lunes, 26 de diciembre de 2011

Mercado inmobiliario 2011 reflexiones

Reflexiones antes de que den las 12
En pocas palabras, los desarrolladores y brokers analizan algunos aspectos del año que se va y se animan a plantear dudas acerca de 2012. También asumen que si hay que sortear tiempos difíciles conviene apelar a la imaginación en busca de propuestas innovadoras "Nuestro objetivo se basa en desarrollar proyectos con alto valor agregado que potencian los capitales de nuestros inversores. En ese segmento que apunta a la diferenciación no vemos grandes cambios para 2012. Buscamos redefinir el paradigma de vivir en la ciudad a través de proyectos de calidad que combinan el urbanismo, el arte, la hotelería, los servicios con la innovación tecnológica. Seguiremos cumpliendo con nuestro máster plan finalizando el primer edificio de Foster e iniciando la segunda etapa que incluye residencias, hotel y paseo comercial ". Alan Faena - Faena Group " La incertidumbre es el peor de todos los males hasta que la realidad nos demuestre lo contrario, decía el novelista francés Jean B. Karr. El año electoral y las medidas de control sobre el dólar generaron dudas e inacción. Pero es difícil ser terminante al vaticinar lo que sucederá en 2012. Preferimos ser cautos, pero no pesimistas ante un mercado expectante ". Jorge Toselli - JT Inmobiliaria El sector tuvo buena actividad en 2011 en segmentos medio altos y altos. Los principales inconvenientes llegaron del contexto, con fuerte inflación, que complica mucho a las inversiones de largo plazo como a las inmobiliarias, que resistieron por ser visualizadas como refugio de valor. Siguieron ausentes por falta de condiciones para el crédito, las alternativas para los sectores medios, acotando el tamaño del mercado a una porción menor de su potencial ". Gustavo Llambias - Red " El año 2012 pondrá a prueba nuevamente la habilidad de los desarrolladores para descubrir, encarar y proponer al mercado propuestas innovadoras y atractivas que conjuguen un interesante planteo arquitectónico con un razonable marco económico. Nuestro proyecto Molina Ciudad va en esa dirección. Un objetivo de los empresarios: trabajar desde los distintos sectores para que vuelva la gran herramienta del Real Estate, el financiamiento a largo plazo". Fernando Barenboim - Ges Desarrollos " Ahora un mercado tranquilo, con ubicaciones premium cada vez más difíciles de encontrar en obras nuevas. Los terrenos se venden sólo si se pagan incidencias casi desproporcionadas, mientras que la construcción se encareció arriba del 20% respecto de 2010. El año 2011 mostró que el papel moneda es volátil; indudable vigencia del ladrillo". Jose Azpiroz Costa - Inmobiliaria Bullrich "Las mejores oportunidades para 2012 estarán por un lado en la tierra, en zonas de bajas incidencias que aún no tienen demanda, pero que la podrán tener si viene algo de crédito. Además habrá oportunidades en desarrollo, en proyectos bien diferenciados y con valor agregado". Federico Weil - TGLT "Creo que cerramos un muy buen año a pesar de que los últimos meses, debido a la crisis europea y la incertidumbre generada por el valor del dólar, el mercado se desaceleró y junto con el inicio del receso estival y las Fiestas contribuyeron a la disminución de las operaciones. Esperamos que en 2012 se retome el ritmo del mercado". Roberto Tizado - Tizado Propiedades " Mientras esperamos alguna señal sabemos que comienza una nueva etapa con muchos desafíos, pero con grandes oportunidades para quienes estamos dispuestos a encontrarlas en un mercado que cada vez abarca una porción más grande en los portfolios de familias e inversores". Mariano Oppel - Oppel Propiedades "Cuando parecía que ya se había visto todo, la crisis del dólar mostró que siempre puede haber algo nuevo. Se vive en medio de la incertidumbre y esto exige evaluar en detalle los negocios. En este contexto el mercado inmobiliario se va a ralentizar. Muchos se tomarán su tiempo para analizar las operaciones, pero las inversiones no se alterarán". Mario Gomez - Le Bleu Negocios "La certificación que alcanzó Madero Office es la primera en la Argentina en la categoría Core and Shell del Usgbc. Además, nuestros locatarios apuestan a los edificios sustentables, y en ese sentido varios han diseñado sus oficinas bajo los criterios del Usgbc. Con respecto al mercado, esta categoría de edificios AAA, con buenas ubicaciones y plantas eficientes, en edificios sustentables son las que las empresas más importantes requieren, y esta tendencia se advierte muy firme y se consolidará año tras año". Hector Salvo - Raghsa "Ante la incertidumbre del mercado financiero mundial creemos que la gente elegirá las propiedades como la principal opción de inversión como resguardo de sus ahorros. En 2012 avanzaremos en tres desarrollos que marcan el espíritu de la compañía: el lanzamiento de la comercialización de Alvear Tower -el primer edificio residencial del Grupo, un hito en nuestra historia y en el de la ciudad-, la apertura del Alvear Art Hotel y la evolución de las obras del Alvear Hotel & Residences" Andres Kalwill - Grupo Alvear "El año 2012 promete ser interesante, donde los desarrolladores tendremos que ser muy creativos para aprovechar al máximo las oportunidades del mercado. Creo que la demanda se mantendrá sobre todo en zonas atractivas como el norte con proyectos de calidad que marcan la diferencia. Esperamos que no surjan nuevas medidas por parte del Gobierno que frenen las operaciones. Pese a eso el ladrillo será el resguardo de valor preferido por los ahorristas que busquen mantener su poder de compra en el tiempo" Gonzalo Moncarca - Grupo Monarca " Creemos que en 2012 las obras orientadas al público ABC1 serán las elegidas por los inversionistas como resguardo de capital debido a la falta de alternativas sólidas en el mercado financiero. En cuanto a los valores seguirán en alza alrededor del 10%, aumentando en forma paulatina mensualmente. En cuanto a las oportunidades del mercado se centrarán en las zonas, y pensando a mediano y largo plazo las mejores inversiones pueden estar dadas en los nuevos polos de atracción donde el valor del m2 todavía tiene mucho por crecer, tanto en Buenos Aires como en el interior" Alberto F. Prieto - Fernandez Prieto & Asociados "El ladrillo-dólar es la moneda equivalente que surge como respaldo permanente de inversores y consumidores finales. Muchos diversifican sus inversiones y tienen en cuenta un tema central, que es que más allá de las circunstancias los buenos proyectos siempre superan las crisis aquí y en todas partes" Alejandra Covello - Covello Propiedades "Los economistas hablan de un año entrante con menor crecimiento y esa realidad impactará en el Real Estate. El segmento más afectado será el vinculado al consumo, producto de la quita de subsidios y el aumento en la tasa de interés local. Mi percepción es que el tipo de proyecto que se construirá en 2012 no será muy distinto del de los últimos tiempos, a costos crecientes y con márgenes de rentabilidad más bajos, pero positivos y mejores que otras opciones de inversión" Damián Tabakman - APPI "En el primer semestre tuvimos un mercado sostenido con buena demanda. El segundo se fue complicando y atrasando como consecuencia de las elecciones y restricciones cambiarias. Para 2012 el ladrillo seguirá firme como resguardo de inversión con concreciones de acuerdo a tasaciones reales" Gladys Romero Areco - Kantai "Todo indica que 2012 será más tranquilo que 2011, que a su vez tuvo menor ritmo que los años anteriores. El país atravesó períodos de bonanza desde 2004, pero ahora se advierte que el año que viene será menos activo. Las inversiones financieras en el mundo y acá no son tentadoras, y nuestro mercado tiene todavía mucho por consumir. Los proyectos nuevos se analizan a fondo, los costos de infraestructura y de construcción aumentan a razón de la inflación real y no la del Indec. Con relación a las operaciones se realizaron las que estaban en una etapa avanzada. La demanda se tomará el verano para ver qué pasa, con la tranquilidad de que los precios no se modificarán" Horacio Mieres - Antonio Mieres SA "Estamos contentos con los resultados de 2011 y nuestras expectativas son muy positivas para el nuevo año. Ante la restricción de la compra de dólares damos facilidades de pago en pesos al tipo de cambio oficial. Estamos seguros de que esta perspectiva de crecimiento se mantendrá ya que Vicente López es una zona atractiva, con gran potencial" Carlos de Narváez - Ribera Desarrollos "En 2012 la gente seguirá eligiendo el ladrillo como respaldo seguro y confiable; un bien sólido y duradero. Estaremos más atentos a lo que sucede en el mercado, más unidos para trabajar en conjunto, abiertos para cooperar y competir, aceptando que los otros nos pueden ayudar a descubrir y que realizan acciones que nos motivan a seguir trabajando. Así entramos en 2012. Entre los atractivos de 2011: la compra en preventa de viviendas como oficinas, bien ubicadas con posibilidad de pagar en pesos, herramienta típica de fideicomiso al costo; también las obras de gran escala, 15.000 m2 o más, en distintas ubicaciones, accesibles y en municipios con mentalidad progresista como Moreno, Tigre, Canning, entre otros; también el concepto de condohotel, en etapa de consolidación en el mercado" Toribio Achaval - Toribio Achaval Propiedades Fuente: La Nación 24 de diciembre de 2011

