domingo, 29 de noviembre de 2009

Nuevos Pasos Para Financiar

El BBVA Banco Francés y el Santander Río acercan propuestas crediticias para la ampliación, refacción, construcción o compra de una vivienda.Algunas novedades llegan en materia crediticia para la vivienda en el final de 2009. Dos entidades con opciones diferentes acercan facilidades para distintas necesidades. Muy lejos de plantear comparaciones en esta nota, interesa destacar estas iniciativas que buscan acercar una solución al tema del acceso al techo propio. En el caso del BBVA Banco Francés. Pablo Borakievich, gerente de Segmentos y Activos de la entidad, informa sobre el lanzamiento de una nueva línea. "Se trata de una tasa fija a 15 años, con diferentes topes de financiación según el destino del préstamo. Para la adquisición de la primera vivienda se financia hasta el 60% de su valor y para la construcción de la primera vivienda, el 50% . El monto máximo que se presta alcanza los 500.000 pesos para la compra y 300.000 para la construcción." Con relación al monto cita un ejemplo. "Una operación de adquisición de primera vivienda con un valor de propiedad de 250.000 pesos, donde asistimos al cliente por un monto de 150.000 pesos (60% del valor de tasación), le exigirá una cuota de 2557,33 pesos y requerirá un ingreso aproximado de 8525 pesos". El cliente puede cancelar parcial o precancelar totalmente su préstamo en el momento que lo desee. Teniendo en cuenta que podrá hacer sólo una cancelación parcial entre cuota y cuota y deberá cancelar parcialmente al menos el 10% del saldo de deuda. El cliente puede aplicar dicha cancelación a la disminución del plazo remanente, situación en la que mantendrá el mismo valor de cuota, o puede aplicarla para disminuir el monto de la cuota donde mantendrá el plazo remanente. Si se realiza la cancelación total luego de transcurrido el 25% del plazo contratado, la cancelación no tiene costo alguno. Comenta Borakievich: "Se espera una muy buena respuesta del público, ya que si bien la relación ingreso- valor de la propiedad es más alta que en otros momentos, los montos financiados vs. los escriturados son bajos. -¿La tasa fija no puede convertirse en variable en otro escenario económico? -Un préstamo contratado a tasa fija se mantiene durante toda su vida, no sufre modificación alguna.
-¿Qué sucede si hay inflación?
-Si esto sucede lo que seguramente ocurrirá es que la cuota del préstamo se mantenga sin variaciones, pero los ingresos quizá tengan actualización, lo que producirá un efecto de licuación de la cuota respecto del ingreso. Por su parte, el Santander Río ofrece desde este mes una línea para quienes desean remodelar su casa, llamada Súper Hipoteca Refacción. Según Fernando Bisutti, gerente de Producto de Prestamos de Santander Río, "la razón de este lanzamiento, como dijo nuestro presidente, Enrique Cristofani, hace dos semanas, tiene que ver con nuestra vocación de prestar. Esta línea de crédito consiste en un préstamo a tasa fija en pesos del 16% (TNA), con un costo financiero total del 18,78%, bajo sistema de amortización francés. No tiene gastos de otorgamiento, ni administrativos ni de tasación. Tiene como destino no sólo refaccionar, sino ampliar, alfombrar o pintar su vivienda permanente. La financiación es hasta el 50% del valor de la propiedad. Con relación a los montos, préstamos de 15.000 a 150.000 pesos, el plazo es a 5 años. En términos de cuota, si un cliente solicita un crédito de 50.000 pesos paga por mes 1243 pesos en promedio; esta cuota incluye capital, intereses, seguros e IVA. Con respecto a los ingresos, los mínimos requeridos para la familia son de 2500 pesos. Desde el lanzamiento hemos recibido casi 700 llamadas diarias. De cara a 2010 estamos analizando el lanzamiento de otras líneas de créditos hipotecarios".
A. B. A.
Fuente: La Nación, 28-11-09

