miércoles, 27 de abril de 2011

Reciclaje de propiedades

Como nueva
Decidir si una unidad merece someterse a una transformación o refaccionarse de manera parcial requiere una evaluación minuciosa tanto de la estructura como de los costos
A MODO DE GUIA
El arquitecto Sebastián Miguel Marino, titular del estudio Dubarry-Marino, con amplia y valorada experiencia en reciclados, consideró que "el profesional interviniente tiene que escuchar mucho y muy atentamente al cliente para, de acuerdo con el gusto y necesidades de éste, resaltar los atributos de la propiedad".
En apretada síntesis, acerca una suerte de guía para diferenciar inmuebles reciclables de inmuebles descartables y, para una vez decidida la compra, saber qué debe solicitarse al arquitecto contratado.

1. Descartar inmuebles mal ubicados

2. En lo posible no optar por unidades en contrafrente o que miran a pulmones de manzana con poca iluminación y ventilación. No suelen dar oportunidad de rescate alguno.

3. Rechazar las propiedades con deficiencia en las instalaciones centrales, por ejemplo, problemas con la calefacción, de presión de agua caliente, ascensores principales y de servicio con poco mantenimiento.

4. Considerar la orientación del inmueble. Si, por caso, la unidad mira al Oeste la obra podría exigir costos adicionales en aire acondicionado. Si mira al Sur, seguramente demandará mayor gasto en controlar la humedad y el frío.

5. Prestar atención especial a rajaduras o humedades, problemas estructurales, constructivos. Si tienen solución es operativamente costosa.


6. Considerar las unidades desactualizadas, fuera de moda, las que con la puesta en valor de baño, cocina, mejoran sustancialmente.

7. Hacerse amigo de los departamentos antiguos, que permiten rescatar detalles y elementos que dejaron de realizarse por ser muy costosos o porque ya no existe la mano de obra calificada para encararlos.

8. Antes de cerrar la operación visitar el inmueble con el arquitecto que se responsabilizará de la obra para que revise todos los aspectos mencionados: estructura y servicios del edificio, diagramado de planta, instalaciones, orientación de la unidad, iluminación, espacios interiores, dimensiones.

9. Ya realizada la operación, antes de cualquier intervención, habrá que pedir al profesional que considere los factores de interferencia que, si no están previstos, ocasionarán demoras en los tiempos de obra y afectarán el precio final de la misma. También tendrá que considerar todo lo que hace a seguridad.

10. Normalmente, los costos para un reciclado, entre materiales y mano de obra, van de los 300 hasta los 500 dólares por m2.

"Si se tiene en cuenta todo esto, podrá llegarse a lo que yo califico como un buen reciclado: el que satisface al cliente en lo estético y en lo económico, poniendo de relieve las virtudes de su inmueble", concluyó Marino.

