lunes, 3 de diciembre de 2012

Palabra de economistas

Roberto Lavagna y Carlos Melconian analizaron el mercado en un encuentro organizado por La Nación

El Museo de la colección Fortabat fue testigo de un encuentro con los principales referentes del mercado inmobiliario, la reunión organizada por el diario La Nacion y que tuvo como disertantes a los economistas Carlos Melconian y Roberto Lavagna. Sirvió no sólo para analizar el contexto económico y político del país y del mercado inmobiliario sino también para generar un networking entre los principales brokers del sector.
La reunión que contó con la moderación de José Claudio Escribano, directivo de S.A. La Nación, tuvo como primer orador a Melconian, que con su acostumbrado histrionismo y ocurrente verborragia ofreció su visión (apoyada en el análisis de los números) no sólo de la actualidad económica sino también del presente y el posible futuro del país.
Roberto Lavagna, José Claudio Escribano y Carlos Melconian. Para Melconian el futuro de la economía nacional, que actualmente se encuentra engrilletada a un fuerte control cambiario, podría complicarse a partir de junio próximo. "La primera parte de 2012, cuando se estimaba que el cepo sólo sería una medida transitoria continuaron ingresando dólares al país, pero ya en esta última mitad, cuando se consolidó la idea de que es una medida que llegó para quedarse se empezó a parar todo lo que venía de afuera. Esta decisión traería un franco deterioro en un futuro mediato si no se toman medidas de fondo y si no se hacen los ajustes debidos. Hoy el gobierno parece apostar al 31M (31 de marzo). La fecha de la bendita cosecha. Hasta ese momento se vivirá un situación expectante a la espera de múltiples factores que permitan un cambio (si la cosecha es buena, si Brasil recupera, si se reencausan los casos vinculados con el juez Thomas Griesa, entonces se podría armar un mercado de cambio que permita una suba de las exportaciones y eso puede traer una determinada flexibilización en las importaciones, lo que sería útil para reponer el nivel de actividades). Pero hoy ese futuro no parece alentador", explicó Melconian.
El sector, según el economista, deberá adaptarse al momento en el que se vive. "Con control y brecha cambiaria, actividad espasmódica e inflación (con una tasa del 25 y 30% anual) el Real Estate no está en un momento ganador. Aquella etapa brillante que supo tener quedó atrás. Hoy se tiene un nivel de actividad de un 50% más bajo que en 2011, hay un retiro natural de viviendas del mercado (menos vendedores), pocas personas dispuestas a comprar, casi nada de crédito y un tipo de cambio paralelo ligth. Todo esto configura un sector en retracción", dijo el economista. Y agregó que "en la Argentina hay una devaluación del 40%, pero el precio de la propiedad no cayó el mismo índice y eso no ayuda a que existan más operaciones. Es decir, así no habrá compradores".
La visión del ex ministro de Economía de la Nación y candidato a ex presidente, Lavagna, es que el mercado inmobiliario vive con miedo. "Y este temor es lógico tanto el físico como el patrimonial o económico. Este último deriva de una devaluación no aceptada, de una tasa de inflación muy alta y del cepo cambiario. En síntesis, es lógico que eso suceda. Pero habría que decir que el temor patrimonial no es de ahora, el último año de ingreso neto de capital fue 2005. Y eso también alienta al miedo", dijo Lavagna.
Según el analista existe una masa de dinero retenida que en algún momento se inyectará en el mercado inmobiliario local. "En la crisis de 2001 hubo una gran cantidad de dinero que se retrajo, en algunos casos se fue al exterior y en otros se guardó bajo el colchón. Pero ese dinero en algún momento volverá al mercado y el Real Estate será el primero en recibirlo tanto en el mercado urbano residencial como suburbano. Mientras tanto, supongo que ustedes lo deben estar haciendo dado que la devaluación ya se produjo, es una tarea de convencimiento con los vendedores. Si la gente pretende mantener precios altos y en dólares (salvo que tengan propiedades excepcionales), no se van a registrar operaciones", explicó Lavagna.
Un factor determinante para la reactivación del sector es el ajuste de los costos de construcción. "Esta área es una de las fuentes laborales más importantes ya que de los 9 millones de pobres que existen en la actualidad en el país (es decir, un 22,5% de la población), encuentran allí la posibilidad de un empleo. Pero para reactivar la edificación yo evaluaría la posibilidad de sumar mayor tecnología que abrevie los tiempos de trabajo y que ayude a bajar los costos de construcción. Éstos son dos factores en los que hay que hacer hincapié ya que comparativamente con el resto del mundo estamos a precios muy elevados", dijo Lavagna, que como ministro de Economía en 2002 implementó dos medidas tendientes a incentivar la reactivación del mercado inmobiliario: la posibilidad de utilizar los Bonos Optativos del Estado Nacional (Boden) para la construcción de edificios y la salida del corralito de los plazos fijos para la comprar de inmuebles.
Para Lavagna, la salida a esta realidad surgirá de un plan económico complejo, no medidas aisladas. "Un programa económico es como un mecanismo de relojería, cada engranaje debe encajar en el otro , deben moverse en el tiempo que conviene y tienen que hacer que las agujas vayan para adelante y no para atrás. Lo que hay que hacer es implementar un paquete de 50 medidas. Pero no es sencillo, hay que acertar la dosis y el timing de la implementación de las medidas. Igual también existen varios factores exógenos que inciden los resultados finales", concluyó el ex ministro.

50% menos
Es el nivel de la caída de la actividad inmobiliaria con relación a 2011. Además, se observa un retiro de viviendas del mercado

Por Leandro Murciego, LA NACION, sábado 1º de Diciembre

jueves, 22 de noviembre de 2012

Comienzan a verse signos de desaceleración en las tasas de caídas.



Ciudad: el cepo provocó otra caída del 35% en el mercado inmobiliario
Las operaciones de compra y venta de propiedades persisten en senda contractiva a tasas de dos dígitos, según un sondeo sobre las operaciones de octubre. La falta de acuerdo para cerrar valores explica el receso
Según estimaciones parciales que manejan los escribanos, cuando e están cerrando las estadísticas correspondientes a octubre, indican que en el último mes se atenuó la retracción de los actos escriturales del derrumbe de 47% que se observó en septiembre a 35% ahora.
"La buena noticia es que comienzan a verse signos de desaceleración en las tasas de caídas de las operaciones, por lo que cabe esperar que el año cierre con baja del orden de 25%", dijo en un diálogo informal con periodista en el acto de agasajo de fin de año, el presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, Carlos Marcelo D’Alessio.
"Hay que tener en cuenta que se acaba de cumplir un año de lo que se denominó el inicio de la etapa de sintonía fina, por lo que a partir de ahora las comparaciones interanuales serán con valores notablemente menores", puntualizó un notario en ese encuentro.
Sin duda, el intento de forzar un cambio en la forma de operar del mercado inmobiliario, en el cual los escribanos son los encargados de dar fe del acto, pero no intervienen en las negociaciones entre las partes, provocó un claro derrumbe de las transacciones.
Logros para los notarios y beneficios para la sociedad
No obstante ese cuadro, y con la expectativa de que noviembre cerrará con números algo mejores, que indicará una nueva desaceleración del ritmo de caída de la actividad, D’Alessio resaltó que "el Colegio continuó por tecer año consecutivo con su misión de brindar asesoramiento gratuito a los vecinos de la Ciudad".
"La misión de los escribanos en esos tres años logró el asesoramiento gratuito de más de 16 mil vecinos y la constitución de 631 bienes de familia", agregó D’Alessio.
Además, en las últimas semanas la entidad acordó con la AFIP un convenio marco para la utilización de la firma digital.
D’Alessio indicó que se trata de un paso trascendental hacia la modernización de los sistemas operativos de ambas entidades, además de "garantizar la autenticidad del firmante, el emisor no puede desconocer el contenido del documento y finalmente impide que la información sea alterada".

Fuente: Por Daniel Sticco, Infobae.com 21 de Noviembre de 2012

lunes, 19 de noviembre de 2012

Un buen terreno se hace valer. PESOS O DÓLARES

Opiniones sobre un tema central del sector 

Es el segmento más requerido de los desarrolladores. Un buen terreno se hace valer, pero analizar este negocio no es sencillo. "Hoy existe una demanda que se concentra en ubicaciones premium. Y aunque los precios se mantienen estables por tratarse de un commodity cada vez más escaso, los terrenos en localizaciones óptimas se agotan y la demanda sostiene valores, considerando que el contexto puede generar alguna retracción de la oferta", opina Fernando Barenboim, presidente de Ges Desarrollos.