Actividad inmobiliaria: ritmo más lento en 2012

Según datos oficiales, el PIB habría crecido por encima del 9% durante 2011. Los datos privados son algo menos optimistas, pero igualmente positivos con una expansión del 6% (IGA-OJF). En este contexto, tanto el sector inmobiliario como el de la construcción habrían crecido entre el 5% y 6% anual, según lo que se desprende del Índice General de Actividad (IGA-OJF). Esta expansión se produjo en un escenario de precios en alza de sostenida demanda gracias a que el ladrillo se ha convertido probablemente en el principal instrumento de canalización del ahorro. En 2012 esto seguirá así y los precios de los inmuebles continuarán elevados, porque sigue siendo una de las principales alternativas de ahorro. No obstante, también es cierto que la actividad inmobiliaria y de construcción podría crecer más lentamente debido a la desaceleración de la economía y a las restricciones generadas para operar en dólares. El tándem sectorial construcción/inmobiliario es uno de los principales tres grandes motores sectoriales que ha tenido la Argentina en el último año, junto con el sector exportador y el otro tándem al que podríamos llamar consumo/financiero. Sin embargo, el rubro construcción/inmobiliario es, tal vez, uno de los que presenta un frente más sólido, de cara a 2012. Prácticamente todo el crecimiento de la construcción durante los últimos cuatro años se explicó por la construcción de viviendas. Entre octubre de 2007 y octubre de 2011 la actividad de la construcción residencial creció el 20%, mientras que la no residencial sólo 1% en 4 años. Por eso existe una fuerte vinculación hoy entre la actividad en la construcción y la inmobiliaria. Así, en los primeros 10 meses de este año la construcción creció el 5,5% y las actividades inmobiliarias cerca del 5 por ciento. Esta demanda de viviendas, en especial aquellas que sirvan como un refugio para el inversor, continuará siendo sólida. En especial si se tiene en cuenta que las restricciones para la compra de dólares pueden volver más atractiva la inversión en inmuebles. Sin embargo, también es cierto que las restricciones para operar en dólares tienden a trabar las operaciones inmobiliarias. En este contexto es probable que la actividad inmobiliaria y de la construcción continúe creciendo debido a la solidez de la demanda de inmuebles, pero también es probable que las restricciones impuestas a la compra de divisas provoquen un crecimiento más lento. Igualmente, en el largo plazo, las restricciones para la compra de dólares representan un riesgo para el sector. En efecto, en la actualidad la compra de inmuebles viene impulsada por la demanda de inversores que buscan una rentabilidad en dólares. Si las restricciones se mantienen por un largo período, dichos inversores pueden interpretar que realizar las rentabilidades en dólares podría ser más complicado y eso terminaría golpeando al rubro. No obstante es de esperar que durante 2012 el sector continúe creciendo empujado por una sólida demanda, pero a un ritmo más lento. Fuente: Fausto Spotorno | Para LA NACION El autor es director de OJF & Asociados 24 de diciembre 2011

Mercado Inmobiliario: Resultados y expectativas

Como sucede siempre se repetirá el rito y en las últimas horas de este 2011 daremos una mirada retrospectiva sobre todo lo acontecido durante el año, se pondrán bajo la lupa las expectativas que habíamos generado así como las esperanzas depositadas de un tiempo mejor. Acerca del resultado obtenido hay que convenir que todo año que transcurre deja su saldo positivo. Respecto de la actividad inmobiliaria hay que admitir que 2011 fue muy positivo, ya que se consolidó de manera progresiva la demanda de inmuebles, tanto por parte del inversor como del consumidor final, que con una mejora, aunque tenue de su salario, pudo adquirir más metros cuadrados. Por si quedaban dudas, el pequeño ahorrista entendió que la inversión en inmuebles está a resguardo de cualquier crisis, más aún habida cuenta del panorama mundial que muestra una de sus aristas más preocupantes. Asimismo planifica a futuro y encuentra en la inversión inmobiliaria, el complemento de un haber jubilatorio para el día de mañana. Todos estos ingredientes coadyuvaron para una mejora en la actividad, aunque aún, por debajo de los niveles de los mejores años de la última década, como fueron 2007 y 2008. ¿Qué deparará 2012? A priori, cierta preocupación por el panorama internacional, el precio de la soja, más la política que desde el Ejecutivo se proponga y el Congreso transforme en leyes. Es de esperar que el aval que la ciudadanía brindó en las últimas elecciones se vea correspondido, por parte de las autoridades, en políticas que generen más trabajo y líneas de crédito accesibles al asalariado que posibiliten la compra de la primera vivienda, cuna de la base de la sociedad. Respecto de los corredores inmobiliarios es necesario permanente capacitación y actualización sobre todo lo inherente al quehacer, que excede los límites de los aspectos jurídicos, notariales e impositivos y trasciende en otras disciplinas. El autor es presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Por Néstor Walenten | Para LA NACION 24 de diciembre de 2011

Inmuebles: El oeste, un sector con potencial

Muchos desarrolladores observan con gran interés Ramos Mejía e Ituzaingó, donde llegan proyectos de categoría para un target alto a zona oeste, poco a poco, gana interés de parte de los desarrolladores que consideran su potencial, en función de las necesidades de la demanda local con relación a nuevos proyectos residenciales que se sumen allí, y entre ellos, algunos destinados al segmento ABC1. En ese tramo del Gran Buenos Aires se destaca Ramos Mejía, que parece experimentar un salto de calidad. "Se distingue por ser el eje recreativo de la zona. Es un polo gastronómico y comercial muy activo y con gran atractivo no sólo para los habitantes de toda la región, sino también de localidades más alejadas", explicó Gustavo Llambías, directivo de RED. Obviamente después de analizar esta zona, que siempre se destacó en ese tramo del Oeste, explicó: "Además se destaca por el buen nivel de viviendas unifamiliares, el alto poder adquisitivo de sus habitantes y el fuerte arraigo con el lugar. Todas estas características convierten a Ramos Mejía en un destino aspiracional para muchos de los habitantes de otras localidades del oeste del Gran Buenos Aires". Los referentes de la zona coinciden en que el mercado inmobiliario se fue actualizando en los últimos 10 años. "De manera progresiva los chalets más céntricos dieron lugar a la construcción de edificios en los alrededores de la Avenida de Mayo y Rivadavia. Estos no sólo recibieron a las familias más jóvenes, sino también a muchos vecinos que optaron por dejar sus casas en busca de mayor seguridad y de un estilo de vida más moderno. Así se concibieron complejos de mayor categoría, que encuentran grandes restricciones en el Código de Planeamiento Urbano imperante en el lugar", afirmó Bruno Martino, director de Coma SA, firma desarrolladora del complejo Vilanova que ocupa dos manzanas donde antiguamente funcionaba la hilandería Danubio (abandonada desde mediados de los años 80). Este proyecto, que demandará una inversión final de más de 20 millones de dólares en la primera etapa y que se encuentra a sólo 3 cuadras de la Avenida de Mayo y a 8 de la avenida Rivadavia, en menos de un mes comercializó más de 120 de sus 180 unidades (con tipologías monoambientes y hasta 4 dormitorios). "Vilanova incorpora en el Oeste el exitoso concepto de condominio de baja altura -solamente planta baja y dos pisos altos-, ofreciendo las cualidades de una casa, con un amplio parque central, amenities y la seguridad y funcionalidad de un departamento. El proyecto desde el comienzo de la comercialización (a principios del mes último) tuvo una aceptación sorprendente en el mercado, atrayendo en un altísimo porcentaje a un público usuario final del barrio y de otras localidades del Oeste", dijo Bruno Martino, director de la firma desarrolladora. Allí los departamentos (que tienen fecha de entrega para marzo de 2014) parten desde los 75.000 dólares. No muy lejos de allí, otro proyecto destacado es Durban Mansilla, el primer emprendimiento de torres premium (dos edificios de 21 metros y 40 departamentos cada uno) en el partido de Ituzaingó. Este proyecto, que nace en la esquina de Mansilla y Camacuá y que contará con una inversión que supera los 10 millones de dólares, ofrecerá un total de 80 departamentos (de uno, dos y tres dormitorios, que contarán con superficies de entre 50 y 120 m2) y cuatro exclusivas unidades con jardín privado de entre 45 y 100 m2. "El emprendimiento, que se emplaza en un terreno de 1580 m2, contará con amenities de primer nivel entre los que se destaca la piscina con desborde infinito de 15 x 5 metros en el último piso -sky pool-, solárium de 165 m2 con acceso por ascensor, 12 terrazas privadas con parrilla unidas al área de la pileta por un puente en altura. Además contará con seguridad las 24 horas, SUM, gimnasio, parque de 400 m2 al contrafrente con parrillas, laundry y cocheras en subsuelo; en el caso de los 4 ambientes, 2 cocheras por unidad", dijo Gustavo Romay, titular de Romay Desarrollos Inmobiliarios. Y concluyó: "En este fideicomiso al costo, el m2 parte desde los 1600 dólares".. Fuente: La Nación 17 de Diciembre de 2011

Mercado Inmobiliario 2012

En apariencia en el sector todo sigue igual.

Pablo Achával, titular de la firma homónima, define: "El mercado inmobiliario se rige por la demanda y la oferta, y ésta a su vez por el costo reposición. El m2 se presupuesta en dólares y los m2 a construir se pagan en pesos; al costo de construcción se le suma el valor tierra, que cotiza en dólares". Esa es la ecuación. Y añade: "Hace poco se construía un edificio emblemático cada diez años; hoy se construyen 10 o 15 edificios cada tres años. Los precios siguen en alza, pero a la vez la gente sabe que el valor del m2 lleva a que uno invierta en ladrillos. Un refugio de valor en un mundo donde la economía mundial no ofrece mayor garantía que el nuestro, con tantas virtudes y pocos habitantes. Creo que por el momento el mercado se mantendrá en aumento, según la capacidad adquisitiva del dólar o moneda de referencia".

En coincidencia con Achával, Jorge D'Odorico, de D'Odorico Propiedades, opina: "Los precios de las viviendas se han incrementado y la actividad se mantiene sin grandes cambios. La propiedad se reconoce como refugio ante la inflación y convalida los valores de las operaciones que realizamos hasta el momento. Hay que reconocer que se construye mucho y a buen ritmo gracias a los fideicomisos y con una demanda sostenida con capacidad de ahorro, por ejemplo, en unidades de 1 y 2 dormitorios, en particular en las zonas nuevas de derrame como New Colegiales, Villa Crespo, Saavedra o Núñez. Esto se debe a que todavía el valor de la tierra es viable para los desarrollistas en estos proyectos".
En relación con las nuevas medidas implementadas para la compra de dólares en el corto y mediano plazo, considera: "No afectará la compra de inmuebles debido a que el comprador obtiene los dólares provenientes de otra operación de compraventa".

-¿Qué pasó con los precios este año?

