miércoles, 29 de septiembre de 2010

Nuevo Sistema De Financiación

La Asociación de Empresarios de la Vivienda, con una propuesta diferente y accesible
El acceso a la vivienda mediante financiación genuina es un tema que le preocupa a la gente dado que las posibilidades de crédito actualmente vigentes son escasas para la mayor parte de la demanda. Hace meses que la Asociación de Empresarios de la Vivienda está trabajando en el armado de un sistema de préstamos hipotecarios para la clase media. Anteayer la entidad realizó una presentación sobre esta nueva propuesta que puede abrir la llave de una solución muy esperada desde hace largo tiempo.
Según figura en la presentación, la cuota resultante podría ser la tercera parte de la promedio del mercado crediticio actual y hasta un plazo de hasta 30 años, con cuotas accesibles similares a la de un alquiler, con un tasa de interés de entre 4 y 6% anual, ajustable sobre la base al índice de salarios.

Un aspecto que se ha incluido en este análisis es la de minimizar el temor del tomador de créditos a que en el futuro pueda perder su vivienda si se deteriora la relación cuota-ingreso. En ese caso el sistema prevé dos mecanismos: el que los ajustes de las cuotas en los primeros años del crédito sean menor que la variación del índice de los salarios; en segundo lugar, la existencia de un seguro de desempleo, que cubra la posible pérdida del trabajo.
Fernando Esquerro, presidente de la AEV, explica: "Este sistema permite que la demanda tenga un acceso posible al crédito y a la vez desde el punto de vista del inversor que pueda ofrecer su capital con las ganancias pertinentes (el crédito no requiere subsidio del Estado). A la vez que se presenta como sustentable a largo plazo desde un enfoque también macroeconómico. Con ambas partes balanceadas, el sistema puede funcionar sin inconvenientes".
Con la percepción de que las entidades financieras puedan analizar en su conjunto esta propuesta habrá que esperar el resultado de esa evaluación para saber si es instrumentable.
Un ejemplo puede sumar claridad a lo expuesto. Se toma un ingreso familiar promedio de entre 5000 y 6000 pesos, que busca adquirir un departamento de dos dormitorios en un barrio medio, calculado sobre la base de 1400 dólares el m2, que da un total de 98.000 dólares.
Y financiado el 70% del total, se pagaría de cuota inicial (sin gastos de otorgamiento ni seguros) a una tasa del 4% fija, capital ajustable, de 1550 pesos, a pagar a 30 años.
Un dato que no es menor: la cuota es similar a lo que se abona en un alquiler de acuerdo con los valores a la fecha.

Fuente: La nación 25 de septiembre de 2010

miércoles, 22 de septiembre de 2010

RESOLUCION GENERAL A.F.I.P. 2.910/10

Mediante la Resolución General N° 2910 se dispone la modificación de la entrada en vigencia del aludido régimen de información, en la forma que seguidamente se detalla:
Las disposiciones del Título II de la RG 2820 (Régimen de Información) entrarán en vigencia a partir del día 1 de junio de 2011.
Respecto de los contratos de locación y/o cesión celebrados con anterioridad al 1 de junio de 2011 y siempre que se encuentren vigentes a dicha fecha, se considerará cumplida en término la presentación de la información requerida si se efectúa hasta el día 30 de junio de 2011.
Fuente: Afip Resolución General del 14 de Septiembre de 2010

