lunes, 21 de febrero de 2011

Inflación y el sector inmobiliario

Decisiones frente a la inflación
La amenaza por la llegada del huracán por Australia después de las inundaciones, la tremenda nevada que afecta a gran parte de Estados Unidos, sumado a la violenta crisis institucional y política en Egipto son parte de una realidad que se ha reflejado en imágenes en estos días críticos. Así está la gran aldea, amenazada por los fenómenos naturales y los profundos problemas políticos que irrumpen como un volcán en erupción desde lo profundo de las entrañas, donde ahora el caos manda.
Aquí, mientras tanto, comenzó la batalla por las candidaturas y es apenas febrero. Un dato a favor es que poco a poco las autoridades admiten cierta preocupación (que está a la vista en la vida de los argentinos) por la inflación. Hasta aquí se prefirió eludir el tema, pero a medida que transcurren los meses resulta más complejo ocultar una problemática que, por otra parte, no es nueva en la Argentina.

Parece entonces que no queda mucho margen para postergar decisiones, menos aún cuando marzo se aproxima y que, como siempre, marcará un alza en muchos rubros. Se sabe que esta época es siempre un punto de partida y el comienzo definitivo del año en cuanto a la actividad se refiere. Incluso la discusión por el alza salarial está en la mesa de debate.

¿Qué se escucha estos días en relación con el sector inmobiliario? Relacionado con la inflación, la pregunta más frecuente que plantea la gente es qué sucederá con los precios. Seguramente habrá un acompañamiento en este sentido en los valores, pero es necesario manejar estas modificaciones con mucha cautela, porque podría generarse una suba especulativa decididamente perjudicial para el sector.
Y si de financiación se trata, por ahora los créditos genuinos no existen como tales para el acceso a la vivienda, pero algunas empresas (una en particular salió a difundir su propuesta) están buscando a través de iniciativas privadas pagos en cuotas y en determinados períodos para acercar algunas soluciones.
Un año electoral puede generar sorpresas o situaciones que no son previsibles. Una buena decisión para el que tiene el dinero en la mano y piensa comprar es que concrete su proyecto, ya sea sólo por inversión o simplemente para residir. La oferta se multiplica y esa diversidad también en el destino de los proyectos amplía la demanda potencial.

Es tiempo de análisis.

Fuente: Sábado 5 de febrero La Nacion
Por Adriana B. Anzillotti
De la Redacción de La Nación

