domingo, 24 de julio de 2011

Para comprar sin crédito

Desde el punto de vista del usuario, el inversor o el desarrollador, cuáles son las alternativas actuales para construir y adquirir una vivienda sin financiación genuina
El mercado inmobiliario está muy selectivo. Las elecciones que se avecinan, faltan casi tres meses, sumadas a menores rentabilidades, valores que aumentan y a costos que suben, ofrecen una realidad objetiva. Por eso conviene analizar con los protagonistas del sector para comprender la conveniencia actual de desarrollar, comprar o invertir al costo o a precio fijo.
El incremento de costos en la construcción de los últimos años ha obligado a los desarrollistas a tomar recaudos, y así compartir el riesgo de la inflación con los compradores. Es que se ha producido en nuestro país la masiva difusión de los emprendimientos al costo, como un modo de canalizar la vocación de invertir para proteger los ahorros. Para darle cobertura jurídica se adoptó la figura legal del fideicomiso.
El emprendimiento al costo es un tipo de estructura de negocios que implica que cada uno de los interesados en acceder a un bien inmueble asume la figura de inversor por su porcentaje de participación. La materialización de su aporte se realiza durante el período de construcción, según el avance de la obra.
Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, explicó: "Hay tres formas de estructurar financieramente un emprendimiento: preventa a precio fijo; preventa a precio determinable y emprendimiento al costo. Cuando se vende con la modalidad de preventa, el riesgo que asumen los desarrolladores está atado a los mayores costos de la construcción. En etapas con estabilidad de precios, éste parecería no ser un riesgo significativo. Sin embargo, en economías inflacionarias, el hecho de no estimar adecuadamente los mayores costos del emprendimiento puede hacer peligrar la rentabilidad del desarrollador".
El análisis de Gómez se plantea desde el punto de vista de la demanda. Cuando se adquiere en preventa no existe incertidumbre respecto del precio que tiene que pagar por la unidad porque es fijo.
Recientemente surgió en el mercado la preventa a precios determinables, que se designa en dólares. El comprador integra al boleto un cierto porcentaje y el saldo se pesifica y se abona en cuotas ajustables, generalmente utilizando el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC).
"El desarrollista se fondea, sin recurrir a préstamos bancarios u otras alternativas que tienen un costo financiero explícito y a cambio está dispuesto a resignar precio", añadió Gómez.
El riesgo principal para el comprador es saber quién es el desarrollador, su trayectoria, su honestidad, su compromiso con la calidad y el cumplimiento de los tiempos.
Por el lado del desarrollador, "está claro que significa para él una posibilidad de financiarse en contextos de racionamiento de crédito. En general, requerirá una importante integración inicial al comprador, ya que con ese dinero podrá acopiar materiales y cerrar contratos con proveedores para protegerse de la inflación", apuntó Gómez.
Miguel Camps, presidente de Argencons, responde que sus nuevos emprendimientos se comercializan a través del formato de Fideicomisos Quartier. "Hoy resulta razonable pensar que, una vez definida la elección, el futuro Poder Ejecutivo deberá definir un ajuste en las condiciones macroeconómicas para blanquear realidades de la economía. Y una de esas variables por retocar podría ser el tipo de cambio. Habitualmente, ante una devaluación, en el inicio el precio de los inmuebles sufre una merma, pero dada la fortaleza de nuestras exportaciones agropecuarias esa situación sería transitoria", explica.
El desarrollador comenta que los proyectos inmobiliarios que sufren el cimbronazo en menor medida son aquellos de calidad y avalados por marcas prestigiosas, que además son los primeros en recuperarse. "Nuestros actuales inversores podrían claramente resultar favorecidos en ese proceso dado que tendrían contratado en ese momento la construcción de toda la obra llave en mano con saldos en pesos con ajuste por índice de la construcción, pues en ese proceso, congelamiento de la inflación más devaluación, saldrían beneficiados."