Acerca de este activo valioso -y punto de partida de un buen negocio-, algunas cuestiones muestran disparidad de opiniones entre los actores del sector, en particular lo referido a precios e incidencias, que por lo general se mantienen estables. Es cierto que los terrenos son un bien caro y muy buscado. Pero no todos tienen el mismo peso a la hora de las negociaciones.

PESOS O DÓLARES


Gonzalo Painceira, gerente de la División Terrenos de Toribio Achával, hace su planteo: "Si comparamos los valores de venta de 2011 con los de 2012 se observa que tuvieron una baja promedio aproximada entre el 15 y el 20%, que es el resultado de una dura puja entre quienes se resisten a vender su propiedad a un valor menor que el del año último y los compradores que pretenden convalidar una baja aún más importante". Según José Azpiroz Costa, director de Inmobiliaria Bullrich, en materia de terrenos "hay escasez de oferta, con incidencias entre 1000 y 1200 dólares en buenas ubicaciones, pero que no son premium. Esos en cambio cotizan a partir de 1200 dólares en adelante y hasta más de 1500 también". Además admite que "no hay terrenos grandes. Encontrar un doble frente por 40 metros de fondo es difícil. En los últimos ocho años se vendieron casi 2000 terrenos en Capital Federal. Obviamente es un mercado sin reposición. A mi criterio, las incidencias no han tenido casi fluctuaciones. Y como sucede en toda economía a quien le va relativamente bien será poco propenso a vender. En cambio, quien tiene algún apremio, propio de la economía del día a día, escuchará una oferta integrando dinero con algo de m2.

Painceira sostiene que "los terrenos en ningún caso se venden en pesos. Las operaciones (salvo rarísimas excepciones) se realizan en dólares billete y como alternativa se aceptan m2 como parte de pago". Mientras que Barenboim considera que "los nuevos desarrollos migraron en pesos. Ese es parte del cambio que necesita el negocio. Las obras se hacen en pesos".

Azpiroz Costa aporta otro argumento: "Los terrenos no se venden en pesos. En todo caso será el desarrollador quien decida la pesificación del resto de la obra. Pero el porcentaje del terreno lo cobra de contado. Otros venden con ajuste de la Cámara Argentina de la Construcción (índice compuesto por el incremento de materiales y la mano de obra casi en partes iguales)".

Con respecto a si los valores subirán, Barenboim sostiene: "Si el costo de la obra sigue subiendo y el valor de venta se empieza a retraer, indefectiblemente para que este negocio funcione, los propietarios de tierras deberán bajar los precios de incidencia para concretar la operación". Azpiroz Costa analiza otro aspecto: "Hay propietarios con espalda que deciden construir y una vez terminada la obra salen a vender al precio que realmente les costó más un fee".

Por su parte, Painceira observa que "quizá como una forma de defender el valor de un activo existe una mayor propensión de parte de los vendedores a aceptar como parte de pago la entrega de m2 dentro de la obra que se desarrollará en el terreno que se adquiere o también m2 terminados en otro proyecto en la mayoría de los casos lo ofrecen los compradores como la única alternativa viable para cerrar el negocio". En suma se observa que en la actualidad, un importante porcentaje de las operaciones se concreta con una modalidad que admite un mix y que involucra parte en dinero en efectivo, y parte con la entrega de m2 en la obra por desarrollar o metros terminados en otro proyecto.

Fernando Álvarez de Celis, director general de Planeamiento del gobierno porteño, según los estudios realizados estima con relación a los terrenos que "la oferta se mantiene y existe un precio de referencia. Muestra también una importante cotización aunque no se venda, que además está atado a la valorización y el crecimiento del entorno, y de otros factores. Es en verdad una reserva de valor importante. Un bien especial, escaso, y la ciudad tiene pocos terrenos en lugares preferidos de la demanda. La mayor oferta se advierte en zonas como Belgrano, Palermo, Almagro, Caballito y Flores; también hay que considerar el área central (macrocentro/microcentro). En San Nicolás hay poco para ofrecer". Agrega además que "según nuestros estudios, un 4% del total de los terrenos que se ofertan está en el área central. Con relación a los precios, la valorización más importante se establece en Recoleta, con un valor promedio de 4600 dólares el m2 (no es la incidencia, sino la cotización). En el Sur, San Telmo alcanza los 2500 dólares el m2. En el opuesto están los barrios de Mataderos, con 730 dólares el m2; La Boca, 530; Soldati, 310, y Barracas, 740 dólares por m2. Con relación a los precios del m2 promedio construible en la ciudad es casi de 800 dólares el m2; hay precios desde 500 hasta arriba de 2000 dólares el m2 construible. Con respecto a las ventas de los terrenos, está un 40% abajo con relación a otros años. Pero la oferta se mantiene estable. Son escasísimas las ventas de terrenos que se han pesificado".


Fuente: La Nación 17/11/2012

Mercado inmobiliario 2012. Opiniones

1 Mercado : "Se observa una alta concentración de la oferta de proyectos de alta gama, aunque hay lugar para propuestas innovadoras en zonas no consolidadas" (Fernando Barenboim)
2 Valores : "Hoy existe un precio de referencia, lo que refleja que hay una importante valoración de la cotización aunque no se venda, y está atado a la apreciación del entorno y de otros factores urbanos" (Fernando Álvarez de Celis)
3 Venta : "Los lotes no se venden en pesos. En todo caso será el desarrollador quien decida la pesificación del resto de la obra. Pero el porcentaje del terreno lo cobra al contado. La incidencia para quien recibirá una parte del pago en m2 será alrededor del 20- 25 por ciento" (José Azpiroz Costa)
4 Posición : "En general, el propietario de un terreno en una zona premium antes de convalidar una baja prefiere no vender el terreno" (Gonzalo Painceira)
Fuente: La Nación 17/11/2012


El Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina expresa:
En el marco del programa Informe 1070 conducido por Lorena Guglielminotti transmitido por Radio El Mundo, el Domingo 18 de noviembre consultado el Presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina Roberto Arévalo sobre la situación del sector expresó su desaliento sobre el futuro.
“Estamos heridos de Muerte” declaró el líder inmobiliario. Afirmando que vivimos el peor escenario de los últimos 30 años.
También sostuvo que el mercado inmobiliario se retrajo un 85%, con la lógica consecuencia de cierres de empresas.
En tanto entrevistado por el portal Urgente 24.com dijo que aún no se va a percibir estos cierres porque en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios las matrículas se actualizan anualmente y vence entre febrero y abril
Fuente: Indiceprop.com 18/11/2012

