martes, 20 de septiembre de 2011

Los Hoteles son el Nuevo Boom en la Inversión Inmobiliaria

El auge de la Argentina como destino turístico de locales y extranjeros, y la existencia de una masa de dinero fresco en busca de nichos más rentables coinciden hoy para configurar, desde la oferta y la demanda, una segunda ola de inversión inmobiliaria que encuentra su modelo de moda en los hoteles. Sólo en Buenos Aires se abrirán 36 nuevos establecimientos en lo que resta del año; pero también hay varios desarrollos en la periferia de las grandes ciudades del interior o en las propias capitales.
Por el lado del turismo, el gran impulso a la demanda es aportado por el aluvión de una nueva clase media brasileña que elige este país para pasear y por el recalentamiento del consumo local; mientras que por el lado de la inversión, la oferta es fogoneada por gente que quiere tener un inmueble como respaldo y busca una renta potencial mejor que la que garantiza el alquiler residencial.
Con 13 hoteles, a los que sumarán tres más en 2012, Grupo Amerian es uno de los jugadores importantes en el mercado, con sus marcas Amerian y Merit. Su director general, Fernando Galdo, ratifica la tendencia y cuenta que ya hay grupos internacionales que, entre las “canastas” en las que recomiendan poner “los huevos”, sugieren turismo y hotelería en la Argentina. “Se presenta como alternativa conveniente a la inversión inmobiliaria clásica”, comenta.
Si bien la fuga hacia la seguridad de la inversión, que se da tanto acá como en el resto del mundo, fortaleció al sector inmobiliario en general, ahora quien ya está ahí lo que busca es un beneficio mayor. “Productos como el condohotel tienen una expectativa de renta que duplica el 4 o 5% que reditúa tener un departamento en alquiler”, dice Aníbal Furman, gerente comercial de nuevos productos de Grupo Village.
Además, la apuesta al rubro hotelero ofrece otras ventajas: el inversor no debe ocuparse del negocio, cuenta con el respaldo de una cadena reconocida y tiene atomizada la vacancia (ya que su ganancia no depende de que una sola plaza esté ocupada, como en el caso de un alquiler tradicional, sino que recibe utilidades por la totalidad de las habitaciones del hotel).
Las cadenas hoteleras se subieron a este boom como inversoras o como gerenciadoras del negocio. Hilton, por ejemplo, se asoció con el grupo desarrollador H&H, que fue el encargado de reunir los US$ 100 millones que destinarán a cinco nuevos hoteles en el país. Lo mismo hizo la mexicana Hotelera Posadas, dueña de Caesar Park, al firmar un acuerdo con Grupo Village, que construirá 15 hoteles en los próximos cinco años, con un desembolso de US$ 120 millones. Más de la mitad de esa suma será aportada por inversores privados, por medio de un fideicomiso.
Según explica Tom Potter, vicepresidente del área América del Sur de Hilton, una característica de este fenómeno es que, por lo general, se trata de hoteles de tres estrellas que se ubican en la periferia de las grandes urbes. “Eso demanda menos inversión en infraestructura y permite comprar terrenos a precios más bajos que en la Capital Federal u otras ciudades”, dice Potter.
A su vez, estos desarrollos jerarquizan la zona, ya que bajo la bandera de una marca prestigiosa, se alinean otros emprendimientos satélites. “Tenemos varios pedidos de intendentes del interior que quieren que construyamos un hotel en sus municipios”, destaca Furman. Su grupo tendrá dos productos: One by Caesar Business, de tres estrellas, y Caesar Business, de cuatro. En el primero se podrá entrar con una inversión de US$ 85.000 y en el segundo, con 120.000.
Como los inversores quieren ubicar su dinero en estos proyectos, pero no saben gerenciarlos, surge la oportunidad de las cadenas, que ofrecen el know how (conocimiento) y la marca. El tradicional grupo portugués Pestana, con 95 hoteles en todo el mundo, es una de ellas. Aunque también tiene hoteles propios e invertirá US$ 15 millones para uno más en Bella Vista, está abierto a la otra función, que ya ejerce en el Pestana Bariloche. “Estamos interesados en sumarnos como operadores en varias plazas del interior”, dice Luis Araújo, administrador de Pestana.
El auge de inversión en hoteles, a través de fideicomisos (pequeños ahorristas) o sociedades (grandes inversores), impulsa una veloz construcción. “Este modelo permite responder rápido a la demanda, ya que, como el capital necesario para levantar un hotel es millonario, sería más lento esperar a que una sola persona reuniera esa suma”, opina Galdo.
Sólo en 2010, las inversiones hoteleras sumaron US$ 1825 millones, según un informe del Ministerio de Turismo de la Nación. En tanto, los analistas consultados coinciden en que el boom inmobiliario de los hoteles apenas está en sus albores y que empezará a mostrar su desempeño en los próximos años, cuando el mercado haga su depuración.

