domingo, 10 de enero de 2010

La Unica Opción Es Tener El Dinero En Inmuebles

Frente a un escenario cambiante, pero afianzando la percepción del ladrillo como el mejor resguardo de valor, el año comenzó con el movimiento lógico del verano. Son meses en los que se cierran las operaciones de aquellos que tienen definida su opción. Bajas en el usado y posibles subas en unidades nuevas; las ventas, más lentas.
Si bien tanto los inversores como los actores del Real Estate siguen las noticias desde la playa, es cierto que el verano por lo general no promete grandes definiciones en el mercado inmobiliario. El año que quedó atrás terminó mejor de lo que comenzó y si bien las perspectivas tanto de los brokers como de los desarrolladores son cautas aunque levemente optimistas, aún resta que retorne la confianza. Situaciones como las que ocurrieron en estos días con el pedido de renuncia a Martín Redrado, presidente del Banco Central, no ayudan a que se superen los temores de la gente.
La seguridad jurídica y la estabilidad son factores esenciales para que se concreten operaciones y nuevos desarrollos, ya con menores rentabilidades, además del retorno del crédito, ausente desde hace años, lo que da origen a que más de la mitad del potencial del mercado inmobiliario deba alquilar, segmento que está por demás sobre ofertado.
"El año último hubo mucha cautela de parte de los clientes, justificada por los vaivenes de la economía y la política; entonces, muchos guardaron sus ahorros. Otros cayeron en la trampa de que la propiedad ofrecería precios más bajos, algo que no ocurrió; algunos propietarios no pudieron esperar ni afrontar los gastos de una unidad vacía y la ofrecieron para alquiler, un segmento que empezó a saturarse. Los valores bajan, la rentabilidad disminuye, y aun así, los precios no se modificaron", analiza Karina Palazzo Caputo, titular de la firma Palazzo Caputo. Y agrega: "Un inmueble hoy tarda 120 días en venderse cuando antes se vendía en 60; hay que buscar compradores con dinero en efectivo dispuestos a discutir el precio. Lo mismo ocurre con el alquiler: en general un departamento de un ambiente o un dormitorio se alquilaba en un mes; hoy tarda el doble, elige el que demanda y no el propietario. En la zona de Abasto, una unidad chica (de un ambiente) o un dormitorio oscila entre 1000 y 1400 pesos, más gastos para alquilar. En Boedo, tuvimos que alquilar a menor valor, un diez por ciento, lo mismo que en otros barrios".
Similar opinión ofrece Mariano Oppel, de Oppel Propiedades: "El panorama no cambió, pero sí las expectativas. Frente a la devaluación del dólar, la única opción es tener el dinero en inmuebles, que es lo que la gente acepta como mejor inversión, así los dólares mantienen el poder de compra. Esto hizo que el segundo semestre de 2009 cambiara radicalmente respecto del primero. Son pocos los que tienen ahorros, y además no hay crédito, ni posibilidad de acceder a la vivienda. Igual, el cliente piensa que 2010 será bueno; es consciente de que es un ahorro único y sabe que su dinero estará a salvo".
El broker sostiene que el movimiento de operaciones en verano es inferior al del resto del año, pero se concretan ventas de los que salen a definir, ya que los inversores están de vacaciones. Respecto de los alquileres apunta que la plaza está bastante ofrecida y que el cliente tiene un techo frente a los aumentos de expensas y de otros servicios. "Nosotros recomendamos, en algunos casos, que bajen los valores, principalmente en las unidades de tres, cuatro ambientes y cuatro con dependencias, que rondan los 2000 a 5000 pesos de alquiler, siempre dependiendo de varios factores. Esta es la franja más abundante en oferta", explica.
