miércoles, 27 de abril de 2011

Reciclaje de propiedades

Como nueva
Decidir si una unidad merece someterse a una transformación o refaccionarse de manera parcial requiere una evaluación minuciosa tanto de la estructura como de los costos
A MODO DE GUIA
El arquitecto Sebastián Miguel Marino, titular del estudio Dubarry-Marino, con amplia y valorada experiencia en reciclados, consideró que "el profesional interviniente tiene que escuchar mucho y muy atentamente al cliente para, de acuerdo con el gusto y necesidades de éste, resaltar los atributos de la propiedad".
En apretada síntesis, acerca una suerte de guía para diferenciar inmuebles reciclables de inmuebles descartables y, para una vez decidida la compra, saber qué debe solicitarse al arquitecto contratado.

1. Descartar inmuebles mal ubicados

2. En lo posible no optar por unidades en contrafrente o que miran a pulmones de manzana con poca iluminación y ventilación. No suelen dar oportunidad de rescate alguno.

3. Rechazar las propiedades con deficiencia en las instalaciones centrales, por ejemplo, problemas con la calefacción, de presión de agua caliente, ascensores principales y de servicio con poco mantenimiento.

4. Considerar la orientación del inmueble. Si, por caso, la unidad mira al Oeste la obra podría exigir costos adicionales en aire acondicionado. Si mira al Sur, seguramente demandará mayor gasto en controlar la humedad y el frío.

5. Prestar atención especial a rajaduras o humedades, problemas estructurales, constructivos. Si tienen solución es operativamente costosa.


6. Considerar las unidades desactualizadas, fuera de moda, las que con la puesta en valor de baño, cocina, mejoran sustancialmente.

7. Hacerse amigo de los departamentos antiguos, que permiten rescatar detalles y elementos que dejaron de realizarse por ser muy costosos o porque ya no existe la mano de obra calificada para encararlos.

8. Antes de cerrar la operación visitar el inmueble con el arquitecto que se responsabilizará de la obra para que revise todos los aspectos mencionados: estructura y servicios del edificio, diagramado de planta, instalaciones, orientación de la unidad, iluminación, espacios interiores, dimensiones.

9. Ya realizada la operación, antes de cualquier intervención, habrá que pedir al profesional que considere los factores de interferencia que, si no están previstos, ocasionarán demoras en los tiempos de obra y afectarán el precio final de la misma. También tendrá que considerar todo lo que hace a seguridad.

10. Normalmente, los costos para un reciclado, entre materiales y mano de obra, van de los 300 hasta los 500 dólares por m2.

"Si se tiene en cuenta todo esto, podrá llegarse a lo que yo califico como un buen reciclado: el que satisface al cliente en lo estético y en lo económico, poniendo de relieve las virtudes de su inmueble", concluyó Marino.

