martes, 30 de marzo de 2010

La Actividad, Con Señales De Repunte

Las operaciones registraron un crecimiento del 33,35% respecto del mismo mes de 2009; la mayor cantidad de compraventas se observó en 2001
Como es habitual, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires realiza un informe acerca de las escrituras autorizadas por escribanos de la Capital de compraventa de inmuebles.
Según los años, se advierte que la cantidad de escrituras en el cuadro que se publica en esta página refleja que el año con mayor cantidad de éstas fue 2001, cuando todavía estaba vigente la paridad del 1 a 1.
Asimismo, la caída más abrupta fue precisamente en 2002, pero hay que considerar que parte de esas escrituras son el reflejo de los que pudieron rescatar sus ahorros del corralito y los volcaron en propiedades.
También dentro de esa demanda hay que incluir a quienes pudieron adquirir propiedades a precios tentadores como consecuencia de la dramática caída de los precios durante la crisis que azotó el país. Una oportunidad para adquirir ciertos inmuebles que tal vez no hubieran logrado con esos mismos ahorros en otro momento.
Después de muchos vaivenes, en otro momento del mercado si se compara la cantidad de escrituras entre enero de 2009 y 2010 se advierte que se registró un incremento del 75,21% comparado con el mismo mes del año anterior.

En cuanto a las operaciones, se observó un aumento del 33,35% respecto de enero de 2009. Mientras que las escrituras por un importe no mayor a los 250.000 pesos superaron el 50 por ciento.
Segmentado
Los índices señalados aportan datos que enriquecen la posibilidad de analizar el mercado inmobiliario en esta jurisdicción. La nueva modalidad incluye una clasificación segmentada según montos divididos en tres categorías. De esta manera, se busca aportar más información para comprender mejor las estadísticas suministradas.
De acuerdo con el informe que proporciona el Colegio de Escribanos, las escrituras de compraventa en enero de 2010 fueron 3431, por un monto involucrado de 1.286.936.497,32 pesos.
Por otra parte, los montos que no superaron los 250.000 pesos correspondieron a 1827 escrituras, lo que significa un incremento del 53,24%.
Entre los 250.000 y 900.000 pesos, se registraron 1370 escrituras, que llegan a un porcentaje del 39,93%. Para las cifras superiores a 900.000 pesos, se firmaron 234 escrituras, que comprende el 6,82 por ciento restante.

Otro período
Si se compara el bimestre noviembre-diciembre del año último con el mismo período de 2008 se observa un crecimiento del 31,44% y los montos de 2.845.110.627,45 pesos en 2008 pasaron a 3.739.767.135,41 pesos en 2009.

Fuente:
La Nación Sábado 27 de Marzo de 2010

lunes, 29 de marzo de 2010

Cuotas Hipotecarias, A Más Del Doble Que Los Alquileres

Pasar de inquilino a dueño, cada vez más difícil. El crédito mensual para comprar un departamento ya es de entre un 110% y 170% más caro que lo que se paga para alquilarlo. En 2009, sólo el 6,3% de la ventas en la Ciudad involucraron hipotecas.
La posibilidad de comprar un departamento para algunos más que un sueño es una quimera. De la mano de tasas hipotecarias de dos dígitos y una inflación que deja sin aliento a los bolsillos, para un inquilino hoy es muy difícil acceder al techo propio. Es que las cuotas de los créditos, incluso de los mejores, cuestan no menos del doble de lo que se paga un alquiler.
Para entender, un ejemplo. Si se considera que la renta anual de un alquiler es del orden del 6%, para un departamento de 80.000 dólares (un tres ambientes usado), el alquiler sería de $ 1.552.

¿Qué pasaría si el inquilino quisiera sacar un crédito para comprar esa misma unidad? En primer lugar, el banco le prestaría únicamente el 70% del total (56.000 dólares), con lo cual debería contar aparte con otros 24.000 dólares, algo nada sencillo si se tiene en cuenta que la moneda americana está a $ 3,88 y con expectativa de subir hacia fin de año.

Suponiendo que tuviera ese dinero ahorrado o alguien se lo prestara, para financiar el resto del dinero, con un préstamo a 15 años, se encontraría con un panorama igual de difícil. Si pidiera un crédito con tasa combinada en el Banco Ciudad, uno de los que mejores planes tiene, pagaría una cuota inicial de $ 3.291 más gastos. Es decir, un 112% por encima del monto del alquiler. Estos números fueron calculados en base a la información publicada en Internet por el propio Banco.

En cambio, si buscara en el Banco Hipotecario (y también de acuerdo a los números que figuran en la web de esa institución), la cuota para ese mismo préstamo sería de $ 4.189 más gastos, o sea un 170% por encima del alquiler. Claro que para ello debería demostrar ingresos familiares superiores a $ 13.000 (al menos, para el Hipotecario). Y si aún así pudiera concretar la operación, habría que sumarle desde lo que se paga en impuestos y escrituración hasta los eventuales gastos para acondicionar el departamento. Claramente, una posibilidad para pocos.

¿Por qué es tan difícil pasar de inquilino a dueño? "En la medida de que no tengamos crédito de un 8% ó 9% de tasa y sigamos con los actuales, que rondan los 19% a 22%, será muy complicado que la situación cambie", aseguró Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. Por lo pronto, aquel promocionado plan del Gobierno por el cual se pensaba otorgar créditos a la misma cuota que lo que costaba un alquiler definitivamente fracasó, y tampoco parecen haber tenido éxito los préstamos subsidiados con los fondos de la ANSES.

