lunes, 26 de diciembre de 2011

Mercado Inmobiliario 2012

En apariencia en el sector todo sigue igual.

Pablo Achával, titular de la firma homónima, define: "El mercado inmobiliario se rige por la demanda y la oferta, y ésta a su vez por el costo reposición. El m2 se presupuesta en dólares y los m2 a construir se pagan en pesos; al costo de construcción se le suma el valor tierra, que cotiza en dólares". Esa es la ecuación. Y añade: "Hace poco se construía un edificio emblemático cada diez años; hoy se construyen 10 o 15 edificios cada tres años. Los precios siguen en alza, pero a la vez la gente sabe que el valor del m2 lleva a que uno invierta en ladrillos. Un refugio de valor en un mundo donde la economía mundial no ofrece mayor garantía que el nuestro, con tantas virtudes y pocos habitantes. Creo que por el momento el mercado se mantendrá en aumento, según la capacidad adquisitiva del dólar o moneda de referencia".

En coincidencia con Achával, Jorge D'Odorico, de D'Odorico Propiedades, opina: "Los precios de las viviendas se han incrementado y la actividad se mantiene sin grandes cambios. La propiedad se reconoce como refugio ante la inflación y convalida los valores de las operaciones que realizamos hasta el momento. Hay que reconocer que se construye mucho y a buen ritmo gracias a los fideicomisos y con una demanda sostenida con capacidad de ahorro, por ejemplo, en unidades de 1 y 2 dormitorios, en particular en las zonas nuevas de derrame como New Colegiales, Villa Crespo, Saavedra o Núñez. Esto se debe a que todavía el valor de la tierra es viable para los desarrollistas en estos proyectos".
En relación con las nuevas medidas implementadas para la compra de dólares en el corto y mediano plazo, considera: "No afectará la compra de inmuebles debido a que el comprador obtiene los dólares provenientes de otra operación de compraventa".

-¿Qué pasó con los precios este año?

D'Odorico : -Subieron entre un 12% y 15% en dólares en zonas premium, en particular en las unidades a estrenar con servicios y detalles de confort".
Y agrega algunos valores: "En diciembre de 2010, un dormitorio a estrenar con espacio guardacoche fijo, de 45 m2, en Palermo cotizaba 105.000 dólares. Hoy alcanza los 125.000. Otro de 2 dormitorios en suite al frente del mismo edificio con cochera fija y los mismos servicios cotizaba en 210.000 dólares. La misma unidad hace poco se vendió en 235.000 dólares. Entre las usadas, por ejemplo, en Lafinur y Cerviño, de 3 dormitorios al frente, de 90 m2, se vendió en enero de este año en 184.000 dólares; hoy cotiza en alrededor de 215.000. En Ugarteche y Seguí, un dormitorio de 55 m2 con servicios, piscina y con 15 años cotizaba en 150.000 dólares; hoy, en 165.000 dólares".
Francisco Balsano, de Balsano Propiedades, admite: "Se volverá a repetir lo que sucedió siempre con la construcción y las distorsiones entre el costo e inversión en dólares. Si se aumenta de a poco la modificación del dólar se podrá morigerar una parte de lo que ya se invirtió". ¿Pero cuánto subieron los costos? "De enero a septiembre el costo de construcción subió el 18%", concluye Balsano. Para Jorge Toselli, presidente de JT, el aumento de las propiedades, en lo que va del año, fue de entre el 10% y el 15%. "Pero esta suba no fue pareja para todas las tipologías. El alza más notable se reflejó en unidades de 2 y 3 ambientes. Para los departamentos de mayor metraje, los incrementos se aproximaron al 10% como máximo y sólo se verificaron en aquellos inmuebles muy atractivos por ubicación o estado. En el caso de las unidades más estándar, los valores se mantuvieron estables durante 2011."

- ¿Qué se puede esperar de aquí a fin de año?

Toselli : -Creo que se concretarán las operaciones postergadas, producto de un año con características inusuales por el largo período eleccionario y las incertidumbres que surgen de probables cambios en el rumbo de la economía. Aquellas operaciones que se postergaron debido a temores o especulaciones seguramente se concretarán. Por otro lado, hay propiedades que se pondrán a la venta a partir de ahora, logrando mejores opciones y estabilizando las condiciones de precio.
Considera que "está claro que hubo un descenso en el número de operaciones firmadas y que se espera una tendencia inversa, con un final de año relativamente atractivo para nuestro sector. Con relación al dólar no se esperan novedades que puedan incidir en los precios, aunque se incremente un poco esa divisa. Tampoco se aguarda una suba fuerte (debido a la intervención del Gobierno para mantenerla en estos niveles) y nada hace esperar que la propiedad baje por oposición al aumento de dicha moneda".
En cuanto a la operatoria que se está implementando para la compra de dólares, "genera problemas y hasta confusiones, pero más debido a la falta de información que a la situación en sí. Por supuesto que la justificación de los fondos y su chequeo a cargo de los organismos de control frenan a los compradores, pero somos optimistas al respecto y, por un lado, esperamos que no sean tan tediosos, y por el otro, aguardamos que estas trabas no sean duraderas en el tiempo".
En este aspecto, José Azpiroz Costa, director de Bullrich, es claro: "Las nuevas disposiciones del BCRA no hacen que la oferta disminuya sus apetencias. Quien vende no sabe con qué sorpresa se encontrará. El que compra también teme que la operatoria en algún momento se vuelva más engorrosa, y si firma un boleto desconoce (suponiendo que pague el saldo con un plazo fijo en pesos para comprar los dólares necesarios) si habrá nuevas medidas o las que rigen actualmente la operatoria siguen retrasando la conversión de una moneda a otra. Sin hablar, en este caso, de los fines especulativos. Por otro lado, viendo la riesgosa volatilidad de las monedas sobre todo en el exterior pocos se animan a vender tranquilos. No hay desbordes por comprar. Menos por vender, con valores firmes porque nadie cede en este aspecto. La volatilidad de los mercados, monedas y comodities le brindan al inversor un resguardo especial. Por el otro lado, para quien demanda, la ausencia del crédito generó una brecha -entre lo que puede comprar y su salario real- imposible de zanjar".

