jueves, 28 de octubre de 2010

Un ambiente más, todo un desafío.

Ante la falta de créditos, dar el salto de un departamento de un dormitorio a dos resulta una tarea complicada. En promedio se habla de un monto equivalente al 25% del valor de la propiedad.
No estoy dispuesto a que mi casa, que siempre fue un lugar alegre, cómodo, a donde uno quiere llegar, se convierta en una suerte de camarote de los hermanos Marx", dice Lisandro Moret. Se refiere a una de las más famosas escenas del trío, la de la película Una noche en la ópera. Groucho acaba de abordar con su compañía teatral un gran barco. El maletero arrastra su baúl y lo conduce al camarote. Cuando llegan se escucha el siguiente diálogo:

Groucho: -Este no puede ser mi camarote.

Maletero: -Sí, es su camarote, el número 58.

Groucho: -Es un número muy grande para un camarote tan pequeño.

Entonces el maletero intenta meter el baúl en el camarote, pero le cuesta.

Groucho: -¿No le sería más fácil meter el camarote dentro del baúl?

Algo parecido les sucede a Lisandro Moret y Azul Solano. Les resulta difícil acomodarse en su tres ambientes de 55 metros cuadrados y los números que necesitan para sumar unos pocos metros a la vivienda familiar son demasiado grandes.

"Cuando compramos el departamento donde vivimos, con algo que habíamos ahorrado y la ayuda familiar, éramos una pareja y ahora somos una familia. Como diseñadora gráfica, trabajo bastante desde casa y, al mudarnos, en el dormitorio libre armé mi estudio. Hace tres años llegó Lucio, nuestro primer hijo, y mi trabajo se mudó al living. En diciembre nacerá la segunda, Milena, y se impone al menos un cuarto ambiente; si fuera posible incluso dependencia de servicio. Pero es difícil dar el salto", cuenta Azul.
El arquitecto Daniel Obetko, director comercial de Soldati Propiedades, reconoce que el tema no es privativo de Lisandro y Azul. "La casi ausencia de créditos hipotecarios accesibles es una gran dificultad para que la clase media pueda resolver las necesidades de una familia en crecimiento. Incluso para quienes tienen una buena capacidad de ahorro les resulta difícil esperar hasta juntar el dinero necesario, eso puede llevar varios años, tiempos que no suelen adecuarse a las necesidades espaciales de una familia en desarrollo", dice.
Y lo confirma el arquitecto Darío López, director de Arquitectónica, responsable de una marca líder en Palermo Viejo, PH Urbano: "Para dar el salto es importante antes de buscar tener claro qué es lo que se necesita y cuánto dinero se dispone, y de acuerdo a eso analizar qué se está dispuesto a resignar y qué no. Además, hay que pensar que ésa no será tampoco la propiedad definitiva, que habrá posibilidad de ir mejorando escalonadamente. Claro que una mudanza, como señala Lisandro, no es cosa fácil. No será quizá la última propiedad que compre, pero tampoco la familia puede estar trasladándose a cada rato. Entre otras cosas, porque con cada compraventa se paga un montón de dinero de escrituras, impuestos y afines".
Para Obetko, ante la falta de crédito, hay varios recursos inmobiliarios posibles. "Una alternativa interesante para acceder a un aumento de superficie es comprar en obra, en el pozo, los valores de preventa están alrededor de un 20% por debajo de los departamentos terminados. Esta variante permite, además, el pago en cuotas durante la construcción, lo que opera como una financiación de corto plazo. Otra posibilidad es comprar un departamento para refaccionar, que se consiguen un 30% más baratos. Para las familias numerosas, con tres hijos o más, otra probabilidad para considerar es la de ir hacia los suburbios. En diversos barrios cerrados de Pilar hay casas de alrededor de 200 m2, con jardín, quincho y piscina en el rango de los 250.000 dólares", concluye Obetko.
Y está por supuesto la alternativa de resignar la zona. "Una de las opciones para crecer en metros y no devengar grandes inversiones es cambiar de barrio -asegura Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades-. Seguramente, con la venta de un ambiente en Palermo podrán comprarse dos en Villa Crespo sin pagar una gran diferencia."
Darío López agrega: "En Palermo, para cambiar de propiedad y sumar un ambiente, se debe contar, en promedio, con unos 20.000 dólares". Y Migliorisi dice: "Los mayores inconvenientes los tienen quienes pasan de un departamento de uno o dos ambientes a uno de tres. Las unidades pequeñas, como las mencionadas, las habitan por lo general personas jóvenes solteras o parejas sin hijos, que no requieren demasiado confort. Cuando se tiene que llegar a uno de tres ambientes se suele buscar algo más que espacio, se pretende que los chicos tengan luz, que en los alrededores haya buenos colegios, una serie de cuestiones que elevan el valor de cualquier propiedad. Dentro de un mismo barrio y categoría de edificio, las diferencias entre uno y dos ambientes oscilan entre un 20% y un 25%; entre un dos y un tres ambientes, de 25% a 30%, y lo mismo se da para el paso de tres a cuatro ambientes".
Todo parece indicar que a la hora de buscar mayor comodidad para la familia, la única opción no es el baúl de Groucho ni un Tupper. Lisandro comentó que entre las posibilidades que manejó para resolver su problema estuvo la de exprimir al máximo los 55 m2 de su tres ambientes actual.
"Llegaron a proponerme un sistema español, con divisiones plásticas de los espacios; la casa Tupper , le llaman." Puede parecer una ocurrencia de Groucho, pero no. Son los disparates a los que puede llevar la falta de crédito.

