domingo, 12 de septiembre de 2010

El Resguardo Del Ladrillo

Más allá de las cíclicas crisis y de que hoy cuesta más comprar una propiedad, la inversión inmobiliaria sigue siendo la alternativa que casi nadie cuestiona
Las condiciones económicas han empujado al real estate local hasta lo más alto. Y salvo por las burbujas inmobiliarias que han determinado abruptas caídas a nivel internacional, los consistentes ladrillos mantienen su cetro aquí o en el cenit. Es más: se han revalorizado atravesando tempestades y se fueron afianzando a medida que el tiempo transcurría con indudable solidez. Aquí, en la Argentina, la característica más sorprendente (y lamentable, por otra parte) es que se trata de una plaza que crece casi sin financiación, porque lo que se ofrece es sólo para quienes alcanzan sueldos muy altos. Un ejemplo lo dice todo: en el año 2000 se necesitaban 20 salarios para adquirir una unidad de 2 dormitorios; hoy hacen falta 60.
"Hasta aquí ha sido un año difícil, a pesar de que no bien comenzó el año hubo muy buenos resultados. Pero los conflictos políticos y luego los económicos impactan en la gente y enseguida el sector se retrae", reflexiona Armando Pepe, presidente del Sistema de Ofertas Múltiples (SOM). Y asegura: "Por estos días, no hay otra inversión confiable; es el único resguardo". Un concepto que nadie cuestiona.
Según un informe del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, a través de su director, Mario Goldman, surge el análisis de que la economía global atraviesa un momento de gran incertidumbre. Una buena parte de la atención se concentra en las economías asiáticas, ya que de su crecimiento depende, en parte, el resto del mundo. El contexto de incertidumbre no cesa y produce un freno en el ingreso de capitales hacia las economías emergentes.
De algún modo, así lo transmite Ben Bernanke, titular de la Reserva Federal de los Estados Unidos, en el informe del CPAU, en el que se plantea de qué manera evolucionarán las economías europeas, anunciando grandes planes de ajuste para afrontar sus problemas fiscales en una situación recesiva. Por ahora las economías emergentes son las privilegiadas en el plano internacional y lideran el crecimiento económico.
Cuestión de números

La tasa anual de renta, que antes estaba en 6,5%, ahora está en 5%; los precios en dólares de las ventas realizadas se incrementaron un 20% en la ciudad de Buenos Aires. La expansión y la euforia de mediados de los 90 quedaron atrás. El período 2000/2010 refleja la misma cantidad de transacciones, alrededor de 40.000 por año, sólo superado en 1998, con 50.000. Pero para ese año el 30% de las transacciones realizadas tenían una parte del precio pagado en hipotecas. Hoy no se llega al 5%, según explica José Azpiroz Costa, director de Bullrich. ¿Qué sucedió mientras tanto con los costos?, reflexiona Mario Gómez, director de Le Bleu. "En el último año el índice de la Cámara de la Construcción creció un 18,5% (sin incluir un 25% de mano de obra y 11% de materiales). Pero Eduardo Gutiérrez, presidente de Farallón, es optimista: "La construcción en la Argentina seguirá creciendo, pese a los ciclos y los vaivenes, porque los inversores argentinos no se vuelcan a las acciones, sino que aseguran sus ahorros en propiedades".
Variables
La demanda creció respecto de 2009 (año de la tremenda crisis internacional, que enfrió al sector también en la Argentina), lo cual se reflejó en la cantidad de escrituras, que en 2010 se elevó un 34% comparado con el año anterior. Lo que arroja un total, de enero a julio de 2010, de 27.281 escrituras realizadas contra 20.363 del mismo período de 2009, como informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
Como advierte Gómez, "este dato no incluye las preventas, ventas en pozo, dinero que los inversores colocan en proyectos al costo. En montos de facturación, el aumento es del 69%, que se explica por el aumento de los precios de los inmuebles".
De los datos que aportó Azpiroz Costa surge que el valor de los terrenos se incrementó en un 20%. Y revela que se vendieron alrededor de 2000 en cuatro años, lo que incrementa hoy el valor del m2. Y si de precios se trata, el metro cuadrado de construcción de mediana calidad cotiza los 850 dólares; buena calidad, 1000, y de muy buena calidad, 1300 dólares. Con relación a la tipología, las unidades de uno o dos dormitorios representan casi el 40% de las operaciones; alrededor del 30%, las unidades de dos dormitorios con dependencias; 30%, las unidades de alto nivel, y el 10% restante son operaciones de la más alta gama.
¿Qué sucede con los precios, entonces? Relevamiento mediante, el SOM, a través de su centro de investigación, incorpora datos. Por ejemplo, analiza que el 71% de las unidades monoambientes cotiza hoy en 1800 dólares por m2, mientras que sólo el 25% del total de esa oferta oscila hoy entre los 1800 y los 2300 dólares el m2; sólo el 4% se cotiza entre 2300 y 2900 dólares. En el caso del típico departamento de un dormitorio, el 94% se cotiza hasta los 2800 dólares el m2; sólo el 5% va de los 2800 a los 4300 dólares el m2 y el 1% restante se cotiza entre 4300 y 5800 dólares por m2. En el primer semestre, el total de la oferta de departamentos para la venta alcanza las 5400 unidades para los monoambientes, 16.407 para los de un dormitorio y 20.708 para los de dos dormitorios.
La Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU) admite que se están realizando inversiones en diferentes regiones del país, con una totalidad que alcanza algo menos de 700.000 m2 de superficies permisadas.
El análisis de largo plazo de ese sector pujante y creativo es contundente: pese a todas las vicisitudes, y contra viento y marea, indica que entre todas las opciones de inversión la demanda elige por encima de todo la inmobiliaria.
Y aun con menos euforia que en otros tiempos, nadie pierde el optimismo. Jorge Toselli, presidente de JT inmobiliaria, afirma tajante: "Estamos seguros de que las inversiones en el real estate no decaerán porque es una industria que está atada íntimamente a la vida de la gente, que sigue con la tradición transmitida de generación en generación: el ladrillo es el primer peldaño de un ahorro seguro. Y eso no cambia".

Por Adriana B. Anzillotti para La Nación 12 de Septiembre de 2010

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