Los fideicomisos Quartier tienen como particularidad no asumir el riesgo del financiamiento. "El contrato de fideicomiso se firma, el terreno se adquiere y la construcción se inicia sólo si hay reservas para participar como fiduciantes con derecho a la adjudicación del 100% de las unidades, los que se comprometen a realizar sus aportes a lo largo de la obra", se explayó Camps.
Y definió: "Hoy la única manera de saber realmente el costo de obra antes del inicio de un fideicomiso es desarrollando los planos de detalle y documentación definitiva, licitando la obra y adjudicándola en forma global llave en mano con constructoras de primera línea. Para comercializar a precio fijo, entendemos que hoy no se dan las condiciones de rentabilidad ni de seguridad para las partes intervinientes".
Juan Badino, titular de Forcadell-Badino, opinó: "En el fideicomiso al costo se parte de un precio en dólares y se ajusta cada 6/12 meses según el costo real. En nuestro caso, las obras se realizan por administración; es decir, contratos separados, esto nos permite tener un mayor control de los gastos en vez de contratar globalmente a precio cerrado, pero mucho más caro".
El sistema permite fijar más un precio en dólares y ajustar periódicamente debido a que la gente piensa en dólares.
"En los últimos años hubo inflación en dólares, pero si hubiera una corrección en la divisa esto provocaría una baja en el costo de la construcción. Entendemos que ese escenario se puede dar en el futuro y quien compre hoy en el pozo puede beneficiarse con esa baja", agregó Badino.
Según este análisis, actualmente lo más conveniente es un precio base en dólares con ajustes periódicos de acuerdo con la variación real, mientras la obra es auditada por una empresa independiente.
"La ventaja de un fideicomiso al costo es que se parte de un precio considerablemente más bajo que el valor de mercado, pero no hay fideicomiso al costo que pueda congelarse, más allá de que se pueden minimizar los riesgos acopiando la mayor cantidad de material posible", explicó Badino.
Por otra parte, Diego Migliorisi, titular de la firma homónima, apuntó: "El éxito de un emprendimiento depende fundamentalmente de la ubicación y el proyecto, más allá de si es o no un fideicomiso".
Generalmente se invita a los posibles inversores originarios a formar parte de la inversión. Luego la venta al consumidor final se proyecta en relación con una buena presentación gráfica y un apoyo cada vez más vital con una herramienta tecnológica como es Internet.
"En el caso del precio fijo, orientado a un público más conservador, el valor del inmueble será en cuotas fijas e inamovibles con un precio final definido independientemente de los mayores costos de la obra. En el caso de la venta al costo el valor orientativo variará y así también se hará en las cuotas, que pueden ir modificándose si aumentan los costos, o bien puede haber una cuota de liquidación final considerando lo producido durante el proceso de la construcción", puntualizó Migliorisi.
Otro dato interesante lo aportó Jorge González, presidente de la desarrolladora Baresa, que construye a precio fijo. "Hoy se comercializa de las dos maneras, la diferencia es quién asume el riesgo. En el caso del fideicomiso al costo el riesgo y todos los incrementos de los costos los asume el comprador, ya que no hay precio definitivo. En el caso del precio fijo, los riesgos los asume el desarrollador, pero lo más importante es la trayectoria y la espalda del que desarrolla, qué proyectos realizó, qué construyó y si terminó toda la obra", detalló.
Moisés Altman, director de Altman Construcciones, sobre fideicomisos expresó: "Actualmente, hay una incapacidad del usuario final de adquirir su vivienda por falta de crédito posible de pagar y la política impositiva, que en un proceso tan extenso como es la construcción de departamentos para la venta, al no reconocerse la influencia de la inflación, hace que impositivamente se nos confisque parte del capital invertido, con lo que el capital disponible para construir se hace cada vez menor y no hay forma de evitar perder parte de ese capital"..