Las inmobiliarias, en crisis: despidos, cierres y ajustes

En la esquina de Cerviño y Ugarteche, en el barrio de Palermo, la inmobiliaria DOdorico cerró sus puertas. En Junín y Pacheco de Melo, en Recoleta, la situación se repite, pero en este caso el que bajó la persiana fue Ocampo Propiedades. Y la lista sigue y se acrecienta con el paso de los meses. Es que el cepo cambiario castiga fuertemente al mercado inmobiliario y las consecuencias ya comenzaron a hacerse visibles.
«Es la medida más extrema, no es sólo cerrar un local, sino resignar la profesión, perder años de trabajo. Hoy esa situación se ve en las grandes inmobiliarias que cuentan con varias sucursales y por cuestiones operativas y para achicar los costos deciden reducir el número de sucursales», explicó aÁmbito Financiero Roberto Arévalo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). «Los ajustes están a la orden del día, con reducción de personal y costos», agregó.
Si bien los datos del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios no reflejan bajas de matrículas en el último año, la explicación es sencilla: «Todavía los cambios no se van a notar porque la matrícula es anual y vence entre febrero y abril. Hasta que no la tengan que renovar no la van a cancelar», indicó Arévalo. Además, un dato a tener en cuenta es que una misma matrícula sirve para un local con por lo menos tres sucursales; por ende, si una se cierra, el Colegio «ni se da por enterado». Las matrículas pueden quedar suspendidas sin darse de baja, por lo que hoy sería muy difícil que esta realidad se traduzca en los números de esta entidad.
Pero eso se refleja en las calles, donde ya comienzan a verse inmobiliarias cerradas. En la página web de DOdorico, la sucursal ubicada en Cerviño desapareció como por arte de magia. Al pasar por la esquina de Palermo, donde hasta hace sólo algunas semanas funcionaba el local de DOdorico, una vidriera vacía y un salón deshabitado confirman la noticia con un cartel de «se alquila». Lo mismo sucedió con Ocampo Propiedades; en la página la sucursal de Junín ya no está; la respuesta es la misma: «Cerró hace algunos días». La diferencia es que en Ocampo tuvieron en cuenta hasta el último detalle y quitaron la marquesina con el nombre de la empresa.
Es que el relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires arrojó en septiembre una contracción del 47% respecto del nivel de un año atrás, al totalizar 3.247 compraventas de viviendas, el nivel más bajo de la serie que se inicia en 1998 para ese mes. Y para sobrevivir a esta realidad negra y al futuro incierto las inmobiliarias optan por achicar costos, que van desde reducción en gastos fijos, menor emisión de avisos en los diarios hasta reducción de personal o vacaciones anticipadas.
«Hoy las publicaciones en los diarios se redujeron un 50%, -más del 50% en Clarín y un 42% en La Nación-», detalló Armando Pepe, especialista inmobiliario. «Hoy pusimos entre 17 y 18 avisos y en todo el día apenas tuvimos cinco llamados», una radiografía del escaso movimiento realizada por Pepe. «En nuestra empresa estuvimos ajustando y maximizando los costos operativos. No fue un año para gastar sin medir, sino todo lo contrario. Cada gasto y cada inversión debían tener un sólido respaldo de por qué debía invertirse en eso», indicó Aníbal Montes, director de RG-Montes propiedades.
Lo cierto es que cada una tiene su propia estrategia para sobrevivir al cepo cambiario. «Hoy nos manejamos mayormente con alquileres y brindamos asesoramiento con empresas de retail; eso es lo que nos ayuda a estar en pie», explica Guillermo González de la inmobiliaria Araks.
Otras ni si quiera pueden sobrevivir con los alquileres y ya estudian emprender una drástica medida. «Vemos un panorama negro; todavía no queremos adelantarnos con decisiones apresuradas, pero está dentro de las posibilidades cerrar el único local, lo que implica acabar con nuestra profesión», contó, indignado, el dueño de una pequeña inmobiliaria en el barrio de Caballito, que por temor prefirió no dar su nombre.
Fuente: Ambito Financiero 18/11/2012

Un informe emitido por la Universidad Austral expresa:



El dólar no impactó en el precio de los inmuebles aunque afectó el nivel de operaciones realizadas en el país.
Los datos académicos del primer trimestre del año registran un leve crecimiento con respecto al mismo período de 2011. Estos resultados pueden interpretarse con la caída del índice Merval.
Además, en el comunicado, se detalló la suba del 70% en los montos de los inmuebles a estrenar correspondientes a los barrios de Congreso, Palermo y La Plata.
En conclusión, por más que la actividad inmobiliaria haya descendido, las restricciones con el tipo de cambio no perjudicaron la variación en los precios de los inmuebles.

Fuente: Zonaprop.com 16/11/2012

miércoles, 17 de octubre de 2012

Pronostican que los precios de las propiedades se adecuarán al dólar libre

Operadores del sector dijeron a Infobae.com que desde que hay restricciones a la compra de divisas los precios cedieron entre 10 y 15%, pero que la falta de opciones reales para invertir presionarán los precios al alza.
Las operaciones inmobiliarias, históricamente nominadas en dólares, tomaron un nuevo perfil desde la instauración de los controles oficiales para la adquisición de divisas y trazaron un panorama disperso, en el que los alquileres se adecuaron a la pesificación, los precios de las viviendas se redujeron entre 10% y 15% según la cotización del dólar "libre", y los terrenos mantuvieron su valor en dólares, por la escasez de lotes en el área metropolitana.
Agentes del sector consultados por Infobae.com señalaron que en el segmento residencial las transacciones que no logran pactarse en dólares adoptan el llamado "dólar celeste", es decir, un pago en pesos que toma un promedio entre las cotizaciones del dólar oficial y el paralelo. Del mismo modo, estiman que la falta de opciones para invertir retraerá los precios en dólares al nivel anterior a los controles de la AFIP establecidos el 31 de octubre último, según la cotización del mercado libre.
Fernando Giménez Zapiola, presidente de la inmobiliaria Binswanger-Giménez Zapiola Real Estate, dijo que "el mercado inmobiliario se encontró con una retracción importante de la oferta, al no saber qué iba a pasar", mientras que hubo una "una esperanza de la demanda de que los precios iban a bajar en términos de dólares".
"En la práctica, la baja de precios existió en la parte residencial en aproximadamente un 15% con respecto al dólar 'azul', a $6,50, porque en general el comprador de inmuebles tenía los dólares para comprarlos. De tal manera que era una puja entre demandantes y oferentes de inmuebles en el que el precio fue aceptado".



Manuel Mel, encargado del departamento de Ventas de Mel Propiedades, confirmó que la pesificación tuvo algo de adhesión en el sector. "Los departamentos tienden a ofrecerse en pesos, no tanto en dólares, porque mucha gente tiene miedo de cómo le van a tomar el cambio", indicó, aun cuando enfatizó que "la gente negocia con sus dólares: se les ofrece un monto en pesos y hacen una propuesta en dólares y negocian".
Mel explica que los precios "están en el medio del (dólar) 'celeste' y el 'paralelo' para ofrecerlo, y terminan cerrando la operación en ese 'celeste'". El dólar celeste o inmobiliario es un promedio entre la cotización del dólar oficial (a $4,72) y el libre (a $6,22), que ahora resulta de $5,47 por divisa norteamericana.

Manuel Estruga, director general de Soldati Propiedades, refiere que "ahora la inmobiliaria se dedica más a asesorar a los clientes sobre la mejor decisión de compra y venta que a cerrar la transacción, porque se ha tornado muy complejo el acercamiento de las partes para cerrar un precio cuando al momento del pago se ofrece pago y cobro en divisas. La solución: el dólar celeste, que es un mix entre el oficial, vedado, y el 'blue', que surge en el mercado negro o implícito en la compra en pesos de bonos públicos dolarizados".

Nuevos versus usados
Las ventas de viviendas a estrenar, por lo general en manos de empresas constructoras, se adaptaron a la pesificación, debido a que el costo de reposición de las unidades tiene mayor proporción de componentes en pesos, si se exceptúa el valor del terreno y algunos insumos importados. Por el contrario, el dueño de una propiedad usada negocia hasta última instancia el pago en dólares.
"El usado se vende más por necesidad. Entonces el oferente vende y acepta una contraoferta mayor porque necesita esa plata después para ir a comprar. Son ventas derivadas. En cambio, el que es a estrenar es un inversor que entró en el 'pozo' (antes de comenzar la obra) y cuando va a vender su departamento, mira más el número que la necesidad. Entonces la rentabilidad del negocio es un poco menor de la que hubiese tenido meses atrás. Ese es el que decide poner a alquilar ese departamento a estrenar, porque no tiene necesidad, o lo vende porque le ofrecieron una obra para entrar, en la que gana más metros que los que tenía", detalla Manuel Mel.
"La variación de este año al año pasado, en promedio, es de un 10% menos, en lo usado y en lo nuevo. Obviamente que en lo usado a veces el margen de contraoferta es mayor y termina siendo un poco más que el 10%", agrega Mel.
En el caso de las unidades a estrenar se pondera más el costo de reposición del metro cuadrado. "Hay que ver el departamento puntual: quizás en un mismo edificio hay un dos ambientes y un cuatro ambientes y, probablemente, el metro de ese dos ambientes valga más que el de cuatro, porque hay más compradores para el de dos que para el de cuatro", abundó Mel. El inversor de esa unidad a estrenar lo que tiene que ver no es la rentabilidad en dólares o en pesos que le da ese departamento, sino los metros que vende y la plata que recibe para entrar a otro pozo, que le permite comprar más metros de los que tenía", aclaró.
Por su parte, Giménez Zapiola manifestó que "a pesar de esta tormenta de un año, el desarrollista inmobiliario, el que invierte 10, 20 ó 40 millones de dólares, está ignorando esta circunstancia. Hay inversores que están comprando terrenos y hacen obras. Hay demanda de terrenos y poca oferta: se mantienen en los viejos precios que antes, no bajaron y siempre en dólares a 6,50 pesos". Añadió que "si uno va por la calle nomás ve que hay mucha obra. Así que el desarrollista es un argentino optimista".

