jueves, 26 de mayo de 2011

Mercado inmobiliario. Etapas

Etapas de un mercado cambiante
Análisis por La Nación
La llegada del crédito y luego su ausencia; los amenities; las crisis; las señales de recesión; otro concepto en capacitación, y el aporte de la tecnología señalaron un nuevo camino para el sector.
En mayo de 1996, el mercado comenzó un proceso de transformación en gran parte impulsado por el bienestar económico de la década del 90. Reflejado en los avisos clasificados con creciente respuesta, ese tiempo mostraba un vigor inusual para un mercado que hasta los últimos años de los 80 se manejaba en otra escala. Y aunque la industria de la construcción siempre fue un sólido pilar dentro de la economía, el concepto sobre lo que este importante segmento representaba entonces varió de manera progresiva y contundente.
Habrá que comprender que el tiempo de la convertibilidad -efímero en cuanto a los resultados- se percibe efectivamente como una estrella fugaz, pero a la vez un impulso creativo para dar lugar a un mercado sofisticado y dinámico, con la llegada de negocios de alta gama y también cerca de la gente, más el inestimable aporte del crédito, que les permitió a miles de personas alcanzar el techo propio.
Un punto de partida en la ciudad, con nuevas obras en barrios cotizados, donde la demanda no perdió la oportunidad de adquirir propiedades, de dejar su vivienda usada y mudarse a una torre modernas con servicios. Las empresas inmobiliarias se sorprendieron por la demanda sostenida que se dio el gusto de adquirir un espacio en un barrio cerrado o clubes de campo para disfrutar del fin de semana en familia.
En las afueras, primero en el Norte, con una intensidad poco frecuente, y en particular en Pilar, como eje de una transformación que superó todos los cálculos, incluso los de los más expertos, y luego en el Oeste y en el Sur se inauguró otro estilo de vida, a pocos minutos del Centro y en un entorno natural. Logro que también pudo concretarse a una velocidad inusitada gracias a la creación de accesos rápidos, como la Panamericana hacia el Norte y sus conexiones; también los accesos Oeste y Sudeste.
El sector inmobiliario dio un salto trascendente en estos años.
La crisis de 2001 marcó un quiebre en el sector, con grandes inconvenientes para continuar con los planes previstos. Pero a pesar del impacto (hubo otras crisis que superó con facilidad), hay que admitir que a fines de 1998 se había advertido un proceso de recesión, que culminó en 2001.
Pese a las dificultades la recuperación fue mucho más rápido de lo esperado. En estos años, el aporte de las entidades fue esencial.