sábado, 19 de febrero de 2011

Más dudas que certezas

Al margen de la cuestión estacional, el verano no reflejó el movimiento esperado. La suba de los precios, que acompaña la inflación, genera incertidumbre en la demanda. Se espera que parte de las ganancias del campo se vuelque a las propiedades
Verano intenso en Buenos Aires mientras desbordan las playas (en particular, enero) de público disfrutando de sus vacaciones. Pero los días transcurren con velocidad y ya más cerca del comienzo de las clases se vuelve a la batalla cotidiana. ¿Qué pasó con el sector mientras tanto?
No soplan vientos a favor, pese a esa gran incongruencia que se plantea de un país inserto dentro de una región que transita uno de sus períodos más favorables por razones macroeconómicas, pero que a la vez sufre una inflación estimada entre un 25 y 30% y con una suba del costo de la construcción no menor al 25%. Parece que el año arrancó con escasa actividad. "La oferta fue amplia, pero muchas propiedades se retiraron de la venta, algunas para locación; otras sencillamente esperan a que llegue marzo. Así, muchos interesados, al no encontrar la propiedad que buscan esperan hasta que todas ingresen nuevamente al circuito. Además fue muy escasa (y es extraño porque siempre se buscan en esta época en Barrio Norte o Recoleta propiedades para inversión) la presencia de la gente del interior", describe Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
Al margen de estas cuestiones y bajo la lupa, el ladrillo se cotiza muy bien. Y obviamente acompaña la inflación. Lo confirma José Azpiroz Costa, director de Bullrich, que aporta algunos datos que reflejan la situación actual: "Hoy, ningún terreno bueno vale menos de 800 dólares por m2 de incidencia y no es difícil encontrar los que superan los 1000 dólares. Los salarios como mucho acompañan la inflación; en 2010 crecieron un 8,5% en términos reales sobre la suba del valor del m2. Y comparados 10 años a moneda constante el m2 subió un 62% más que el salario. La mejora de 2010 es modesta: en 2001 con un salario promedio se compraba el 90% de un m2; en 2005, sólo el 50%; en este momento no se llega al 40%". También resume que para comprar una unidad de dos dormitorios hoy se necesitan entre 50 y 60 salarios.
Quizás una buena salida para el inversor en este momento haya sido la referida a los nuevos desarrollos mediante fideicomisos. Jorge D'Odorico aporta su análisis: "En unidades de 1, 2 y 3 ambientes observamos mayores consultas, ya que los inversores lo consideran una modalidad de refugio ante la escalada inflacionaria. Con referencia al mercado de compraventa, la oferta se mantiene escasa y la demanda, sostenida. En las zonas más buscadas como Belgrano, Palermo, Barrio Norte y Recoleta se convalidan los precios actuales del mercado". Según el operador, las unidades de 1 y 2 dormitorios serán las más dinámicas del mercado. En cuanto a valores depende de su ubicación. Un ejemplo: en Belgrano (La Imprenta), un dormitorio al frente con balcón de 45 m2, con una antigüedad de 5 años, cotiza a 120.000 dólares; en Palermo, 2 dormitorios al frente con balcón corrido y cochera fija de 70 m2 y antigüedad de 10 años, ronda los 220.000 dólares. En Barrio Norte, una unidad de 3 dormitorios con dependencias, cochera y baulera, de 130 m2 y con 25 años, ronda los 350.000 dólares.
Solvencia
Hay que asumir que en gran medida el sector se mueve con el mismo target de la demanda con capacidad de ahorro, que ya se mudó (incluso varias veces) y que decide invertir para sus hijos y luego para una segunda o tercera vivienda. Ese segmento es el que aporta dinamismo. "Los desarrolladores buscamos propuestas a quienes compran casi sin financiación y en general que aportan dinero a los fideicomisos al costo. Así, durante un par de años acompañan la obra donde no es necesario un desembolso inmediato, sino diferido, y es una alternativa de inversión concreta ya que hoy no existe financiación", opina Miguel Camps, presidente de Argencons.
A su vez Camps, el flamante presidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), considera necesario plantear una estrategia. Por ejemplo, la aplicación de una moneda de valor constante para financiar la construcción y también la vivienda. "Sería interesante aplicar un plan cuya financiación de un solo dígito permita una cuota accesible con costo indexado según el incremento del salario. Además se contempla un seguro de trabajo en el caso de que el tomador pierda su fuente laboral. Obviamente tiene que ser un plan atractivo para el inversor, pero desde luego es necesario analizar algunos aspectos relacionados con la implementación de una propuesta, donde se apliquen las reglas claras y permanentes en el ámbito jurídico."
Camps agrega: "En cuanto a los valores pensamos que los precios suben por los costos por inflación; también los terrenos están en alza. En la inversión inmobiliaria, los precios acompañan la inflación, que en este caso ronda entre el 10 y 15%". Claro que no sólo el tema de los precios preocupa a la gente, sino todas las innovaciones que se incorporan en el momento de realizar una operación inmobiliaria. "Es cierto que había algunos aspectos que necesariamente exigían modificaciones, pero se suman tantos pasos que abruman un poco a quienes no tienen el hábito de encarar tantos trámites", explica Hugo Mennella, presidente del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de Buenos Aires (Cucicba). Además el inversor se encuentra todos los días con una novedad y se escuchan quejas por la ausencia de garantías jurídicas." Con relación al mercado considera: "La propiedad no va a disminuir sus valores, ya que hay que afrontar los mayores costos en la construcción en dólares, lo que a su vez arrastra el usado. La gente está interesada, hay llamadas, consultas, y crece la expectativa de seguir invirtiendo en ladrillos, también para tener una renta".
Para Mariano Oppel, presidente de Oppel, "está cada vez más vigente la necesidad de dejar a salvo el poder de compra y el ahorro; el inmueble reemplaza la famosa moneda dura, es hoy el patrón de valor. Esto transforma en protagonista al buen proyecto, que al escasear aumentará de valor. No todo, sólo lo bueno y escaso. Aunque también hay que tener en claro que los árboles no crecen hasta el cielo. La inflación y el goteo del dólar deterioran la capacidad de compra aun del que hasta hoy podía ahorrar algo para concretar ese paso".
Como dice Azpiroz Costa: "Hoy el comprador sabe que el mercado está complicado. Como mucho su salario tendrá una recompensa y es el de mantener su solidez y respaldo. El comprador tampoco tiene acceso al crédito y los bancos no ofrecen propuestas. Además ahora aparece la Unidad de Investigación Financiera (UIF) cuyo efecto se vuelve intimidatorio más que corrector. Una nueva complicación".
Acerca del mercado hoy, Mario Goldman, director del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo, plantea su análisis. "Los sectores de altos ingresos cuentan con instrumentos y mecanismos para cubrirse de los efectos de la inflación. No requieren del crédito hipotecario para concretar sus operaciones y están en condiciones de pagar el m2 propio a valores muy altos. En verdad esta demanda es la que motoriza y sostiene la construcción y la venta de conjuntos residenciales con amplias superficies y alta calidad. También existe un grupo inversor, el de pequeños y medianos ahorristas, que considera que la propiedad es el refugio seguro para los ahorros. Esta demanda es la que inpulsa la construcción de obras de mediano porte en los barrios porteños. Son en general unidades de superficies chicas y con un techo en los valores de mercado que difícilmente cubren los costos reales involucrados. Por estas circunstancias, de manera transitoria se vuelcan al mercado de renta o alquiler." Pinceladas de este mercado. Mario Goldman concluye: "Para motorizar nuestra actividad, la verdadera máquina de viviendas para la clase media se pondrá en marcha cuando se vuelva a recrear un sólido sistema de acceso a los créditos hipotecarios".

