lunes, 2 de mayo de 2011

Alquileres, sin cambios

El mercado mantiene los precios, con una demanda firme y oferta diversa en todos los barrios
Hay una o infinitas realidades? ¿Existen una o muchas verdades? Arduas cuestiones que han ocupado tanto a grandes filósofos de la antigüedad como a modernos pensadores asociados a la física cuántica, pero sobre las que también nos preguntamos los simples mortales.
A veces, inducidos por asuntos que, en principio, no deberían ofrecer demasiadas complicaciones; como por ejemplo comprender cómo se comporta el mercado de alquiler de viviendas. Es que si se escucha a los actores de este tipo de operaciones inmobiliarias, las opiniones difícilmente coinciden. Mientras que para los propietarios, durante el último año, las condiciones se han flexibilizado, para los inquilinos las exigencias son cada día más feroces. Si unos aseguran que los valores se mantienen por debajo de la inflación, para otros se han incrementado incluso en dólares.

En fin... En esta nota el lector podrá escuchar a locadores, locatarios y brokers, para luego sacar sus propias conclusiones: hay algún actor dueño de la verdad, un sector entiende la realidad mejor que otro o todos tienen algo de razón.
Las dos caras de la moneda
"En un país como el nuestro, donde faltan dos millones y medio de viviendas y el acceso al crédito es prácticamente imposible, la demanda de alquileres es permanente y constante. Por fortuna, en el último tiempo muchos inversores han comprado unidades a estrenar y las han volcado al mercado locativo, con lo que la oferta de alquileres creció sustancialmente en todo el país. Por otra parte, los valores de las locaciones no han estado a la altura del índice inflacionario real no el que marca el Indec, y tampoco acompañaron los incrementos salariales acordados en paritarias. Así, aunque la renta del inversor disminuyó -antes estaba entre el 7% y 8% del capital, y ahora entre el 4% y 5%- sigue siendo positiva, mejor que cualquier renta financiera, a lo que se agrega la revalorización del inmueble", asegura Néstor Walenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).
Un panorama bien distinto del que traza el doctor José Griselli, asesor legal de la Unión Argentina de Inquilinos. "La oferta está saturada porque hay mayor demanda y porque la falta de créditos blandos obliga a alquilar, a seguir renovando contrato y respondiendo a requisitos de los propietarios cada vez más duros. Es cierto que algunos inmuebles a estrenar se han volcado al mercado, pero esa oferta no se corresponde con la realidad de la gente. Quien invierte 140/150.000 dólares en una propiedad exige infinidad de garantías para alquilarla. Lo que digo no es resultado de un relevamiento particular, es lo que percibimos diariamente a través de la gente que nos consulta. Estamos en contacto con una cara de la realidad que las inmobiliarias no suelen mirar. Para ellos el cliente, aunque le cobren comisión al inquilino, no es éste, sino el propietario que les da una vivienda para alquilar."
Misma cara, otras diferencias
Armando Pepe, con 45 años de experiencia en el mercado inmobiliario, no parece estar muy de acuerdo con lo antedicho. "Hoy hay mucha oferta, un 40% más que hace 24 meses. Este incremento obedece a varias razones: a los inversores que buscaron refugio en los ladrillos, a que el alquiler temporal a turistas cayó y esas propiedades vacantes también pasaron a ser oferta a 24 meses y a que, debido a la situación del campo, estudiantes del interior que antes ocupaban un departamento ahora lo comparten. Esto hizo que los precios se estabilicen y que las condiciones se flexibilicen. Hoy se aceptan garantías de todo el país y a través de Internet es fácil confirmar quién es cada uno. Los propietarios, entonces, priorizan al buen inquilino, con un buen trabajo y un buen sueldo", insiste.
Este último punto lo confirma Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades. "Son muy importantes las referencias personales del inquilino y el cumplimiento en el pago", dice. Pero no acuerda en cuanto al comportamiento de oferta y demanda: "En el mercado de alquileres, la oferta y la demanda están equilibradas", asegura, diferenciándose también de Fernando Giesso, titular de Giesso Propiedades, con más de 40 años en San Telmo. Giesso afirma: "Nosotros, al igual que muchos colegas de la zona, en estos últimos meses hemos confirmado que la oferta de alquileres disminuyó y es superada por la demanda. Lo más pedido son los PH o departamentos de 2 o 3 ambientes".
Difícil por ahora sacar una conclusión, aunque la mayoría de los brokers coincide con Tomás Montoreano, vicepresidente de FAM, en que "algunos propietarios no aceptan ofertas por debajo de lo que pretenden, lo que termina volviéndose en su contra. Un departamento vacío durante seis meses implica una cantidad de gastos -impuestos, servicios, expensas- que no se recupera. Si el locatario y las garantías son buenas, lo mejor es resignar algo del alquiler mensual".
Cabe entonces preguntarse cuáles son los valores que se están manejando y cuáles los incrementos, por lo general escalonados, que se prevén. Para Montoreano, "en un contrato de vivienda tradicional a 24 meses calculamos que la renta es del 5% anual en dólares, más gastos de expensas y ABL a cargo del inquilino". Para Migliorisi, "los valores de los alquileres fluctúan como la inflación, sufren variaciones entre un 15% y 20% anual. El concepto es el paquete locativo que incluye ABL y expensas (varían en un porcentual mayor según los convenios del Suterh)". Y para Gisella Covello, gerente residencial de Covello Propiedades, "los valores siguen estables, no han aumentado. Por ejemplo, en la zona de Palermo se encuentran en un rango de 30 a 45 pesos por m2. En cuanto a las renovaciones, se mueven entre un 20% y 30% de incremento, y no se esperan cambios sustanciales durante 2011.
A modo de síntesis
Si bien queda claro que en el mercado de alquileres el consenso no es lo que prevalece. Puede resultar esclarecedor lo que dice Hernán Oppel, que hace una suerte de resumen conciliador. "Se podría decir que el mercado de alquileres está estable, sin grandes cambios; en términos de cantidad existe la misma oferta que hace un par de meses atrás y una demanda sostenida que permite que no se acumulen. En términos de calidad hay un faltante en la oferta del sector premium y de unidades con comodidad mayor al clásico 3 ambientes, por ejemplo casas y pisos de calidad. Si bien no se ve una gran demanda de estas propiedades, si hubiera mayor oferta sería rápidamente absorbida."
En lo que se refiere a precios, Oppel sintetiza: "Los precios siguen el cruce o la lucha constante entre a) el miedo a perder al inquilino cumplidor o que no se alquile rápidamente, y b) la pérdida en el poder de compra o renta mensual (inflación). Si aumento el precio corro el riesgo de que el inquilino actual no pueda o quiera pagarlo y se vaya, y el departamento quede vacío. Por otro lado, si no aumento desvalorizo esa renta y accedo a menos con la misma plata invertida".
Clarísimo, pero qué pasa con la exigencia desmedida en la documentación.
Oppel explica: "Está basada en que el inquilino demuestre al propietario un perfil determinado, que lo deje tranquilo respecto de la persona a la cual le va a confiar su propiedad, que ese inquilino va a poder hacer frente a sus compromisos y obligaciones mensuales, y también que va a cuidar la propiedad como suya o, de lo contrario, podrá responder por la misma. La documentación se traduce en ingresos demostrables y un garante con propiedad similar a la rentada, eso nada más". Y nada menos, dirían los inquilinos.
Paula Gómez