Juan Fernández Mugica

INVERSIÓN CAPITAL
Moisés Altman, director de Altman Construcciones, expuso su manera de desarrollar proyectos: "Utilizamos desde siempre la forma de construir invirtiendo nuestro capital y vendiendo a precio fijo". Respecto de lo más conveniente para el desarrollador, si construir para el inversor o el usuario final, "en nuestro caso tratamos de hacer departamentos de la mejor calidad posible, no sólo por los materiales que se emplean, sino también por las dimensiones, la distribución de los ambientes y las terminaciones. De esa forma no podemos construir para los inversores, que primordialmente buscan el menor precio posible, sino que debemos orientarnos hacia el consumidor final, que pueda apreciar los parámetros de construcción". Y agregó: "Nunca quisimos encarar los fideicomisos al costo porque en un contexto inflacionario no estamos tranquilos de que los adquirentes puedan afrontar los mayores costos, aun cuidándolos al máximo. Los valores de venta posibles pueden resultar inferiores al costo final".

Fuente: La Nación Sábado 16 de julio de 2011

lunes, 11 de julio de 2011

Mercado Inmobiliario 2011

Por ahora, interrogantes y menos ritmo
Aunque los números muestran una leve suba en la actividad de entre el 5 y 6% en el primer semestre en el nivel nacional comparado con el mismo período.
El mercado está raro , una frase que se repite entre los brokers para definir el clima actual, que se recalienta con el transcurrir de los días mientras pierde ritmo el mercado inmobiliario, situación previsible y recurrente en la carrera por los comicios.
Armando Pepe, titular de la firma homónima y actual presidente del SOM, comenta: "En mayo todavía los resultados fueron buenos, pero en junio se notó un comportamiento incierto asociado con las cuestiones electorales y que se extendió hasta que se despejaron algunas dudas sobre los candidatos presidenciales". También analiza la actitud del comprador sin urgencia, pero que mantiene su preferencia por unidades listas para habitar, evitando los gastos de las refacciones y sus complicaciones. Admite además la baja de la calidad, en parte por efecto de la suba constante en los costos de construcción. "Con relación a los valores, la brecha se acercó bastante entre las unidades usadas de buen nivel y las nuevas."

El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, se refiere a la evolución del primer semestre del año en comparación con el mismo período de 2010. "Está un 5 o 6% por encima de la actividad de compraventa de inmuebles en el nivel nacional. En la Capital se observa una caída de la actividad en marzo y abril, pero hay que admitir que hubo muchos feriados y eso impacta en el resumen final. De todos modos, el semestre estuvo dinámico, pero ahora ingresamos en la cuenta regresiva hacia las elecciones, que puede ser un momento de expectativa e indecisión del inversor. Aun así, frente a la inflación no hay mejor refugio para los ahorros que los ladrillos, y esto se refleja en los proyectos, aunque hay menos obras en ejecución en Buenos Aires."
Jorge Toselli, presidente de JT, expresa sobre el tema: "En un contexto alcista continuo de los valores de construcción (mano de obra, insumos y costo de la tierra), no hay ningún indicador que marque que los precios se retraerán en el segundo semestre del año. Por eso los operadores tendremos que ser creativos en cuanto a la forma de publicitar nuestra oferta y usar no sólo el prestigio y la trayectoria de la empresa inmobiliaria en espera de que lleguen los clientes, sino que hay que acercarles propuestas. Este es, pese a todo, un momento para tomar decisiones y evitar posponerlas, ya que la tendencia a la suba no se modificará en el corto y mediano plazo". Además, considera que el vendedor no debe especular con una sobretasación del inmueble esperando la suba del mercado.
Un análisis de lo que sucede en la zona norte es el que aporta Horacio Mieres, director de Mieres SA: "Desde Vicente López hasta San Fernando, desde Panamericana hasta el río, el mercado está bastante limitado en su oferta y las operaciones -que no son pocas-, que se realizan desde 200.000 dólares hasta 600.000. La casas con valores superiores tienen menos mercado y se hace más difícil su realización. La poca oferta se debe -en parte- a la gran valorización que tienen los departamentos; los dueños de esas casas a las que les queda el nido vacío comparan los valores de lo propio con el de un departamento mucho más chico y no les dan los números para realizar el cambio. Por eso se quedan donde están. Un ejemplo clásico: una casa de 45 o 50 años en Martínez -algo habitual-, con 350/400 m2 de terreno y 250 m2 cubiertos, se cotiza entre 330.000 y 350.000 dólares. Un departamento en Martínez de 150 m2 -para que le quepan algunos de sus muebles- se cotiza entre 350.000 y 380.000 dólares. A esto hay que agregarle los gastos, las comisiones, las escrituras". Y agrega: "En cuanto a los terrenos para construir departamentos están mucho más buscados que ofrecidos, a pesar de los altos costos que existen en la construcción. Todavía queda algo de envión y algunos desarrolladores apuestan a lanzar proyectos, mediante fideicomisos al costo. Se paga un 30 o 35% en dólares al firmar el boleto y el saldo se pesifica agregándole el costo de construcción a las cuotas. Obviamente, lo que antes costaba 1300/1500 dólares el m2 ahora está entre 1800/1900 dólares. No se sabe qué puede pasar con los precios dentro de dos o tres años". Con relación a los departamentos hasta 200.000 dólares comenta que tienen mucha más demanda que oferta; los más caros son los menos ofrecidos.
"Es difícil saber qué es lo que puede pasar en el segundo trimestre, pero observamos que en nuestras siete sucursales hay una desaceleración en general en las búsquedas. La gente no tiene claro qué es lo que puede pasar y si no tiene una necesidad muy puntual, espera un poco hasta ver qué pasa", admite Mieres.