Por Adriana. B. Anzillotti
De la Redacción de LA NACION
Sábado 19 de febrero de 2011 | Publicado en edición impresa

viernes, 18 de febrero de 2011

¿Conviene firmar exclusividad para vender o rentar?

Si usted quiere vender o rentar su inmueble lo puede hacer directamente o con el apoyo de terceros. En este último caso, puede firmar o no, un contrato de exclusividad con un intermediario inmobiliario, con sus ventajas y desventajas.
Actualmente, quizá más del 80% de la oferta inmobiliaria se comercializa a través de terceros; esto refleja la alta disposición, necesidad y aceptación de los propietarios a recibir ayuda para poder distribuir sus inmuebles. Lo difícil es elegir al tercero idóneo a quien confiar su propiedad y los términos para que obtenga los mejores beneficios.
En este texto, no analizaré la conveniencia de contratar a una agencia o profesional miembro de una asociación reconocida, con la experiencia, preparación, certificación, prestigio y que cuente con los contactos y las herramientas tecnológicas acorde a los resultados que desea obtener.
Me enfocaré en proporcionarle algunos criterios que le ayuden a decidir la conveniencia o inconveniencia de firmar una exclusividad con una agencia o corredor inmobiliario y si decide firmar, que elementos debe considerar para obtener los mejores beneficios, reduciendo riesgos.

Trabajo en equipo con nueva tecnología
La mayoría de las agencias y agentes inmobiliarios de vanguardia, además que comparten comisiones, propiedades y clientes, cuentan con programas y tecnología que les permiten:
1. Al exclusivar un inmueble, además de enviar correos e información a potenciales compradores de la cartera propia, lo estarán ofreciendo a otras inmobiliarias que, a su vez, lo pueden proponer a sus clientes, ampliando así radicalmente el mercado.
2. Cuando llama un comprador al intermediario, además de la cartera propia, le pueden ofrecer inmuebles de otras inmobiliarias, casi a la velocidad de un click. Por esto, muchos compradores no tendrán tiempo de visitar inmuebles que no se comercialicen así.

Ventajas de firmar exclusiva
Al firmar con un intermediario inmobiliario bien calificado, además de poder proponer el inmueble abiertamente y hacerle responsable de la comercialización, le hará un estudio de mercado, le sugerirá un precio de salida, le revisará su documentación, determinará el perfil del cliente potencial, le sugerirá mejoras al inmueble, le indicará el ingreso neto que recibirá, hará y costeará una adecuada publicidad.
Recibirá llamadas de potenciales compradores y proporcionará información, mostrará el inmueble en forma profesional, tratará de cerrar y hará los contratos preparatorios necesarios para formalizar la operación y le ayudará con los trámites de notaría, resolviendo contratiempos.
También propondrá la propiedad por distintos medios a posibles compradores y a otros intermediarios inmobiliarios, ampliando sustancialmente la cartera de compradores.
Supongamos que mínimo cuentan con 300 clientes por intermediario, multiplíquelos por 200 agencias (conservadoramente sin contar los asesores). Quizá allí está el 90% de los posibles compradores para el inmueble.
En caso necesario, ayudará a los posibles compradores a gestionar su crédito y le informarán a usted periódicamente sobre la promoción, clientes, propuestas y mercado, entre otros.

Desventajas de firmar exclusiva
Podría estar atado de manos si no lo venden o rentan por no hacer una adecuada promoción y con servicios cuestionables. Para evitar este punto, puede firmar el contrato con una cláusula que le permita a usted rescindir el contrato en cualquier tiempo si no cumplen con lo ofrecido, independientemente de la duración del contrato o de la cláusula de renovación automática.
Que el intermediario no ofrezca el inmueble en las condiciones que convinieron como son, promoción ofrecida, precio, depósito en garantía, plazo para el pago o entrega del inmueble, pena convencional entre otros. Usted puede exigir que la exclusiva incluya estos conceptos.
Al no vender usted directamente, tendrá que pagar una comisión. Podría ser el precio de su tranquilidad al hacer las cosas mejor hechas, con seguridad y más rápido. Al final le podría salir más económico, obteniendo un mejor precio, facilidades fiscales y condiciones más justas.

