jueves, 16 de junio de 2011

Precios récord para inmuebles en Capital

Creció en los últimos seis años a un ritmo promedio anual de 16,5% en dólares y alcanzó los u$s2.000 por metro cuadrado en los principales barrios. El stock de créditos hipotecarios alcanza sólo el 1,5% del PBI, según un informe de Ecolatina El trabajo indicó que el precio de las viviendas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires registró un nuevo récord y el promedio del metro cuadrado de los departamentos a estrenar en los principales barrios ya cotiza por encima de los 2.000 dólares. "En los últimos seis años el precio de los inmuebles ha crecido a un ritmo promedio anual de 16,5 por ciento en dólares, por encima del nivel general de la inflación -medida también en divisa norteamericana (+12,8 por ciento)", precisó. Así, evaluó que a diferencia de otras economías del mundo, el impacto directo de la crisis de las hipotecas sub-prime sobre los precios de las viviendas en Argentina "fue muy acotado". Según analizó, el "boom" en el sector inmobiliario de los últimos años estuvo motorizado exclusivamente por recursos propios ya que "el financiamiento hipotecario en la Argentina es prácticamente nulo". "En términos del PBI, el crédito a la vivienda se ubica en 1,5 por ciento, menos de la mitad del promedio de los ´90 (4 por ciento del PBI)", puntualizó. A su criterio, la suba de las cotizaciones de las propiedades en Argentina, responde: "al boom de ingresos agropecuarios, a la falta de alternativas de inversión, y a que los argentinos con ahorros perciben a estos bienes como un refugio de valor atractivo". "El poco dinamismo de la oferta también juega un rol clave en el boom de las cotizaciones", planteó. El informe especificó que la superficie de edificación autorizada en 42 municipios (Capital Federal y distritos de la provincia de Buenos Aires) alcanzó un pico en 2006, se mantuvo en niveles elevados hasta 2008, y cayó fuerte en los últimos dos años. En este sentido, remarcó que "el retroceso es muy marcado en Capital Federal donde la superficie autorizada cae ininterrumpidamente desde 2007". "La falta de terrenos disponibles, su elevado costo y las restricciones a la edificación limitan la construcción de nuevas viviendas. Por ende, la pujante demanda se traslada a precios", razonó. Para Ecolatina, el boom de precios de los inmuebles fue beneficioso para aquellos que colocaron sus ahorros en propiedades y diversos sectores conexos como la actividad inmobiliaria, la construcción y sus proveedores. "Sin embargo, la fuerte suba en dólares perjudicó el acceso a la vivienda de los trabajadores. El poder adquisitivo de un sueldo formal en términos del precio del M2 en Capital Federal cayó notablemente en la última década", subrayó. Asimismo, sostuvo que el deterioro de la relación ingreso/valor de la propiedad es "uno de los condicionantes del acceso al crédito hipotecario". "El boom de precios tiene un lado negativo, pues dificulta el acceso a la vivienda propia de un segmento de los asalariados. Este fenómeno se enmarca en el déficit habitacional que, por diversas causas, aún persiste en la Argentina", concluyó. Fuente: Infobae 12 de Junio de 2011

