lunes, 26 de diciembre de 2011

Mercado inmobiliario 2011 reflexiones

Reflexiones antes de que den las 12
En pocas palabras, los desarrolladores y brokers analizan algunos aspectos del año que se va y se animan a plantear dudas acerca de 2012. También asumen que si hay que sortear tiempos difíciles conviene apelar a la imaginación en busca de propuestas innovadoras "Nuestro objetivo se basa en desarrollar proyectos con alto valor agregado que potencian los capitales de nuestros inversores. En ese segmento que apunta a la diferenciación no vemos grandes cambios para 2012. Buscamos redefinir el paradigma de vivir en la ciudad a través de proyectos de calidad que combinan el urbanismo, el arte, la hotelería, los servicios con la innovación tecnológica. Seguiremos cumpliendo con nuestro máster plan finalizando el primer edificio de Foster e iniciando la segunda etapa que incluye residencias, hotel y paseo comercial ". Alan Faena - Faena Group " La incertidumbre es el peor de todos los males hasta que la realidad nos demuestre lo contrario, decía el novelista francés Jean B. Karr. El año electoral y las medidas de control sobre el dólar generaron dudas e inacción. Pero es difícil ser terminante al vaticinar lo que sucederá en 2012. Preferimos ser cautos, pero no pesimistas ante un mercado expectante ". Jorge Toselli - JT Inmobiliaria El sector tuvo buena actividad en 2011 en segmentos medio altos y altos. Los principales inconvenientes llegaron del contexto, con fuerte inflación, que complica mucho a las inversiones de largo plazo como a las inmobiliarias, que resistieron por ser visualizadas como refugio de valor. Siguieron ausentes por falta de condiciones para el crédito, las alternativas para los sectores medios, acotando el tamaño del mercado a una porción menor de su potencial ". Gustavo Llambias - Red " El año 2012 pondrá a prueba nuevamente la habilidad de los desarrolladores para descubrir, encarar y proponer al mercado propuestas innovadoras y atractivas que conjuguen un interesante planteo arquitectónico con un razonable marco económico. Nuestro proyecto Molina Ciudad va en esa dirección. Un objetivo de los empresarios: trabajar desde los distintos sectores para que vuelva la gran herramienta del Real Estate, el financiamiento a largo plazo". Fernando Barenboim - Ges Desarrollos " Ahora un mercado tranquilo, con ubicaciones premium cada vez más difíciles de encontrar en obras nuevas. Los terrenos se venden sólo si se pagan incidencias casi desproporcionadas, mientras que la construcción se encareció arriba del 20% respecto de 2010. El año 2011 mostró que el papel moneda es volátil; indudable vigencia del ladrillo". Jose Azpiroz Costa - Inmobiliaria Bullrich "Las mejores oportunidades para 2012 estarán por un lado en la tierra, en zonas de bajas incidencias que aún no tienen demanda, pero que la podrán tener si viene algo de crédito. Además habrá oportunidades en desarrollo, en proyectos bien diferenciados y con valor agregado". Federico Weil - TGLT "Creo que cerramos un muy buen año a pesar de que los últimos meses, debido a la crisis europea y la incertidumbre generada por el valor del dólar, el mercado se desaceleró y junto con el inicio del receso estival y las Fiestas contribuyeron a la disminución de las operaciones. Esperamos que en 2012 se retome el ritmo del mercado". Roberto Tizado - Tizado Propiedades " Mientras esperamos alguna señal sabemos que comienza una nueva etapa con muchos desafíos, pero con grandes oportunidades para quienes estamos dispuestos a encontrarlas en un mercado que cada vez abarca una porción más grande en los portfolios de familias e inversores". Mariano Oppel - Oppel Propiedades "Cuando parecía que ya se había visto todo, la crisis del dólar mostró que siempre puede haber algo nuevo. Se vive en medio de la incertidumbre y esto exige evaluar en detalle los negocios. En este contexto el mercado inmobiliario se va a ralentizar. Muchos se tomarán su tiempo para analizar las operaciones, pero las inversiones no se alterarán". Mario Gomez - Le Bleu Negocios "La certificación que alcanzó Madero Office es la primera en la Argentina en la categoría Core and Shell del Usgbc. Además, nuestros locatarios apuestan a los edificios sustentables, y en ese sentido varios han diseñado sus oficinas bajo los criterios del Usgbc. Con respecto al mercado, esta categoría de edificios AAA, con buenas ubicaciones y plantas eficientes, en edificios sustentables son las que las empresas más importantes requieren, y esta tendencia se advierte muy firme y se consolidará año tras año". Hector Salvo - Raghsa "Ante la incertidumbre del mercado financiero mundial creemos que la gente elegirá las propiedades como la