domingo, 6 de marzo de 2011

Condominios o departamentos?

Difícil decisión
En algunos barrios de la Capital y en la zona norte del Gran Buenos Aires, los condominios compiten cada vez más con los departamentos en edificios. A precios similares, la elección pasa por sus prestaciones
Condominios o departamentos, esa es la cuestión que parecen tener que dilucidar aquellos que buscan vivir en la zona norte de Buenos Aires o en algunos pocos barrios de la Capital Federal. Y no es fácil la elección ya que, por un lado, se les presentan las comodidades de un departamento tipo casa con amenities en planta baja, áreas verdes parquizadas y expensas más bajas, mientras que por el otro aparecen edificios con departamentos de categoría y diferentes servicios, vistas en altura y un estilo de vida más urbano.

Si bien es cierto que los condominios brindan a sus ocupantes una atmósfera de tranquilidad y esparcimiento dentro de un marco de seguridad, existe el público que opta por las construcciones tradicionales de los barrios más poblados de la ciudad de Buenos Aires.
Sin embargo, los desarrollos de condominios buscan una simbiosis entre una unidad de un edificio entre medianeras de la Capital Federal y una vivienda de un club de campo o barrio cerrado, sin ocuparse del mantenimiento de los espacios comunes ni en la reparación de su vivienda, pues están regidos por la ley 13512 de propiedad horizontal, es decir, distribuyen y eficientizan los gastos entre todas las unidades.

Gran aceptación
La desarrolladora Baresa se especializa en la construcción de condominios. Jorge González, presidente de la firma, expresó: "Cuando uno analiza la apreciación de las propiedades desarrolladas bajo la modalidad de condominio versus las construcciones tradicionales, ve realmente la aceptación y demanda que este tipo de proyectos tiene. El comprador de un condominio adquiere un gran área parquizada con todos los amenities y la seguridad, con una alta calidad de vida y de relación, al mismo valor que unidades sin estos atributos en algunas zonas de la ciudad".
Y completó: "Debido al tamaño de las fracciones donde serán desarrollados, los condominios se localizan por lo general en zonas suburbanas, principalmente cercanas a lugares de trabajo y con variadas vías de comunicación y tipos de transporte. Al ser desarrollos suburbanos tienen una menor incidencia de la tierra sobre lo construido; por eso son productos con valores altamente competitivos y con todas las prestaciones con relación a las tipologías edilicias tradicionales".
En la opinión de Daniel Salaya Romera, a cargo de la inmobiliaria que lleva su nombre: "La característica principal de los condominios es su construcción tipo propiedad horizontal en zonas donde no hay construcción en altura y que tienen un entorno más barrial. Además son muy valorados por jóvenes de entre 25 y 45 años que prefieren este tipo de emprendimientos y tal vez resignan una ubicación céntrica a cambio de más espacio. Esto debido a que los metros de incidencia donde se asientan son bastante más económicos que donde se suelen construir edificios. Además, los condominios poseen un m2 no tan sofisticado como en las torres, donde hay más superficie semicubierta, lo que no significa de menor calidad. El resultado es una opción más accesible para el público joven que valora más los jardines y que tiene hijos pequeños".
El especialista comentó que el del condominio "es un público intermedio entre la casa y el departamento, y que prefiere pagar unos 1500 dólares el m2 contra los 2500 o 3000 que le costarían en una torre. Así logra un precio por m2 entre un 25 y 35% más barato que el costo total del mismo en una torre", finaliza Salaya Romera.