Así, el año pasado apenas el 6,3% de las escrituras firmadas en la Ciudad de Buenos Aires se concretó mediante una hipoteca, cuando en 2001, último año de la convertibilidad, habían representado el 25,5%.

"En los años del 1 a 1, por un departamento de 40.000 pesos/dólares se pagaban uno 400 de alquiler, pero se conseguía una cuota hipotecaria de unos 500. Esa proporción hoy es impensable", explicó José Rozados, de la consultora Reporte Inmobiliaria.

Ahora, mientras los préstamos parecen inalcanzables, ¿qué pasa con los alquileres? Tras la salida de la convertibilidad, y como se vendían muchas propiedades, subieron al ritmo del aumento de los departamentos en venta. Pero el año pasado, al frenarse la compraventa, muchos dueños de inmuebles, antes de bajarles el precio para conseguir compradores, prefirieron esperar y ponerlos momentáneamente en alquiler. Al haber más oferta, los alquileres al menos dejaron de subir. "Hoy tenemos un 45% más de departamentos en alquiler que hace un año. Así, los alquileres se amesetaron, aunque ahora, por efecto de la inflación, es posible que tengan una ligera suba", comentó Walenten. "No hay que olvidar que la renta para el dueño de un alquiler es de un 6% bruto, lo que no es para nada alto", agregó Rozados.

Pero los inquilinos igual se sienten ahorcados. "Pese a que está prohibida la indexación, los dueños suelen pedir que al comienzo del segundo año del contrato se pague entre un 15% y un 20% más. Por otra parte, los inquilinos se hacen cargo de las expensas, que también subieron", aseguró el presidente interino de la Unión Argentina de Inquilinos, Leonardo Santos.

Por: Pablo Novillo Para Clarín 29 de Marzo de 2010-03-29

miércoles, 24 de marzo de 2010

Cocheras, Una Inversión Tentadora

Con algunos ahorros, alrededor de 15.000 dólares según el barrio, se puede adquirir un espacio para guardar autos, lo que permite una renta aproximada que supera el 7% en dólares. Una opción también para resguardar el dinero
Pocos días atrás, Eduardo Sánchez, titular de la Cámara de Garajes y Estacionamientos (AGES), confirmó aquello que el ministro Amado Boudou llama reacomodamiento de precios. Sánchez manifestó que, a partir de marzo-abril, quienes acostumbran guardar sus autos en cocheras deberán desembolsar entre un 15% y un 30% más de lo que estaban pagando. ¿Las razones de este incremento? Aumentos en el valor de la tasa de ABL, de los seguros y del agua corriente.
Así, dejar el auto bajo techo podrá demandar en los barrios más cotizados de la ciudad entre 600 y 1000 pesos mensuales, y en los menos frecuentados no menos de 350 pesos. Además, en algunos garajes del Centro se está pagando 40 pesos por estada y 15 la hora. Sin embargo, el titular de AGES entiende que el negocio ha perdido rentabilidad, lo que no parece condecirse con las declaraciones de los operadores del mercado inmobiliario, que aseguran que las cocheras no son buscadas sólo por los automovilistas, cada día más limitados a la hora de dejar el auto en la calle. También son codiciadas por cierto tipo de inversores. Los brokers informan, además, que "hoy por hoy, la construcción de un edificio exclusivo de cocheras en zonas de gran demanda es un brillante negocio, tanto si se las renta como si se las vende". Pero sin ir tan lejos, limitándonos a lo que puede ser la inversión de un ahorrista, "las cocheras individuales son el mejor destino para el dinero de los pequeños inversores. Su renta es buena", afirma Armando Pepe, presidente del SOM y fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Se trata de una compra noble, a la que se llega con poco dinero y permite obtener una renta que supera el 7% en dólares", se entusiasma Aníbal Vinelli, gerente de Vinelli Propiedades. Alguien podría acotar que no tan poco dinero, sobre todo si se considera que en la actualidad una cochera cotiza en alrededor de un tercio del valor de un departamento estándar de 50 m2. Entre las más caras se cuentan las de Puerto Madero, que pueden alcanzar los 30.000 dólares; en Palermo y Belgrano rondan los 23.000 dólares, y en Almagro, los 15.000 dólares.
Cuando se busca la explicación a estos valores, Vinelli la encuentra en el hecho de que "en los últimos años, en la Capital se han demolido más de 500 garajes para construir edificios y, encima, el parque automotor ha crecido notablemente". Pepe confirma y explica: "En 2009 se vendieron más de 500.000 automotores 0 kilómetro. Sólo con que un 40% de esos vehículos transite por la ciudad de Buenos Aires tenemos 200.000 autos más buscando dónde estacionar".
Ambos entrevistados coinciden con Javier Luisio, socio de Estudio Inmobiliario Luisio: "Este tipo de inversiones produce renta sin compromiso a largo plazo, no hay contratos ni desalojos. Y permite operaciones, en términos generales, bastante ágiles, lo que se asocia con liquidez". Por supuesto, como aclara Vinelli, "aunque los tiempos de venta suelen ser cortos, la buena comercialización depende de distintos factores que conviene tener en cuenta cuando se proyecta adquirir un inmueble de este tipo". Entre otros, la ubicación del edificio que alberga la cochera considerada para la compra. Si bien las zonas más afectadas por la falta de estacionamiento y por el encarecimiento de los espacios son las del Centro y microcentro es importante la oferta y demanda de cocheras en Retiro, Barrio Norte, Recoleta, Palermo, Belgrano y Caballito", aclara Pepe.
Vinelli agrega: "A la hora de invertir en este rubro, tampoco se debe pasar por alto el hecho de que cotizan mejor los espacios a nivel que los de los pisos altos y, ¿hace falta decirlo?, las cocheras cubiertas se valúan muy por encima de las descubiertas". Además, según este entrevistado, "vale fijarse en si el edificio tiene rampa o máquinas electromecánicas de puente grúa y ascensor para vehículos tipo Pidgeon Hall. Cuando carecen de rampas y los montacargas se descomponen suelen aparecer conflictos con los locadores que no pueden ingresar o sacar su auto, además de encarecerse el mantenimiento.
En cuanto a este último punto, Luisio aconseja "revisar muy bien las expensas. Si son altas, la cochera demorará más en alquilarse y también serán mayores los gastos por afrontar mientras permanece desocupada. Hay estructuras que operan con gran cantidad de personal. En esos casos, a los costos de servicios e impuestos hay que sumarle cantidad de sueldos y jornales", concluye.

