lunes, 20 de diciembre de 2010

Ley Nº 24441 Fideicomisos

CÓMO FUNCIONAN

La ley Nº 24441 establece la creación del fideicomiso al transferirse ciertos activos de una persona (el fiduciante) a otra persona (el fiduciario), quien se compromete a ejercer los derechos relativos a dichos activos para el beneficio de la persona designada en el contrato de fideicomiso como beneficiario (el beneficiario) y a transferir dichos activos a la finalización del fideicomiso o al cumplirse los términos y las condiciones estipuladas en el acuerdo, al fiduciante o al beneficiario.

De conformidad con la ley, los activos que forman parte del fideicomiso forman un patrimonio separado (patrimonio de afectación) respecto tanto del patrimonio del fiduciante como del fiduciario. Por lo tanto, estos bienes no podrán ser afectados por ninguna acción ni individual ni colectiva llevada adelante por los acreedores del fiduciante o del fiduciario, con excepción de que exista fraude. Ese patrimonio de afectación hace que otro negocio ruinoso del desarrollista no alcance a los bienes afectados al proyecto, haciendo de una suerte de campana de cristal . La adaptabilidad de los fideicomisos permite que sirvan para fines de administración o de garantía y que se puedan constituir fideicomisos ordinarios o financieros.

Fuente: La Nación Sábado 18 de diciembre de 2010

domingo, 19 de diciembre de 2010

El Banco Ciudad será garante para alquilar

Una nueva ley regula esa función para la entidad
Los legisladores porteños votaron la ley, que deberá reglamentarse. Foto Archivo
La Legislatura porteña aprobó un proyecto de ley por el que el Banco Ciudad deberá facilitar el acceso a un sistema de garantía bancaria a los inquilinos que lo requieran.
Según explicaron en el despacho de la diputada Adriana Montes (Coalición Cívica), autora de la iniciativa, "toda persona que quiera alquilar una vivienda en la ciudad de Buenos Aires y no tenga una garantía, podrá solicitarla al Banco Ciudad que, previa evaluación de la documentación, se convertirá en garante por 24 meses".

Los requisitos para acceder a este beneficio -que aún no está reglamentado, ya que se votó el lunes último- son: ser argentino o residente debidamente acreditado y mayor de edad; abrir una caja de ahorro en el banco y acreditar ingresos mensuales respecto de los cuales el monto del alquiler no supere el 35 por ciento.
Si el solicitante de la garantía es empleado bajo relación de dependencia, deberá presentar los recibos de los tres meses previos. Si en cambio se trata de una persona que trabaja en forma autónoma, deberá presentar los comprobantes del pago del monotributo de los últimos tres meses.
Según establece el texto votado por los legisladores, a partir de la presentación de la documentación requerida, el Banco Ciudad contará con un plazo de 10 días hábiles para informarle si precalificó para acceder a la garantía o si por algún motivo el pedido fue rechazado.
Según explicó Montes, también se establece que los inquilinos que hayan cumplido en tiempo y forma con ambos contratos (el de locación y el de la garantía bancaria), podrán obtener una precalificación crediticia, lo que les dará la posibilidad de acceder con el tiempo a un crédito hipotecario de vivienda.
El sistema funcionará siempre y cuando se cumpla con el plazo de 24 meses en el contrato de alquiler. Si propietario e inquilino deciden prorrogar el contrato, el banco extenderá automáticamente la garantía hasta un plazo máximo igual al establecido en el contrato original. En este caso (de renovación del contrato) el banco deberá ser notificado con 60 días de anticipación.
Comisión
Según la normativa, el locatario pagará una comisión por la garantía bancaria, que variará en función del tamaño del inmueble alquilado, y tendrá un tope vinculado al pago del primer mes de alquiler.
"Con el Sistema de Garantía Bancaria se contribuye no sólo a eliminar el mercado negro de los pseudogarantes, que venden garantías con muy dudosos bienes inmuebles ofrecidos como respaldo de la locación, y además se protege al locador, al garantizarle el cumplimiento del contrato", afirmó la diputada Montes.

Fuente LA Nación; 19 de Dicienbre de 2010

lunes, 13 de diciembre de 2010

Prevén Perspectivas Favorables Para 2011

A pocas semanas de terminar el año, la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) presentó un informe sobre la situación actual y las perspectivas del mercado, realizado por Empatía Comunicación y sobre la base de una encuesta realizada a sus socios.
Según el informe, este año fue muy positivo debido a la venta de lotes y al incremento de los valores dado por la demanda. Se destaca el optimismo de los consultados -el 90% se dedica al desarrollo de obras privadas-, ya que el 66% espera que crezca su nivel de actividad durante el próximo trimestre y que se refleje en el lanzamiento de nuevos proyectos.
"El nicho de mayor crecimiento para 2011 se dará en desarrollos que no superen los 10.000 m2, ya que este volumen de obra puede ser absorbido por los desarrolladores sin necesidad de financiamiento", afirmó el arquitecto Raúl Sáenz Valiente, presidente de la CEDU.
Respecto de las zonas de inversión, las mayores inversiones se concentran en Buenos Aires, Córdoba, Mendoza, Río Negro y Puerto Madero. Por su parte, entre las áreas consolidadas para proyectar se encuentran los barrios de Puerto Madero, Palermo y el norte del Gran Buenos Aires.
Por otra parte, el informe destaca también que La Plata y la zona sur se encuentran en franco crecimiento, mientras que el Oeste es un polo de oportunidades que crece gracias al bajo costo de las tierras. Respecto del valor de la tierra, el 69,23% de los desarrolladores aseguran que su precio no aumentará, mientras que el resto cree que tendrá un aumento debido a la falta de tierras con buena ubicación. Se destaca que el 38,46% espera que el precio de las propiedades aumente debido a la inflación.

Fuente: La Nación 4 de diciembre de 2010

lunes, 6 de diciembre de 2010

Cómo Son Los Nuevos Cheques Para Evitar Salideras Bancarias

El documento está en vigencia a partir de 23-11-10. Permitirá reducir el uso de efectivo y mejorar la seguridad en las transacciones financieras.
En el marco de las medidas tendientes a reducir el uso de efectivo para evitar salideras bancarias, las entidades financieras de todo el país comenzarán a ofrecer desde hoy este instrumento, que actuará como un medio de pago asimilable al dinero.
El cheque cancelatorio, instrumentado por el Banco Central mediante su comunicación A 5130, constituye un medio de pago equivalente a la entrega de dinero en efectivo, otorgando seguridad y eficacia tanto a quienes lo otorgan como a quienes lo reciben.
Se trata de una herramienta gratuita, ya que en ningún caso los bancos podrán cobrar un costo adicional por su utilización. Podrán ser librados en pesos o en dólares y utilizarse exclusivamente para cancelar operaciones de compraventa de inmuebles.
Tanto las entidades financieras como el público podrán realizar verificaciones online acerca de la legitimidad de los cheques cancelatorios, mediante un sistema de consultas que se habilitará en la página web del BCRA.
Quien desee comprar un cheque cancelatorio deberá hacerlo en la entidad financiera en la cual tenga una cuenta y firma registrada. La entidad librará el cheque cancelatorio por el valor que solicite el cliente, dentro de un rango que va de 5.000 a 400.000 o de 2.500 a 100.000 dólares.
En caso de que el cliente necesite pagar un monto superior, podrá pedirle a la entidad que libre más de un cheque hasta cubrir el total. Las personas físicas podrán comprar un cheque cancelatorio en pesos mediante un débito en su cuenta.
Si el instrumento es en dólares, podrán hacerlo tanto a través de un débito como entregando dólares billetes. Las personas jurídicas, en cambio, sólo podrán comprar cheques cancelatorios emitidos en dólares y utilizando el débito en cuenta.
Quien desee cobrar un cheque cancelatorio también deberá hacerlo en la entidad financiera en la cual tenga cuenta y firma registrada. Las personas físicas podrán cobrarlos en efectivo o bien depositarlos en su cuenta.
Las personas jurídicas, en cambio, sólo tendrán esta última opción. Asimismo, el cheque cancelatorio podrá ser endosado hasta dos veces, siempre que el primer beneficiario sea una persona física.
Los endosos deberán realizarse en el dorso del documento frente a un escribano, funcionario de la entidad financiera o autoridad judicial, quienes certificarán la firma.
Para responder consultas o reclamos sobre cheque cancelatorio o Cuenta Gratuita Universal (CGU), se puede llamar al 0800 999 6663 (de 10 a 15 horas), escribir a clientebancario@bcra.gov.ar o ingresar al Portal del Cliente Bancario del BCRA, www.clientebancario.gov.ar.
Fuente: Infobae 23-11-10 | FINANZAS

domingo, 5 de diciembre de 2010

Aprueban Los Desalojos De Inquilinos Morosos

En territorio bonaerense / Adecuación a la ley nacional
Será inmediato en caso de mora o de vencimiento de contrato
LA PLATA.- Los inquilinos bonaerenses que adeuden el pago de la renta o cuyo contrato haya vencido podrán ser desalojados inmediatamente si así lo requiere el titular de la propiedad en cuestión. La medida intenta evitar maniobras disuasivas de los arrendatarios para permanecer durante más tiempo en la vivienda.
Así lo dispuso el Poder Legislativo de la provincia el jueves pasado, luego de aprobar la Cámara de Diputados una modificación de un artículo del Código Procesal Civil y Comercial local.
Con el objetivo de evitar los largos juicios por desalojo -ya sea por falta de pago del alquiler o por el vencimiento del contrato-, los senadores bonaerenses Roberto Ravale y Federico Scarabino presentaron un proyecto para modificar el artículo 676 del decreto ley 7425/68. Este ítem hacía referencia a los casos de desalojo y buscaba proteger al locador de dilaciones judiciales.

De esta manera, bastará con que el contrato de alquiler finalice y no sea renovado, o que el dueño de la vivienda constante que el inquilino adeuda cuotas mensuales para que un juez dictamine el desalojo de la propiedad, de manera inmediata y sin dejar la posibilidad de que el locatario interponga algún recurso provisional para demorar la medida.
Hasta ahora, según lo dispone el Código Procesal Civil y Comercial, el magistrado disponía la entrega inmediata del inmueble si, de no hacerse efectiva la resolución, esto derivaba en graves perjuicios para el accionante (arrendador). En caso contrario, los jueces atendían a los pactos internacionales que aseguran los derechos mínimos de las personas en situación de riesgo social, como es el caso de la vivienda, y daban lugar a medidas cautelares iniciadas por los inquilinos.

