sábado, 26 de marzo de 2011

Créditos Sociales

El Banco Ciudad lanzó una nueva línea de créditos hipotecarios denominada Ciudad Social, dirigida a sectores de bajos recursos y destinada para la compra de viviendas de bajo costo o de lote más vivienda única de uso familiar y ocupación permanente en Capital o Gran Buenos Aires.
Para acceder a este préstamo se debe conformar un grupo de ahorro de tres a diez personas, que asumen el compromiso de manera solidaria. O sea, los interesados deberán ahorrar en forma conjunta y, una vez otorgado cada préstamo, asumirán el compromiso solidario de cumplimiento.
Una vez establecidos los grupos, cada miembro debe ahorrar durante un período un valor similar a la cuota fija futura a pagar más un refuerzo (será una especie de anticipo). Ambos montos (ahorro más refuerzo) deben representar el 20% del valor de la propiedad por comprar. Los integrantes del grupo deberán optar por alguno de los ocho planes de ahorro. Cumplido ese lapso y aprobados los requisitos para recibir el préstamo, el banco otorgará el 80% restante a un plazo de 12 o 15 años, bonificando los últimos 18 meses si existe buen cumplimiento en los pagos.
Por otra parte, las cuotas serán fijas y tendrán un monto fijo de entre 500 y 1200 pesos.
Además, las empresas comercializadoras de viviendas de bajo costo, las instituciones de microfinanzas (IMF) y otras organizaciones sin fines de lucro intervendrán en la atención, orientación y comercialización de los préstamos junto con el banco. La operatoria se centralizará en determinadas sucursales del Ciudad ubicadas en el ámbito del Gran Buenos Aires.
Este anuncio se brindó en el marco de la inauguración de una sucursal en la localidad de San Miguel. El presidente del Banco Ciudad, Federico Sturzenegger, expresó: "El Banco Ciudad llegó a San Miguel para dar créditos y la gente se muestra muy motivada con esta nueva propuesta. Tiene voluntad y capacidad de ahorro y ve en Ciudad Social una oportunidad de ser propietario como fruto de su esfuerzo".
Fuenta: La Nación 5 de marzo 2011