Por Paula Gómez para La Nación Marzo 20 de 2010

martes, 23 de marzo de 2010

Alquileres Más Para Elegir

En un año, creció un 49% la cantidad de unidades ofrecidas. Por ahora, a precios estables. Y aunque hay opiniones encontradas, todo indica que la inflación actual empujará los valores hacia arriba durante 2010
"En 2010 los alquileres no deberían aumentar, ya que la oferta es la mayor de los últimos tiempos. Hay un 49% más de viviendas en alquiler que durante el mismo período de 2009. Según el último relevamiento del SOM, sólo en la ciudad de Buenos Aires se ofrecen en alquiler 11.468 inmuebles destinados a vivienda", afirma Armando Pepe, presidente de la red mencionada, en la que participan cerca de 500 inmobiliarias.
"Cada vez son más las consultas y quejas que giran en torno de los aumentos anticipados en los alquileres de viviendas. Hay propietarios que pretenden aplicar subas de entre el 15 y el 25%; suponen que de esa manera se cubren de la inflación prevista para 2010; son alzas de precios especulativas", asegura Leonardo Santos, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos (UAI).

¿Qué pasa realmente en el mercado de alquileres?

Para responder a esta pregunta, nada parece mejor que escuchar a los representantes de las distintas partes y, en principio, subrayar aquellos puntos en los que acuerdan. Todos coinciden en que resulta notable el aumento en la oferta, y también lo hacen en los motivos de este cambio en el mercado.
Para Mariano Oppel, titular de Oppel Propiedades: "Muchos pequeños ahorristas han volcado su dinero al mercado inmobiliario en tanto refugio de capital. Invierten en propiedades, generalmente pequeñas, de dos y tres ambientes, que les dejan una renta por alquiler".
Armando Pepe y Facundo Soldati, de Soldati Propiedades, comparten el criterio y lo amplían. Entienden que "el incremento de la oferta se relaciona con que muchos de los emprendimientos que empezaron a construir durante la explosión del mercado inmobiliario finalizaron en los últimos meses y, al menos, un 30% de esas unidades fueron financiadas o compradas por inversores que las destinan para alquiler".
Por su parte, Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, pone el acento en cierta retracción en la compra y venta. "Hoy el propietario duda en vender porque supone que dentro de un par de años su propiedad valdrá más. Entonces prefiere dejar su inmueble en alquiler y preservar su patrimonio hasta que pueda producirse un aumento en el valor de la propiedad o surjan nuevos canales de inversión. El mercado de compraventa y el de alquiler por ahora son segmentos diferentes. Si se generaran créditos genuinos seguramente habría menor oferta y también menos demanda de alquileres, y el inversor buscaría la renta en unidades con destino diferente del de la vivienda familiar", dice.
Facundo Soldati se explaya al respecto y, en cierto modo, sintetiza los motivos de la frondosa oferta de alquileres en el mercado local. "La incertidumbre generada primero por la crisis del campo y luego por la crisis financiera internacional resultó un freno en el mercado inmobiliario y muchos departamentos que estaban en venta pasaron a alquilarse. Así, los propietarios esperan que aclare el panorama y no malvenden sus propiedades. El debilitamiento del dólar, la inestabilidad institucional del país (DNU por retenciones y DNU por pago de deuda con el BCRA), la inflación creciente, y por si fuera poco, los nuevos riesgos de dejar el dinero en una caja de seguridad hacen de los ladrillos un resguardo cada vez más elegido para inversionistas y también para quien tiene alguna capacidad de ahorro. Si a esto sumamos que disminuyó el caudal de turismo y algunas de las unidades destinadas a alquileres temporarios debieron volcarse a la modalidad tradicional de contrato por dos años, tenemos una buena explicación de la vacancia en el mercado de alquileres."
Antes de concluir con el análisis de los factores y pasar al tema de los precios, cabe atender las consideraciones de Pablo Migliorisi, socio de Migliorisi Propiedades. Para él, resulta necesario señalar: "El incremento de la oferta surge, sobre todo, para las unidades de uno y dos ambientes, algo que, por otra parte, el mercado está en condiciones de absorber. Pero no es tan marcado para las viviendas de tres ambientes, y menos aún en las de cuatro y más. Los PH en alquiler, que son muy buscados por las bajas expensas, directamente escasean", concluye.
Ahora sí, parece tornarse inevitable hablar de aquello que diferencia la posición de los mismos brokers y que distancia a éstos de los inquilinos: la cuestión del dinero.
Aumentar, ¿sí o no?
Mientras algunos empresarios del sector insisten en que debido a la oferta los valores de las locaciones alcanzaron un techo y las condiciones para alquilar se flexibilizaron, otros aseguran que los precios deben incrementarse debido a la inflación. Por su parte, los inquilinos insisten en que para renovar sus contratos afrontan incrementos ajenos a los de sus sueldos y se quejan por la falta de un marco legal que los ampare realmente.
"Entiendo que en 2010 el mercado de alquileres se mantendrá relativamente estable. Hay, por supuesto, algunas subas necesarias para responder al aumento de los costos fijos que implica un inmueble: expensas, impuestos, mantenimiento", informa Pepe. Y destaca: "La mayor oferta ha incidido en que hoy los requisitos para alquilar no sean tan severos como en otro momento. Ahora se debe presentar un único garante, que, en muchos casos, se acepta que sea del interior, y además se pide sólo un mes de depósito y uno de garantía".
Soldati opina: "En 2010 los precios se mantendrán estables, con algunos pequeños ajustes dependiendo de las zonas. De ningún modo podemos pensar que seguirán el ritmo de la inflación". Pero ambas opiniones difieren de la de Toselli. "Los inmuebles -dice el titular de JT- son una suerte de mercadería. Si todo aumenta, los precios de los alquileres acompañan el proceso inflacionario."
Esta última postura, aunque algo más cercana, se distancia aun de la que mantiene la UAI. Santos considera que "los reclamos de la gente por los aumentos en los alquileres no son sólo recurrentes en los últimos tiempos, también son justos. La suba de los precios pactados entre el primer año y el segundo del contrato suele ser del 20%. Pero los mayores excesos ocurren cuando la gente tiene que renovar y los aumentos alcanzan hasta un 40%. Esto no tiene relación alguna con la suba de los salarios", expresa.
En números
En busca de un acercamiento entre las posiciones y de una más ajustada descripción de la realidad, Ricardo Tondo, CEO y fundador del Centro Argentino de Transparencia Inmobiliaria (CAPI), responsabiliza de las distorsiones del mercado "a las inmobiliarias no colegiadas y a los operadores informales, que estiman valores abusivos y siguen apostando a las condiciones leoninas. Hay excesos y es necesario operar mejorando el sector. Pero también es cierto que hoy los propietarios se están conformando con una renta menor, de entre un 5 y un 7 por ciento".
Finalmente, en este caso, también los números pueden llegar a ser lo más esclarecedor. Según el Estudio Bein, "el mes pasado, en los contratos de alquiler que se renuevan, se registraron aumentos de entre el 3,4% y el 16%, en términos interanuales".