"Hay casas con historia y casas que recién están empezando a construir la suya. Me interesan particularmente las primeras, a las que busco dotar de sentido y funcionalidad", comentó Agustina Caride.
Paisajista, decoradora, escritora, hace ya casi una década que ella, junto a un equipo de profesionales, trabaja con la ilusión de rescatar antiguas casas porteñas, dándole nueva vida a cada espacio, pero manteniendo el estilo de las antiguas propiedades. "Es un trabajo artístico y, hasta diría, artesanal, para el que me convocan quienes van a habitar la casa, o inversores que compran, hacen reciclar y venden", dijo.
El planteo de Caride lleva a una pregunta que no responde ella sino el arquitecto Diego Esses: ¿sigue siendo negocio comprar casas, reciclarlas y venderlas? "Una antigua, accesible y en aceptable estado para su recuperación es en la actualidad un bien preciado que no baja de los 200.000 dólares. Si para su puesta en valor hay que salir a encontrar pisos originales o adquirir carpinterías de época, los costos del reciclado se incrementan drásticamente, ya que incluso se ha convertido en negocio todo lo que se mueve alrededor de esta cuestión. Por eso, si bien la magnitud de la intervención define el costo final, el tema suele pasar por comparar el costo nuevo de construcción con el del reciclaje en sí mismo, sumado al de la propiedad original. De todos modos, más allá de los números, restaurar viviendas antiguas es una aventura atractiva, mucho más que la de una construcción moderna a remodelar", expresó Esses.
Así, tratándose de casas antiguas, los entrevistados parecen coincidir en que si bien algunas veces la mayor renta podría generarse tirando la casa abajo y construyendo en el terreno un edificio multifamiliar, eso no es lo más conveniente. "Rescatar una casa puede dejar un margen de entre el 20 y el 40%, pero,más allá de lo económico, es mejor restaurarla y contribuir tanto a la salud del entorno como al acervo cultural de la ciudad", explicó Agustina Caride.
Y transmitió su entusiasmo: "Hay casas viejas que merecen ser recicladas en todos los barrios porteños como San Telmo, Devoto, Villa del Parque... Cada barrio tiene su impronta; el estilo colonial es frecuente en Belgrano y parque Lezama, incluso en Flores; en Recoleta abundan inmuebles de estilo francés y en Palermo las casas chorizo. Así y todo, el mercado de casas antiguas para reciclado se torna cada vez más exclusivo, sobre todo en barrios de moda como Palermo Soho, donde las casas viejas han subido hasta un 40% en los últimos años".
Hablar con propiedad
Si se consideran estudios realizados por distintas consultoras que aseguran que en el área metropolitana el 64,57% de las viviendas supera los 21 años, y aproximadamente el 32% de inmuebles está cerca de la obsolescencia, el reciclado de viviendas deja de ser asunto de pocos. Y, más aún, si se atiende a los costos irrecuperables que genera cualquier compra venta, lo que a veces incide en que los propietarios, ante nuevas necesidades habitacionales, prefieran reformar y no mudarse. O si se focaliza en la falta de crédito que puede obligar a conformarse en principio con propiedades deterioradas o poco adecuadas a requerimientos familiares.
Pero, antes de abordar estas posibilidades, puede resultar útil definir si es lo mismo reciclar que remodelar, refaccionar, rescatar, etcétera.
Según explicó el arquitecto Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, "la puesta en valor de una unidad puede ir desde la refuncionalización hasta la restauración y, en general, no hay operaciones ciento por ciento puras. Al refuncionalizar se adapta un edificio existente a las necesidades y requerimientos de la época o de quienes lo habitan. La restauración, en cambio, pretende recuperar lo que había. Pero siempre, por más respeto arqueológico que se tenga, aislaciones, instalaciones y otros sistemas requerirán adecuarse a las exigencias actuales".
A criterio de Mazur, ambas posibilidades resultan buena inversión. "Si la propiedad, por su estilo, guarda un valor agregado, la restauración, reciclaje o refuncionalización que lo rescate generará una propuesta de alta demanda y cotización. El rendimiento de una operación de este tipo es de alrededor de un 30%, pero hemos participado en operaciones en las que la inversión no superó los 2 millones de dólares y el objeto resultante, a los 2 años, superó los 5,5 millones. En cuanto a las unidades estándar, modernizarlas o adecuarlas a las necesidades familiares siempre tendrá un costo menor al beneficio, si se cuenta con los profesionales y la mano de obra idónea", dijo.
Manuel Mel, de Raúl Mel Propiedades, coincidió con el resto de los entrevistados respecto del mercado de casas antiguas a restaurar y, además, informó qué pasa no ya con esas propiedades, sino también con los departamentos y PH que no están en óptimas condiciones y exigen trabajos de remodelación: "En general, estas unidades las buscan quienes no tienen urgencia en mudarse y arquitectos que intentan generar una ganancia comprando a bajo precio para, con mucho ingenio y algo de dinero, generar una diferencia económica. Las más requeridas son las unidades de dos y tres ambientes. La diferencia de precio entre un departamento PH habitable y uno a reciclar es muy relativa. Si, hipotéticamente, tenemos dos departamentos iguales pero en diferentes condiciones, uno impecable y listo para habitar, y otro al que hay que renovar baño, cocina y pintura, entre ambos debería haber una diferencia de precio de entre el 15 y el 20% como mínimo".
El costo de la remodelación, es lógico, dependerá de la superficie del departamento. "Por lo general en un 2 ambientes de 45 m2 a reciclar, hay que invertir en baño, cocina, pintura y, quizás, en los pisos, lo que puede demandar en promedio unos 20.000 dólares. En un departamento de 150 m2, donde hay 2 baños, 1 toilette, una cocina amplia, el costo del reciclado será del doble. Además, a menor metraje mayor posibilidad de reubicar al comprador y volver a la rueda de inversión", explicó Mel. Lo que Mazur resumió es que "el costo del reciclado puede ir del 20 al 50 % del precio inicial de la propiedad".
¿Es mucho, es poco? Para saberlo habrá que arriesgarse, como dijo Caride, "aventurarse a transformar una propiedad en nuestro lugar en el mundo".
Paula Gómez