viernes, 18 de marzo de 2011

Buenos Aires es más cara que Tokio

Resulta más oneroso para un argentino comprar un inmueble en la Capital, que para un japonés adquirir algo equivalente en la suya.
Comprar un inmueble en la ciudad de Buenos Aires resulta hoy más caro que hacerlo en Madrid, Barcelona o México. No sólo eso, la escalada de precios de los últimos años ha llevado a que en las zonas más lujosas de la Capital Federal, el metro cuadrado sea más costoso que en Roma, París o Tokio, siempre sobre un parámetro que surge de dividir la cotización por el PBI per cápita de cada lugar y permite homogeneizar las cifras a un mismo nivel de ingresos.
El precio en dólares de las propiedades pasó de 500 a 1500 en promedio por metro cuadrado desde 2002 hasta hoy, configurando un período dorado para el sector, que supera el pico alcanzado a fines de la década del 70, cuando los "petrodólares" dispararon los valores. Hoy, algunos analistas opinan que los que sostienen las cotizaciones son los "sojadólares".
"En las zonas con mejor calidad de construcción de la Capital Federal se encuentran precios superiores a los de ciudades importantes de Europa, Asia y EE.UU.", corrobora Mariano Sardans, presidente de FDI Gerenciamiento Patrimonial, que brinda asesoramiento a inversores inmobiliarios. "No hay que mirar el valor nominal, sino la relación precio y poder adquisitivo", señala.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario, dice que aun en barrios medios es difícil ver hoy valores por debajo de los US$ 2000 el metro cuadrado, lo que si bien aparece como una cifra elevada para el comprador, es lógica desde el punto de vista del que debe afrontar los costos de mano de obra, tierra e insumos para construir.
Así, mientras que en Buenos Aires el metro cuadrado cuesta el equivalente al 18% del PBI per cápita local, en México, Barcelona y Madrid, está en 17, 14 y 13%, respectivamente, según un análisis de FDI, sobre la base de datos de Global Property, Fotocasa (España), Reporte Inmobiliario (Argentina) y Cyrela (Brasil).
El mismo cálculo arroja que mientras que en zonas como Recoleta, Palermo o Barrio Norte el metro cuadrado vale un 24% del PBI per cápita local, en Roma, París y Tokio, 23, 21 y 19. Apenas por encima aparece Nueva York, con 25%, y en el podio, Shanghai, Río de Janeiro y Londres, con 89, 61 y 52 por ciento.
Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, dice que el fenómeno que se vivió en los últimos años es que el valor de los inmuebles se despegó del poder adquisitivo de la gente. "En la década del noventa, se necesitaban 40 sueldos para llegar a la primera vivienda, mientras que hoy se requieren 120", específica.
¿Qué explica el boom? Por un lado, la inflación empuja los costos de la construcción, lo que hace que el bien suba en igual proporción; mientras, por el otro, hay sectores a los que les va bien y deciden poner su dinero en activos inmobiliarios, que, si bien hoy dan una renta de sólo 5% anual, sigue siendo más alta que las tasas de interés internacionales y más seguras que el sistema bancario local.
"La inflación sube los costos y éstos inflan el precio final", afirma Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios. "Además, sigue habiendo gente en el país que no sabe qué hacer con el dinero y compra inmuebles. Antes compraba dólares; ahora, inmuebles", agrega.
Hay tres tipos de inversores que sostienen estos valores. El que compra para vender, que gana entre 15 y 20% anual, pero con más riesgo porque muchas veces entra desde el pozo; el que lo hace para alquilar, que gana 5% anual, y el que lo hace como estrategia sucesoria o reserva de valor.
No se trata, claro está, de una demanda genuina, de gente que necesita la propiedad para vivir (la falta de crédito y el desacople entre precio y salarios lo impide). Por eso, muchos prefieren hablar de un boom "parcial", de unos pocos. "Sólo 10% de la población mueve el mercado inmobiliario hoy, no más de cuatro millones de personas", cuenta Gómez.