Fideicomisos

A falta de crédito, esta modalidad facilita el acceso a la vivienda. En un mundo sin crédito se necesita utilizar el ingenio para acercar tras posibilidades. Una es el fideicomiso, en el cual los diferentes actores comparten riesgos para afrontar el negocio inmobiliario mientras la modalidad se mantiene como una herramienta financiera útil en el actual contexto. Desde hace más de una década se produjo en nuestro país una masiva organización de consorcios de construcción al costo, como un modo de canalizar la vocación de invertir en busca de protección del dinero. Para darles cobertura jurídica a los consorcios se adoptó, preferentemente, la figura legal del fideicomiso. El objetivo de invertir ahorros en ladrillos, sumado a la demostrada capacidad de los inmuebles de actuar como reserva de valor frente a los complejos mercados financieros, posibilita que la construcción, con el fideicomiso, brinde a quienes participan del negocio un adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo. Explica Mario Gómez, director de Toribio Achával: "El consorcio de construcción al costo es un tipo de negocio que implica que cada uno de los interesados, por su porcentaje de participación, asuma la figura de inversor. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra". Y agrega: "En lo que se refiere a la organización del consorcio existen dos modalidades. En primer lugar, el conjunto de inversores puede contratar a un desarrollador para que encare el proyecto, que, a su vez, subcontratará a la empresa constructora, a los distintos empleados y a los profesionales involucrados. La otra modalidad recorre el proceso en sentido inverso: es el desarrollador el que organiza el emprendimiento y sale en busca de los consorcistas". Según Leandro Soldati, director de la firma Soldati, los fideicomisos son "vehículos seguros para poder desarrollar, financiar y comercializar proyectos constructivos en sus diferentes etapas. Estos pueden tomar la modalidad de precio fijo o al costo". "El primero -explica- surge cuando la propiedad en construcción se comercializa a un precio determinado que no variará en el transcurso de la obra. En el segundo, el comprador se compromete a soportar el costo que resulte de la evolución de la obra en relación con la proporción que representa su unidad respecto del edificio completo. En este último caso, el precio será abierto e indefinido hasta el día en que se termine la obra, se entreguen las unidades y finalmente se extinga el fideicomiso. Respecto de las rentabilidades esperadas por un inversor, se pueden calcular entre el 10% y el 20% anual, dependiendo de las características del proyecto." La firma comercializa actualmente con la estructura de fideicomiso a precio fijo el emprendimiento Selective SoHo, Armenia al 2200, en Palermo SoHo, a sólo dos cuadras del Jardín Botánico. "Este proyecto se destaca por estar emplazado sobre un lote de doble frente con 70 metros de fondo, con amenities de gran categoría como pileta con solárium, gimnasio, SUM, cocheras, seguridad y un parque de 450 m2. Se ofrecen unidades de 1, 2, y 3 dormitorios con plantas funcionales, ambientes amplios y balcones aterrazados con parrilla. La entrega de las unidades está programada para noviembre del año próximo, y los valores se calculan desde los 105.000 dólares." Rafael Baigún, de la firma Baigún Operaciones Inmobiliarias, comenta: "Una de las funciones del fideicomiso es proteger los bienes fideicomitidos, el inmueble, frente a las acciones de terceros. La rentabilidad actual del negocio está entre el 25 y el 30% para una obra chica o mediana de 2500 m2". El broker explica más sobre el sistema: "Cuando se compra al costo, lo que corresponde al terreno se paga al contado y se congela, y el costo de obra planteado se ajusta mensualmente dependiendo de las variaciones del valor de la construcción. El costo final dependerá entonces de su avance frente al dólar; desde 2005 hasta 2008, frente a un dólar estable, el costo trepó bastante por encima de éste, y se revirtió la tendencia desde fines de 2008. A mediados de 2009, se mantuvo parejo, aunque con un pequeño incremento en los costos sobre el dólar. Cuando se vende a precio fijo estos riesgos están previstos por el desarrollador en el valor final; no se puede decir que un sistema de precio abierto o cerrado sea mejor que el otro; dependerá del momento económico en que se realice la inversión". Entre los emprendimientos que comercializa Baigún se destaca el de Azcuénaga al 1600, Recoleta. Son monoambientes o con un dormitorio, a precio fijo, con entrega en 2011; el precio del metro cuadrado ronda los 2300 dólares. Mariano Oppel, titular de la firma Oppel, aporta otro dato importante: "La modalidad que se utiliza ahora es el fideicomiso al costo, esto genera menor riesgo en la medida en que se comercialice bien. Esta es una herramienta transparente; hoy, la mejor opción sería adquirir el terreno y desarrollar el proyecto; para eso se convoca a un grupo de inversores y luego se vende al público al costo. De esta forma, el comprador adquiere más barato y puede lograr un up side del 20%. Hace dos años, por ejemplo, la gran inflación no permitía el sistema de venta al costo". La firma desarrolla en Monroe y Obligado un edificio de departamentos de un dormitorio que se comercializa a 1300 dólares el m2, pero al final se venderá a valores que alcanzarán entre 1600/1700 dólares. "Esta es una atractiva modalidad de construcción donde se benefician desarrolladores, pequeños inversores y consumidores finales", concluye.
Juan Fernández Mugica

Para diferentes destinos
Darío López, socio del Estudio-Desarrolladora Arquitectónica, explica: "Tenemos cinco fideicomisos, algunos al costo y otros fijos, dos en Palermo y tres en Barracas. Todos son diferentes y están en distintos estados de obra; en total rondan los 2500 m2. Uno de ellos al costo en la calle Niceto Vega con un perfil de estudio, atelier y oficina a 1750 dólares, con proyección a 2000 dólares el m2. El inmueble de cuatro pisos ofrece unidades muy flexibles; otro, en Barracas, a un promedio de 1350 dólares el m2, terminará vendiéndose a 1550 dólares. Lanzamos dos fideicomisos de vivienda en Patricios, uno con 33 unidades, todo vendido en preventa para inversores que en su mayoría provienen de Barrio Norte y Belgrano. Otro cerca de Montes de Oca, monoambientes y de un dormitorio, con dimensiones de 70 m2, que se comercializan a 1480 dólares. Son unidades de ciclo corto, donde el dólar acompaña la inflación; el inversor elige por precio y la rentabilidad que ronda entre el 12 y 14% anual". Mientras tanto, Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, subraya que en la empresa tienen distintos tipos de fideicomisos. "No tenemos construcción al costo, ya que sería trasladarle al comprador los riesgos inflacionarios. En el caso de La Morenita, Carlos Calvo al 1500, en Monserrat, que se entregó y está vendido en un 80%, es un fideicomiso de administración; hay una entidad fiduciaria, que es Baresa, y son precios fijos desde 65.000 hasta 148.000 dólares en unidades de 47 a 100 m2. Aún hoy es una útil manera de construir, hay un patrimonio fideicomitido protegido y resguardado. En Tandil, tenemos otro fideicomiso, un condo-hotel, donde los socios aportan el trabajo como fiduciantes y son beneficiarios de la futura rentabilidad. Se venderán unidades de 80.000 dólares con una rentabilidad promedio del 18%."