Los operadores coinciden en que una buena opción para crecer en dimensiones es resignar la zona; por ejemplo, cambiar de Palermo a Villa Crespo

Por Paula Gómez

Fuente: La Nación 16 de octubre de 2010

martes, 19 de octubre de 2010

Mercado Inmobiliario

¿Cómo ve el mercado en 2011, teniendo en cuenta la escala inflacionaria en un marco electoral ¿ ¿ Qué sustenta los precios de los inmuebles en la Argentina?

El mercado está muy consolidado, con un ritmo de ventas sostenido que no se va a ver afectado por el año electoral. En cuanto al valor de los inmuebles, éste se sustenta por dos variables: un dólar estable y una inflación sostenida en el costo de construcción.

¿Por qué cree que la calidad de las construcciones que se hacen e la ciudad es cada vez peor?
En todas las épocas hubo construcciones muy buenas, regulares y malas. Los que hicieron bien su trabajo hoy permanecen vigentes en el mercado y comercializando sus unidades a valores por encima del promedio de venta.

¿No cree que el sistema del cartel colgado, como forma de venta ya se podría considerar obsoleto?
Estamos en una etapa de transición, entre la comunicación digital y la cartelería. Es probable que en los próximos 10 años el cartel pase a ser obsoleto, mientras tanto, hoy es un gran soporte a la hora de la venta de la unidad.

¿Porqué una pareja joven con un sueldo cada uno de $ 4000 no logra comprar su primera vivienda? ¿Es por culpa de los voraces infladores de precios?

La respuesta es simple: al no haber una política de créditos que permita a los jóvenes acceder a su primera vivienda, ese tipo de planteos se convierten en cotidianos. Es una cuenta pendiente de todos los actores del mercado.

¿Sólo los inversores pueden comprar los departamentos que se están haciendo desde el pozo?
Todos pueden comprar e invertir en inmuebles. El pozo le permite al comprador final poder financiar su propiedad a 18/24 meses y aun inversor obtener una renta al momento de la finalización del emprendimiento.

Fuente: Entrevista a Hector D’Odorico para Entrevista del lector – La Nación 3 de octubre de 2010
Más para leer en www.lanacion.com.ar/participación

sábado, 16 de octubre de 2010

Nueva Propuesta en Créditos Hipotecarios

Ideas Novedosas para créditos hipotecarios.

La Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) presentó e la Bolsa de Comercio de Bs. As. Una novedosa propuesta de financiación hipotecario. La cuota de la hipoteca se reducirá a la tercera parte de las vigentes en la actualidad, permitiendo un acceso masivo a la compra de vivienda.
La combinación de evolución de cuota supeditada a ajustes salariales, con rendimientos atractivos para inversores de largo plazo que financien el sistema, aparece como una alternativas mas viables para recrear un mercado de crédito hipotecario que permita acceder a la compra de vivienda al segmento medio que hoy carece de esta oportunidad en función del descalce de costos de las casas, ingresos medios y tasas de interés que impone la realidad económica de nuestro país
La propuesta de la AEV parte de reconocer la realidad macronómica de la Argentina con niveles de inflación y tasas que pone en veredas opuestas al tomador y al financiador del crédito, ya que lo que satisficiera a este último que sería un esquema alineado con la inflación real más una tasa de interés positiva de entre 2 y 4 %, asusta al tomador. Precisamente con el fin de paliar este desencuentro se plantea un esquema de préstamo ajustable que utiliza como factor de corrección el Indec (IS-NG) reconociendo al inversor para financiar el sistema vía mercado financiero o mercado de capitales el 100% del índice de corrección más una tasa de interés real a definir según las condiciones de mercado que podría oscilar el 4%.
El mecanismo propuesto no sólo resta incertidumbre en cuanto a los niveles de actualización que sufrirá a futuro a la cuota sino que busca apuntalar aún más la capacidad de repago y certidumbre a partir de la incorporación de un resorte financiero novedoso ya que durante los primeros años del crédito la cuota se ajusta menos que lo que indica el índice de salarios gobernando un colchón a favor del tomador para los pagos futuros.
Si bien no existen mecanismos o sistemas perfectos, la propuesta no deja de ser una alternativa muy posible de llevar adelante, ya que reconoce aspectos fundamentales de una realidad económica imperfecta como la de Argentina que convive con niveles de inflación elevados.
Mientras no se logre la estabilidad de los Fundamentals macroeconómicos con niveles de inflación reducidos y esa situación se sostenga por muchos años recreando la confianza, la única salida para generar un mercado de créditos hipotecarios real para posibilitar la compra de vivienda para el segmento medio de la población argentina es o bien vía subsidio de tasa (como se afronta el costo fiscal inicial) o bien mediante la utilización de mecanismos de ajuste como el que incluye esta propuesta de la AEV.

Fuente: reporteinmobiliario.com 15-10-2010

domingo, 10 de octubre de 2010

La Sustentabilidad En Las Ciudades

El futuro es verde.
¿Por qué la sustentabilidad es lo que viene en las ciudades?
Entre otras cosas, por una razón que preocupa: los edificios representan la tercera parte de las emisiones que dañan el planeta. Cómo se construyen hoy estos gigantes de cemento y cómo se mejoran los existentes para cuidar el medio ambiente.
Reducir el consumo de energía, minimizar los efectos sobre el medio ambiente, hacer más eficiente el uso del agua son cuestiones que, en el mundo desarrollado, ya nadie deja de tener en cuenta a la hora de diseñar y construir.
El foco centrado en la necesidad de modificar radicalmente el panorama edilicio se produce por ser éstos actores centrales en el creciente fenómeno del calentamiento global y el efecto invernadero, principales ejes del cambio climático producido por el incremento de emisiones de gases -básicamente, monóxido de carbono- que, de continuar contaminando la atmósfera, ponen en jaque el futuro de la vida en el planeta. Es que los edificios representan en todo el mundo el 33% de las emisiones de CO2 (gas responsable del efecto invernadero), una proporción mayor que la de la industria y el transporte. Además, utilizan el 17% de las "aguas frescas" del planeta, el 40% de la energía y materiales y el 25% de las maderas.

En contraposición, un edificio construido con criterios de sustentabilidad reduce entre un 8 y un 9% sus costos operativos, aumenta un 7,5% el valor de la propiedad, incrementa un 3,5% la ocupación y eleva un 3% la renta por alquiler.
Una construcción sustentable empieza en realidad en la decisión de quien lo imagina y proyecta. "Una de las principales características de la sustentabilidad es reducir el consumo de energía", explica el ingeniero Eduardo Spósito, CEO de Bovis Lend Lease para América latina y uno de los fundadores del Argentina Green Building Council (AGBC), una ONG sin fines de lucro, fundada en 2007 por empresas, expertos e investigadores vinculados con la industria de la construcción. "Hay distintas formas. La primera y más fácil de todas es el diseño sustentable, que puede reducir hasta un 30% su uso. Por ejemplo, si se orienta al Oeste la pared de los ascensores, en lugar de una pared vidriada, habrá menor carga térmica y menor consumo de energía. O si se pone un parasol se impedirá que el sol caiga a pleno sobre el vidrio, y también se consumirá menos energía para refrigerar, al igual que si en lugar de usarse un solo vidrio se ponen dos separados por una cámara de aire en el medio. Todo eso reduce el ingreso de calor."