El hecho de que gran parte de las operaciones sean hechas como inversión explica que la demanda convalide los precios actuales. Si las viviendas fueran como cualquier otro bien de consumo, su encarecimiento debería afectar la demanda. Pero como los inversores las ven como activo financiero, los valores altos actúan como una señal de compra.
¿Es esto sostenible? Según Sardans, las tasas subirán en el exterior, con lo que los inversores migrarán hacia allí, y los sueldos no acompañan a los precios, con lo que el alquiler podría estar en su tope, y con ello, la renta del activo. Aún así, recomienda invertir en inmuebles, pero prestando gran atención a la zona, porque hay algunas sobrevaloradas y otras infravaloradas, como las del sur de la Capital Federal.
Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger Giménez Zapiola, no cree que los precios se derrumben. "Lo que, sí, puede pasar es que se ralentice la venta y eso pare la construcción", razona. Tabakman, en tanto, dice que lo que podría desplomar las cotizaciones sería una devaluación, pero no la vislumbra en el corto plazo, mientras las commodities sigan altas. Lo que sí advierte es un freno en la generación de nuevos proyectos.
Sin ánimo de pronosticar, hay algo que inquieta a los analistas: "Solo el 25% de los departamentos de Puerto Madero están ocupados", dice Sardans. "Basta con pasar de noche y contar las luces encendidas", agrega Tabakman.
El hecho de que no haya un fuerte endeudamiento hace rechazar la idea de que se esté en presencia de una "burbuja", en su más estricto sentido. "Una burbuja no es, porque no hay un gran endeudamiento que haga presagiar que mucha gente va a tener que malvender el activo que compró a crédito", dice el consultor Damián Tabakman.
Mario Gómez, de Le Bleu, coincide y señala que mientras en los 90 el 25% de las operaciones se hacía con crédito y los bancos daban 80% de la unidad, hoy esas cifras son 6 y 33%, respectivamente. "El 98% es fondeo propio", dice.
Demanda genuina, de gente que necesita la propiedad para vivir (la falta de crédito y el desacople entre precio y salarios lo impide). Por eso, muchos prefieren hablar de un boom "parcial", de unos pocos. "Sólo 10% de la población mueve el mercado inmobiliario hoy, no más de cuatro millones de personas", cuenta Gómez.
El hecho de que gran parte de las operaciones sean hechas como inversión explica que la demanda convalide los precios actuales. Si las viviendas fueran como cualquier otro bien de consumo, su encarecimiento debería afectar la demanda. Pero como los inversores las ven como activo financiero, los valores altos actúan como una señal de compra.
¿Es esto sostenible? Según Sardans, las tasas subirán en el exterior, con lo que los inversores migrarán hacia allí, y los sueldos no acompañan a los precios, con lo que el alquiler podría estar en su tope, y con ello, la renta del activo. Aún así, recomienda invertir en inmuebles, pero prestando gran atención a la zona, porque hay algunas sobrevaloradas y otras infravaloradas, como las del sur de la Capital Federal.
Domingo Speranza, socio director de la inmobiliaria Binswanger Giménez Zapiola, no cree que los precios se derrumben. "Lo que, sí, puede pasar es que se ralentice la venta y eso pare la construcción", razona. Tabakman, en tanto, dice que lo que podría desplomar las cotizaciones sería una devaluación, pero no la vislumbra en el corto plazo, mientras las commodities sigan altas. Lo que sí advierte es un freno en la generación de nuevos proyectos.
Sin ánimo de pronosticar, hay algo que inquieta a los analistas: "Solo el 25% de los departamentos de Puerto Madero están ocupados", dice Sardans. "Basta con pasar de noche y contar las luces encendidas", agrega Tabakman.