Consultado por La Nación, un magistrado perteneciente al fuero contencioso administrativo alertó que esta modificación al Código es ilegal y que atenta contra la vulnerabilidad de ciertos grupos sociales.
Este proyecto se había postergado en el ámbito provincial durante más de seis años, sobre todo, luego de que se sancionara la ley nacional 25.488 en octubre de 2001, que incorporó un artículo bis dentro del Código Procesal Civil y Comercial.
Artículo
El artículo incorporado es el 684 bis, que establece: "En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el artículo 680 bis".
"Para el supuesto de que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta $ 20.000 en favor de la contraparte".
Fuentes judiciales bonaerenses consultadas por La Nacion agregaron que la modificación establecida incorpora una medida disuasiva en el caso de que el propietario utilice la norma que lo favorece en forma ilegal.
Así, será sancionado con una multa de 20.000 pesos más los daños y perjuicios que ocasionare por su acción.
Valeria Musse
Corresponsalía La Plata
Fuente : La Nación 05-12-2010

sábado, 4 de diciembre de 2010

Acceso A La Vivienda

Presentaron una propuesta para facilitar el acceso a la vivienda.
Busca que el 25% de las familias que hoy no califican para recibir un préstamo bancario puedan contar con las facilidades para convertirse en primer propietario. La iniciativa aspira a cerrar el déficit habitacional en el término de 15 años
El presidente de la delegación Ciudad de Buenos Aires de la Cámara Argentina de la Construcción, Sergio Crivelli, y el presidente del Comité Académico de la 58 Convención Anual de la entidad, Eduardo Gutiérrez, expusieron sobre el "Acceso a la vivienda de los sectores medios", al disertar durante el encuentro que se desarrolla en el Hotel Sheraton.
“En la actualidad, el 25% de la población se encuentra sin acceso al crédito para la adquisición de viviendas, una situación que deja en claro que el contexto macro no ayuda para mejorar esta situación, sobre todo por la dificultad de acceder a créditos a largo plazo con cláusulas de reajuste claras y no atadas a tasas variables y a las fluctuaciones del dólar".


"Por ese motivo, desde la CAC proponemos crear un sistema destinado a cubrir la demanda actual y a paliar el déficit que se arrastra en los últimos 15 años a través de la construcción de 100 mil viviendas por año", dijo Sergio Crivelli.
"Para lograr este objetivo es necesario aumentar el porcentaje del PBI destinado a los créditos hipotecarios, que en la actualidad apenas alcanza a 0,7%, y también crear los mecanismos destinados a logar fuentes de financiamiento genuinas que estén impulsados desde el Estado y también desde los sectores vinculados a la actividad de la construcción", avanzó el especialista.
En su disertación Crivello planteó que "a estas herramientas se deberían acoplar otras vinculadas al impulso del ahorro previo y de los subsidios, cuyos montos se recuperarían hasta en 30% en forma automática".
"Desde nuestra perspectiva, los créditos hipotecarios deberían ser ajustados por una variable ligada al salario, una situación que dotaría de mayor confianza al sistema y de una mejor previsibilidad para los tomadores de créditos".
Juntar los recursos dispersos
"En este plan resulta fundamental la creación de un fondo en el cual se puedan aglutinar todos los fondos disponibles destinados a la creación de viviendas para los sectores bajos y medios, al que podríamos llamar Focrevi", propuso Crivelli.
"Este fondo reuniría los fondos anuales provenientes de la comercialización de combustibles, los fondos provenientes de la Anses por la venta de títulos públicos y los fondos provenientes del mercado de capitales".
"Entendemos que con estas medidas se podrían generar, además, 340 mil nuevos puestos de trabajo y llegar a incrementar hasta 7,1% del PBI el nivel de los créditos hipotecarios. Por otra parte, estas condiciones podrían llegar a generar un crecimiento del 3,5 por ciento del PBI”.
A su turno, Eduardo Gutiérrez, destacó que "el sector de la construcción exhibe un crecimiento promedio del 8%, en lo que va del año, con tres meses por encima de los dos dígitos. Esa expansión va a ser exponencial cuando se sume el crédito hipotecario".
Y alarmó a gran parte de la selecta y amplia concurrencia al foro al destacar que "la cantidad de años que se requieren de ahorro del 20% de los ingresos para comprar un departamento a estrenar es de 18, para una familia tipo de clase media alta; 19 para clase media-media; y 20 para clase media-baja".
El programa presentado prevé valores de cuota que se reducen considerablemente, con respecto a lo que establecen los actuales parámetros del crédito hipotecario.
Fuente: INFOBAE
24-11-10

sábado, 27 de noviembre de 2010

Optimismo en el Mercado Inmobiliario

De los granos a los ladrillos.
Con una muy buena cosecha se espera que parte de las ganancias del agro se vuelque a las propiedades
El personaje interpretado por el actor Federico Luppi en la escena final de la película Plata dulce , al observar desde su celda las primeras gotas de una tormenta desliza una frase que hoy sigue vigente: "Con una buena cosecha nos salvamos. ¿Te das cuenta? Dios es argentino". Esta campaña agrícola 2010/2011 que tenemos en las manos no escapa a esta lógica. Despierta grandes expectativas en todos los sectores económicos, hasta tal punto que algunos ya hablan de que se superarán los 100 millones de toneladas.
El efecto dinamizador que tiene una buena cosecha de granos en nuestro país es innegable. ¿Qué economista serio puede plantear un escenario económico para el próximo año sin tener en cuenta este dato? Sembradoras, autos y departamentos son los primeros y tradicionales destinos elegidos después del paso de la cosechadora. Ninguna actividad económica puede quedar indiferente, ya sea por los dólares que ingresan en el país estabilizando el tipo de cambio o por el derrame local en los pequeños pueblos de la pampa húmeda. Y los ladrillos no son una excepción a esta regla.
Pero vamos a las preguntas que importan. Si la cosecha será tan buena, ¿volverán entonces los chacareros a invertir en el sector inmobiliario como lo hicieron a mediados de 2000?
Difícil. En principio se descarta que las inversiones que vengan del campo tengan esa vitalidad arrolladora del deme dos departamentos que hizo estragos en ciudades como Córdoba, Rosario, Pergamino o Junín. La relación entre la renta agropecuaria y el valor del metro cuadrado de las propiedades urbanas ya no es tan favorable. En aquellos años el campo tenía como aliado un dólar muy competitivo que todavía no sentía la erosión inflacionaria, mientras que la renta de las propiedades urbanas dependía de sueldos en pesos deprimidos. De todas formas esto no significa la ausencia durante 2011 de los inversores agropecuarios en el mercado inmobiliario.
Hay razones para pensar que pueden tener un mayor protagonismo que en los últimos dos años. La primera razón es el volumen de cosecha que se espera. Se sembró un 6% más que el año pasado, llegando a las 32 millones de hectáreas, y la soja sigue siendo el cultivo líder, con alrededor de 19 millones de hectáreas sembradas. Esta mayor siembra y las primeras lluvias de agosto y septiembre hicieron que el Ministerio de Agricultura estimara una cosecha récord de 103 millones de toneladas. Algunos creen que la estimación es demasiado optimista. Cálculos privados proyectan que la producción estará un escalón más abajo, de 94 a 97 millones de toneladas. Un volumen similar a la cosecha anterior, en la que no se podría superar el récord histórico de 98 millones de la campaña 2007/2008 ni el hito de los 100 millones. Estas estimaciones tienen en cuenta que el fenómeno climático de La Niña, en el que se presentan menos precipitaciones durante el verano, que castigará los rindes de los cultivos agrícolas, especialmente los de la soja y el maíz. Los extraordinarios rindes de la campaña pasada serían muy difíciles de alcanzar en estas condiciones. En noviembre comenzaron a escasear las precipitaciones y si bien las condiciones de humedad en el suelo todavía mantienen algunas reservas en las capas más profundas, éstas no dejan de disminuir debido a las altas temperaturas que se están desarrollando. Ya se puede observar algunos lotes de trigo y maíz que presentan un buen estado general, pero que fueron afectados por los golpes de calor y los vientos. Esto explicaría por qué, según algunas estimaciones, el volumen de la cosecha de este año no superaría el del año pasado a pesar de tener una mayor superficie sembrada. De todas formas estamos hablando de un cosechón en puerta.
La segunda razón para ser optimistas es que hay mejores precios que la campaña anterior aunque todavía lejos de los extraordinarios promedios del ciclo 2007/2008.
La soja cotiza un 40% más que el año pasado y el maíz, el 55%. En estos momentos, el mercado local paga 320 dólares por la oleaginosa y 165 dólares por el cereal.
Moderado optimismo
Como resultado de los precios de los granos y el volumen cosechado se calcula que el valor de las exportaciones será de aproximadamente 27 mil millones de dólares. Vale recordar que las exportaciones de la campaña pasada significaron 25,6 millones de dólares, mientras que la correspondiente a 2007/2008 llegó a los 28,9 mil millones. De esta masa de dólares, el Estado será el principal beneficiario al quedarse con algo más de 10.000 millones por la vía de impuestos y retenciones a las exportaciones. Del monto que resta, aproximadamente 17 mil millones de dólares, se emplearían 14 mil millones para pagar los gastos directos de implantación del cultivo; es decir, semilla, fertilizantes, insecticidas, herbicidas, riego; más los gastos de cosecha, comercialización y los arrendamientos.
Los 3000 millones de dólares que quedan se utilizarían para la inversión en bienes durables de la explotación, y en los gastos que pagan la estructura, la administración, y los retiros necesarios para vivir de las familias de agricultores y las futuras inversiones.
¿Qué dice esta especie de disección de las partes que intervienen en la cosecha? Básicamente que hay una larga cadena de actores que intervienen en la actividad agrícola en los que se derrama el valor del grano cosechado. Los chacareros no son los únicos actores (están los semilleristas, ingenieros agrónomos, contratistas, asesores, fleteros, entre otros) y, por lo tanto, no son los únicos inversores potenciales en el mercado inmobiliario. Son sólo el último eslabón o el primero, según como se quiera ver, de esta cadena productiva.
Y la tercera razón para el optimismo se basa en que los buenos rendimientos de la última campaña agrícola emparcharon en buena medida la pérdida que se arrastraba de la muy mala cosecha 2008-2009 en la que la seca hizo estragos. Es decir que al no tener que atender las deudas en forma tan acuciante como en la anterior campaña, el agricultor tendrá esta vez mayor liquidez para atender otras inversiones.
Así que con las finanzas del agricultor en mejor estado de salud, las alternativas de inversión estarán entre: 1) la renovación tecnológica, que es la base de la competitividad del productor, y que estuvo frenada durante los dos últimos años; 2) la posibilidad de actuar en forma muy prudente y retener una buena parte de la cosecha y dejarla sin vender; es decir, sentarse arriba de los granos; 3) comprar ladrillos como un muy buen resguardo de la inversión y también la forma de diversificar la canasta donde están puesto sus activos. Es decir, decisiones que apuestan a un aumento de la producción poniendo más huevos en la misma canasta, y otras que eligen el camino de una mayor prudencia y diversificación. Hacia adónde se incline la balanza dependerá de las señales que emita la economía durante el próximo año electoral.
Fuente:
Por Félix Sammartino
De la Redacción de LA NACION