Precios en alza para 2013
Con el transcurso del tiempo y la consolidación de las restricciones cambiarias, "el que tenía dólares no tenía otra alternativa para invertir en el país que no fuera inmuebles", opinó Giménez Zapiola. "Al peso no lo quiere nadie: o comprás los dólares o comprás un inmueble, así que la demanda está aceptando pagar el precio en dólares de antes", acotó.
"Volviendo al año 2001, en el que todo el mundo pronosticaba que esa subida del dólar, que fue parecida a esta, del llano y verticalmente, en un año y medio estaban igual que antes. El inmueble, a fin del año 2013, vale $6,50 (por dólar) igual. Se habrá olvidado esta crisis: se estará transando en dólares, en el dólar que haya, aun manifestando en el paralelo. La crisis en el mercado inmobiliario tarda en reaccionar, pero se corrige automáticamente. Yo le diría a alguien que tiene un inmueble que, antes de venderlo a 15% menos hoy,que espere que va a valer 100 por ciento el año que viene", aporta Giménez Zapiola.
"Es como un volver a empezar", define Manuel Mel. "Hubo un momento muy crítico y levemente estamos saliendo. La realidad es que ya pasamos lo peor y se está reactivando, porque el que se queda con los pesos pierde plata. Tenés un 10% de diferencia respecto de años anteriores, que eso hace que con el cambio de ese precio nuevo la gente lo vaya a ver y empiece a hacer propuestas", precisa, debido a que "el dólar paralelo está más quieto y la gente que tiene pesos los tiene que volcar en algún lugar y el ladrillo es una de las mejores opciones".

Una actividad a la que le cuesta reactivar
En agosto las escrituras de la ciudad de Buenos Aires se derrumbaron un 35% en comparación con un año atrás. Las operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia de Buenos Aires cayeron sólo 0,75% en la comparación interanual de agosto, aunque en los primeros ocho meses del año se retrajeron 10,6% con respecto a igual lapso de 2011.
Manuel Estruga, de Soldati, expresó que "hoy cerrar una transacción, desde la consulta, pasando por la seña, la firma del boleto, hasta llegar a la escritura, lleva una media de tres meses. De ahí que aseguran que los datos de escrituras de los próximos meses mostrarán mayor retracción de los actos".
"Semejante retracción se explica por la respuesta del mercado a la pesificación forzosa de las transacciones vinculadas con el crédito bancario desde julio, ya que se mantuvo la suba de salarios a tasas de dos dígitos por año y las tasas de interés de los créditos hipotecarios siguen en baja", completó Esturga.
Para Giménez Zapiola, "esto es como los taximetreros: para sostener el nivel de actividad hay que trabajar 14 horas en vez de diez. Cada operación es complicada, requiere un tratamiento especial, con dólares azules, los verdes, los colorados. Hay menor oferta de inmuebles, por lo tanto, menos transacciones, así que las empresas pequeñas sí la están pasando muy mal. La empresa nuestra, que está en el mundo corporativo, se defiende mejor, puesto que las proyecciones de las empresas son a cinco, seis u ocho años e igual te alquilan una oficina si su plan estratégico lo requiere e ignoran esta situación".

Fuente: Infobae.com Por Juan Gasalla 5 de Octubre 2012

martes, 16 de octubre de 2012

Los Ladrillos Primeros.

Un estudio comparativo refleja cómo evolucionaron las diferentes alternativas existentes para defender los ahorros de las turbulencias y volatilidades

En épocas de crisis, pero también en las de bonanza y particularmente en este país, adquirir el techo propio es y será prioritario. Tanto que cuando la ilusión de alcanzar ese sueño se vuelve imposible, la frustración es inmensa. Desde luego, que en materia de inversiones existen otras opciones. La más frecuente ha sido por décadas el ahorro en dólares, un hábito adquirido después de tantas crisis económicas e inflación. Una opción que hoy no cuenta por las restricciones cambiarias. Pero al margen de las cuestiones coyunturales es interesante comprender cómo han variado a través del tiempo las diferentes opciones de inversión, donde la propiedad siempre es la que ofrece los mejores resultados. Figuran, por ejemplo, las acciones del mercado bursátil local, inversión de las acciones en el exterior, como es el caso de Dow Jones o la inversión en dólares con un interés capitalizado según la tasa Libor.
Explica, Federico Caniza, director de Acovial SA., que según figura en el gráfico, "durante el período analizado las condiciones macro y microeconómicas variaron significativamente en mercados como el nuestro. Acerca de cuándo y en qué invertir es una decisión individual según la aversión al riesgo de cada uno. Si se trata de una decisión puramente racional debería esperar de cada una de las inversiones una volatilidad (movimientos bruscos hacia arriba o hacia abajo significativos) distinta. En el caso de las inversiones en ladrillos no sólo lograron a través del tiempo afrontar cada uno de los ciclos económicos sino que con baja volatilidad su tendencia se mostró siempre hacia la suba".
Agrega además que "en este estudio se advierte claramente como a pesar de los diferentes escenarios en los períodos analizados la propiedad acrecienta su valor. Tanto los barrios de Palermo como de Belgrano (utilizados en este caso) incrementaron sus valores por encima de la media del resto de las inversiones y -lo que es aún más importante- las inversiones en ladrillo son las únicas que no sufrieron desvalorización (siempre se han incrementado). Sólo en el período 2007 las inversiones en acciones estuvieron por encima de las realizadas en inmuebles, pero su volatilidad se refleja en las distintas pendientes que tienen sus líneas en los períodos siguientes". Ejemplifica: "Si alguien adquirió una propiedad en 2005 en 100.000 dólares además de haber obtenido una renta mensual por su alquiler hoy ese capital seria de 183.330 dólares (si se eligió Belgrano) y 168.570 dólares (si se eligió Palermo). La inversión que le sigue está muy por debajo (las acciones de EE.UU. (Índice Dow Jones), donde el mismo capital inicial rondaría hoy los 102.560 dólares.
Mariano Oppel, presidente de la firma Oppel, comenta: "Los números lo dicen todo y sirven de fundamento cuando se repite ese mito urbano que les atribuyen a nuestros abuelos acerca de lo confiable que significa volcar el dinero en ladrillos. Es una realidad irrefutable, que atraviesa el tiempo, pensado en el mediano y largo plazo. Con un m2, siempre se podrá vender y comprar otro, incluso, a veces, se podrá construir dos m2; con el dinero u otras posiciones, el resultado es más incierto"..

Fuente: La Nación, Sábado 13 de octubre de 2012

lunes, 15 de octubre de 2012

El Gobierno prepara plan de inversión inmobiliaria en pesos para la clase media.

El titular de la Comisión Nacional de Valores, Alejandro Vanoli, confirmó que avanzan en un proyecto para captar la liquidez que se generó por el cepo al dólar. Estará destinado a quienes "no les alcanza para comprar un departamento como inversión"
El cepo cambiario llegó para quedarse, según confirmó el ex viceministro de Economía y actual diputado nacional Roberto Feletti. Por eso, el gobierno nacional prepara distintos instrumentos para captar los pesos excedentes que se encuentran en el mercado por la imposibilidad de comprar dólares.
Una de las principales opciones en que trabaja el oficialismo es una oferta inmobiliaria en pesos para la clase media a la "que no le alcanza para comprar un departamento como inversión".
Según confirmó a Página/12 el titular de la Comisión Nacional de Valores (CNV), Alejandro Vanoli, en estos momentos se está avanzando en "algún producto que esté ligado a la evolución del metro cuadrado de construcción".
"Ya existen reuniones y conversaciones con desarrolladores, bancos emisores (de fideicomisos) y fondos de inversión para generar fideicomisos financieros ligados a este activo. Por ejemplo, puedo depositar 5000 pesos y acompañar el movimiento de precios del metro cuadrado en la Capital Federal y ahorrar en pesos", ejemplificó.
Vanoli aclaró que este plan "apunta a otro segmento" que no es el de los "desarrollos inmobiliarios que están pensados para el núcleo de mayor riqueza, como Nordelta y Puerto Madero", sino que se "piensa en una primera instancia en localidades como Palermo y Caballito o ciudades como Córdoba o Rosario".
El titular de la CNV explicó que buscan sumar estos instrumentos porque "existe mucha liquidez en el mercado local que busca oportunidades de negocios, producto de que ya no está la opción del dólar billete como inversión".
En ese sentido, explicó: "Hoy existen unas 400.000 personas que tienen cuentas activas en cajas de valores. Nos estamos poniendo como meta quintuplicar en un plazo de cinco años esta participación".
De lograrlo, esto permitiría mejorar el financiamiento extrabancario para las empresas. Ya para este año, Vanoli confirmó que "podría terminar este año entre un 10% y un 15% por encima de los niveles de 2011". "Estimamos crecer a un ritmo anual del 20% en el próximo quinquenio, a partir de la incorporación de YPF, según cálculos conservadores", concluyó.