Fuente: La Nación, Domingo 18 de Septiembre de 2011

El Peso de los Usados

Si bien una parte importante del mercado prioriza los departamentos nuevos (en especial los que compran como inversión), la venta de unidades usadas sigue funcionando a buen ritmo.
De hecho, su incesante movimiento cumple un rol fundamental en el funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que el público que busca buenas construcciones y de mayor amplitud está casi obligado a recorrer viviendas usadas a la hora de mudarse y también de invertir.
Para Martín Llauró (h.), director de MLL Propiedades, “los barrios testigo como Recoleta y Palermo promedian los 3000 dólares el m2 y con un piso de 2000 dólares, aunque en determinados casos ascienden a 4000 o 5000 dólares. Factores como la antigüedad, el estado del edificio y de la unidad, y si dispone o no de cochera, son determinantes en el momento de la elección. Es entonces cuando se plantea el tema de la reposición, ya que con frecuencia escuchamos quejas de los que venden a cierto precio que cuando tienen que comprar no consiguen nada por ese valor”.
Llauró agregó: “Muchas veces las comparaciones no se plantean correctamente, ya que hay que recordar que los precios ofrecidos no son los de realización y en ocasiones hay diferencias importantes. Además es primordial comparar la antigüedad, la luminosidad, el estado y demás. Si se vende antiguo y a reciclar, y se pretende comprar nuevo, obviamente habrá una diferencia; lo mismo ocurre si se vende un contrafrente cerrado y se quiere comprar un piso alto al frente. Frecuentemente la gente equivoca al comparar y es ahí donde vienen las decepciones”.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explicó: “El mercado está dividido por los gustos e intereses de cada comprador, pero se observa en los últimos meses una gran demanda de viviendas sin o con bajas expensas, que escasean y que hicieron que sus valores se hayan incrementado un 15% respecto de 2010. En barrios como Villa Crespo, Almagro, Chacarita, Palermo o Caballito se encuentran generalmente muy buenas opciones”.
Migliorisi agregó: “La venta de estos inmuebles es más rápida, pero la reposición no equilibra la balanza con las ventas”.
Los brokers sostuvieron que los que prefieren estas propiedades pueden encontrar mayor independencia con algún espacio extra como patio, terraza o jardín. Por otro lado hay quienes eligen vivir en edificios tradicionales por temas de seguridad, servicios, cocheras (en muchos casos los PH no tienen) y demás, que son contraprestados con el pago de expensas. Si bien los costos varían entre un 25 y 35% con las unidades a estrenar, hay compradores que optan por inmuebles usados ya sea por ubicación, calidad de construcción, accesorios y precio entre los varios factores que definen una venta.
Migliorisi afirmó: “En barrios como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, Abasto, Boedo, Chacarita y Colegiales, donde el auge de la construcción comenzó después de 2004, el 80% de lo que se construye son unidades de 1 y 2 ambientes, y en menor medida de 3, 4 y 4 ambientes con dependencia; por lo tanto, para una familia que crece, muchos veces es difícil adquirir un inmueble a estrenar y quedarse en el barrio, por lo que tiene que optar por uno usado o cambiarse a una zona donde la proporción de viviendas nuevas de 3 y 4 ambientes es mayor, como Palermo, Caballito, Belgrano, Barrio Norte, aunque en estos casos la diferencia en valores puede ser de un 50 a un 60 por ciento”.
Francisco Altgelt, que está a cargo del área residencial de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, explicó: “En zonas como Barrio Norte, los departamentos grandes y medianos son los que más se acercan al valor promedio del mercado de entre 2200 y 2400 dólares el m2 en la franja de Santa Fe, 9 de Julio, Pueyrredón y Avenida del Libertador (en las cuadras aledañas están cerca de los 2000 dólares). La demanda de estas viviendas es escasa y en general el proceso de venta exige unos seis meses. En tanto, con los departamentos chicos, que son los más buscados, es muy difícil establecer un precio estándar porque, por ejemplo, un departamento reciclado y en una buena ubicación puede venderse a unos 3000 dólares el m2, ya que es muy demandado y ni bien se ofrece al mercado hay un público que lo espera con ansiedad. Los que se inclinan por los departamentos medianos y grandes son aquellos que lo quieren como vivienda propia. Es decir, que se mudan para ampliarse o achicarse. Y es en este rango en el que la gente muestra mayor incertidumbre en el momento de tomar la decisión. Por su parte, la gran mayoría de los compradores de los departamentos chicos son inversores o quienes acceden a su primera vivienda”.