Bajo la lupa

Es tiempo de análisis y la mirada macro no está ausente en este sector económico. "Desde este enfoque los analistas consideran que el momento en la región es favorable", dice Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios. "Pero ante los avatares diarios a los que se expone nuestra industria se hace imprescindible una mirada desde una perspectiva microeconómica. Cada desarrollador, inversor, usuario final, se hace preguntas. ¿Es el momento de iniciar un proyecto? ¿Es tiempo de comprar? ¿Es oportuno invertir? ¿Seguirán creciendo los precios de los proyectos? ¿Cómo afectará la inflación en mi emprendimiento? ¿Qué sucederá con el tipo de cambio? ¿Me conviene organizar el proyecto como fideicomiso? ¿Habrá sobreoferta?" Explica además que "hasta aquí existe una vocación inversora intacta (lo que no siempre ha ocurrido en nuestra historia inmobiliaria). Aunque haya ideas, proyectos, capacidad de trabajo, si no hay quien quiera poner su dinero en el sector, no se pueden materializar los emprendimientos y el stock de departamentos usados se mueve con dificultad. Es cierto que es una porción pequeña de la población, que invierte porque elige el inmueble como reserva de valor y que no tiene alternativas (La Nacion publicó el fin de semana pasado que los plazos fijos rinden menos que la tasa de revalorización del dólar; el dólar pierde valor y los agentes económicos se vuelcan a los activos reales).
Los inversores están interesados en realizar negocios y buscan alternativas. Gómez se pregunta si el mercado inmobiliario argentino está caro. "Depende de cómo se lo mida. Si comparamos precios en dólares corrientes, los valores han crecido. Pero no es correcto mirar dólares corrientes, sino dólares deflactados. En 2003 los inmuebles estaban a la mitad, pero también podíamos comprar una canasta mayor de bienes y servicios con esos dólares."
El operador también aporta un dato interesante: "Si medimos en términos de poder adquisitivo de salarios, un departamento de dos ambientes en Buenos Aires equivale a 100 salarios mensuales cuando en los años 90 costaba 40 salarios (hoy el acceso a la vivienda para el asalariado se hace dos veces y media más difícil). Sin embargo, esto no es demasiado distinto de lo que ocurre en otros mercados. El problema en nuestro caso es que se combina con la falta de crédito.

¿Qué pasa con el target premium?