D'Odorico : -Subieron entre un 12% y 15% en dólares en zonas premium, en particular en las unidades a estrenar con servicios y detalles de confort".
Y agrega algunos valores: "En diciembre de 2010, un dormitorio a estrenar con espacio guardacoche fijo, de 45 m2, en Palermo cotizaba 105.000 dólares. Hoy alcanza los 125.000. Otro de 2 dormitorios en suite al frente del mismo edificio con cochera fija y los mismos servicios cotizaba en 210.000 dólares. La misma unidad hace poco se vendió en 235.000 dólares. Entre las usadas, por ejemplo, en Lafinur y Cerviño, de 3 dormitorios al frente, de 90 m2, se vendió en enero de este año en 184.000 dólares; hoy cotiza en alrededor de 215.000. En Ugarteche y Seguí, un dormitorio de 55 m2 con servicios, piscina y con 15 años cotizaba en 150.000 dólares; hoy, en 165.000 dólares".
Francisco Balsano, de Balsano Propiedades, admite: "Se volverá a repetir lo que sucedió siempre con la construcción y las distorsiones entre el costo e inversión en dólares. Si se aumenta de a poco la modificación del dólar se podrá morigerar una parte de lo que ya se invirtió". ¿Pero cuánto subieron los costos? "De enero a septiembre el costo de construcción subió el 18%", concluye Balsano. Para Jorge Toselli, presidente de JT, el aumento de las propiedades, en lo que va del año, fue de entre el 10% y el 15%. "Pero esta suba no fue pareja para todas las tipologías. El alza más notable se reflejó en unidades de 2 y 3 ambientes. Para los departamentos de mayor metraje, los incrementos se aproximaron al 10% como máximo y sólo se verificaron en aquellos inmuebles muy atractivos por ubicación o estado. En el caso de las unidades más estándar, los valores se mantuvieron estables durante 2011."

- ¿Qué se puede esperar de aquí a fin de año?

Toselli : -Creo que se concretarán las operaciones postergadas, producto de un año con características inusuales por el largo período eleccionario y las incertidumbres que surgen de probables cambios en el rumbo de la economía. Aquellas operaciones que se postergaron debido a temores o especulaciones seguramente se concretarán. Por otro lado, hay propiedades que se pondrán a la venta a partir de ahora, logrando mejores opciones y estabilizando las condiciones de precio.
Considera que "está claro que hubo un descenso en el número de operaciones firmadas y que se espera una tendencia inversa, con un final de año relativamente atractivo para nuestro sector. Con relación al dólar no se esperan novedades que puedan incidir en los precios, aunque se incremente un poco esa divisa. Tampoco se aguarda una suba fuerte (debido a la intervención del Gobierno para mantenerla en estos niveles) y nada hace esperar que la propiedad baje por oposición al aumento de dicha moneda".
En cuanto a la operatoria que se está implementando para la compra de dólares, "genera problemas y hasta confusiones, pero más debido a la falta de información que a la situación en sí. Por supuesto que la justificación de los fondos y su chequeo a cargo de los organismos de control frenan a los compradores, pero somos optimistas al respecto y, por un lado, esperamos que no sean tan tediosos, y por el otro, aguardamos que estas trabas no sean duraderas en el tiempo".
En este aspecto, José Azpiroz Costa, director de Bullrich, es claro: "Las nuevas disposiciones del BCRA no hacen que la oferta disminuya sus apetencias. Quien vende no sabe con qué sorpresa se encontrará. El que compra también teme que la operatoria en algún momento se vuelva más engorrosa, y si firma un boleto desconoce (suponiendo que pague el saldo con un plazo fijo en pesos para comprar los dólares necesarios) si habrá nuevas medidas o las que rigen actualmente la operatoria siguen retrasando la conversión de una moneda a otra. Sin hablar, en este caso, de los fines especulativos. Por otro lado, viendo la riesgosa volatilidad de las monedas sobre todo en el exterior pocos se animan a vender tranquilos. No hay desbordes por comprar. Menos por vender, con valores firmes porque nadie cede en este aspecto. La volatilidad de los mercados, monedas y comodities le brindan al inversor un resguardo especial. Por el otro lado, para quien demanda, la ausencia del crédito generó una brecha -entre lo que puede comprar y su salario real- imposible de zanjar".

Developers

El directivo también analiza el comportamiento de los desarrolladores, que financian en general al comprador con capital propio, lo que significa que asume el rol de banco: "El comprador adquiere a precio fijo en dólares o al costo si es en pesos. El desarrollador se financia también con capital propio, con preventas o con lo que pone un grupo inversor. Poquísimo es lo que se obtiene de los bancos. Luego de la crisis de 2002 con un mercado financiero altamente inestable, este instrumento legal sirvió, y mucho, para dar la confianza necesaria y la suficiente flexibilidad fiscal que permitió su implementación. Para que fuera posible debe entenderse que no es un negocio en sí mismo. Es una buena manera de llevar adelante desarrollos al costo. Aquí, el fiduciario (constructor-desarrollador) es a quien los inversores (fiduciantes) le depositan la responsabilidad (no son los constructores) de encarar el negocio. Cuando uno de los compradores no puede pagar lo reemplaza otro. Algunos prefieren hacer la obra financiando ellos mismos. O terminan el proyecto y luego salen a vender".
Respecto de lo que sucederá con los precios y qué se puede esperar de este mercado en 2012, Daniel Salaya Romera, presidente de Salaya Romera SA, opina: "A mi criterio, el aumento del precio de las propiedades en pesos será del orden del 30%, similar a la inflación real prevista para ese período. Para saber el aumento del precio en dólares de las propiedades habrá que analizar la evolución del dólar paralelo, aunque considero que el aumento del dólar será bastante inferior a ese porcentaje. Por ende, si el ajuste del dólar está debajo de esa cifra, las propiedades se incrementarán en dólares en el porcentaje que resulte de la diferencia. Es decir, que si el incremento del dólar real no acompaña a la inflación, las propiedades corregirán en más sus precios". Añade que "pese al desarrollo de obras en la Ciudad y los municipios, estas construcciones son insuficientes para satisfacer una demanda creciente. Por otra parte, quien compra una segunda o tercera vivienda logra entre un 5% y 7% de rentabilidad (el doble de la media mundial), y mantiene su capital actualizado. ¿Qué otra inversión segura ofrece hoy esa posibilidad?"
Salaya Romera está convencido de que "pese a la inexistencia del crédito hipotecario real (salvo con cuentagotas) normalmente poco antes de cada elección, el ritmo de compra de estos ocho años fue creciente. Habría que imaginar qué pasaría con el mercado y con los precios si los bancos ofrecieran nuevamente créditos como en la década pasada. Antes de haber burbuja debería satisfacerse un déficit habitacional de dos millones de viviendas. Hay que recordar que este año se cumplen 10 que el mercado carece de crédito hipotecario (real y continuo). Toda una generación espera la oportunidad de dejar de alquilar y alcanzar el techo propio".

El sector y los números

Azpiroz Costa analiza otros aspectos económicos. "Si se pudiera medir el peso de la construcción en la economía se advierte que viene subiendo desde hace ocho años. En aquella época rondaba el 4% del PBI. En 2007 subió la participación hasta el 6,5%. Se estancó en la crisis de la 125 y la de las hipotecas tóxicas. Luego aceleró otra vez. Quizás estemos en un 6%, aproximadamente. Hoy, en América sólo nos supera Chile (no olvidemos lo que se está invirtiendo ahí en la reconstrucción luego del terremoto). En la Argentina hay un déficit de 2.000.000 de viviendas, que en algún momento se deberá paliar. Están subiendo paulatinamente. El tema principal es la tasa de inflación. El costo de la construcción sube, los terrenos brillan por su ausencia. Por otro lado ya hay mucha gente que invirtió.
Para que esa demanda vuelva a juntar el dinero suficiente para comprar otra vez, necesita tiempo. Hoy, no se puede entrar al mercado con valores de hace 3 o 4 años atrás. Los que compraron en ese tiempo ahorraron no menos de 80.000 dólares para un departamento usado de dos ambientes en un lugar que no es premium de la Ciudad de Buenos Aires..

Fuente: Adriana Anzillotti | LA NACION 5 de Noviembre de 2011


jueves, 22 de diciembre de 2011

Mercado inmobiliario: 2012 será el más incierto de los últimos años

Aún no está claro el impacto de los controles al dólar ni los efectos de la quita de subsidios
El mercado inmobiliario argentino se apresta a iniciar el año de mayor incertidumbre de los últimos siete u ocho. Los nuevos controles a la compra de dólares, la quita de subsidios a los servicios públicos y la perspectiva de una desaceleración económica serán factores que incidirán sobre el ladrillo, según fuentes del sector. "Es un mercado muy sensible a cualquier cosa que pase con el dólar, un mercado que antes de los controles cambiarios venía trabajando con otras reglas de juego y esto, en 2012, no pasará desapercibido", pronosticó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, ante la consulta de LA NACION.
El verdadero impacto de la mayor vigilancia sobre los compradores de dólares por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) aún se desconoce. "En noviembre las escrituraciones subieron un 3 por ciento respecto de un año atrás, pero eran operaciones que se habían cerrado en los meses previos. Sólo a partir de diciembre, enero y febrero podremos medir las consecuencias de las medidas [vigentes desde el 31 de octubre]", explicó Rozados. Con todo, el especialista se animó a vaticinar que "los inversores, si no tienen apuro, van a esperar a ver qué pasa; sin duda hay más incertidumbre que hace un año o que hace seis meses".
Con él coincidió Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, que en declaraciones a la agencia Télam señaló que "en el último trimestre la gente fue más cauta dado que, tras el fenómeno de las elecciones, vino el tema de las restricciones cambiarias, en el que en un primer momento la gente tuvo una actitud de detenerse y ver lo que pasaba". A partir de eso, Gómez destacó que por los controles "muchos desarrolladores empezaron a trabajar en pesos y eso es muy positivo". También Rozados da cuenta de esta tendencia: "No quiere decir que el año próximo no se venda, pero en el corto plazo lo que se va a dar es una mayor flexibilidad en cuanto a que los pagos no sean íntegramente en dólares. Los que van a iniciar desarrollos tendrán que seguir la evolución de los costos en pesos más que valores fijos en dólares. Sólo los que apuesten a un valor en dólares y no admitan algún tipo de flexibilización van a ver restringida la demanda".
Qué pasará con los precios
En las unidades por estrenar, los precios están muy atados a los costos de la construcción y, sobre este punto, el director de Reporte Inmobiliario consideró que el año que viene éstos "crecerán a la par de los aumentos salariales del sector y de toda la cadena de producción de insumos".
Al respecto, Miguel Ludmen, de la inmobiliaria Interwin, dijo a Télam que "con una pequeña suba de la divisa norteamericana que alivie un poco el costo de la construcción, creemos que la inflación de precios en este segmento será más moderada que en los últimos años".
Rozados también estimó que habrá cambios en el mercado locativo. "Otra suba de costos vendrá de la eliminación de los subsidios. Aumentarán las expensas y los insumos. Concretamente, en un shopping tendrán que pagar 200% más por la luz y lo tendrán que pagar los locales. Ahí se abrirá una necesidad de mayor flexibilidad en la negociación de los alquileres porque muchos inquilinos no podrán seguir manteniendo su local. Esto es una realidad concreta".
Como contrapeso, Rozados afirmó que, ante un escenario económico más complejo y volátil, "algunos preferirán conservar sus dólares, pero los ladrillos seguirán siendo atractivos como refugio de valor"..
Fuente: La Nación 18 de diciembre de 2011