Fuente: Infobae.com 27-09-12 | ECONOMÍA

viernes, 12 de octubre de 2012

El temor al peso impulsa el mercado

El presidente de TGLT, Federico Weil, principal desarrolladora residencial, explica por qué están subiendo las ventas de inmuebles nuevos en pesos.
Las restricciones cambiarias golpearon con fuerza al mercado inmobiliario, que acumula ocho meses de caídas en las ventas. Sin embargo, no todas las empresas del sector fueron afectadas por igual. Tras el anuncio, en abril pasado, de las medidas que intensifican el cepo sobre el dólar, TGLT fue la primera desarrolladora inmobiliaria en picar en punta y lanzar dos proyectos de torres de vivienda en Palermo y Caballito, con una inversión cercana a $ 420 millones.
Los resultados superaron las expectativas y en la empresa aseguran haber vendido más del 60% de las unidades. "La incertidumbre de la gente acerca de lo que puede pasar con el precio de las propiedades sigue existiendo. Lo que pasa es que el temor y las dudas que genera quedarse en pesos es mayor y termina impulsando estas operaciones", explica Federico Weil, presidente de la desarrolladora, que busca repetir el fenómeno que representó IRSA en el mercado en la década del 90.
TGLT nació en 2005 y dos años después se asoció con la compañía brasileña PDG, la mayor desarrolladora inmobiliaria de América latina, que hoy es su accionista mayoritario con 27% del paquete. La firma fundada por Weil lidera el mercado residencial argentino con un portafolio de más de US$ 1300 millones y ventas en 2011 por $ 431 millones. Además, desde noviembre de 2010 cotiza en la Bolsa de Buenos Aires y unos meses después debutó en el Bovespa brasileño.
"No bien vimos cómo venía la coyuntura nos dimos cuenta de que no había marcha atrás y fuimos a fondo con la pesificación de nuestros proyectos. Lo que estamos haciendo es trabajar con un esquema mixto, que combina una parte fija y otra en cuotas que se van indexando de acuerdo con los costos de la construcción y cuya evolución tenemos auditada. Con este modelo, en el caso de nuestro proyecto Forum Palermo, de un total de 210 unidades sólo nos quedan 60 para la venta. Algo parecido nos está pasando en Caballito.

-¿Y cómo se explica este boom de ventas en un mercado inmobiliario tan golpeado?
-Básicamente porque la gente no sabe qué hacer con la plata. Hay mucha incertidumbre y de hecho tuvimos que bajar algunos lanzamientos que teníamos previstos para este año por este tema. Estamos ante un entorno económico que se tiene que asentar para generar más inversiones, y la incertidumbre de la gente sobre lo que puede pasar con el precio de las propiedades sigue existiendo. Lo que pasa es que el temor y las dudas que genera quedarse en pesos es mayor y termina impulsando estas operaciones.

-Los proyectos que están lanzando son con tierras que ya tenían. ¿Cómo van a seguir de acá en más?
-Tenemos muchas reservas de tierras, y además creemos que se va a acelerar la modalidad de la permuta de los terrenos a cambio de metros construidos. Nosotros ya trabajamos con este sistema en varios proyectos, en los que terminamos pagando el predio donde íbamos a construir con pisos o departamentos terminados.

-¿Qué puede pasar con el mercado de usados? ¿Hay signos de reactivación?
-La vivienda es parte de la vida de la gente. Y creo que esta necesidad va a terminar empujando la actividad.

-¿Y los precios van a bajar?
-En una economía completamente desapalancada es casi imposible predecir qué pasará con los precios.

-¿Cuáles son los próximos lanzamientos?
-Vamos a desarrollar un modelo de ahorro previo que ya funciona muy bien en Córdoba. La idea es tomar una manzana y lanzar la comercialización a la vez de cuatro torres, que se van a ir entregando en lapsos de dos años. Todos los compradores empiezan a pagar en el mismo momento, pero la cuota varía de acuerdo con la fecha de posesión. Los que se adjudiquen las unidades de la primera torre, a partir de la posesión pagan un poco más bajo la premisa de que no van a tener que seguir alquilando. La idea es que funcione como un financiamiento cruzado entre los que necesitan mudarse y los que ahorran en ladrillos.

-¿Cómo puede impactar en el mercado el plan Procrear?
-La idea es buena, en especial si se incluyen las tierras ociosas que tiene el Estado y se fomenta la participación del sector privado. Bien implementado, el programa puede lograr que deje de crecer el déficit de vivienda en la Argentina y aportar un par de puntos al PBI. Igual la clave va a estar en los detalles y en la burocracia..

 Por Alfredo Sainz 
 Fuente: La Nación, Mercados
Jueves 27 de septiembre de 2012 | Publicado en edición impresa

lunes, 1 de octubre de 2012

Mercado Septiembre 2012. Interés por apostar a los ladrillos

Usados, más nuevos, a estrenar, variantes para una demanda retraída, pero con interés de apostar a los ladrillos.
De repente las reglas cambiaron. Y desde entonces hay más sombras que luces en el mercado. Aunque la opinión no es del todo compartida: developers y brokers tienen miradas diferentes, pero también depende de la espalda de la empresa para generar proyectos en medio de esta extraña crisis y vender en pesos. Es que este sector generó muy buenos negocios y a la vez, espacios para vivir destinados a buena parte de la demanda.
Es necesario estudiar los números que brindan un panorama del crecimiento de la actividad. El director de Inmobiliaria Bullrich, José Azpiroz Costa, explica: "Desde comienzos del siglo XXI se construyó en la ciudad casi 230.000.000 de m2; 150.000.000 son viviendas y el resto es equipamiento de la ciudad: hospitales, escuelas, oficinas, universidades, entre otros. Entre 2003 y 2012 se construyeron 12.000.000 de m2, de éstos, 8.000.000 pertenecen al área residencial. El resto de los 4.000.000 son oficinas, comercios, hoteles... Estas cifras significaron una inversión no menor a los U$S 17.000.000.000 (incluyendo terreno y mano de obra). De toda esa suma, sólo el 6% se realizó con crédito. Esta industria no genera utilidades que se giran a casas matrices en el exterior, sino que echan raíces en esta tierra". Y así con la ayuda del viento de cola y la apreciación de los commodities, los inversores confiaron en el Real Estate, sin olvidar que su potencial está intacto porque puede dar mucho más ahora y en el futuro con propuestas sensatas e incluso más abarcativas para disminuir el déficit habitacional.
Cifras aparte, el encanto por el ladrillo se ha heredado a través de varias generaciones, partiendo de los inmigrantes, que ni bien accedían a un leve bienestar daban total prioridad a la construcción de la casa y asegurar de este modo el techo para la familia.
De aquellos años, en el comienzo del siglo XIX hasta hoy, y luego de economías inestables, inflación y alternadas crisis económicas, la costumbre argentina fue y será -al margen de cualquier circunstancia- la de apostar a las propiedades. ¿Qué lleva, como se pregunta Armando Pepe, titular de la firma homónima y a la vez titular del SOM, a que más de cien personas recorran un edificio a estrenar de uno, dos y tres ambientes en el barrio de Villa del Parque con la idea de pensar en invertir? Y aunque con menos convocatoria, no faltaron visitas en otro edificio, en Caballito. Hubo pocas reservas, pero aun así esto significa que la gente está dispuesta a colocar sus ahorros en una propiedad. Quizá para una renta. Los frena seguramente la incertidumbre y en particular, ese paso entre el momento del sí hasta la escritura. Quizá también que los números no alcanzan.