Planificación, una asignatura todavía pendiente
Por Rafael Giménez
Mucha agua pasó bajo el puente desde 1996. Ahora, desde un lugar alejado del trajinar cotidiano, con la mirada de aquel que disfruta de su retiro, pero conserva imágenes y recuerdos de esa época de nerviosa actividad, quisiera hacer algunas reflexiones.
Si bien el mercado desarrollaba una actividad interesante, fue a partir de la crisis de 2001, y específicamente entre abril y mayo de 2002, meses en que se permitió salir del corralito para comprar inmuebles y se batieron todos los récords de venta, cuando se instaló en la población, frente a la insolvencia de las opciones financieras, la certeza de que sólo el ladrillo puede asegurar estabilidad para las inversiones. Desde entonces, la oferta no dejó de crecer. Y tampoco los precios, que ensancharon la brecha entre propuestas que se multiplicaban y salarios que languidecían. Ese auge constructivo respondió evidentemente a una necesidad y, además, creó fuentes de trabajo en una industria que todavía hoy requiere mucha mano de obra.
Sin embargo, se distinguen claramente algunos desajustes. El de esa brecha entre oferta y demanda aparece claramente como una importante asignatura pendiente. Y el crédito, ya avanzado el tercer milenio, no alcanza todavía para que muchos puedan satisfacer una necesidad -o un derecho- tan básica como es la vivienda.
Otro tema es la concentración de edificios en pocos barrios. En algunas horas es casi imposible transitar por algunas veredas de Caballito, por mencionar sólo uno de los barrios que lideraron este auge constructivo. Pocos árboles y mucho cemento. Necesitamos aire, espacio, sol, levantar la persiana -cuando la hay- y poder ver el cielo y no encontrarse con la cara adormilada del vecino del mismo piso de la vereda de enfrente. Además hay que tener en cuenta que el continuo encarecimiento de las expensas conspira contra el buen mantenimiento de los edificios antiguos, con los riesgos que entraña para la seguridad de quienes viven en ellos y los desprevenidos transeúntes.
El resultado de tanto cemento lo vemos los fines de semana. Miles de personas saturan de autos y accidentes las autopistas para gozar del verde durante 48 horas, y perder después la paz encontrada en los embotellamientos del regreso.
Es notorio la necesidad de una planificación urbana que se piense a quince años, que imponga reglas que no se puedan cambiar por negocios puntuales, que trace objetivos centrados en el bienestar general y normas que continúen a pesar del cambio de gobierno.
Necesidades y creatividad:
La ciudad es grande y hay todavía muchas oportunidades para descentralizar la construcción hacia lugares donde la tierra es más barata -así como lo sería el departamento que se construya-. El Sur puede ser una oportunidad. Claro que se requieren más colegios, mejores transportes, la urbanización de sectores precarios, espacios verdes que provean oxígeno y se puedan disfrutar sin hacinamiento en una tarde de sol y una seguridad visible que proporcione confianza, tanto al que va a construir como al que vivirá en la nueva casa. Con un poco de creatividad, hasta el conflictivo Parque Indoamericano, con sus 130 hectáreas, el segundo más grande de la ciudad, puede convertirse en un lugar atractivo, en un aliciente para un cambio en el que la naturaleza, los porteños y sus viviendas convivan en armonía.
El hombre no puede prescindir de la naturaleza sin alienarse. Tampoco de vivienda. Todavía hay tiempo para planificar un escenario más vivible para todos.
El autor es periodista y ex editor del suplemento Propiedades de La Nación.

Puerto Madero, un gran ícono porteño
Por
Diego Cúneo
Preferido por inversionistas y desarrolladores, la zona que nació hace poco más de 20 años representa un fenómeno de transformación urbana único en su estilo.
Poco más de dos décadas han pasado desde que ese sector degradado de la ciudad, como era el ex Puerto Nuevo, fue rescatado del olvido y se convirtió en uno de los fenómenos urbanísticos más destacados en la historia de la ciudad. En el camino, hay una rica historia de proyectos y desarrollos, que tienen el común denominador de haber sido una apuesta al futuro, y que hicieron de esas 170 hectáreas pegadas al Río de la Plata un sitio emblemático de Buenos Aires.
Todo comenzó a fines de la década del 80, cuando dentro del plan de reforma del Estado encarado por el entonces presidente Carlos Menem se firmó un convenio entre el gobierno nacional y la Municipalidad de Buenos Aires para recuperar ese sector. Luego de muchas tratativas, se decidió crear la Corporación Antiguo Puerto Madero, sociedad mixta que tenía como objetivo poner en valor y urbanizar ese sector de la Capital, en sintonía con lo que venía sucediendo en otras ciudades del mundo en las cuales la recuperación de espacios degradados comenzaba a ser una tendencia que cada vez cobraba más fuerza.
Ese proyecto original fue ampliado en 1998 y poco después se convocó a un concurso de ideas del que participaron casi un centenar de estudios de arquitectura, para realizar un máster plan que contemplara la integración definitiva de ese sector al resto de la ciudad.
Así comenzó el proceso de transformación, que se inició con la venta de los antiguos edificios de Norte a Sur, primero del lado oeste y luego del otro lado del dique, en el Este, donde crecieron las residencias lujosas y modernas, que atrajeron a una demanda con capacidad de ahorro, no sólo local sino internacional. El conjunto hace de este sector uno de los más sofisticados y pujantes de Buenos Aires. Tanto por la comodidad de los accesos, la proximidad al Centro, como por su seguridad, Puerto Madero se convirtió rápidamente en un fenómeno, tema también de estudio en las universidades del exterior.
Hoy, con 13.000 habitantes permanentes, más de 30.000 personas que trabajan a diario, más de 1 millón de metros cuadrados construidos y una inversión que supera los 2000 millones de dólares, sigue atrayendo a inversionistas de todo el mundo, que ven en él una oportunidad de negocios única. Punto de visita obligado para el turismo, el barrio más joven de la ciudad tiene actualmente el privilegio de competir en renombre y trascendencia con otros viejos íconos porteños, como la avenida Corrientes, La Boca o Recoleta, y allí se puede encontrar, en sus anchas calles y amplios espacios verdes, una oferta variada en gastronomía y entretenimiento, todo en medio de una atmósfera de exclusividad y sofisticación que lo definen como único y que todo extranjero no bien llega a Buenos Aires está interesado en recorrer.