Ejemplos
Pacheco de Melo y Coronel Díaz: monoambientes y de un dormitorio, con entrega en 2010 a 2500 dólares el m2, precio fijo. Una obra en Rosetti y Donado, Villa Urquiza, monoambientes y de uno y dos dormitorios, 1500 dólares el m2, al costo.
Malabia y Corrientes: fideicomiso a precio fijo; son departamentos monoambientes y de uno y dos dormitorios, a 1800 dólares el m2.
Melián 2593: fideicomiso a precio fijo de Soldati en Belgrano. Son unidades monoambientes, de uno y dos dormitorios con muy buenas vistas, a valores desde 65.000 dólares.
Carlos Calvo al 1500: el fideicomiso en desarrollo de Baresa, La Morenita, en Monserrat, ofrece precios fijos; quedan 20 unidades cuyos valores oscilan entre 65.000 y 148.000 dólares, de 47 a 100 m2.
Arquitectónika: fideicomiso a precio fijo en la calle Uriarte, premium, a 2000 dólares el m2.
Fuente: La Nación, 28-11-09

jueves, 26 de noviembre de 2009

Volvieron A Repuntar Las Escrituras De Compra-Venta En La Provincia

Apoyado en el impulso de la demanda de unidades de menor precio, el registro de operaciones inmobiliarias aumentó en septiembre 15,9%. Se estancó en valor. Achicó la caída a 16% respecto de un año atrás. Según los últimos datos elaborados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el noveno mes del año se escrituraron transacciones de compra y venta de inmuebles por $1.260,222 millones, representó una caída de sólo el 1,4% con respecto al mismo período del año 2008 y un alza con respecto a todo el primer semestre de este año.
La relación entre la cantidad de actos y los montos declarados arrojó un aumento promedio de las unidades transadas de 17,3% en comparación con septiembre del año anterior, pero por el contrario significó un descenso de 14% en comparación con agosto.

De este modo, el balance de los primeros nueve meses arrojó sendas caídas de 32,6% en el volumen de transacciones, 29,5% en los montos involucrados y 3,5% en los precios promedio, en comparación con similar tramo de 2008. En este caso, cabe destacar que frente a la devaluación del peso en 20%, el valor medio en dólares de las operaciones se contrajo en algo más de 23 por ciento.
Retorno el incentivo como reserva de valor
"La estabilidad con respecto a agosto nos demuestra un alza con relación al primer semestre de 2009", dijo el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, Jorge Mateo.
Agregó el notario que "podríamos afirmar que, la quietud del dólar estadounidense y los informes que muchos economistas nacionales producen en cuanto a la estabilidad de esta moneda hasta mediados del año que viene, obligan a los inversores a dirigirse hacia el inmueble. Los argentinos que pretenden mantener su capital se sienten automáticamente obligados a ir hacia un refugio seguro, por ello afirmo que el inmueble continúa siendo una inversión palpable, segura y convincente".
Fuente: Infobae.com Nov 11 de 2009

domingo, 22 de noviembre de 2009

Un Año Con Menor Ritmo De Obras

Según un análisis de la UADE, en los primeros ocho meses de 2009 se autorizó un 40% menos de m2 respecto del mismo período de 2008.Es inútil querer negar la realidad económica no sólo local, sino también internacional, y por más que muchos observadores lo intenten hay una gran cantidad de ejemplos que dan muestra de la marcada recesión que caracteriza la evolución de 2009.Uno de los tantos es el que está vinculado con el ámbito inmobiliario, en especial el que indica el ranking de superficies autorizadas para la construcción destinadas a las nuevas edificaciones según las zonas de la Capital. El informe de la Construcción y el Mercado Inmobiliario elaborado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas (UADE) revela que durante los primeros ocho meses del año se autorizaron unos 1.014.255 metros cuadrados, 40% menos de superficies respecto del mismo período del año último (1.691.278 metros cuadrados).

De aquí y de allá
Mientras que casi la mitad de los metros cuadrados autorizados en 2009 se concentró en siete barrios: Palermo (con una participación del 11,2% sobre el total autorizado), Villa Urquiza (7,5%), Puerto Madero (6,9%), Caballito (6,1%), Villa Soldati (5,3%), Recoleta (4,8%) y Villa Pueyrredón (4,7 por ciento).
Uno de los barrios que continúa creciendo y captando la atención de inversionistas y usuarios en los nuevos emprendimientos (sean edificios, PH o casas) es Villa Urquiza. De un año a otro este sector casi duplicó el porcentaje total de la superficie permisada ubicándose en el segundo puesto (con un 7,5%), mientras que en el mismo período de 2008 se encontraba en el sexto lugar (4,4%). La sorpresa fue el ingreso de Villa Soldati entre los siete barrios más elegidos. En 2008 ese sector no había ingresado ni entre los 30 más demandados.
Palermo, al igual que en el mismo período de 2008, mantiene el primer lugar en el ranking de barrios porteños que más permisos de m2 de construcción reúne, mostrándose como uno de los sectores más consolidados.
En el caso de las viviendas nuevas se experimentó una disminución anual del 43%.
Mientras que los seis barrios que concentran mayores superficies para construir son Palermo (13,7%), Caballito (9,1%), Villa Urquiza (9,1%), Villa Pueyrredón (5,5%), Almagro (5,1%) y Recoleta (4,5 por ciento).
Fuente: La Nación - 21 de Noviembre 2009

jueves, 19 de noviembre de 2009

Viviendas: renace el interés por comprar desde “boca de pozo” para refugiar el dinero

La falta de opciones atractivas de inversión, dólar estable y una inflación de dos dígitos apuntalan la compra de unidades desde la gestación de la obra. Desde el sector dan cuenta del aumento en la compraventa y revelan cuál es la rentabilidad en dólares que se obtiene. ¿Dónde debe ponerse la lupa?
“Los teléfonos volvieron a sonar y ese es el mejor termómetro para nuestra actividad. Hay consultas por terrenos, lotes en barrios cerrados y algunas zonas ideales para oficinas”.
La frase, del director de ReMax en la Argentina, Sebastián Sosa, refleja el cambio de ánimo que se vive en el mercado inmobiliario local, que después de tocar fondo y paralizarse casi por completo en el primer semestre del año, ahora se recupera y cobra un mayor ritmo.