La sigla de la que todos hablan es LEED. En inglés: "Leadership in Energy and Environmental Design". En español: "Liderazgo en Diseño Energético y Ambiental". Se trata de un sistema de evaluación y certificación creado por el United States Green Building Council (Usgbc), una organización americana sin fines de lucro que desde hace 12 años promueve la construcción de edificios sustentables, desde la idea misma hasta su puesta en marcha y operación. Pensado, diseñado, construido y vivido... en verde.

Según explica el AGBC, la máxima calificación a obtener en LEED es 100 puntos y existen 4 categorías de certificación: Certified (40-49 puntos); Silver (50-59 puntos); Gold (60-79 puntos) y Platinum (80 puntos o más). Los puntos se ganan eligiendo adecuadamente desde el lugar donde se desarrollará la obra (por ejemplo, que esté cerca de sitios cercanos a transportes públicos suma 6 puntos), hasta la utilización de energías renovables (7 puntos), tener vestuarios y lugar de guardado de bicicletas (1 punto) o uso de materiales regionales y reciclables (2 puntos).

Certificar tiene distintos costos operativos que se suman al resto de los insumos. Cuanto más alta es la categoría, mayor será el precio pero los costos de mantenimiento serán menores y la sustentabilidad, mayor.

Por otra parte, las posibilidades que ofrece LEED no se agotan en obras nuevas o en la totalidad de las mismas. Hay 6 categorías: New Construction: obra nueva completa; Major Renovations: renovaciones importantes; Core & Shell: núcleo y envolvente; Commercial Interior: solo un espacio dentro de un edificio, por ejemplo, una oficina o un piso; Existing Buildings-Operation & Maintenance: para edificios existentes que quieren certificar la operación del mismo; Schools: colegios.

En el mundo desarrollado, esta realidad ya es más que tangible. "El fenómeno es una tendencia imparable, más avanzada en Europa que en los Estados Unidos, y que aquí está llegando para no detenerse -explica Alejandro Avila, director general para América latina de US Equities Realty-. Las corporaciones elegirán edificios certificados y los desarrolladores tendrán que tenerlo en cuenta para calificar. Actualmente hay en nuestro país 22 proyectos registrados para certificar."
De la idea al instrumento

Pensar un diseño en forma sustentable no insume costos. Sí, por ejemplo, poner en marcha un sistema para administrar eficazmente el uso de luminarias y calefacción. "¿Para qué quiero luces encendidas en un pasillo o habitación cuando no hay nadie? -se pregunta el ingeniero Spósito-. Con el llamado Building Management System (BMS) es posible regular esas prestaciones con sensores que den luz solo ante una presencia o que envíen la calefacción y la refrigeración apropiadas según la temperatura exterior y la cantidad de personas que hay en una habitación. Hoy existen dispositivos tan sofisticados que en una ciudad como Buenos Aires, donde no hace tanto frío, podría evitarse tener que calefaccionar ambientes, aun en pleno invierno, porque con la cantidad de gente que hay dentro de un edificio es suficiente para conservar una temperatura agradable: los cuerpos emiten calor. Como no se dispone de un sistema de este tipo, se enciende la calefacción y hace más calor del que debería."

También existen alternativas para ahorrar agua. Por ejemplo, inodoros que permiten una descarga corta o larga según el uso que se le dé y que además pueden enviar el agua utilizada a un sistema de cañerías donde se la filtra y vuelve a utilizar, por ejemplo, para riego. Algo similar ocurre con las "aguas grises", de los lavatorios, que pueden ser filtradas y enviadas a la descarga de inodoros. Las canillas con el sistema press matic -que ofrece una cantidad de agua determinada- también evitan el derroche.

Recursos como la luz eléctrica o el gas, en nuestro país no tienen el precio que sí han alcanzado en otros mercados. Y no hace falta irse demasiado lejos. "En Chile, calefaccionar o iluminar una casa de 200 metros cuadrados cuesta 1000 dólares mensuales -agrega el ingeniero-. Por eso es que hay cada vez un mayor y más eficiente desarrollo de los paneles solares, tanto para calefaccionar como para dar agua caliente y electricidad. En la Anatolia turca, por ejemplo, uno va por la ruta y ve los barrios de construcción similar a la de los monoblocks de aquí, pero todos con su pequeño panel solar... Es perfectamente viable."
Acerca de los costos

Construir verde, ¿es más caro? Por el momento, y en la Argentina, sí. No más de un 4 o 5 por ciento, explica el ingeniero Carlos Grinberg, presidente del AGBC. La organización, que opera bajo licencia del World Green Building Council (WGBC), "tiene el objetivo de crear conciencia sobre la urgencia de diseñar y construir viviendas, edificios y urbanizaciones sustentables y mejorar los que ya existen", dice Grinberg.