Fuente: La Nación, Sábado 02 de abril de 2011

martes, 19 de abril de 2011

Leve suba, pero movimiento más lento

Leve suba, pero movimiento más lento
Según el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en febrero último hubo un incremento del 12,2%
Según el relevamiento mensual que proporciona el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, de los actos escriturales se observa que en febrero último hubo un incremento de 12,2% en comparación con febrero de 2010, al que se suman 3737 compraventas de inmuebles. De este análisis surge que los valores representaron subas en comparación con un año atrás de 12,2% en los actos y de 27,9% en el importe en pesos, lo que resulta un incremento del 14% en el valor medio en moneda nacional y 9,2% en el equivalente en dólares. Además, significó extender a 15 meses consecutivos el ciclo alcista de la actividad, tras 14 meses previos con variaciones negativas en la comparación interanual.
Pese al receso veraniego de enero y febrero, el caudal de transacciones estuvo muy por arriba de las concretadas en el promedio mensual de similar período de 2010, cuando el mercado dio signos de fuerte reacción frente a la retracción que sufrió entre agosto de 2008 y noviembre de 2009. La serie desestacionalizada muestra que no obstante la superación de los valores de un año atrás, el nivel de actividad parece haberse estacionado en una franja superior a la del piso que por la crisis económica se advirtió en 2009, aunque todavía están por debajo de los registros previos a los de la bonanza entre 2005 y 2008. En comparación con enero de 2011, la apertura de los actos en cinco segmentos, por rango de montos, reveló que los dos menores, que abarcan las transacciones por hasta $ 250.000, (un poco más de US$ 60.000), amplió su participación en 1,4 puntos porcentuales, a 46% del total, revirtiendo el movimiento de los meses anteriores.
En cambio, frente a la segmentación del mercado de febrero de 2010, las escrituras celebradas doce meses después mostraron una reducción más notable por sumas inferiores a $ 250.000, de 57,5% del total de actos a 45,9%, a favor de las escalas superiores, tanto en lo referente al escalón superior, hasta $ 500.000, como el intermedio, de hasta $ 900.000.
Según el informe, a pesar de esa tendencia que tienen a afirmarse, el incremento del monto promedio de los actos concretados en el período mostró una nueva desaceleración, tanto medida en pesos, como más aún en dólares, la que se inició en noviembre último.

Fuente: La Nación Sábado 16 de abril de 2011

¿Para quiénes se construye en la Argentina?

