lunes, 30 de mayo de 2011

Lavado De Activos. LEY Nº 25.246

PROYECTO DE REFORMA DE LA LEY Nº 25.246
-LAVADO DE ACTIVOS-
DEL PODER EJECUTIVO NACIONAL
En el corriente mes, obtuvo media sanción el proyecto de reforma de la ley 25.246-Lavados de Activos- cuya autoría detenta el Poder Ejecutivo Nacional. Los aspectos salientes del mismo, que tengan estrecha relación con nuestra actividad profesional es la incorporación del inc. 19 al art. 20 que reza: “Están obligados a informar a la Unidad de Información Financiera (U.I.F.) en los términos del art. 20 de la presente ley… inc. 19 Los agentes o corredores inmobiliarios matriculados y las sociedades de cualquier tipo que tengan por objeto el corretaje inmobiliario, integradas y/o administradas exclusivamente por agentes o corredores inmobiliarios matriculados”. Asimismo en el proyecto en cuestión se establece en su art. 14 que “… En el marco de análisis de un reporte de operación sospechosa los sujetos contemplados en el art. 20, no podrán oponer a la Unidad de Información Financiera (U.I.F.) los secretos bancarios, bursátil o profesional, ni los compromisos legales o contractuales de confidencialidad”.
Atento a lo manifestado y de obtener la sanción definitiva del Senado de la Nación, los profesionales inmobiliarios tendremos la obligación de informar lo establecido en la actual redacción del art. 20 de la ley 25.246, que establece: “ Las personas señaladas en el artículo precedente quedarán sometidas a las siguientes obligaciones:
a. Recabar de sus clientes, requirentes o aportantes, documentos que prueben fehacientemente su identidad, personería jurídica, domicilio y demás datos que en cada caso se estipule, para realizar cualquier tipo de actividad de las que tienen por objeto. Sin embargo, podrá obviarse esta obligación cuando los importes sean inferiores al mínimo que establezca la circular respectiva.
Cuando los clientes, requirentes o aportantes actúen en representación de terceros, se deberán tomar los recaudos necesarios a efectos de que se identifique la identidad de la persona por quienes actúen.
Toda información deberá archivarse por el término y según las formas que la Unidad de Información Financiera establezca;
b. Informar cualquier hecho u operación sospechosa independientemente del monto de la misma. A los efectos de la presente ley se consideran operaciones sospechosas aquellas transacciones que de acuerdo con los usos y costumbres de la actividad que se trate, como así también de la experiencia e idoneidad de las personas obligadas a informar, resulten inusuales, sin justificación económica o jurídica o de complejidad inusitada o injustificada, sean realizadas en forma aislada o reiterada.
La Unidad de Información Financiera establecerá, a través de pautas objetivas, las modalidades, oportunidades y límites del cumplimiento de esta obligación para cada categoría de obligado y tipo de actividad;
c. Abstenerse de revelar al cliente o a terceros las actuaciones que se estén realizando en cumplimiento de la presente ley”.
Como puede apreciarse, se nos obliga a una responsabilidad informativa no prevista. Por ello hemos reclamado ser escuchados en el H. Senado Nacional para debatir el texto, la aplicación y alcances de las normativas proyectadas, a los efectos de adecuar su obligatoriedad a límites que no alteren nuestra actividad profesional, en consecuencia les encarecemos nos hagan llegar su opinión o sugerencias al respecto, con la mayor premura.
La Plata , 30 de Mayo de 2011.-
J. Oscar Iglesias
Presidente del H. Consejo Superior

jueves, 26 de mayo de 2011

Mercado inmobiliario. Etapas

Etapas de un mercado cambiante
Análisis por La Nación
La llegada del crédito y luego su ausencia; los amenities; las crisis; las señales de recesión; otro concepto en capacitación, y el aporte de la tecnología señalaron un nuevo camino para el sector.
En mayo de 1996, el mercado comenzó un proceso de transformación en gran parte impulsado por el bienestar económico de la década del 90. Reflejado en los avisos clasificados con creciente respuesta, ese tiempo mostraba un vigor inusual para un mercado que hasta los últimos años de los 80 se manejaba en otra escala. Y aunque la industria de la construcción siempre fue un sólido pilar dentro de la economía, el concepto sobre lo que este importante segmento representaba entonces varió de manera progresiva y contundente.
Habrá que comprender que el tiempo de la convertibilidad -efímero en cuanto a los resultados- se percibe efectivamente como una estrella fugaz, pero a la vez un impulso creativo para dar lugar a un mercado sofisticado y dinámico, con la llegada de negocios de alta gama y también cerca de la gente, más el inestimable aporte del crédito, que les permitió a miles de personas alcanzar el techo propio.
Un punto de partida en la ciudad, con nuevas obras en barrios cotizados, donde la demanda no perdió la oportunidad de adquirir propiedades, de dejar su vivienda usada y mudarse a una torre modernas con servicios. Las empresas inmobiliarias se sorprendieron por la demanda sostenida que se dio el gusto de adquirir un espacio en un barrio cerrado o clubes de campo para disfrutar del fin de semana en familia.
En las afueras, primero en el Norte, con una intensidad poco frecuente, y en particular en Pilar, como eje de una transformación que superó todos los cálculos, incluso los de los más expertos, y luego en el Oeste y en el Sur se inauguró otro estilo de vida, a pocos minutos del Centro y en un entorno natural. Logro que también pudo concretarse a una velocidad inusitada gracias a la creación de accesos rápidos, como la Panamericana hacia el Norte y sus conexiones; también los accesos Oeste y Sudeste.
El sector inmobiliario dio un salto trascendente en estos años.
La crisis de 2001 marcó un quiebre en el sector, con grandes inconvenientes para continuar con los planes previstos. Pero a pesar del impacto (hubo otras crisis que superó con facilidad), hay que admitir que a fines de 1998 se había advertido un proceso de recesión, que culminó en 2001.
Pese a las dificultades la recuperación fue mucho más rápido de lo esperado. En estos años, el aporte de las entidades fue esencial.