Como una casa
Según la mirada de Ricardo Bullrich, gerente de Toribio Achával, "la gente prefiere vivir en un condominio y no en un departamento ya que a éstos los identifica con una casa. Creo que no compiten entre sí porque en general los condominios están en otras zonas donde no se puede construir en altura como son las torres. El público tiende a eso por sus características, aunque por dentro es parecido a vivir en un departamento".
Al referirse a los precios explicó que es difícil hablar de valores ya que "no hay condominios en las zonas premium, y si los hubiera su precio no sería tan distinto por más que la tierra sea más barata. Se diferencian por donde están ubicados, pero un condominio premium en Núñez o Vicente López y un departamento de similar calidad en la misma zona valen lo mismo. Los departamentos no han sufrido menos ventas ante la presencia de los condominios, aunque hay que reconocer que éstos son pocos en comparación. Todo depende de la categoría de la construcción y su ubicación".
Para Horacio Mieres, titular de la inmobiliaria homónima: "En toda la zona norte, especialmente en los corredores de las avenidas del Libertador, Maipú y Centenario y las vías del Mitre, son muchos más los edificios tradicionales que los condominios. Por esa simple razón la gente que quiere estar cerca de esas vías de acceso elige vivir en departamentos. Pero el público de 60 a 70 años que se desprende de casas en la zona porque los hijos se casaron y se fueron, en su gran mayoría buscan edificios cerca de donde vivían y terminan comprando unidades tradicionales. Sin embargo, los jóvenes que recién empiezan y tienen la opción de comprar algo -siempre ayudados por padres o parientes- lo hacen en edificios de pocos pisos, con expensas más bajas y cerca de medios de locomoción".
El broker destaca: "Los condominios que se ofrecen por esta zona están ocupados por gente entre 30 a 45 años, que tienen una buena posición económica. En cuanto a los valores, todo depende de qué tipo de edificio se tome en cuenta. Un departamento en La Lucila sobre la Avenida del Libertador con vista al río está entre los más caros de la zona (de 3500 a 4000 dólares el m2); en el centro de Martínez los buenos departamentos pueden valer hasta US$ 3000 el m2, y en un condominio también llega a 3000 dólares".
Por último, Roberto Tizado, presidente de la firma Tizado, opinó: "Quienes optan por los condominios buscan que tengan las mismas prestaciones que una casa, y son ideales para quienes no llegan a comprar una y no quieren vivir en un departamento tradicional; de ahí que los condominios sean muy buscados".
Agregó que se han desarrollado en los últimos años en las afueras de la ciudad de Buenos Aires y, en mayor escala, en la zona norte, San Isidro, Tigre, Nordelta, Pilar, Tortuguitas, que son lugares donde los terrenos tienen menor valor de incidencia que en la Capital.
Además destacó: "Los condominios le sacaron una parte de mercado a los departamentos tradicionales que es igual a la cantidad de condominios construidos, ya que de no haber habido esta propuesta hubieran comprado un departamento tradicional. Los condominios en San Isidro pueden llegar a valores de 2400 dólares por m2, y los edificios tradicionales en los alrededores de estos condominios no pasan de los 2000. Es difícil comparar los valores de los departamentos tradicionales y estos desarrollos, ya que rara vez se encuentran en la misma zona. En los pocos casos donde se da que la compartan, sin duda los condominios toman mayor valor por la cantidad de amenities que tienen con un valor de expensas razonable. Por otra parte, actualmente la gente valora muchísimo el tema de la seguridad, que en los condominios siempre está presente".

Juan Fernández Mugica
TIPOLOGIAS PARTICULARES Y DISTINTIVAS
Jorge González explicó algunos de los principios básicos que rigen los condominios para poder compararlos con otros desarrollos de vivienda más tradicionales: "Deben mantener una íntima relación entre el espacio exterior circundante y el interior de cada unidad de vivienda. Esta relación debe darse a escala humana, es decir que los edificios no deben sobrepasar los 3 o 4 pisos. Tienen que contar con áreas de transición entre el interior y las áreas parquizadas circundantes, grandes balcones o galerías con parrillas, y áreas descubiertas propias. Estas áreas de transición deben estar volcadas a las áreas comunes parquizadas".
Agregó: "El conjunto debe integrarse con las construcciones vecinas, que por lo general son viviendas individuales o edificios de poca altura, de forma de no agredir su entorno al que denominamos espacio urbano. Las superficies de las fracciones donde se desarrollan estos emprendimientos deberán superar los 5000 m2".
Fuente: La Nación Sábado 05 de marzo de 2011 | Publicado en edición impresa

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