La visión es compartida por desarrolladores, brokers y especialistas, quienes consideran que el dólar estable y una inflación de dos dígitos contribuyen no sólo a que los argentinos busquen en el ladrillo un resguardo para sus ahorros sino también para que lo elijan como alternativa rentable de inversión.
En ese contexto, la compra desde boca de pozo (esto es desde que se inician los cimientos de la construcción de un proyecto) vuelve a ganar un espacio importante dentro del menú de opciones.
Rodrigo Fernandez Prieto, director de Fernández Prieto y Asociados y presidente de Intelligent, sostuvo a iProfesional.com que la incertidumbre se fue despejando y que las mejores proyecciones que se anticipan para la economía local contribuyen a una mejora en los niveles venta.
Esto se da en los distintos segmentos socioeconómicos de la ciudad de Buenos Aires, pero más especialmente en el ABC1.
Sobre este target en particular, el ejecutivo destacó: “Vemos una gran recuperación que se traduce en el mayor ritmo de comercialización”.
Fernandez Prieto marcó, a modo de ejemplo, que “en el caso de Torres del Yatch, un proyecto que construimos en Puerto Madero, durante la primera mitad del año se vendía en promedio de una a dos unidades por mes, y después de julio pasamos a un promedio de diez unidades”.
Prieto también prevé que, para el segmento premium, se registrará una suba en los precios del metro cuadrado de cara al 2010. Así se expresó:
El mejor clima es compartido por la inmobiliaria L.J. Ramos. “Desde que el dólar está quieto el inversor no sabe donde colocar el dinero. Y en construcción sabemos que no hay misterios, siempre es una opción conveniente si se elige un terreno adecuado y una buena ubicación”, explicó Nicolás Lang, gerente de nuevos Emprendimientos.
Nuevas reglas de juego
Sin embargo, este ritmo que recobra la actividad se da bajo nuevos parámetros, distintos a los que regían en años anteriores -conocidos como los del “boom del ladrillo”- y que son los que marcarán el destino de los nuevos desarrollos.
Más aún cuando se trata de proyectos en boca de pozo, en los cuales el particular puede obtener una buena rentabilidad a costa de tener que tomar la decisión de sumarse desde la gestación de la obra.
Al respecto, Jorge González, presidente del grupo Baresa, señaló que los riesgos son distintos y es por eso que recomendó averiguar y tener siempre presente quién es el desarrollador. “El inversor tiene que estar seguro que éste sea una empresa reconocida”, alertó.
En general, los especialistas consultados hacen énfasis en este punto por tres cuestiones clave:
• Para reducir los riesgos de insolvencia que éste pudiere enfrentar con el pasar de los años y que le impidan entregar la vivienda en tiempo y forma.
• Asegurarse que la calidad de la obra y los materiales comprados estén acordes al proyecto inicial, para garantizar así que el dinero entregado por el particular esté bien invertido.
• Para que la figura jurídica sea la adecuada (sociedad anónima, fideicomisos u otras). Así, los aportes dinerarios del particular pueden gozar de la suficiente protección legal. Y los desarrolladores serios no improvisan en este aspecto.
¿Por qué cobra relevancia este tema?
Cabe resaltar que en la actualidad la ganancia que obtienen los desarrolladores se redujo significativamente, producto de la suba en el costo de los terrenos y materiales. Ahora no pueden trasladar a precios tales incrementos, como sí ocurría antes cuando todo ladrillo puesto a la venta encontraba comprador.
El contar con un margen de ganancia más acotado al encarar la obra -con el cual deberán tener que enfrentar años de alta inflación como los que se prevén- sumado a un inversor más cauto, que impedirá que las ineficiencias constructivas, o desviaciones de costos, sean “tapadas bajo la alfombra” con subas de precios, hacen que el desarrollador del proyecto, en términos financieros, se encuentre más limitado.
En este sentido, José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, afirmó: “Hoy no hay margen para el error. Además del constructor, hay que estar seguros de que el emprendimiento esté emplazado en una zona ya consolidada o en vías de crecimiento”.
Es por ello los expertos que resaltan la importancia en la elección de quien ejecutará el emprendimiento.
Como contrapartida, y según los ejecutivos consultados, la crisis dio una manito en este sentido. Sucede que ayudó a depurar el mercado y borró de un plumazo a los grupos de improvisados, que en las épocas de esplendor del ladrillo se juntaban para construir, sin la experiencia suficiente, y sólo para aprovechar el momento.
Tal como sostuvo el experto Damián Tabakman a iProfesional.com: “El dentista devenido en constructor inmobiliario desapareció”.
Rentabilidad más acotada
Las rentabilidades se achicaron no sólo para el desarrollador sino también para el inversor particular.
En la actualidad, un proyecto de punta a punta -que se ejecuta en un plazo de 24 meses- le permite obtener una ganancia del 25 al 30% en dólares. En épocas de bonanza llegó a ser de un 50%, sostienen desde LJ Ramos.
Desde la consultora especializada Reporte Inmobiliario, como así también desde la inmobiliaria Toribio Achával, coinciden con dicha cifra.
Mario Gómez, de Achával, manifestó que el aumento en el precio de la tierra y en los costos de construcción redujo el margen, pero igualmente el invertir desde el pozo sigue siendo tentador para los particulares, ya que lo ven como una alternativa segura para preservar sus ahorros.
En tanto, Fernández Prieto también aclaró que, más allá de ganar con la apreciación del inmueble, se debe tener en cuenta que luego los mismos pueden ser destinados a la renta, entonces eso suma un importante beneficio al inversor.
En el caso de Puerto Madero, donde las viviendas son más escasas, se puede alcanzar una ganancia bruta por alquiler anual de 8 a 12%, superior a la de otros barrios.
¿En qué momento entrar a la obra?
El momento ideal para invertir en una obra desde boca de pozo es hoy uno de los principales dilemas que se ponen en juego.
Por un lado, la incertidumbre hace más difícil que la gente se arriesgue a tomar un compromiso cuando recién están en ejecución los cimientos del proyecto.
Sin embargo, es ahí donde el particular puede lograr una rentabilidad interesante: “Es importante entrar desde el inicio para encontrar el mejor precio de mercado”, comentaron en LJ Ramos.
En el mismo sentido opinó Fernández Prieto, quien explicó que entrar con la mitad del proyecto listo reduce el riesgo, aunque implica resignar parte de la ganancia.
Jorge Toselli, director de JT Inmobiliaria, afirma que, en general, la gente ingresa cuando ve que se avanzó en un 40 o 45% del total construido. En ese momento se arriesga a asumir el compromiso.
Modalidades de inversión
Otra decisión importante a la hora de invertir en una obra desde el pozo es la forma jurídica que tomará el compromiso de desembolso.Y aquí es donde el fideicomiso se alza entre las preferencias.
Los más comunes son:
• Fideicomiso a precio fijo: el inversor paga una cuota fija (en general, a precio de mercado) por una unidad prevendida. Se asegura de pagar el mismo valor todos los meses, pero éste tiende a ser más alto respecto a los fideicomisos conocidos como “al costo”.
• Fideicomiso al costo: en este caso los inversores pagan solamente el costo de la obra más un plus, que incluye el fee del desarrollador (es como si hiciesen un pool de compra para que alguien ejecute la obra). El valor de la cuota, en general, es más reducido que en el caso anterior, pero se corre el riesgo de tener que pagar adicionales, si es que durante el transcurso del proyecto surgen incrementos en los valores de los insumos, materiales o mano de obra. En general, este valor incremental tiende a ser de entre un 10 y un 15% del inicial pactado.
Según dan cuenta los distintos ejecutivos consultados, la mayoría de las propuestas que hoy se encuentran en el mercado se estructuran en base a precio fijo.
"Para los inversores no existe la palabra fideicomiso al costo sino que compra a precio fijo en dólares porque necesita saber cuánto saldrá el activo inmobiliario que tienen en el tiempo", comentó Fernández Prieto.
Para que se de esta preferencia, mucho tiene que ver la elevada inflación, que “pulverizó” gran parte de los desarrollos al costo, que tras la salida del uno a uno habían registrado una fuerte aceptación.
Javier Dborkin, director de la desarrolladora Boston Andes Capital (BAC), explicó que las iniciativas que tienen en marcha, un edificio de viviendas en Belgrano y otro para estudios profesionales y oficinas, en Cabildo y Olleros, se comercializan por medio de este mecanismo.
¿Por qué el fideicomiso es la figura elegida?
Por el lado de la figura jurídica elegida, el fideicomiso se alza como la preferida, porque preserva legalmente el bien ante casos de insolvencia.
En uno de tipo inmobiliario para la construcción de un edificio de PH (fideicomiso de administración) los roles son:
Fiduciantes, que pueden serlo:
• El dueño del terreno (que decide aportarlo al fideicomiso)
• Los que adquieran unidades del futuro edificio
• Inversores que no aspiran a quedarse con los departamentos, sino con el producido de la comercialización de los mismos a terceros.
• Beneficiarios: que son los mismos fiduciantes. De esta manera, el fideicomiso como figura societaria en sí, no paga impuesto a las ganancias sino que el tributo recae en cabeza de los propios fiduciantes/inversores (en la medida en que obtengan una utilidad del fideicomiso).
• Fiduciario: puede ser el desarrollador o bien una persona independiente. La Constructora, generalmente, es ajena a la estructura fiduciaria.
Se utiliza a menudo el fideicomiso para estos desarrollos inmobiliarios por dos motivos:
1. Alivio fiscal: es el mejor vehículo para canalizar aportes de varias personas a la realización de un negocio de inversión de un plazo acotado: no tiene la rigidez típica de una sociedad comercial y posee un tratamiento fiscal más beneficioso.
2. Menor riesgo: la gente lo percibe como un vehículo que reduce riesgos, y por lo tanto otorga más seguridad. “Sin duda la figura del fideicomiso, cualquiera sea el desarrollador (fiduciario) elegido, pone a salvo - respecto del aportante de la tierra, de inversores o de los compradores - el terreno y todo lo sobre él construido, en caso de concurso o quiebra de la constructora y/o desarrollador”, explicó el Dr. Mario Kenny - experto en esta materia - del Estudio Nicholson & Cano. No obstante, Kenny aclaró que esto no garantiza que el dinero sea correctamente aplicado por el fiduciario.
Relevamiento
Aunque la crisis redujo los permisos de nuevos desarrollos, de acuerdo a cifras aportados por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), que reúne los datos aportados por 50 brokers, los proyectos que se destacan en Capital y GBA son los de propiedad horizontal, semitorres, torres, casas y barrios cerrrados.
En cuanto al precio promedio del metro cuadrado, éste varía de acuerdo a la ubicación y al tipo de obra.
Para el caso de countries y oficinas, el precio promedio del m2 varía entre:
Country: 1367.-
Oficina: 2833.-
PH: 2500.-