Más obras
Según la visión de Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades: "En lo que se refiere al segmento de las obras nuevas se comercializa mucho lo terminado y a medio construir, ya desde el pozo cuesta mucho; es que la confianza a dos años ya no es tan clara. Si bien la renta es menor, el alquiler de una unidad de dos ambientes tiene bajo riesgo. Lo que más se pide son las unidades chicas, el inversor prefiere comprar dos departamentos chicos a uno grande. En la zona de las avenidas Corrientes, Scalabrini Ortiz y Córdoba los alquileres rondan los 1600 pesos; hay mucha oferta, el inquilino tiene alternativas para elegir". El titular de la firma explica que en este mes y en febrero se arman los negocios que se comercializarán a lo largo del año, y también está la demanda que busca instalarse antes del ciclo lectivo; en lo que se refiere a los inversores, esperan a marzo. "Hay varios proyectos nuevos por Almagro y los alrededores, se perfila un buen año en ese sentido. Los valores del usado promedian los 1400 dólares y los nuevos desde 1400 hasta 1800 dólares", finaliza Migliorisi. La mirada de un desarrollador como Moisés Altman, director de Altman Construcciones y tesorero de la Asociación Empresarios de la Vivienda (AEV), con más de 50 años de experiencia en el mercado, siempre resulta interesante. "En esta situación, donde el crédito para la clase media no existe, sólo podemos contar con los inversores que consideran el ladrillo como alternativa al dólar o a los plazos fijos. El mercado será similar a 2009; los precios no pueden bajar, porque si se suman los costos de la construcción más el costo del terreno, bienes escasos que generan poco gasto, se dificulta."
Afirma que nadie habla de la solución para la vivienda: "Tenemos que interesarnos por ese público, desde la AEV estamos luchando por tener créditos con tasas de no más del 5 por ciento para que la clase media pueda acceder a su casa y nosotros, como desarrollistas, podamos construir para ese segmento. Es la única posibilidad de reactivación del mercado de la construcción. Es que sólo un 10 por ciento de la población puede comprar al contado y un 70 podría pagar una cuota razonable y dejar de alquilar, algo que los desarraiga y que cada dos años los hace decidir dónde vivir. Nosotros seguiremos construyendo, aun sin beneficios".
Opciones
Para Leandro Soldati, director de Soldati Propiedades, existen dos tipos de mercado: el tradicional y el premium. "Este último tiene abundante oferta y la demanda puede elegir entre varias opciones y a valores razonables; los rendimientos son todavía atractivos. Entre los 1000 y 2000 pesos hay más demanda que oferta. Los inquilinos siempre tienen incertidumbre respecto de que la expectativa inflacionaria supere el salario, y por los contratos ajustables. Los alquileres subieron en menor ritmo que antes; por ejemplo, hoy un tres ambientes en 2200 pesos cuesta alquilarlo."
Soldati destaca que hay expectativas de suba de precios en unidades a estrenar y en el pozo.
"Tenemos aún en enero un buen ritmo de ventas y de concreciones. A veces cuando el anterior es de retracción, el cliente ve mejores perspectivas y toma la decisión de comprar. Volvieron los inversores de pozo y a estrenar, los que buscan ladrillos y resguardan su capital en inmuebles. Creo que el segmento tradicional que supera los 100.000 dólares debería bajar, dado que el proyecto a estrenar es competitivo en los valores. El año que pasó fue malo, el mercado no absorbió los metros cuadrados y debería acomodarse un escalón hacia abajo."
Juan Fernández Mugica para La Nación

