miércoles, 7 de octubre de 2009

Los Dúplex y los PH

Los dúplex y los PH son los preferidos de una demanda que busca reducir costos; en ninguno de ellos se pagan expensas y los demás gastos suelen ser más acotados que en los edificios altos. En un momento complicado para el mercado, mientras los especialistas internacionales auguran que se está transitando el principio del fin de la crisis, cuando los créditos hipotecarios escasean y sólo queda la opción de acceder a la vivienda con ahorros propios o la ayuda de algún familiar, los dúplex y los PH surgen como dos opciones más accesibles que han ganado espacio. Los emprendedores, empresarios inmobiliarios y compradores toman nota de las oportunidades que se abren. Entre éstas, los tradicionales dúplex ya toman posición en el mercado de la oferta y la demanda. Tanto para la construcción como para la comercialización de los establecidos. Para muchos, es el sueño desplegado durante años: pasar del departamento al dúplex y mejorar la calidad de vida; para otros, el lugar necesario para que su dinero no pierda valor. Norberto Lepore, de Lepore Propiedades, opina: "En un año en el que se incrementaron los costos de mantenimiento de los edificios (luz, seguro, ascensores, sueldo de encargados etcétera), muchos compradores tuvieron que optimizar ese costo mensual y nuevamente hubo una orientación muy fuerte hacia los departamentos en propiedad horizontal y también los dúplex". Por su parte, el arquitecto Claudio Mazur, de + Ur Arquitectura Inmobiliaria, dice: "Los compradores de dúplex no son inversores, sino usuarios finales, por lo tanto compran cuando pueden y no cuando conviene. Obviamente, en general pueden más en épocas de crecimiento que en temporadas de recesión. A principios de agosto, pareció que se desataba la demanda contenida durante el último año". Se sabe que los compradores que son usuarios finales tienen en cuenta otras ventajas además del ahorro que significa no pagar los gastos corrientes de un departamento. Tener vereda propia; disfrutar de un patio trasero, de un jardín, de una parrilla, una terraza y hasta de una pileta es considerado por muchos como la concreción de una vida soñada.
Los barrios aptos para el desarrollo de dúplex en Buenos Aires siguen siendo los de baja densidad, con un FOT de hasta 1.6. Entre ellos se destacan sectores de Núñez, Saavedra, Colegiales, Villa Ortúzar y Coghlan. Pero hay que señalar que en los últimos tiempos se agregaron emprendimientos en Belgrano, Caballito, Villa Urquiza, Villa Crespo y Almagro. Lépore agrega: "En general los dúplex tienen dos o tres dormitorios, garaje, dos baños, patios y terrazas".
Además, según Mazur, "los tradicionales (dos casas que comparten un lote cortado longitudinalmente) dieron lugar a lo que se llama el PH urbano. Dos unidades se levantan (o desplazan hacia los costados) liberando la planta baja o dando acceso a otras tantas unidades que se desarrollan aprovechando el largo del terreno. De esa manera el costo se prorratea entre más y se pueden producir unidades más pequeñas. Se demostró que un terreno excesivamente largo no aporta demasiado valor". En cuanto a los precios, como ocurre con otro tipo de unidades, la zona incide en el valor final. Según la calidad y ubicación, un dúplex puede cotizarse entre 1200 y 1800 dólares por metro cuadrado.
Lépore describe: "Los desarrolladores últimamente se están volcando a esta tipología, ya que se vende mucho en preventa, lo que genera poca exposición de capital propio. Son obras muy rápidas, y esto ocasiona una gran rentabilidad. Si bien los terrenos no abundan, en muchos casos hay lotes aptos para tal desarrollo y los propietarios lo ignoran. De allí la importancia de una tasación profesional para optimizar las posibilidades de dicho lote". Como ejemplo en Parque Chacabuco comercializaron con entrega para fin de año dos obras: P. Albarracín al 1600 y Miró al 1400. Se tratan de departamentos en una planta o en dúplex de uno o dos dormitorios. Por ejemplo, un dos dormitorios ronda los 80.000 dólares. Para los que buscan la cercanía a Palermo, a metros de la intersección entre Córdoba y Scalabrini Ortiz, más precisamente en las esquinas de Aráoz y Jufre, el Estudio Carranza realiza dos obras con unidades monoambientes (en doble altura), uno y dos dormitorios con patio o terraza. Allí se puede encontrar 1½ ambiente con entrepiso por 65.000 dólares, y uno de un dormitorio desde 75.000 dólares. La entrega se calcula para principios del año próximo.
Juan Pablo Martinelli para La Nación. 2 de Octubre de 2009

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