principal opción de inversión como resguardo de sus ahorros. En 2012 avanzaremos en tres desarrollos que marcan el espíritu de la compañía: el lanzamiento de la comercialización de Alvear Tower -el primer edificio residencial del Grupo, un hito en nuestra historia y en el de la ciudad-, la apertura del Alvear Art Hotel y la evolución de las obras del Alvear Hotel & Residences" Andres Kalwill - Grupo Alvear "El año 2012 promete ser interesante, donde los desarrolladores tendremos que ser muy creativos para aprovechar al máximo las oportunidades del mercado. Creo que la demanda se mantendrá sobre todo en zonas atractivas como el norte con proyectos de calidad que marcan la diferencia. Esperamos que no surjan nuevas medidas por parte del Gobierno que frenen las operaciones. Pese a eso el ladrillo será el resguardo de valor preferido por los ahorristas que busquen mantener su poder de compra en el tiempo" Gonzalo Moncarca - Grupo Monarca " Creemos que en 2012 las obras orientadas al público ABC1 serán las elegidas por los inversionistas como resguardo de capital debido a la falta de alternativas sólidas en el mercado financiero. En cuanto a los valores seguirán en alza alrededor del 10%, aumentando en forma paulatina mensualmente. En cuanto a las oportunidades del mercado se centrarán en las zonas, y pensando a mediano y largo plazo las mejores inversiones pueden estar dadas en los nuevos polos de atracción donde el valor del m2 todavía tiene mucho por crecer, tanto en Buenos Aires como en el interior" Alberto F. Prieto - Fernandez Prieto & Asociados "El ladrillo-dólar es la moneda equivalente que surge como respaldo permanente de inversores y consumidores finales. Muchos diversifican sus inversiones y tienen en cuenta un tema central, que es que más allá de las circunstancias los buenos proyectos siempre superan las crisis aquí y en todas partes" Alejandra Covello - Covello Propiedades "Los economistas hablan de un año entrante con menor crecimiento y esa realidad impactará en el Real Estate. El segmento más afectado será el vinculado al consumo, producto de la quita de subsidios y el aumento en la tasa de interés local. Mi percepción es que el tipo de proyecto que se construirá en 2012 no será muy distinto del de los últimos tiempos, a costos crecientes y con márgenes de rentabilidad más bajos, pero positivos y mejores que otras opciones de inversión" Damián Tabakman - APPI "En el primer semestre tuvimos un mercado sostenido con buena demanda. El segundo se fue complicando y atrasando como consecuencia de las elecciones y restricciones cambiarias. Para 2012 el ladrillo seguirá firme como resguardo de inversión con concreciones de acuerdo a tasaciones reales" Gladys Romero Areco - Kantai "Todo indica que 2012 será más tranquilo que 2011, que a su vez tuvo menor ritmo que los años anteriores. El país atravesó períodos de bonanza desde 2004, pero ahora se advierte que el año que viene será menos activo. Las inversiones financieras en el mundo y acá no son tentadoras, y nuestro mercado tiene todavía mucho por consumir. Los proyectos nuevos se analizan a fondo, los costos de infraestructura y de construcción aumentan a razón de la inflación real y no la del Indec. Con relación a las operaciones se realizaron las que estaban en una etapa avanzada. La demanda se tomará el verano para ver qué pasa, con la tranquilidad de que los precios no se modificarán" Horacio Mieres - Antonio Mieres SA "Estamos contentos con los resultados de 2011 y nuestras expectativas son muy positivas para el nuevo año. Ante la restricción de la compra de dólares damos facilidades de pago en pesos al tipo de cambio oficial. Estamos seguros de que esta perspectiva de crecimiento se mantendrá ya que Vicente López es una zona atractiva, con gran potencial" Carlos de Narváez - Ribera Desarrollos "En 2012 la gente seguirá eligiendo el ladrillo como respaldo seguro y confiable; un bien sólido y duradero. Estaremos más atentos a lo que sucede en el mercado, más unidos para trabajar en conjunto, abiertos para cooperar y competir, aceptando que los otros nos pueden ayudar a descubrir y que realizan acciones que nos motivan a seguir trabajando. Así entramos en 2012. Entre los atractivos de 2011: la compra en preventa de viviendas como oficinas, bien ubicadas con posibilidad de pagar en pesos, herramienta típica de fideicomiso al costo; también las obras de gran escala, 15.000 m2 o más, en distintas ubicaciones, accesibles y en municipios con mentalidad progresista como Moreno, Tigre, Canning, entre otros; también el concepto de condohotel, en etapa de consolidación en el mercado" Toribio Achaval - Toribio Achaval Propiedades Fuente: La Nación 24 de diciembre de 2011