Planificación, una asignatura todavía pendiente
Por Rafael Giménez
Mucha agua pasó bajo el puente desde 1996. Ahora, desde un lugar alejado del trajinar cotidiano, con la mirada de aquel que disfruta de su retiro, pero conserva imágenes y recuerdos de esa época de nerviosa actividad, quisiera hacer algunas reflexiones.
Si bien el mercado desarrollaba una actividad interesante, fue a partir de la crisis de 2001, y específicamente entre abril y mayo de 2002, meses en que se permitió salir del corralito para comprar inmuebles y se batieron todos los récords de venta, cuando se instaló en la población, frente a la insolvencia de las opciones financieras, la certeza de que sólo el ladrillo puede asegurar estabilidad para las inversiones. Desde entonces, la oferta no dejó de crecer. Y tampoco los precios, que ensancharon la brecha entre propuestas que se multiplicaban y salarios que languidecían. Ese auge constructivo respondió evidentemente a una necesidad y, además, creó fuentes de trabajo en una industria que todavía hoy requiere mucha mano de obra.
Sin embargo, se distinguen claramente algunos desajustes. El de esa brecha entre oferta y demanda aparece claramente como una importante asignatura pendiente. Y el crédito, ya avanzado el tercer milenio, no alcanza todavía para que muchos puedan satisfacer una necesidad -o un derecho- tan básica como es la vivienda.
Otro tema es la concentración de edificios en pocos barrios. En algunas horas es casi imposible transitar por algunas veredas de Caballito, por mencionar sólo uno de los barrios que lideraron este auge constructivo. Pocos árboles y mucho cemento. Necesitamos aire, espacio, sol, levantar la persiana -cuando la hay- y poder ver el cielo y no encontrarse con la cara adormilada del vecino del mismo piso de la vereda de enfrente. Además hay que tener en cuenta que el continuo encarecimiento de las expensas conspira contra el buen mantenimiento de los edificios antiguos, con los riesgos que entraña para la seguridad de quienes viven en ellos y los desprevenidos transeúntes.
El resultado de tanto cemento lo vemos los fines de semana. Miles de personas saturan de autos y accidentes las autopistas para gozar del verde durante 48 horas, y perder después la paz encontrada en los embotellamientos del regreso.
Es notorio la necesidad de una planificación urbana que se piense a quince años, que imponga reglas que no se puedan cambiar por negocios puntuales, que trace objetivos centrados en el bienestar general y normas que continúen a pesar del cambio de gobierno.
Necesidades y creatividad:
La ciudad es grande y hay todavía muchas oportunidades para descentralizar la construcción hacia lugares donde la tierra es más barata -así como lo sería el departamento que se construya-. El Sur puede ser una oportunidad. Claro que se requieren más colegios, mejores transportes, la urbanización de sectores precarios, espacios verdes que provean oxígeno y se puedan disfrutar sin hacinamiento en una tarde de sol y una seguridad visible que proporcione confianza, tanto al que va a construir como al que vivirá en la nueva casa. Con un poco de creatividad, hasta el conflictivo Parque Indoamericano, con sus 130 hectáreas, el segundo más grande de la ciudad, puede convertirse en un lugar atractivo, en un aliciente para un cambio en el que la naturaleza, los porteños y sus viviendas convivan en armonía.
El hombre no puede prescindir de la naturaleza sin alienarse. Tampoco de vivienda. Todavía hay tiempo para planificar un escenario más vivible para todos.
El autor es periodista y ex editor del suplemento Propiedades de La Nación.