martes, 22 de noviembre de 2011

Restricción del dólar y el mercado inmobiliario

Aseguran que comprar propiedades sigue siendo la inversión más segura

Armando Pepe dijo que las medidas contra el dólar "no afectan" al mercado inmobiliario. "Apostar al ladrillo sigue siendo la inversión más segura", señaló. Pero le pidió al Gobierno que brinde "un mensaje claro" sobre los alcances de esas disposiciones.
Pese a que las restricciones al dólar aplicadas por el gobierno nacional generan incertidumbre y preocupación en el mercado inmobiliario, el presidente del SOM (Servicio de Ofertas Múltiples), Armando Pepe, aseguró que "apostar al ladrillo sigue siendo la inversión más segura".
Las declaraciones del especialista fueron formuladas ayer en el cierre del IV Congreso Internacional de Profesionales Inmobiliarios. Pepe disertó en el Hermitage Hotel junto al martillero Santiago Debé, el presidente del Colegio de Martilleros de Neuquén, Guillermo Reybet, y el titular del grupo Maral, Luis Silva.
Minutos antes de su exposición, Pepe habló con LA CAPITAL y minimizó el efecto de las restricciones al dólar. "La medida no afecta en nada al mercado inmobiliario. Toda persona que está en búsqueda de un inmueble ya tiene los dólares en su poder para hacer frente a la operación. Es que desde hace años nadie sale a buscar propiedades con pesos", dijo. Y agregó: "En estas semanas se continuaron firmando los boletos convenidos y las escrituras ya pactadas sin dificultad".
De todas maneras, el fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina admitió que el problema lo están teniendo aquellos que mes a mes venían comprando moneda extranjera como ahorro para mantener su valor actualizado y juntar una suma para la compra de inmuebles. "Ahora se les hace un poco más difícil lograr el Ok de la AFIP para comprar billetes. Por lo tanto tendrán que recurrir al mercado negro", sostuvo.
Pepe afirmó que los argentinos no han recibido un mensaje claro sobre qué busca el Gobierno con la medida de restringir la compra de dólares. "Esta situación creó confusión e inquietud en la gente, que sacó los ahorros en dólares que tenía en cajas de ahorro o plazos fijos ante la incertidumbre de no saber qué iba a pasar", señaló. En ese sentido, expresó que la presidenta Cristina Fernández de Kirchner no se ha referido "para nada" a este tema en su última disertación. "Sólo habló del superávit de recaudación y del petróleo que encontró YPF. Del mercado cambiario no dijo nada", recordó.

Según el especialista, el dólar venía siendo regulado por el Banco Central sin mayores sobresaltos para los ciudadanos, acompañando la evolución de los precios. "Pero la falta de precisiones sobre la medida sólo genera preocupación en la gente. Necesitamos que alguien salga a decir cuáles son las reglas de juego. Tenemos un vicepresidente electo (Amado Boudou), pero estamos sin ministro de Economía. Hay seis funcionarios que salen a hablar del tema, pero necesitamos una sola voz que hable por todos en materia económica y brinde un mensaje claro", indicó.

Alquileres, pesos y dólares

Pepe explicó que los alquileres de oficinas, viviendas y locales en su gran mayoría se pactan en pesos y los alquileres de departamentos temporarios se acuerdan en dólares con los extranjeros que los alquilan. "Todas las ventas sin excepción en el país se pactan, ofrecen y venden en dólares sin tener hasta ahora problemas para la concreción de operaciones inmobiliarias", aseguró.
Al ser consultado sobre qué pasará con los fideicomisos o la construcción de obras al costo, intentó llevar tranquilidad a la gente: "No pasará nada. Los compradores pagarán sus cuotas en pesos, pues los insumos de la construcción se abonan en pesos, y luego tendrán la cuenta final del costo real de la obra de acuerdo con lo convenido con los desarrolladores", explicó.
Pepe sugirió mantener la calma y esperar las resoluciones del Banco Central, del Ministerio de Economía, de la AFIP o del Poder Ejecutivo sobre este tema que hoy tanto preocupa a los argentinos. Pero pronosticó que no habrá desfasajes en el precio del dólar: "Como tope máximo puede llegar a estar a $5,50 en junio de 2012", vaticinó.
Pese a las restricciones, el especialista dijo que no se han parado la construcciones en el sector. "Se siguen haciendo obras. En Mar del Plata, por ejemplo, hay muchos edificios nuevos. Es que los inmuebles son el único refugio de inversión para la gente", sostuvo.
Por su parte, el presidente del Colegio de Martilleros de Mar del Plata, Miguel Angel Donsini, hizo un balance del Congreso y no dudó en calificarlo como positivo. "El objetivo fue generar un espacio de interacción entre los profesionales que trabajamos dentro del rubro inmobiliario. También buscamos adquirir nuevas herramientas para potenciar las redes de trabajo", explicó.

Fuente: lacapitalmdp.com 22-11-11

jueves, 27 de octubre de 2011

Economía orientada al Real Estate

En los últimos cinco años, el mercado de Real Estate argentino experimentó un exponencial crecimiento como alternativa de inversión en contraposición a las tradicionales opciones financieras. Gran parte del segmento ABC 1 decidió invertir su capital en activos inmobiliarios apelando a la seguridad que estos tienen como resguardo de valor a corto, mediano y largo plazo, especialmente en determinadas zonas de la ciudad de Buenos Aires que están en pleno crecimiento y expansión.
Por las tendencias que se vienen observando, este 2011 no parece ser la excepción, puesto que se denota una consolidación en el incremento de la demanda inmobiliaria que se viene vislumbrando desde Agosto de 2009, principalmente en las unidades de 2 y 3 ambientes.
Ahora bien, para poder capitalizar esta oportunidad que se presenta en el mercado argentino es necesario conocer cómo funciona la mente del inversor y el por qué de esta tendencia que se expande desde barrios ya posicionados como Palermo y Belgrano a sus localidades cercanas.
Un punto importante a tener en cuenta es que el inversor en Real Estate busca tres cuestiones elementales al momento de destinar su capital a la compra de un inmueble: En primer término cuál será su retorno (el cual estará representado por una tasa de acuerdo al momento en que ejecutó la operación), en segundo lugar por una previsibilidad (cuál es el tiempo de obra, cuáles son las posibilidades de venta, a qué target se está apuntando, y conocer la trayectoria de la firma) y por último una apreciación de su capital en un período determinado.

Esperar o Invertir:

Hoy día, los ciclos son cortos y sólo los que están activos logran obtener una buena tasa de rentabilidad. Es por ello que el rol del Broker Inmobiliario se ha vuelto clave al momento de asesorar y convalidar una operación, tal como lo hace el agente financiero de una sociedad de bolsa.
En cuanto al método de inversión las dos opciones más comunes suelen ser por medio de fideicomisos y otras alternativas que surgen “desde el pozo”. Últimamente, para los compradores están surgiendo opciones de financiación, las cuales son directamente creadas por el desarrollador a tasas competitivas y plazos razonables para que la cuota sea posible de pagar.
En síntesis, frente a un escenario en el que la calidad y la excelencia de los servicios constituirán un valor clave que los clientes exigirán a la hora de la compra de un lote o de un inmueble, una vez más el Real Estate se erige como un sólido ganador entre los portfolios más conservadores, en busca de una renta segura o una futura apreciación del activo.

Por Leandro Korn, Director de Nuevos Emprendimientos
de Korn Propiedades

martes, 25 de octubre de 2011

Inequívoca preferencia por el ladrillo

Las bolsas tambalean en ese sube y baja de decisiones que repercuten en un indomable efecto dominó. En Europa, en Estados Unidos, en la Argentina. Y aunque lejos, la situación crítica de Grecia y también de España, Italia o Portugal generan ese impacto en cascada en el Viejo Continente unido por la eurozona. Las empresas internacionales conectadas en red y con grandes inversiones sienten el fuerte impacto del gran desorden financiero. La zigzagueante realidad, donde lo inestable es lo que permanece, también afecta al resto del mundo, en menor o mayor medida. En medio de esta gran confusión los inversores buscan colocar su dinero o dejar crecer sus negocios en tierra firme, donde se propongan reglas claras para imaginar al menos algunos resultados previsibles en sus negocios. ¿Dónde invertir? ¿Compro ahora, después? ¿Qué sucederá el año próximo? ¿Cómo afectará la devaluación de Brasil? ¿Habrá que plantear un sinceramiento para sanear aquello que no está bien y volver a empezar? Preguntas en la calle y mucha incertidumbre. Mientras tanto el ladrillo, sin alardear, se mantiene firme en las preferencias. Y muchos más podrían adherir a la ventaja que ofrece como refugio de inversión si no fuera porque es imposible ahorrar. Pero si lo fuera, no alcanzaría de todos modos. No existe el crédito genuino de otras épocas y sólo muy pocas entidades, y hasta determinados montos, se esfuerzan en acercar con sus posibilidades a las necesidades de un target medio, que se animaría a mucho más si existieran herramientas adecuadas. Ante este escenario hay quienes se preguntan si la creciente oferta en el mercado local -una buena parte de alta gama- no es excesiva. No lo es en tanto existe una demanda dispuesta a mudarse, a apostar por lugares nuevos dentro de la ciudad, o allí nomás del otro lado de la General Paz; también de un country a otro; de un barrio cerrado a otro. Para este target, los arquitectos conciben proyectos sumamente creativos y ambiciosos, algunos en zonas urbanas con diseños futuristas o espaciales. Lugares nuevos para vivir y trabajar, si es posible con más confort, con visuales amplias, por ejemplo al verde o al río. El Real Estate multiplica negocios en todo el mundo, y muchas veces incluso en situaciones difíciles. La razón esencial de esta permanencia en el ranking de las inversiones más atractivas es su condición de confiable en todas sus versiones. Y la confianza es el ingrediente por excelencia de cualquier economía expansiva y saludable.. Por Adriana Anzillotti | LA NACION 24 de Septiembre de 2001