Actividad inmobiliaria: ritmo más lento en 2012

Según datos oficiales, el PIB habría crecido por encima del 9% durante 2011. Los datos privados son algo menos optimistas, pero igualmente positivos con una expansión del 6% (IGA-OJF). En este contexto, tanto el sector inmobiliario como el de la construcción habrían crecido entre el 5% y 6% anual, según lo que se desprende del Índice General de Actividad (IGA-OJF). Esta expansión se produjo en un escenario de precios en alza de sostenida demanda gracias a que el ladrillo se ha convertido probablemente en el principal instrumento de canalización del ahorro. En 2012 esto seguirá así y los precios de los inmuebles continuarán elevados, porque sigue siendo una de las principales alternativas de ahorro. No obstante, también es cierto que la actividad inmobiliaria y de construcción podría crecer más lentamente debido a la desaceleración de la economía y a las restricciones generadas para operar en dólares. El tándem sectorial construcción/inmobiliario es uno de los principales tres grandes motores sectoriales que ha tenido la Argentina en el último año, junto con el sector exportador y el otro tándem al que podríamos llamar consumo/financiero. Sin embargo, el rubro construcción/inmobiliario es, tal vez, uno de los que presenta un frente más sólido, de cara a 2012. Prácticamente todo el crecimiento de la construcción durante los últimos cuatro años se explicó por la construcción de viviendas. Entre octubre de 2007 y octubre de 2011 la actividad de la construcción residencial creció el 20%, mientras que la no residencial sólo 1% en 4 años. Por eso existe una fuerte vinculación hoy entre la actividad en la construcción y la inmobiliaria. Así, en los primeros 10 meses de este año la construcción creció el 5,5% y las actividades inmobiliarias cerca del 5 por ciento. Esta demanda de viviendas, en especial aquellas que sirvan como un refugio para el inversor, continuará siendo sólida. En especial si se tiene en cuenta que las restricciones para la compra de dólares pueden volver más atractiva la inversión en inmuebles. Sin embargo, también es cierto que las restricciones para operar en dólares tienden a trabar las operaciones inmobiliarias. En este contexto es probable que la actividad inmobiliaria y de la construcción continúe creciendo debido a la solidez de la demanda de inmuebles, pero también es probable que las restricciones impuestas a la compra de divisas provoquen un crecimiento más lento. Igualmente, en el largo plazo, las restricciones para la compra de dólares representan un riesgo para el sector. En efecto, en la actualidad la compra de inmuebles viene impulsada por la demanda de inversores que buscan una rentabilidad en dólares. Si las restricciones se mantienen por un largo período, dichos inversores pueden interpretar que realizar las rentabilidades en dólares podría ser más complicado y eso terminaría golpeando al rubro. No obstante es de esperar que durante 2012 el sector continúe creciendo empujado por una sólida demanda, pero a un ritmo más lento. Fuente: Fausto Spotorno | Para LA NACION El autor es director de OJF & Asociados 24 de diciembre 2011