Developers

El directivo también analiza el comportamiento de los desarrolladores, que financian en general al comprador con capital propio, lo que significa que asume el rol de banco: "El comprador adquiere a precio fijo en dólares o al costo si es en pesos. El desarrollador se financia también con capital propio, con preventas o con lo que pone un grupo inversor. Poquísimo es lo que se obtiene de los bancos. Luego de la crisis de 2002 con un mercado financiero altamente inestable, este instrumento legal sirvió, y mucho, para dar la confianza necesaria y la suficiente flexibilidad fiscal que permitió su implementación. Para que fuera posible debe entenderse que no es un negocio en sí mismo. Es una buena manera de llevar adelante desarrollos al costo. Aquí, el fiduciario (constructor-desarrollador) es a quien los inversores (fiduciantes) le depositan la responsabilidad (no son los constructores) de encarar el negocio. Cuando uno de los compradores no puede pagar lo reemplaza otro. Algunos prefieren hacer la obra financiando ellos mismos. O terminan el proyecto y luego salen a vender".
Respecto de lo que sucederá con los precios y qué se puede esperar de este mercado en 2012, Daniel Salaya Romera, presidente de Salaya Romera SA, opina: "A mi criterio, el aumento del precio de las propiedades en pesos será del orden del 30%, similar a la inflación real prevista para ese período. Para saber el aumento del precio en dólares de las propiedades habrá que analizar la evolución del dólar paralelo, aunque considero que el aumento del dólar será bastante inferior a ese porcentaje. Por ende, si el ajuste del dólar está debajo de esa cifra, las propiedades se incrementarán en dólares en el porcentaje que resulte de la diferencia. Es decir, que si el incremento del dólar real no acompaña a la inflación, las propiedades corregirán en más sus precios". Añade que "pese al desarrollo de obras en la Ciudad y los municipios, estas construcciones son insuficientes para satisfacer una demanda creciente. Por otra parte, quien compra una segunda o tercera vivienda logra entre un 5% y 7% de rentabilidad (el doble de la media mundial), y mantiene su capital actualizado. ¿Qué otra inversión segura ofrece hoy esa posibilidad?"
Salaya Romera está convencido de que "pese a la inexistencia del crédito hipotecario real (salvo con cuentagotas) normalmente poco antes de cada elección, el ritmo de compra de estos ocho años fue creciente. Habría que imaginar qué pasaría con el mercado y con los precios si los bancos ofrecieran nuevamente créditos como en la década pasada. Antes de haber burbuja debería satisfacerse un déficit habitacional de dos millones de viviendas. Hay que recordar que este año se cumplen 10 que el mercado carece de crédito hipotecario (real y continuo). Toda una generación espera la oportunidad de dejar de alquilar y alcanzar el techo propio".

El sector y los números

Azpiroz Costa analiza otros aspectos económicos. "Si se pudiera medir el peso de la construcción en la economía se advierte que viene subiendo desde hace ocho años. En aquella época rondaba el 4% del PBI. En 2007 subió la participación hasta el 6,5%. Se estancó en la crisis de la 125 y la de las hipotecas tóxicas. Luego aceleró otra vez. Quizás estemos en un 6%, aproximadamente. Hoy, en América sólo nos supera Chile (no olvidemos lo que se está invirtiendo ahí en la reconstrucción luego del terremoto). En la Argentina hay un déficit de 2.000.000 de viviendas, que en algún momento se deberá paliar. Están subiendo paulatinamente. El tema principal es la tasa de inflación. El costo de la construcción sube, los terrenos brillan por su ausencia. Por otro lado ya hay mucha gente que invirtió.
Para que esa demanda vuelva a juntar el dinero suficiente para comprar otra vez, necesita tiempo. Hoy, no se puede entrar al mercado con valores de hace 3 o 4 años atrás. Los que compraron en ese tiempo ahorraron no menos de 80.000 dólares para un departamento usado de dos ambientes en un lugar que no es premium de la Ciudad de Buenos Aires..

Fuente: Adriana Anzillotti | LA NACION 5 de Noviembre de 2011


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