viernes, 10 de junio de 2011

La falta de crédito

La Asociación de Empresarios de la Vivienda brindó un coloquio en el que propuso ideas para paliar la crisis habitacional La necesidad de acceso al crédito para viviendas fue el tema central del coloquio que la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) brindó en la muestra Batimat-Expovivienda 2011 (que culmina hoy, en La Rural). En ese marco, el ingeniero Miguel Camps, presidente de la AEV, presentó la propuesta de esa entidad para que sectores de clase media puedan acceder al techo propio. "La solución a la falta de acceso a la vivienda tiene que provenir del trabajo nuestro y de las autoridades gubernamentales. Esperamos que estas últimas nos escuchen y podamos dar solución a una problemática social cada vez más acuciante", fueron las palabras iniciales del ingeniero Camps. A continuación expresó: "Sabemos que la inflación y la inestabilidad de las reglas del juego son los grandes destructores de la inversión tanto de las empresas como de quienes se comprometen en deudas a largo plazo. La estabilidad es un requisito ineludible para plantear una solución a largo plazo". En tanto, Gustavo Llambías, vicepresidente de la entidad, manifestó: "Mientras los bancos ofrecen créditos que son impagables para quienes los necesitan, los que pueden calificar no ven sentido tomarlos. Pero también, desde algunas entidades del Estado se ofrecen créditos con fuertes niveles de subsidio que si bien son individualmente atractivos para quienes puedan acceder a tomarlos, no son sostenibles en el tiempo como sistema". Sobre la propuesta en particular dijo: "Ante esta situación, la AEV destaca la necesidad de una política de estado eficaz y perdurable para la creación y el afianzamiento de un mercado sustentable de créditos a largo plazo. Lo que proponemos es el desarrollo de un mercado de crédito en el que inversores institucionales, particulares e individuos encuentren incentivos para invertir, y en el que los tomadores de crédito encuentren un producto financiero a la medida de sus necesidades y posibilidades reales. La AEV ha desarrollado, con la asistencia de especialistas, un sistema de préstamos ajustables por la variación del Indice de Salarios que publica el Indec, con una tasa de interés real del orden del 5% anual y con cuota inicial del orden del 40% de lo que ofrecen actualmente los bancos líderes para el mismo monto de préstamo en un plazo de 20 años. En efecto, para $ 200.000 de préstamo, la cuota inicial será de unos 1300 pesos, contra los 3200 que ofrecen hoy algunos bancos". El sistema había sido presentado en 2010 ante inversores institucionales en la Bolsa de Valores, con muy buena respuesta como destino de inversiones a largo plazo, con montos ajustados por variación de salarios. "Por otra parte -agregó-, una encuesta recientemente encargada por la AEV muestra la indudable preferencia del público potencialmente tomador por este tipo de esquema respecto de las alternativas existentes en plaza. Para que el sistema pueda operar no se necesita de parte del Estado más que el levantamiento, por la vía que corresponda, de la restricción legal vigente a la indexación de las deudas y las cuotas hipotecarias." Luego destacó: "Para aquellos que ven en esto una posible fuente de generación de inflación, más allá de los numerosos argumentos técnicos que lo desmienten, apelamos al más irrefutable sentido común: una sociedad en la que mucha gente tiene deuda hipotecaria de largo plazo en moneda local, con un sistema de ajuste de las cuotas y los saldos, es una sociedad demandante de estabilidad. Por el contrario, una sociedad en la que las familias están endeudadas en cuotas fijas, aunque las mismas incluyan enormes costos financieros, como ocurre hoy con el sistema de consumo de electrodomésticos y otros bienes semidurables en auge, es una sociedad tolerante con una inflación que en apariencia la afecta menos al minimizar sus deudas". Sobre el final expresó: "La AEV propone apelar a la racionalidad técnica para permitir la vigencia de pleno de derecho de un sistema de financiamiento para un elemento clave en el desarrollo de una sociedad: el acceso a la vivienda propia. No pedimos al Estado esfuerzo alguno en materia financiera, sino sólo la adopción de una normativa acorde con las necesidades del mercado. Dejamos para el esfuerzo productivo de empresarios desarrolladores y de ahorro de las familias usuarias finales, el aporte de los recursos necesarios para la puesta en marcha y el sostenimiento del sistema". Fuente: La Nación Sábado 04 de junio de 2011

martes, 7 de junio de 2011

Temidas expensas


Cuánto se paga de expensas en los edificios más caros de la ciudad y cómo se compone la liquidación que cada mes le llega al propietario?

Valor por m²: Edificio Premium entre $15 y $20; Edificio estándar entre $10 y $15

Ejemplos:
El Faro $ 3600 departamento en Puerto Madero 205m² con 2 cocheras fijas y amenities;
Libertador $4775; departamento en Palermo de 306m² con 2 cocheras y amenities.
Grand Bourg de $5000 a $6000; departamento en Palermo Chico 600m²
Kavanagh $2160 Departamento en Retiro 144m² con vigilancia las 24hs y conserjería.