Mercado Inmobiliario: Resultados y expectativas

Como sucede siempre se repetirá el rito y en las últimas horas de este 2011 daremos una mirada retrospectiva sobre todo lo acontecido durante el año, se pondrán bajo la lupa las expectativas que habíamos generado así como las esperanzas depositadas de un tiempo mejor. Acerca del resultado obtenido hay que convenir que todo año que transcurre deja su saldo positivo. Respecto de la actividad inmobiliaria hay que admitir que 2011 fue muy positivo, ya que se consolidó de manera progresiva la demanda de inmuebles, tanto por parte del inversor como del consumidor final, que con una mejora, aunque tenue de su salario, pudo adquirir más metros cuadrados. Por si quedaban dudas, el pequeño ahorrista entendió que la inversión en inmuebles está a resguardo de cualquier crisis, más aún habida cuenta del panorama mundial que muestra una de sus aristas más preocupantes. Asimismo planifica a futuro y encuentra en la inversión inmobiliaria, el complemento de un haber jubilatorio para el día de mañana. Todos estos ingredientes coadyuvaron para una mejora en la actividad, aunque aún, por debajo de los niveles de los mejores años de la última década, como fueron 2007 y 2008. ¿Qué deparará 2012? A priori, cierta preocupación por el panorama internacional, el precio de la soja, más la política que desde el Ejecutivo se proponga y el Congreso transforme en leyes. Es de esperar que el aval que la ciudadanía brindó en las últimas elecciones se vea correspondido, por parte de las autoridades, en políticas que generen más trabajo y líneas de crédito accesibles al asalariado que posibiliten la compra de la primera vivienda, cuna de la base de la sociedad. Respecto de los corredores inmobiliarios es necesario permanente capacitación y actualización sobre todo lo inherente al quehacer, que excede los límites de los aspectos jurídicos, notariales e impositivos y trasciende en otras disciplinas. El autor es presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Por Néstor Walenten | Para LA NACION 24 de diciembre de 2011

