martes, 20 de septiembre de 2011

El Peso de los Usados

Si bien una parte importante del mercado prioriza los departamentos nuevos (en especial los que compran como inversión), la venta de unidades usadas sigue funcionando a buen ritmo.
De hecho, su incesante movimiento cumple un rol fundamental en el funcionamiento del mercado inmobiliario, ya que el público que busca buenas construcciones y de mayor amplitud está casi obligado a recorrer viviendas usadas a la hora de mudarse y también de invertir.
Para Martín Llauró (h.), director de MLL Propiedades, “los barrios testigo como Recoleta y Palermo promedian los 3000 dólares el m2 y con un piso de 2000 dólares, aunque en determinados casos ascienden a 4000 o 5000 dólares. Factores como la antigüedad, el estado del edificio y de la unidad, y si dispone o no de cochera, son determinantes en el momento de la elección. Es entonces cuando se plantea el tema de la reposición, ya que con frecuencia escuchamos quejas de los que venden a cierto precio que cuando tienen que comprar no consiguen nada por ese valor”.
Llauró agregó: “Muchas veces las comparaciones no se plantean correctamente, ya que hay que recordar que los precios ofrecidos no son los de realización y en ocasiones hay diferencias importantes. Además es primordial comparar la antigüedad, la luminosidad, el estado y demás. Si se vende antiguo y a reciclar, y se pretende comprar nuevo, obviamente habrá una diferencia; lo mismo ocurre si se vende un contrafrente cerrado y se quiere comprar un piso alto al frente. Frecuentemente la gente equivoca al comparar y es ahí donde vienen las decepciones”.

Por su parte, Diego Migliorisi, socio gerente de Migliorisi Propiedades, explicó: “El mercado está dividido por los gustos e intereses de cada comprador, pero se observa en los últimos meses una gran demanda de viviendas sin o con bajas expensas, que escasean y que hicieron que sus valores se hayan incrementado un 15% respecto de 2010. En barrios como Villa Crespo, Almagro, Chacarita, Palermo o Caballito se encuentran generalmente muy buenas opciones”.
Migliorisi agregó: “La venta de estos inmuebles es más rápida, pero la reposición no equilibra la balanza con las ventas”.
Los brokers sostuvieron que los que prefieren estas propiedades pueden encontrar mayor independencia con algún espacio extra como patio, terraza o jardín. Por otro lado hay quienes eligen vivir en edificios tradicionales por temas de seguridad, servicios, cocheras (en muchos casos los PH no tienen) y demás, que son contraprestados con el pago de expensas. Si bien los costos varían entre un 25 y 35% con las unidades a estrenar, hay compradores que optan por inmuebles usados ya sea por ubicación, calidad de construcción, accesorios y precio entre los varios factores que definen una venta.
Migliorisi afirmó: “En barrios como Villa Crespo, Almagro, Parque Centenario, Abasto, Boedo, Chacarita y Colegiales, donde el auge de la construcción comenzó después de 2004, el 80% de lo que se construye son unidades de 1 y 2 ambientes, y en menor medida de 3, 4 y 4 ambientes con dependencia; por lo tanto, para una familia que crece, muchos veces es difícil adquirir un inmueble a estrenar y quedarse en el barrio, por lo que tiene que optar por uno usado o cambiarse a una zona donde la proporción de viviendas nuevas de 3 y 4 ambientes es mayor, como Palermo, Caballito, Belgrano, Barrio Norte, aunque en estos casos la diferencia en valores puede ser de un 50 a un 60 por ciento”.
Francisco Altgelt, que está a cargo del área residencial de M. Altgelt Negocios Inmobiliarios, explicó: “En zonas como Barrio Norte, los departamentos grandes y medianos son los que más se acercan al valor promedio del mercado de entre 2200 y 2400 dólares el m2 en la franja de Santa Fe, 9 de Julio, Pueyrredón y Avenida del Libertador (en las cuadras aledañas están cerca de los 2000 dólares). La demanda de estas viviendas es escasa y en general el proceso de venta exige unos seis meses. En tanto, con los departamentos chicos, que son los más buscados, es muy difícil establecer un precio estándar porque, por ejemplo, un departamento reciclado y en una buena ubicación puede venderse a unos 3000 dólares el m2, ya que es muy demandado y ni bien se ofrece al mercado hay un público que lo espera con ansiedad. Los que se inclinan por los departamentos medianos y grandes son aquellos que lo quieren como vivienda propia. Es decir, que se mudan para ampliarse o achicarse. Y es en este rango en el que la gente muestra mayor incertidumbre en el momento de tomar la decisión. Por su parte, la gran mayoría de los compradores de los departamentos chicos son inversores o quienes acceden a su primera vivienda”.