El mayor costo se explica porque en el país no están todavía demasiado difundidos los insumos que permiten llevar adelante este tipo de proyectos, "pero la diferencia se gana cuando las empresas pagan un diferencial por estar en mejores ambientes de trabajo y ocupar edificios con menores costos de mantenimiento -agrega Grinberg-. El metro cuadrado puede llegar a costar un 4% más, pero las expensas se reducirían entre un 15 y un 20% por menores costos operativos".

En otros mercados -por ejemplo, el estadounidense- construir verde es rutina. Y no solo se aplica a aquellos emprendimientos que se inician, sino también a reformar los existentes. Un caso emblemático es el de la Torre Willis, ex Torre Sears, en Chicago, "un ícono de la arquitectura moderna, el edificio más alto del mundo hasta 1998 -explica Sundee Wislow, directora de Sustentabilidad de US Equities Chicago-. Como se construyó en los años 70, los sistemas de energía no eran muy eficientes. Nuestra intervención permitió modificarlo y se logró un 80% de ahorro utilizando básicamente turbinas de viento integradas a la energía solar".

US Equities es la firma que instaló en Chicago el primer techo verde, "emplazado en la terraza del edificio donde opera la casa matriz de la compañía Apple", detalla Santiago Lucero Torres, director ejecutivo del US Equities Institute para América latina, quien agrega que, entre otros emprendimientos, "en Argentina trabajamos en la certificación de un importante proyecto en la localidad de Vicente López, de más de 40.000 metros cuadrados de oficinas."

¿Qué se puede cambiar de un edificio existente para volverlo sustentable? Ventanas con más aislación (por ejemplo, vidrios más gruesos), una cubierta verde en la terraza para que la temperatura del último piso sea menor, paneles solares para dar energía, dispositivos para reducir el consumo del agua, muebles de materiales que no generen emisiones contaminantes.

Una alternativa que ofrece el sistema de certificación es que cuando el constructor no tiene el control de todo el edificio hay un programa especialmente diseñado para oficinas que permite, por ejemplo, aislar un sector del resto y equiparlo y administrarlo según la normativa.

Un aspecto no menor para tener en cuenta es la reducción de expensas si un edificio introduce mejoras que disminuyen sus costos de operación. Por ejemplo: si hay un motor para ventilar una cochera con más de 10 años de uso, es seguro que si se pone uno nuevo el costo se amortizará con el consumo en no más de dos años.
Gestión verde, gente sana

Del diseño, construcción y funcionamiento de un edificio depende el bienestar de la gente que lo habita. Si bien aspirar a la certificación es un objetivo importante, la construcción sustentable -aunque no con "etiqueta"- ofrece ventajas, no sólo en materia económica a mediano o largo plazo por los ahorros en energía y agua, sino por la calidad de vida de quienes ocupan el lugar. Enfermarse menos, por ejemplo, no sólo es mejor, sino también menos costoso a la hora de los fríos cálculos.

La calidad del aire interior se cuida desde antes de abrir la puerta por primera vez. "Uno de los secretos es tapar las cañerías y conductos durante la obra, para destaparlos una vez terminada la construcción -afirma Spósito-. Eso evitará que entren polvo, bacterias... Es imposible limpiarlos cuando ya han sido instalados. Sí se pueden cambiar los filtros de los aires acondicionados, pero una cosa es cambiar filtros de conductos limpios y otra es que los caños hayan estado abiertos durante el proceso de construcción. Es decir, la eficiencia en la gestión de la construcción influye mucho en la sustentabilidad del edificio."

Otro secreto: generar residuos cero durante la etapa de edificación. "Y es posible, no en otros países, sino aquí mismo. Existen obras en ejecución donde hay volquetes, cada uno con residuos separados según su tipo y calidad, que después una empresa de reciclaje o bien busca para comprarlo o bien lo lleva y lo devuelve bajo la forma de algún producto. Nada de esto va al relleno sanitario."