jueves, 20 de octubre de 2011

Departamento o casa: qué conviene alquilar

Preferidas por un público que prioriza la privacidad y los espacios amplios por sobre otro tipo de características, las residencias unifamiliares mantienen una fuerte demanda. Sepa cuáles son las ventajas y desventajas de un estilo de vida diferente
Tienen un público que no las cambia por nada, y para ellos conceptos como expensas, consorcio, ascensor y demás suenan a algo así como malas palabras. En su lugar, priorizan términos como jardín, patio, terraza, espacio, etc.. Sin duda, los amantes de las casas conforman un mercado muy particular, que comienza a moverse con mayor intensidad con la llegada de la primavera.
Sin embargo, esta preferencia tiene sus pros y contras. Entre los primeros se encuentran la amplitud de los espacios, la flexibilidad de los ambientes y la privacidad; mientras que entre las segundas sobresale fundamentalmente el tema de la seguridad. Para Héctor D'Odorico, titular de la inmobiliaria que lleva su nombre, "las casas son más cómodas y generan mejor calidad de vida que los departamentos por su amplitud".
Por su parte Manuel Mel, del sector de ventas de Raúl Mel Propiedades, asegura: "A diferencia de los departamentos, las casas tienen mayor privacidad y no hay que afrontar los gastos de expensas, algo que para mucha gente es muy importante. Y a eso hay que sumarle los amplios espacios que no se pueden encontrar en los departamentos".
A su vez el arquitecto Claudio Mazur, de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, considera que "la gran ventaja de una casa es que es flexible, que puede absorber con más facilidad necesidades de crecimiento o cambios. Además muchos valoran la inexistencia de expensas, pero también sufren la carga del mantenimiento".
En el otro extremo se encuentran las desventajas. Sobre este aspecto, Mel afirma: "La más notoria es la seguridad ya que se está muy expuesto, sobre todo en el momento de la apertura de la puerta o el garaje. Otro de los puntos débiles es el mantenimiento constante que demandan".
Asimismo Mariano Oppel, presidente de la firma Oppel, destacó más contras: "La casa requiere atención y dedicación, ya que sufre un mayor desgaste que los departamentos. El costo es comparable con el de las expensas de un departamento de similares características y superficie, pero para ocuparse de las cuestiones por resolver uno está solo, lo cual puede ser una ventaja o una desventaja".

Fuente: infobae.com 1 de Octubre de 2011

martes, 20 de septiembre de 2011

Los Hoteles son el Nuevo Boom en la Inversión Inmobiliaria

El auge de la Argentina como destino turístico de locales y extranjeros, y la existencia de una masa de dinero fresco en busca de nichos más rentables coinciden hoy para configurar, desde la oferta y la demanda, una segunda ola de inversión inmobiliaria que encuentra su modelo de moda en los hoteles. Sólo en Buenos Aires se abrirán 36 nuevos establecimientos en lo que resta del año; pero también hay varios desarrollos en la periferia de las grandes ciudades del interior o en las propias capitales.
Por el lado del turismo, el gran impulso a la demanda es aportado por el aluvión de una nueva clase media brasileña que elige este país para pasear y por el recalentamiento del consumo local; mientras que por el lado de la inversión, la oferta es fogoneada por gente que quiere tener un inmueble como respaldo y busca una renta potencial mejor que la que garantiza el alquiler residencial.
Con 13 hoteles, a los que sumarán tres más en 2012, Grupo Amerian es uno de los jugadores importantes en el mercado, con sus marcas Amerian y Merit. Su director general, Fernando Galdo, ratifica la tendencia y cuenta que ya hay grupos internacionales que, entre las “canastas” en las que recomiendan poner “los huevos”, sugieren turismo y hotelería en la Argentina. “Se presenta como alternativa conveniente a la inversión inmobiliaria clásica”, comenta.
Si bien la fuga hacia la seguridad de la inversión, que se da tanto acá como en el resto del mundo, fortaleció al sector inmobiliario en general, ahora quien ya está ahí lo que busca es un beneficio mayor. “Productos como el condohotel tienen una expectativa de renta que duplica el 4 o 5% que reditúa tener un departamento en alquiler”, dice Aníbal Furman, gerente comercial de nuevos productos de Grupo Village.
Además, la apuesta al rubro hotelero ofrece otras ventajas: el inversor no debe ocuparse del negocio, cuenta con el respaldo de una cadena reconocida y tiene atomizada la vacancia (ya que su ganancia no depende de que una sola plaza esté ocupada, como en el caso de un alquiler tradicional, sino que recibe utilidades por la totalidad de las habitaciones del hotel).
Las cadenas hoteleras se subieron a este boom como inversoras o como gerenciadoras del negocio. Hilton, por ejemplo, se asoció con el grupo desarrollador H&H, que fue el encargado de reunir los US$ 100 millones que destinarán a cinco nuevos hoteles en el país. Lo mismo hizo la mexicana Hotelera Posadas, dueña de Caesar Park, al firmar un acuerdo con Grupo Village, que construirá 15 hoteles en los próximos cinco años, con un desembolso de US$ 120 millones. Más de la mitad de esa suma será aportada por inversores privados, por medio de un fideicomiso.
Según explica Tom Potter, vicepresidente del área América del Sur de Hilton, una característica de este fenómeno es que, por lo general, se trata de hoteles de tres estrellas que se ubican en la periferia de las grandes urbes. “Eso demanda menos inversión en infraestructura y permite comprar terrenos a precios más bajos que en la Capital Federal u otras ciudades”, dice Potter.
A su vez, estos desarrollos jerarquizan la zona, ya que bajo la bandera de una marca prestigiosa, se alinean otros emprendimientos satélites. “Tenemos varios pedidos de intendentes del interior que quieren que construyamos un hotel en sus municipios”, destaca Furman. Su grupo tendrá dos productos: One by Caesar Business, de tres estrellas, y Caesar Business, de cuatro. En el primero se podrá entrar con una inversión de US$ 85.000 y en el segundo, con 120.000.
Como los inversores quieren ubicar su dinero en estos proyectos, pero no saben gerenciarlos, surge la oportunidad de las cadenas, que ofrecen el know how (conocimiento) y la marca. El tradicional grupo portugués Pestana, con 95 hoteles en todo el mundo, es una de ellas. Aunque también tiene hoteles propios e invertirá US$ 15 millones para uno más en Bella Vista, está abierto a la otra función, que ya ejerce en el Pestana Bariloche. “Estamos interesados en sumarnos como operadores en varias plazas del interior”, dice Luis Araújo, administrador de Pestana.
El auge de inversión en hoteles, a través de fideicomisos (pequeños ahorristas) o sociedades (grandes inversores), impulsa una veloz construcción. “Este modelo permite responder rápido a la demanda, ya que, como el capital necesario para levantar un hotel es millonario, sería más lento esperar a que una sola persona reuniera esa suma”, opina Galdo.
Sólo en 2010, las inversiones hoteleras sumaron US$ 1825 millones, según un informe del Ministerio de Turismo de la Nación. En tanto, los analistas consultados coinciden en que el boom inmobiliario de los hoteles apenas está en sus albores y que empezará a mostrar su desempeño en los próximos años, cuando el mercado haga su depuración.