Con valor agregado

En otro sentido, Hernán Oppel, de la inmobiliaria Oppel, destacó: “Si al fuerte incremento de los costos de construcción le agregamos la escasez de tierra -traducida ésta en una gran incidencia- obtenemos que el precio de las unidades nuevas también son formadoras de precios cuando se tasa un departamento usado, sobre todo si se tiene en cuenta la posibilidad o no de reposición de lo construido, no sólo en calidad, sino en ubicación. En el usado encontramos mucha más flexibilidad que en lo nuevo, ya que sólo juegan oferta y demanda: al elegir, muchas veces el público encuentra que lo usado tiene un valor agregado tan importante como no tan tenido en cuenta, como lo son las terminaciones”.
Y amplió: “Estos costos no son menores, sino todo lo contrario. Adquirir un inmueble con pisos colocados, placards con interiores o muebles de cocina completos parecen obviedades, pero que en los nuevos no siempre están. Lo mismo ocurre con los proyectos en los que encontrar plantas con lavaderos, bauleras o simplemente dormitorios cómodos no resulta una tarea fácil. Por todo esto es que lo usado vale por su valor de reposición, que muchas veces resulta superior al de construcción, simplemente porque su ubicación es irreemplazable o sus materiales de construcción son irrepetibles”.
Por su parte, Carlos J. Puente, titular de Puente Propiedades, dijo: “El mercado inmobiliario no es una línea recta; frente a la gran cantidad de unidades nuevas disponibles, en barrios como Villa Urquiza los usados se mantienen con buena demanda. El barrio tiene en su zona residencial muy buenos edificios de calidad y este nivel de construcción es muy apreciado y muchos compradores los eligen antes que unidades a estrenar”.
Puente agregó: “Frente a una sobreoferta de unidades chicas a estrenar se nota una falta de unidades de 3 y 4 ambientes de entre 100 y 150 m2, lo que provoca que el clásico departamento o semipiso de 20 a 30 años tenga una rápida comercialización. Además, cuando se habla de precios en unidades usadas con buena ubicación y calidad edilicia los valores están entre 1800 y 1900 dólares el m2″.
Según la opinión del director general de Re/Max Argentina, Sebastián Sosa, “con relación a las unidades usadas hay fuerte demanda con superficies de entre 40 y 120 m2, y precios por debajo de los 250.000 dólares. Los quieren en buen estado y en lo posible reciclados, pero se hace difícil encontrarlos a buen precio donde el propietario no lo quiera vender al valor de uno nuevo. Otro motivo por el cual la gente los prefiere es por su calidad, que muchas veces es superior a la construcción actual. En cuanto a localización se busca lo que está bien ubicado y a buen precio. Uno usado dentro de estos valores de 1 o 2 dormitorios, a buen precio, se vende en menos de un mes en nuestra firma”.

EN ALZA
Sebastián Sosa explicó: “Si bien se escuchan y reciben contraofertas por usados, los precios siguen subiendo y en el caso de las unidades más grandes con menos demanda se mantienen. Paradójicamente los precios suben y el que espera con la plata en la mano al final termina pagando más, ya que hay escasez de buenas unidades. Por eso, lo bueno a precio razonable sale muy rápido”.