Las dificultades para acceder a una vivienda condicionan la oferta, que hoy se orienta a suplir esa falencia con propiedades destinadas al alquiler, al tiempo que se resguardan ahorros; por otro lado, se construye para el segmento de altos ingresos
Las dificultades de la clase media para acceder a la primera vivienda tienen su correlato en el mercado inmobiliario: cada vez se construyen más edificios con departamentos pequeños destinados a alquileres.
En un momento en que las posibilidades de acceder a un crédito hipotecario escasean para ese público, las inversiones orientadas a ese tipo de inmuebles también se relacionan con los precios. En el sector señalan que las propiedades pequeñas son "más fáciles de colocar" por estos días, en que los costos de las propiedades se mantienen en niveles récord.
Especialistas consultados por lanacion.com, coincidieron en que además, son una manifestación del hábito argentino de usar a los ladrillos como refugio de valor. Esa práctica se extendió tras la crisis de 2001 por la desconfianza en el sistema financiero. Aunque también en el tiempo que duró el cimbronazo este mercado sufrió con una importante desvalorización de las propiedades, desde hace algunos años, resguardar el dinero de este modo resulta más seductor que otras opciones consideradas más riesgosas para aquellos que cuentan con un capital.
Hoy en medio del proceso inflacionario, esta alternativa cobra nuevo atractivo, a pesar de que a través de un alquiler no se obtenga una renta extraordinaria, indican los especialistas.
Acorde con las dificultades para comprar, el mercado produce inmuebles que sirven de primera vivienda –sin llegar a ser propia-, a aquellos que no pueden adquirirla. "Se está generando oferta para alquilar y no tanto para vender, orientada a gente joven, a parejas que cuentan con moderada ayuda familiar y para quienes la posibilidad de tomar un préstamos hipotecario es mas enunciativa que real", analizó Damián Tabakman, consultor en negocios inmobiliarios y presidente de la Asociación Argentina de consultores y profesores de real state (APPI). Según detalló, se trata de edificios de departamentos en zonas que no son tan caras y se caracterizan por estar bien comunicadas.
Para algunos. La segunda corriente de inversión destacada por los expertos se relaciona con la construcción de productos Premium, que apuntan al segmento de alto poder adquisitivo. Es decir, a aquellos que acceden más fácilmente al crédito hipotecario, o a un público con excedente suficiente como para volcarlo en propiedades con comodidades mayores.
En su análisis, José Rozados, director del sitio especializado Reporte Inmobiliario, consideró que el motivo por el cual "se está haciendo foco sobre todo, a la construcción de departamentos chicos, para inversores pequeños, y a construcciones Premium (de 4 ambientes en adelante) para un usuario final de alto poder adquisitivo", es un bache en el funcionamiento del mercado.
El experto lo graficó en su relato como un círculo vicioso: "Desde la oferta, falta un producto que pueda desarrollarse para la clase media pensando en constituir la primera vivienda. Eso ocurre porque la demanda no existe, porque esos sectores no lo pueden pagar. Entonces, la oferta no responde".
La ciudad de Buenos Aires sirve de maqueta para ejemplificar las dos tendencias del mercado. Las cifras oficiales correspondientes a 2010 muestran que los permisos de obra solicitados para la construcción de unidades de un ambiente totalizaron 5180, y de dos, 3789. Los números son significativamente más bajos para edificación con tres, cuatro y más ambientes, según se desprende de los datos. En términos porcentuales, los permisos de los más pequeños alcanzaron, entre las unidades de uno y dos ambientes, el 78,91% sobre el total en la categoría.
En el caso de las construcciones de espacios de pocos ambientes, afirmó el experto de Reporte Inmobiliario, responde a una lógica: al reducirse la superficie, se reduce precio final, y el inversor puede ir pagando en forma mensual mientras avanza la obra. El especialista indicó que la demanda hoy es "selectiva" y está constituida por aquellos que poseen recursos propios. "Una vez resuelto su problema habitacional, la búsqueda de una segunda vivienda se concentra en tener mayores comodidades, en espacios dotados de amenities, mejor localización, vistas y seguridad", explicó Rozados.
Respecto de la localización de esas construcciones, Tabakman, amplió: "Se concentran en los lugares más clásicos de la ciudad, con altos costos, que también obedecen a la presión de la demanda de parte del segmento de ingresos más altos de la población". "Eso –indicó- imposibilita el acceso de la clase media" a una propiedad.
Fernando Haehnel, gerente de real estate de Deloitte, aportó una mirada retrospectiva que justifica la elección de ambos lados del mostrador: "Los inmuebles de lujo fueron los que menos se devaluaron en la crisis. En términos relativos, las pérdidas fueron menores. Por ejemplo, si el precio de una propiedad en Almagro cayó 70%, el de una en la avenida Alvear cayó sólo 20%", precisó.
El territorio porteño se está cubriendo con este tipo de productos, ubicados generalmente en torres. "Se está alcanzando un nivel de saturación en norte que genera oportunidades en otras zonas que habían quedado más relegadas, como el sur y el oeste de la ciudad", graficó el analista de Deloitte.
Apuesta de largo plazo. Para los inversores que son, desde otro punto de vista, "ahorristas en ladrillos", si bien el escenario no es de lo más favorable, la última crisis mundial pasó casi por el costado justamente por la escasez de crédito, sin generar colapsos en los precios de las propiedades como en otras economías donde el endeudamiento superaba la mitad de las operaciones.
El negocio de quienes deciden poner en alquiler su segunda propiedad supera los límites de ese contrato. "La renta por alquiler, que ronda un 5% anual, es baja por la amplia disponibilidad. Pero también se apuesta a otra renta por diferencia de valor, que tiene que ver con la revalorización del inmueble", analizó Mariano Lamothe, economista jefe de la consultora Abeceb.com.
En ese sentido, Tabakman señaló que "como los precios se encuentran en máximos históricos, la apuesta es a que se mantengan".
El ahorro en ladrillos, contra otras opciones, sigue siendo atractivo: "Invertir en real estate sigue siendo una forma de reservar valor en dólares. Eso no se ha caído. Hay que tener en cuenta que en una economía con un 30% de inflación orientada al consumo, quien ahorra con un depósito a plazo fijo pierde", amplió Alejandro Bianchi, de Invertir Online.
Como instrumento para canalizar el ahorro, Haehnel destacó la posibilidad de formar parte de un fideicomiso al costo para ahorristas que posean, por ejemplo, un monto de 50.000 dólares, insuficiente para comprar un inmueble en Puerto Madero. Esta opción posibilita pago inicial y cuotas mientras se realiza el desarrollo. Luego, existe la opción de quedarse o irse".
Escenario de incertidumbre. Rozados pronostica una contracción de la oferta que se viene manifestando con un descenso en la actividad a lo largo de los años desde el pico de 2007. "Por el aumento de costos que genera el encarecimiento de la tierra, de los insumos y la mano de obra, no hay una rentabilidad acorde a los riesgos. No es el mejor momento del negocio, porque es complicado planificar un valor de venta a dos o tres años en medio de un proceso inflacionario".
Además, por el escaso acceso a créditos, no hay un apalancamiento de la demanda que colabore a colocar el producto. El año pasado, sólo un 6% de las operaciones de compra en la ciudad se efectuaron por medio de créditos hipotecarios. "Eso genera más incertidumbre", concluyó Rozados.
Para Haehnel, la actividad sigue siendo rentable, aunque la expectativa inflacionaria preocupa a los constructores. Los valores se van ajustando a los costos. "Ante la falta de opciones, sigue siendo atractivo en el largo plazo", aclaró, quien augura un típico período de transición con una posible "desaceleración" en este año de elecciones.
Por Luján Scarpinelli