Así, un alquiler mensual de un departamento de dos ambientes en Barracas promedia los $ 1200; en Barrio Norte, Belgrano y Palermo, $ 1600, y en San Telmo, $ 1300, por citar algunos barrios. En las mismas zonas, las unidades de tres ambientes trepan a $ 1500, $ 2300, y $ 1600, respectivamente".
Por Paula Gómez

Barrios más buscados y precios promedio

* Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, aporta otros datos: "Según información suministrada por ZonaProp.com, sitio perteneciente a la empresa Dridco SA, "los más buscados en el portal son los departamentos de un dormitorio (37,9%), luego los monoambiente (19%) y los de dos dormitorios (17%).

* Dentro de la ciudad de Buenos Aires, Palermo, Belgrano y Caballito son los barrios que despiertan más interés.

* Según un relevamiento que realizó ZonaProp.com entre los barrios más contactados en febrero, están Barrio Norte (17.170), Palermo (9605), Belgrano (8899); Caballito (2873), Recoleta (3737), Almagro (3018), Centro/microcentro (2830), Núñez (2682), Villa Urquiza (2299) y Congreso (1622).

* En cuanto a los valores en pesos promedio que evaluó ZonaProp.com a partir de un departamento de un dormitorio, figuran en este orden: Barrio Norte, 1600; Palermo, 1500; Belgrano, 1550; Recoleta, 1650; Caballito, 1200; Almagro, 1250; Centro/microcentro, 1100; Núñez, 1400; Villa Urquiza, 1200; Congreso, 1150.

También a estrenar

* Palermo. En el emprendimiento Selective SoHo, Armenia 2245, que se entregará en noviembre de este año, se estima que alrededor del 25% de los metros cuadrados vendidos hasta el momento se destinará a alquiler.

* Belgrano. En Melián 2953, proyecto vendido casi en su totalidad, el 30% de las unidades está actualmente en alquiler.

* Caballito. A estrenar, una unidad de 1 dormitorio que se cotiza en 80.000 dólares se alquila en $ 1500.

• Villa Crespo. Un monoambiente nuevo con amenities, de 62.000 dólares, se alquila en 1300 pesos.