Si bien la orientación principal de la impronta que ya dejan los edificios verdes es hacia el mercado corporativo, también existen emprendimientos en viviendas. Un ejemplo es el edificio Solaire, en pleno Manhattan, donde es imposible encontrar lugar para vivir en alguno de sus 27 pisos. ¿Por qué? Por la excelente calidad del aire interior y del escenario que lo rodea. Dicen que es tan equilibrado respirar allí dentro que muchas familias con hijos asmáticos han ido a vivir buscando remedio. Y dicen que lo encontraron.

"Pero construir no es lo único importante -recalca el AGBC-. cuando la obra está terminada y se la habita, la manera en que se gestiona también condiciona su sustentabilidad. Se trata de compartir los conocimientos para ayudar a todos los participantes del mercado del Real Estate con el acceso a las mejores prácticas. Se trata, en definitiva, de entregar un mundo mejor a las generaciones futuras."

Por Gabriela Navarra

UN EDIFICIO SUSTENTABLE

* Reduce entre 8 y 9 % sus costos operativos

* Aumenta 7,5 % el valor de la propiedad

* Incrementa 3,5% la ocupación

* Eleva 3% la renta por alquiler

EXPERIENCIAS ARGENTINAS

La futura obra del nuevo edificio del Banco Ciudad, en Parque Patricios, diseñada por el inglés Norman Foster junto con el estudio local Berdichevsky-Cherny, será un ejemplo de sustentabilidad. "Es un proyecto LEED nivel Silver -explica el arquitecto Rubén Cherny-, que da respuesta a criterios ineludibles en la arquitectura de hoy. Se trata de un edificio institucional en el que trabajarán unas dos mil personas. Se tendrán especialmente en cuenta la luz y la ventilación naturales, los materiales no contaminantes, el ahorro de agua potable y de energía, la fluidez del espacio interior, las vistas, los espacios de break y relax, la visibilidad y transparencia, y la calidad del aire interior."

En Buenos Aires, el primer edificio con sello verde es el Madero Office, certificado según las normas LEED en la categoría Core & Shell, nivel Plata (Core & Shell porque involucra el núcleo y la envolvente; nivel Plata porque es el segundo nivel, entre 50 y 59 puntos de un máximo de 100). El edificio, en el Dique IV de Puerto Madero, fue desarrollado por Raghsa y tiene una serie de parámetros que explican su condición de sustentable.

El ingeniero Eduardo Spósito, del AGBC, explica que "un edificio como el Madero Office ahorra un 14% de energía comparado con un edificio de similares características en EE.UU.; en su construcción se utilizó un 10% de materiales regionales, para favorecer la economía de la región y disminuir las emisiones de dióxido de carbono en el transporte; se redujo también un 20% de uso de agua potable para inodoros y mingitorios; se utilizaron refrigerantes que minimizan o eliminan la afectación de la capa de ozono y colectores térmicos solares para generación de agua caliente, además de pinturas y adhesivos de bajo nivel de emisiones y alfombras con certificado ambiental, reciclables y sin pegamento -enumera-. Además, cuenta con estrategias de medición de consumos para áreas comunes e inquilinos, quienes disponen de vista al exterior para favorecer la calidad de los ambientes de trabajo."

Fuente: La Nación Domingo 12 de setiembre de 2010

miércoles, 6 de octubre de 2010

COTI cómo tramitarlo

Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles (COTI) Res. General (AFIP) 2371/2007

Procedimiento para obtenerlo:

¿Quién lo tramita?

1) Titular o Condómino del Inmueble, o quien éstos autoricen por escrito (puede ser una inmobiliaria) le comunica al AFIP por medio de:

¿Cómo?

• Página Web www.afip.gov.ar ir a Transferencia de Inmuebles, luego Código de Transferencia de Inmuebles.
• Por teléfono al 0800-999-2347
• Por mensaje de texto al 2347 (AFIP)

¿En qué circunstancias?

Previo a la negociación, oferta ó transferencia. (lo que ocurra primero)
Cuando el precio consignado en estos actos, ó si la base Imponible para el impuesto Inmobiliario o Tributos similares, o si el valor fiscal resulte igual o superior a $300.000.- .

*** Se exceptúan las ventas judiciales. ****

¿Que datos necesito?