Puerto Madero, un gran ícono porteño
Por
Diego Cúneo
Preferido por inversionistas y desarrolladores, la zona que nació hace poco más de 20 años representa un fenómeno de transformación urbana único en su estilo.
Poco más de dos décadas han pasado desde que ese sector degradado de la ciudad, como era el ex Puerto Nuevo, fue rescatado del olvido y se convirtió en uno de los fenómenos urbanísticos más destacados en la historia de la ciudad. En el camino, hay una rica historia de proyectos y desarrollos, que tienen el común denominador de haber sido una apuesta al futuro, y que hicieron de esas 170 hectáreas pegadas al Río de la Plata un sitio emblemático de Buenos Aires.
Todo comenzó a fines de la década del 80, cuando dentro del plan de reforma del Estado encarado por el entonces presidente Carlos Menem se firmó un convenio entre el gobierno nacional y la Municipalidad de Buenos Aires para recuperar ese sector. Luego de muchas tratativas, se decidió crear la Corporación Antiguo Puerto Madero, sociedad mixta que tenía como objetivo poner en valor y urbanizar ese sector de la Capital, en sintonía con lo que venía sucediendo en otras ciudades del mundo en las cuales la recuperación de espacios degradados comenzaba a ser una tendencia que cada vez cobraba más fuerza.
Ese proyecto original fue ampliado en 1998 y poco después se convocó a un concurso de ideas del que participaron casi un centenar de estudios de arquitectura, para realizar un máster plan que contemplara la integración definitiva de ese sector al resto de la ciudad.
Así comenzó el proceso de transformación, que se inició con la venta de los antiguos edificios de Norte a Sur, primero del lado oeste y luego del otro lado del dique, en el Este, donde crecieron las residencias lujosas y modernas, que atrajeron a una demanda con capacidad de ahorro, no sólo local sino internacional. El conjunto hace de este sector uno de los más sofisticados y pujantes de Buenos Aires. Tanto por la comodidad de los accesos, la proximidad al Centro, como por su seguridad, Puerto Madero se convirtió rápidamente en un fenómeno, tema también de estudio en las universidades del exterior.
Hoy, con 13.000 habitantes permanentes, más de 30.000 personas que trabajan a diario, más de 1 millón de metros cuadrados construidos y una inversión que supera los 2000 millones de dólares, sigue atrayendo a inversionistas de todo el mundo, que ven en él una oportunidad de negocios única. Punto de visita obligado para el turismo, el barrio más joven de la ciudad tiene actualmente el privilegio de competir en renombre y trascendencia con otros viejos íconos porteños, como la avenida Corrientes, La Boca o Recoleta, y allí se puede encontrar, en sus anchas calles y amplios espacios verdes, una oferta variada en gastronomía y entretenimiento, todo en medio de una atmósfera de exclusividad y sofisticación que lo definen como único y que todo extranjero no bien llega a Buenos Aires está interesado en recorrer.

El futuro y sus dilemas
Por Daniel Silberfaden
Especialistas proponen una mirada sobre el Real Estate, su evolución y la conexión con la ciudad en un contexto donde se privilegia el cuidado del medio ambiente.
CIUDAD MODERNA Y EFICIENTE
En 1996 Buenos Aires adquirió un nuevo marco político y legal como ciudad autónoma, coincidente con el nacimiento de este suplemento. Es interesante esta coincidencia para analizar este período intenso, cambiante, y que produjo transformaciones importantes en su fisonomía, pero no tanto en términos estructurales.
Prevaleció la inversión privada y la ausencia del Estado y la obra pública para dotar a la ciudad de una plataforma de infraestructura básica necesaria para subir un peldaño en la calidad de vida de sus habitantes. Mantuvo una población constante en número de habitantes, pero con un alarmante envejecimiento y una marcada migración especialmente de jóvenes parejas con niños hacia fuera del perímetro urbano. El número de residentes logró sostenerse únicamente por el ingreso de inmigrantes del interior y países limítrofes, que se asentaron en las villas existentes o que, desplazados de éstas, crearon nuevos asentamientos. En estos años las autoridades porteñas incorporaron a nuestros códigos leyes de seguridad y accesibilidad, entre otras, que han incrementado sensiblemente las superficies propias y comunes de cualquier vivienda. Los 30 metros cuadrados básicos de ayer, son los 50 de hoy, aumentando el volumen construido y con un valor de la tierra que alcanzó récords históricos. La protagonista de los últimos años ha sido la propiedad de la tierra, que por lejos ha sido el negocio inmobiliario más brillante. En esta línea, la densificación y el aumento de altura notable de muchos barrios materializaron lo que nuestro código de planeamiento ya permitía.
La sorpresa ciudadana por estas súbitas transformaciones trajo aparejadas discusiones entre vecinos, autoridades y profesionales de la construcción, llegando a instancias donde intervino la Justicia. Un aspecto positivo de este conflicto fue el debate instalado y la toma de conciencia general del valor de anticiparse a los temas y de que la ciudad es una construcción colectiva que necesita de todos nosotros para cambiar y mejorar. Imagino que algunos de los temas por debatir en los próximos años serán los acuerdos políticos entre la ciudad, la Nación y los municipios bonaerenses colindantes sobre temas como autopista ribereña, seguridad, basura, transporte, tránsito, puerto, cruceros y aeroparque, así como inversiones en infraestructura, equipamiento sanitario, catalogación y protección de nuestro patrimonio artístico y arquitectónico, y mecanismos que permitan su revitalización o reutilización, la sostenibilidad de la ciudad y la producción de fuentes de energía con recursos renovables y privados.

