sábado, 12 de febrero de 2011

Preferencia por las casas

Este segmento del mercado se mantuvo en alza para un público exigente, que siempre elige estas viviendas ante otras opciones. Según la ubicación y sus cualidades, los valores rondan entre 360.000 y 900.000 dólares en Olivos, Martínez o Vicente López
El mercado de casas en la zona norte, en especial en los barrios de Vicente López, Olivos y Martínez, se restablecen. Si bien no muestra el mismo ritmo que el de departamentos, la recuperación se nota especialmente entre un público familiar que elige terrenos más grandes, buenas ubicaciones y jardines con pileta, y está íntimamente relacionado con valores por metro cuadrado muy atractivos si se los compara con unidades en edificios o torres.
En la zona, la principal diferenciación que se encuentra es el límite virtual que impone la avenida Maipú-Santa Fe-Centenario: hacia el lado del río se denomina el bajo y hacia el Acceso Norte, el alto. En términos generales, en el bajo las propiedades son más caras que en el alto, y alcanzan precios por m2 de tierra muy elevados, por ejemplo, en Vicente López.
Mariano Bellagamba, Director de BGB Bellagamba Marketing Inmobiliario, explica: "A nivel general, el mercado inmobiliariore refleja un significativo avance en la cantidad de operaciones y el mercado de casas en esa zona no se está fuera de ese escenario. En general, los precios de las casas crecieron acompañando la curva del resto de los segmentos, pero a otro ritmo, digamos que con cierto retraso".
Si hubiera que hacer una pirámide que refleje la escalada de precios desde 2003, tendríamos que ubicar en el primer lugar los departamentos a estrenar en Capital Federal, seguido por los usados y las casas también dentro de la CABA; a continuación figura la zona norte con los departamentos a estrenar, seguidos por los usados y las casas.
Según explican, éstas tienen un mercado cautivo formado por quienes ya viven en la zona y a la hora de mudarse difícilmente consideren un cambio de ubicación que sea muy notorio: en general, quien nació y vive en Olivos, a la hora de mudarse busca casas en el mismo barrio, lo cual puede aplicarse a quienes habitan en San Isidro o Martínez o cualquier otro barrio de la zona norte.
Bellagamba agrega: "Si a esto sumamos la descentralización de la Capital Federal que se observa desde hace unos años, existe otro segmento en crecimiento formado por aquellos que viven en la Capital Federal y escapan hacia el Norte en busca de mayor tranquilidad y de algún modo también para tratar de volver a la vida de barrio que casi no existe en Buenos Aires. Cuando conjugamos estos factores emocionales con los económicos derivados de la diferencia de precios, el crecimiento del mercado es inevitable".
Bellagamba pone un ejemplo para comparar valores: "Una familia que vive en un departamento moderno de 220 m2 cubiertos en una ubicación cotizada de un barrio como Belgrano, puede encontrar por el mismo precio una casa en una ubicación premium del otro lado de la General Paz, pero con un 40% más de metros cubiertos más otro tanto en jardines, galerías, cocheras y demás".
Maximiliano Bravo, socio gerente de Tizado Propiedades, agrega: "Al analizar el mercado de casas de la zona norte constatamos que durante 2010 se mantuvo la tendencia a la suba de precios, sobre todo en el segundo semestre, y se mantiene en lo que va de 2011. Los factores que han influido en esto son el crecimiento de la economía y las pocas alternativas de inversión. Así, la gente se vuelca a invertir en ladrillos".
Bravo apunta que en el momento de elegir una casa hay que tener en cuenta que los valores varían según el barrio, su terreno, la calidad y categoría de los metros construidos, el confort y los metros de jardín libre. Las ubicaciones residenciales según los tramos más demandadas en orden de prioridades son Vicente López, Florida M (cerca de la Panamericana), Olivos (de Maipú a las vías) y La Lucila. Siempre la búsqueda se centra en cercanías de medios de transporte, colegios y, fundamentalmente, la vigilancia permanente.
"Los clientes son mucho más selectivos en el momento de elegir una casa, ya que son más complejas para vender que un departamento. Quienes compran son familias con hijos pequeños que buscan un espacio que les permita vivir cómodamente, y el 95% tiene el capital suficiente para pagarlas ya sea por la venta de su inmueble más chico más ahorros o bien con la ayuda de algún crédito hipotecario", finaliza el gerente de Tizado.
Daniel Salaya Romera, titular de la inmobiliaria homónima, comenta: "En el último año hubo una revalorización de las casas luego de la fuerte baja por la crisis y la inseguridad. Los precios bajaron rápido y se recuperaron lentamente respecto de los valores de los departamentos. Esto se produce también por la escasez de terrenos. Además se observa un ligero movimiento de la gente que vuelve de los countries y no quiere regresar a Capital. Ha vuelto la percepción de seguridad en lo que es Avenida del Libertador y calles aledañas. De Maipú a Libertador se encuentra todo el arco de propiedades hasta el millón de dólares, el público piensa, hace números, y por el mismo dinero que se pide por un departamento de 3 o 4 ambientes con todos los servicios adquiere una casa". El broker plantea una diferencia: los departamentos tienen dos tipos de compradores: los consumidores finales y los que los compran como inversión para renta; el que adquiere una casa lo hace con el fin de irse a vivir ahí. "Una casa se calcula entre 500 y 700 dólares el m2 de tierra más 900 a 1100 dólares el m2 de obra nueva. Por eso el mercado es escaso, con poca oferta y una demanda que mejora los valores", finaliza.
Para Gonzalo García Tuñón, gerente del área residencial de D'Aria Propiedades: "Es cierto que los edificios han quitado mercado a las casas, pero en comparación, las casas valen menos que los departamentos. Al margen de esto, un target de la demanda las elige pese a que los valores no han bajado y se tasa a niveles de 2010".
Dependiendo de las zonas -explica García Tuñón-, un lote cerca de Libertador del lado del río ronda en Olivos de 400 a 500 dólares el m2; de las vías a Libertador, entre 390 y 420; en Martínez, de 420 a 500 de las vías a Libertador, y de la avenida al río, entre 590 y 650 dólares. Los que más buscan son las familias jóvenes y el que está acostumbrado a vivir en la zona y en casas. En promedio, una casa de 3 a 4 dormitorios con pileta y jardín ronda los 600.000/900.000 dólares en Martínez o San Isidro, y en Olivos, de 500.000 a 750.000.
Paul Reynolds, titular de Reynolds Propiedades, explica que la demanda de casas está acentuada; hubo una reacción positiva luego de la crisis. Hay un nuevo paradigma en el público a la hora de buscar su vivienda: "Ahora analiza mucho si le conviene pagar altos valores en Capital y opta por comprar una buena casa en zona norte con jardín y pileta. El tema de la seguridad si bien es importante no es un punto que decida una compra hoy. El rango de búsqueda de casas va de los 250.000 a 400.000 dólares. Siempre referido a un rango de viviendas de 250 m2 promedio que buscan familias con hijos".

Juan Fernández Mugica
Fuente: La Nación Sábado 12 de febrero de 2011

0 comentarios:

Related Posts with Thumbnails