Identificación del Inmueble.
Ubicación del Inmueble
Precio fijado o estimado. Se debe indicar tipo de moneda.
Nombre del propietario o condómino indicando porcentual de participación.
CUIT de inmobiliaria interviniente.

¿Qué modificaciones puedo realizar?

Desistimiento del COTI
Modificaciones del CUIT de la Inmobiliaria
No participación de la Inmobiliaria.

¿Que pasa después?

La AFIP me entrega el COTI si no encuentra inconsistencia en los datos.
Imprimo constancia del COTI


2) Actuación de la Inmobiliaria:

El sujeto empadronado como inmobiliaria Según la resolución general 2168 y/o Resolución general 2820 Comunica a la AFIP por medio de página WEB www.afip.gov.ar
Clik en Servicio de transferencia de Inmuebles
Clik en Régimen Informativo
Luego consignar COTI proporcionado por el titular o condómino u obtenerlo si fue autorizado para ello.

• Confirma su participación y ejecuta:

Dentro de los 5 días de:
a) Firma o cesión del Boleto de Compra Venta.
b) Pago de una reserva con derecho a Escritura Traslativa.
c) Celebración del acto de firma de la Escritura Traslativa.
d) Percepción de honorarios.
e) Cualquier otro hecho que constituya compromiso de transferencia.
La inmobiliaria informa El compromiso de transferencia y el monto de la operación concretada. Así imprime la constancia de confirmación de transferencia.


• Informa datos de los sujetos que no obtuvieron el COTI o no autorizaron la obtención del mismo.
• Dentro de los 30 días desde la carga inicial de datos realizada por el propietario o condómino. Rechaza. ( o no informa)


Fuente: Gustavo D. Nadef y Jorge A. Naum Contadores Públicos. Para El Colegio de Martilleros. 05 de octubre de 2010

lunes, 4 de octubre de 2010

¿Cuánto se debe pagar a la hora de comprar una vivienda?

Cuando se adquiere una propiedad la transacción económica no finaliza sólo con el valor del inmueble, sino que además se deben pagar otras tasas e impuestos. Sepa lo que debe abonar cuando adquiere su casa.
Cuando una persona o pareja se decide a comprar una vivienda tiene que tener en cuenta que la operación no sólo incluye el precio en sí de la misma, sino que también hay otros ítems que se deben abonar.
En Capital Federal, por ejemplo, hay que abonar el impuesto de sellos (2,5 por ciento) sobre el mayor valor (el de la operación o el que determina el valor de inmueble de referencia, VIR), por lo que el comprador paga el 1,25 por ciento y el vendedor el restante.
Además, se debe abonar el Impuesto Transferencia de Inmuebles (ITI), que es del 1,5 por ciento sobre el valor de la operación o del 3 por ciento para el Impuesto a las Ganancias si se trata de una sociedad, al tiempo que también paga el valor de venta (COTI), declarado por el vendedor a la AFIP, pero si el mismo supera los 360 mil pesos el vendedor paga el 1,5%.
Asimismo, hay que sumar el 2 por ciento de los honorarios del escribano, entre el 3 y 4 % por la firma interviniente (entre el 3 y 4 por ciento), según publicó el diario La Nación el día 2 de octubre de 2010.
Además del tema de los impuestos, la mudanza en sí misma genera otros gastos, ya que los precios en el mercado van desde los 1.200 hasta los 1.500 pesos en las unidades monoambiente; entre 1.500 y 1.900 pesos para los de un dormitorio y entre 1.700 y 2.300 pesos para las de dos dormitorios.

En Síntesis:
* -El vendedor paga 1,5 por ciento si el precio del inmueble supera los 360.000 pesos.
* -En Capital, oferente y demandante pagan 1,25% cada uno por el Impuesto a los Sellos sobre el mayor valor de la operación o el que determina el VIR.
* -El comprador debe pagar de entrada 30% de la propiedad al momento de firmar la operación.
* -Entre 1.500 y 1.900 pesos se paga por una mudanza a una vivienda de un dormitorio.
* -Entre 1.700 y 2.300 pesos, se abona en el caso de dos dormitorios.
* -De 1.200 a 1.500 pesos es el valor de un monoambiente.
* -Desde la firma del boleto de compraventa hasta la entraga del inmueble se tarda 30 días hábiles y si es simultánea puede llevar hasta 60 días hábiles.


Fuente: Infobae.com, 3 de octubre 2010
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