El futuro y sus dilemas
Por Daniel Silberfaden
Especialistas proponen una mirada sobre el Real Estate, su evolución y la conexión con la ciudad en un contexto donde se privilegia el cuidado del medio ambiente.
CIUDAD MODERNA Y EFICIENTE
En 1996 Buenos Aires adquirió un nuevo marco político y legal como ciudad autónoma, coincidente con el nacimiento de este suplemento. Es interesante esta coincidencia para analizar este período intenso, cambiante, y que produjo transformaciones importantes en su fisonomía, pero no tanto en términos estructurales.
Prevaleció la inversión privada y la ausencia del Estado y la obra pública para dotar a la ciudad de una plataforma de infraestructura básica necesaria para subir un peldaño en la calidad de vida de sus habitantes. Mantuvo una población constante en número de habitantes, pero con un alarmante envejecimiento y una marcada migración especialmente de jóvenes parejas con niños hacia fuera del perímetro urbano. El número de residentes logró sostenerse únicamente por el ingreso de inmigrantes del interior y países limítrofes, que se asentaron en las villas existentes o que, desplazados de éstas, crearon nuevos asentamientos. En estos años las autoridades porteñas incorporaron a nuestros códigos leyes de seguridad y accesibilidad, entre otras, que han incrementado sensiblemente las superficies propias y comunes de cualquier vivienda. Los 30 metros cuadrados básicos de ayer, son los 50 de hoy, aumentando el volumen construido y con un valor de la tierra que alcanzó récords históricos. La protagonista de los últimos años ha sido la propiedad de la tierra, que por lejos ha sido el negocio inmobiliario más brillante. En esta línea, la densificación y el aumento de altura notable de muchos barrios materializaron lo que nuestro código de planeamiento ya permitía.
La sorpresa ciudadana por estas súbitas transformaciones trajo aparejadas discusiones entre vecinos, autoridades y profesionales de la construcción, llegando a instancias donde intervino la Justicia. Un aspecto positivo de este conflicto fue el debate instalado y la toma de conciencia general del valor de anticiparse a los temas y de que la ciudad es una construcción colectiva que necesita de todos nosotros para cambiar y mejorar. Imagino que algunos de los temas por debatir en los próximos años serán los acuerdos políticos entre la ciudad, la Nación y los municipios bonaerenses colindantes sobre temas como autopista ribereña, seguridad, basura, transporte, tránsito, puerto, cruceros y aeroparque, así como inversiones en infraestructura, equipamiento sanitario, catalogación y protección de nuestro patrimonio artístico y arquitectónico, y mecanismos que permitan su revitalización o reutilización, la sostenibilidad de la ciudad y la producción de fuentes de energía con recursos renovables y privados.