sábado, 20 de noviembre de 2010

Creció El Número De Escrituras

En septiembre se evidenció un leve incremento de operaciones de compraventa. Esta conclusión surge del relevamiento mensual que realiza el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El documento confirma que durante ese mes se concretaron 5655 transacciones de inmuebles, por un monto total de 2115,1 millones de pesos; estas operaciones registraron un precio promedio de $ 374.029, lo que representa unos 94.874 dólares.
"Estos valores representan un incremento en comparación con el año último del 14,5% en los actos y del 29,9% en el importe en pesos involucrado, que determinaron subas en ese período de 13,4% en el valor medio en moneda nacional y de 10,2% en el equivalente en dólares", expresa el documento.
En la comparación intermensual, en septiembre se revirtió la caída verificada durante los dos meses consecutivos previos en la cantidad de transacciones.
Septiembre, a su vez, se mostró en un rango levemente superior al 3%, lo que permitió volver al registro anotado en junio. Sin embargo, medido en valores desestacionalizados, experimentó la tercera disminución intermensual ininterrumpida, 4,8%, al descontarse el efecto de un día hábil más, fenómeno que no ocurría desde el trimestre agosto-octubre de 2008. De este modo, parecería que se asiste a una suerte de saturación del mercado en el actual contexto de aceleración de la inflación.
El crédito, pendiente
Los datos del Banco Central correspondientes a septiembre mostraron que el monto global de préstamos con garantía real sobre la vivienda, para todo el país, apenas aumentó el 6,8% en valores nominales en comparación con un año antes, al sumar $ 18.804 millones.
En agosto, el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires había advertido sobre la pérdida de fuerza de esa fuente de financiamiento de la actividad inmobiliaria, medida por la relación entre la totalidad de las transacciones en esta jurisdicción con el stock global de créditos hipotecarios bancarios. En septiembre de 2009 representaba el 168% del monto global escriturado en la ciudad en los primeros nueve meses de ese año y ahora esa proporción se achicó a 118 por ciento.
"Si bien no todas las operaciones con garantía hipotecaria están vinculadas con actos de compraventa de inmuebles, y menos aún de viviendas, constituye un claro indicador de referencia para explicar el desempeño de esta actividad. Más aún, cuando los otros actores importantes para definir el comportamiento del mercado se han mantenido en una senda a favor de las transacciones, ya que persistió la virtual estabilidad del tipo de cambio; las tasas de interés de los créditos hipotecarios aumentaron sólo tres décimas, a 14,25% anual, según los datos del Banco Central; los salarios promedio de la economía se elevaron a tono con la inflación estimada por las consultoras privadas (25,4%), y el rendimiento ofrecido por la colocación del dinero en un plazo fijo fue de sólo 10,3% anual, con lo que apenas protege menos del 50% de los ahorros en pesos del efecto de la suba promedio de los precios al consumidor del conjunto de la economía", concluye Carlos Marcelo D´Alessio, titular de la entidad notarial.

Fuente: La Nación 20-noviembre - 2010

sábado, 13 de noviembre de 2010

Mercado Inmobiliario. Pronóstico 2011

Sin duda, la solidez del ladrillo
Jorge Cruces, gerente de Real Estate de IRSA, compartió con la audiencia la visión que tiene el grupo sobre el negocio inmobiliario. Para él, la política de inversiones pone de manifiesto el crecimiento y la potencialidad del Real Estate en la Argentina, aun siendo éste uno de los países de la región que ostenta el índice más bajo de hipotecas, debido a la falta de apalancamiento o acceso al crédito. "Pese a esa realidad, el ladrillo como resguardo de valor sigue siendo fuerte", explicó Cruces. "En la Argentina se rompió el paradigma de nuestros padres y abuelos de guardar el dinero debajo del colchón o en el exterior; esa tendencia se nota por la liquidez que hay en el mercado. Creo que el panorama es óptimo pese al bajo endeudamiento que limita la demanda. Si los jóvenes tuvieran acceso al crédito, serían los principales deudores de metros cuadrados del país. No contar con crédito es una gran traba para el mercado. Y de eso somos de algún modo todos responsables", agregó

PRONOSTICO DE UN FUTURO MEJOR
En el stand del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), su titular, Hugo Mennella, analizó la realidad del mercado del Real Estate. "Estamos ante un mercado en buena forma y bastante inquieto, con muchas perspectivas y muy buenas concreciones, pero que a la vez se muestra muy segmentado y no todos tienen la misma respuesta. Los departamentos monoambientes y de un dormitorio son la vedette del sector inmobiliario, ya que la mayoría de los inversores optó por depositar allí sus ahorros a modo de resguardo de capital. Situación que resulta muy positiva dado que distiende la oferta de alquileres, aumenta la residencial de metros cuadrados y regula el valor", explicó Mennella.
El presidente de la entidad pronosticó un buen futuro. "A pesar de que ante un panorama electoral mucha gente se muestra más cauta a la hora de tomar ciertas determinaciones, en 2011 estimo que el mercado inmobiliario se fortalecerá; por lo que se observa no sufrirá modificaciones sustanciales que perturben el desarrollo económico. Además, en nuestro país, el ladrillo continúa presentándose como la opción más segura de inversión", concluye Mennella.

Expectativa y mucha cautela

Entre las charlas que se realizaron, los brokers se refirieron a la situación actual y al futuro del Real Estate. En el primer panel estuvieron Luis Ramos, presidente de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios; Roberto Tizado, presidente de Tizado Propiedades; Herman Faigenbaum, managing director de Cushman & Wakefield; Iván de Achaval, de Achaval Cornejo Propiedades, y Laura Fenoglio, de Bullrich Patagonia. Todos abordaron tanto el sector residencial como el comercial.
Sobre este último, Ramos puntualizó que no hay una gran oferta de inmuebles: "La inflación, el problema del dólar, la falta de créditos accesibles y los terrenos caros siembran cautela. Creo que hasta que no haya créditos a tasas menores de un dígito la gente tendrá pocas intenciones de invertir". Por su parte, Faigenbaum comentó que en el segmento de las oficinas "hay una demanda limitada", pero que "de haber más oferta, para los inversores siguen siendo una opción, ya que en un mercado como el actual se obtiene mejor rentabilidad, entre un 8 y un 10 % anual, en comparación con la de la vivienda, donde se puede lograr sólo entre un 4 y un 5 por ciento".
Mientras tanto, Fenoglio hizo una comparación entre el mercado de la Patagonia y el de Buenos Aires: "Atraviesa un buen momento; incluso hasta en tiempos de crisis mucha gente orienta sus inversiones hacia proyectos de la zona".
Por su parte,Tizado hizo hincapié en el valor del refugio del dinero que brinda el Real Estate. "Los inversores ya no buscan el dólar, porque esta moneda no está tan fuerte como en otras épocas. La gente analiza muy bien y entiende que en el futuro el ladrillo mostrará aún más fortalezas y se exhibirá como el refugio más seguro".
Finalmente, Iván de Achaval manifestó que hay buena demanda y que los precios se mantendrán. "Incluso en las zonas más buscadas y con mayor cantidad de proyectos, pueden llegar a subir. Los inversores siguen obteniendo buenos retornos, y creo que el mejor refugio del dinero está en el mercado inmobiliario."
Fuente: La Nación - sábado 13 de noviembre de 2011

viernes, 12 de noviembre de 2010

Informe Inmobiliario

Según un informe elaborado por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) correspondiente a septiembre último del sector de la construcción y el mercado inmobiliario, en el último trimestre del año se muestran niveles de compraventa moderadamente más elevados en relación con los registrados en el mismo período de 2009. La oferta de viviendas en alquiler presenta, asimismo, un mayor dinamismo, lo cual coopera con la estabilidad de los valores locativos. En general se espera que los precios de los inmuebles permanezcan estables, si bien en algunos segmentos podrían presentarse leves subas, en particular en aquellas nuevas zonas de interés para los desarrolladores. La industria de la construcción ofrece un panorama optimista.
Fuente: La Nación 6 de noviembre de 2010

martes, 9 de noviembre de 2010

La Clave Está En La Cuota

El acceso a la vivienda para la clase media es una asignatura pendiente del sector inmobiliario. El desarrollo del mercado en esta década estuvo orientado al segmento de mayor poder adquisitivo de la pirámide poblacional. Abrirse a la clase media permitiría satisfacer la demanda genuina de este segmento de la población, y a la vez ayudaría a ampliar notablemente el nivel de actividad.
A la hora de dar solución al problema se piensa automáticamente en el crédito hipotecario, que debe contemplar dos cuestiones: primero, ofrecer una rentabilidad a los proveedores del financiamiento, pues de otro modo no será posible atraer los fondos necesarios; segundo, debe resultar adecuado a la capacidad de pago real de los potenciales tomadores del financiamiento.
En síntesis, no podemos perder de vista en ningún momento ese doble objetivo de rentabilidad y accesibilidad con el que debería contar todo sistema de financiación al mercado inmobiliario. Dado que ambos objetivos no necesariamente son compatibles, es ineludible trabajar para darle coherencia al sistema.
¿Qué sucede en nuestro mercado? Vivimos en un contexto de desintermediación: los que tienen ahorros no confían en los bancos y los que necesitan financiamiento de largo plazo tampoco recurren a las entidades financieras. ¿Qué alternativa queda? Fomentar el ahorro. El buen funcionamiento de la economía y su aspecto más importante, la creación de empleo y el mantenimiento de los puestos ya existentes, requieren del ahorro, condición necesaria para que se dé la inversión. Por eso, se deben buscar vías para favorecer que el ahorro sea un medio de acceso a la vivienda.
Si se piensa en el crédito hipotecario o en el ahorro, hay que prestar atención a la cuota que la familia puede afrontar. La cuota, a su vez, está relacionada directamente con la tasa (a mayor tasa, mayor cuota) e inversamente con el plazo (a mayor plazo, menor cuota).
En los créditos hipotecarios hay que tener en cuenta ambos factores (son onerosos y, por lo tanto, pagan tasas de interés a los proveedores del fondeo). La demanda necesita plazos largos y tasas accesibles.
Cuando se considera el ahorro, hay que contemplar sólo el tema del plazo. Los desarrolladores han de diseñar mecanismos de integración de fondos a los emprendimientos, conforme a las reales posibilidades de la clase media: integración inicial acorde con los ahorros acumulados hasta ese momento y luego mayores plazos, para hacer las mensualidades accesibles a los ingresos del grupo familiar.
Quienes diseñen las herramientas para permitir el acceso a la vivienda, ya sea a través del crédito o del ahorro, Tienen que tener en cuenta que la clave está en la cuota.
El autor es director de la Especialización en Desarrollos Inmobiliarios, Cámara Inmobiliaria Argentina. Miembro fundador de APPI
Por Mario Gómez
Para LA NACION
Sábado 6 de noviembre de 2010 |