Ofrecer el inmueble a varias inmobiliarias
Aparentemente es ventajoso, pero en este caso nadie se hará responsable por el inmueble; por lo regular no lo ofrecerán abiertamente, citaran a los clientes en la esquina generando desconfianza en el comprador, le podrían reclamar varios intermediarios la comisión porque atendieron al mismo cliente, podrían anunciar en un mismo medio con distintos precios y características, deteriorando la imagen del inmueble.
Cuando lo ofrezcan, si lo hacen, lo harán con cautela para evitar que otra agencia o cliente vaya en directo con el propietario. En concreto, no le darán una correcta comercialización.
Si firma con cualquiera de ellos la exclusiva, también podrán ofrecer el inmueble a otros intermediarios, con beneficios adicionales para la promoción del inmueble.

Cuando no firmar una exclusividad
No es conveniente firmar exclusiva cuando: el intermediario no le inspira confianza o tiene dudas; si usted o algunos de los copropietarios en su caso, no está decididos a vender; si su venta o renta está condicionada a una contingencia que le podría hacer cambiar de opinión; si sus documentos están notoriamente mal -en este caso espere a arreglarlos-; o cuando el contrato de mediación en exclusiva, no es claro o incluye alguna cláusula con la que usted no se encuentre de acuerdo.
Existen muchísimos más argumentos a favor y en contra, que por obvio de espacio no incluimos. Nos gustaría conocer su opinión y/o experiencias.
Fuente: Artículo tomado del periódico EL UNIVERSAL de fecha 20 julio 2010 México.
Gentileza: Cesar A. Sanchez Veytia

lunes, 14 de febrero de 2011

Flexibilizó el Nación los topes de sus créditos hipotecarios

Subió de $ 450.000 a 600.000 el valor máximo para compra de vivienda

El Banco Nación, la entidad más activa en la colocación de créditos hipotecarios a nivel nacional, ajustó al alza los topes de su línea Casa Propia para adecuarse a los nuevos valores del mercado, informó ayer su presidente, Juan Carlos Fábrega, al hacer un balance de su gestión.
La entidad elevó de $ 450.000 a $ 600.000 el monto máximo a financiar para la compra de vivienda única y de ocupación permanente, lo que lleva el monto máximo total posible del crédito de 360.000 a 480.000 pesos.

Con la readecuación de los valores, la entidad proyecta elevar de 35 a 50 millones de pesos la cifra que inyecta al mercado por semana mediante este tipo de financiaciones, un nivel de desembolsos que lo coloca al tope del mercado, aunque también es cierto que parte de ese liderazgo deviene de la reticencia que mantienen muchas entidades financieras privadas por ofrecer este tipo de préstamos.
La línea Casa Propia fue lanzada en abril de 2010, reabriendo una ventanilla que el Nación había cerrado en marzo de 2008, cuando durante la presidencia de la hoy jefa del Banco Central, Mercedes Marcó del Pont, decidió concentrarse en la atención a empresas.
Se trata de un crédito hasta 20 años de plazo que ofrece a una tasa fija del 12,75% nominal anual durante los 3 primeros años. De allí en más el interés pasa a ser variable según la evolución de la tasa Badlar (la que los bancos pagan por los plazos fijos superiores a $ 1 millón, que hoy ronda el 11% anual, pero supo llegar al 19% a fin de 2008) más 4,5 puntos porcentuales.
Sin embargo, la entidad generó un mecanismo para evitar sobresaltos que afecten la capacidad de pago de los tomadores: un tope fijado por el nivel general del índice de salarios que mide el Indec "y que se accionará automáticamente si la Badlar se dispara", recordó Fábrega ayer, de manera que "la cuota no afecte nunca más del 30% del ingreso del tomador", insistió.
Fábrega se comprometió a mantener sin cambios la línea, a la que reconoció útil "para plazas con valores inmobiliarios no tan elevados". "No en vano el 75% de estos créditos los estamos colocando en el interior y el 25% restante básicamente en el conurbano", admitió, antes de aclarar que no es objetivo del banco financiar "negocios inmobiliarios" sino "el acceso a la primera vivienda".
El funcionario hizo el anuncio al presentar un auspicioso balance del Nación, que logró un récord de ganancias de $ 2333 millones en 2010 (casi duplicando los $ 1215 millones embolsados un año antes), tras capitalizar parte del rol contracíclico que asumió durante la crisis de 2009.
ABRIRÁN UNA OFICINA EN CHINA
"Acabamos de recibir la autorización para abrir una oficina de representación en China", dijo Fábrega ayer, satisfecho por la novedad, apenas comenzó a dialogar en su despacho con la prensa. El banco ya cuenta con una red internacional con 14 sucursales operativas (en 9 países) y otras dos oficinas de negocios en Caracas (Venezuela) y en Porto Alegre (Brasil).
Fuente: La Nación Jueves 10 de febrero de 2011