Fuente: La Nacion Sábado 17 de Septiembre de 2011

Alquileres 2011

En cierto equilibrio
Las variables se mantienen sin grandes cambios, en parte por la falta de préstamos para la vivienda.
El sistema tiene sus reglas: mientras no haya créditos a tasas bajas y accesibles a la población de clase media, el mercado de los alquileres seguirá estable y con tendencia a crecer siempre y cuando los inversores sigan volcando sus propiedades al mercado locativo, tal como sucede actualmente. Unos se benefician mientras otros pierden, aunque hay atenuantes para ambos lados. Quienes deben salir a buscar un techo ajustado a su presupuesto encontrarán que los precios no han variado en el curso de este año, y quienes deben renovar su contrato notarán que los aumentos están casi a la par de la inflación anual, lo que en cierto modo aleja aún más la posibilidad de acceder a la casa propia, ya que no hay manera de poder ahorrar.
"El mercado no cambió respecto de comienzos de este año. Nuestro país tiene cada día mayor déficit de vivienda y mientras eso suceda, la demanda de alquileres estará asegurada. Lógicamente este déficit se advierte en los sectores más bajos, pero la falta de crédito o posibilidad de acceso en función de las altas tasas de interés, más toda la requisitoria bancaria, avala una demanda sostenida", dice Néstor Wallenten, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina. "Lo que vemos es que hay una mejor calidad de oferta de propiedades. La mayoría de los inversores que financian construcciones se las quedan y las vuelcan al mercado locativo, lo que indica un crecimiento de la oferta y de la calidad. Pero la demanda está atada al salario y no siempre el salario acompaña la inflación en general. También convengamos que los valores de los alquileres crecen por debajo del nivel inflacionario, lo que perjudica al propietario porque pierde renta desde 2009", agrega.

Aun así, las unidades nuevas y usadas de uno y dos ambientes tienen destinatarios seguros todo el año. Los operadores aseguran que "el mercado es constante, aunque se advierte un pico de demanda en esta parte del año, cuando la gente del interior viaja a la Capital para buscar una propiedad en las zonas próximas a los centros universitarios donde cursan sus hijos".
Sin embargo, esta situación cambió, según Armando Pepe, presidente del SOM. "El mercado está ofrecido. ¿La razón? Son varias: primero, entre el 30 y 35% de la gente que invirtió en ladrillos lo hizo con la idea de alquilar, sobre todo departamentos chicos de uno, dos y tres ambientes. Segundo, a partir de 2008, cuando cayó masivamente el alquiler temporario, esas unidades se volcaron al alquiler fijo. Por otro lado está la gente del campo que sale a buscar alquileres para sus hijos estudiantes que antes alquilaban solos, pero ahora comparten la vivienda". Y añade: "Hay que aclarar que hoy existe una oferta importante en relación con enero del año último: un 47% más de oferta de unidades para alquilar que en esa fecha".
Pepe comenta que en el sistema SOM en este momento hay 1729 unidades para alquilar, y se estima que en total debe haber 10.000 departamentos disponibles en toda la ciudad.
La convivencia entre propietarios e inquilinos también hoy está en cierto equilibrio. Una vez finalizado el contrato, por lo menos sesenta días antes, el locatario informa si quiere continuar y se acuerda entonces el valor locativo para el nuevo período, que se pacta entre un 20/25% más del precio que abonaba. "Desde luego el contrato se realiza siempre que el locatario haya cumplido con sus obligaciones durante la locación como el pago en fecha del alquiler, las expensas y otros gastos mensuales. Si la relación entre las partes es cordial y favorable para cada uno, no existen objeciones para volver a contratarlo", agrega Pepe.
Los locatarios prefieren los barrios seguros y luminosos, aunque el tema de la inseguridad hoy no se circunscribe a un radio determinado. Los barrios preferidos según el directivo son Palermo, Barrio Norte, Recoleta y la zona cercana a las facultades.

