizaron los requisitos de acceso al crédito. Desde que se presentó toda la documentación requerida hasta designar el escribano, se demora unos 45 días. Es clave que no halla problemas con el título de propiedad, antecedentes personales, certificación de antigüedad laboral y declaraciones juradas de ganancias. Se aumentó el porcentaje de la vivienda por financiar en varias de sus líneas", sostiene Víctor Bescos, gerente de productos y servicios al cliente del Banco Ciudad. Esta entidad bancaria se ha visto reflejada en la fuerte colocación de créditos en el último año, "lo que le ha permitido ascender a un lugar de privilegio en el ranking de préstamos hipotecarios que elabora el Banco Central", agrega Bescos. Durante este año, la cartera del banco ascendió a 1910 millones de pesos. "Este volumen ubica a la entidad en el tercer puesto del escalafón. En 2008, el Banco Ciudad financió el 50% de las hipotecas de la Capital Federal", amplía el ejecutivo. Las tasas de interés en la línea Ciudad Vivienda son fijas del 15,90% para los dos primeros años y 15,93% para el caso variable para un plazo de diez años. Entre 15 y 20 años son del 15,90% los dos primeros años de tasa fija y 16,47% para el resto en tasa variable. Se financia hasta el 75% y la relación cuota-ingreso es del 35% para los clientes del banco. La gran mayoría son las que corresponden a las cuentas sueldo. El monto máximo otorgado es de 500.000 pesos. La comisión de otorgamiento es del 1,50% calculado sobre el importe acordado y la comisión administrativa, del 3% calculado sobre el valor de cada cuota. El gasto de tasación es de 150 pesos más IVA. El seguro de vida es bonificado en un 100% en una compañía aseguradora a criterio del banco. El costo financiero total efectivo anual (Cfttea), final del producto en un préstamo tipo de 100.000 pesos es inferior al 20% en todos los plazos, siendo del 19,56% a 10 años, 19,50 a 15 años y 19,33 a 20 años. Esta línea se lanzó recientemente y hace un mes que la aprobó el directorio del banco.
Fuente: La Nación, Sábado 3 de octubre de 2009 |
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