martes, 5 de enero de 2010

Los expertos proyectan Un Repunte Del Mercado Inmobiliario En 2010

Medio centenar de expertos del sector inmobiliario coincidieron en vaticinar, en forma casi unánime, un 2010 con mayor actividad sectorial. Advirtieron que la mejora será "moderada" en comparación con el ritmo de 2007 y 2008
La encuesta de expectativas realizada entre comercializadores y desarrolladores por el sitio web especializado "Reporte Inmobiliario" detectó que las principales medidas demandadas por el sector son: incentivos al crédito hipotecario; desgravaciones impositivas para fomentar la oferta; y mayor seguridad jurídica para alentar la inversión de largo plazo.
Según el último relevamiento, 2009 mostró un bajo nivel de actividad durante el primer semestre, con una recuperación a partir del segundo tramo del año y picos en setiembre, octubre y noviembre.
Los expertos señalaron, asimismo, que el mercado no ajustó de manera general los precios hacia la baja, como la importante caída de la demanda hacía prever, y en términos generales se mantuvieron estables en dólares. El agente Juan Carlos Franceschini señaló que "si se observa el comportamiento de precios de los últimos cuatro años, en términos de pesos, los precios crecieron en un promedio de 15% anual".
Comportamiento heterogéneo
En cuanto al segmento inmobiliario y a las localizaciones que tendrían mayor potencial de crecimiento, las opiniones difieren aunque predominan aquellas que ven al sector ABC1 como "el más activo, frente a la restrictiva oferta de crédito hipotecario que limita la integración de la clase media".
"En este segmento los precios se han mantenido, y la escasez de tierra y el aumento de los costos de construcción, con un valor del dólar estable, auguran un aumento de las cotizaciones", consideró el operador Roberto Ledo.
Sobre el financiamiento habitacional, la mayor parte de las respuestas indicó que "no están dadas las condiciones para que se configure como una herramienta masiva para la compra de vivienda para el segmento medio".
El mapa del mercado
Acerca de las localizaciones donde se prevé que existan oportunidades de inversión, las respuestas no son uniformes: algunos mencionan las zonas que concentran la atención del segmento Premium; otros indican áreas que no han sido desarrolladas y ofrecen un potencial mayor de revalorización.
Tal sería el caso de la zona sur de la ciudad de Buenos Aires, y en concreto el área de Parque Patricios, donde el gobierno porteño impulsa el Distrito Tecnológico. "En Buenos Aires debe agregarse San Telmo, y en el interior, las zonas reconvertidas con cambio de uso industrial o ferroviario a residencial, como Puerto Norte en Rosario", dijo Gustavo Ortolá.
Con respecto a la evolución probable de los valores inmobiliarios de compraventa, en general las opiniones son coincidentes en que sería esperable cierta estabilidad en el primer tramo de 2010.
Sin embargo, se considera muy probable una tendencia de incrementos, luego de superados los primeros meses del año, en virtud de la inflación esperada, la estabilidad nominal de la paridad de dólar-peso y una virtual desvalorización de la moneda estadounidense a nivel global, frente a otras monedas y activos.
Operadores como Héctor D`Odorico consideran que "2010 será positivo, porque se volcarán al mercado dólares de otras actividades que se verán resguardados por la compra de inmuebles".
En cuanto a locales comerciales, Rafael Baigún estimó que "podrían tener un incremento, consolidado en una mayor actividad económica", mientras Pablo Brodsky anticipó "una mayor demanda de espacios ubicados sobre avenidas con una fuerte impronta mercantil".
Fuente: Télam

sábado, 2 de enero de 2010

Valor Del Metro Cuadrado

En el final, el declive se desaceleró, pese a eso, el informe de la UADE admite que este año hubo una baja en la relación salario real/m2
Según el informe elaborado por el Instituto de Economía de la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE), en octubre último, el salario real promedio presentó una caída anual de 7,1% con relación al m2 a estrenar.
Al comparar con los niveles de octubre de 2008, se observó que el salario nominal medido en dólares cayó un 1% anual. Mientras que el valor del m2 promedio de departamentos nuevos, en la zona norte de la ciudad de Buenos Aires, creció un 6,6%.
Mientras que en ese mismo período el tipo de cambio ascendió un 18,1%.
Otro documento de la misma entidad revela que Recoleta, Palermo, y Belgrano son los barrios donde se registraron los valores del m2 más elevados, tanto en el segmento de los departamentos nuevos como usados. En el caso de las unidades a estrenar el precio del m2 promedia los 2375 dólares mientras que las unidades usadas oscila entre los 2035 dólares. Balvanera es donde el valor del m2 se encuentra más accesible, en 1378 dólares.
Las estimaciones del instituto muestran que el valor promedio del m2 a estrenar en la ciudad de Buenos Aires es de 1825 dólares, mientras que en el caso de los usados ese valor desciende a 1721 dólares.
En líneas generales, se observó que el valor promedio del m2 nuevo en Recoleta creció 5,3% con relación a los niveles relevados en agosto último. Por su parte, el barrio de Núñez presentó un crecimiento del 2,2%.
En el caso de las unidades a estrenar Recoleta, con 5,3%, encabeza la nómina de los barrios donde se evidenció el mayor incremento del precio promedio del m2 con relación a agosto último. Núñez continúo con la misma tendencia ascendente alcanzando un crecimiento del 2,2%. Una realidad distinta se observa tanto en Caballito (-4,7%) como en Saavedra (-4,8%), donde se registraron las mayores disminuciones. En lo que se refiere con departamentos usados, los precios de Recoleta, Palermo y Belgrano presentaron escasas variaciones de precios, si bien de signo positivo. Estas rondaron entre 0,3% y 0,6%. A su vez, en Núñez y Caballito los porcentajes evidenciaron una suba del 2,5% y 3,3%, respectivamente..
Fuente: La Nación 19 de diciembre de 2009
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