El autor es presidente de la Sociedad Central de Arquitectos y director de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UP

SER SUSTENTABLES, INDISPENSABLE
Por Eduardo Sposito
¿Por qué Microsoft compró Skype? Habrá razones de sobra, pero parecería que sólo una es clave: la desaparición del teléfono celular del que dependemos a diario ya dejó de ser una fantasía lejana y Microsoft, a través de la plataforma Skype, quiere liderar el futuro mercado de las comunicaciones interpersonales. Hace 15 años nadie lo hubiera imaginado. También hace 15 años, cuando se habló por primera vez de la construcción sustentable y de su futuro protagonismo en el mercado de la construcción, muchos se miraron sorprendidos. Hoy, en el mundo desarrollado y también en países periféricos quienes buscan liderar el mercado no dudan en proyectar y construir en forma sustentable. Esto implica utilizar la menor cantidad de recursos posibles, en un ambiente de trabajo seguro -libre de incidentes y lesiones-, y muy especialmente, operar lo construido afectando lo menos posible el medio ambiente. No habrá que esperar otros 15 años para enfrentarnos con situaciones en las que no existirá alternativa a que los diseños se realicen en tres dimensiones con una plataforma integrada de gestión del proyecto que nos permita computarlo, presupuestarlo, planificarlo, programar su ejecución y operarlo. Todo, sin duda, en forma sustentable. Hasta hace poco hablábamos de que la diferenciación que un proyecto podía tener en el mercado era ser calificado como verde. A corto plazo no habrá opción: o diseñamos y construimos sustentablemente, o estamos fuera del mercado. Un interesante desafío.
El autor es profesor titular de Gestión de Proyectos (FADU-UBA) y director general de Lend Lease para América Latina y el Caribe

LA VIVIENDA, TEMA CENTRAL
Por Miguel Pato
El autor es director regional de EY Real Estate Group América Latina
Un mercado que desde hace diez años dejó de pensar en los demandantes reales y se enfocó exclusivamente en captar el dinero de inversores bajo diversos argumentos, en su mayoría equivocados, no es sustentable y se agota en sí mismo. Esta distorsión genera muchas oportunidades para quienes estén dispuestos a moverse en dirección contraria al rebaño, lo cual suena lindo, pero no es tan fácil de implementar, ya que es necesario tener visión, saber transmitírsela a los inversores y tener capacidad de gestión, habilidades que la mayoría de las empresas perdieron durante estos años.
En los próximos años, las condiciones del mercado van a ser menos favorables que hasta ahora, y eso que en un país normal sería una mala noticia para el nuestro creo que es positivo, ya que todo el dinero inversor que entró en los últimos años sólo sirvió para recalentar el mercado de tierra; concentrarse en tipologías para satisfacer al inversor, pero no a la demanda real, e inflar el precio de las propiedades. Como resumen de lo que pasó, tenemos un déficit habitacional que no para de crecer; muchas más familias de clase media convertidas en pobres, en términos habitacionales, y enormes sumas de dinero de inversores en negocios que vaya a saber cómo terminan.
Para que nuestro sector sea sustentable, más allá de lo que nos debería importar como ciudadanos, deberíamos tomar conciencia, proponer y reclamar al próximo gobierno que incluya el tema de la vivienda en una agenda de trabajo y no sólo en los discursos, porque a diferencia de años pasados y no sólo acá, sino en el mundo, la vivienda y el acceso a la tierra urbana serán uno de los grandes problemas por resolver y fuente de conflictos. En la Argentina deberían construirse no menos de ocho viviendas anuales por cada 1000 habitantes, y a diferencia de otros países de la región que con mucho esfuerzo ya han logrado ubicarse en ese nivel, el nuestro sigue muy por debajo a pesar de tener los recursos públicos y privados para hacerlo realidad en un plazo muy corto.
Podemos imaginar muchos escenarios de negocios para los próximos años, pero si no abordamos desde una visión integral el problema de la vivienda, el funcionamiento de las ciudades y la producción de tierra urbana, vamos a estar en problemas.
Si el debate sigue siendo si es mejor comprar tierra en Palermo SoHo o en Palermo Hollywood vamos a estar pronto en problemas y no sólo económicos.

Fuente: La Nación sábado 14 de mayo de 2011

martes, 24 de mayo de 2011

COTI: Res. 3101. Otras Reformas.

En atención a la publicación en el Boletín Oficial de la Resolución de la AFIP 3101, hemos comunicado en Gacetilla Informativa anterior, el cambio a Pesos SEISCIENTOS MIL ($ 600.000), del importe a partir del cual es obligación informar a dicha Administración Federal. A continuación se detallan, además de la mencionada, otras reformas de importancia para su conocimiento, que introdujo la AFIP a la Resolución General 2371, sus modificatorias y complementarias.


1º) Aumenta, como ya hemos dicho, el importe a partir del cual obliga a los titulares, condóminos o inmobiliaria autorizada, a obtener el Código de Oferta de Transferencias de Inmuebles (COTI), pasando de $300.000 a $600.000.

2º) Agrega a la “base imponible del impuesto de sellos que graven la transmisión del bien” como parámetro junto con los que ya se encontraban vigentes, para tomar el importe mayor y determinar de esa forma, si dicho bien supera los $600.000.

3º) Con la Resolución anterior había tres (3) opciones para obtener el COTI: Por internet, por teléfono o por mensaje de texto (SMS). La Resolución 3101 solo permite la obtención por internet, y únicamente por inoperatividad de este sistema, puede hacerse por teléfono. Queda derogada la posibilidad de obtener el COTI por mensaje de texto (SMS).