Fuente: La Nación, Domingo 18 de Septiembre de 2011

El Peso de los Usados

Si bien una parte importante del mercado prioriza los departamentos nuevos (en especial los que compran como inversión), la venta de unidades usadas sigue funcionando a buen ritmo.
De hecho, su incesante movimiento cumple un rol fundamental en el funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que el público que busca buenas construcciones y de mayor amplitud está casi obligado a recorrer viviendas usadas a la hora de mudarse y también de invertir.
Para Martín Llauró (h.), director de MLL Propiedades, “los barrios testigo como Recoleta y Palermo promedian los 3000 dólares el m2 y con un piso de 2000 dólares, aunque en determinados casos ascienden a 4000 o 5000 dólares. Factores como la antigüedad, el estado del edificio y de la unidad, y si dispone o no de cochera, son determinantes en el momento de la elección. Es entonces cuando se plantea el tema de la reposición, ya que con frecuencia escuchamos quejas de los que venden a cierto precio que cuando tienen que comprar no consiguen nada por ese valor”.
Llauró agregó: “Muchas veces las comparaciones no se plantean correctamente, ya que hay que recordar que los precios ofrecidos no son los de realización y en ocasiones hay diferencias importantes. Además es primordial comparar la antigüedad, la luminosidad, el estado y demás. Si se vende antiguo y a reciclar, y se pretende comprar nuevo, obviamente habrá una diferencia; lo mismo ocurre si se vende un contrafrente cerrado y se quiere comprar un piso alto al frente. Frecuentemente la gente equivoca al comparar y es ahí donde vienen las decepciones”.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explicó: “El mercado está dividido por los gustos e intereses de cada comprador, pero se observa en los últimos meses una gran demanda de viviendas sin o con bajas expensas, que escasean y que hicieron que sus valores se hayan incrementado un 15% respecto de 2010. En barrios como Villa Crespo, Almagro, Chacarita, Palermo o Caballito se encuentran generalmente muy buenas opciones”.
Migliorisi agregó: “La venta de estos inmuebles es más rápida, pero la reposición no equilibra la balanza con las ventas”.
Los brokers sostuvieron que los que prefieren estas propiedades pueden encontrar mayor independencia con algún espacio extra como patio, terraza o jardín. Por otro lado hay quienes eligen vivir en edificios tradicionales por temas de seguridad, servicios, cocheras (en muchos casos los PH no tienen) y demás, que son contraprestados con el pago de expensas. Si bien los costos varían entre un 25 y 35% con las unidades a estrenar, hay compradores que optan por inmuebles usados ya sea por ubicación, calidad de construcción, accesorios y precio entre los varios factores que definen una venta.
Migliorisi afirmó: “En barrios como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, Abasto, Boedo, Chacarita y Colegiales, donde el auge de la construcción comenzó después de 2004, el 80% de lo que se construye son unidades de 1 y 2 ambientes, y en menor medida de 3, 4 y 4 ambientes con dependencia; por lo tanto, para una familia que crece, muchos veces es difícil adquirir un inmueble a estrenar y quedarse en el barrio, por lo que tiene que optar por uno usado o cambiarse a una zona donde la proporción de viviendas nuevas de 3 y 4 ambientes es mayor, como Palermo, Caballito, Belgrano, Barrio Norte, aunque en estos casos la diferencia en valores puede ser de un 50 a un 60 por ciento”.
Francisco Altgelt, que está a cargo del área residencial de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, explicó: “En zonas como Barrio Norte, los departamentos grandes y medianos son los que más se acercan al valor promedio del mercado de entre 2200 y 2400 dólares el m2 en la franja de Santa Fe, 9 de Julio, Pueyrredón y Avenida del Libertador (en las cuadras aledañas están cerca de los 2000 dólares). La demanda de estas viviendas es escasa y en general el proceso de venta exige unos seis meses. En tanto, con los departamentos chicos, que son los más buscados, es muy difícil establecer un precio estándar porque, por ejemplo, un departamento reciclado y en una buena ubicación puede venderse a unos 3000 dólares el m2, ya que es muy demandado y ni bien se ofrece al mercado hay un público que lo espera con ansiedad. Los que se inclinan por los departamentos medianos y grandes son aquellos que lo quieren como vivienda propia. Es decir, que se mudan para ampliarse o achicarse. Y es en este rango en el que la gente muestra mayor incertidumbre en el momento de tomar la decisión. Por su parte, la gran mayoría de los compradores de los departamentos chicos son inversores o quienes acceden a su primera vivienda”.

Con valor agregado

En otro sentido, Hernán Oppel, de la inmobiliaria Oppel, destacó: “Si al fuerte incremento de los costos de construcción le agregamos la escasez de tierra -traducida ésta en una gran incidencia- obtenemos que el precio de las unidades nuevas también son formadoras de precios cuando se tasa un departamento usado, sobre todo si se tiene en cuenta la posibilidad o no de reposición de lo construido, no sólo en calidad, sino en ubicación. En el usado encontramos mucha más flexibilidad que en lo nuevo, ya que sólo juegan oferta y demanda: al elegir, muchas veces el público encuentra que lo usado tiene un valor agregado tan importante como no tan tenido en cuenta, como lo son las terminaciones”.
Y amplió: “Estos costos no son menores, sino todo lo contrario. Adquirir un inmueble con pisos colocados, placards con interiores o muebles de cocina completos parecen obviedades, pero que en los nuevos no siempre están. Lo mismo ocurre con los proyectos en los que encontrar plantas con lavaderos, bauleras o simplemente dormitorios cómodos no resulta una tarea fácil. Por todo esto es que lo usado vale por su valor de reposición, que muchas veces resulta superior al de construcción, simplemente porque su ubicación es irreemplazable o sus materiales de construcción son irrepetibles”.
Por su parte, Carlos J. Puente, titular de Puente Propiedades, dijo: “El mercado inmobiliario no es una línea recta; frente a la gran cantidad de unidades nuevas disponibles, en barrios como Villa Urquiza los usados se mantienen con buena demanda. El barrio tiene en su zona residencial muy buenos edificios de calidad y este nivel de construcción es muy apreciado y muchos compradores los eligen antes que unidades a estrenar”.
Puente agregó: “Frente a una sobreoferta de unidades chicas a estrenar se nota una falta de unidades de 3 y 4 ambientes de entre 100 y 150 m2, lo que provoca que el clásico departamento o semipiso de 20 a 30 años tenga una rápida comercialización. Además, cuando se habla de precios en unidades usadas con buena ubicación y calidad edilicia los valores están entre 1800 y 1900 dólares el m2″.
Según la opinión del director general de Re/Max Argentina, Sebastián Sosa, “con relación a las unidades usadas hay fuerte demanda con superficies de entre 40 y 120 m2, y precios por debajo de los 250.000 dólares. Los quieren en buen estado y en lo posible reciclados, pero se hace difícil encontrarlos a buen precio donde el propietario no lo quiera vender al valor de uno nuevo. Otro motivo por el cual la gente los prefiere es por su calidad, que muchas veces es superior a la construcción actual. En cuanto a localización se busca lo que está bien ubicado y a buen precio. Uno usado dentro de estos valores de 1 o 2 dormitorios, a buen precio, se vende en menos de un mes en nuestra firma”.

EN ALZA
Sebastián Sosa explicó: “Si bien se escuchan y reciben contraofertas por usados, los precios siguen subiendo y en el caso de las unidades más grandes con menos demanda se mantienen. Paradójicamente los precios suben y el que espera con la plata en la mano al final termina pagando más, ya que hay escasez de buenas unidades. Por eso, lo bueno a precio razonable sale muy rápido”.

Fuente: La Nacion Sábado 17 de Septiembre de 2011

Alquileres 2011

En cierto equilibrio
Las variables se mantienen sin grandes cambios, en parte por la falta de préstamos para la vivienda.
El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, el mercado de los alquileres seguirá estable y con tendencia a crecer siempre y cuando los inversores sigan volcando sus propiedades al mercado locativo, tal como sucede actualmente. Unos se benefician mientras otros pierden, aunque hay atenuantes para ambos lados. Quienes deben salir a buscar un techo ajustado a su presupuesto encontrarán que los precios no han variado en el curso de este año, y quienes deben renovar su contrato notarán que los aumentos están casi a la par de la inflación anual, lo que en cierto modo aleja aún más la posibilidad de acceder a la casa propia, ya que no hay manera de poder ahorrar.
"El mercado no cambió respecto de comienzos de este año. Nuestro país tiene cada día mayor déficit de vivienda y mientras eso suceda, la demanda de alquileres estará asegurada. Lógicamente este déficit se advierte en los sectores más bajos, pero la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés, más toda la requisitoria bancaria, avala una demanda sostenida", dice Néstor Wallenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Lo que vemos es que hay una mejor calidad de oferta de propiedades. La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta y de la calidad. Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación en general. También convengamos que los valores de los alquileres crecen por debajo del nivel inflacionario, lo que perjudica al propietario porque pierde renta desde 2009", agrega.

Aun así, las unidades nuevas y usadas de uno y dos ambientes tienen destinatarios seguros todo el año. Los operadores aseguran que "el mercado es constante, aunque se advierte un pico de demanda en esta parte del año, cuando la gente del interior viaja a la Capital para buscar una propiedad en las zonas próximas a los centros universitarios donde cursan sus hijos".
Sin embargo, esta situación cambió, según Armando Pepe, presidente del SOM. "El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes. Segundo, a partir de 2008, cuando cayó masivamente el alquiler temporario, esas unidades se volcaron al alquiler fijo. Por otro lado está la gente del campo que sale a buscar alquileres para sus hijos estudiantes que antes alquilaban solos, pero ahora comparten la vivienda". Y añade: "Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha".
Pepe comenta que en el sistema SOM en este momento hay 1729 unidades para alquilar, y se estima que en total debe haber 10.000 departamentos disponibles en toda la ciudad.
La convivencia entre propietarios e inquilinos también hoy está en cierto equilibrio. Una vez finalizado el contrato, por lo menos sesenta días antes, el locatario informa si quiere continuar y se acuerda entonces el valor locativo para el nuevo período, que se pacta entre un 20/25% más del precio que abonaba. "Desde luego el contrato se realiza siempre que el locatario haya cumplido con sus obligaciones durante la locación como el pago en fecha del alquiler, las expensas y otros gastos mensuales. Si la relación entre las partes es cordial y favorable para cada uno, no existen objeciones para volver a contratarlo", agrega Pepe.
Los locatarios prefieren los barrios seguros y luminosos, aunque el tema de la inseguridad hoy no se circunscribe a un radio determinado. Los barrios preferidos según el directivo son Palermo, Barrio Norte, Recoleta y la zona cercana a las facultades.

Selectivo
El segmento premium también tiene demanda permanente y está bien posicionado, más aún desde que las grandes corporaciones dejaron de rentar casas en la zona norte para sus ejecutivos y optaron por los edificios con amenities en zonas seguras. Para Analía Grecco, de la inmobiliaria J. L. Ramos, ese segmento se activó especialmente este año. "El anterior no tuvo buenos resultados. En 2011 se incrementó la demanda y oferta de alquileres, en parte porque los propietarios están más flexibles; con más oferta hay mayor competencia. Nosotros tenemos propiedades de 1000 a 7000 dólares y existe respuesta para todas. El dos ambientes es el que más se busca, pero al margen de esto, los alquileres para ejecutivos de empresas siguen creciendo. Podemos decir que hay una tímida vuelta de los ejecutivos."
El titular del SOM aporta más datos: "En el Centro y en el barrio de San Telmo, por ejemplo, los valores de departamentos de un ambiente en un edifico estándar rondan los 900 y 1200 pesos; de dos, entre 1200 y 1600, y uno de tres está en un rango de entre 1600 y 2500 pesos, sin contar las expensas. En Caballito y Belgrano se manejan valores similares". Actualmente los contratos se reajustan en el orden de un 20% anual, pero la inflación está por encima de esos niveles. Los propietarios se quejan, aunque no obstante consiguen una renta anual de entre 0,5 y 0,6 por ciento.
"El mercado de alquileres en general se mueve bien, pero la clase media sigue perjudicada por no tener acceso a la compra de viviendas, y además porque los alquileres en general requieren de garantías con los que muchos no cuentan. Alquilar en una buena zona si bien comparativamente con los precios de venta son rentas bajas, para el inquilino no deja de ser una suma importante. Lo único que podría quebrar el equilibrio de hoy es la llegada de créditos hipotecarios que permitan a una gran franja de la demanda el acceso a la vivienda abonando las cuotas con bajas tasas de interés. Eso puede generar un incremento de la oferta", analiza Fernando Cancel, directivo del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires.
Para Leticia Firpo, de la inmobiliaria homónima, la demanda se mueve, pero con dificultad. "La gente no tiene dinero. Actualmente en San Temo un alquiler está alrededor de los 2000 pesos sin expensas en casos de propiedades de 60 m2, que equivale a una unidad de tres ambientes, pero chica. Hace poco se alquiló una unidad en 6800 pesos sobre la calle Moreno, pero era apto profesional. Claro que se trata de casos excepcionales. Creo que la demanda en este barrio se sostiene porque muy cerca están las universidades como la UCA y la del Cine, entre otras."

