jueves, 12 de mayo de 2011

Construcciones 2011

Decisiones meditadas
Inversores y desarrolladores avanzan con los proyectos, pero luego de evaluar cada paso con cautela debido al alza de los costos de construcción y una baja de la rentabilidad

El mercado se muestra selectivo con players que analizan minuciosamente sus decisiones. Hoy, por los terrenos se pide cada vez más dinero; los márgenes de rentabilidad en los desarrollos están más acotados, ya que rondan el 15 por ciento cuando hace poco llegaban al 20; la falta de alternativas de inversión y los vaivenes de la economía mundial se suman a los avatares de nuestra economía con un dólar planchado, pero con precios de insumos que aumentan.
Estos son factores que hoy hacen que tanto desarrolladores como inversores y consumidores finales analicen cada detalle en el momento de realizar una operación. Todos se preguntan: ¿es el momento de iniciar un proyecto? ¿Es tiempo de comprar, de invertir? ¿Seguirán incrementándose los precios de los emprendimientos? ¿Cómo afectará la inflación? ¿Qué sucederá con el tipo de cambio? ¿Me conviene organizar el proyecto como fideicomiso? ¿Habrá sobreoferta?

Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, expresa: "Hace algunos años la buena marcha de la macroeconomía aseguraba por sí sola el éxito de una inversión inmobiliaria. Hace ocho años, quien entraba en un proyecto tenía asegurado que ganaría dinero solamente con el viento de cola de la economía. Luego fue necesario poner atención en la localización, en el proyecto, en el precio. Hoy hace falta atender todos estos frentes al mismo tiempo. La gran diferencia respecto de años anteriores es que no todo se podrá vender y no todos los precios se sostendrán. Ante cada alternativa de inversión, habrá que detenerse a estudiar el mercado, la localización y la estructura financiera del proyecto".
"No es lo mismo comprar un boleto que entrar en un emprendimiento al costo. Cada uno conlleva sus propios riesgos. En definitiva, lo importante es asumirlos conscientemente, y no engañados por una visión parcializada, por un oportunismo temerario que niega los riesgos presentando una realidad que no es tal, involucrando en el negocio a gente que tendrá que atravesar situaciones por las que ni remotamente pensaba pasar", agrega. El fideicomiso de construcción al costo exige una estructura de negocios que implica que cada uno de los interesados que acceden a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación.
"Tenemos que ser claros con nuestros clientes que desean acceder a un inmueble (por ejemplo, un departamento o un lote de terreno), suscribiendo como adherentes en un fideicomiso al costo. Ser fiduciante en un fideicomiso al costo no equivale a ser comprador de un departamento en preventa. En relación con la calidad, hay que cumplir con lo que se promete. La calidad de los materiales y las terminaciones se corresponda con las especificaciones técnicas. Entre dos emprendimientos que se ofrecen a 2000 dólares el m2 en una localización similar, uno puede ser que se entregue llave en mano y el otro sin pisos, sin interiores de placares, sin muebles de cocina y con amplias referencias en cuanto a calidades de terminación y materiales", relató Gómez.
Para Darío López, socio de la desarrolladora Arquitectónika, "la forma que tienen los desarrolladores de seguir en el negocio es, por un lado, buscar terrenos de menor incidencia, en barrios próximos a los mejor ubicados; mejorar el proyecto arquitectónico, y tratar de mantener controlados los costos. Como arquitecto y desarrollador, la prioridad es mejorar la calidad de la construcción, a través del diseño, la tecnología y los procesos, de esta manera se bajan costos y hay un diferencial con las otras construcciones que compiten en el mercado, permitiendo mantener la rentabilidad proyectada".