Fuente:
Carlos Manzoni para LA NACION Domingo 06 de marzo de 2011 Publicado en edición impresa

sábado, 12 de marzo de 2011

Presión fiscal y negocio inmobiliario

Se aceptó una demanda de inconstitucionalidad por la aplicación del VIR; el gobierno porteño tiene 30 días para responder.
El Tribunal Superior de la Ciudad de Buenos Aires aceptó una demanda de inconstitucionalidad por la aplicación del Valor Inmobiliario de Referencia (VIR); ahora, el gobierno porteño tiene 30 días para contestar, con lo cual ha creado expectativas en el mercado inmobiliario.
El VIR es la valuación más utilizada en la compraventa de inmuebles, debido a que generalmente es la de mayor valor para fijar el monto de escrituración de toda venta, teniendo en cuenta que se comprará contra el valor de escrituración y el valor fiscal del inmueble, y de éstos se toma el mayor para abonar los impuestos de la escritura.

"El VIR es anticonstitucional y se debe a que fue creado unilateralmente por el gobierno de la ciudad. Para poder calcular la alícuota por pagar se debería, como mínimo, tasar y o conocer el inmueble para saber el valor real de venta, cosa que con el VIR no se logra, ya que se fija un monto desde un escritorio, sin tener en cuenta si el inmueble posee mejoras, refacciones, ubicación y más", explicó Jorge Toselli, presidente de JT Inmobiliaria.
Por su parte, Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, indicó: "Se necesita seguridad jurídica y reglas de juego claras por parte del Estado. Esto incluye el diseño de una estructura impositiva que aliente la inversión. Por eso preocupa la voracidad fiscal. Una carga impositiva elevada desalienta la inversión y traba las actividades. La alta presión fiscal es un factor movilizador de la evasión", expresó.
Y Toselli fue más allá: "Para que este impuesto no sea cuestionable habría que hacer lo que hacemos los inmobiliarios: ver uno por uno todo el stock de inmuebles en venta, algo casi imposible de realizar por el volumen de unidades y el corto tiempo que lleva realizar una operación".
Si se aceptara el planteo presentado, eso brindaría mayor tranquilidad al sector. "Así, los contribuyentes no estarían obligados a pagar impuestos por valores distorsionados de los reales, debido a que es muy común vender un inmueble en $ 400.000 y por el VIR está valuado en $ 450.000. Es decir, abonar mayor impuesto que por el valor que se concreta la operación, cuanto menos, es desacertado. Sería una medida destacable, de lograrse, ya que no tendrían las partes que abonar impuestos que en realidad no les pertenecen", agregó Toselli.
"Cuando un gobierno desea aumentar su recaudación, parece lógico aconsejar que suba los impuestos, ya sea ampliando el número de ciudadanos que tributan o subiendo las alícuotas impositivas promedio. Sin embargo, un aumento de impuestos produce un descenso de la renta disponible y una disminución de la base imponible sobre la que se aplican los impuestos. Una disminución en las alícuotas provoca aumentos en las rentas, en el consumo, la producción y una mayor recaudación", añadió Gómez.
Por otra parte, "las cargas impositivas excesivamente altas propician el fraude y la evasión fiscal hacia paraísos fiscales. También una alícuota impositiva alta puede llevar a la sociedad a sustituir trabajo por ocio, reduciéndose así el bienestar colectivo, pues se tributa menos y crece menos la economía", dijo Gómez.
Desde el Colegio de Escribanos de la Ciudad, su titular, Carlos D'Alessio, expresó: "Entendemos que es un derecho fiscal que tiene el gobierno. En primera instancia se deben respetar las bases por las que se liquidan los impuestos. En la práctica, la fijación de los gravámenes estaba atrasada entre un 20 y un 30%. La aplicación del VIR ha originado una mayor transparencia en las operaciones, evita la evasión de impuestos y pauta el valor real del inmueble. Esta aplicación no nos origina ningún tipo de trastorno en nuestro trabajo. No le encontramos ninguna traba a la actividad, y además es una facultad del Ejecutivo".
Aunque los operadores del sector entienden que muchos gobiernos han comprendido la capacidad del sector inmobiliario para incrementar la actividad económica, combatir el desempleo y disminuir el déficit habitacional han reducido impuestos ligados a este segmento.

Sábado 05 de marzo de 2011 | Publicado en edición impresa

lunes, 7 de marzo de 2011

Terrenos, el tesoro más buscado

El tesoro más buscado
En el corredor norte casi no quedan y los que se ofertan tienen precios exorbitantes; por eso, los desarrolladores llevan sus operaciones a barrios como Villa Urquiza, Saavedra, Barracas o Caballito
Los lotes o terrenos son para los desarrolladores lo mismo que los casi inexistente créditos hipotecarios para la clase media: escasos, cotizados y más que necesarios. Sin ese bien, los developers no podrían construir edificios y llevar a cabo su negocio.