Los proyectos que más salida comercial tienen son los departamentos de dos y tres ambientes, cuya preferencia por parte de los compradores se ubica casi en el mismo porcentaje que las casas.
En cuanto a las zonas, Rozados explicó que los más atractivos son los proyectos en los barrios más tradicionales, tanto para los desarrolladores como para los interesados.
Sin embargo, un factor principal que muchas veces hace cambiar de opinión, especialmente a los primeros, son los precios de la tierra, que apenas alejándose un poquito de los lugares de alta demanda muestran una importante baja de precio.
“Avalar determinados precios de tierras en Palermo o Barrio Norte, dispara mucho los costos y hace que los valores sean demasiado altos”, explicó Rozados.
González, por su parte, rescata que si bien es fundamental la zona, en los últimos tiempos fueron apareciendo diferentes terrenos en lugares de baja demanda, pero que sirvieron para reconvertir el lugar.
“Es muy común encontrar industrias que van desapareciendo y ahí la tierra recobra valor para viviendas. En capital se ve en la zona Sur, por ejemplo la fábrica que era de Café La Morenita, por Montserrat, hoy con un entorno con universidades, como UADE y UBA, se revaloriza”, comentó González.
De todos modos los expertos, en su totalidad, destacan que el corredor Norte es siempre el preferido y el más buscado, aunque del mismo modo, el más caro.
Más allá de las obras en proceso de construcción, hay muchos proyectos por anunciarse.
El director de BAC confirmó que están trabajando en una obra de más de 10.000 m2 de primera categoría; en Toselli afirmaron que en marzo lanzarán seis proyectos a la venta y también hay planes confirmados en ReMax y LJ Ramos.
En Fernández Prieto, por su parte, no solo que avanzan con Torres del Yatch sino que también están en plena obra con Zencity, un proyecto con un modelo de construcción estilo Las Vegas; en pocos días lanzarán la preventa de una obra en San Telmo, donde reciclan un viejo palacio; y también apuestan al interior, con un mega proyecto en la Ciudad de Rosario donde vendieron el 40% antes de montar el showroom.
Perspectivas
Aunque alejado de las épocas de esplendor, el mercado inmobiliario espera una recuperación importante a partir de 2010.
Sólo en septiembre, en el sector dieron cuenta de anuncios de inversión por un total de $s34 millones, según datos de Abeceb.com.
Además, tal como explicaron los expertos, hay que tener en cuenta que cuando el PBI cae, la construcción se derrumba en una mayor cuantía; pero cuando el indicador crece, también se amplifica el incremento.









