martes, 7 de junio de 2011

Temidas expensas


Cuánto se paga de expensas en los edificios más caros de la ciudad y cómo se compone la liquidación que cada mes le llega al propietario?

Valor por m²: Edificio Premium entre $15 y $20; Edificio estándar entre $10 y $15

Ejemplos:
El Faro $ 3600 departamento en Puerto Madero 205m² con 2 cocheras fijas y amenities;
Libertador $4775; departamento en Palermo de 306m² con 2 cocheras y amenities.
Grand Bourg de $5000 a $6000; departamento en Palermo Chico 600m²
Kavanagh $2160 Departamento en Retiro 144m² con vigilancia las 24hs y conserjería.

Cómo se componen las expensas:
70% en algunos edificios es el porcentaje correspondiente al sueldo del encargado y otros empleados. ( incluye el pago de aportes y contribuciones a la Seguridad Social)
El encargado que hace tareas de limpieza tiene una remuneración diferenciada por adicionales (limpieza de cocheras, cuidado de jardín, etc.)
La remuneración básica del personal aumenta en la relación con la categoría del edificio.
Las liquidaciones mensuales también incluyen reparaciones, honorarios del administrador, seguros.



Temidas expensas
Este incremento mensual, en gran parte debido a la suba de los salarios de los encargados y de la vigilancia, preocupa a los consorcistas
Vivir en propiedad horizontal en la ciudad de Buenos Aires se ha vuelto un lujo, ya se trate de una torre con amenities o un edificio con un ascensor y un jardín sin más verde que un potus en maceta. Más allá de que todo subió, las expensas de los consorcios devinieron en una especie de espada de Damocles que amenaza la economía de propietarios e inquilinos.
Si antes el malo de la película era el administrador, cuya gestión siempre estaba en duda, hoy ese papel recayó en el encargado del edificio, esa figura amable y protectora que (la mayoría de las veces) lustra hasta los picaportes y sale en auxilio del consorcista ante cualquier problema doméstico . Esos rasgos, que siguen ennobleciendo el oficio, han sido empañados por el último aumento salarial que recibieron los encargados, algo que en principio resulta lógico dentro de este contexto inflacionario. Pero la cifra impactó mal en el bolsillo del que paga, y de manera indirecta también en el mercado inmobiliario. Hace unas semanas trascendió que el Suterh pactó en favor de sus afiliados un aumento del 21,5% percibido en forma escalonada en mayo, agosto y octubre de este año. A eso hay que agregarle la reciente suba del 11% por antigüedad y recordar que el gremio ya había logrado asimilar al salario básico de marzo y abril los 600 pesos no remunerativos percibidos en enero y febrero últimos. El aumento corre también para los adicionales que cobra el personal por recoger la basura, limpiar el jardín, barrer la cochera, etcétera.
Según las asociaciones de consorcistas, a fin de año el monto rondará un total cercano al 40% de aumento. "La escala salarial es la misma para todos los encargados del país, pero las expensas de cada consorcio dependerán de sus gastos: los que tengan más empleados o amenities, más gastos van a generar", explica David Loisi, de la Liga de Consorcistas.
En ese sentido, el convenio colectivo de los encargados reconoce cuatro categorías de edificios: los de primera tienen tres o más servicios (calefacción central, pileta, gimnasio, SUM, etcétera); los de segunda cuentan con dos servicios; los de tercera sólo uno, y los de cuarta, ninguno. Además del sueldo del personal, las expensas incluyen abonos fijos mensuales (por mantenimiento, energía eléctrica común, etcétera), reparaciones, seguros y honorarios del administrador. Pero los servicios de fumigación, limpieza de tanques, recarga de matafuegos, por ejemplo, sufrieron un incremento del 12% en los últimos dos meses, según informa Aníbal Alvarez, administrador de 18 consorcios en Palermo, Barrio Norte, Belgrano y Monserrat. La vigilancia nocturna subió el 30%, y equivale a tres veces el salario del encargado.
"Hay edificios en los que el encargado se lleva el 70% de la recaudación mensual", explica Losi, y agrega que en las paritarias recientes no estuvieron representados los consorcistas. "Las paritarias se pactan entre gremios y entidades patronales para fijar salarios y condiciones de trabajo. En el caso de la parte empleadora; es decir, los consorcios, no estuvieron en la mesa. En su lugar se sientan a negociar discrecionalmente tres asociaciones de administradores (Aierh, Uadi y Caphai) que firman con el gremio continuos y antojadizos aumentos sin consultar ni rendir cuentas a nadie. La idea de paritaria proviene de paridad; es decir, intenta que exista paridad económica entre el trabajador y el empresario. No se puede considerar al consorcista como un empresario ni a los consorcios como empresas. Además, debemos recordar el espíritu del derecho laboral: el de proteger a la parte más débil, que en este caso es el consorcista, que en su enorme mayoría es empleado, jubilado, pensionado o trabajador informal. Obligar a un jubilado que no llega a fin de mes a que mantenga a un encargado con sueldo de lujo y beneficios adicionales repugna al más elemental sentido de justicia."