El reconocido economista y urbanista colombiano Samuel Jaramillo plantea que lo que se comercializa en el mercado no es la tierra misma, sino el derecho de percibir la renta. Esta afirmación es claramente comprobable en la ciudad de Buenos Aires. Al analizar la renta del suelo es preciso remarcar que el precio está dado por la capacidad de generar valor que tiene cada terreno. En el precio del suelo está implícita la noción de costo futuro, entendido como la generación de valor que se puede obtener de lo que es posible construir en ese lote.
El precio promedio del metro cuadrado varía según la zona y la superficie edificable, que determinará la incidencia que éste tendrá en el valor final de una propiedad (alcanza del 35 al 40% sobre la obra finalizada). Es decir, en estos terrenos no sólo se evalúan los metros cuadrados del mismo sino que lo importante es la cantidad de pisos y departamentos que pueden edificarse.
De ahí que debido a los altos precios y a la escasez que se nota en las zonas más demandadas, como Barrio Norte, Recoleta o Palermo, donde ya casi no existen terrenos disponibles y desarrollar en barrios considerados como de borde o de derrame, la tendencia es incursionar en otras zonas también codiciadas, pero un poco más accesibles, como Villa Urquiza, Almagro, Núñez o Saavedra.
Así lo confirmó Jorge Toselli, titular de JT Inmobiliaria, al opinar que "dado que la falta de terrenos y sus valores elevados complican el arranque de nuevos emprendimientos, se buscan alternativas en barrios en desarrollo y emergentes, entre los que sobresalen Núñez, Villa Urquiza, Flores y Caballito norte. En estas zonas, los precios resultan más equilibrados en todos sus factores y, a su vez, vienen a extender las zonas ya edificadas, resolviendo requerimientos de la demanda a valores relativos más aceptables, con emprendimientos de volumen medio y costos finales muy competitivos. Es de destacar que en las zonas mencionadas las superficies de los terrenos deben sobrepasar los 1000 o 1500 m2 de tierra para que la ecuación inversión-venta, cierre y los emprendedores se animen a concretar la operación si es que el inmobiliario de confianza le aconseja realizarla".
Y agrega: "En nuestra zona de influencia, que es el denominado corredor norte, se evidencia una marcada falta de tierra. Por esa razón, las incidencias treparon a valores muy elevados. En nuestro caso, cerramos dos operaciones el mes último en 1000 dólares y actualmente estamos negociando otra importante operación rozando los 950 dólares de incidencia por metro cuadrado. Cabe destacar que en los tres casos se trata de terrenos con frente superior a 8,66 o en esquina", sostuvo Toselli.
Para el broker, pese a estos datos alentadores, "hay algo que se vuelve en contra y es que solamente el aumento de la construcción se prevé entre el 12 y el 14%. La duda que tienen estos mismos desarrolladores es si los precios finales de venta acompañarán estos costos o no. Esa es la cuestión y la ecuación a resolver, en la que los interrogantes aportan una gran dosis de suspenso de cara a la toma de decisiones".
Zonas más rentables