Fuente: La Nación Marzo 20 de 2010

viernes, 19 de marzo de 2010

Alquileres: Alzas y Bajas, Según El Barrio

En las zonas más baratas, subieron hasta 25%, mientras que en las más caras casi no hubo aumentos
El mercado de alquileres en la ciudad de Buenos Aires sufrió en el último año un marcado proceso de "achatamiento" de la escala de precios que históricamente ha diferenciado a los distintos barrios.
Así, mientras algunas de las zonas más económicas para alquilar -como Nueva Pompeya, Constitución, La Boca, Barracas- sufrieron considerables aumentos, que en algunos casos llegan a casi el 25% respecto de marzo de 2009, los barrios más cotizados -como Recoleta, Barrio Norte, Puerto Madero o San Telmo- registraron, en promedio, aumentos mínimos o incluso algunas bajas.
Un ejemplo que ilustra la tendencia es que el alquiler mensual de un departamento usado en buen estado de dos ambientes en Recoleta, costaba en promedio $ 1750 hace un año; hoy ronda los $ 1630 (una baja 6,9%). En el mismo lapso, alquilar una propiedad similar en Nueva Pompeya pasó de $ 825 a $ 1030 (24,9% de incremento).
Según especialistas y operadores del mercado inmobiliario, entre las causas de este fenómeno se encuentra la gran cantidad de oferta de nuevas construcciones que se incorporó en los barrios más caros, el ajuste que debieron hacer muchos inquilinos de clase media que abandonaron los edificios en esas zonas y la elevación del piso requerido para rentar una unidad medianamente habitable.
"Los barrios más consolidados, que ya son densos y con buena infraestructura, son los lugares donde más se construyó. Entonces, la oferta de alquileres creció mucho más que en los barrios más relegados, donde no se construyó tanto", explicó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario. A mayor oferta, menor precio (o al menos, menor suba de precios).
Menos diferencias
Un relevamiento de precios de alquileres realizado por esa consultora determinó que los alquileres promedio para un departamento de dos ambientes pueden variar entre 960 y 1630 pesos (70% de diferencia), según el barrio. En el caso de un tres ambientes, el rango oscila entre 1260 y 2550 pesos (102% de diferencia). La comparación con las brechas que existían en el relevamiento de hace un año muestra el avance del achatamiento: las diferencias entre el más caro y el más barato eran en 2009 de 112 y 123%, respectivamente.
"La configuración de la Capital tiende a unificar cada vez más los precios", dijo Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria. Indicó, además, que -de acuerdo con los valores que maneja su agencia- los cinco barrios top (Barrio Norte, Recoleta, Belgrano, Botánico y Palermo) subieron en el último año algunos puntos porcentuales menos que otros barrios, como Agronomía, Versailles, Villa del Parque y Núñez. Toselli señaló que "mucha gente en esas cinco zonas top no llega a poder pagar el alquiler con lo que gana de sueldo, y entonces se muda a una zona más barata". En paralelo, describió una "revalorización" de otros barrios, como Almagro (por la buena conexión con medios de transporte), Villa Urquiza (que fue donde más se construyó el año pasado) y Parque Patricios (a partir del distrito tecnológico).
Otro de los factores que influyeron para incrementar la oferta de propiedades destinadas al alquiler en las zonas mejor cotizadas fue que muchos propietarios decidieron retirar sus unidades de la venta por temor a una caída de los precios. "En 2009 disminuyó la oferta de inmuebles en venta, y eso se trasladó a la oferta locativa, especialmente en esos barrios", explicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). El empresario estimó que, en el último año, la oferta de alquileres creció un 45%, aunque este fenómeno no alcanzó a las zonas menos tradicionales para alquilar, lo que explica que los precios en esos barrios siguieran subiendo.
Si se comparan los valores publicados en el suplemento Propiedades de La Nación, se observa que el barrio más caro de la ciudad, Puerto Madero, es el que registró también los mayores descensos en los precios promedio de los alquileres. Un dos ambientes, por el que hace un año se pagaba entre 3500 y 4000 pesos, hoy oscila en el rango de los 2500 y 3800 pesos, una baja promedio del 16 por ciento. En el caso de los departamentos de tres ambientes, la caída superó el 12% y, para los monoambientes, el precio se ubicó en casi el 8% menos que en marzo de 2009.
Según Rozados, el corrimiento de muchos inquilinos hacia barrios no tan caros estuvo influido no sólo por el precio de los alquileres, sino también porque las expensas y los servicios en los edificios de esas zonas también son más onerosos. A eso se sumó que se terminaron muchos edificios que se habían comenzado a construir en mejores épocas y el hecho de que Buenos Aires recibió menos extranjeros que alimentaban el mercado de alquileres temporarios.

Fuente: Oliver Galak
La Nación 15 de Marzo de 2010

miércoles, 17 de marzo de 2010

Reciclar !!

Comprar un departamento y refaccionarlo se ha convertido en un interesante desafío para adaptarlo al gusto personal. Arreglarlo y ofrecerlo en el mercado es hoy una buena inversión. Cuánto cuesta y cuándo conviene.
La puesta en valor de una unidad es una opción que muchos eligen para adaptarla según el gusto y las exigencias de cada uno o de la pareja en la vivienda propia. Otros prefieren aprovechar esta alternativa como un negocio rápido y rentable. ¿Qué significa exactamente el reciclado de un departamento? Al respecto, la arquitecta Sabrina Tamashiro, socia de AporiaStudio, explica: "Reciclar una propiedad es revalorizar sus condiciones internas. También capturar su estilo original y adaptarlo".

Hay dos caminos para comenzar a pensar en esta propuesta: convertirlo en un espacio propio o plantearlo desde lo comercial. Desde la segunda opción, Claudio Mazur, especialista en la temática, dice que el costo es en general un 20% menos que el precio de venta descontado el costo del reciclado. "Los factores que más inciden en el precio son las características estructurales como ubicación, calidad del edificio, vistas, luminosidad y altura", agrega.

Las áreas para reciclar también están estrechamente relacionadas con el costo. El baño y la cocina se ubican entre las superficies denominadas húmedas, que implica intervenir a fondo la propiedad, por eso se las considera las zonas más caras. En cambio, en la denominada superficie seca los cambios pueden limitarse al solado, la pintura, el pulido y plastificado, o a lo sumo la abertura de algún vano o reemplazo de alguna carpintería. Mazur expresa: "En la parte húmeda las intervenciones son más de fondo, ya que el cambio de los revestimientos, las cerámicas, los mármoles y porcellanatos es más costoso". Por su parte, Tamashiro agrega: "Cocina y baño son los espacios que mayor incidencia tienen en el costo del reciclado porque son los que presentan mayor cantidad de instalaciones. A su vez, el tipo de revestimiento que requieren debe responder a un uso particular, ya que están expuestos a situaciones especiales como agua, humedad, calor y grasa. El mayor porcentaje en los costos de obra le corresponde al baño, luego la cocina y en último término, el lavadero. En el caso de los baños incide mucho el costo de los artefactos sanitarios y la grifería".