lunes, 20 de septiembre de 2010

Menos Para Elegir

Las unidades usadas de 2 y 3 dormitorios, preferidas por las familias tipo, tienen alta demanda y muy poca oferta; precios y datos para evaluar.
En los últimos tiempos, es habitual escuchar entre las familias que necesitan mudarse un comentario reiterado: buscamos y no encontramos . Es que cuando se trata de un matrimonio con dos hijos, el segmento más requerido es el de unidades usadas de 2 y 3 dormitorios en el rango de los 100.000 a 250.000 dólares, y son ésas, precisamente, las que no abundan. Es más, se advierte una carencia preocupante.
Los brokers de algunos barrios están convencidos de que la falta de stock se produce porque hoy se construyen unidades pequeñas de ambiente o un dormitorio y no hay recambio de departamentos de dos y tres dormitorios.
Según Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, explica: "En los últimos meses se profundizó la escasez de departamentos en el segmento entre los 150.000 y 300.000 dólares en Barrio Norte, Palermo y Belgrano, tanto en unidades usadas como a estrenar. De hecho, el período de venta de propiedades de este valor en cualquiera de nuestras sucursales toma en este momento entre dos y tres semanas, bastante menos de un tercio que la media histórica".
Obetko explica que el rango de precios mencionado está mayoritariamente compuesto por unidades de 2 y 3 dormitorios, con y sin dependencias; es decir, el que apunta a un público familiar. La demanda en este segmento está firme y la oferta es insatisfactoria.
En departamentos a estrenar esta escasez es aún más notoria, dado que en los últimos años la mayoría de los edificios construidos son de unidades monoambientes y de un dormitorio, y en menor medida, los más amplios con dos dormitorios de más de 150 m2. En síntesis: hay muy poca oferta de departamentos nuevos de entre 60 y 120 m2. Según dicen los consultados, esta carencia se debe en parte a que hace tiempo que los desarrolladores perdieron interés en este tipo de proyectos porque están orientados a consumidores finales de clase media y no a inversores.
Cuestiones demográficas
Pero no todo pasa por la cuestión financiera. Los brokers van más allá y explican que el mercado tiene una serie de parámetros demográficos que atender, como, por ejemplo, el crecimiento o decrecimiento de las familias, que son los consumidores naturales del segmento medio. En consecuencia, el negocio inmobiliario debe encontrar fórmulas creativas para atender a estos consumidores que están buscando unidades que satisfagan sus necesidades vitales.
"Una de las herramientas puede ser ofrecer financiación directa del desarrollador para que la preventa o venta desde el pozo sean también factibles para las unidades de mayor superficie, dado que esa preventa es esencial. Para el consumidor en busca de propiedades de este segmento y que tiene un presupuesto acotado, una solución es comprar unidades para refaccionar, o fuera de los barrios más demandados", relata Obetko.
Carlos J. Puente, titular de Puente Inmobiliaria, comenta que en Villa Urquiza la falta de oferta de unidades de buen nivel de 2 y 3 dormitorios tiene su explicación: "Hoy es vendedor solamente aquel que se reubica y realiza la clásica operación simultanea; es decir, cambia m2 por m2. La falta de unidades de 2 y 3 dormitorios también radica en que el fuerte impulso constructivo que tuvo la zona en los últimos cinco años se sustentó en unidades chicas monoambientes y de un dormitorio, de las que hay sobreabundancia. En este contexto y partiendo de departamentos o semipisos de muy buena calidad con ubicación residencial, encontramos las siguientes franjas de precios: 2 dormitorios, entre 110.000 y 130.000 dólares; 3 dormitorios con cochera, entre 140.000 y 160.000, y el más requerido pero claramente ausente, el clásico 3 dormitorios con 3 baños, dependencias y cochera, entre 180.000 y 220.000 dólares. Mirando a futuro, una posible solución para este presente es que los constructores adviertan este faltante de oferta y segmenten el mercado hacia este tipo de propiedades".
Cambio de hábitos
Otra tema para tener en cuenta es que también cambió el perfil de la demanda: antes esas unidades eran buscadas por un público familiar, con dos o más hijos, mientras que hoy la tendencia es a vivir solo, para lo cual el segmento elegido es el del monoambiente o un dormitorio hasta los 80.000 dólares.
Pablo Borda, gerente de ventas de MLL Propiedades, destaca que lo que a primera vista podría verse como escasez de oferta en departamentos entre 100.000 y 250.000 dólares en realidad se debe a una gran demanda en ese rango de precios. "Se trata de dos situaciones diferentes. En un extremo, están los departamentos chicos de uno o dos ambientes, llamados estudios, que son la puerta de entrada para ser propietario. En este caso, se produce un fenómeno social en los últimos años que demuestra que cada vez hay más gente que vive sola. Ya no es una cuestión privativa de la gente joven, sino que esta situación empieza a verse en gente más grande. Esto genera una gran demanda en propiedades de hasta 100 m2. En el caso de los 250.000 dólares en adelante, existen en Recoleta propiedades de 2 y 3 dormitorios (algunas con cochera) que son las que busca la familia tipo, donde se advierte también un gran interés por parte de la gente. Todo lo construido en este nivel de precios y dirigido a estos sectores de población se vende rápidamente", dice Borda.
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel Propiedades: "Las buenas propiedades en las mejores zonas siempre escasean en todas las tipologías. Entendiendo por buenas las que son especialmente luminosas, con modernos diseños de planta en los que se destacan cómodos placards, cantidad de baños y cocheras, en edificios con o sin infraestructura, pero con muy buen mantenimiento. Hoy, lo que más escasea es el rango de entre 100 y 150 m2 en la tipología de 2 dormitorios con dependencia de servicio o tres dormitorios. Departamentos en edificios de cierta antigüedad hay pocos, pero en aquellos de poca antigüedad o a estrenar, nada. A mejor ubicación, mayor escasez y, por lo tanto, mayor precio". El broker asegura que de estas propiedades se hizo poco y no se construye hace muchos años, y que las razones son múltiples; por un lado, la falta de tierra, ya que para estos proyectos se necesitan mayores superficies.
"Esta tipología está destinada a la familia tipo, que busca dependencias para contar con servicio con cama en su casa. Algo que hace algunos años se había dejado de usar, pero hoy es un tema muy importante. El precio de estas propiedades en Belgrano dependerá mucho de la ubicación, pero nunca será inferior a los 2000 dólares el m2 y puede superar los 3000 si reúne más condiciones", agrega.
Sebastián Sosa, director de RE/MAX Argentina, dice: "En nuestro país compra un segmento pequeño que busca unidades chicas, o los que compran como inversión. Lo que falta es que el público pueda acceder a unidades más grandes, y para eso debería tener acceso a créditos y poder calificar. Además, cambió el perfil de los compradores de unidades grandes porque cambió el formato de familia".