sábado, 12 de febrero de 2011

Preferencia por las casas

Este segmento del mercado se mantuvo en alza para un público exigente, que siempre elige estas viviendas ante otras opciones. Según la ubicación y sus cualidades, los valores rondan entre 360.000 y 900.000 dólares en Olivos, Martínez o Vicente López
El mercado de casas en la zona norte, en especial en los barrios de Vicente López, Olivos y Martínez, se restablecen. Si bien no muestra el mismo ritmo que el de departamentos, la recuperación se nota especialmente entre un público familiar que elige terrenos más grandes, buenas ubicaciones y jardines con pileta, y está íntimamente relacionado con valores por metro cuadrado muy atractivos si se los compara con unidades en edificios o torres.
En la zona, la principal diferenciación que se encuentra es el límite virtual que impone la avenida Maipú-Santa Fe-Centenario: hacia el lado del río se denomina el bajo y hacia el Acceso Norte, el alto. En términos generales, en el bajo las propiedades son más caras que en el alto, y alcanzan precios por m2 de tierra muy elevados, por ejemplo, en Vicente López.
Mariano Bellagamba, Director de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, explica: "A nivel general, el mercado inmobiliariore refleja un significativo avance en la cantidad de operaciones y el mercado de casas en esa zona no se está fuera de ese escenario. En general, los precios de las casas crecieron acompañando la curva del resto de los segmentos, pero a otro ritmo, digamos que con cierto retraso".
Si hubiera que hacer una pirámide que refleje la escalada de precios desde 2003, tendríamos que ubicar en el primer lugar los departamentos a estrenar en Capital Federal, seguido por los usados y las casas también dentro de la CABA; a continuación figura la zona norte con los departamentos a estrenar, seguidos por los usados y las casas.
Según explican, éstas tienen un mercado cautivo formado por quienes ya viven en la zona y a la hora de mudarse difícilmente consideren un cambio de ubicación que sea muy notorio: en general, quien nació y vive en Olivos, a la hora de mudarse busca casas en el mismo barrio, lo cual puede aplicarse a quienes habitan en San Isidro o Martínez o cualquier otro barrio de la zona norte.
Bellagamba agrega: "Si a esto sumamos la descentralización de la Capital Federal que se observa desde hace unos años, existe otro segmento en crecimiento formado por aquellos que viven en la Capital Federal y escapan hacia el Norte en busca de mayor tranquilidad y de algún modo también para tratar de volver a la vida de barrio que casi no existe en Buenos Aires. Cuando conjugamos estos factores emocionales con los económicos derivados de la diferencia de precios, el crecimiento del mercado es inevitable".
Bellagamba pone un ejemplo para comparar valores: "Una familia que vive en un departamento moderno de 220 m2 cubiertos en una ubicación cotizada de un barrio como Belgrano, puede encontrar por el mismo precio una casa en una ubicación premium del otro lado de la General Paz, pero con un 40% más de metros cubiertos más otro tanto en jardines, galerías, cocheras y demás".
Maximiliano Bravo, socio gerente de Tizado Propiedades, agrega: "Al analizar el mercado de casas de la zona norte constatamos que durante 2010 se mantuvo la tendencia a la suba de precios, sobre todo en el segundo semestre, y se mantiene en lo que va de 2011. Los factores que han influido en esto son el crecimiento de la economía y las pocas alternativas de inversión. Así, la gente se vuelca a invertir en ladrillos".
Bravo apunta que en el momento de elegir una casa hay que tener en cuenta que los valores varían según el barrio, su terreno, la calidad y categoría de los metros construidos, el confort y los metros de jardín libre. Las ubicaciones residenciales según los tramos más demandadas en orden de prioridades son Vicente López, Florida M (cerca de la Panamericana), Olivos (de Maipú a las vías) y La Lucila. Siempre la búsqueda se centra en cercanías de medios de transporte, colegios y, fundamentalmente, la vigilancia permanente.
"Los clientes son mucho más selectivos en el momento de elegir una casa, ya que son más complejas para vender que un departamento. Quienes compran son familias con hijos pequeños que buscan un espacio que les permita vivir cómodamente, y el 95% tiene el capital suficiente para pagarlas ya sea por la venta de su inmueble más chico más ahorros o bien con la ayuda de algún crédito hipotecario", finaliza el gerente de Tizado.
Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, comenta: "En el último año hubo una revalorización de las casas luego de la fuerte baja por la crisis y la inseguridad. Los precios bajaron rápido y se recuperaron lentamente respecto de los valores de los departamentos. Esto se produce también por la escasez de terrenos. Además se observa un ligero movimiento de la gente que vuelve de los countries y no quiere regresar a Capital. Ha vuelto la percepción de seguridad en lo que es Avenida del Libertador y calles aledañas. De Maipú a Libertador se encuentra todo el arco de propiedades hasta el millón de dólares, el público piensa, hace números, y por el mismo dinero que se pide por un departamento de 3 o 4 ambientes con todos los servicios adquiere una casa". El broker plantea una diferencia: los departamentos tienen dos tipos de compradores: los consumidores finales y los que los compran como inversión para renta; el que adquiere una casa lo hace con el fin de irse a vivir ahí. "Una casa se calcula entre 500 y 700 dólares el m2 de tierra más 900 a 1100 dólares el m2 de obra nueva. Por eso el mercado es escaso, con poca oferta y una demanda que mejora los valores", finaliza.
Para Gonzalo García Tuñón, gerente del área residencial de D'Aria Propiedades: "Es cierto que los edificios han quitado mercado a las casas, pero en comparación, las casas valen menos que los departamentos. Al margen de esto, un target de la demanda las elige pese a que los valores no han bajado y se tasa a niveles de 2010".
Dependiendo de las zonas -explica García Tuñón-, un lote cerca de Libertador del lado del río ronda en Olivos de 400 a 500 dólares el m2; de las vías a Libertador, entre 390 y 420; en Martínez, de 420 a 500 de las vías a Libertador, y de la avenida al río, entre 590 y 650 dólares. Los que más buscan son las familias jóvenes y el que está acostumbrado a vivir en la zona y en casas. En promedio, una casa de 3 a 4 dormitorios con pileta y jardín ronda los 600.000/900.000 dólares en Martínez o San Isidro, y en Olivos, de 500.000 a 750.000.
Paul Reynolds, titular de Reynolds Propiedades, explica que la demanda de casas está acentuada; hubo una reacción positiva luego de la crisis. Hay un nuevo paradigma en el público a la hora de buscar su vivienda: "Ahora analiza mucho si le conviene pagar altos valores en Capital y opta por comprar una buena casa en zona norte con jardín y pileta. El tema de la seguridad si bien es importante no es un punto que decida una compra hoy. El rango de búsqueda de casas va de los 250.000 a 400.000 dólares. Siempre referido a un rango de viviendas de 250 m2 promedio que buscan familias con hijos".