Inmuebles: El oeste, un sector con potencial

Muchos desarrolladores observan con gran interés Ramos Mejía e Ituzaingó, donde llegan proyectos de categoría para un target alto a zona oeste, poco a poco, gana interés de parte de los desarrolladores que consideran su potencial, en función de las necesidades de la demanda local con relación a nuevos proyectos residenciales que se sumen allí, y entre ellos, algunos destinados al segmento ABC1. En ese tramo del Gran Buenos Aires se destaca Ramos Mejía, que parece experimentar un salto de calidad. "Se distingue por ser el eje recreativo de la zona. Es un polo gastronómico y comercial muy activo y con gran atractivo no sólo para los habitantes de toda la región, sino también de localidades más alejadas", explicó Gustavo Llambías, directivo de RED. Obviamente después de analizar esta zona, que siempre se destacó en ese tramo del Oeste, explicó: "Además se destaca por el buen nivel de viviendas unifamiliares, el alto poder adquisitivo de sus habitantes y el fuerte arraigo con el lugar. Todas estas características convierten a Ramos Mejía en un destino aspiracional para muchos de los habitantes de otras localidades del oeste del Gran Buenos Aires". Los referentes de la zona coinciden en que el mercado inmobiliario se fue actualizando en los últimos 10 años. "De manera progresiva los chalets más céntricos dieron lugar a la construcción de edificios en los alrededores de la Avenida de Mayo y Rivadavia. Estos no sólo recibieron a las familias más jóvenes, sino también a muchos vecinos que optaron por dejar sus casas en busca de mayor seguridad y de un estilo de vida más moderno. Así se concibieron complejos de mayor categoría, que encuentran grandes restricciones en el Código de Planeamiento Urbano imperante en el lugar", afirmó Bruno Martino, director de Coma SA, firma desarrolladora del complejo Vilanova que ocupa dos manzanas donde antiguamente funcionaba la hilandería Danubio (abandonada desde mediados de los años 80). Este proyecto, que demandará una inversión final de más de 20 millones de dólares en la primera etapa y que se encuentra a sólo 3 cuadras de la Avenida de Mayo y a 8 de la avenida Rivadavia, en menos de un mes comercializó más de 120 de sus 180 unidades (con tipologías monoambientes y hasta 4 dormitorios). "Vilanova incorpora en el Oeste el exitoso concepto de condominio de baja altura -solamente planta baja y dos pisos altos-, ofreciendo las cualidades de una casa, con un amplio parque central, amenities y la seguridad y funcionalidad de un departamento. El proyecto desde el comienzo de la comercialización (a principios del mes último) tuvo una aceptación sorprendente en el mercado, atrayendo en un altísimo porcentaje a un público usuario final del barrio y de otras localidades del Oeste", dijo Bruno Martino, director de la firma desarrolladora. Allí los departamentos (que tienen fecha de entrega para marzo de 2014) parten desde los 75.000 dólares. No muy lejos de allí, otro proyecto destacado es Durban Mansilla, el primer emprendimiento de torres premium (dos edificios de 21 metros y 40 departamentos cada uno) en el partido de Ituzaingó. Este proyecto, que nace en la esquina de Mansilla y Camacuá y que contará con una inversión que supera los 10 millones de dólares, ofrecerá un total de 80 departamentos (de uno, dos y tres dormitorios, que contarán con superficies de entre 50 y 120 m2) y cuatro exclusivas unidades con jardín privado de entre 45 y 100 m2. "El emprendimiento, que se emplaza en un terreno de 1580 m2, contará con amenities de primer nivel entre los que se destaca la piscina con desborde infinito de 15 x 5 metros en el último piso -sky pool-, solárium de 165 m2 con acceso por ascensor, 12 terrazas privadas con parrilla unidas al área de la pileta por un puente en altura. Además contará con seguridad las 24 horas, SUM, gimnasio, parque de 400 m2 al contrafrente con parrillas, laundry y cocheras en subsuelo; en el caso de los 4 ambientes, 2 cocheras por unidad", dijo Gustavo Romay, titular de Romay Desarrollos Inmobiliarios. Y concluyó: "En este fideicomiso al costo, el m2 parte desde los 1600 dólares".. Fuente: La Nación 17 de Diciembre de 2011

Mercado Inmobiliario 2012

En apariencia en el sector todo sigue igual.

Pablo Achával, titular de la firma homónima, define: "El mercado inmobiliario se rige por la demanda y la oferta, y ésta a su vez por el costo reposición. El m2 se presupuesta en dólares y los m2 a construir se pagan en pesos; al costo de construcción se le suma el valor tierra, que cotiza en dólares". Esa es la ecuación. Y añade: "Hace poco se construía un edificio emblemático cada diez años; hoy se construyen 10 o 15 edificios cada tres años. Los precios siguen en alza, pero a la vez la gente sabe que el valor del m2 lleva a que uno invierta en ladrillos. Un refugio de valor en un mundo donde la economía mundial no ofrece mayor garantía que el nuestro, con tantas virtudes y pocos habitantes. Creo que por el momento el mercado se mantendrá en aumento, según la capacidad adquisitiva del dólar o moneda de referencia".

En coincidencia con Achával, Jorge D'Odorico, de D'Odorico Propiedades, opina: "Los precios de las viviendas se han incrementado y la actividad se mantiene sin grandes cambios. La propiedad se reconoce como refugio ante la inflación y convalida los valores de las operaciones que realizamos hasta el momento. Hay que reconocer que se construye mucho y a buen ritmo gracias a los fideicomisos y con una demanda sostenida con capacidad de ahorro, por ejemplo, en unidades de 1 y 2 dormitorios, en particular en las zonas nuevas de derrame como New Colegiales, Villa Crespo, Saavedra o Núñez. Esto se debe a que todavía el valor de la tierra es viable para los desarrollistas en estos proyectos".
En relación con las nuevas medidas implementadas para la compra de dólares en el corto y mediano plazo, considera: "No afectará la compra de inmuebles debido a que el comprador obtiene los dólares provenientes de otra operación de compraventa".