"Hay casas con historia y casas que recién están empezando a construir la suya. Me interesan particularmente las primeras, a las que busco dotar de sentido y funcionalidad", comentó Agustina Caride.
Paisajista, decoradora, escritora, hace ya casi una década que ella, junto a un equipo de profesionales, trabaja con la ilusión de rescatar antiguas casas porteñas, dándole nueva vida a cada espacio, pero manteniendo el estilo de las antiguas propiedades. "Es un trabajo artístico y, hasta diría, artesanal, para el que me convocan quienes van a habitar la casa, o inversores que compran, hacen reciclar y venden", dijo.
El planteo de Caride lleva a una pregunta que no responde ella sino el arquitecto Diego Esses: ¿sigue siendo negocio comprar casas, reciclarlas y venderlas? "Una antigua, accesible y en aceptable estado para su recuperación es en la actualidad un bien preciado que no baja de los 200.000 dólares. Si para su puesta en valor hay que salir a encontrar pisos originales o adquirir carpinterías de época, los costos del reciclado se incrementan drásticamente, ya que incluso se ha convertido en negocio todo lo que se mueve alrededor de esta cuestión. Por eso, si bien la magnitud de la intervención define el costo final, el tema suele pasar por comparar el costo nuevo de construcción con el del reciclaje en sí mismo, sumado al de la propiedad original. De todos modos, más allá de los números, restaurar viviendas antiguas es una aventura atractiva, mucho más que la de una construcción moderna a remodelar", expresó Esses.
Así, tratándose de casas antiguas, los entrevistados parecen coincidir en que si bien algunas veces la mayor renta podría generarse tirando la casa abajo y construyendo en el terreno un edificio multifamiliar, eso no es lo más conveniente. "Rescatar una casa puede dejar un margen de entre el 20 y el 40%, pero,más allá de lo económico, es mejor restaurarla y contribuir tanto a la salud del entorno como al acervo cultural de la ciudad", explicó Agustina Caride.
Y transmitió su entusiasmo: "Hay casas viejas que merecen ser recicladas en todos los barrios porteños como San Telmo, Devoto, Villa del Parque... Cada barrio tiene su impronta; el estilo colonial es frecuente en Belgrano y parque Lezama, incluso en Flores; en Recoleta abundan inmuebles de estilo francés y en Palermo las casas chorizo. Así y todo, el mercado de casas antiguas para reciclado se torna cada vez más exclusivo, sobre todo en barrios de moda como Palermo Soho, donde las casas viejas han subido hasta un 40% en los últimos años".
Hablar con propiedad
Si se consideran estudios realizados por distintas consultoras que aseguran que en el área metropolitana el 64,57% de las viviendas supera los 21 años, y aproximadamente el 32% de inmuebles está cerca de la obsolescencia, el reciclado de viviendas deja de ser asunto de pocos. Y, más aún, si se atiende a los costos irrecuperables que genera cualquier compra venta, lo que a veces incide en que los propietarios, ante nuevas necesidades habitacionales, prefieran reformar y no mudarse. O si se focaliza en la falta de crédito que puede obligar a conformarse en principio con propiedades deterioradas o poco adecuadas a requerimientos familiares.
Pero, antes de abordar estas posibilidades, puede resultar útil definir si es lo mismo reciclar que remodelar, refaccionar, rescatar, etcétera.
Según explicó el arquitecto Claudio Mazur, titular de +Ur Arquitectura Inmobiliaria, "la puesta en valor de una unidad puede ir desde la refuncionalización hasta la restauración y, en general, no hay operaciones ciento por ciento puras. Al refuncionalizar se adapta un edificio existente a las necesidades y requerimientos de la época o de quienes lo habitan. La restauración, en cambio, pretende recuperar lo que había. Pero siempre, por más respeto arqueológico que se tenga, aislaciones, instalaciones y otros sistemas requerirán adecuarse a las exigencias actuales".
A criterio de Mazur, ambas posibilidades resultan buena inversión. "Si la propiedad, por su estilo, guarda un valor agregado, la restauración, reciclaje o refuncionalización que lo rescate generará una propuesta de alta demanda y cotización. El rendimiento de una operación de este tipo es de alrededor de un 30%, pero hemos participado en operaciones en las que la inversión no superó los 2 millones de dólares y el objeto resultante, a los 2 años, superó los 5,5 millones. En cuanto a las unidades estándar, modernizarlas o adecuarlas a las necesidades familiares siempre tendrá un costo menor al beneficio, si se cuenta con los profesionales y la mano de obra idónea", dijo.
Manuel Mel, de Raúl Mel Propiedades, coincidió con el resto de los entrevistados respecto del mercado de casas antiguas a restaurar y, además, informó qué pasa no ya con esas propiedades, sino también con los departamentos y PH que no están en óptimas condiciones y exigen trabajos de remodelación: "En general, estas unidades las buscan quienes no tienen urgencia en mudarse y arquitectos que intentan generar una ganancia comprando a bajo precio para, con mucho ingenio y algo de dinero, generar una diferencia económica. Las más requeridas son las unidades de dos y tres ambientes. La diferencia de precio entre un departamento PH habitable y uno a reciclar es muy relativa. Si, hipotéticamente, tenemos dos departamentos iguales pero en diferentes condiciones, uno impecable y listo para habitar, y otro al que hay que renovar baño, cocina y pintura, entre ambos debería haber una diferencia de precio de entre el 15 y el 20% como mínimo".
El costo de la remodelación, es lógico, dependerá de la superficie del departamento. "Por lo general en un 2 ambientes de 45 m2 a reciclar, hay que invertir en baño, cocina, pintura y, quizás, en los pisos, lo que puede demandar en promedio unos 20.000 dólares. En un departamento de 150 m2, donde hay 2 baños, 1 toilette, una cocina amplia, el costo del reciclado será del doble. Además, a menor metraje mayor posibilidad de reubicar al comprador y volver a la rueda de inversión", explicó Mel. Lo que Mazur resumió es que "el costo del reciclado puede ir del 20 al 50 % del precio inicial de la propiedad".
¿Es mucho, es poco? Para saberlo habrá que arriesgarse, como dijo Caride, "aventurarse a transformar una propiedad en nuestro lugar en el mundo".
Paula Gómez

Fuente: La Nación, Sábado 02 de abril de 2011

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