Selectivo
El segmento premium también tiene demanda permanente y está bien posicionado, más aún desde que las grandes corporaciones dejaron de rentar casas en la zona norte para sus ejecutivos y optaron por los edificios con amenities en zonas seguras. Para Analía Grecco, de la inmobiliaria J. L. Ramos, ese segmento se activó especialmente este año. "El anterior no tuvo buenos resultados. En 2011 se incrementó la demanda y oferta de alquileres, en parte porque los propietarios están más flexibles; con más oferta hay mayor competencia. Nosotros tenemos propiedades de 1000 a 7000 dólares y existe respuesta para todas. El dos ambientes es el que más se busca, pero al margen de esto, los alquileres para ejecutivos de empresas siguen creciendo. Podemos decir que hay una tímida vuelta de los ejecutivos."
El titular del SOM aporta más datos: "En el Centro y en el barrio de San Telmo, por ejemplo, los valores de departamentos de un ambiente en un edifico estándar rondan los 900 y 1200 pesos; de dos, entre 1200 y 1600, y uno de tres está en un rango de entre 1600 y 2500 pesos, sin contar las expensas. En Caballito y Belgrano se manejan valores similares". Actualmente los contratos se reajustan en el orden de un 20% anual, pero la inflación está por encima de esos niveles. Los propietarios se quejan, aunque no obstante consiguen una renta anual de entre 0,5 y 0,6 por ciento.
"El mercado de alquileres en general se mueve bien, pero la clase media sigue perjudicada por no tener acceso a la compra de viviendas, y además porque los alquileres en general requieren de garantías con los que muchos no cuentan. Alquilar en una buena zona si bien comparativamente con los precios de venta son rentas bajas, para el inquilino no deja de ser una suma importante. Lo único que podría quebrar el equilibrio de hoy es la llegada de créditos hipotecarios que permitan a una gran franja de la demanda el acceso a la vivienda abonando las cuotas con bajas tasas de interés. Eso puede generar un incremento de la oferta", analiza Fernando Cancel, directivo del Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires.
Para Leticia Firpo, de la inmobiliaria homónima, la demanda se mueve, pero con dificultad. "La gente no tiene dinero. Actualmente en San Temo un alquiler está alrededor de los 2000 pesos sin expensas en casos de propiedades de 60 m2, que equivale a una unidad de tres ambientes, pero chica. Hace poco se alquiló una unidad en 6800 pesos sobre la calle Moreno, pero era apto profesional. Claro que se trata de casos excepcionales. Creo que la demanda en este barrio se sostiene porque muy cerca están las universidades como la UCA y la del Cine, entre otras."

Siempre Palermo
Es importante el esfuerzo que hace la gente en tratar de cubrir puntualmente con los gastos mensuales. Sin embargo, este año se registraron menos morosos que los años anteriores. "Hay parejas que viven con dos sueldos. Uno entero se destina al alquiler y parte del otro abona las expensas. Para una familia de cuatro personas, alquilar en el tradicional barrio de Palermo, por ejemplo -en Charcas y Fitz Roy-, significa 3000 pesos por un departamento de 70 m2 y con expensas de 500. Pero pese a la relación del ingreso y los valores, la demanda y la oferta están equilibradas", afirma Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos. "Comparado con 2010 hubo menos gente que vino con cédulas de desalojo o con juicios, es decir se advierte menos morosidad dentro de la Capital." Agrega, por otra parte, que hace poco días representantes de la entidad se reunieron con el senador Osvaldo López para tratar la modificación de la ley de locaciones urbanas 23091, además de tratar otros temas como la creación de registros específicos, oficinas de mediación para conflictos de locaciones, preaviso por parte del locador si no renovará contrato", concluyó.
Precios

-Un dos ambientes a estrenar en Palermo está entre 1000 y 1400 dólares

-Un departamento de 3 ambientes en Puerto Madero está en 5000 dólares

-Un departamento de tres ambientes en plaza Alemania está en 6000 pesos

-En Caballito, un tres ambientes está entre 1600 y 2500 pesos.

-En Ramos Mejía, un ambiente está entre 1000 y 1300 pesos.

Por Marina Gambier | LA NACION Sábado 10 de septiembre de 2011

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