Barrios como Almagro, Núñez y Villa Crespo permiten generar negocios a valores lógicos porque el terreno ronda el 20 por ciento del costo total de la obra, mientras que en zonas como Recoleta puede representar el 35 o 40%. Son zonas que ya empezaron a experimentar los beneficios del efecto derrame con revalorizaciones. Por caso, en Villa Crespo, en donde el metro cuadrado promedia los 1700 dólares, las incidencias fluctúan entre 400 y 500 dólares el m2; hace dos años era 300 dólares el metro cuadrado.
Moisés Altman, titular de Altman Construcciones, considera que los terrenos van a seguir en los valores altos actuales dada la escasez de los mismos, en especial para obras de cierta magnitud. "Por un lado no pueden subir ya que los usuarios finales no están en condiciones de pagar siquiera los valores de venta actuales dado el aumento de los costos de la construcción en dólares. Por otro lado además de la escasez, los dueños de terrenos no tienen gastos importantes en mantenerlos como refugio de valor y no tienen mejores opciones de inversión que los incentiven a venderlos", subraya.
Para Altman, "la falta de terrenos en zonas como Barrio Norte, Palermo, Belgrano y otras de mayor demanda hace que las obras nuevas se trasladen a los barrios aledaños como Núñez, Coghlan, Almagro y algunos de la zona sur como Barracas y San Telmo además de Villa Urquiza y Caballito, que ya tienen un alto grado de demanda y los terrenos han subido mucho últimamente. Es de prever que aunque los precios de venta no permiten subir los valores en las zonas más demandadas se nota que en los barrios aledaños mencionados los valores de los terrenos sí están subiendo y es posible que en poco tiempo en terrenos de buen frente se acerquen a los de Belgrano o Palermo".
Coincidente es la opinión del arquitecto Darío Gabriel López, vicepresidente de la Sociedad Central de Arquitectos y socio de la desarrolladora Arquitectónika: "En los últimos meses de 2010 aumentó la demanda de terrenos, por dos factores, uno porque los desarrolladores se ubicaron en ellos para proyectos para 2011 y el otro factor es que los lotes que estaban muy caros no siguieron aumentando y en algunos casos bajaron a precios del mercado; pese a esto el costo de la tierra todavía es muy alto y no permite realizar muchos emprendimientos ya que el valor de venta de las unidades no son convalidados con los precios que deben salir por los altos costos de la tierra. Debido a esto hay que buscar en zonas próximas a las mejores ubicaciones, Villa Urquiza, Saavedra, Colegiales, Villa Crespo, Almagro, Villa del Parque, Villa Pueyrredón, Chacarita, donde los valores bajan considerablemente posibilitando un descenso en el precio del producto final".
López destaca que también se buscan en zonas donde el gobierno de la ciudad genera polos de desarrollo, con ventajas impositivas y en los créditos, como Parque Patricios, donde los valores de la tierra son más bajos ya que rondan los 200 dólares en la zona sur. "Nosotros seguimos apostando a Palermo Viejo con dos emprendimientos nuevos, a Barracas con tres más y a Belgrano R, en una zona nueva con fuerte movimiento inmobiliario", concluye.
En Palermo Chico
Tomás Montoreano, vicepresidente de la inmobiliaria FAM, explica que "hace ya un tiempo que hay un faltante de terrenos en buenas ubicaciones, especialmente en zonas premium como Palermo Chico o lo mejor de Recoleta. En estas zonas, lo más cotizado de Buenos Aires, la incidencia calculada sobre el m2 propio vendible, puede rondar los 1200 y 1800 dólares por m2, a lo que hay que sumarle el costo de construcción. Si la incidencia es muy alta se hace difícil comprar el terreno, porque entonces habría que vender la superficie propia a valores demasiado altos para que la rentabilidad sea lógica. Los propietarios hacen bien en defender los precios de sus terrenos, pero en algunos casos piden valores excesivos y deberían comprender que todo tiene un techo. Un lote vale básicamente por lo que se puede construir arriba del mismo".
Montoreano sostiene que en el caso puntual de Barrio Parque es prácticamente imposible construir un edificio de departamentos porque los lotes son muy demandados para construir casas y los precios de los mismos son muy altos, lo que hace imposible la ecuación para un edificio multifamiliar, especialmente con un FOT máximo de 1. "Tenemos pedidos permanentemente para comprar terrenos en buenas ubicaciones y creemos que la tierra seguirá siendo un bien muy demandado en 2011 a pesar de que será un año de elecciones", finaliza.
En tanto, el gerente general de Raghsa, Héctor Salvo, comenta que "en 2011 el mercado de terrenos mantendrá los valores respecto de 2010. Los desarrolladores quieren terrenos en las zonas más afines a las características de sus productos, buscando la mejor relación precio-calidad y que la incidencia del costo de la tierra no supere el 30% aproximadamente del precio de venta del producto terminado. Los terrenos son escasos y no siempre están en venta. Es necesario trabajar mucho para detectarlos y que los propietarios se desprendan de ellos, logrando condiciones que signifiquen un buen negocio para ambas partes".
Por último, Fabián Lusarreta, director de Ribera Desarrollos SA, subraya que "en las zonas más demandadas no hay buenos terrenos y los que se encuentran rondan los 1000 dólares de valor de incidencia cuando hace 3 años estaban en 600 dólares. Es claro el ejemplo del cierre de varias estaciones de servicio para construir torres a lo largo de la avenida del Libertador. Estamos analizando algunos lotes, todos en zona norte, en buenas ubicaciones y para desarrollar residencias. El valor del metro cuadrado que se paga tiene su correlato en la falta de terrenos y en el dólar estable dado que el valor de la construcción en dólares aumenta por año un 10 por ciento".

Juan Fernández Mugica

LE PARC EN NÚÑEZ

"El 16 de diciembre 2010 RAGHSA firmó con Boehringer Ingelheim la compra del inmueble ubicado en las calles avenida del Libertador, Manuela Pedraza, Arribeños y Juana Azurduy, de la ciudad de Buenos Aires. El precio de la compra fue de poco más de 33 millones de dólares y Boehringer Ingelheim continuará ocupando el inmueble hasta tanto realice el traslado de sus oficinas. Se estima que esto ocurrirá dentro de los próximos 18 meses. Raghsa proyecta desarrollar sobre este predio de 7200 metros cuadrados un complejo residencial bajo la marca Le Parc", informaron desde la firma

Fuente: La Nación 8 de Enero de 2011

domingo, 6 de marzo de 2011

Condominios o departamentos?