Héctor D'Dodorico, de la firma Héctor D'Odorico Negocios Inmobiliarios, como la mayoría de los profesionales del sector, ante las nuevas reglas tuvo que plantear un cambio. "Ante el nuevo escenario que impuso el cepo cambiario hubo que buscar la forma de encarar el día a día considerando en particular a la gente, que se muestra muy insegura y que no sabe qué hacer. Nuestra tarea consiste en asesorarla y tratar de que logre concretar una operación, aunque a veces lleve semanas y hasta meses que la operatoria se concrete. El esfuerzo es enorme y exige más tiempo, además de mucho ingenio y experiencia para atender cada caso, que es en sí mismo una situación única y diferente. Es más, creo que cada uno exige una ingeniería financiera: si tiene pesos, si dólares, si es una operación simultánea, que son las más frecuentes, pero a la vez cuesta mucho acordar entre las partes. De hecho nadie quiere perder su único resguardo, su gran capital que es su vivienda." También admite que este mercado, con su dinámica tradicional, contó siempre con el apoyo de los inversores. Incluso ellos muchas veces estaban en lista de espera para sumarse a proyectos interesantes. "Hoy, desafortunadamente, ese mercado no existe en esa magnitud."

Ventas, alquileres

Con los valores sin cambios de las propiedades, en gran medida la incertidumbre que plantea la gente es que no quiere quedarse con los pesos a cambio de la propiedad. Pepe admite que la mayoría de las operaciones usadas o nuevas pero terminadas se realiza en dólares, mientras que las a estrenar o desde el pozo se manejan en pesos. Sin créditos y sin una unidad de moneda que pueda regir la actividad inmobiliaria, es natural que abrumen las dudas, más allá del incuestionable respaldo que ofrecen los ladrillos. Azpiroz Costa propone un ejemplo. "Al margen de los escenarios y de las políticas de cada gobierno, la situación sería diferente si se aplicara como ocurre en Chile una unidad de ajuste. Me refiero a las Unidades de Fomento que rigen el sistema indexatorio de ese país, lo que permite que esa moneda se ajuste de tal forma que impide que se transfiguren amorfamente los valores. Hoy se utiliza en el mercado nuestro el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC), producto del incremento de la mano de obra y los materiales por partes iguales en esa industria."

Más allá de la opción de los fideicomisos que surgen como una alternativa válida para los que quieren invertir/comprar, hay que admitir que la cantidad de permisos para construir bajó de forma considerable entre el 50 y 70% analizada en un año. A lo que el directivo de Inmobiliaria Bullrich acota: "Hay menor oferta de terrenos, pero los que se adquieren sirven para capitalizarse y esperar un mejor momento para pensar en construir. Por otra parte se observa que creció de manera sostenida la oferta de alquileres (para respaldar el valioso capital de cada uno) a la espera de una renta, que ya no es más el 8% anual de hace algunos años; ahora apenas alcanza el 4%. Pero aun así, la gente prefiere sacrificar la tasa de rendimiento a talar parte del capital que tanto esfuerzo le costó".
4% es la renta, anual aproximada que se percibe hoy si se ofrece un departamento en alquiler; la oferta de este segmento ha crecido de manera sorprendente
50%y hasta el 70% es el rango que se calcula que bajaron los permisos para construir en la Capital. Muchos aplican el wait and see; es decir, esperar un mejor momento.

Fuente: Por Adriana Anzillotti | LA NACION 29 de Septiembre d e2012

sábado, 1 de septiembre de 2012

Cepo al dólar. Como proceder.

Guía práctica para tiempos de cepo

Datos y consejos para despejar dudas antes de concretar una operación en el nuevo escenario económico
as restricciones impuestas desde el Gobierno para acceder a monedas extranjeras (el denominado cepo cambiario ) no sólo provocaron una importante retracción en el mercado -al punto de llevarlo a un casi virtual estancamiento-, sino que generaron muchas dudas en cuanto a la operatoria. Controles cada vez más estrictos, normativas que entran en vigencia al día siguiente de ser formuladas y cambios constantes en las reglas de juego, entre otras medidas, sólo sirvieron para generar más incertidumbres que certezas tanto entre los compradores como entre los vendedores.

Y ante ese panorama, las operaciones inmobiliarias se encontraron, de pronto, ante un nuevo marco regulatorio informal (ya que no hay una reglamentación específica al respecto), que para muchos se convirtió en un enigma bastante difícil de descifrar. En pocas palabras: lo que hasta hace unos meses era claro y explícito, producto de décadas de funcionamiento y de adecuación a los usos y costumbres, ahora es confuso y colmado de incógnitas.

Como una forma de echar un poco de luz se detallan algunos puntos para tener en cuenta a la hora de encarar una operación inmobiliaria, basados en las consultas más frecuentes que reciben operadores, brokers y desarrrolladores de parte de sus clientes.
A ESTRENAR y en pesos

1. ¿Cómo es la operatoria en el caso de los inmuebles a estrenar?

La compraventa de propiedades a estrenar es hoy una de las mejores opciones para paliar la falta de acceso al mercado cambiario. Sucede que la mayor parte de los desarrolladores vende sus emprendimientos que se encuentran en obra o a punto de empezar en pesos y en cuotas, ya que esta figura es una buena forma de mantener activos los proyectos.

Así, los denominados fideicomisos al costo ( que como bien definió el arquitecto Damián Tabakman "son un invento argentino"), surgieron de varias necesidades de los emprendedores y se constituyeron en un buen vehículo para que muchos puedan acceder a la vivienda propia en este mercado enrarecido.

El funcionamiento es bastante simple: por lo general se entra con un adelanto en efectivo que puede ser del 20, 25 o 30 por ciento (dependiendo del tipo de obra) y el saldo se abona en cuotas mensuales indexadas por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Este índice se basa en un coeficiente que se utiliza para medir la variación del costo de un edificio en Capital Federal, lo cual incluye costo de construcción, mano de obra y materiales. En 2011 el ICAC estuvo por encima del 25 por ciento anual.

Si bien la tasa es bastante alta y en muchos casos acompaña a la inflación real, la ventaja, como se mencionó, es que absolutamente todo se abona en pesos.
Los usados siguen en dólares

2. ¿Cómo se venden las propiedades usadas?

En el caso de las operaciones de propiedades usadas es donde más se plantean trabas. Por el momento, y hasta que haya un cambio al respecto, este tipo de inmuebles se sigue ofreciendo, publicitando y vendiendo en dólares (más allá de que en el Congreso Nacional existan proyectos de ley que buscan pesificar toda la operatoria, no hay nada aprobado).

En ese sentido, si el comprador dispone de los dólares billetes realiza la operación de manera tradicional. Es más, algunos brokers comentaron que quien cuenta con liquidez puede conseguir mejores precios, ya que en éste, como en todos los casos, rige la ley de la oferta y la demanda.

Ahora, en caso de que no disponga de dólares, la transacción dependerá del acuerdo al que puedan llegar tanto el comprador como el vendedor respecto del valor, la forma y la moneda de pago. Como hoy no existen parámetros claros para establecer un marco de referencia (ya que más allá del dólar oficial al que casi nadie puede acceder existen cotizaciones paralelas para la divisa), así que todo quedará supeditado a las posibilidades de uno y a las necesidades del otro.

"En teoría, hoy quien tiene dólares puede comprar sin ningún problema la propiedad que quiera. Sin embargo, el mercado está reflejando una realidad muy distinta, porque solamente compran los que tienen una necesidad imperiosa de hacerlo, mientras que el resto entró en una especie de compás de espera para ver qué sucede en los próximos meses. Está claro: ante un escenario en el que el dinero pierde valor día tras día de la mano de la inflación, es difícil decidirse a realizar una inversión de importancia si no se tiene un panorama claro del mercado", comentó Armando Pepe, titular del Servicio de Ofertas Múltiples (SOM).

3. Y quien no tiene dólares, ¿qué puede hacer?

"Quien quiere comprar un usado y no tiene dólares desgraciadamente tiene pocas posibilidades de acceder a este tipo de propiedades, y no tiene más remedio que tratar de conseguirlos, ya que el 99 por ciento de los vendedores sólo acepta moneda extranjera. También puede recurrir a hacer el pago en un mix de monedas (una parte en dólares, otra en pesos o con valores) y luego de acordar montos y formas de pago con el vendedor; pero éstos son casos realmente muy excepcionales", explicó Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria Argentina.
Préstamos, todo un tema

4. ¿Qué sucede con los préstamos hipotecarios? Desde las principales entidades bancarias se informó que los créditos se están dando con normalidad, aunque en un nivel un poco más bajo que los que se venían otorgando hasta el comienzo del cepo cambiario en octubre último. Estos préstamos, sin excepción, se otorgan en pesos. "Tenemos prácticamente el mismo nivel de consultas y el mismo nivel de interés del público en acceder a estos préstamos, pero notamos una merma al momento de concretar los pedidos", comentó Jorge Velázquez, del departamento de prensa del Banco Ciudad.