LOS INQUILINOS TIENEN LA PALABRA

* Lisandro Ferraro, 23 años. "Estudio, trabajo y tengo una hija de 4 años, cuya tenencia comparto con la mamá. Hasta hace dos meses alquilaba un dos ambientes en Villa del Parque, pero renovar se me hizo imposible. Me mudé con mi abuela a Belgrano, al menos hasta que termine la carrera."

* Claudia Guida, 55 años. "Por suerte dejé de ser inquilina, pero lo fui por décadas. Estaba harta de tener que mudarme a cada rato, de que me pidieran cada vez más comisión, más garantías. Así que con lo ahorrado y una hipoteca privada compré un dos ambientes. Terminaré de pagarlo cuando me jubile, pero al menos estoy invirtiendo la plata en algo propio."

* Pablo Anzorena, 32 años. "Lo del alquiler es traumático y el sueño de la casa propia, sólo una ilusión. Sin crédito es imposible comprar y si sacás un crédito estás en manos de la institución bancaria que te lo otorga toda la vida. En verdad el dueño de tu casa es el banco."

* Paloma Rosenfeld, 42 años. "Mi marido tiene un trabajo que nos lleva a vivir en distintos países, así que sí o sí alquilamos. Aquí conseguir una buena casa es complicado, porque escasean. En cuanto a los requisitos, nosotros podemos afrontarlos, pero son injustos para con quienes menos tienen y, como todos, necesitan una vivienda digna. Me parece que el marco regulatorio debería modificarse."

Fuente: La Nación, Sábado 30 de abril de 2011

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