Más allá de las áreas y superficies, en promedio el costo de construcción para el reciclado de un departamento ronda entre los 600 y 700 dólares por m2, aunque es un valor que puede variar significativamente según la ecuación que implique el negocio.

Si se refiere a la superficie húmeda, para renovarla hay que pensar en una cifra estimada en 25.000 pesos, que puede fluctuar de acuerdo con la calidad de los elementos que se elijan.
Actividad rentable

Hubo épocas donde muchos inversores se dedicaban especialmente a la tarea de comprar unidades, reciclarlas y luego volcarlas al mercado totalmente refaccionadas. Con el paso del tiempo, este negocio se sigue manteniendo como una actividad rentable.

Al respecto, Iuri Izrastzoff, director de la inmobiliaria homónima, comenta: "Con su pico a partir de 2002 y hasta 2006 hubo un furor por el reciclado de departamentos. Se compraban a un precio por m2 menor al que se suponía debía valer una metrópoli como Buenos Aires; el costo de construcción rondaba los 500 dólares y había mucha oferta".

Claudio Manzur ofrece varios puntos clave por los que restaurar una unidad e insertarla nuevamente al mercado es rentable: "En primer lugar es una inversión chica, es un negocio del que se entra y sale rápido, y es una operación que se puede realizar sin demasiada capacidad profesional".

En tanto, Izrastzoff asegura que al existir una permanente demanda de propiedades para refaccionar se advierte como una inversión segura: "Se puede reciclar al ritmo que le convenga al comprador, y mientras tanto, si espera, tiene su dinero resguardado en ladrillos. Además en el último año y medio se frenó el alza de los costos de construcción, e incluso hubo retracción en algunos rubros".

Además, Izrastzoff afirma que periódicamente ingresan al mercado inmuebles en venta en mal estado de mantenimiento y o desactualizados en su infraestructura y diseño, y son oportunidades atractivas para hacer una inversión de reciclado: "Las rentabilidades que se obtienen pueden rondar entre el 29% y 30%, aproximadamente. Es fundamental que la ubicación del departamento sea atractiva para la consecución de estos resultados".

La facilidad para realizar este tipo de inversión queda plasmada en algunas experiencias que cuenta Izrastzoff: "Hemos vendido propiedades a extranjeros, que con poco manejo del idioma se las arreglaban para comprar, reciclar, vender y hacer una buena diferencia. Hay casos emblemáticos, como el piso 14 del edificio Kavanagh, que adquirió un inversor internacional, acostumbrado a realizar estas operaciones de compra, reciclado y venta en países tan disímiles como Tailandia, Costa de Marfil, España e Inglaterra".

Dentro de esta modalidad, a la hora de poner manos a la obra es preciso tener en cuenta que el departamento no será para uso personal: "El restaurador no debe estar guiado por estilos y gustos demasiado personales, sino pensando en el cliente final. Para esto es importante estar actualizado en relación con los materiales nuevos, la tecnología disponible, las tendencias del mercado y, muy importante, el diseño de la planta, de manera de lograr el interés de un mayor número de posibles compradores", explica Izrastzoff.

Pensar en un proyecto de reciclado implica un procedimiento previo ligado con el relevamiento exhaustivo (de estructura, plenos técnicos, instalaciones y bajadas sanitarias) y un proyecto y documentación ajustados. "De esta manera se anticipará cualquier problema, para evitar la improvisación, los gastos adicionales y la prolongación indefinida de los plazos estipulados, factores que inciden directamente en el costo final de la obra", aclara Tamashiro.

En los honorarios de un proyecto e idea de reciclado incide el metraje del inmueble. Por departamentos u obras de hasta 50 m2, el valor parte en los 2300 pesos. En tanto de 50 a 90 m2 la cifra trepa los 4200 pesos, y para obras de más de 90 m2 alrededor de 5500 pesos.

Los planos municipales y avisos de obra son otros porcentajes que se suman al valor final. El precio para la presentación de planos ronda los 7000 pesos, mientras que el aviso de obra cuesta unos 1800. Los valores aproximados de obra de reciclado, incluyendo materiales y mano de obra, pero sin planos y proyecto, oscilan entre un valor mínimo por m2 de remodelación de 300 dólares.

Los brokers coinciden en que la decisión de restaurar un departamento es rentable siempre y cuando la ubicación del inmueble sea atractiva y permita equilibrar los costos: "Belgrano, Recoleta y Barrio Norte en general son sectores porteños que resisten el precio de construcción. En cambio, en otras zonas no surge este fenómeno".