4º) Entre los ejemplos de transferencias de inmuebles, incorpora a “las transferencias de bienes inmuebles o derechos sobre inmuebles a construir efectuadas a título de fiducia”. Es decir, incorpora a la transferencia que origina al contrato de fiducia. Anteriormente se incluía entre otras, a las adjudicaciones de bienes efectuados por los fideicomisos a los fiduciantes beneficiarios que constituye otra etapa de ese proceso.

5º) En lo demás, cambia algunos términos que no modifican el sentido de lo normado y adapta las referencias a la Resolución 2820 en lugar de la 2168 ya que la primera derogó a la última mencionada.

PRESIDENCIA, 23 de mayo de 2011.


lunes, 16 de mayo de 2011

A PARTIR DEL 01/06/2011 COTI = SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000.-)

Viernes 13 de mayo de 2011 Primera Sección BOLETIN OFICIAL Nº 32.149 20 AFIP MODIFICA EL RÉGIMEN DEL COTI De acuerdo con lo informado en la Gacetilla Extraordinaria enviada el día 2 de mayo del corriente hacemos saber a los señores colegiados que la Administración Federal de Ingresos Públicos por Resolución General 3101 (fechada viernes 13 de mayo de 2011 y publicada en B.O. Nº 32.149) procedió a modificar el régimen informativo vigente (COTI) elevando a pesos seiscientos mil el precio asignado para los inmuebles cuya operación de compra-venta deba registrarse. Al efecto transcribimos en su parte pertinente el nuevo texto del artículo 3º de la ya mencionada Resolución General 3101que dice: “ARTICULO 3º.- Los sujetos incluidos en el Artículo 1º, en adelante ‘titular o condómino de bienes inmuebles’, se encuentran obligados a obtener el ‘Código de oferta de transferencia de inmuebles’ (COTI), cuyo modelo se consigna en el Anexo II de la presente, con carácter previo a la ocurrencia de alguno de los siguientes actos, el primero que suceda: negociación, oferta o transferencia de bienes inmuebles o de derechos sobre bienes inmuebles a construir, sea cual fuera su forma de instrumentación, cuando el precio consignado en alguno de los actos aludidos o la base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares y/o del impuesto de sellos que graven la transmisión del mismo o el valor fiscal vigente del inmueble de que se trate —cualquiera de dichos valores—, resulte igual o superior a SEISCIENTOS MIL PESOS ($600.000.-)”. A los efectos de una información más completa pueden recabar en los Colegios Departamentales, el texto íntegro de la Resolución General 3101. La Plata (B), 16 de mayo de 2011 J. Oscar Iglesias Presidente H.Consejo Superior

jueves, 12 de mayo de 2011

Construcciones 2011

Decisiones meditadas
Inversores y desarrolladores avanzan con los proyectos, pero luego de evaluar cada paso con cautela debido al alza de los costos de construcción y una baja de la rentabilidad

El mercado se muestra selectivo con players que analizan minuciosamente sus decisiones. Hoy, por los terrenos se pide cada vez más dinero; los márgenes de rentabilidad en los desarrollos están más acotados, ya que rondan el 15 por ciento cuando hace poco llegaban al 20; la falta de alternativas de inversión y los vaivenes de la economía mundial se suman a los avatares de nuestra economía con un dólar planchado, pero con precios de insumos que aumentan.
Estos son factores que hoy hacen que tanto desarrolladores como inversores y consumidores finales analicen cada detalle en el momento de realizar una operación. Todos se preguntan: ¿es el momento de iniciar un proyecto? ¿Es tiempo de comprar, de invertir? ¿Seguirán incrementándose los precios de los emprendimientos? ¿Cómo afectará la inflación? ¿Qué sucederá con el tipo de cambio? ¿Me conviene organizar el proyecto como fideicomiso? ¿Habrá sobreoferta?

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, expresa: "Hace algunos años la buena marcha de la macroeconomía aseguraba por sí sola el éxito de una inversión inmobiliaria. Hace ocho años, quien entraba en un proyecto tenía asegurado que ganaría dinero solamente con el viento de cola de la economía. Luego fue necesario poner atención en la localización, en el proyecto, en el precio. Hoy hace falta atender todos estos frentes al mismo tiempo. La gran diferencia respecto de años anteriores es que no todo se podrá vender y no todos los precios se sostendrán. Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, la localización y la estructura financiera del proyecto".
"No es lo mismo comprar un boleto que entrar en un emprendimiento al costo. Cada uno conlleva sus propios riesgos. En definitiva, lo importante es asumirlos conscientemente, y no engañados por una visión parcializada, por un oportunismo temerario que niega los riesgos presentando una realidad que no es tal, involucrando en el negocio a gente que tendrá que atravesar situaciones por las que ni remotamente pensaba pasar", agrega. El fideicomiso de construcción al costo exige una estructura de negocios que implica que cada uno de los interesados que acceden a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación.
"Tenemos que ser claros con nuestros clientes que desean acceder a un inmueble (por ejemplo, un departamento o un lote de terreno), suscribiendo como adherentes en un fideicomiso al costo. Ser fiduciante en un fideicomiso al costo no equivale a ser comprador de un departamento en preventa. En relación con la calidad, hay que cumplir con lo que se promete. La calidad de los materiales y las terminaciones se corresponda con las especificaciones técnicas. Entre dos emprendimientos que se ofrecen a 2000 dólares el m2 en una localización similar, uno puede ser que se entregue llave en mano y el otro sin pisos, sin interiores de placares, sin muebles de cocina y con amplias referencias en cuanto a calidades de terminación y materiales", relató Gómez.
Para Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónika, "la forma que tienen los desarrolladores de seguir en el negocio es, por un lado, buscar terrenos de menor incidencia, en barrios próximos a los mejor ubicados; mejorar el proyecto arquitectónico, y tratar de mantener controlados los costos. Como arquitecto y desarrollador, la prioridad es mejorar la calidad de la construcción, a través del diseño, la tecnología y los procesos, de esta manera se bajan costos y hay un diferencial con las otras construcciones que compiten en el mercado, permitiendo mantener la rentabilidad proyectada".