Cómo se componen las expensas:
70% en algunos edificios es el porcentaje correspondiente al sueldo del encargado y otros empleados. ( incluye el pago de aportes y contribuciones a la Seguridad Social)
El encargado que hace tareas de limpieza tiene una remuneración diferenciada por adicionales (limpieza de cocheras, cuidado de jardín, etc.)
La remuneración básica del personal aumenta en la relación con la categoría del edificio.
Las liquidaciones mensuales también incluyen reparaciones, honorarios del administrador, seguros.



Temidas expensas
Este incremento mensual, en gran parte debido a la suba de los salarios de los encargados y de la vigilancia, preocupa a los consorcistas
Vivir en propiedad horizontal en la ciudad de Buenos Aires se ha vuelto un lujo, ya se trate de una torre con amenities o un edificio con un ascensor y un jardín sin más verde que un potus en maceta. Más allá de que todo subió, las expensas de los consorcios devinieron en una especie de espada de Damocles que amenaza la economía de propietarios e inquilinos.
Si antes el malo de la película era el administrador, cuya gestión siempre estaba en duda, hoy ese papel recayó en el encargado del edificio, esa figura amable y protectora que (la mayoría de las veces) lustra hasta los picaportes y sale en auxilio del consorcista ante cualquier problema doméstico . Esos rasgos, que siguen ennobleciendo el oficio, han sido empañados por el último aumento salarial que recibieron los encargados, algo que en principio resulta lógico dentro de este contexto inflacionario. Pero la cifra impactó mal en el bolsillo del que paga, y de manera indirecta también en el mercado inmobiliario. Hace unas semanas trascendió que el Suterh pactó en favor de sus afiliados un aumento del 21,5% percibido en forma escalonada en mayo, agosto y octubre de este año. A eso hay que agregarle la reciente suba del 11% por antigüedad y recordar que el gremio ya había logrado asimilar al salario básico de marzo y abril los 600 pesos no remunerativos percibidos en enero y febrero últimos. El aumento corre también para los adicionales que cobra el personal por recoger la basura, limpiar el jardín, barrer la cochera, etcétera.
Según las asociaciones de consorcistas, a fin de año el monto rondará un total cercano al 40% de aumento. "La escala salarial es la misma para todos los encargados del país, pero las expensas de cada consorcio dependerán de sus gastos: los que tengan más empleados o amenities, más gastos van a generar", explica David Loisi, de la Liga de Consorcistas.
En ese sentido, el convenio colectivo de los encargados reconoce cuatro categorías de edificios: los de primera tienen tres o más servicios (calefacción central, pileta, gimnasio, SUM, etcétera); los de segunda cuentan con dos servicios; los de tercera sólo uno, y los de cuarta, ninguno. Además del sueldo del personal, las expensas incluyen abonos fijos mensuales (por mantenimiento, energía eléctrica común, etcétera), reparaciones, seguros y honorarios del administrador. Pero los servicios de fumigación, limpieza de tanques, recarga de matafuegos, por ejemplo, sufrieron un incremento del 12% en los últimos dos meses, según informa Aníbal Alvarez, administrador de 18 consorcios en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Monserrat. La vigilancia nocturna subió el 30%, y equivale a tres veces el salario del encargado.
"Hay edificios en los que el encargado se lleva el 70% de la recaudación mensual", explica Losi, y agrega que en las paritarias recientes no estuvieron representados los consorcistas. "Las paritarias se pactan entre gremios y entidades patronales para fijar salarios y condiciones de trabajo. En el caso de la parte empleadora; es decir, los consorcios, no estuvieron en la mesa. En su lugar se sientan a negociar discrecionalmente tres asociaciones de administradores (Aierh, Uadi y Caphai) que firman con el gremio continuos y antojadizos aumentos sin consultar ni rendir cuentas a nadie. La idea de paritaria proviene de paridad; es decir, intenta que exista paridad económica entre el trabajador y el empresario. No se puede considerar al consorcista como un empresario ni a los consorcios como empresas. Además, debemos recordar el espíritu del derecho laboral: el de proteger a la parte más débil, que en este caso es el consorcista, que en su enorme mayoría es empleado, jubilado, pensionado o trabajador informal. Obligar a un jubilado que no llega a fin de mes a que mantenga a un encargado con sueldo de lujo y beneficios adicionales repugna al más elemental sentido de justicia."