Con valor agregado

En otro sentido, Hernán Oppel, de la inmobiliaria Oppel, destacó: “Si al fuerte incremento de los costos de construcción le agregamos la escasez de tierra -traducida ésta en una gran incidencia- obtenemos que el precio de las unidades nuevas también son formadoras de precios cuando se tasa un departamento usado, sobre todo si se tiene en cuenta la posibilidad o no de reposición de lo construido, no sólo en calidad, sino en ubicación. En el usado encontramos mucha más flexibilidad que en lo nuevo, ya que sólo juegan oferta y demanda: al elegir, muchas veces el público encuentra que lo usado tiene un valor agregado tan importante como no tan tenido en cuenta, como lo son las terminaciones”.
Y amplió: “Estos costos no son menores, sino todo lo contrario. Adquirir un inmueble con pisos colocados, placards con interiores o muebles de cocina completos parecen obviedades, pero que en los nuevos no siempre están. Lo mismo ocurre con los proyectos en los que encontrar plantas con lavaderos, bauleras o simplemente dormitorios cómodos no resulta una tarea fácil. Por todo esto es que lo usado vale por su valor de reposición, que muchas veces resulta superior al de construcción, simplemente porque su ubicación es irreemplazable o sus materiales de construcción son irrepetibles”.
Por su parte, Carlos J. Puente, titular de Puente Propiedades, dijo: “El mercado inmobiliario no es una línea recta; frente a la gran cantidad de unidades nuevas disponibles, en barrios como Villa Urquiza los usados se mantienen con buena demanda. El barrio tiene en su zona residencial muy buenos edificios de calidad y este nivel de construcción es muy apreciado y muchos compradores los eligen antes que unidades a estrenar”.
Puente agregó: “Frente a una sobreoferta de unidades chicas a estrenar se nota una falta de unidades de 3 y 4 ambientes de entre 100 y 150 m2, lo que provoca que el clásico departamento o semipiso de 20 a 30 años tenga una rápida comercialización. Además, cuando se habla de precios en unidades usadas con buena ubicación y calidad edilicia los valores están entre 1800 y 1900 dólares el m2″.
Según la opinión del director general de Re/Max Argentina, Sebastián Sosa, “con relación a las unidades usadas hay fuerte demanda con superficies de entre 40 y 120 m2, y precios por debajo de los 250.000 dólares. Los quieren en buen estado y en lo posible reciclados, pero se hace difícil encontrarlos a buen precio donde el propietario no lo quiera vender al valor de uno nuevo. Otro motivo por el cual la gente los prefiere es por su calidad, que muchas veces es superior a la construcción actual. En cuanto a localización se busca lo que está bien ubicado y a buen precio. Uno usado dentro de estos valores de 1 o 2 dormitorios, a buen precio, se vende en menos de un mes en nuestra firma”.

EN ALZA
Sebastián Sosa explicó: “Si bien se escuchan y reciben contraofertas por usados, los precios siguen subiendo y en el caso de las unidades más grandes con menos demanda se mantienen. Paradójicamente los precios suben y el que espera con la plata en la mano al final termina pagando más, ya que hay escasez de buenas unidades. Por eso, lo bueno a precio razonable sale muy rápido”.

Fuente: La Nacion Sábado 17 de Septiembre de 2011

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