Juan Fernández Mugica
Fuente: La Nación Sábado 12 de febrero de 2011

viernes, 11 de febrero de 2011

Los nuevos, más caros

El Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) realizó un relevamiento sobre los precios en dólares de oferta de departamentos en la ciudad de Buenos Aires. Las zonas de mayor precio promedio por m2, tanto en departamentos nuevos como usados, fueron Recoleta, Palermo y Núñez. En el caso de las unidades a estrenar, los valores oscilan entre 2318 y 2784 dólares por m2. Según se estima, el precio promedio simple de oferta del m2 para el conjunto de los barrios relevados es de 2074 dólares para unidades nuevas y de 1907 para las usadas.
En líneas generales, se observó que en Recoleta el valor promedio del metro cuadrado a estrenar se incrementó en 6,1% si se compara con julio último. En Palermo, Núñez y Belgrano los aumentos fueron mayores: 10,3%, 12,1% y 6,9%, respectivamente. En materia de departamentos usados, y para una medición similar, la mayoría de los barrios observados experimentaron alzas en sus precios. En Recoleta los valores crecieron un 4% promedio y en Palermo, un 2,8 por ciento.
Sólo se consideraron departamentos en buen estado edilicio, donde fue posible disponer de una base de más de cinco mil unidades.


Menos ventas
Leve baja en el Indice Construya de diciembre
El Indice Construya, que mide la evolución mensual del mercado de la construcción a través de las ventas al sector privado de los productos de las 12 empresas líderes nacionales que conforman el grupo, registró en diciembre una disminución intermensual del 2% respecto de noviembre. Comparado con diciembre de 2009, reflejó un incremento interanual de 14,19%. De igual forma, el acumulado anual también dio un aumento del 14,19 por ciento.
El Grupo Construya es una asociación civil que trabaja para fomentar la construcción, la cultura de la calidad de esa industria, y agrupa a las empresas nacionales más importantes en la producción y comercialización de materiales. Integran la Asociación LaterCer-Cerámica Quilmes, FV Grifería, Loma Negra, Cerro Negro, ParexKlaukol, Aluar División Elaborados, AcerBrag, Plavicón, El Milagro-Cefas, Ferrum, Eternit-Durlock y Acqua System.

Fuente:
La Nación 15 de Enero 2011

miércoles, 9 de febrero de 2011

REGISTRACION Y LIQUIDACION DEL IMPUESTO DE SELLOS COMO ENTIDAD REGISTRADORA

El régimen de recaudación de Impuestos de Sellos para Entidades Registradoras, se encuadra según lo establecido por el artículo 42, inciso A, subinciso 12, apartados a) y b) de la ley 14044 (para el año 2010), desde donde se establecen los instrumentos que pueden sellarse y las alícuotas diferenciales que corresponden en cada caso.