Difícil decisión
En algunos barrios de la Capital y en la zona norte del Gran Buenos Aires, los condominios compiten cada vez más con los departamentos en edificios. A precios similares, la elección pasa por sus prestaciones
Condominios o departamentos, esa es la cuestión que parecen tener que dilucidar aquellos que buscan vivir en la zona norte de Buenos Aires o en algunos pocos barrios de la Capital Federal. Y no es fácil la elección ya que, por un lado, se les presentan las comodidades de un departamento tipo casa con amenities en planta baja, áreas verdes parquizadas y expensas más bajas, mientras que por el otro aparecen edificios con departamentos de categoría y diferentes servicios, vistas en altura y un estilo de vida más urbano.

Si bien es cierto que los condominios brindan a sus ocupantes una atmósfera de tranquilidad y esparcimiento dentro de un marco de seguridad, existe el público que opta por las construcciones tradicionales de los barrios más poblados de la ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, los desarrollos de condominios buscan una simbiosis entre una unidad de un edificio entre medianeras de la Capital Federal y una vivienda de un club de campo o barrio cerrado, sin ocuparse del mantenimiento de los espacios comunes ni en la reparación de su vivienda, pues están regidos por la ley 13512 de propiedad horizontal, es decir, distribuyen y eficientizan los gastos entre todas las unidades.

Gran aceptación
La desarrolladora Baresa se especializa en la construcción de condominios. Jorge González, presidente de la firma, expresó: "Cuando uno analiza la apreciación de las propiedades desarrolladas bajo la modalidad de condominio versus las construcciones tradicionales, ve realmente la aceptación y demanda que este tipo de proyectos tiene. El comprador de un condominio adquiere un gran área parquizada con todos los amenities y la seguridad, con una alta calidad de vida y de relación, al mismo valor que unidades sin estos atributos en algunas zonas de la ciudad".
Y completó: "Debido al tamaño de las fracciones donde serán desarrollados, los condominios se localizan por lo general en zonas suburbanas, principalmente cercanas a lugares de trabajo y con variadas vías de comunicación y tipos de transporte. Al ser desarrollos suburbanos tienen una menor incidencia de la tierra sobre lo construido; por eso son productos con valores altamente competitivos y con todas las prestaciones con relación a las tipologías edilicias tradicionales".
En la opinión de Daniel Salaya Romera, a cargo de la inmobiliaria que lleva su nombre: "La característica principal de los condominios es su construcción tipo propiedad horizontal en zonas donde no hay construcción en altura y que tienen un entorno más barrial. Además son muy valorados por jóvenes de entre 25 y 45 años que prefieren este tipo de emprendimientos y tal vez resignan una ubicación céntrica a cambio de más espacio. Esto debido a que los metros de incidencia donde se asientan son bastante más económicos que donde se suelen construir edificios. Además, los condominios poseen un m2 no tan sofisticado como en las torres, donde hay más superficie semicubierta, lo que no significa de menor calidad. El resultado es una opción más accesible para el público joven que valora más los jardines y que tiene hijos pequeños".
El especialista comentó que el del condominio "es un público intermedio entre la casa y el departamento, y que prefiere pagar unos 1500 dólares el m2 contra los 2500 o 3000 que le costarían en una torre. Así logra un precio por m2 entre un 25 y 35% más barato que el costo total del mismo en una torre", finaliza Salaya Romera.