-¿Qué pasó con los precios este año?

D'Odorico : -Subieron entre un 12% y 15% en dólares en zonas premium, en particular en las unidades a estrenar con servicios y detalles de confort".
Y agrega algunos valores: "En diciembre de 2010, un dormitorio a estrenar con espacio guardacoche fijo, de 45 m2, en Palermo cotizaba 105.000 dólares. Hoy alcanza los 125.000. Otro de 2 dormitorios en suite al frente del mismo edificio con cochera fija y los mismos servicios cotizaba en 210.000 dólares. La misma unidad hace poco se vendió en 235.000 dólares. Entre las usadas, por ejemplo, en Lafinur y Cerviño, de 3 dormitorios al frente, de 90 m2, se vendió en enero de este año en 184.000 dólares; hoy cotiza en alrededor de 215.000. En Ugarteche y Seguí, un dormitorio de 55 m2 con servicios, piscina y con 15 años cotizaba en 150.000 dólares; hoy, en 165.000 dólares".
Francisco Balsano, de Balsano Propiedades, admite: "Se volverá a repetir lo que sucedió siempre con la construcción y las distorsiones entre el costo e inversión en dólares. Si se aumenta de a poco la modificación del dólar se podrá morigerar una parte de lo que ya se invirtió". ¿Pero cuánto subieron los costos? "De enero a septiembre el costo de construcción subió el 18%", concluye Balsano. Para Jorge Toselli, presidente de JT, el aumento de las propiedades, en lo que va del año, fue de entre el 10% y el 15%. "Pero esta suba no fue pareja para todas las tipologías. El alza más notable se reflejó en unidades de 2 y 3 ambientes. Para los departamentos de mayor metraje, los incrementos se aproximaron al 10% como máximo y sólo se verificaron en aquellos inmuebles muy atractivos por ubicación o estado. En el caso de las unidades más estándar, los valores se mantuvieron estables durante 2011."

- ¿Qué se puede esperar de aquí a fin de año?

Toselli : -Creo que se concretarán las operaciones postergadas, producto de un año con características inusuales por el largo período eleccionario y las incertidumbres que surgen de probables cambios en el rumbo de la economía. Aquellas operaciones que se postergaron debido a temores o especulaciones seguramente se concretarán. Por otro lado, hay propiedades que se pondrán a la venta a partir de ahora, logrando mejores opciones y estabilizando las condiciones de precio.
Considera que "está claro que hubo un descenso en el número de operaciones firmadas y que se espera una tendencia inversa, con un final de año relativamente atractivo para nuestro sector. Con relación al dólar no se esperan novedades que puedan incidir en los precios, aunque se incremente un poco esa divisa. Tampoco se aguarda una suba fuerte (debido a la intervención del Gobierno para mantenerla en estos niveles) y nada hace esperar que la propiedad baje por oposición al aumento de dicha moneda".
En cuanto a la operatoria que se está implementando para la compra de dólares, "genera problemas y hasta confusiones, pero más debido a la falta de información que a la situación en sí. Por supuesto que la justificación de los fondos y su chequeo a cargo de los organismos de control frenan a los compradores, pero somos optimistas al respecto y, por un lado, esperamos que no sean tan tediosos, y por el otro, aguardamos que estas trabas no sean duraderas en el tiempo".
En este aspecto, José Azpiroz Costa, director de Bullrich, es claro: "Las nuevas disposiciones del BCRA no hacen que la oferta disminuya sus apetencias. Quien vende no sabe con qué sorpresa se encontrará. El que compra también teme que la operatoria en algún momento se vuelva más engorrosa, y si firma un boleto desconoce (suponiendo que pague el saldo con un plazo fijo en pesos para comprar los dólares necesarios) si habrá nuevas medidas o las que rigen actualmente la operatoria siguen retrasando la conversión de una moneda a otra. Sin hablar, en este caso, de los fines especulativos. Por otro lado, viendo la riesgosa volatilidad de las monedas sobre todo en el exterior pocos se animan a vender tranquilos. No hay desbordes por comprar. Menos por vender, con valores firmes porque nadie cede en este aspecto. La volatilidad de los mercados, monedas y comodities le brindan al inversor un resguardo especial. Por el otro lado, para quien demanda, la ausencia del crédito generó una brecha -entre lo que puede comprar y su salario real- imposible de zanjar".