Juan Fernández Mugica

Fuente: La Nación 18 de Septiembre de 2010

domingo, 12 de septiembre de 2010

El Resguardo Del Ladrillo

Más allá de las cíclicas crisis y de que hoy cuesta más comprar una propiedad, la inversión inmobiliaria sigue siendo la alternativa que casi nadie cuestiona
Las condiciones económicas han empujado al real estate local hasta lo más alto. Y salvo por las burbujas inmobiliarias que han determinado abruptas caídas a nivel internacional, los consistentes ladrillos mantienen su cetro aquí o en el cenit. Es más: se han revalorizado atravesando tempestades y se fueron afianzando a medida que el tiempo transcurría con indudable solidez. Aquí, en la Argentina, la característica más sorprendente (y lamentable, por otra parte) es que se trata de una plaza que crece casi sin financiación, porque lo que se ofrece es sólo para quienes alcanzan sueldos muy altos. Un ejemplo lo dice todo: en el año 2000 se necesitaban 20 salarios para adquirir una unidad de 2 dormitorios; hoy hacen falta 60.
"Hasta aquí ha sido un año difícil, a pesar de que no bien comenzó el año hubo muy buenos resultados. Pero los conflictos políticos y luego los económicos impactan en la gente y enseguida el sector se retrae", reflexiona Armando Pepe, presidente del Sistema de Ofertas Múltiples (SOM). Y asegura: "Por estos días, no hay otra inversión confiable; es el único resguardo". Un concepto que nadie cuestiona.
Según un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, a través de su director, Mario Goldman, surge el análisis de que la economía global atraviesa un momento de gran incertidumbre. Una buena parte de la atención se concentra en las economías asiáticas, ya que de su crecimiento depende, en parte, el resto del mundo. El contexto de incertidumbre no cesa y produce un freno en el ingreso de capitales hacia las economías emergentes.
De algún modo, así lo transmite Ben Bernanke, titular de la Reserva Federal de los Estados Unidos, en el informe del CPAU, en el que se plantea de qué manera evolucionarán las economías europeas, anunciando grandes planes de ajuste para afrontar sus problemas fiscales en una situación recesiva. Por ahora las economías emergentes son las privilegiadas en el plano internacional y lideran el crecimiento económico.
Cuestión de números