Fernando Cancel, presidente de Kantai, considera: "Este segmento con capacidad adquisitiva no tiene muchas opciones si se consideran las crisis económicas que surgen tanto aquí como en el resto del mundo. A la vez el dólar se frenó, los costos suben y siempre con un criterio selectivo. Están los que prefieren los usados de gran categoría y los que optan por los a estrenar con algunos amenities, como pileta y gimnasio, destinados al consumidor final al que le gusta vivir bien. La oferta premium se vende porque hay una demanda que apuesta a las viviendas de lujo. ¿Y los precios? Las unidades de muy alto nivel superan los 6000 dólares el m2. En el caso de los edificios tradicionales, el problema es que no cuentan con cocheras". Y agrega: "Hoy el clima de mercado está raro: el comprador pasa una oferta y se mueve en poco margen. Y el vendedor no se muestra flexible para la contraoferta. Allí la operación se estanca".
Para Roberto Ledo, director de Bullrich: "La vigencia del premium muestra a un público que prioriza las ubicaciones, y no sólo en lugares destacados de Buenos Aires, sino en zonas privilegiadas, pese a las cenizas el Sur, y en particular en Villa La Angostura y Bariloche, tuvimos inversiones, o en la costa atlántica, en Mar de las Pampas, en lugares exclusivos. El mercado está vigente en cuanto a buenos terrenos, y las incidencias en cuanto a valor se encuentran firmes. Para los desarrolladores, las obras tienen demanda, ya que cuentan con financiación. El usado está menos requerido, ya que carece de crédito aunque se han hecho operaciones en algunos lugares de muy buen nivel porque la gente considera, como siempre, el ladrillo que es un refugio de valor incuestionable."

Cotizaciones


Jorge Toselli analiza los valores en la ciudad: "Por ejemplo, en el corredor norte porteño existen inmuebles a estrenar entre 2500 y 4500 dólares el m2 (estos últimos en zonas preferenciales, como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico). En el segmento de los usados en la misma zona, la referencia del metro cuadrado está entre 1800 y 3000 dólares el m2, lo que marca una diferencia entre cuadras, o si no según el proyecto, considerando que en el mercado actual los inmuebles chicos son los más demandados, y por lo tanto, estarán en el techo de las posibilidades de valor en la zona. Con referencia a los valores de comercialización de los inmuebles, todo indica que el dilema se presentará en el próximo año. Pues de seguir con un dólar planchado y el costo de la construcción en continuo ascenso, tendremos un futuro incierto y muy difícil de predecir".
Armando Pepe analiza una conducta que se repite en la plaza. "Las empresas constructoras en este momento no realizan estudios de mercado. Así, se llega a la saturación de los segmentos, como ha sucedido en otras oportunidades. Ahora crece la oferta de unidades chicas, pero la pregunta es hasta dónde la demanda los absorberá. También es interesante antes de tomar una decisión saber cuáles son las necesidades de la gente con capacidad de ahorro, muchos de ellos vuelcan sus ganancias del agro a los ladrillos".

VALORES

Por ejemplo, en el tramo norte porteño, los inmuebles a estrenar en un rango de entre 2500/ 4500 dólares el m2. Estos últimos en zonas preferenciales como Recoleta, Barrio Norte y Palermo Chico. Aunque el mercado premium admite valores por encima de los 6000 dólares el m2.de 2010, el sector advierte el efecto electoral en el devenir cotidiano

Fuente: Adriana B. Anzillotti La Nación
Sábado 02 de julio de 2011 | Publicado en edición impresa