jueves, 4 de noviembre de 2010

Departamentos de 2 ambientes

Protagonista indiscutible.
Buscadas por un público de toda edad y nivel económico, estas unidades son las más requeridas tanto para alquiler como para venta. Los precios están entre 1600 y 2500 dólares el m2, valor que puede incrementarse excepcionalmente según la zona y los amenities de primer nivel que ofrezca el edificio
Entre los segmentos del mercado que más aceptación ha acumulado a través de los años y en diferentes momentos de la vida económica del país está el tradicional departamento de dos ambientes.
No es el más chico de la escala pero a la vez es el ideal de quienes sueñan con convertirse en propietarios, salteando el primer escalón: el monoambiente. Es que reúne muchas virtudes que lo vuelven muy atractivo; además, y entre otras características, porque es el departamento más fácil de vender. Así ha sucedido tradicionalmente.
En los últimos años, el prestigio de estas unidades ha crecido no sólo en cuanto a la demanda, sino en el precio. Con el tiempo y con condiciones de mercado que poco han ayudado a alcanzar una propiedad, la revalorización de la unidad de un dormitorio es todo un fenómeno. Así lo evidencia un informe de la firma Toribio Achával en el que se refleja su indiscutible posición de preferido entre otras tipologías, y en el que se describe que "al margen de las modas y de la preferencia por algunos barrios, y más allá de las modificaciones técnicas constructivas o variantes de los precios, lo que parece constante es la vigencia del departamento de dos ambientes. O de la unidad de un dormitorio, como se lo prefiera llamar. Sea cual fuere el lugar desde donde se mire el mercado inmobiliario o el de la construcción, siempre habrá un ojo puesto en esta tipología".

"El dos ambientes es como un cheque al portador. Se trata de una tipología de departamento que en cuanto el propietario decida venderlo no tendrá ningún inconveniente en concretar la operación. Siempre habrá un comprador dispuesto", explica María Marta Vázquez Ferro, gerente de la sucursal Alto Palermo de Toribio Achával. Esta visión, desde la venta de inmuebles usados, la comparten quienes venden unidades nuevas. Ya sea en obras desde el pozo o en construcción bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los últimos años en el mercado residencial.

Usuarios finales e inversores se encuentran repartidos entre los compradores de estas unidades. Los primeros suelen ser gente joven, padres de estudiantes del interior o recién casados; también parejas de gente mayor que deciden achicarse porque los hijos se han ido del hogar.

Entre los inversores existen quienes los quieren para una renta y como resguardo de valor, y los que compran en construcción para revenderlos luego, con lo cual agregan una capitalización.

El arquitecto Sergio Bernasconi, gerente de consultoría de Toribio Achával, explica: "La rentabilidad de estas unidades es variable y depende de muchos factores económicos, aunque una de las más influyentes es la evolución de los salarios. Si bien la calidad de construcción no es la de antes, la vida mejoró para los habitantes de las unidades de un dormitorio. Los amenities de los edificios nuevos y algunas disposiciones del Código de Planeamiento hacen que la vida en estos departamentos sea agradable. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de más contacto entre los vecinos. Y como muchos habitantes son jóvenes se relacionan más que en otras épocas. Los ambientes comunes, parrillas, piletas o gimnasios, crean un clima de más contacto entre los vecinos".

Por otro lado, afirma que cada vez hay más departamentos de un dormitorio en el mercado y lo atribuye a factores económicos y sociales. Uno, es que cada vez más gente vive sola",

Contrariamente a esta tendencia, la historia demuestra que el dos ambientes siempre encontrará una novia. "Es como un cheque al portador". Esta visión, desde la venta de inmuebles usados, es compartida por quienes venden nuevos. "Ya sea en obras desde el pozo o en la construcción bajo la forma de fideicomisos, los edificios de departamentos de dos ambientes se llevan la mayor parte de la superficie ingresada en los últimos años al mercado residencial" agrega Vázquez Ferro.
Evolución

Raquel Baigún, directora de marketing de Baigún Operaciones Inmobiliarias, confirma: "Las unidades de dos ambientes son las más solicitadas, y los destinos principales son para uso propio o como inversión".

La evolución de los precios demuestra esta tendencia. De acuerdo con el informe de Toribio Achával, el comportamiento de los valores del metro cuadrado en este tipo de unidades revela, por ejemplo, que Recoleta es el exponente de cotización más alta, donde el metro cuadrado no baja de 2000 dólares.

Los valores actuales del mercado para un dos ambientes se cotizan entre 1600 y 1700 dólares el m2, según la incidencia del terreno, y pueden aumentar hasta 2500 o 2600 dólares en Barrio Norte, Recoleta y Palermo, e incluso rozar los 3000 dólares.

En Villa Crespo, otro sector muy buscado, el metro cuadrado oscila entre 1900 y 2100 dólares. En general, la fluctuación de los precios depende de factores como la calidad, la ubicación, los costos de construcción y sus respectivos gastos indirectos: proyecto, dirección, administración, derechos municipales, seguros e impuestos.

Francisco Balsano, titular de la firma Balsano, evalúa el comportamiento de los precios de las unidades de un dormitorio: "En general, los valores aumentaron en función de los costos de la construcción, además hay que reconocer que hay inflación; a la vez, al estar dolarizada la propiedad y con la estabilidad del dólar se advierte diferencia en los precios".
Oportunidad de inversión

Las claves del auge de este tipo de unidades son múltiples. Por un lado se destaca la calidad y la nueva oferta de amenities en este sector del mercado: "Antes un dos ambientes no tenía baño en suite ni vestidor, por ejemplo. Con la nueva tendencia los dos ambientes se piensan con más confort, aumento de tamaño: toilette y vestidor, cocina americana, balcones terraza, entre las características que los identifican en la actualidad", explica el arquitecto y desarrollador, Manuel Otero Castro.

En otro orden, existen dos opciones del dos ambientes: para alquiler o venta, que varían según la necesidad del comprador. Sin embargo, por tratarse de unidades chicas, si bien las dos alternativas son válidas, en la actualidad y dadas las condiciones actuales del mercado sin créditos hipotecarios, se advierte mayor cantidad de alquileres que de ventas.

Demanda sin límites

"Según el mercado actual, la demanda de dos ambientes es de un 80% del total del mercado", señala Manuel Otero Castro. En esta misma línea, Francisco Balsano resume el comportamiento de la demanda de los departamentos de un dormitorio: "Fueron las unidades más vendidas en el mercado en los últimos años". Desde esta perspectiva, asegura que la oferta, en virtud de la liquidez del mercado, continúa creciendo. En este contexto, los inversores juegan un papel fundamental en su comercialización.

Raquel Baigún sostiene que el comportamiento de la demanda varía si las unidades están en pozo, que son las más buscadas; a construir, o con entrega inmediata. "El perfil de la gente que las solicita, en su mayoría, corresponde a inversores del interior", agrega.

Teniendo en cuenta el comportamiento ascendente de los precios en el período de enero de 2002 a mayo de 2010, Francisco Balsano propone tener en cuenta ciertas variables para pensar en una continuidad expansiva de adquirientes: "No se puede medir con exactitud el límite de comercialización, pero hay ciertos parámetros que no se deben pasar por alto, determinados por el déficit habitacional, la explosión demográfica, y lo más importante, los capitales líquidos que están en el mercado, los que están en el exterior (prácticamente sin utilidad), y la posibilidad de mejorar su comercialización en la medida que haya mayor seguridad jurídica", concluyó Balsano.

Guadalupe Fernández Fronza

PRECIOS
De los dos ambientes tienen un piso de entre 1600 y 1700 dólares el m2, pero pueden trepar en zonas cotizadas y muy buscadas hasta 2500 o 2600 dólares el m2.
Fuente: La Nación sábado 30 de octubre 2010

jueves, 28 de octubre de 2010

Un ambiente más, todo un desafío.

Ante la falta de créditos, dar el salto de un departamento de un dormitorio a dos resulta una tarea complicada. En promedio se habla de un monto equivalente al 25% del valor de la propiedad.
No estoy dispuesto a que mi casa, que siempre fue un lugar alegre, cómodo, a donde uno quiere llegar, se convierta en una suerte de camarote de los hermanos Marx", dice Lisandro Moret. Se refiere a una de las más famosas escenas del trío, la de la película Una noche en la ópera. Groucho acaba de abordar con su compañía teatral un gran barco. El maletero arrastra su baúl y lo conduce al camarote. Cuando llegan se escucha el siguiente diálogo:

Groucho: -Este no puede ser mi camarote.

Maletero: -Sí, es su camarote, el número 58.

Groucho: -Es un número muy grande para un camarote tan pequeño.

Entonces el maletero intenta meter el baúl en el camarote, pero le cuesta.

Groucho: -¿No le sería más fácil meter el camarote dentro del baúl?

Algo parecido les sucede a Lisandro Moret y Azul Solano. Les resulta difícil acomodarse en su tres ambientes de 55 metros cuadrados y los números que necesitan para sumar unos pocos metros a la vivienda familiar son demasiado grandes.