El desarrollista sostiene que hoy el inversor es una persona que posee conocimiento sobre el mercado inmobiliario; por lo tanto, viene con una idea de lo que busca, "se lo asesora en cuanto al proyecto más conveniente para él, en todos los aspectos, incluyendo el legal, impositivo y comercial. El metro cuadrado sigue subiendo en el mercado por diversos factores. Uno por el aumento de los valores de los terrenos y los costos de la construcción, y otro por la demanda de los inversores, que necesitan ubicar los ahorros", finalizó López.
En tanto, Martín Llauró (h.), director de MLL Propiedades, subraya: "Como se sabe en los últimos años hubo un auge en la construcción. La comercialización a través de los fideicomisos se potenció por la falta de alternativas para invertir, sumada a la escasa oferta de créditos hipotecarios, que hizo que la compra en pozo sea atractiva por su financiación a largo plazo, sobre todo para los inversionistas. A medida que avanza la obra, la propiedad incrementa su valor de manera significativa, aun cuando las constructoras ajusten los precios de las unidades según los índices de la Cámara de la Construcción. Hay que tener en cuenta que su costo seguirá en alza y esto llevará a buscar una constante revalorización en el valor de las propiedades. Es importante buscar desarrolladoras con experiencia, confiables tanto por la calidad de la construcción como por su idoneidad en la parte legal".
Agregó: "Hoy la construcción vive un momento complejo para los desarrolladores; la moneda de venta es el dólar, que se mantiene relativamente estable frente a la inflación, que aumenta los costos en dólares alrededor de un 15 por ciento anual, lo que genera una pérdida de rentabilidad. Nosotros les decimos que compren el terreno y que se reserven unidades para cubrirse del aumento de los costos y no vender todo desde el inicio. El comprador siempre se beneficia, los de mediano-alto poder adquisitivo ahorran en dólares y se protegen de la desvalorización de la moneda comprando inmuebles. En cuanto a lo que se edifica actualmente, considero que si se hace más eficiente la construcción y se lleva a cabo un proyecto racional no se debería disminuir la calidad", destacó Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.
El empresario sostuvo que los valores aumentan en la medida en que el dólar no acompaña a la inflación y se traslada a los precios; además, subrayó que existe una presión compradora y relativamente poca oferta.
Por su parte, Leandro Korn, titular de la firma homónima, dijo que existe mucha gente que invierte desde el pozo y logra buenas rentabilidades. "Hoy vuelcan su dinero en los emprendimientos al costo y en unidades chicas; la tierra queda congelada y el ajuste se hace en pesos, es decir que los valores se reacomodan a lo que costó la tierra más el costo de construcción. El inversor busca entrar con poco capital y pagar una cuota baja, y si puede sale del negocio con una buena rentabilidad. En cuanto a la calidad constructiva hay algo real, el que compra en la primera etapa no repara tanto en la calidad, sí lo hace el consumidor final, el comprador de pozo es aquel que mide el metro cuadrado. Es importante que se construya con empresas de trayectoria, que ofrecen más seguridad. Hoy hay demanda, el ladrillo es una buena opción y es inevitable que los precios suban algo más."

Juan Fernández Mugica
LA CALIDAD, EN DISCUSION

Para el presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, Enrique García Espil , "hoy se simplificó la construcción; desaparecieron las persianas; hay menos terminaciones y revestimientos, y se utilizan pisos de cemento. Pero en Buenos Aires la calidad constructiva es muy buena, lo mismo que el hormigón, la mampostería y las colocaciones. En materiales, lo que se busca es simplificar; muchos departamentos son más despojados. No hay mala construcción, pero también depende a qué le llamamos calidad. Comparando con los países vecinos, aquí se está un paso adelante". Para García Espil, el problema es otro. "Aquí casi no hay mantenimiento de los edificios que requieren cada año un 2 por ciento de su valor para conservarse en buenas condiciones. Cada tanto se hacen obras de reformas y pocas cosas más".
La opinión de Gustavo García Villanueva , presidente de la constructora Amercon con distintas obras en la ciudad de Buenos Aires y el interior, detalla: "Nosotros como socios estratégicos de los desarrolladores; buscamos agregar valor a la industria del Real Estate ofreciendo certeza en la calidad, en el precio y en el tiempo de construcción. Hoy, el mercado potencial y la demanda limitan la calidad de los proyectos, ya que no se puede construir caro dado que la cantidad de gente que accede a los emprendimientos es cada vez menor. Además, esperamos aumentos en la mano de obra que impactarán en un 50 por ciento sobre el costo de la construcción".