sábado, 2 de julio de 2011

Préstamos Hipotecarios Posibles

Ante la imposibilidad de acceder a préstamos hipotecarios, a tasas razonables, Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda, describe el plan propuesto por la institución.
El plan contempla el desarrollo de un mercado de crédito, atractivo tanto para inversores institucionales y particulares como para los tomadores de crédito, con una tasa de interés real del orden del 5% anual. El mismo fue presentado en la Bolsa de Valores, en 2010, y despertó el interés de potenciales inversores.
Los datos de ventas de unidades nuevas y usadas de los últimos años, en los dos mercados más importantes del país, la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires, son concluyentes: la participación de operaciones financiadas con crédito hipotecario ha caído drásticamente en el total. De un 29,2% de las transacciones en la Ciudad con hipoteca en 1998, el mejor año de los últimos 20, se pasó a sólo un 6,17%, en el 2010. En la provincia, los números no son menos significativos: de 54,1%, en el 2000, a 11,9% el año pasado en las mismas relaciones. Simultáneamente, en la Ciudad Autónoma el monto del alquiler del emblemático departamento de 3 ambientes se ha multiplicado por más de 4 en última década.
Todo esto pinta un cuadro de situación donde el acceso a la vivienda propia para las nuevas familias o la mejora de comodidades para las que ya son propietarias ha quedado reservado al 10% más rico de la población. A ese segmento ha quedado restringida, por lógica consecuencia, toda la oferta del sector desarrollador.
Mientras tanto los bancos, tanto públicos como privados, ofrecen créditos que son impagables para quienes los necesitan y para los que sólo califican aquellos que no ven sentido en tomarlos. O bien, desde algunas entidades del estado nacional o de las provincias, se ofrecen créditos con fuertes niveles de subsidio que, si bien son atractivos para quienes acceden a tomarlos, no son sostenibles en el tiempo como sistema.
Ante esto, la Asociación de Empresarios de la Vivienda, que a lo largo de más de 40 años ha venido trabajando por el encuentro entre el sector desarrollador y las posibilidades de las familias argentinas de acceder a una vivienda nueva, subraya la necesidad de una política de estado, eficaz y perdurable, para la recreación y el afianzamiento de un mercado sustentable de crédito hipotecario de largo plazo.
No se trata de pedir créditos a tasas del Primer Mundo al sistema financiero de un país, en donde la gente no cuenta con incentivos para el ahorro en moneda local ni de sumar un subsidio más a larga lista que el Estado otorga a distintas actividades. La AEV propone el desarrollo de un mercado de crédito donde inversores institucionales, particulares e individuos encuentren incentivos para invertir y donde los tomadores de crédito encuentren un producto financiero a la medida de sus necesidades y posibilidades reales.
La AEV ha desarrollado, con la asistencia de especialistas en la materia, un sistema de préstamos ajustables por la variación del Índice de Salarios que publica el INDEC, con una tasa de interés real del orden del 5% anual y con cuota inicial del 40% de lo que ofrecen hoy los bancos líderes para el mismo monto de préstamo, en un plazo de 20 años. En efecto, para $200.000 de préstamo, la cuota inicial será del orden de $1.300 contra los $3.200 ofrecidos por un banco público de Bs. As.
El sistema ha sido presentado en 2010 ante inversores institucionales en la Bolsa de Valores de Bs. As., con excelente acogida como destino de inversiones a largo plazo, con montos ajustados por variación de salarios. Y por otra parte, una encuesta encargada por la AEV muestra la indudable preferencia del público potencialmente tomador por este tipo de esquema, con respecto a las alternativas existentes en plaza en la actualidad.
Para que el sistema pueda operar, no se necesita de parte del Estado más que el levantamiento, por las vías que corresponda, de la restricción legal vigente a la indexación de las deudas y las cuotas hipotecarias. Para aquellos que ven en esto una posible fuente de generación de inflación, más allá de los numerosos argumentos técnicos que lo desmienten, apelamos al más irrefutable sentido común: una sociedad donde mucha gente tiene deuda hipotecaria de largo plazo en moneda local, con un sistema de ajuste de las cuotas y los saldos, es una sociedad demandante de estabilidad. Por el contrario, una sociedad donde las familias están endeudadas en cuotas fijas, aunque las mismas incluyan exorbitantes costos financieros, como ocurre hoy con el sistema de consumo de electrodomésticos y otros bienes semidurables en auge, es una sociedad tolerante con una inflación que, en apariencia, la afecta menos al minimizar sus deudas.
En suma, la AEV propone apelar a la racionalidad técnica para permitir la vigencia de pleno de derecho de un sistema de financiamiento para el acceso a la vivienda propia. No pedimos al Estado esfuerzo alguno en materia financiera, sino sólo la adopción de una normativa acorde con las necesidades del mercado.
No se trata de un tema de pocos, alrededor de 2 millones de familias se sumarían a las que hoy potencialmente califican para un crédito hipotecario y buena parte de ellas, tal vez más de un millón, compraría efectivamente una casa nueva en esas condiciones. Esto, además de permitir cumplir con sus sueños a cientos de miles de argentinos, permitiría incrementar en varias veces el actual volumen de producción de un sector básico de la economía, que es además un fuerte empleador de mano de obra, con el consiguiente beneficio general.
Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda.
Fuente: http://www.areas-digital.com.ar 28-06-2011

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