"Cuando compramos el departamento donde vivimos, con algo que habíamos ahorrado y la ayuda familiar, éramos una pareja y ahora somos una familia. Como diseñadora gráfica, trabajo bastante desde casa y, al mudarnos, en el dormitorio libre armé mi estudio. Hace tres años llegó Lucio, nuestro primer hijo, y mi trabajo se mudó al living. En diciembre nacerá la segunda, Milena, y se impone al menos un cuarto ambiente; si fuera posible incluso dependencia de servicio. Pero es difícil dar el salto", cuenta Azul.
El arquitecto Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, reconoce que el tema no es privativo de Lisandro y Azul. "La casi ausencia de créditos hipotecarios accesibles es una gran dificultad para que la clase media pueda resolver las necesidades de una familia en crecimiento. Incluso para quienes tienen una buena capacidad de ahorro les resulta difícil esperar hasta juntar el dinero necesario, eso puede llevar varios años, tiempos que no suelen adecuarse a las necesidades espaciales de una familia en desarrollo", dice.
Y lo confirma el arquitecto Darío López, director de Arquitectónica, responsable de una marca líder en Palermo Viejo, PH Urbano: "Para dar el salto es importante antes de buscar tener claro qué es lo que se necesita y cuánto dinero se dispone, y de acuerdo a eso analizar qué se está dispuesto a resignar y qué no. Además, hay que pensar que ésa no será tampoco la propiedad definitiva, que habrá posibilidad de ir mejorando escalonadamente. Claro que una mudanza, como señala Lisandro, no es cosa fácil. No será quizá la última propiedad que compre, pero tampoco la familia puede estar trasladándose a cada rato. Entre otras cosas, porque con cada compraventa se paga un montón de dinero de escrituras, impuestos y afines".
Para Obetko, ante la falta de crédito, hay varios recursos inmobiliarios posibles. "Una alternativa interesante para acceder a un aumento de superficie es comprar en obra, en el pozo, los valores de preventa están alrededor de un 20% por debajo de los departamentos terminados. Esta variante permite, además, el pago en cuotas durante la construcción, lo que opera como una financiación de corto plazo. Otra posibilidad es comprar un departamento para refaccionar, que se consiguen un 30% más baratos. Para las familias numerosas, con tres hijos o más, otra probabilidad para considerar es la de ir hacia los suburbios. En diversos barrios cerrados de Pilar hay casas de alrededor de 200 m2, con jardín, quincho y piscina en el rango de los 250.000 dólares", concluye Obetko.
Y está por supuesto la alternativa de resignar la zona. "Una de las opciones para crecer en metros y no devengar grandes inversiones es cambiar de barrio -asegura Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades-. Seguramente, con la venta de un ambiente en Palermo podrán comprarse dos en Villa Crespo sin pagar una gran diferencia."
Darío López agrega: "En Palermo, para cambiar de propiedad y sumar un ambiente, se debe contar, en promedio, con unos 20.000 dólares". Y Migliorisi dice: "Los mayores inconvenientes los tienen quienes pasan de un departamento de uno o dos ambientes a uno de tres. Las unidades pequeñas, como las mencionadas, las habitan por lo general personas jóvenes solteras o parejas sin hijos, que no requieren demasiado confort. Cuando se tiene que llegar a uno de tres ambientes se suele buscar algo más que espacio, se pretende que los chicos tengan luz, que en los alrededores haya buenos colegios, una serie de cuestiones que elevan el valor de cualquier propiedad. Dentro de un mismo barrio y categoría de edificio, las diferencias entre uno y dos ambientes oscilan entre un 20% y un 25%; entre un dos y un tres ambientes, de 25% a 30%, y lo mismo se da para el paso de tres a cuatro ambientes".
Todo parece indicar que a la hora de buscar mayor comodidad para la familia, la única opción no es el baúl de Groucho ni un Tupper. Lisandro comentó que entre las posibilidades que manejó para resolver su problema estuvo la de exprimir al máximo los 55 m2 de su tres ambientes actual.
"Llegaron a proponerme un sistema español, con divisiones plásticas de los espacios; la casa Tupper , le llaman." Puede parecer una ocurrencia de Groucho, pero no. Son los disparates a los que puede llevar la falta de crédito.

Los operadores coinciden en que una buena opción para crecer en dimensiones es resignar la zona; por ejemplo, cambiar de Palermo a Villa Crespo

Por Paula Gómez

Fuente: La Nación 16 de octubre de 2010

martes, 19 de octubre de 2010

Mercado Inmobiliario

¿Cómo ve el mercado en 2011, teniendo en cuenta la escala inflacionaria en un marco electoral ¿ ¿ Qué sustenta los precios de los inmuebles en la Argentina?

El mercado está muy consolidado, con un ritmo de ventas sostenido que no se va a ver afectado por el año electoral. En cuanto al valor de los inmuebles, éste se sustenta por dos variables: un dólar estable y una inflación sostenida en el costo de construcción.

¿Por qué cree que la calidad de las construcciones que se hacen e la ciudad es cada vez peor?
En todas las épocas hubo construcciones muy buenas, regulares y malas. Los que hicieron bien su trabajo hoy permanecen vigentes en el mercado y comercializando sus unidades a valores por encima del promedio de venta.

¿No cree que el sistema del cartel colgado, como forma de venta ya se podría considerar obsoleto?
Estamos en una etapa de transición, entre la comunicación digital y la cartelería. Es probable que en los próximos 10 años el cartel pase a ser obsoleto, mientras tanto, hoy es un gran soporte a la hora de la venta de la unidad.

¿Porqué una pareja joven con un sueldo cada uno de $ 4000 no logra comprar su primera vivienda? ¿Es por culpa de los voraces infladores de precios?

La respuesta es simple: al no haber una política de créditos que permita a los jóvenes acceder a su primera vivienda, ese tipo de planteos se convierten en cotidianos. Es una cuenta pendiente de todos los actores del mercado.

¿Sólo los inversores pueden comprar los departamentos que se están haciendo desde el pozo?
Todos pueden comprar e invertir en inmuebles. El pozo le permite al comprador final poder financiar su propiedad a 18/24 meses y aun inversor obtener una renta al momento de la finalización del emprendimiento.

Fuente: Entrevista a Hector D’Odorico para Entrevista del lector – La Nación 3 de octubre de 2010
Más para leer en www.lanacion.com.ar/participación

sábado, 16 de octubre de 2010

Nueva Propuesta en Créditos Hipotecarios

Ideas Novedosas para créditos hipotecarios.

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó e la Bolsa de Comercio de Bs. As. Una novedosa propuesta de financiación hipotecario. La cuota de la hipoteca se reducirá a la tercera parte de las vigentes en la actualidad, permitiendo un acceso masivo a la compra de vivienda.
La combinación de evolución de cuota supeditada a ajustes salariales, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema, aparece como una alternativas mas viables para recrear un mercado de crédito hipotecario que permita acceder a la compra de vivienda al segmento medio que hoy carece de esta oportunidad en función del descalce de costos de las casas, ingresos medios y tasas de interés que impone la realidad económica de nuestro país
La propuesta de la AEV parte de reconocer la realidad macronómica de la Argentina con niveles de inflación y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del crédito, ya que lo que satisficiera a este último que sería un esquema alineado con la inflación real más una tasa de interés positiva de entre 2 y 4 %, asusta al tomador. Precisamente con el fin de paliar este desencuentro se plantea un esquema de préstamo ajustable que utiliza como factor de corrección el Indec (IS-NG) reconociendo al inversor para financiar el sistema vía mercado financiero o mercado de capitales el 100% del índice de corrección más una tasa de interés real a definir según las condiciones de mercado que podría oscilar el 4%.
El mecanismo propuesto no sólo resta incertidumbre en cuanto a los niveles de actualización que sufrirá a futuro a la cuota sino que busca apuntalar aún más la capacidad de repago y certidumbre a partir de la incorporación de un resorte financiero novedoso ya que durante los primeros años del crédito la cuota se ajusta menos que lo que indica el índice de salarios gobernando un colchón a favor del tomador para los pagos futuros.
Si bien no existen mecanismos o sistemas perfectos, la propuesta no deja de ser una alternativa muy posible de llevar adelante, ya que reconoce aspectos fundamentales de una realidad económica imperfecta como la de Argentina que convive con niveles de inflación elevados.
Mientras no se logre la estabilidad de los Fundamentals macroeconómicos con niveles de inflación reducidos y esa situación se sostenga por muchos años recreando la confianza, la única salida para generar un mercado de créditos hipotecarios real para posibilitar la compra de vivienda para el segmento medio de la población argentina es o bien vía subsidio de tasa (como se afronta el costo fiscal inicial) o bien mediante la utilización de mecanismos de ajuste como el que incluye esta propuesta de la AEV.

Fuente: reporteinmobiliario.com 15-10-2010

domingo, 10 de octubre de 2010

La Sustentabilidad En Las Ciudades

El futuro es verde.
¿Por qué la sustentabilidad es lo que viene en las ciudades?
Entre otras cosas, por una razón que preocupa: los edificios representan la tercera parte de las emisiones que dañan el planeta. Cómo se construyen hoy estos gigantes de cemento y cómo se mejoran los existentes para cuidar el medio ambiente.
Reducir el consumo de energía, minimizar los efectos sobre el medio ambiente, hacer más eficiente el uso del agua son cuestiones que, en el mundo desarrollado, ya nadie deja de tener en cuenta a la hora de diseñar y construir.
El foco centrado en la necesidad de modificar radicalmente el panorama edilicio se produce por ser éstos actores centrales en el creciente fenómeno del calentamiento global y el efecto invernadero, principales ejes del cambio climático producido por el incremento de emisiones de gases -básicamente, monóxido de carbono- que, de continuar contaminando la atmósfera, ponen en jaque el futuro de la vida en el planeta. Es que los edificios representan en todo el mundo el 33% de las emisiones de CO2 (gas responsable del efecto invernadero), una proporción mayor que la de la industria y el transporte. Además, utilizan el 17% de las "aguas frescas" del planeta, el 40% de la energía y materiales y el 25% de las maderas.

En contraposición, un edificio construido con criterios de sustentabilidad reduce entre un 8 y un 9% sus costos operativos, aumenta un 7,5% el valor de la propiedad, incrementa un 3,5% la ocupación y eleva un 3% la renta por alquiler.
Una construcción sustentable empieza en realidad en la decisión de quien lo imagina y proyecta. "Una de las principales características de la sustentabilidad es reducir el consumo de energía", explica el ingeniero Eduardo Spósito, CEO de Bovis Lend Lease para América latina y uno de los fundadores del Argentina Green Building Council (AGBC), una ONG sin fines de lucro, fundada en 2007 por empresas, expertos e investigadores vinculados con la industria de la construcción. "Hay distintas formas. La primera y más fácil de todas es el diseño sustentable, que puede reducir hasta un 30% su uso. Por ejemplo, si se orienta al Oeste la pared de los ascensores, en lugar de una pared vidriada, habrá menor carga térmica y menor consumo de energía. O si se pone un parasol se impedirá que el sol caiga a pleno sobre el vidrio, y también se consumirá menos energía para refrigerar, al igual que si en lugar de usarse un solo vidrio se ponen dos separados por una cámara de aire en el medio. Todo eso reduce el ingreso de calor."

La sigla de la que todos hablan es LEED. En inglés: "Leadership in Energy and Environmental Design". En español: "Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental". Se trata de un sistema de evaluación y certificación creado por el United States Green Building Council (Usgbc), una organización americana sin fines de lucro que desde hace 12 años promueve la construcción de edificios sustentables, desde la idea misma hasta su puesta en marcha y operación. Pensado, diseñado, construido y vivido... en verde.