Alquileres
La suba le toca a todos, tarde o temprano. Además de elevar el nivel de morosidad, condiciona al inquilino y a quien alquila, que debe bajar el precio para poder ser competitivo y no perder rentabilidad anual.
"Buscando en las inmobiliarias y portales descubrí que hay mucha variedad en el valor de las expensas por el mismo metraje en ese barrio -cuenta Pablo Ripamonti, divorciado y licenciado en Sistemas. En marzo salió a buscar una vivienda por la zona de Barrio Norte, con cochera y cerca del colegio de su hijo. "Finalmente opté por un tres ambientes de 90 metros con cochera en el 7° piso de un edificio de 16 departamentos. El alquiler era de $ 3000, pero los gastos comunes llegaban a $ 1500; es decir la mitad, una bestialidad. Me fijé en la liquidación y vi que el 30% se iba en la custodia. Decidí alquilarlo porque una cochera en el barrio cuesta $ 800. Me mudé, y justo salió el aumento. Por suerte pacté un paquete."
Los locatarios saben que la pérdida es doble si tienen ociosa una propiedad. "Para poder ser competitivo, el propietario baja la renta en 5% como máximo. Al que vive de 40 departamentos no le afecta, pero quiere factor de ocupación plena", sostiene Mario Korn, de la inmobiliaria homónima. "El paquete era la tranquilidad del inquilino, pero con la inflación los dueños ya no quieren hacerse cargo de los gastos comunes", agrega.
Para Analía Grecco, de la división Viviendas de J. L. Ramos Brokers Inmobiliarios, el valor de las expensas es definitorio en las operaciones. "La rentabilidad cayó a un 4,5% cuando en un mercado normal es de 6%. Hoy, los interesados preguntan por el costo de las expensas, aun los que buscan unidades premium, aunque quizá se fijen menos porque seguramente ya pagan expensas altas. Pero en el caso de una vivienda de 100 m2 el monto de las expensas es definitorio. No obstante, la demanda de alquileres se está moviendo más que el año pasado, quizá porque no hay crédito para comprar y debido a que se movió el mercado de los ejecutivos, que estuvo parado en 2010, gente que viene a Buenos Aires por tiempo determinado."

Utopías
Todo indica que bajar las expensas es una utopía a menos que disminuya la inflación, que también es una utopía. Mientras eso no suceda los consorcios se las ingenian para abaratar su presupuesto, por ejemplo, tercerizando la limpieza, recortando gastos superfluos, tomando un encargado por horas, e incluso alquilando la portería, algo que se observa en edificios de tercera y cuarta categoría. "Los vecinos se muestran cada vez más interesados en saber lo que pagan y lo que se puede suprimir, que por lo general es nada -afirma Aníbal Alvarez-. Es más, ahora salió una reglamentación sobre edificios seguros promovida por la Liga de Consorcistas y que apunta a un mayor control de gestión de los administradores y de los riesgos que puede tener el edificio. Eso tendrá un costo mensual de entre 100 y 300 pesos".
Pero algunos de esos recursos para ahorrar tienen alguna pequeña trampa, admite. "Algo que se está viendo en los edificios de gran porte -de 40 unidades en adelante-, y que el Suterh permite, es que además del encargado permanente se tercerice la limpieza. Pero lo que la gente no sabe es que los aportes del personal de limpieza ¡van al gremio de los encargados! Por otro lado, la ley de alquileres no permite el usufructo de viviendas que no pagan impuestos, como las porterías. Sin embargo, muchos consorcios lo hacen igual. La portería no paga ABL ni agua, y el encargado, sabiendo que en el edificio cuenta con vivienda, puede exigirla. En el caso de que el consorcio la alquile por consenso deberá proveerle de un baño, y si no existe, deberá construirlo."
Pese al panorama desalentador y a que bajar los gastos comunes parece imposible, demonizar al encargado no sería justo. La alternativa es involucrarse más en las decisiones del consorcio, una economía familiar tan compleja como el país en el que nos toca vivir.