lunes, 16 de noviembre de 2009

Repuntó En Noviembre La Confianza De Los Consumidores

Aumentó 3,7% respecto del registro de octubre. También supera el nivel de un año antes en 3,5%. De todas formas, se mantiene 33,2% por debajo del pico de enero de 2007, cuando alcanzó el máximo histórico
La mejora del humor para la compra de bienes durables fue el principal disparador del indicador elaborado por el Centro de Investigación en Finanzas (CIF) de la Escuela de Negocios de la Universidad Torcuato Di Tella (UTDT).
"Los subíndices de situación personal y expectativas macroeconómicas suben 3,5% y 2,9%, respectivamente. Por su parte el subíndice relacionado con la intención de compra de bienes durables e inmuebles aumentó en 5,8%", explica el trabajo. De este modo se interrumpió una secuencia de dos meses consecutivos de retroceso.
De todas maneras, advierte la casa de altos estudios que "a pesar de la mejora observada, el ICC aún se encuentra 26,4% por debajo del registro de enero-08, momento en el que se observa un cambio de tendencia importante".
Además, el comportamiento del ICC se comportó en forma despareja entre regiones. "En el Gran Buenos Aires aumentó 7,7% y en el Interior del país prácticamente no cambió, subió 0,4%, en tanto en la Capital Federal disminuyó 2,9%", sostiene el CIF.
Algo similar se observó en la variación de la confianza del consumidor por nivel de recursos: En la franja inferior mejoró 2,5%, claramente influenciado por el anuncio de la Asignación Universal por Hijo de 180 pesos, hasta 18 años, para toda familia cuyo ingreso habitual se ubique por debajo del salario mínimo, vital y móvil, mientras que la del estrato más rico se mantuvo virtualmente constante, apenas aumentó 0,3 por ciento.
Fuente: Infobae.com 16 de Noviembre de 2009

jueves, 12 de noviembre de 2009

Cómo Será El Mercado Inmobiliario el año Que Viene

Santiago Gómez Carrillo, gerente comercial de Forcadell, explicó en Radio 10 que los desarrolladores de mercados buscan "alternativas para trabajar con precios accesibles"
Santiago Gómez Carrillo, integrante de Forcadell Argentina S.A., habló en Radio 10 y aseguró que en estos momentos, los desarrolladores de mercado buscan "alternativas para trabajar sobre las variables para llegar a precios accesibles y dar créditos de pocos meses en los que se le permite al inversor financiarse a dos o tres años pagando un anticipo y el resto en cuotas".