El autor es presidente de la Sociedad Central de Arquitectos y director de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la UP

SER SUSTENTABLES, INDISPENSABLE
Por Eduardo Sposito
¿Por qué Microsoft compró Skype? Habrá razones de sobra, pero parecería que sólo una es clave: la desaparición del teléfono celular del que dependemos a diario ya dejó de ser una fantasía lejana y Microsoft, a través de la plataforma Skype, quiere liderar el futuro mercado de las comunicaciones interpersonales. Hace 15 años nadie lo hubiera imaginado. También hace 15 años, cuando se habló por primera vez de la construcción sustentable y de su futuro protagonismo en el mercado de la construcción, muchos se miraron sorprendidos. Hoy, en el mundo desarrollado y también en países periféricos quienes buscan liderar el mercado no dudan en proyectar y construir en forma sustentable. Esto implica utilizar la menor cantidad de recursos posibles, en un ambiente de trabajo seguro -libre de incidentes y lesiones-, y muy especialmente, operar lo construido afectando lo menos posible el medio ambiente. No habrá que esperar otros 15 años para enfrentarnos con situaciones en las que no existirá alternativa a que los diseños se realicen en tres dimensiones con una plataforma integrada de gestión del proyecto que nos permita computarlo, presupuestarlo, planificarlo, programar su ejecución y operarlo. Todo, sin duda, en forma sustentable. Hasta hace poco hablábamos de que la diferenciación que un proyecto podía tener en el mercado era ser calificado como verde. A corto plazo no habrá opción: o diseñamos y construimos sustentablemente, o estamos fuera del mercado. Un interesante desafío.
El autor es profesor titular de Gestión de Proyectos (FADU-UBA) y director general de Lend Lease para América Latina y el Caribe

LA VIVIENDA, TEMA CENTRAL
Por Miguel Pato
El autor es director regional de EY Real Estate Group América Latina
Un mercado que desde hace diez años dejó de pensar en los demandantes reales y se enfocó exclusivamente en captar el dinero de inversores bajo diversos argumentos, en su mayoría equivocados, no es sustentable y se agota en sí mismo. Esta distorsión genera muchas oportunidades para quienes estén dispuestos a moverse en dirección contraria al rebaño, lo cual suena lindo, pero no es tan fácil de implementar, ya que es necesario tener visión, saber transmitírsela a los inversores y tener capacidad de gestión, habilidades que la mayoría de las empresas perdieron durante estos años.
En los próximos años, las condiciones del mercado van a ser menos favorables que hasta ahora, y eso que en un país normal sería una mala noticia para el nuestro creo que es positivo, ya que todo el dinero inversor que entró en los últimos años sólo sirvió para recalentar el mercado de tierra; concentrarse en tipologías para satisfacer al inversor, pero no a la demanda real, e inflar el precio de las propiedades. Como resumen de lo que pasó, tenemos un déficit habitacional que no para de crecer; muchas más familias de clase media convertidas en pobres, en términos habitacionales, y enormes sumas de dinero de inversores en negocios que vaya a saber cómo terminan.
Para que nuestro sector sea sustentable, más allá de lo que nos debería importar como ciudadanos, deberíamos tomar conciencia, proponer y reclamar al próximo gobierno que incluya el tema de la vivienda en una agenda de trabajo y no sólo en los discursos, porque a diferencia de años pasados y no sólo acá, sino en el mundo, la vivienda y el acceso a la tierra urbana serán uno de los grandes problemas por resolver y fuente de conflictos. En la Argentina deberían construirse no menos de ocho viviendas anuales por cada 1000 habitantes, y a diferencia de otros países de la región que con mucho esfuerzo ya han logrado ubicarse en ese nivel, el nuestro sigue muy por debajo a pesar de tener los recursos públicos y privados para hacerlo realidad en un plazo muy corto.
Podemos imaginar muchos escenarios de negocios para los próximos años, pero si no abordamos desde una visión integral el problema de la vivienda, el funcionamiento de las ciudades y la producción de tierra urbana, vamos a estar en problemas.
Si el debate sigue siendo si es mejor comprar tierra en Palermo SoHo o en Palermo Hollywood vamos a estar pronto en problemas y no sólo económicos.

Fuente: La Nación sábado 14 de mayo de 2011

1 comentarios:

freakXbass dijo...

Gente es casi imposible leer ya uq ela letra está en gris y el fondo es casi del mismo color, sugiero que cambien el color de la letra asi es mas legible. Gracias.

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