Developers

El directivo también analiza el comportamiento de los desarrolladores, que financian en general al comprador con capital propio, lo que significa que asume el rol de banco: "El comprador adquiere a precio fijo en dólares o al costo si es en pesos. El desarrollador se financia también con capital propio, con preventas o con lo que pone un grupo inversor. Poquísimo es lo que se obtiene de los bancos. Luego de la crisis de 2002 con un mercado financiero altamente inestable, este instrumento legal sirvió, y mucho, para dar la confianza necesaria y la suficiente flexibilidad fiscal que permitió su implementación. Para que fuera posible debe entenderse que no es un negocio en sí mismo. Es una buena manera de llevar adelante desarrollos al costo. Aquí, el fiduciario (constructor-desarrollador) es a quien los inversores (fiduciantes) le depositan la responsabilidad (no son los constructores) de encarar el negocio. Cuando uno de los compradores no puede pagar lo reemplaza otro. Algunos prefieren hacer la obra financiando ellos mismos. O terminan el proyecto y luego salen a vender".
Respecto de lo que sucederá con los precios y qué se puede esperar de este mercado en 2012, Daniel Salaya Romera, presidente de Salaya Romera SA, opina: "A mi criterio, el aumento del precio de las propiedades en pesos será del orden del 30%, similar a la inflación real prevista para ese período. Para saber el aumento del precio en dólares de las propiedades habrá que analizar la evolución del dólar paralelo, aunque considero que el aumento del dólar será bastante inferior a ese porcentaje. Por ende, si el ajuste del dólar está debajo de esa cifra, las propiedades se incrementarán en dólares en el porcentaje que resulte de la diferencia. Es decir, que si el incremento del dólar real no acompaña a la inflación, las propiedades corregirán en más sus precios". Añade que "pese al desarrollo de obras en la Ciudad y los municipios, estas construcciones son insuficientes para satisfacer una demanda creciente. Por otra parte, quien compra una segunda o tercera vivienda logra entre un 5% y 7% de rentabilidad (el doble de la media mundial), y mantiene su capital actualizado. ¿Qué otra inversión segura ofrece hoy esa posibilidad?"
Salaya Romera está convencido de que "pese a la inexistencia del crédito hipotecario real (salvo con cuentagotas) normalmente poco antes de cada elección, el ritmo de compra de estos ocho años fue creciente. Habría que imaginar qué pasaría con el mercado y con los precios si los bancos ofrecieran nuevamente créditos como en la década pasada. Antes de haber burbuja debería satisfacerse un déficit habitacional de dos millones de viviendas. Hay que recordar que este año se cumplen 10 que el mercado carece de crédito hipotecario (real y continuo). Toda una generación espera la oportunidad de dejar de alquilar y alcanzar el techo propio".

El sector y los números

Azpiroz Costa analiza otros aspectos económicos. "Si se pudiera medir el peso de la construcción en la economía se advierte que viene subiendo desde hace ocho años. En aquella época rondaba el 4% del PBI. En 2007 subió la participación hasta el 6,5%. Se estancó en la crisis de la 125 y la de las hipotecas tóxicas. Luego aceleró otra vez. Quizás estemos en un 6%, aproximadamente. Hoy, en América sólo nos supera Chile (no olvidemos lo que se está invirtiendo ahí en la reconstrucción luego del terremoto). En la Argentina hay un déficit de 2.000.000 de viviendas, que en algún momento se deberá paliar. Están subiendo paulatinamente. El tema principal es la tasa de inflación. El costo de la construcción sube, los terrenos brillan por su ausencia. Por otro lado ya hay mucha gente que invirtió.
Para que esa demanda vuelva a juntar el dinero suficiente para comprar otra vez, necesita tiempo. Hoy, no se puede entrar al mercado con valores de hace 3 o 4 años atrás. Los que compraron en ese tiempo ahorraron no menos de 80.000 dólares para un departamento usado de dos ambientes en un lugar que no es premium de la Ciudad de Buenos Aires..