Fuente: La Nación Sábado 7 de mayo de 2011

lunes, 2 de mayo de 2011

Alquileres, sin cambios

El mercado mantiene los precios, con una demanda firme y oferta diversa en todos los barrios
Hay una o infinitas realidades? ¿Existen una o muchas verdades? Arduas cuestiones que han ocupado tanto a grandes filósofos de la antigüedad como a modernos pensadores asociados a la física cuántica, pero sobre las que también nos preguntamos los simples mortales.
A veces, inducidos por asuntos que, en principio, no deberían ofrecer demasiadas complicaciones; como por ejemplo comprender cómo se comporta el mercado de alquiler de viviendas. Es que si se escucha a los actores de este tipo de operaciones inmobiliarias, las opiniones difícilmente coinciden. Mientras que para los propietarios, durante el último año, las condiciones se han flexibilizado, para los inquilinos las exigencias son cada día más feroces. Si unos aseguran que los valores se mantienen por debajo de la inflación, para otros se han incrementado incluso en dólares.

En fin... En esta nota el lector podrá escuchar a locadores, locatarios y brokers, para luego sacar sus propias conclusiones: hay algún actor dueño de la verdad, un sector entiende la realidad mejor que otro o todos tienen algo de razón.
Las dos caras de la moneda
"En un país como el nuestro, donde faltan dos millones y medio de viviendas y el acceso al crédito es prácticamente imposible, la demanda de alquileres es permanente y constante. Por fortuna, en el último tiempo muchos inversores han comprado unidades a estrenar y las han volcado al mercado locativo, con lo que la oferta de alquileres creció sustancialmente en todo el país. Por otra parte, los valores de las locaciones no han estado a la altura del índice inflacionario real no el que marca el Indec, y tampoco acompañaron los incrementos salariales acordados en paritarias. Así, aunque la renta del inversor disminuyó -antes estaba entre el 7% y 8% del capital, y ahora entre el 4% y 5%- sigue siendo positiva, mejor que cualquier renta financiera, a lo que se agrega la revalorización del inmueble", asegura Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Un panorama bien distinto del que traza el doctor José Griselli, asesor legal de la Unión Argentina de Inquilinos. "La oferta está saturada porque hay mayor demanda y porque la falta de créditos blandos obliga a alquilar, a seguir renovando contrato y respondiendo a requisitos de los propietarios cada vez más duros. Es cierto que algunos inmuebles a estrenar se han volcado al mercado, pero esa oferta no se corresponde con la realidad de la gente. Quien invierte 140/150.000 dólares en una propiedad exige infinidad de garantías para alquilarla. Lo que digo no es resultado de un relevamiento particular, es lo que percibimos diariamente a través de la gente que nos consulta. Estamos en contacto con una cara de la realidad que las inmobiliarias no suelen mirar. Para ellos el cliente, aunque le cobren comisión al inquilino, no es éste, sino el propietario que les da una vivienda para alquilar."
Misma cara, otras diferencias
Armando Pepe, con 45 años de experiencia en el mercado inmobiliario, no parece estar muy de acuerdo con lo antedicho. "Hoy hay mucha oferta, un 40% más que hace 24 meses. Este incremento obedece a varias razones: a los inversores que buscaron refugio en los ladrillos, a que el alquiler temporal a turistas cayó y esas propiedades vacantes también pasaron a ser oferta a 24 meses y a que, debido a la situación del campo, estudiantes del interior que antes ocupaban un departamento ahora lo comparten. Esto hizo que los precios se estabilicen y que las condiciones se flexibilicen. Hoy se aceptan garantías de todo el país y a través de Internet es fácil confirmar quién es cada uno. Los propietarios, entonces, priorizan al buen inquilino, con un buen trabajo y un buen sueldo", insiste.
Este último punto lo confirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. "Son muy importantes las referencias personales del inquilino y el cumplimiento en el pago", dice. Pero no acuerda en cuanto al comportamiento de oferta y demanda: "En el mercado de alquileres, la oferta y la demanda están equilibradas", asegura, diferenciándose también de Fernando Giesso, titular de Giesso Propiedades, con más de 40 años en San Telmo. Giesso afirma: "Nosotros, al igual que muchos colegas de la zona, en estos últimos meses hemos confirmado que la oferta de alquileres disminuyó y es superada por la demanda. Lo más pedido son los PH o departamentos de 2 o 3 ambientes".
Difícil por ahora sacar una conclusión, aunque la mayoría de los brokers coincide con Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM, en que "algunos propietarios no aceptan ofertas por debajo de lo que pretenden, lo que termina volviéndose en su contra. Un departamento vacío durante seis meses implica una cantidad de gastos -impuestos, servicios, expensas- que no se recupera. Si el locatario y las garantías son buenas, lo mejor es resignar algo del alquiler mensual".
Cabe entonces preguntarse cuáles son los valores que se están manejando y cuáles los incrementos, por lo general escalonados, que se prevén. Para Montoreano, "en un contrato de vivienda tradicional a 24 meses calculamos que la renta es del 5% anual en dólares, más gastos de expensas y ABL a cargo del inquilino". Para Migliorisi, "los valores de los alquileres fluctúan como la inflación, sufren variaciones entre un 15% y 20% anual. El concepto es el paquete locativo que incluye ABL y expensas (varían en un porcentual mayor según los convenios del Suterh)". Y para Gisella Covello, gerente residencial de Covello Propiedades, "los valores siguen estables, no han aumentado. Por ejemplo, en la zona de Palermo se encuentran en un rango de 30 a 45 pesos por m2. En cuanto a las renovaciones, se mueven entre un 20% y 30% de incremento, y no se esperan cambios sustanciales durante 2011.
A modo de síntesis
Si bien queda claro que en el mercado de alquileres el consenso no es lo que prevalece. Puede resultar esclarecedor lo que dice Hernán Oppel, que hace una suerte de resumen conciliador. "Se podría decir que el mercado de alquileres está estable, sin grandes cambios; en términos de cantidad existe la misma oferta que hace un par de meses atrás y una demanda sostenida que permite que no se acumulen. En términos de calidad hay un faltante en la oferta del sector premium y de unidades con comodidad mayor al clásico 3 ambientes, por ejemplo casas y pisos de calidad. Si bien no se ve una gran demanda de estas propiedades, si hubiera mayor oferta sería rápidamente absorbida."
En lo que se refiere a precios, Oppel sintetiza: "Los precios siguen el cruce o la lucha constante entre a) el miedo a perder al inquilino cumplidor o que no se alquile rápidamente, y b) la pérdida en el poder de compra o renta mensual (inflación). Si aumento el precio corro el riesgo de que el inquilino actual no pueda o quiera pagarlo y se vaya, y el departamento quede vacío. Por otro lado, si no aumento desvalorizo esa renta y accedo a menos con la misma plata invertida".
Clarísimo, pero qué pasa con la exigencia desmedida en la documentación.
Oppel explica: "Está basada en que el inquilino demuestre al propietario un perfil determinado, que lo deje tranquilo respecto de la persona a la cual le va a confiar su propiedad, que ese inquilino va a poder hacer frente a sus compromisos y obligaciones mensuales, y también que va a cuidar la propiedad como suya o, de lo contrario, podrá responder por la misma. La documentación se traduce en ingresos demostrables y un garante con propiedad similar a la rentada, eso nada más". Y nada menos, dirían los inquilinos.
Paula Gómez