Las alícuotas diferenciales resultarán aplicables únicamente en aquellos casos en los cuales los instrumentos fueran presentados para su registro ante las entidades registradoras, dentro del plazo de 15 (quince) días hábiles contados desde la fecha de su otorgamiento.

Una vez corroborado el cumplimiento del plazo mencionado precedentemente, debe verificarse que los contratos sean registrados en la localidad que se encuentren los bienes objeto de los mismos, se desarrollen las prestaciones o en el sitio en que se celebren los actos y contratos o, si en esa localidad no hubieren Entidades Registradoras, en la localidad más próxima. En este caso la alícuota será del 5 por mil.

Si no se verifica lo expresado en el párrafo anterior, la alícuota será del 9 por mil.

A los efectos de adaptarse a los cambios que se sucedieron y, con el objeto de realizar la presentación de la Declaración Jurada sin errores, DESDE EL PRIMER DIA HABIL DEL AÑO 2011, ya no tendrán validez los formularios que se utilizan actualmente los cuales serán anulados y devueltos al Colegio de la Provincia, debiéndose seguir el siguiente procedimiento:

1°) Cuando se presente el contrato a sellar ante la Entidad Registradora, el contribuyente deberá completar y suscribir con carácter de Declaración Jurada, el formulario R-115U (Impuesto de Sellos-Ubicación de bienes y prestaciones), disponible en la página web de ARBA, el que deberá ser conservado por la Entidad Registradora.

2°) Con el formulario R-115U, debidamente confeccionado y firmado, conjuntamente con una copia del contrato a sellar, el colegio departamental, ingresará en…

la página web: www.marticorba.org.ar

link: COLEGIOS DEPARTAMENTALES (ingresando clave y usuario)

Servicio: IMPUESTO DE SELLOS

Ingresar DATOS REQUERIDOS POR EL SISTEMA. Una vez completados éstos, se obtiene un NUMERO DE CONTROL DE SELLADO junto con un COMPROBANTE.

3°) En el contrato original y en el duplicado se detallará:

- Número de control del sellado.

- Fecha del sellado.

- Importe sujeto al pago del Impuesto de Sellos

- Alícuota.

- Impuesto de Sellos abonado.

- Nombre de la Entidad Registradora.

Además de los datos precedentes se agregará sello del Colegio Departamental y Firma y sello de la persona que efectuó la registración.

4°) Finalizado el mes, en el primer día hábil del mes siguiente al que corresponde cada contrato sellado, deberá depositarse la totalidad del impuesto con más el porcentual correspondiente al Colegio de la Provincia (actualmente 0,15 por mil) en la cuenta 17726/5 del Banco de la Provincia de Buenos Aires Casa Matriz. Los importes totales pueden consultarse en el mismo sitio que se utiliza para obtener el número de control de sellado, en la pestaña contigua denominada REPORTE IMPUESTO DE SELLOS.

5°) Las copias de los contratos sellados y los formularios R-115U con ellos abrochados, deben ser remitidos a la brevedad al Colegio de la Provincia con tope del día 10 del mes siguiente al de la registración, para que puedan ser archivados por número, tal como lo requerirá la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) en ocasión de eventual inspección.

- La Entidad Registradora es el Colegio de la Provincia y, el Colegio Departamental se encuentra inscripta como delegación, por ello el archivo de las copias de los contratos y el formulario R-115U junto con la Declaración Jurada presentada corresponde a la entidad nombrada en primer término. En caso que el Colegio Departamental desee tener un archivo con esos instrumentos puede realizar el sellado de una segunda copia para conservarla en sus archivos o archivar una copia simple de la remitida al organismo provincial mencionado.

NORMAS QUE SON IMPRESCINDIBLES SU LECTURA Y RAZONAMIENTO

PARA LOGRAR UN CONOMICIENTO MINIMO PARA EL ENCARGADO

DE REALIZAR EL SELLADO Y DE PERCIBIR EL IMPUESTO

- CODIGO FISCAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES (SECCION: IMPUESTO DE SELLOS).

- LEY IMPOSITIVA ANUAL (LA VIGENTE PARA EL AÑO 2010 ES LA LEY 14044) ARTICULO 42 INCISO A) APARTADO 12 SUB-APARTADOS a) y b).

- RESOLUCION NORMATIVA 50/2010 (ORDENA TODAS LAS DISPOSICIONES Y RESOLUCIONES DEL IMPUESTO DE SELLOS).

COLEGIO DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES, 7 de diciembre de 2010.