Siempre Palermo
Es importante el esfuerzo que hace la gente en tratar de cubrir puntualmente con los gastos mensuales. Sin embargo, este año se registraron menos morosos que los años anteriores. "Hay parejas que viven con dos sueldos. Uno entero se destina al alquiler y parte del otro abona las expensas. Para una familia de cuatro personas, alquilar en el tradicional barrio de Palermo, por ejemplo -en Charcas y Fitz Roy-, significa 3000 pesos por un departamento de 70 m2 y con expensas de 500. Pero pese a la relación del ingreso y los valores, la demanda y la oferta están equilibradas", afirma Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos. "Comparado con 2010 hubo menos gente que vino con cédulas de desalojo o con juicios, es decir se advierte menos morosidad dentro de la Capital." Agrega, por otra parte, que hace poco días representantes de la entidad se reunieron con el senador Osvaldo López para tratar la modificación de la ley de locaciones urbanas 23091, además de tratar otros temas como la creación de registros específicos, oficinas de mediación para conflictos de locaciones, preaviso por parte del locador si no renovará contrato", concluyó.
Precios

-Un dos ambientes a estrenar en Palermo está entre 1000 y 1400 dólares

-Un departamento de 3 ambientes en Puerto Madero está en 5000 dólares

-Un departamento de tres ambientes en plaza Alemania está en 6000 pesos

-En Caballito, un tres ambientes está entre 1600 y 2500 pesos.

-En Ramos Mejía, un ambiente está entre 1000 y 1300 pesos.

Por Marina Gambier | LA NACION Sábado 10 de septiembre de 2011

miércoles, 31 de agosto de 2011

Menos Ventas en la Pcia. de Buenos Aires

Provincia de Buenos Aires
Menos operaciones inmobiliarias

Las compraventas cayeron levemente en julio, pero hubo un fuerte salto en el valor escriturado
De acuerdo con los registros del Colegio de Escribanos de la provincia de Buenos Aires, en julio pasado el números de compraventas cayó levemente respecto de junio. Sin embargo, el dinero escriturado tuvo un incremento de $ 100 millones en el total de los montos correspondientes a dichas transacciones.
En julio, último mes con cifras confirmadas por el Colegio, se inscribieron 11.833 compraventas, lo cual arroja, en comparación, algo menos de 400 transacciones por debajo de las que se habían hecho durante el mes de junio de este año, cuando se registraron 12.223.
Sin embargo, al observar el monto de los negocios en pesos, se constata que se desembolsaron 2624,3 millones en julio, casi 100 millones más que en junio, cuando se abonaron $ 2529,4 millones, lo cual podría considerarse como un efecto del aumento que se viene observando en los valores inmobiliarios.
Pero la comparación más significativa es la que puede establecerse entre julio pasado y el mismo mes de 2010. En esa compulsa, se registra un aumento de los montos pagados por las compraventas de propiedades, que casi llega a los $ 1000 millones: ($ 2624,3 millones en julio de 2011 contra $ 1637,9 millones en julio de 2010), lo que significa una suba de del 60,2 por ciento.
Según informó el Colegio de Escribanos bonaerenses, esta tendencia se mantuvo a lo largo de lo que lleva transcurrido el actual ejercicio, puesto que en los primeros siete meses del presente año se han acumulado montos que equivalen al 70% de los totales registrados en 2010, restando aún transcurrir meses que son estacionalmente favorables a este tipo de negocios, con lo cual hace previsible, de mantenerse la actual tendencia, que en 2011 se superarán marcadamente los resultados del año anterior. Para el presidente del Colegio, Carlos Agustín Sáenz, se está ante un mercado inmobiliario consolidado y con tendencia creciente a lo largo del presente año.
En lo que va de 2011, los escribanos de la provincia registraron 66.206 compraventas por un valor total de $ 14.223,6 millones. En el mismo período de 2010, se habían anotado 60.589 escrituras, por un valor de $ 9413 millones. El número de registros aumentó el 9,2%, pero el monto acumulado de las operaciones lo hizo en un 51 por ciento.
$ 2624,3 Millones
La cifra corresponde al monto total escriturado en julio de este año, en la provincia de Buenos Aires.
Fuente: La Nación 27 de agosto de 2011

viernes, 19 de agosto de 2011

Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR)

Una cámara para el negocio inmobiliario
CAIR representará a operadores del rubro
Con una treintena de empresas integrantes y en crecimiento ya está en funcionamiento la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR).
Presidida por Roberto Frenkel Santillán, un hombre que proviene de Bullrich Campos, Cair apunta a profesionalizar la actividad, jerarquizarla y ofrecer numerosos servicios útiles para quienes trabajan en el negocio inmobiliario.
"La creación tuvo que ver con la imperiosa necesidad de jerarquizar la profesión, ordenarla y darle jerarquía a los importantes activos que pasan por nuestras manos. Además, atender bien al inversor y el propietario con informes serios, confiables, veraces y técnicos", expresó Frenkel Santillán en diálogo con LA NACION.
La nueva entidad buscará también "dar servicios a la sociedad y los asociados" sobre temas como estadísticas, mercados, prácticas comerciales, precios orientativos.
"Habrá cursos de capacitación, ayuda legal y notarial para los asociados. Todos los socios que no tienen oficinas en Buenos Aires pueden tener su lugar en nuestra sede", comentó Frenkel Santillán.
Entre otros objetivos, CAIR también apuntará a asumir la representación de sus asociados frente a diferentes temas vinculados con el sector.
"La cámara se va a expresar, defender los intereses de los asociados ante terceros, instituciones, autoridades de aplicación y de Gobierno si resultara necesario. Estaremos para que nos escuchen", dijo Frenkel Santillán, que señaló que en la entidad esperan ser consultados sobre los temas de "interés nacional" para el sector.
Para destacar, el 90% de las operaciones pasa por inmobiliarias.
Con CAIR ya formada, los operadores inmobiliarios harán el 26 y el 27 del actual una convención en la Bolsa de Comercio de Rosario.
"Haremos una convención para debatir qué queremos hacer y ser, qué posición tomaremos, qué esperan los futuros asociados de esta cámara y que les podemos dar y ofrecer que no hayamos pensado", señaló el presidente de CAIR.
Acompañan a Frenkel Santillán Cristián Beláustegui, como vicepresidente; Mariano Maurette, secretario, y Emir Carrillo, tesorero, entre otras autoridades..

Por Fernando Bertello | LA NACION Sábado 13 de agosto de 2011

La construcción de edificios creció el 37%

En el primer semestre, en la ciudad
La construcción de edificios creció el 37%

En el primer semestre de este año, la construcción de edificios en la ciudad de Buenos Aires creció casi el 38 por ciento, en comparación con igual período de 2010, y los principales barrios que aglutinaron el interés de los desarrolladores fueron Palermo y Villa Urquiza, según indicó un informe privado.
El estudio, elaborado por la consultora Urbeos, detalla que en el primer semestre del año se construyeron en promedio 73 edificios residenciales por mes, lo que significa el 37,73 por ciento de crecimiento respecto a enero-junio de 2010.
El año pasado, la construcción de edificios residenciales nuevos por mes era de 53 inmuebles.
Si se tiene en cuenta el promedio mensual de metros cuadrados construidos de esas obras se desprende que mientras en el primer semestre de 2011 se construyeron 68.858 metros cuadrados por mes, en 2007, con menor cantidad de obras, la superficie fue superior, con 78.529 metros cuadrados de promedio.
Esta situación permite suponer que los desarrolladores continúan eligiendo obras más pequeñas con tiempos de ejecución y comercialización más acotados.
El informe, citado por la agencia Télam, da cuenta de una fuerte concentración en siete barrios. Entre los barrios con más obras iniciadas durante 2011, se incluyen Palermo (11,70%), Villa Urquiza (9,17%), Caballito (8,72%), Villa Crespo (7,80%), Núñez (7,34%), Belgrano (6,88%) y Flores (5,05%).
Al respecto, Núñez y Flores se posicionan como nuevos focos de inversión. Se estima que la zona localizada entre Av. del Libertador y Av. Cabildo presenta incidencias que rondan los 650 dólares el metro cuadrado, con precios de venta para departamentos a estrenar que ascienden a 2500 dólares el metro cuadrado.
Si bien el barrio de Flores actúa como receptor de la presión inmobiliaria existente en Caballito, con la llegada de la línea A del subte este tradicional barrio también podría comenzar a reposicionarse a partir de incidencias más bajas (450 dólares el metro cuadrado) y precios de venta para departamentos a estrenar que llegan a 2050 dólares el metro cuadrado.