LOS INQUILINOS TIENEN LA PALABRA

* Lisandro Ferraro, 23 años. "Estudio, trabajo y tengo una hija de 4 años, cuya tenencia comparto con la mamá. Hasta hace dos meses alquilaba un dos ambientes en Villa del Parque, pero renovar se me hizo imposible. Me mudé con mi abuela a Belgrano, al menos hasta que termine la carrera."

* Claudia Guida, 55 años. "Por suerte dejé de ser inquilina, pero lo fui por décadas. Estaba harta de tener que mudarme a cada rato, de que me pidieran cada vez más comisión, más garantías. Así que con lo ahorrado y una hipoteca privada compré un dos ambientes. Terminaré de pagarlo cuando me jubile, pero al menos estoy invirtiendo la plata en algo propio."

* Pablo Anzorena, 32 años. "Lo del alquiler es traumático y el sueño de la casa propia, sólo una ilusión. Sin crédito es imposible comprar y si sacás un crédito estás en manos de la institución bancaria que te lo otorga toda la vida. En verdad el dueño de tu casa es el banco."

* Paloma Rosenfeld, 42 años. "Mi marido tiene un trabajo que nos lleva a vivir en distintos países, así que sí o sí alquilamos. Aquí conseguir una buena casa es complicado, porque escasean. En cuanto a los requisitos, nosotros podemos afrontarlos, pero son injustos para con quienes menos tienen y, como todos, necesitan una vivienda digna. Me parece que el marco regulatorio debería modificarse."

Fuente: La Nación, Sábado 30 de abril de 2011

Novedades sobre el COTI

Gacetilla Extraordinaria
Ante las numerosas consultas recibidas con motivo de dispares comentarios periodísticos sobre el particular, nos apresuramos a informar que en la última entrevista mantenida con relación al régimen informativo dispuesto por AFIP para la actividad inmobiliaria (COTI), las autoridades del citado organismo recaudador, nos han indicado que, atendiendo a nuestros reclamos en tal sentido, se ha autorizado el aumento de la base actual de valores informativos de compraventa de inmuebles, de $ 300.000, a la suma de $ 600.000. La resolución modificatoria se encuentra para la firma de su titular Dr. Ricardo Etchegaray. Por lo tanto no entrará en vigor, hasta ese momento, cuya fecha informaremos .
Precisamente, nos encontrábamos a la espera de ese resolutorio para hacerlo saber de inmediato.
En cuanto al régimen aplicable a locaciones (Resolución 2820/10), se mantendrá hasta el 30 de junio próximo sin alteraciones, en cuyo ínterin se evaluará el aumento de los montos a informar.
Toda novedad futura sobre el COTI será comunicada por este medio, por lo cual, recomendamos a los señores colegiados que de cualquier otra información que reciban, requieran su veracidad en los Colegios Departamentales de cada jurisdicción.
La Plata(B), 2 de mayo de 2011
J. Oscar Iglesias
Presidente H.Consejo Superior
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