Marina Gambier

EJEMPLOS DE EXPENSAS
Barrio Norte: un departamento de 120 m2 con pileta, laundry y sauna paga $ 2500
Belgrano: una unidad de 80 m2 con amenities $ 1870; mientras que un departamento de 80 m2 en un edificio de 4ta categoría con seguridad $ 650
Monserrat: un departamento de 95 m2 en un edificio de 4ta categoría sin ningún servicio, $ 520
Puerto Madero: un departamento de 205 m2 en una torre que paga un alquiler de US$ 4500 tiene un gasto de expensas de $ 3600
Libertador y Ortega y Gasset: una unidad de 306 m2 paga $ 4774
Recoleta: un departamento de 186 m2 en una torre sin amenities paga $ 2633

Fuente: La Nación Sábados 7 y 21 de mayo de 2011

Cocheras, una inversión en alza

La falta de espacios para estacionar o guardar los autos, cuya producción no para de crecer, impulsa el incremento de los valores de venta o alquiler hasta cifras disparatadas Primero, las bajas tarifas obligaron a que muchos edificios de cocheras o playas de estacionamiento cerraran sus puertas; ahora, si bien se recuperó el rendimiento y sobran inversores para desarrollarlas, apareció el problema de la falta de espacio para construirlas. En el medio, siempre, está el padecimiento del automovilista que no encuentra adónde hacer dormir su vehículo por la noche o adónde estacionar durante el día en los barrios con más movimiento de la Capital y el Gran Buenos Aires. El interés por la inversión en este rubro renació por el crecimiento de la demanda y las tarifas, que subieron el 20% en 2010 y que con el reajuste salarial del 33% para los empleados aumentaron el 30% este año. Así, en la avenida Córdoba se encuentran valores por hora para estacionar entre 13,20 a 15 pesos; en Viamonte llegan a 14 pesos, y en Recoleta rondan los 15 pesos. Panorama que certifica el arquitecto Agustín Walger, de Lépore Propiedades: "Los inmuebles con destino para cochera se encuentran en extinción por el auge de desarrollos inmobiliarios para vivienda; por eso, los valores de estas fincas treparon muy altos, así comercializamos una propiedad en Hipólito Yrigoyen al 3200, que está funcionando como garaje, pero donde se pueden construir 2300 m2". Palermo y Barrio Norte son dos de los sectores con mayor demanda "por el cambio de vida que se muestra hoy, porque antes la familia tenía sólo un auto; hoy, con mejor nivel económico, el hombre tiene uno, otro su esposa y un tercero alguno de sus hijos, por eso una sola cochera por departamento resulta insuficiente", comenta Horacio Cavia, representante de la firma Toribio Achaval. Y agrega: "Para solucionar en parte este problema y con un mayor rendimiento para los inversores, la tendencia es que en los nuevos emprendimientos se construyan cocheras en un par de niveles en el subsuelo, más la planta baja y el primer piso, con un sector para los propietarios y otro para usuarios externos, más un ingreso independiente por razones de seguridad, como el que hemos comercializado en Pueyrredón y Juncal". En Caballito sucede algo similar, según el arquitecto Walger: "Para beneficio de los desarrolladores, comercializamos un edificio en Federico García Lorca 55, con cocheras en dos subsuelos, planta baja y en los dos primeros pisos, y sobre esta base departamentos del 3° al 14º piso. Para diferenciar los consumidores, se dejó una planta de uso exclusivo para los propietarios de departamentos". Por este barrio los valores para adquirir una cochera varían entre 16.000 y 18.000 dólares la descubierta, y de 20.000 a 25.000 dólares la cubierta. Los alquileres mensuales se cotizan desde 400 a 550 pesos en Almagro; 400 a 600 pesos en Caballito y Belgrano (dependiendo si es descubierta o cubierta), y entre 600 a 800 pesos o más en Barrio Norte, Recoleta y Palermo; en microcentro se cotizan a un promedio de 550 pesos. Entre los edificios exclusivos de cocheras que quedan en la ciudad es destacable uno en Palermo, sobre Ortiz de Ocampo entre Las Heras y Avenida del Libertador: fue construido hace 12 años, consta de 10 pisos, funciona las 24 horas todos los días, está equipado con grupo electrógeno y tiene algunas cocheras disponibles a la venta entre 27.000 y 30.000 dólares. "Es destacable que el estacionamiento lo maneja una máquina automática computarizada importada de Italia, que opera por medio de una tarjeta magnética personalizada que presenta el conductor en la entrada, depositando el vehículo en un plato giratorio que se adapta a las medidas del rodado, que lo transporta al elevador para depositarlo donde correspondiere, como si fuera un robot. Para retirarlo, el propietario presenta la tarjeta en el lector y con una operación similar se lo entrega a la salida del lugar", explica Horacio Cavia. Esto otorga mayor seguridad en cuanto a robos y a que nadie lo pueda dañar. Lotes, en falta Para comprar un lote para construir cocheras y que sea rentable se debe conseguir uno de por lo menos 17,32 m de ancho (doble frente) por 35 m de fondo, en una zona atractiva y ubicada en dirección al tránsito, para que sea directo el ingreso y egreso. En Capital no hay incidencias inferiores a 200 dólares el m2. Por eso, como mínimo el costo de inversión puede ser de 300.000 dólares por la tierra más los gastos de construcción, que rondan los 600 dólares el metro cuadrado. "El negocio del estacionamiento es rentable; dentro del mercado inmobiliario es la gallinita de los huevos de oro -destaca Alberto Súcari, de la firma Ecococheras-. Sucede que el ritmo de crecimiento de la industria automotriz no es acompañado por la creación de cocheras; además, se suspendió la obra debajo de la plaza Las Heras, sólo continúa la de la plaza de Pueyrredón y Las Heras." Horacio Enricci, de Enricci Propiedades, confirma: "Con una inversión menor, las playas ofrecen una aceptable rentabilidad del uno por ciento mensual; en Monserrat y Constitución aún se consigue algún terreno, aunque están sobrevaluados porque ahora los desarrollos inmobiliarios vienen para el sur porteño". Trascendió que entre los argentinos y extranjeros inversores en cocheras figura Julio Cruz. El ex goleador de Banfield, River, Feyenoord, Inter y la selección argentina adquirió dos playas cubiertas por Congreso y una en San Telmo en los últimos años. Juan Manuel Raimundo