Como una casa
Según la mirada de Ricardo Bullrich, gerente de Toribio Achával, "la gente prefiere vivir en un condominio y no en un departamento ya que a éstos los identifica con una casa. Creo que no compiten entre sí porque en general los condominios están en otras zonas donde no se puede construir en altura como son las torres. El público tiende a eso por sus características, aunque por dentro es parecido a vivir en un departamento".
Al referirse a los precios explicó que es difícil hablar de valores ya que "no hay condominios en las zonas premium, y si los hubiera su precio no sería tan distinto por más que la tierra sea más barata. Se diferencian por donde están ubicados, pero un condominio premium en Núñez o Vicente López y un departamento de similar calidad en la misma zona valen lo mismo. Los departamentos no han sufrido menos ventas ante la presencia de los condominios, aunque hay que reconocer que éstos son pocos en comparación. Todo depende de la categoría de la construcción y su ubicación".
Para Horacio Mieres, titular de la inmobiliaria homónima: "En toda la zona norte, especialmente en los corredores de las avenidas del Libertador, Maipú y Centenario y las vías del Mitre, son muchos más los edificios tradicionales que los condominios. Por esa simple razón la gente que quiere estar cerca de esas vías de acceso elige vivir en departamentos. Pero el público de 60 a 70 años que se desprende de casas en la zona porque los hijos se casaron y se fueron, en su gran mayoría buscan edificios cerca de donde vivían y terminan comprando unidades tradicionales. Sin embargo, los jóvenes que recién empiezan y tienen la opción de comprar algo -siempre ayudados por padres o parientes- lo hacen en edificios de pocos pisos, con expensas más bajas y cerca de medios de locomoción".
El broker destaca: "Los condominios que se ofrecen por esta zona están ocupados por gente entre 30 a 45 años, que tienen una buena posición económica. En cuanto a los valores, todo depende de qué tipo de edificio se tome en cuenta. Un departamento en La Lucila sobre la Avenida del Libertador con vista al río está entre los más caros de la zona (de 3500 a 4000 dólares el m2); en el centro de Martínez los buenos departamentos pueden valer hasta US$ 3000 el m2, y en un condominio también llega a 3000 dólares".
Por último, Roberto Tizado, presidente de la firma Tizado, opinó: "Quienes optan por los condominios buscan que tengan las mismas prestaciones que una casa, y son ideales para quienes no llegan a comprar una y no quieren vivir en un departamento tradicional; de ahí que los condominios sean muy buscados".
Agregó que se han desarrollado en los últimos años en las afueras de la ciudad de Buenos Aires y, en mayor escala, en la zona norte, San Isidro, Tigre, Nordelta, Pilar, Tortuguitas, que son lugares donde los terrenos tienen menor valor de incidencia que en la Capital.
Además destacó: "Los condominios le sacaron una parte de mercado a los departamentos tradicionales que es igual a la cantidad de condominios construidos, ya que de no haber habido esta propuesta hubieran comprado un departamento tradicional. Los condominios en San Isidro pueden llegar a valores de 2400 dólares por m2, y los edificios tradicionales en los alrededores de estos condominios no pasan de los 2000. Es difícil comparar los valores de los departamentos tradicionales y estos desarrollos, ya que rara vez se encuentran en la misma zona. En los pocos casos donde se da que la compartan, sin duda los condominios toman mayor valor por la cantidad de amenities que tienen con un valor de expensas razonable. Por otra parte, actualmente la gente valora muchísimo el tema de la seguridad, que en los condominios siempre está presente".

Juan Fernández Mugica
TIPOLOGIAS PARTICULARES Y DISTINTIVAS
Jorge González explicó algunos de los principios básicos que rigen los condominios para poder compararlos con otros desarrollos de vivienda más tradicionales: "Deben mantener una íntima relación entre el espacio exterior circundante y el interior de cada unidad de vivienda. Esta relación debe darse a escala humana, es decir que los edificios no deben sobrepasar los 3 o 4 pisos. Tienen que contar con áreas de transición entre el interior y las áreas parquizadas circundantes, grandes balcones o galerías con parrillas, y áreas descubiertas propias. Estas áreas de transición deben estar volcadas a las áreas comunes parquizadas".
Agregó: "El conjunto debe integrarse con las construcciones vecinas, que por lo general son viviendas individuales o edificios de poca altura, de forma de no agredir su entorno al que denominamos espacio urbano. Las superficies de las fracciones donde se desarrollan estos emprendimientos deberán superar los 5000 m2".
Fuente: La Nación Sábado 05 de marzo de 2011 | Publicado en edición impresa
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