Fuente: La Nación Lunes 15 de agosto de 2011

Volvió a crecer la escrituración de inmuebles

Volvió a crecer la escrituración de inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires

Durante junio se realizaron 5.746 escrituras, un 2,4% más que en el mismo mes de 2010, según un informe del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires. En total, se realizaron operaciones por $2.302 millones, un 17,9% más que el año anterior
Por segundo periodo consecutivo, aumentaron la cantidad de escrituras realizadas en la Ciudad de Buenos Aires. En total, durante junio se realizaron 5.746 escrituras, un 2,4% más que en el mismo mes de 2010.
Según el relevamiento del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, el monto de las transacciones alcanzó un valor promedio de $400.750, equivalente a u$s97.744 al tipo de cambio medio del mes de $4,10 por dólar que informó el Banco Central.
Dichos valores representan incrementos en comparación con un año atrás de 15,2% en pesos y 10,3% en el equivalente en dólares, retomando el ritmo que se había verificado entre febrero y abril últimos.
Estos valores significaron una reducción en la brecha negativa respecto de las variaciones en el promedio de los salarios y en el costo de la construcción de viviendas en propiedad horizontal. De este modo, el monto medio de las transacciones representó ahora menos del equivalente a 91,5 salarios, constituyendo la menor relación desde febrero de 2009.
Con respecto a mayo, la suba del total de transacciones fue del 4,2%, aunque corregido por estacionalidad el aumento de la actividad inmobiliaria retomó el rango de los dos dígitos: fue de 13,9%, lo que posibilitó alcanzar el equivalente a 292,5 transacciones por día hábil, el nivel más alto desde noviembre de 2010.
De este modo, el mercado inmobiliario parece encaminado a repetir el desempeño que mostró en la primera mitad de 2007, antes de que aparecieran en escena las primeras señales de la crisis internacional y, en el orden interno, la campaña electoral a nivel nacional, de cara al vencimiento de un nuevo mandato presidencial, habida cuenta de que a dos meses con variaciones negativas le siguieron otros dos con moderado aumento, siempre respecto de igual período del año previo.

Inclinación hacia las unidades de mayor valor
Con respecto a la segmentación de las operaciones, por rango de montos, los dos menores, que abarcan las transacciones por hasta $250.000, es decir con un máximo de poco más de u$s60.000, volvieron a perder participación, tras el movimiento ascendente que habían acusado entre febrero y abril últimos, al significar el 46% del total.
La menor representatividad de esta franja se anotó en enero con 44,6%. Ese giro explica que el monto promedio de las transacciones experimentara una modesta suba, tanto en pesos como en su equivalente en dólares, aunque se mantuvo en más de 10% por debajo de los picos del primer bimestre del año.
Frente a la composición del mercado inmobiliario en junio de 2010, la segmentación actual del mercado inmobiliario porteño muestra que las transacciones por sumas menores a $250 mil bajaron su representatividad en más de 9 puntos porcentuales, a favor de las escalas superiores, en particular la siguiente, de hasta 500 mil pesos, aunque no resultó menor el aumento de los actos en las franjas Premium, de más del equivalente a doscientos mil dólares.
En lo que va del año se concretaron 28.509 actos escritúrales por un monto global de $11.616,4 millones. En el primer caso, se trató del nivel más alto desde 2008, mientras que en el segundo, se marcó un récord histórico en términos nominales en pesos. Incluso, en el equivalente en dólares se superó en 11,9% la marca máxima que para los primeros seis meses se anotó en 1998, al ascender a u$s2.869,7 millones.

Fuente: Infobae.com 08-08-11

Consorcios

Administradores, pautas para una buena elección y control

Cuando se trata del manejo cotidiano de un edificio, estos profesionales cumplen un papel fundamental. Requisitos y datos para tener en cuenta
Habitualmente, los consorcios atraviesan muchas y diversas situaciones. Y quizás una de las más difíciles es la elección del administrador.
Sucede que en el mercado, muchos ofrecen este servicios sin tener ni la capacidad, ni la infraestructura, ni la experiencia como para poder encararlo con efectividad y evitar conflictos y problemas tanto en el edificio como entre los copropietarios.
Si bien la tarea de administrar un consorcio no encuadra en la categoría de profesión, sino en la de actividad , para ejercerla es necesario tener un certificado de aprobación de un curso de, precisamente, Administración de consorcios, tal como lo estipula la ley 941 de 2002 y modificada por la 3254 de 2009, que entró en vigencia en 2010 en la ciudad de Buenos Aires.

Además de ordenar la actividad, la norma creó un Registro Público de Administradores de Consorcios (RPA) dependiente de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, donde los administradores deben estar inscriptos con nombre y apellido o razón social, constituir un domicilio especial en la ciudad y poseer número de CUIT, entre otros requerimientos.
Paso a paso
Por eso, en el momento de tomar la decisión por un administrador conviene tener en cuenta ciertos parámetros. Por ejemplo, constatar que la persona elegida esté inscripta en este registro es lo primero para evaluar. También se le debe solicitar el currículum, si tiene una carpeta con sus antecedentes (datos personales, detalle de los consorcios que administra para utilizarlos como referencia), además de una copia de liquidaciones de expensas de otros consorcios, si tiene oficinas propias y verificar su buen trato y conocimientos en la entrevista personal.
"Algunos consorcistas deberán verificar los datos ofrecidos y visitar algunos de los consorcios citados para tomar referencias sobre el desempeño del administrador a contratar. También sugerimos pedir un Veraz para constatar los antecedentes bancarios del administrador, sobre todo el que ofrece el Banco Central de la República Argentina. Como último consejo recomendamos no contratarlo por más de seis meses en un primer período, tratando de que el vencimiento no opere a fin de año o en época de vacaciones. También es importante que quede constancia en el acta de designación del nuevo administrador que debe cumplir con la ley 941, modificada por la ley 3254 y su decreto reglamentario 551, para que no haya equívocos", aconsejó Alicia Giménez, presidenta de la Unión de Consorcistas de la República Argentina (UCRA).
Otro tema para tener en cuenta es la cantidad de consorcios de los que se ocupa, ya que un administrador que tenga una estructura chica no podrá encarar una buena labor en numerosos edificios que presenten problemáticas importantes al mismo tiempo.
Fernando Staino, titular de Administración Staino SA y vicepresidente segundo de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, explicó: "Si hablamos de las administraciones de tipo familiar en las que trabajan el titular, su esposa e hijos, éstas no podrán atender más de 20 edificios (siempre y cuando no surjan problemas importantes en varios edificios a la vez o cuando la familia está de vacaciones). Si se trata de una empresa no hay un número ya que el titular de la firma delega en empleados idóneos la atención de sus clientes, generalmente un supervisor o inspector puede atender aproximadamente 30 edificios, ya que dentro de la empresa cuenta con las distintas áreas que apoyan su trabajo, como servicio de computación, control de personal, relaciones públicas, pago a proveedores, cuentas corrientes, etcétera".
Por otro lado, cuando un administrador lleva tiempo en ejercicio resulta más fácil reconocer si es bueno o no en su tarea. Se evidencia, entre otras cosas, en su respuesta a las necesidades de los copropietarios, tanto mediante mails, llamadas telefónicas o notas en su oficina, el trato igualitario hacia los copropietarios evitando favoritismos, el cumplimiento debido de leyes y ordenanzas, si el edificio tiene multas, moratorias u obras mal efectuadas, y si la presentación de las liquidaciones mensuales es clara, así como la rendición de cuentas, y tal como lo dispone la ley 3254.
"En ocasiones, no se deja intervenir a ciertos copropietarios, considerados los culpables y responsables de querer cumplir con leyes y ordenanzas vigentes, de exigir rendición de cuentas, etcétera, siendo pasibles del rechazo unánime del resto del consorcio, con conocimiento pleno del administrador, que ven en los consorcistas que velan por el consorcio a un enemigo al que se debe aniquilar, si es necesario, iniciándole una causa judicial", dijo Giménez.
Consejo de administración
Un grupo que trabaja muy cercano al administrador es el consejo de administración. Ayuda a resolver los problemas que se presentan en el edificio, colabora con el administrador para que se aceleren los trabajos a realizar, revisa los presupuestos, su aprobación, trata de tener el edificio en orden y controla los gastos, entre otras tareas.
Sin embargo, muchas veces se confunden los roles y las responsabilidades. "Las quejas caen sobre los del consejo y realmente tienen que ir hacia el administrador, porque el administrador nos tiene que llamar y comunicar la problemática del edificio, no que el copropietario nos toque el timbre a cualquier hora o nos pare en la calle y nos presente sus quejas", cuenta Manuel Serrano, consultor inmobiliario e integrante desde hace seis años de un consejo de administración de la ciudad de Buenos Aires.
El tema de las liquidaciones mensuales es sensible a todo copropietario, ya que las expensas suelen ser un tema de conflicto entre ellos y los administradores, por falta de claridad en las liquidaciones o de comprensión por parte de los propietarios.
"Los enfrenta el concepto, la mayoría de las veces equivocado, de que el administrador fija arbitrariamente el valor de las expensas, pero el valor de éstas surge de las características del edificio, sus instalaciones, antigüedad, estado de mantenimiento, cantidad de personal empleado y demás", explicó Patricia Fernández, abogada, perteneciente al grupo de profesionales de la Asociación Inmobiliaria Edificios Renta y Horizontal (Aierh).

Las mismas deben tener los datos completos del administrador, del consorcio, el recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, en el que se debe incluir su número de CUIT, de inscripción en el Registro de Administradores, la situación fiscal, el importe y período correspondiente. Además debe detallar los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total, los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas que incluyan todos los datos de la empresa, el trabajo realizado, los elementos provistos, el importe total y, de ser necesario, número y cantidad de cuotas que se abonan. En cuanto al personal del consorcio, en la liquidación se debe informar sus datos, sueldo básico y horas extras del período al que corresponde el pago, así como la categoría del edificio, los descuentos y aportes por cargas sociales, y los datos completos de los seguros contratados, vencimientos de pólizas y número de cuota que se está pagando. "Sabemos quiénes son los malos administradores, pero los intereses encontrados de los consorcistas no hace nada fácil removerlo en las asambleas. A pesar de que se conocen todas sus fallas, los siguen votando igual", concluyó, Giménez.

Juicios
Si existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el consorcio sea parte, se debe indicar todos sus datos y el capital reclamado. Además, incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del consorcio correspondiente al mes anterior..

Fuente: Analía Rivero Pomarino, La Nación 13 de agosto de 2011
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