De esta manera, explicó que en las zonas principales de la Capital Federal, los metros cuadrados están en 1.600 dólares promedio. "Por eso, mucha gente prefiere acceder a un departamento del mismo metraje en zonas alternativas y así resignan ubicación pero mejoran la calidad de vida con viviendas más espaciosas", agregó.
Es por eso que muchos inversores prefieren comprar una casa desde el pozo de construcción y no una ya construida porque no hay posibilidades de acceso al préstamo de dinero.
"Esta situación surge ante la dificultad que presenta sacar un crédito en un banco. Es muy difícil acceder. Sino, la alternativa es contar con ahorros propios o con el llamado family bank", concluyó Gómez Carrillo.
Fuente: Infobae 31-10-09 | Economía

miércoles, 11 de noviembre de 2009

Alcances De La Ley 13.987

SOBRE DEFENSA AL CONSUMIDOR.
La Ley 13.987 de la Provincia de Buenos Aires, recientemente sancionada obliga a que en todas las facturas y tickets emitidos al consumidor, se indique el organismo al que pueden recurrir en busca de orientación, o en caso de sentirse perjudicados. Al efecto establece en su artículo primero:
"En las facturas y tickets a consumidores finales emitidos en la Provincia de Buenos Aires, deberá constar en forma legible y destacada, el número de teléfono gratuito del Departamento de Orientación al Consumidor u organismo que lo reemplace”.
En respuesta a numerosas consultas recibidas, les hacemos saber que:
NO ESTAMOS COMPRENDIDOS EN ESA OBLIGATORIEDAD LEGAL
En efecto, en la propia interpretación dictada por la Dirección Provincial de Comercio, como Ente oficial de control de aplicación de la normativa, se excluye de su cumplimiento a los profesionales liberales comprendidos en la ley Nacional 24.240, o sea aquéllos que en sus servicios requieran para su ejercicio, título universitario y matrícula otorgada por los Colegios Públicos Profesionales reconocidos oficialmente, como es nuestro caso.
De ser exigidos o intimados a este cumplimiento, deben dirigirse de inmediato a su Colegio Departamental a los efectos de recabar la información necesaria para la defensa de este derecho eximitorio.
Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Prov. de Bs. As.
PRESIDENCIA, 9 de noviembre del 2009.

Inmuebles Comerciales

Si bien hay demanda, a la hora de concretar las operaciones se analizan los acuerdos con más detalles.
A pocas semanas para cerrar un año con dificultades en la vida del país, son muchas las empresas que se encuentran renegociando contratos de alquiler o que están en la búsqueda de bajar algunos valores en sus locaciones con los propietarios de los inmuebles.
Al respecto, Lisandro Achaval, director de Achaval Cornejo Propiedades, comenta: "Aunque hay demanda se nota mayor cautela a la hora de fijarse los contratos. No es que cualquier empresa ocupa lo que se le ofrece, sino que analizan mucho los precios y sus conveniencias. Diría que los precios no han bajado, pero en plena negociación, los inquilinos en la mayoría de los casos logran reducir un porcentaje apreciable a la hora de concretar la operación".
Existe una demanda para diversos metrajes, pero en su mayoría se requieren superficies de entre 300 y 500 m2, en especial por empresas medianas.
"Catalinas se mantiene como uno de los puntos más buscados con precios promedio de 28 a 30 dólares por m2 para alquiler. Luego Puerto Madero, con precios de 24 a 26 dólares por m2, y en calles como Cerrito o sobre la avenida 9 de Julio, por muy buenos espacios se piden para locación entre 18 y 20 dólares por m2", agrega Achaval. Mientras que Gonzalo Armendáriz, de Javier Lobo Soluciones Inmobiliarias, sostiene: "La mayoría de las empresas prioriza el tema de los costos. Muchas que tienen industrias mudaron sus áreas administrativas a la planta o tratan de alquilar espacios por la Panamericana u otros accesos para estar cerca del lugar de producción y así economizar gastos.
"Lo que notamos en la Capital es que la demanda principalmente pide bajar los precios y los renegocia con frecuencia. Esta es una tendencia que viene desde 2008", agrega. Prudencia
Según el informe de mercado de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios, la Argentina siempre rompe los moldes establecidos y obliga a apelar al ingenio a los actores del mercado. En estos días es tiempo de prudencia antes de cualquier decisión.
Sin embargo, en el segmento de las oficinas corporativas se advierte -a pesar de todo- un comportamiento firme. Eso sí, antes de concretar hay tiempo para evaluar todos los aspectos.
El estudio también revela que la demanda sigue activa, concentrada por una parte en superficies de entre 400 y 600 m2; por la otra, por encima de los 1500 m2 impulsada mayormente por la búsqueda de empresas automotrices y de perfil tecnológico.
Si bien los precios nominales se mantienen estables -indica el relevamiento-, hay mayor predisposición a establecer negociaciones, y se han ampliado los márgenes entre los valores iniciales y los de cierre.
El reacomodamiento de los valores es parejo en venta y alquiler, lo que hace que la rentabilidad se mantenga prácticamente estable, estipulada en el 12,3% anual.
Lunes 9 de noviembre de 2009 – La Nación