Fuente: Adriana Anzillotti | LA NACION 5 de Noviembre de 2011


jueves, 22 de diciembre de 2011

Mercado inmobiliario: 2012 será el más incierto de los últimos años

Aún no está claro el impacto de los controles al dólar ni los efectos de la quita de subsidios
El mercado inmobiliario argentino se apresta a iniciar el año de mayor incertidumbre de los últimos siete u ocho. Los nuevos controles a la compra de dólares, la quita de subsidios a los servicios públicos y la perspectiva de una desaceleración económica serán factores que incidirán sobre el ladrillo, según fuentes del sector. "Es un mercado muy sensible a cualquier cosa que pase con el dólar, un mercado que antes de los controles cambiarios venía trabajando con otras reglas de juego y esto, en 2012, no pasará desapercibido", pronosticó José Rozados, director de la consultora Reporte Inmobiliario, ante la consulta de LA NACION.
El verdadero impacto de la mayor vigilancia sobre los compradores de dólares por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) aún se desconoce. "En noviembre las escrituraciones subieron un 3 por ciento respecto de un año atrás, pero eran operaciones que se habían cerrado en los meses previos. Sólo a partir de diciembre, enero y febrero podremos medir las consecuencias de las medidas [vigentes desde el 31 de octubre]", explicó Rozados. Con todo, el especialista se animó a vaticinar que "los inversores, si no tienen apuro, van a esperar a ver qué pasa; sin duda hay más incertidumbre que hace un año o que hace seis meses".
Con él coincidió Mario Gómez, de Le Bleu Negocios Inmobiliarios, que en declaraciones a la agencia Télam señaló que "en el último trimestre la gente fue más cauta dado que, tras el fenómeno de las elecciones, vino el tema de las restricciones cambiarias, en el que en un primer momento la gente tuvo una actitud de detenerse y ver lo que pasaba". A partir de eso, Gómez destacó que por los controles "muchos desarrolladores empezaron a trabajar en pesos y eso es muy positivo". También Rozados da cuenta de esta tendencia: "No quiere decir que el año próximo no se venda, pero en el corto plazo lo que se va a dar es una mayor flexibilidad en cuanto a que los pagos no sean íntegramente en dólares. Los que van a iniciar desarrollos tendrán que seguir la evolución de los costos en pesos más que valores fijos en dólares. Sólo los que apuesten a un valor en dólares y no admitan algún tipo de flexibilización van a ver restringida la demanda".
Qué pasará con los precios
En las unidades por estrenar, los precios están muy atados a los costos de la construcción y, sobre este punto, el director de Reporte Inmobiliario consideró que el año que viene éstos "crecerán a la par de los aumentos salariales del sector y de toda la cadena de producción de insumos".
Al respecto, Miguel Ludmen, de la inmobiliaria Interwin, dijo a Télam que "con una pequeña suba de la divisa norteamericana que alivie un poco el costo de la construcción, creemos que la inflación de precios en este segmento será más moderada que en los últimos años".
Rozados también estimó que habrá cambios en el mercado locativo. "Otra suba de costos vendrá de la eliminación de los subsidios. Aumentarán las expensas y los insumos. Concretamente, en un shopping tendrán que pagar 200% más por la luz y lo tendrán que pagar los locales. Ahí se abrirá una necesidad de mayor flexibilidad en la negociación de los alquileres porque muchos inquilinos no podrán seguir manteniendo su local. Esto es una realidad concreta".
Como contrapeso, Rozados afirmó que, ante un escenario económico más complejo y volátil, "algunos preferirán conservar sus dólares, pero los ladrillos seguirán siendo atractivos como refugio de valor"..
Fuente: La Nación 18 de diciembre de 2011
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