Fuente:
La Nación, Sábado 28 de mayo de 2011

LEY Nº 14.220

DESALOJO INMEDIATO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO DE LOCACIÓN

Ya se encuentra en vigencia la recientemente sancionada ley 14.220, que incorpora al Código Procesal, Civil y Comercial el art. 676 ter., que instituye un procedimiento abreviado para el desalojo del inmueble en forma inmediata, por falta de pago o vencimiento del contrato, a pedido del actor, bajo caución real, en la Provincia de Buenos Aires.
Con esta incorporación el locador puede peticionar la entrega anticipada del inmueble en cualquier etapa del proceso, luego de trabada la litis,-con la demanda debidamente notificada al accionado- tal como surge del art. 676 bis del C.P.C.C. de la Pcia. de Bs. As., mediante una caución real, que fijará el Juez actuante. Asimismo la norma estipula una multa de hasta la suma de Pesos Veinte Mil ($ 20.000,00), a favor del demandado para los casos en que el actor haya ocultado hechos o documentos referentes a la relación locativa, sin perjuicio de la ejecución de la caución citada precedentemente.
Con esta incorporación se busca evitar las innecesarias demoras en la recuperación de los inmuebles dados en locación y cuyos contratos han vencidos o fueron incumplidos.
De esta forma se lo dota al locador de herramientas rápidas y útiles para resguardar sus derechos, aspectos estos que originaron en su momento nuestro apoyo a la iniciativa.

La Plata , 6 de Junio de 2011.-
J. Oscar Iglesias
Presidente del H. Consejo Superior


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