El desarrollista sostiene que hoy el inversor es una persona que posee conocimiento sobre el mercado inmobiliario; por lo tanto, viene con una idea de lo que busca, "se lo asesora en cuanto al proyecto más conveniente para él, en todos los aspectos, incluyendo el legal, impositivo y comercial. El metro cuadrado sigue subiendo en el mercado por diversos factores. Uno por el aumento de los valores de los terrenos y los costos de la construcción, y otro por la demanda de los inversores, que necesitan ubicar los ahorros", finalizó López.
En tanto, Martín Llauró (h.), director de MLL Propiedades, subraya: "Como se sabe en los últimos años hubo un auge en la construcción. La comercialización a través de los fideicomisos se potenció por la falta de alternativas para invertir, sumada a la escasa oferta de créditos hipotecarios, que hizo que la compra en pozo sea atractiva por su financiación a largo plazo, sobre todo para los inversionistas. A medida que avanza la obra, la propiedad incrementa su valor de manera significativa, aun cuando las constructoras ajusten los precios de las unidades según los índices de la Cámara de la Construcción. Hay que tener en cuenta que su costo seguirá en alza y esto llevará a buscar una constante revalorización en el valor de las propiedades. Es importante buscar desarrolladoras con experiencia, confiables tanto por la calidad de la construcción como por su idoneidad en la parte legal".
Agregó: "Hoy la construcción vive un momento complejo para los desarrolladores; la moneda de venta es el dólar, que se mantiene relativamente estable frente a la inflación, que aumenta los costos en dólares alrededor de un 15 por ciento anual, lo que genera una pérdida de rentabilidad. Nosotros les decimos que compren el terreno y que se reserven unidades para cubrirse del aumento de los costos y no vender todo desde el inicio. El comprador siempre se beneficia, los de mediano-alto poder adquisitivo ahorran en dólares y se protegen de la desvalorización de la moneda comprando inmuebles. En cuanto a lo que se edifica actualmente, considero que si se hace más eficiente la construcción y se lleva a cabo un proyecto racional no se debería disminuir la calidad", destacó Roberto Tizado, titular de Tizado Propiedades.
El empresario sostuvo que los valores aumentan en la medida en que el dólar no acompaña a la inflación y se traslada a los precios; además, subrayó que existe una presión compradora y relativamente poca oferta.
Por su parte, Leandro Korn, titular de la firma homónima, dijo que existe mucha gente que invierte desde el pozo y logra buenas rentabilidades. "Hoy vuelcan su dinero en los emprendimientos al costo y en unidades chicas; la tierra queda congelada y el ajuste se hace en pesos, es decir que los valores se reacomodan a lo que costó la tierra más el costo de construcción. El inversor busca entrar con poco capital y pagar una cuota baja, y si puede sale del negocio con una buena rentabilidad. En cuanto a la calidad constructiva hay algo real, el que compra en la primera etapa no repara tanto en la calidad, sí lo hace el consumidor final, el comprador de pozo es aquel que mide el metro cuadrado. Es importante que se construya con empresas de trayectoria, que ofrecen más seguridad. Hoy hay demanda, el ladrillo es una buena opción y es inevitable que los precios suban algo más."

Juan Fernández Mugica
LA CALIDAD, EN DISCUSION

Para el presidente de la Sociedad Central de Arquitectos, Enrique García Espil , "hoy se simplificó la construcción; desaparecieron las persianas; hay menos terminaciones y revestimientos, y se utilizan pisos de cemento. Pero en Buenos Aires la calidad constructiva es muy buena, lo mismo que el hormigón, la mampostería y las colocaciones. En materiales, lo que se busca es simplificar; muchos departamentos son más despojados. No hay mala construcción, pero también depende a qué le llamamos calidad. Comparando con los países vecinos, aquí se está un paso adelante". Para García Espil, el problema es otro. "Aquí casi no hay mantenimiento de los edificios que requieren cada año un 2 por ciento de su valor para conservarse en buenas condiciones. Cada tanto se hacen obras de reformas y pocas cosas más".
La opinión de Gustavo García Villanueva , presidente de la constructora Amercon con distintas obras en la ciudad de Buenos Aires y el interior, detalla: "Nosotros como socios estratégicos de los desarrolladores; buscamos agregar valor a la industria del Real Estate ofreciendo certeza en la calidad, en el precio y en el tiempo de construcción. Hoy, el mercado potencial y la demanda limitan la calidad de los proyectos, ya que no se puede construir caro dado que la cantidad de gente que accede a los emprendimientos es cada vez menor. Además, esperamos aumentos en la mano de obra que impactarán en un 50 por ciento sobre el costo de la construcción".

Fuente: La Nación Sábado 7 de mayo de 2011

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