Según explica el AGBC, la máxima calificación a obtener en LEED es 100 puntos y existen 4 categorías de certificación: Certified (40-49 puntos); Silver (50-59 puntos); Gold (60-79 puntos) y Platinum (80 puntos o más). Los puntos se ganan eligiendo adecuadamente desde el lugar donde se desarrollará la obra (por ejemplo, que esté cerca de sitios cercanos a transportes públicos suma 6 puntos), hasta la utilización de energías renovables (7 puntos), tener vestuarios y lugar de guardado de bicicletas (1 punto) o uso de materiales regionales y reciclables (2 puntos).

Certificar tiene distintos costos operativos que se suman al resto de los insumos. Cuanto más alta es la categoría, mayor será el precio pero los costos de mantenimiento serán menores y la sustentabilidad, mayor.

Por otra parte, las posibilidades que ofrece LEED no se agotan en obras nuevas o en la totalidad de las mismas. Hay 6 categorías: New Construction: obra nueva completa; Major Renovations: renovaciones importantes; Core & Shell: núcleo y envolvente; Commercial Interior: solo un espacio dentro de un edificio, por ejemplo, una oficina o un piso; Existing Buildings-Operation & Maintenance: para edificios existentes que quieren certificar la operación del mismo; Schools: colegios.

En el mundo desarrollado, esta realidad ya es más que tangible. "El fenómeno es una tendencia imparable, más avanzada en Europa que en los Estados Unidos, y que aquí está llegando para no detenerse -explica Alejandro Avila, director general para América latina de US Equities Realty-. Las corporaciones elegirán edificios certificados y los desarrolladores tendrán que tenerlo en cuenta para calificar. Actualmente hay en nuestro país 22 proyectos registrados para certificar."
De la idea al instrumento

Pensar un diseño en forma sustentable no insume costos. Sí, por ejemplo, poner en marcha un sistema para administrar eficazmente el uso de luminarias y calefacción. "¿Para qué quiero luces encendidas en un pasillo o habitación cuando no hay nadie? -se pregunta el ingeniero Spósito-. Con el llamado Building Management System (BMS) es posible regular esas prestaciones con sensores que den luz solo ante una presencia o que envíen la calefacción y la refrigeración apropiadas según la temperatura exterior y la cantidad de personas que hay en una habitación. Hoy existen dispositivos tan sofisticados que en una ciudad como Buenos Aires, donde no hace tanto frío, podría evitarse tener que calefaccionar ambientes, aun en pleno invierno, porque con la cantidad de gente que hay dentro de un edificio es suficiente para conservar una temperatura agradable: los cuerpos emiten calor. Como no se dispone de un sistema de este tipo, se enciende la calefacción y hace más calor del que debería."

También existen alternativas para ahorrar agua. Por ejemplo, inodoros que permiten una descarga corta o larga según el uso que se le dé y que además pueden enviar el agua utilizada a un sistema de cañerías donde se la filtra y vuelve a utilizar, por ejemplo, para riego. Algo similar ocurre con las "aguas grises", de los lavatorios, que pueden ser filtradas y enviadas a la descarga de inodoros. Las canillas con el sistema press matic -que ofrece una cantidad de agua determinada- también evitan el derroche.

Recursos como la luz eléctrica o el gas, en nuestro país no tienen el precio que sí han alcanzado en otros mercados. Y no hace falta irse demasiado lejos. "En Chile, calefaccionar o iluminar una casa de 200 metros cuadrados cuesta 1000 dólares mensuales -agrega el ingeniero-. Por eso es que hay cada vez un mayor y más eficiente desarrollo de los paneles solares, tanto para calefaccionar como para dar agua caliente y electricidad. En la Anatolia turca, por ejemplo, uno va por la ruta y ve los barrios de construcción similar a la de los monoblocks de aquí, pero todos con su pequeño panel solar... Es perfectamente viable."
Acerca de los costos

Construir verde, ¿es más caro? Por el momento, y en la Argentina, sí. No más de un 4 o 5 por ciento, explica el ingeniero Carlos Grinberg, presidente del AGBC. La organización, que opera bajo licencia del World Green Building Council (WGBC), "tiene el objetivo de crear conciencia sobre la urgencia de diseñar y construir viviendas, edificios y urbanizaciones sustentables y mejorar los que ya existen", dice Grinberg.

El mayor costo se explica porque en el país no están todavía demasiado difundidos los insumos que permiten llevar adelante este tipo de proyectos, "pero la diferencia se gana cuando las empresas pagan un diferencial por estar en mejores ambientes de trabajo y ocupar edificios con menores costos de mantenimiento -agrega Grinberg-. El metro cuadrado puede llegar a costar un 4% más, pero las expensas se reducirían entre un 15 y un 20% por menores costos operativos".

En otros mercados -por ejemplo, el estadounidense- construir verde es rutina. Y no solo se aplica a aquellos emprendimientos que se inician, sino también a reformar los existentes. Un caso emblemático es el de la Torre Willis, ex Torre Sears, en Chicago, "un ícono de la arquitectura moderna, el edificio más alto del mundo hasta 1998 -explica Sundee Wislow, directora de Sustentabilidad de US Equities Chicago-. Como se construyó en los años 70, los sistemas de energía no eran muy eficientes. Nuestra intervención permitió modificarlo y se logró un 80% de ahorro utilizando básicamente turbinas de viento integradas a la energía solar".

US Equities es la firma que instaló en Chicago el primer techo verde, "emplazado en la terraza del edificio donde opera la casa matriz de la compañía Apple", detalla Santiago Lucero Torres, director ejecutivo del US Equities Institute para América latina, quien agrega que, entre otros emprendimientos, "en Argentina trabajamos en la certificación de un importante proyecto en la localidad de Vicente López, de más de 40.000 metros cuadrados de oficinas."

¿Qué se puede cambiar de un edificio existente para volverlo sustentable? Ventanas con más aislación (por ejemplo, vidrios más gruesos), una cubierta verde en la terraza para que la temperatura del último piso sea menor, paneles solares para dar energía, dispositivos para reducir el consumo del agua, muebles de materiales que no generen emisiones contaminantes.

Una alternativa que ofrece el sistema de certificación es que cuando el constructor no tiene el control de todo el edificio hay un programa especialmente diseñado para oficinas que permite, por ejemplo, aislar un sector del resto y equiparlo y administrarlo según la normativa.

Un aspecto no menor para tener en cuenta es la reducción de expensas si un edificio introduce mejoras que disminuyen sus costos de operación. Por ejemplo: si hay un motor para ventilar una cochera con más de 10 años de uso, es seguro que si se pone uno nuevo el costo se amortizará con el consumo en no más de dos años.
Gestión verde, gente sana

Del diseño, construcción y funcionamiento de un edificio depende el bienestar de la gente que lo habita. Si bien aspirar a la certificación es un objetivo importante, la construcción sustentable -aunque no con "etiqueta"- ofrece ventajas, no sólo en materia económica a mediano o largo plazo por los ahorros en energía y agua, sino por la calidad de vida de quienes ocupan el lugar. Enfermarse menos, por ejemplo, no sólo es mejor, sino también menos costoso a la hora de los fríos cálculos.

La calidad del aire interior se cuida desde antes de abrir la puerta por primera vez. "Uno de los secretos es tapar las cañerías y conductos durante la obra, para destaparlos una vez terminada la construcción -afirma Spósito-. Eso evitará que entren polvo, bacterias... Es imposible limpiarlos cuando ya han sido instalados. Sí se pueden cambiar los filtros de los aires acondicionados, pero una cosa es cambiar filtros de conductos limpios y otra es que los caños hayan estado abiertos durante el proceso de construcción. Es decir, la eficiencia en la gestión de la construcción influye mucho en la sustentabilidad del edificio."

Otro secreto: generar residuos cero durante la etapa de edificación. "Y es posible, no en otros países, sino aquí mismo. Existen obras en ejecución donde hay volquetes, cada uno con residuos separados según su tipo y calidad, que después una empresa de reciclaje o bien busca para comprarlo o bien lo lleva y lo devuelve bajo la forma de algún producto. Nada de esto va al relleno sanitario."

Si bien la orientación principal de la impronta que ya dejan los edificios verdes es hacia el mercado corporativo, también existen emprendimientos en viviendas. Un ejemplo es el edificio Solaire, en pleno Manhattan, donde es imposible encontrar lugar para vivir en alguno de sus 27 pisos. ¿Por qué? Por la excelente calidad del aire interior y del escenario que lo rodea. Dicen que es tan equilibrado respirar allí dentro que muchas familias con hijos asmáticos han ido a vivir buscando remedio. Y dicen que lo encontraron.

"Pero construir no es lo único importante -recalca el AGBC-. cuando la obra está terminada y se la habita, la manera en que se gestiona también condiciona su sustentabilidad. Se trata de compartir los conocimientos para ayudar a todos los participantes del mercado del Real Estate con el acceso a las mejores prácticas. Se trata, en definitiva, de entregar un mundo mejor a las generaciones futuras."

Por Gabriela Navarra

UN EDIFICIO SUSTENTABLE

* Reduce entre 8 y 9 % sus costos operativos

* Aumenta 7,5 % el valor de la propiedad

* Incrementa 3,5% la ocupación

* Eleva 3% la renta por alquiler

EXPERIENCIAS ARGENTINAS

La futura obra del nuevo edificio del Banco Ciudad, en Parque Patricios, diseñada por el inglés Norman Foster junto con el estudio local Berdichevsky-Cherny, será un ejemplo de sustentabilidad. "Es un proyecto LEED nivel Silver -explica el arquitecto Rubén Cherny-, que da respuesta a criterios ineludibles en la arquitectura de hoy. Se trata de un edificio institucional en el que trabajarán unas dos mil personas. Se tendrán especialmente en cuenta la luz y la ventilación naturales, los materiales no contaminantes, el ahorro de agua potable y de energía, la fluidez del espacio interior, las vistas, los espacios de break y relax, la visibilidad y transparencia, y la calidad del aire interior."

En Buenos Aires, el primer edificio con sello verde es el Madero Office, certificado según las normas LEED en la categoría Core & Shell, nivel Plata (Core & Shell porque involucra el núcleo y la envolvente; nivel Plata porque es el segundo nivel, entre 50 y 59 puntos de un máximo de 100). El edificio, en el Dique IV de Puerto Madero, fue desarrollado por Raghsa y tiene una serie de parámetros que explican su condición de sustentable.

El ingeniero Eduardo Spósito, del AGBC, explica que "un edificio como el Madero Office ahorra un 14% de energía comparado con un edificio de similares características en EE.UU.; en su construcción se utilizó un 10% de materiales regionales, para favorecer la economía de la región y disminuir las emisiones de dióxido de carbono en el transporte; se redujo también un 20% de uso de agua potable para inodoros y mingitorios; se utilizaron refrigerantes que minimizan o eliminan la afectación de la capa de ozono y colectores térmicos solares para generación de agua caliente, además de pinturas y adhesivos de bajo nivel de emisiones y alfombras con certificado ambiental, reciclables y sin pegamento -enumera-. Además, cuenta con estrategias de medición de consumos para áreas comunes e inquilinos, quienes disponen de vista al exterior para favorecer la calidad de los ambientes de trabajo."