Alquileres
La suba le toca a todos, tarde o temprano. Además de elevar el nivel de morosidad, condiciona al inquilino y a quien alquila, que debe bajar el precio para poder ser competitivo y no perder rentabilidad anual.
"Buscando en las inmobiliarias y portales descubrí que hay mucha variedad en el valor de las expensas por el mismo metraje en ese barrio -cuenta Pablo Ripamonti, divorciado y licenciado en Sistemas. En marzo salió a buscar una vivienda por la zona de Barrio Norte, con cochera y cerca del colegio de su hijo. "Finalmente opté por un tres ambientes de 90 metros con cochera en el 7° piso de un edificio de 16 departamentos. El alquiler era de $ 3000, pero los gastos comunes llegaban a $ 1500; es decir la mitad, una bestialidad. Me fijé en la liquidación y vi que el 30% se iba en la custodia. Decidí alquilarlo porque una cochera en el barrio cuesta $ 800. Me mudé, y justo salió el aumento. Por suerte pacté un paquete."
Los locatarios saben que la pérdida es doble si tienen ociosa una propiedad. "Para poder ser competitivo, el propietario baja la renta en 5% como máximo. Al que vive de 40 departamentos no le afecta, pero quiere factor de ocupación plena", sostiene Mario Korn, de la inmobiliaria homónima. "El paquete era la tranquilidad del inquilino, pero con la inflación los dueños ya no quieren hacerse cargo de los gastos comunes", agrega.
Para Analía Grecco, de la división Viviendas de J. L. Ramos Brokers Inmobiliarios, el valor de las expensas es definitorio en las operaciones. "La rentabilidad cayó a un 4,5% cuando en un mercado normal es de 6%. Hoy, los interesados preguntan por el costo de las expensas, aun los que buscan unidades premium, aunque quizá se fijen menos porque seguramente ya pagan expensas altas. Pero en el caso de una vivienda de 100 m2 el monto de las expensas es definitorio. No obstante, la demanda de alquileres se está moviendo más que el año pasado, quizá porque no hay crédito para comprar y debido a que se movió el mercado de los ejecutivos, que estuvo parado en 2010, gente que viene a Buenos Aires por tiempo determinado."

Utopías
Todo indica que bajar las expensas es una utopía a menos que disminuya la inflación, que también es una utopía. Mientras eso no suceda los consorcios se las ingenian para abaratar su presupuesto, por ejemplo, tercerizando la limpieza, recortando gastos superfluos, tomando un encargado por horas, e incluso alquilando la portería, algo que se observa en edificios de tercera y cuarta categoría. "Los vecinos se muestran cada vez más interesados en saber lo que pagan y lo que se puede suprimir, que por lo general es nada -afirma Aníbal Alvarez-. Es más, ahora salió una reglamentación sobre edificios seguros promovida por la Liga de Consorcistas y que apunta a un mayor control de gestión de los administradores y de los riesgos que puede tener el edificio. Eso tendrá un costo mensual de entre 100 y 300 pesos".
Pero algunos de esos recursos para ahorrar tienen alguna pequeña trampa, admite. "Algo que se está viendo en los edificios de gran porte -de 40 unidades en adelante-, y que el Suterh permite, es que además del encargado permanente se tercerice la limpieza. Pero lo que la gente no sabe es que los aportes del personal de limpieza ¡van al gremio de los encargados! Por otro lado, la ley de alquileres no permite el usufructo de viviendas que no pagan impuestos, como las porterías. Sin embargo, muchos consorcios lo hacen igual. La portería no paga ABL ni agua, y el encargado, sabiendo que en el edificio cuenta con vivienda, puede exigirla. En el caso de que el consorcio la alquile por consenso deberá proveerle de un baño, y si no existe, deberá construirlo."
Pese al panorama desalentador y a que bajar los gastos comunes parece imposible, demonizar al encargado no sería justo. La alternativa es involucrarse más en las decisiones del consorcio, una economía familiar tan compleja como el país en el que nos toca vivir.

Marina Gambier

EJEMPLOS DE EXPENSAS
Barrio Norte: un departamento de 120 m2 con pileta, laundry y sauna paga $ 2500
Belgrano: una unidad de 80 m2 con amenities $ 1870; mientras que un departamento de 80 m2 en un edificio de 4ta categoría con seguridad $ 650
Monserrat: un departamento de 95 m2 en un edificio de 4ta categoría sin ningún servicio, $ 520
Puerto Madero: un departamento de 205 m2 en una torre que paga un alquiler de US$ 4500 tiene un gasto de expensas de $ 3600
Libertador y Ortega y Gasset: una unidad de 306 m2 paga $ 4774
Recoleta: un departamento de 186 m2 en una torre sin amenities paga $ 2633

Fuente: La Nación Sábados 7 y 21 de mayo de 2011

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