La tasa anual de renta, que antes estaba en 6,5%, ahora está en 5%; los precios en dólares de las ventas realizadas se incrementaron un 20% en la ciudad de Buenos Aires. La expansión y la euforia de mediados de los 90 quedaron atrás. El período 2000/2010 refleja la misma cantidad de transacciones, alrededor de 40.000 por año, sólo superado en 1998, con 50.000. Pero para ese año el 30% de las transacciones realizadas tenían una parte del precio pagado en hipotecas. Hoy no se llega al 5%, según explica José Azpiroz Costa, director de Bullrich. ¿Qué sucedió mientras tanto con los costos?, reflexiona Mario Gómez, director de Le Bleu. "En el último año el índice de la Cámara de la Construcción creció un 18,5% (sin incluir un 25% de mano de obra y 11% de materiales). Pero Eduardo Gutiérrez, presidente de Farallón, es optimista: "La construcción en la Argentina seguirá creciendo, pese a los ciclos y los vaivenes, porque los inversores argentinos no se vuelcan a las acciones, sino que aseguran sus ahorros en propiedades".
Variables
La demanda creció respecto de 2009 (año de la tremenda crisis internacional, que enfrió al sector también en la Argentina), lo cual se reflejó en la cantidad de escrituras, que en 2010 se elevó un 34% comparado con el año anterior. Lo que arroja un total, de enero a julio de 2010, de 27.281 escrituras realizadas contra 20.363 del mismo período de 2009, como informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Como advierte Gómez, "este dato no incluye las preventas, ventas en pozo, dinero que los inversores colocan en proyectos al costo. En montos de facturación, el aumento es del 69%, que se explica por el aumento de los precios de los inmuebles".
De los datos que aportó Azpiroz Costa surge que el valor de los terrenos se incrementó en un 20%. Y revela que se vendieron alrededor de 2000 en cuatro años, lo que incrementa hoy el valor del m2. Y si de precios se trata, el metro cuadrado de construcción de mediana calidad cotiza los 850 dólares; buena calidad, 1000, y de muy buena calidad, 1300 dólares. Con relación a la tipología, las unidades de uno o dos dormitorios representan casi el 40% de las operaciones; alrededor del 30%, las unidades de dos dormitorios con dependencias; 30%, las unidades de alto nivel, y el 10% restante son operaciones de la más alta gama.
¿Qué sucede con los precios, entonces? Relevamiento mediante, el SOM, a través de su centro de investigación, incorpora datos. Por ejemplo, analiza que el 71% de las unidades monoambientes cotiza hoy en 1800 dólares por m2, mientras que sólo el 25% del total de esa oferta oscila hoy entre los 1800 y los 2300 dólares el m2; sólo el 4% se cotiza entre 2300 y 2900 dólares. En el caso del típico departamento de un dormitorio, el 94% se cotiza hasta los 2800 dólares el m2; sólo el 5% va de los 2800 a los 4300 dólares el m2 y el 1% restante se cotiza entre 4300 y 5800 dólares por m2. En el primer semestre, el total de la oferta de departamentos para la venta alcanza las 5400 unidades para los monoambientes, 16.407 para los de un dormitorio y 20.708 para los de dos dormitorios.
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) admite que se están realizando inversiones en diferentes regiones del país, con una totalidad que alcanza algo menos de 700.000 m2 de superficies permisadas.
El análisis de largo plazo de ese sector pujante y creativo es contundente: pese a todas las vicisitudes, y contra viento y marea, indica que entre todas las opciones de inversión la demanda elige por encima de todo la inmobiliaria.
Y aun con menos euforia que en otros tiempos, nadie pierde el optimismo. Jorge Toselli, presidente de JT inmobiliaria, afirma tajante: "Estamos seguros de que las inversiones en el real estate no decaerán porque es una industria que está atada íntimamente a la vida de la gente, que sigue con la tradición transmitida de generación en generación: el ladrillo es el primer peldaño de un ahorro seguro. Y eso no cambia".