Por: Guadalupe Fernández Fronza

sábado, 13 de marzo de 2010

Para la casa propia hay que trabajar el doble que en los '90

Según un estudio en la actualidad la capacidad de compra es menos de la mitad que en 1997. Se debe a que el precio del metro cuadrado construido aumentó en dólares mucho más que los salarios
El poder adquisitivo de los salarios en términos de metros cuadrados construidos se desplomó con la crisis en 2002 y desde ese momento no tuvo una recuperación significativa, lo que se debe a que los inmuebles aumentaron en dólares mucho más que los salarios.
En ese sentido, un índice de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) indica que el salario real cayó en 2009 un 5,5% respecto del valor de las viviendas y retrocedió a menos de la mitad de la capacidad de compra que tenía en el año 1997, publica el diario La Nación.
De esta manera, pese a que el sector inmobiliario atraviesa por una parálisis, los asalariados deben trabajar más del doble que en la década del '90 para comprar la misma vivienda.
Según la UADE, la pérdida de poder adquisitivo se produjo básicamente en el segundo y tercer trimestre de 2009, cuando las remuneraciones crecieron menos que el dólar.
Por ejemplo, en diciembre del año pasado aunque según el Colegio de Escribanos las operaciones inmobiliarias se recuperaron en caudal y precios, el poder adquisitivo continuó retrocediendo: disminuyó 1,7% y alcanzó para pagar sólo el 42% del valor de una vivienda nueva en la zona norte y el 54% "en otras zonas de relativamente menor valor inmobiliario, como Caballito y Almagro".

Fuente infobae.com 10 de Marzo de 2010

miércoles, 3 de marzo de 2010

Buen Comienzo y Desafíos Para El Resto Del Año

Más allá de la baja estacional del primer mes del año respecto del último, en la comparación interanual se observó un aumento de la cantidad de escrituras de 14,3%. El precio promedio transado se elevó 31,5 por ciento.
Según los datos elaborados por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, en el primer mes del año se registraron 5.116 operaciones de compra-venta de inmuebles.
Tomadas en el monto global involucrado, el aumento de la actividad saltó a 50,3%, con $875,7 millones, frente a $582,6 de un año antes.
Cotejando los dos indicadores surge un valor promedio escriturado de $171.176, equivalente a u$s 44.350 por unidad, el cual representa una suba de 31,5% en pesos y de 18,5% en el equivalente en dólares.
Buen comienzo y desafíos para el resto del año
"Los datos de enero son una buena señal que nos permite comenzar a confirmar las perspectivas que visualizamos a fines de 2009. Todo el primer semestre de ese año experimentó una caída, producto de la crisis internacional y sus consecuencias locales, de 38%, pero en los últimos meses pudimos ver un alza y estabilidad que nos permitió analizar que la situación había ido mejorando y de manera sostenida”, explica el presidente del Colegio de Escribanos de la Provincia, Jorge Alberto Mateo.
"Para todo este año, que ya ha comenzado con números positivos, sabemos que hay motivos para confiar en las inversiones locales, y debemos trabajar para lograr la mayor seguridad jurídica posible, y un panorama favorable y con claras perspectivas de crecimiento equilibrado".
Un factor positivo para el sector lo constituye el manto de incertidumbre que se refleja en las expectativas de inflación que manejan tanto los economistas como los sondeos de opinión de la población, porque alimenta la demanda de propiedades como bien de inversión de alto rendimiento en el mediano plazo.

Fuente: Daniel Sticco (Infobae.com) 25 de febrero de 2010

Las Propiedades No Bajarán De Precio en 2010

La oferta de inmuebles y las construcciones disminuyeron el último año. Pero la cosecha récord de soja generará un importante ingreso de dólares que en parte se volcará a los "ladrillos" y sostendrá las cotizaciones
El sector inmobiliario argentino, que tuvo un crecimiento exponencial entre 2003 y 2008, se mantendría estable este año, principalmente debido al exceso de oferta en el mercado local que se generó durante el auge de los últimos años.
La incertidumbre política, alimentada por la crisis institucional que se desató por el uso de reservas del Banco Central para pagar deuda, y la dificultad para obtener créditos hipotecarios también pondrán un freno a la expansión.
"Hay una sobreoferta de producto, hay menos edificios que se están construyendo que el año pasado, ha caído el nivel de permisos (para construir), están un 25% por debajo de lo que estaban el año pasado", dijo a Reuters Nicolás Lang, gerente de desarrollo de proyectos para la inmobiliaria L. J. Ramos, en Buenos Aires.
Tras la crisis económica que se desató a finales del 2001, cuando se incautaron las cuentas bancarias a plazo de los ahorristas, muchos argentinos comenzaron a volcarse al ahorro "en ladrillos", convirtiendo al sector en uno de los principales motores del crecimiento de los últimos años.
Entre el 2003 y el 2008, la construcción en Argentina creció casi un 100%, según cifras oficiales elaboradas por el ente estadístico Indec, multiplicando la oferta en el mercado.
Pero con la desaceleración de la economía a fines del 2008 por la crisis global, sumado a la incertidumbre por problemas locales, el año pasado la construcción cayó un 1,6% y las ventas bajaron a niveles mínimos históricos, aunque los valores de las viviendas se mantuvieron casi estables.
El precio promedio del metro cuadrado en Buenos Aires se disparó casi un 200% entre 2002 y 2009, para llegar a u$s1.454, de acuerdo con un estudio elaborado por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
En Buenos Aires, las zonas más cotizadas son Recoleta y Puerto Madero, con valores que alcanzan los u$s4.000 el metro cuadrado, mientras que en el humilde barrio de La Boca los precios oscilan en torno a 900 dólares el metro cuadrado, según datos de Isaac Weisvein, de Weisvein Propiedades.
El precio es, sin embargo, mucho mas bajo que los u$s10.700 que en promedio cuesta un metro cuadrado en una capital europea como Madrid.
Un departamento promedio dirigido a la clase media, de entre 60 y 65 metros cuadrados, alcanza a u$s80.000 en Buenos Aires, dijo Weisvein.
El salario promedio neto de los trabajadores argentinos es de 2.565 pesos (u$s664), por lo que el acceso a un inmueble se hizo casi imposible para un amplio sector de la clase media, especialmente en momentos en que el acceso a un crédito hipotecario está muy restringido.
"Todo lo que se dirige al sector de la clase media, que depende del crédito, no lo veo en el horizonte cercano. (...) El Estado no está en condiciones de solucionar el tema del crédito", comentó Roberto Tizado, de Tizado Propiedades.
Por otra parte, según analistas, la recuperación de la economía global no implicará que los desarrollos inmobiliarios retomen el ritmo previo al de la crisis.
"Va a haber un mercado de un segmento que va a ir funcionando con un cierto equilibrio. Lo que no se va a ampliar es el volumen de negocios", dijo Tizado.
Impulso de la soja
Pese a la incertidumbre política, una cosecha récord de soja podría otorgar al mercado inmobiliario el aire que necesita. El sector ya se vio beneficiado por las buenas cosechas en el pasado.
"Una cosecha de soja récord va a producir una liquidez importante. Hay que ver si ese señor que tiene la plata en la mano la vuelca en el sector inmobiliario. Siempre que el campo estuvo líquido se volcó al ladrillo, como resguardo de capital", indicó Lang.
"El productor agropecuario invierte en inmuebles. No es un inversor offshore. Eso puede ser un disparador también", añadió Roberto Ledo, director en la inmobiliaria Bullrich.