5. ¿Qué ocurre si el tomador del préstamo quiere comprar una propiedad en dólares? Tampoco puede acceder a dólares en el mercado oficial. Esto es un cambio reciente, ya que el 6 de julio último, por la circular del Banco Central A 5318 del día anterior, se suspendió la normativa que permitía comprar dólares a precio oficial para operaciones inmobiliarias (punto 4.2 del anexo a la comunicación A 5236).

6. ¿Existe alguna excepción? Sí, para los préstamos precalificados antes del 5 de julio último. Quienes fueron adjudicatarios de estos créditos antes de esa fecha tienen tiempo hasta el 31 de octubre próximo para concretar la operación inmobiliaria accediendo a dólares a precio oficial. Quienes no concreten la operación luego de esa fecha recibirán pesos y no podrán cambiarlos a dólares en el mercado oficial.

7. ¿Qué pasa con el dinero del préstamo otorgado si no se concreta la operación? La gente, en ese caso, no concreta el crédito y queda cancelado o el dinero queda en stand by hasta que el solicitante pueda encontrar una propiedad a la que pueda acceder. Esto tiene la desventaja de la desvalorización que sufren los montos frente a la tasa de inflación actual. "Lo que advertimos es que muchas de las operaciones atadas a estos créditos se caen, porque al momento de concretarlas, compradores y vendedores no se ponen de acuerdo sobre el precio de la propiedad, ya que los vendedores quieren dólares y los compradores sólo pueden acceder a pesos", agregó Velázquez.
Documentos, ?casi sin cambios

8. ¿Boleto o escritura? Tradicionalmente, cuando se realizaba una operación de compraventa, se solía hacer una reserva, luego se firmaba un boleto y, finalmente, se hacía la escrituración. Hoy, esta modalidad está siendo desplazada. "Cada vez son más los que optan por hacer directamente la escrituración sin firmar previamente el boleto. O sea, se pasa de la reserva a la escritura sin escalas. Esto sucede porque hay mucha incertidumbre y la gente no sabe qué medida puede salir de un día para otro, y como el boleto es un documento que impone derechos y obligaciones, si hay cambios en el ínterin y surgen inconvenientes en alguna de las partes, se evitan así acciones legales ", expresó Pepe.

9. La escrituración, ¿en pesos o en dólares? El procedimiento de escrituración no sufrió cambios; de hecho, los profesionales insisten con que se realizan normalmente y según los procedimientos habituales.

Es más, en el ámbito judicial sostienen que mucha gente tiene la creencia de que ya existe una ley que obliga a realizar las operaciones inmobiliarias en pesos, lo cual no es correcto, ya que las escrituras se pueden realizar tanto en pesos como en dólares, opción que queda sujeta a las preferencias de los interesados.

Otra de las consultas que más se escuchan es qué pasa con las propiedades que estaban tasadas en dólares y se las quiere escriturar en pesos. En esos casos se debe hacer la conversión al tipo de cambio oficial.

Por otra parte, los compradores que posean dólares tienen que tener en cuenta que los montos por los que vayan a escriturar tienen que estar declarados ante la AFIP (ahorros, capitales de empresas, etcétera) o deben contar con los comprobantes de compra de moneda extranjera en el mercado oficial, o alguna otra forma de poder comprobar el origen legítimo de esos fondos. Si bien no es necesario presentar estos comprobantes en el momento de la escrituración, es conveniente tenerlos como respaldo para los fines impositivos.

"La escrituración de una propiedad se puede realizar en pesos o dólares, porque no hay nada que prohíba hasta el momento hacerla en moneda extranjera. Lo que sí habrá que hacer, luego, es pesificar el monto declarado en dólares, porque éste sirve de referencia para establecer los valores impositivos. O sea, todo lo referido a sellados, impuesto a la transferencia de inmuebles, código de oferta de transferencia de inmuebles, etcétera, se abonan en pesos y proporcionales al valor de la propiedad", explicó Néstor Walenten..


Fuente Por Diego Cuneo para LA NACION 1 de Septiembre de 2012

jueves, 12 de julio de 2012

Nuevo Dólar Para Operaciones Inmobiliarias?

Cuando comenzó el cepo cambiario en el pasado mes de noviembre, todos pensábamos que la medida terminaría a las pocas semanas, aunque en aquel momento la explicación que se dio tenía que ver más con un blanqueo de capitales en las transacciones del sector que otra cosa, pero después vino el último endurecimiento, el cual fue un golpe completamente repentino, pero cómo casi todas las medidas que se toman en la actualidad nadie tuvo tiempo de resguardarse, ni mucho menos nos dieron una alternativa para que el golpe fuera menos fuerte.
En la actualidad hay muchas inmobiliarias consultadas que declaran que los teléfonos no suenan, agregando a la caótica situación que no cierran un negocio desde hace semanas, por lo que la molestia y la inquietud continua, ya que caminar entre la niebla, lo único que produce es incertidumbre y bajo ningún termino ese sentimiento puede constituir en algo positivo para el sector.
Consultando algunos expertos del sector preguntábamos si era factible una pesifiación del mercado inmobiliario, pero la respuesta siempre es la misma, y es que de llevar a cabo un proceso de conversión sería factible, pero con una medida autoritaria y paulatina lo único que se ha generado es un daño enorme para el sector, poniéndolo en una situación de completa incertidumbre, teniendo además en mente que es imposible vender algo sí no sabemos cuánto vale.
Con la crisis del dólar aparecieron índices de moneda extranjera de todo tipo, pero mucho antes de pensar a que se restablezca la libertad cambiaría bien podríamos afirmar la perpetuidad de esta fuerte restricción, por lo que cómo no hay nadie que busque soluciones para el sector tendrá que ser el mismo inmobiliario quien tenga que tomar los recaudos con las nuevas normas del juego, en donde la inflación impide poner un valor en pesos, así como también en donde la moneda americana es tan escasa como las transacciones hoy en día.
En Chile se instauró un índice de valor que puede llegar a funcionar como funciona en la Argentina el dólar, en el cual se expresan los valores de las propiedades, siendo el mismo un proporcional del valor del peso chileno acorde a la inflación y a la valoración de la moneda, por lo que la solución puede no ser necesariamente una moneda extranjera, sino un bono representativo como el que han instaurado en el país vecino.
Por el momento el sector incrementa la crisis con la paralización rotunda de las operaciones, pero no hay ninguna perpetuidad en el clima actual, ya que de apelar a la creatividad y poniendo puntos en común bien se podría salir de los problemas si alguien del gobierno se tomara el tiempo de escuchar a los representantes del sector.

Daniel Graffigna E.
Fuente: Indiceprop.com 6 de Julio de 2012

Dólar y Operaciones Inmobiliarias

Dólar y operaciones inmobiliarias
La circular “A” 5318 del Banco central y las declaraciones de su presidenta no hicieron mas que blanquear que no hay dólares a valor del precio oficial para atesoramiento y transacciones inmobiliarias en la Argentina, presionando hacia la pesificación del mercado inmobiliario. Lejos, así por ende de una flexibilización del cepo al dólar, el sector deberá encontrar sus propios mecanismos de ajuste y reacondicionamiento a la nueva situación.
Toda duda que podría existir, a partir de la negación intencionada o bien como fruto de la credulidad, quedó absolutamente despejada días atrás: nadie en la República Argentina puede acceder al mercado oficial de cambios salvo para operaciones de comercio exterior o de turismo. La circular A5318 del Banco Central de la República Argentina emitida el 5 de julio del 2012 ratificó lo que de hecho ya existía sin reconocérselo desde el 31 de octubre del año pasado cuando se impuso la autorización obligatoria previa de la AFIP para acceder a la compra de moneda extranjera.