Fuente: La Nación Domingo 12 de setiembre de 2010

miércoles, 6 de octubre de 2010

COTI cómo tramitarlo

Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) Res. General (AFIP) 2371/2007

Procedimiento para obtenerlo:

¿Quién lo tramita?

1) Titular o Condómino del Inmueble, o quien éstos autoricen por escrito (puede ser una inmobiliaria) le comunica al AFIP por medio de:

¿Cómo?

• Página Web www.afip.gov.ar ir a Transferencia de Inmuebles, luego Código de Transferencia de Inmuebles.
• Por teléfono al 0800-999-2347
• Por mensaje de texto al 2347 (AFIP)

¿En qué circunstancias?

Previo a la negociación, oferta ó transferencia. (lo que ocurra primero)
Cuando el precio consignado en estos actos, ó si la base Imponible para el impuesto Inmobiliario o Tributos similares, o si el valor fiscal resulte igual o superior a $300.000.- .

*** Se exceptúan las ventas judiciales. ****

¿Que datos necesito?

Identificación del Inmueble.
Ubicación del Inmueble
Precio fijado o estimado. Se debe indicar tipo de moneda.
Nombre del propietario o condómino indicando porcentual de participación.
CUIT de inmobiliaria interviniente.

¿Qué modificaciones puedo realizar?

Desistimiento del COTI
Modificaciones del CUIT de la Inmobiliaria
No participación de la Inmobiliaria.

¿Que pasa después?

La AFIP me entrega el COTI si no encuentra inconsistencia en los datos.
Imprimo constancia del COTI


2) Actuación de la Inmobiliaria:

El sujeto empadronado como inmobiliaria Según la resolución general 2168 y/o Resolución general 2820 Comunica a la AFIP por medio de página WEB www.afip.gov.ar
Clik en Servicio de transferencia de Inmuebles
Clik en Régimen Informativo
Luego consignar COTI proporcionado por el titular o condómino u obtenerlo si fue autorizado para ello.

• Confirma su participación y ejecuta:

Dentro de los 5 días de:
a) Firma o cesión del Boleto de Compra Venta.
b) Pago de una reserva con derecho a Escritura Traslativa.
c) Celebración del acto de firma de la Escritura Traslativa.
d) Percepción de honorarios.
e) Cualquier otro hecho que constituya compromiso de transferencia.
La inmobiliaria informa El compromiso de transferencia y el monto de la operación concretada. Así imprime la constancia de confirmación de transferencia.


• Informa datos de los sujetos que no obtuvieron el COTI o no autorizaron la obtención del mismo.
• Dentro de los 30 días desde la carga inicial de datos realizada por el propietario o condómino. Rechaza. ( o no informa)


Fuente: Gustavo D. Nadef y Jorge A. Naum Contadores Públicos. Para El Colegio de Martilleros. 05 de octubre de 2010

lunes, 4 de octubre de 2010

¿Cuánto se debe pagar a la hora de comprar una vivienda?

Cuando se adquiere una propiedad la transacción económica no finaliza sólo con el valor del inmueble, sino que además se deben pagar otras tasas e impuestos. Sepa lo que debe abonar cuando adquiere su casa.
Cuando una persona o pareja se decide a comprar una vivienda tiene que tener en cuenta que la operación no sólo incluye el precio en sí de la misma, sino que también hay otros ítems que se deben abonar.
En Capital Federal, por ejemplo, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), por lo que el comprador paga el 1,25 por ciento y el vendedor el restante.
Además, se debe abonar el Impuesto Transferencia de Inmuebles (ITI), que es del 1,5 por ciento sobre el valor de la operación o del 3 por ciento para el Impuesto a las Ganancias si se trata de una sociedad, al tiempo que también paga el valor de venta (COTI), declarado por el vendedor a la AFIP, pero si el mismo supera los 360 mil pesos el vendedor paga el 1,5%.
Asimismo, hay que sumar el 2 por ciento de los honorarios del escribano, entre el 3 y 4 % por la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento), según publicó el diario La Nación el día 2 de octubre de 2010.
Además del tema de los impuestos, la mudanza en sí misma genera otros gastos, ya que los precios en el mercado van desde los 1.200 hasta los 1.500 pesos en las unidades monoambiente; entre 1.500 y 1.900 pesos para los de un dormitorio y entre 1.700 y 2.300 pesos para las de dos dormitorios.

En Síntesis:
* -El vendedor paga 1,5 por ciento si el precio del inmueble supera los 360.000 pesos.
* -En Capital, oferente y demandante pagan 1,25% cada uno por el Impuesto a los Sellos sobre el mayor valor de la operación o el que determina el VIR.
* -El comprador debe pagar de entrada 30% de la propiedad al momento de firmar la operación.
* -Entre 1.500 y 1.900 pesos se paga por una mudanza a una vivienda de un dormitorio.
* -Entre 1.700 y 2.300 pesos, se abona en el caso de dos dormitorios.
* -De 1.200 a 1.500 pesos es el valor de un monoambiente.
* -Desde la firma del boleto de compraventa hasta la entraga del inmueble se tarda 30 días hábiles y si es simultánea puede llevar hasta 60 días hábiles.


Fuente: Infobae.com, 3 de octubre 2010

miércoles, 29 de septiembre de 2010

Nuevo Sistema De Financiación

La Asociación de Empresarios de la Vivienda, con una propuesta diferente y accesible
El acceso a la vivienda mediante financiación genuina es un tema que le preocupa a la gente dado que las posibilidades de crédito actualmente vigentes son escasas para la mayor parte de la demanda. Hace meses que la Asociación de Empresarios de la Vivienda está trabajando en el armado de un sistema de préstamos hipotecarios para la clase media. Anteayer la entidad realizó una presentación sobre esta nueva propuesta que puede abrir la llave de una solución muy esperada desde hace largo tiempo.
Según figura en la presentación, la cuota resultante podría ser la tercera parte de la promedio del mercado crediticio actual y hasta un plazo de hasta 30 años, con cuotas accesibles similares a la de un alquiler, con un tasa de interés de entre 4 y 6% anual, ajustable sobre la base al índice de salarios.

Un aspecto que se ha incluido en este análisis es la de minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora la relación cuota-ingreso. En ese caso el sistema prevé dos mecanismos: el que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menor que la variación del índice de los salarios; en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra la posible pérdida del trabajo.
Fernando Esquerro, presidente de la AEV, explica: "Este sistema permite que la demanda tenga un acceso posible al crédito y a la vez desde el punto de vista del inversor que pueda ofrecer su capital con las ganancias pertinentes (el crédito no requiere subsidio del Estado). A la vez que se presenta como sustentable a largo plazo desde un enfoque también macroeconómico. Con ambas partes balanceadas, el sistema puede funcionar sin inconvenientes".
Con la percepción de que las entidades financieras puedan analizar en su conjunto esta propuesta habrá que esperar el resultado de esa evaluación para saber si es instrumentable.
Un ejemplo puede sumar claridad a lo expuesto. Se toma un ingreso familiar promedio de entre 5000 y 6000 pesos, que busca adquirir un departamento de dos dormitorios en un barrio medio, calculado sobre la base de 1400 dólares el m2, que da un total de 98.000 dólares.
Y financiado el 70% del total, se pagaría de cuota inicial (sin gastos de otorgamiento ni seguros) a una tasa del 4% fija, capital ajustable, de 1550 pesos, a pagar a 30 años.
Un dato que no es menor: la cuota es similar a lo que se abona en un alquiler de acuerdo con los valores a la fecha.

Fuente: La nación 25 de septiembre de 2010

miércoles, 22 de septiembre de 2010

RESOLUCION GENERAL A.F.I.P. 2.910/10

Mediante la Resolución General N° 2910 se dispone la modificación de la entrada en vigencia del aludido régimen de información, en la forma que seguidamente se detalla:
Las disposiciones del Título II de la RG 2820 (Régimen de Información) entrarán en vigencia a partir del día 1 de junio de 2011.
Respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad al 1 de junio de 2011 y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término la presentación de la información requerida si se efectúa hasta el día 30 de junio de 2011.
Fuente: Afip Resolución General del 14 de Septiembre de 2010