Fuente: Reuters – 24 Febrero 2010
La oferta de inmuebles y las construcciones disminuyeron el último año. Pero la cosecha récord de soja generará un importante ingreso de dólares que en parte se volcará a los "ladrillos" y sostendrá las cotizaciones
El sector inmobiliario argentino, que tuvo un crecimiento exponencial entre 2003 y 2008, se mantendría estable este año, principalmente debido al exceso de oferta en el mercado local que se generó durante el auge de los últimos años.
La incertidumbre política, alimentada por la crisis institucional que se desató por el uso de reservas del Banco Central para pagar deuda, y la dificultad para obtener créditos hipotecarios también pondrán un freno a la expansión.
"Hay una sobreoferta de producto, hay menos edificios que se están construyendo que el año pasado, ha caído el nivel de permisos (para construir), están un 25% por debajo de lo que estaban el año pasado", dijo a Reuters Nicolás Lang, gerente de desarrollo de proyectos para la inmobiliaria L. J. Ramos, en Buenos Aires.
Tras la crisis económica que se desató a finales del 2001, cuando se incautaron las cuentas bancarias a plazo de los ahorristas, muchos argentinos comenzaron a volcarse al ahorro "en ladrillos", convirtiendo al sector en uno de los principales motores del crecimiento de los últimos años.
Entre el 2003 y el 2008, la construcción en Argentina creció casi un 100%, según cifras oficiales elaboradas por el ente estadístico Indec, multiplicando la oferta en el mercado.
Pero con la desaceleración de la economía a fines del 2008 por la crisis global, sumado a la incertidumbre por problemas locales, el año pasado la construcción cayó un 1,6% y las ventas bajaron a niveles mínimos históricos, aunque los valores de las viviendas se mantuvieron casi estables.
El precio promedio del metro cuadrado en Buenos Aires se disparó casi un 200% entre 2002 y 2009, para llegar a u$s1.454, de acuerdo con un estudio elaborado por L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios.
En Buenos Aires, las zonas más cotizadas son Recoleta y Puerto Madero, con valores que alcanzan los u$s4.000 el metro cuadrado, mientras que en el humilde barrio de La Boca los precios oscilan en torno a 900 dólares el metro cuadrado, según datos de Isaac Weisvein, de Weisvein Propiedades.
El precio es, sin embargo, mucho mas bajo que los u$s10.700 que en promedio cuesta un metro cuadrado en una capital europea como Madrid.
Un departamento promedio dirigido a la clase media, de entre 60 y 65 metros cuadrados, alcanza a u$s80.000 en Buenos Aires, dijo Weisvein.
El salario promedio neto de los trabajadores argentinos es de 2.565 pesos (u$s664), por lo que el acceso a un inmueble se hizo casi imposible para un amplio sector de la clase media, especialmente en momentos en que el acceso a un crédito hipotecario está muy restringido.
"Todo lo que se dirige al sector de la clase media, que depende del crédito, no lo veo en el horizonte cercano. (...) El Estado no está en condiciones de solucionar el tema del crédito", comentó Roberto Tizado, de Tizado Propiedades.
Por otra parte, según analistas, la recuperación de la economía global no implicará que los desarrollos inmobiliarios retomen el ritmo previo al de la crisis.
"Va a haber un mercado de un segmento que va a ir funcionando con un cierto equilibrio. Lo que no se va a ampliar es el volumen de negocios", dijo Tizado.
Impulso de la soja
Pese a la incertidumbre política, una cosecha récord de soja podría otorgar al mercado inmobiliario el aire que necesita. El sector ya se vio beneficiado por las buenas cosechas en el pasado.
"Una cosecha de soja récord va a producir una liquidez importante. Hay que ver si ese señor que tiene la plata en la mano la vuelca en el sector inmobiliario. Siempre que el campo estuvo líquido se volcó al ladrillo, como resguardo de capital", indicó Lang.
"El productor agropecuario invierte en inmuebles. No es un inversor offshore. Eso puede ser un disparador también", añadió Roberto Ledo, director en la inmobiliaria Bullrich.

Fuente: Reuters – 24 Febrero 2010
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