Fuente: La Nación Viernes 08 de abril de 2011

Viviendas

El metro cuadrado cuesta US$ 2.100 en promedio en Capital
En tanto, el precio promedio para un departamento usado fue de US$ 1.972 el metro cuadrado, según un relevamiento de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
El precio promedio del metro cuadrado para un departamento nuevo es de 2.100 dólares en la Capital Federal, según surge de un relevamiento efectuado por el Instituto de Economía de la Universidad Argentina de la Empresa (UADE).
En tanto, el precio promedio para un departamento usado es de 1.972 dólares el metro cuadrado, de acuerdo con un estudio efectuado al relevar avisos publicados en medios gráficos e internet durante enero último, informó la institución.
El relevamiento comprendió el análisis de 5.000 departamentos de 14 barrios capitalinos, que cuentan con un volumen representativo de oferta.
Se estableció que en Recoleta los precios bajaron 2,1% si se los compara con el relevamiento de octubre último. En tanto, en Palermo, Belgrano y Nuñez aumentaron 2,7%, 8,4% y 4,3%, respectivamente.
El precio más alto se observó en departamentos nuevos del barrio de la Recoleta, que se ofrecen a 2.728 dólares el metro cuadrado. El más económico resultó ser el barrio de Flores, donde el metro cuadrado promedio de los departamentos es de 1.466 dólares para el caso de los usados.
Entre los barrios relevados de la ciudad, los de mayor precio promedio del metro cuadrado, tanto en el segmento de departamentos nuevos como usados, fueron Recoleta, Palermo y Belgrano.
En el caso de las unidades a estrenar, los valores rondaron entre los 2.728 y los 2.444 dólares el metro cuadrado. Según las estimaciones del Instituto, el valor promedio simple de oferta del metro cuadrado para el conjunto de barrios relevados es 2.100 dólares para los departamentos nuevos, y de 1.972 dólares para los usados. En la captación de datos efectuada, algunos barrios mostraron una llamativa disminución en la oferta de inmuebles nuevos.
Se observó que en Recoleta el valor promedio del metro cuadrado a estrenar disminuyó 2,1% comparado con los niveles relevados en octubre último; mientras que en Palermo, Belgrano y Núñez el valor promedio incrementó en 2,7%, 8,4% y 4,3%, respectivamente.
En materia de departamentos usados, y para una medición similar, la mayoría de los barrios observados experimentaron aumentos en sus precios. Por ejemplo: en Palermo los precios crecieron 3,7% promedio y en Belgrano 4,3%.

Fuente: Diario El Clarín martes 12 de Abril de 2011

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