lunes, 20 de septiembre de 2010

Menos Para Elegir

Las unidades usadas de 2 y 3 dormitorios, preferidas por las familias tipo, tienen alta demanda y muy poca oferta; precios y datos para evaluar.
En los últimos tiempos, es habitual escuchar entre las familias que necesitan mudarse un comentario reiterado: buscamos y no encontramos . Es que cuando se trata de un matrimonio con dos hijos, el segmento más requerido es el de unidades usadas de 2 y 3 dormitorios en el rango de los 100.000 a 250.000 dólares, y son ésas, precisamente, las que no abundan. Es más, se advierte una carencia preocupante.
Los brokers de algunos barrios están convencidos de que la falta de stock se produce porque hoy se construyen unidades pequeñas de ambiente o un dormitorio y no hay recambio de departamentos de dos y tres dormitorios.
Según Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, explica: "En los últimos meses se profundizó la escasez de departamentos en el segmento entre los 150.000 y 300.000 dólares en Barrio Norte, Palermo y Belgrano, tanto en unidades usadas como a estrenar. De hecho, el período de venta de propiedades de este valor en cualquiera de nuestras sucursales toma en este momento entre dos y tres semanas, bastante menos de un tercio que la media histórica".
Obetko explica que el rango de precios mencionado está mayoritariamente compuesto por unidades de 2 y 3 dormitorios, con y sin dependencias; es decir, el que apunta a un público familiar. La demanda en este segmento está firme y la oferta es insatisfactoria.
En departamentos a estrenar esta escasez es aún más notoria, dado que en los últimos años la mayoría de los edificios construidos son de unidades monoambientes y de un dormitorio, y en menor medida, los más amplios con dos dormitorios de más de 150 m2. En síntesis: hay muy poca oferta de departamentos nuevos de entre 60 y 120 m2. Según dicen los consultados, esta carencia se debe en parte a que hace tiempo que los desarrolladores perdieron interés en este tipo de proyectos porque están orientados a consumidores finales de clase media y no a inversores.
Cuestiones demográficas
Pero no todo pasa por la cuestión financiera. Los brokers van más allá y explican que el mercado tiene una serie de parámetros demográficos que atender, como, por ejemplo, el crecimiento o decrecimiento de las familias, que son los consumidores naturales del segmento medio. En consecuencia, el negocio inmobiliario debe encontrar fórmulas creativas para atender a estos consumidores que están buscando unidades que satisfagan sus necesidades vitales.
"Una de las herramientas puede ser ofrecer financiación directa del desarrollador para que la preventa o venta desde el pozo sean también factibles para las unidades de mayor superficie, dado que esa preventa es esencial. Para el consumidor en busca de propiedades de este segmento y que tiene un presupuesto acotado, una solución es comprar unidades para refaccionar, o fuera de los barrios más demandados", relata Obetko.
Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, comenta que en Villa Urquiza la falta de oferta de unidades de buen nivel de 2 y 3 dormitorios tiene su explicación: "Hoy es vendedor solamente aquel que se reubica y realiza la clásica operación simultanea; es decir, cambia m2 por m2. La falta de unidades de 2 y 3 dormitorios también radica en que el fuerte impulso constructivo que tuvo la zona en los últimos cinco años se sustentó en unidades chicas monoambientes y de un dormitorio, de las que hay sobreabundancia. En este contexto y partiendo de departamentos o semipisos de muy buena calidad con ubicación residencial, encontramos las siguientes franjas de precios: 2 dormitorios, entre 110.000 y 130.000 dólares; 3 dormitorios con cochera, entre 140.000 y 160.000, y el más requerido pero claramente ausente, el clásico 3 dormitorios con 3 baños, dependencias y cochera, entre 180.000 y 220.000 dólares. Mirando a futuro, una posible solución para este presente es que los constructores adviertan este faltante de oferta y segmenten el mercado hacia este tipo de propiedades".
Cambio de hábitos
Otra tema para tener en cuenta es que también cambió el perfil de la demanda: antes esas unidades eran buscadas por un público familiar, con dos o más hijos, mientras que hoy la tendencia es a vivir solo, para lo cual el segmento elegido es el del monoambiente o un dormitorio hasta los 80.000 dólares.
Pablo Borda, gerente de ventas de MLL Propiedades, destaca que lo que a primera vista podría verse como escasez de oferta en departamentos entre 100.000 y 250.000 dólares en realidad se debe a una gran demanda en ese rango de precios. "Se trata de dos situaciones diferentes. En un extremo, están los departamentos chicos de uno o dos ambientes, llamados estudios, que son la puerta de entrada para ser propietario. En este caso, se produce un fenómeno social en los últimos años que demuestra que cada vez hay más gente que vive sola. Ya no es una cuestión privativa de la gente joven, sino que esta situación empieza a verse en gente más grande. Esto genera una gran demanda en propiedades de hasta 100 m2. En el caso de los 250.000 dólares en adelante, existen en Recoleta propiedades de 2 y 3 dormitorios (algunas con cochera) que son las que busca la familia tipo, donde se advierte también un gran interés por parte de la gente. Todo lo construido en este nivel de precios y dirigido a estos sectores de población se vende rápidamente", dice Borda.
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades: "Las buenas propiedades en las mejores zonas siempre escasean en todas las tipologías. Entendiendo por buenas las que son especialmente luminosas, con modernos diseños de planta en los que se destacan cómodos placards, cantidad de baños y cocheras, en edificios con o sin infraestructura, pero con muy buen mantenimiento. Hoy, lo que más escasea es el rango de entre 100 y 150 m2 en la tipología de 2 dormitorios con dependencia de servicio o tres dormitorios. Departamentos en edificios de cierta antigüedad hay pocos, pero en aquellos de poca antigüedad o a estrenar, nada. A mejor ubicación, mayor escasez y, por lo tanto, mayor precio". El broker asegura que de estas propiedades se hizo poco y no se construye hace muchos años, y que las razones son múltiples; por un lado, la falta de tierra, ya que para estos proyectos se necesitan mayores superficies.
"Esta tipología está destinada a la familia tipo, que busca dependencias para contar con servicio con cama en su casa. Algo que hace algunos años se había dejado de usar, pero hoy es un tema muy importante. El precio de estas propiedades en Belgrano dependerá mucho de la ubicación, pero nunca será inferior a los 2000 dólares el m2 y puede superar los 3000 si reúne más condiciones", agrega.
Sebastián Sosa, director de RE/MAX Argentina, dice: "En nuestro país compra un segmento pequeño que busca unidades chicas, o los que compran como inversión. Lo que falta es que el público pueda acceder a unidades más grandes, y para eso debería tener acceso a créditos y poder calificar. Además, cambió el perfil de los compradores de unidades grandes porque cambió el formato de familia".

Juan Fernández Mugica

Fuente: La Nación 18 de Septiembre de 2010

domingo, 12 de septiembre de 2010

El Resguardo Del Ladrillo

Más allá de las cíclicas crisis y de que hoy cuesta más comprar una propiedad, la inversión inmobiliaria sigue siendo la alternativa que casi nadie cuestiona
Las condiciones económicas han empujado al real estate local hasta lo más alto. Y salvo por las burbujas inmobiliarias que han determinado abruptas caídas a nivel internacional, los consistentes ladrillos mantienen su cetro aquí o en el cenit. Es más: se han revalorizado atravesando tempestades y se fueron afianzando a medida que el tiempo transcurría con indudable solidez. Aquí, en la Argentina, la característica más sorprendente (y lamentable, por otra parte) es que se trata de una plaza que crece casi sin financiación, porque lo que se ofrece es sólo para quienes alcanzan sueldos muy altos. Un ejemplo lo dice todo: en el año 2000 se necesitaban 20 salarios para adquirir una unidad de 2 dormitorios; hoy hacen falta 60.
"Hasta aquí ha sido un año difícil, a pesar de que no bien comenzó el año hubo muy buenos resultados. Pero los conflictos políticos y luego los económicos impactan en la gente y enseguida el sector se retrae", reflexiona Armando Pepe, presidente del Sistema de Ofertas Múltiples (SOM). Y asegura: "Por estos días, no hay otra inversión confiable; es el único resguardo". Un concepto que nadie cuestiona.
Según un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, a través de su director, Mario Goldman, surge el análisis de que la economía global atraviesa un momento de gran incertidumbre. Una buena parte de la atención se concentra en las economías asiáticas, ya que de su crecimiento depende, en parte, el resto del mundo. El contexto de incertidumbre no cesa y produce un freno en el ingreso de capitales hacia las economías emergentes.
De algún modo, así lo transmite Ben Bernanke, titular de la Reserva Federal de los Estados Unidos, en el informe del CPAU, en el que se plantea de qué manera evolucionarán las economías europeas, anunciando grandes planes de ajuste para afrontar sus problemas fiscales en una situación recesiva. Por ahora las economías emergentes son las privilegiadas en el plano internacional y lideran el crecimiento económico.
Cuestión de números

La tasa anual de renta, que antes estaba en 6,5%, ahora está en 5%; los precios en dólares de las ventas realizadas se incrementaron un 20% en la ciudad de Buenos Aires. La expansión y la euforia de mediados de los 90 quedaron atrás. El período 2000/2010 refleja la misma cantidad de transacciones, alrededor de 40.000 por año, sólo superado en 1998, con 50.000. Pero para ese año el 30% de las transacciones realizadas tenían una parte del precio pagado en hipotecas. Hoy no se llega al 5%, según explica José Azpiroz Costa, director de Bullrich. ¿Qué sucedió mientras tanto con los costos?, reflexiona Mario Gómez, director de Le Bleu. "En el último año el índice de la Cámara de la Construcción creció un 18,5% (sin incluir un 25% de mano de obra y 11% de materiales). Pero Eduardo Gutiérrez, presidente de Farallón, es optimista: "La construcción en la Argentina seguirá creciendo, pese a los ciclos y los vaivenes, porque los inversores argentinos no se vuelcan a las acciones, sino que aseguran sus ahorros en propiedades".
Variables
La demanda creció respecto de 2009 (año de la tremenda crisis internacional, que enfrió al sector también en la Argentina), lo cual se reflejó en la cantidad de escrituras, que en 2010 se elevó un 34% comparado con el año anterior. Lo que arroja un total, de enero a julio de 2010, de 27.281 escrituras realizadas contra 20.363 del mismo período de 2009, como informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Como advierte Gómez, "este dato no incluye las preventas, ventas en pozo, dinero que los inversores colocan en proyectos al costo. En montos de facturación, el aumento es del 69%, que se explica por el aumento de los precios de los inmuebles".
De los datos que aportó Azpiroz Costa surge que el valor de los terrenos se incrementó en un 20%. Y revela que se vendieron alrededor de 2000 en cuatro años, lo que incrementa hoy el valor del m2. Y si de precios se trata, el metro cuadrado de construcción de mediana calidad cotiza los 850 dólares; buena calidad, 1000, y de muy buena calidad, 1300 dólares. Con relación a la tipología, las unidades de uno o dos dormitorios representan casi el 40% de las operaciones; alrededor del 30%, las unidades de dos dormitorios con dependencias; 30%, las unidades de alto nivel, y el 10% restante son operaciones de la más alta gama.
¿Qué sucede con los precios, entonces? Relevamiento mediante, el SOM, a través de su centro de investigación, incorpora datos. Por ejemplo, analiza que el 71% de las unidades monoambientes cotiza hoy en 1800 dólares por m2, mientras que sólo el 25% del total de esa oferta oscila hoy entre los 1800 y los 2300 dólares el m2; sólo el 4% se cotiza entre 2300 y 2900 dólares. En el caso del típico departamento de un dormitorio, el 94% se cotiza hasta los 2800 dólares el m2; sólo el 5% va de los 2800 a los 4300 dólares el m2 y el 1% restante se cotiza entre 4300 y 5800 dólares por m2. En el primer semestre, el total de la oferta de departamentos para la venta alcanza las 5400 unidades para los monoambientes, 16.407 para los de un dormitorio y 20.708 para los de dos dormitorios.
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) admite que se están realizando inversiones en diferentes regiones del país, con una totalidad que alcanza algo menos de 700.000 m2 de superficies permisadas.
El análisis de largo plazo de ese sector pujante y creativo es contundente: pese a todas las vicisitudes, y contra viento y marea, indica que entre todas las opciones de inversión la demanda elige por encima de todo la inmobiliaria.
Y aun con menos euforia que en otros tiempos, nadie pierde el optimismo. Jorge Toselli, presidente de JT inmobiliaria, afirma tajante: "Estamos seguros de que las inversiones en el real estate no decaerán porque es una industria que está atada íntimamente a la vida de la gente, que sigue con la tradición transmitida de generación en generación: el ladrillo es el primer peldaño de un ahorro seguro. Y eso no cambia".

Por Adriana B. Anzillotti para La Nación 12 de Septiembre de 2010
Related Posts with Thumbnails