miércoles, 4 de noviembre de 2009

Siempre La Mejor Inversión Es El Ladrillo

En el ciclo de conferencias del Salón del mercado inmobiliario, los desarrolladores también expusieron sus conceptos ante una multitud. Jorge Cruces, gerente de Real Estate de la empresa desarrolladora IRSA, disertó sobre el tema Argentina y el futuro del mercado.
Mientras el mercado bursátil del mundo desarrollado se derrumbaba en marzo último, IRSA continuó con su acelerado ritmo en los objetivos trazados.
"Nosotros participamos al progreso de la industria.
La crisis internacional con respecto al Real Estate se dio en los países desarrollados por la enorme deuda contraída con los bancos.
La caída del valor del inmueble se debió a que la deuda superó a la cotización del edificio. En América latina y en particular en la Argentina, la crisis fue moderada", afirmó Cruces.
Asimismo, "en nuestro país se comparó la crisis con la de Estados Unidos porque los ahorristas tenían en el colchón o el banco dólares, lo que creó incertidumbre cuando fueron canjeados por bonos", amplió.
"Si se piensa en el futuro, siempre la mejor inversión es el ladrillo. Tras la crisis local de otros años en nuestro país, los ahorristas optaron por invertir en propiedades", dijo.
Y sentenció: "El 14% del consumo se hace en los shoppings".
En plena crisis y sobre la base de este concepto, Cruces enumeró los últimos logros de IRSA. "Lanzamos un shopping en Rosario. Remodelamos otro en Mendoza e invertimos 8.500.000 dólares en la remodelación del Alto Palermo Shopping. El DOT Baires Shopping -General Paz y Panamericana- se inauguró en mayo último, donde se invirtieron 160 millones de dólares, mientras en marzo del actual se producía la caída bursátil en el mundo", sostuvo.
También ratificó otros emprendimientos comerciales que desarrollará IRSA. Entre ellos, "un shopping en Caballito, que se emplazará cerca de la cancha de Ferro. Se tratará de un complejo mixto con muchas áreas verdes", comentó.
La idea de la compañía es seguir invirtiendo en la Argentina, "con proyectos a gran escala porque lo sabemos hacer", concluyó Cruces.
Fuente: La nación 2 de Noviembre de 2009

lunes, 2 de noviembre de 2009

El m2 Promedio Ahora Cuesta US$ 1.400.

Departamentos más caros y salarios devaluados. En 1999, con 20 sueldos se compraba uno de 65 m2, pero hoy hacen falta 61. Es una combinación de devaluación, pérdida del poder adquisitivo y créditos caros. El m2 promedio ahora cuesta US$ 1.400.Con los precios y créditos hipotecarios actuales, un joven con trabajo estable que quisiera irse a vivir solo podría comprar apenas medio monoambiente. Si estuviera en pareja, entre los dos tal vez podrían llegar al departamento. Y aún para una familia con $ 12.000 de ingresos sería complicado poder comprar. Es que llegar al primer departamento hoy lleva el triple de esfuerzo que hace diez años.
Así surge de un informe elaborado por L. J. Ramos, una reconocida empresa de bienes raíces. Según ese trabajo, hoy el metro cuadrado en Buenos Aires se cotiza en promedio 1.400 dólares, un 40% más que hace una década. Esto, sumado a la devaluación y la inflación, hace que hoy sea necesario usar el triple de ingresos para alcanzar el techo propio: si para comprar un departamento de 65 m2 una familia necesitaba en 1999 unos 20 sueldos, hoy precisa 61.
En esta situación juegan dos factores. Uno, que pese al actual bajón en la compraventa de inmuebles, las propiedades casi no bajaron de precio. Pero el principal problema es la falta de crédito accesible. Los bancos que mejores créditos ofrecen son el Hipotecario y el Ciudad, pero aún así sus préstamos, según L. J. Ramos, tienen un costo financiero total anual de entre el 18% y el 20%.
¿Qué puede comprar hoy la gente? El informe cita tres ejemplos:
Un joven soltero que gana $ 3.000 mensuales no puede acceder al techo propio. Aún si tuviera el 30% del precio de un departamento para conseguir un crédito, y se lo dieran, con los valores actuales sólo podría comprar medio monoambiente, porque la mayoría de estos departamentos que se están ofreciendo en la Ciudad tienen más de 30 m2.
Si ese joven estuviera en pareja, y entre ambos tuvieran un ingreso de $ 6.000, recién entonces podrían acceder al monoambiente.
En cambio, si esa pareja tuviera hijos y precisara un tres ambientes, sólo podría conseguirlo si sus ingresos fueran de $ 11.500.
Pero para quienes buscan departamentos de tres o más ambientes hay un inconveniente extra. Aún con ingresos de $ 12.000 y con 20.000 dólares en el colchón como para empezar la operación, los créditos disponibles sólo alcanzarían para comprar no más de 60 m2: el problema es que hoy, casi el 80% de los tres ambientes en oferta tienen más de 65 m2.
Estas dificultades para combinar el ingreso con el crédito y el valor del m2 conspiran contra el desarrollo de la actividad inmobiliaria, una de las más importantes de la Ciudad. Pese al boom de los últimos años, en la década actual se venía construyendo un promedio de 7,2 viviendas por año cada 1.000 habitantes, cuando hace 35 años se hacían 15 cada 1.000 personas.
Lo que plantean los ejemplos teóricos se verifica en la realidad. "Entre los que buscan su primera vivienda, lo poco y único que se ve son chicos que tienen un buen ingreso, un ahorro y que además son ayudados por sus padres, recién entonces se meten en un crédito y para un departamento de no más de 60.000 dólares. Es muy difícil encontrar gente que quiera comprar sin ayuda de la familia, porque para empezar hay que contar con no menos de 20.000 dólares, aparte del crédito", comentó Jorge Repka, titular de una inmobiliaria referente de San Telmo
Fuente: Pablo Novillo Para Clarín, 28 de Octubre de 2009
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