Por Adriana B. Anzillotti para La Nación 12 de Septiembre de 2010

jueves, 9 de septiembre de 2010

Visitas Virtuales A Propiedades

Estudiantes de la Escuela Técnica ORT crearon un software 3D para emprendimientos inmobiliarios.
El desarrollo de un serio plan de negocios inmobiliarios con la novedosa aplicación de la tecnología 3D fue la idea original que tuvo un grupo de alumnos secundarios de la Escuela Técnica ORT, sede Belgrano, que compitió en un concurso internacional y ganó como mejor proyecto Mercosur.
Si bien los creadores del software para utilidades inmobiliarias tienen 17 años y desarrollaron el proyecto como tesis final de una materia, jamás pensaron que competirían frente a estudiantes universitarios y pymes y lograrían ese reconocimiento destacado en el concurso Talent and Innovation Competition of the Americas (TICS Americas), realizado en Lima, Perú.
"El 3D Housing es un simulador aplicable a grandes emprendimientos inmobiliarios con tecnología 3D que permite desarrollar un gran proyecto cuando sólo es una idea. En reemplazo de la tradicional maqueta arquitectónica, se puede interactuar con la imagen virtual elaborada, sumar elementos, realizar modificaciones en tiempo real y situarse frente a los objetos para recorrerlos sin límites espaciales", explicó Pascual Galliverti, uno de los siete alumnos premiados.
"Nuestro proyecto ofrece a los agentes del mercado inmobiliario la posibilidad de ver lo que se va a comprar antes de invertir dinero, combinando lo real con lo virtual y generando una gran interactividad. A través de la tecnología de Realidad Aumentada con multi-tracking, podemos integrar el mundo físico real con los objetos creados en el simulador, mediante la utilización de un casco de realidad virtual y el software 3DH. Así, es posible interactuar en tiempo real integrando ambas realidades y permitiendo que el usuario experimente la representación de las viviendas en relación con la ubicación, orientación y luminosidad dentro del complejo, optimizando los recursos económicos y naturales", amplió Galliverti.
El software permite cargar un modelo del emprendimiento inmobiliario, como una fábrica, un country o un edificio con amenites, con imágenes que se procesan a medida que recorren la maqueta con la visión del casco virtual y la aplicación de los modelos expuestos en tecnología 3D.
Antes de concursar, los alumnos fueron testeados con un proyecto real de dos torres por construirse sobre la avenida Juan B. Justo, en Palermo. "Al entrevistarnos con los responsables de la constructora, nos comunicaron que la maqueta original del edificio debía ser cambiada porque el proyecto de construir torres de 41 pisos no prosperó por un impedimento legal. Con el software creado y los datos del emprendimiento por construir, fácilmente pudimos modificar la cantidad de pisos", agregó Galliverti.
De esta manera, el programa permite modificar varios diseños, incluso en tiempo real, cambiando colores o texturas de edificios, agregando piscinas o canchas de tenis en countries, corrigiendo una calle interna o una ruta aledaña por construirse, por ejemplo. Otra ventaja de la elaboración de esta maqueta virtual es el tiempo que lleva realizarla. Según los desarrolladores, alcanza con menos de dos meses para exponer el proyecto con todos sus detalles, mientras que una maqueta tradicional compleja lleva el doble o triple de tiempo y no se puede modificar una vez terminada.
Según explican los creadores del innovador proyecto, la realidad aumentada es la expresión para definir una visión directa o indirecta de un entorno físico en el mundo real, cuyos elementos se combinan con similares virtuales para la creación de una realidad mixta a tiempo real. Consiste en un conjunto de dispositivos que añaden información virtual a la información física ya existente. Esta es la principal diferencia con la realidad virtual, puesto que no sustituye la realidad física, sino que sobreimprime los datos informáticos al mundo real.
Galliverti, de 17 años, junto con sus compañeros, Melanie Babour, Luciano Bertenasco, Matías Misenson, Alan Kronik, Daiana Ganiewich, Cindy Russo; los profesores Darío Mischener y Clara Rugisnky, y la rectora de la institución, Viviana Jasid, viajaron a Lima y participaron del certamen organizado por Young Americas Business Trust (YABT), en el marco de la 40a. Asamblea General de la Organización de Estados Americanos (OEA), frente a más de más de 1200 equipos y un jurado compuesto por expertos internacionales. Este mes competirán en la etapa mundial, Global TIC, en Taipei, Taiwan.

Víctor Ingrassia
Fuente: La Nación 7 de Agosto 2010

martes, 7 de septiembre de 2010

Impuesto de Sellos - Liquidación web.


A.R.B.A. - Resolución Normativa 62/10 - Impuesto de Sellos - Liquidación web.
Artículo 1º: Establecer que los contribuyentes del Impuesto de Sellos que celebren actos, contratos u operaciones alcanzados por el citado impuesto formalizados mediante instrumentos privados, como así también los terceros que intervengan en la celebración de los mismos, deberán generar a través de la página web de esta Agencia de Recaudación (www.arba.gov.ar), la correspondiente declaración jurada y autoliquidación para el pago del mencionado tributo....
Artículo 3º: Desde el sitio de Internet indicado, los contribuyentes interesados o terceros deberán completar y transferir, con carácter de declaración jurada, los datos requeridos por la aplicación, a saber:
-Nombre y apellido o razón social, de los otorgantes del acto, contrato u operación.
-CUIT, CUIL o CDI de los otorgantes del acto, contrato u operación.
-Domicilio de los otorgantes del acto, contrato u operación.
-Tipo de contrato. En caso de tratarse de contratos de locación o sublocación, deberá indicarse, además, el destino del mismo (vivienda, comercio, turístico, otros).
-Monto del acto, contrato u operación, expresado en pesos.
-Fecha del otorgamiento del acto, contrato u operación.
-Exención de pago, si la hubiere, con indicación de su porcentaje, de corresponder.
-Lugar de prestación del servicio.
-Lugar de otorgamiento del acto, contrato u operación.
-Pagos a cuenta efectuados con anterioridad, si los hubiere.
-En caso de contratos de compraventa de granos, deberá indicarse el tipo de grano objeto del contrato.
-Número de expediente administrativo, si lo hubiere.
Atte.
Cdor. Jorge Mediano

Fuente: Colegio de Martilleros de La Matanza
Related Posts with Thumbnails