Cr. Gustavo Daniel Nadef

Cr. Jorge Antonio Naum

SUBGERENTE DE ADMINISTRACION Y FINANZAS

GERENTE

La odisea de alquilar sin una garantía, lo mas usual

Soluciones para inquilinos:
El seguro de caución y el contrato de fianza son dos salidas, pero complejas; la Legislatura estudia otra.

Alquilar no es una tarea sencilla, pero mucho menos es intentar hacerlo sin contar con la garantía de una propiedad. Bien lo sabe Isaias Creig, un estudiante de Ciencias Políticas, llegado desde América, provincia de Buenos Aires, que desde 2004 pasó por este trámite seis veces y tropezó con mil escollos. Como él, otros 300.000 sufren la misma situación en la Capital Federal. ¿Qué otras alternativas tienen?
Aunque en la práctica son difíciles de concretar, y muestra de ello es que el 95% de los contratos que se firman incluyen la garantía inmobiliaria, existen seguros de caución y contratos de fianza, a los que se podría sumar en marzo una tercera opción que fue presentada en un proyecto de ley que aguarda la reglamentación en la Legislatura porteña.
Esta última iniciativa, impulsada por la diputada porteña Adriana Montes (Coalición Cívica) contempla la poshttp://www.blogger.com/img/blank.gifibilidad de que el Banco Ciudad figure como garante, en virtud de un instrumento en el que el solicitante presentaría en esta entidad sus recibos de sueldos y depositaría un mes de alquiler como anticipo (podría abonarse en seis cuotas).
La propuesta de Montes, según explica, requiere ser argentino nativo o tener residencia permanente en el país (para extranjeros), ser mayor de 18 años y presentar un recibo de sueldo o comprobante de monotributo. "Si demuestra un ingreso de $ 4000 podrá acceder a un alquiler de $ 1500. Y para llegar a esa suma puede incluir lo que gana el grupo familiar", dice la legisladora.
Se hace con el Ciudad porque su carta orgánica habilita para poder trabajar el proyecto desde la legislatura porteña, pero Montes aclara que, una vez sancionada la ley, otros bancos que quieran sumarse deberán seguir iguales lineamientos. La posibilidad más firme está en la Capital Federal, pero Montes adelantó que legisladores bonaerenses analizan algo similar para la provincia.
¿Y el seguro de caución? Amalia Perrone, jefa de Seguros de Caución de Liberty Seguros, dice que siempre fue muy difícil de concretar, porque la entidad que otorga la póliza pide, a su vez, la garantía de un inmueble. "Y como el 95% de los que recurren a este seguro obviamente no tienen ningún tipo de aval, en la práctica es casi nulo", comenta.
Perrone acota que algunas aseguradoras toman sólo como aval el recibo de sueldo, pero que la mayoría resolvió no hacerlo más porque uno de los ítems más importantes para la suscripción de cualquier tipo de seguro de caución es la contragarantía presentada por el tomador.
Según Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria, el seguro de caución para alquileres personales tuvo su auge a mediados de los 90, pero nunca llegó a consolidarse. "Las aseguradoras comprobaron que la rentabilidad era mínima, porque los montos que se manejan en estos casos son bajos", explica.
Está también el "sistema de garantías para alquiler", bajo la figura del contrato de fianza, contemplado en el Código Civil. En el país, lo ofrece desde 1993 la empresa Monclair, que en su sitio Web detalla los pasos a seguir para tramitarlo. Entre ellos, se destaca la acreditación de ingresos (en el caso de estudiantes del interior admite los de los padres) y la presentación de una solicitud de garantía. El alquiler mensual más las expensas no deben superar 35% de los ingresos.
Su costo se puede calcular en la misma página. Por ejemplo, para un alquiler de $ 1500 más 300 de expensas, se debe pagar por única vez $ 2649,90 (para dos años de alquiler). "La ventaja de nuestro sistema es que pagamos ante el primer aviso de mora por parte del propietario y nos hacemos cargo de las acciones legales", comenta Alejandra Luque, gerenta Comercial de Monclair.
Toselli advierte que la mayoría de los dueños sigue requiriendo garantía inmobiliaria, pero destaca el hecho de haber logrado que se acepten propiedades del interior.
Solucionar el problema no es un tema menor para miles de personas, que se evitarían amargas experiencias. Como la que recuerda Creig: "Si no estás bien informado, podés caer en manos de los que venden garantías, por $ 200 o 600, que en la mayoría de los casos son truchas . Perdés la seña en la inmobiliaria y lo que pagaste por la garantía falsa".
LO MÁS USUAL
95 Es el porcentaje de alquileres que se llevan adelante con garantía inmobiliaria en la Capital Federal; sólo 5% logra alquilar sin este tipo de respaldo

Domingo 23 de enero de 2011 | Publicado en edición impresa
Carlos Manzoni para LA NACION
mibolsillo@lanacion.com.ar
Related Posts with Thumbnails