VER CIRCULAR A5318 DEL BCRA

Fue, por otra parte la presidenta del BCRA, quien cerró las puertas definitivamente a cualquier tipo de excepción a la que podría aspirarse desde el sector inmobiliario al afirmar rotundamente que “la compra-venta de inmuebles usados no agrega valor. Es un intercambio de activos que ya existen”, en una entrevista en el diario Tiempo Argentino.
sí las cosas, queda claro que la venta de un galpón desocupado o de un departamento, que se recicla, se mejora, se ocupa cuando antes estaba vacío, se vuelca al alquiler, genera una actividad en la zona, empleo para arquitectos, escribanos, corredores inmobiliarios, obreros de la construcción, necesidad de compra de pintura, pinceles, cemento, cerámicas, etc., no es considerado como algo que genera valor económico, actividad o empleo para la responsable de la máxima autoridad monetaria del país.
Por lo tanto, y más allá de las observaciones que objetivamente podrían hacerse a estas afirmaciones de la titular del Central, resulta evidente que se ha tomado una decisión de política cambiaria cuyas consecuencias no pasan inadvertidas para el mercado inmobiliario y que presiona hacia la utilización de pesos como medio de pago en el intercambio inmobiliario.
Así, el cepo cambiario, puso en crisis el concepto de resguardo de valor a ultranza que prevaleció durante los últimos nueve años en el mercado y que incluso fuera valorado en forma manifiesta por la presidenta de la Nación en la ultima Convención de la Cámara Argentina de la Construcción, en noviembre de 2011, donde afirmó que "la construcción va a ser un muy buen lugar para poner los pesos o los dólares, porque eso no lo vuela el tiempo ni varía por lo que dice un dirigente u otro. Los ladrillos siempre están y son una de las inversiones más seguras”. Ver nota “59 Convención de la CAC”
Dentro de la desorientación que impera hoy en el mercado a partir de las restricciones cambiarías considerar que al momento de la venta un inmueble es un activo dolarizado no puede asegurarse y por ende tampoco su función de resguardo de valor en esa moneda.
Este nuevo contexto impone forzado por la nueva política cambiaria, que quien decida o necesite vender un inmueble deba aceptar su pesificación y/o corrección de precio en virtud de la brecha entre el dólar oficial y el marginal o en su defecto dilatar su realización en el mercado.


Fuente: ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, martes 10 de julio de 2012



Créditos Hipotecarios Banco Ciudad

Banco Ciudad
Opciones para financiar la vivienda
Para ofrecer las líneas actuales, la entidad cuenta con los depósitos judiciales. Si los pierde replanteará el negocio para seguir con su iniciativa
l Banco Ciudad cuenta con 90 sucursales de las cuales 12 están en el Gran Buenos Aires y una en La Plata. En total son 90 entre sucursales y anexos; es el tercer banco público del país. En los últimos 4 años (julio 2008-junio 2009) la entidad otorgó 17.943 préstamos hipotecarios (soluciones habitacionales) por 3320 millones de pesos. El stock de hoy alcanza los 29.837 préstamos hipotecarios por 3935 millones de pesos.
En estos años, la entidad ha dado un gran salto en materia de créditos hipotecarios para que al menos una parte de la demanda que ansiaba contar con el techo propio accedió a algunas de las líneas que ofrece la entidad actualmente.
Además es importante mencionar este logro en un contexto económico complejo donde resulta muy difícil achicar la brecha entre el salario y el valor de un inmueble. Para ofrecer estos créditos cuentan en gran medida con el fondo de los depósitos judiciales, que a partir de una ley en la que trabaja el Gobierno, el Banco Ciudad se quedaría sin esos fondos. "Aun así día estamos dispuestos a ofrecer las líneas con las que trabajamos para que todo aquel que necesite y se acerque a la propuesta nuestra pueda lograrlo. Es cierto que significará un achicamiento del mercado hipotecario, pero mantendremos nuestra posición hasta el momento que se promulgue la ley. Creamos estos créditos para una demanda que ansía tener su casa y lo logramos con éxito en estos años. Lo hicimos pensando en la gente."
Así, a tasa variable o fija y accesibles, entre las opciones actuales figuran, por ejemplo, el crédito escalonado, uno de los más novedosos -cuenta el directivo- con muy buena respuesta de la gente.
Además figura entre las propuestas, por ejemplo, la línea Primera Casa, a la que se accede a través de una postulación y posterior selección del beneficiario en el Instituto de la Vivienda de la Ciudad, que permite financiar el 85% de las propiedades de hasta 70.000 dólares (sin hijos) o 95.000 dólares (con hijos) a 4,40 al cambio oficial del IVC, lo que resulta un total de 308.000 o 418.000 pesos, respectivamente. El plazo es entre 15/20 años y la relación cuota-ingreso es del 40% de ingresos netos, con una tasa de interés fija.

Otra línea es el Ciudad Social tanto para refacción o adquisición, al que se accede mediante la conformación de un grupo solidario de ahorro previo de entre 3 y 10 personas para la adquisición de una vivienda, de un terreno más una vivienda o la refacción. Se financia hasta el 80% de la adquisición de la vivienda con un monto de hasta 150.000 pesos. Financia para refacción el 100% de la obra hasta un monto de 64.000 pesos o menos del 50% del valor de la vivienda. Se presta en un plazo de 12 y a 15 años únicamente para adquisición; para refacción, entre 5 y 12 años.
La otra línea, Ciudad Vivienda Zona Sur, es muy interesante porque se ofrece crédito para vivienda única familiar que se encuentre radicada en la zona sur de la ciudad y por un monto de hasta 350.000 pesos. Se aplica una tasa variable hasta 20 años, tasa combinada (fija más variable) de 10, 15 o 20 años. La relación cuota ingreso es del 40 por ciento.
A modo de síntesis, Curutchet agrega: "En el caso de no contar más con esos depósitos judiciales, en el futuro habrá que plantear una reconversión del negocio, pero lo que queremos transmitirle a la gente es que seguiremos ofreciendo las líneas actuales hasta el último momento en que contemos con ese fondo. Aunque el hecho de no poder contar con ese dinero cambiará la operatoria del IVC".
A la fecha
En los últimos 4 años la entidad otorgó 17.943 préstamos hipotecarios por 3320 millones de pesos. El stock hoy alcanza los 29.837 préstamos hipotecarios por 3935 millones de pesos.
Fuente:La Nación Sábado 07 de julio de 2012, publicado en edición impresa

martes, 10 de julio de 2012

Preocupación Por La Fuerte Caída De La Actividad

Entrevista realizada por Indiceprop al Sr. Armando Pepe Titular de SOM



Fuente: Indiceprop.com

El reino de la incertidumbre
Los titulares de tres entidades vinculadas con el sector inmobiliario transmitieron su preocupación por la fuerte caída de la actividad. Aquí, una síntesis del encuentro
- ¿En qué situación se encuentra hoy el mercado?
Hugo Mennella, presidente de Cucicba: -El momento que atravesamos no tiene mucho asidero. El Gobierno tomó medidas que llevaron a esta situación incierta, en la que la gente perdió la confianza y no sabe qué hacer. Desde que empezó el cepo cambiarioel mercado inmobiliario se fue deteriorando paulatinamente, porque se cambiaron hábitos derivados de una necesidad, como es el ahorro en dólares estipulado desde hace 40 o 50 años, y también la compra-venta de propiedades en dólares. De ahí que el mercado se haya resentido enseguida. Se pretende que la gente ahorre en pesos -es decir, en la moneda del país-, y es lógico. Pero para que esto sea viable tienen que converger muchas situaciones, como una moneda estable, seguridad jurídica, economía sustentable, reglas de juego que no cambien de un día para el otro. Todo esto crea un clima de confusión y cuando la gente no tiene un horizonte claro toma sus recaudos. ¿Qué hace? No innova, no toma decisiones; eso es lo que está sucediendo.
"También hay que agregar que el contexto económico es complicado; es decir, no es un tema específico de los operadores inmobiliarios que vendemos más o menos, sino que es un problema de la economía en general que perjudica a toda la sociedad. Y nosotros no estamos fuera de ese contexto. Creo que mientras no haya un cambio sustancial para descomprimir esta situación, el mercado no mejorará.
"Advierto, además, una gran desocupación en todo lo vinculado con la industria inmobiliaria. Nosotros somos el último eslabón de una cadena: si no vendemos, los escribanos no escrituran, los desarrolladores no comienzan con sus proyectos, los constructores no avanzan con sus obras, los obreros no trabajan, los proveedores no tienen a quién ofrecer los materiales? Entonces se produce un quiebre en toda la industria que derivará en un plazo no demasiado extenso en desocupación. Y ése es un problema que las autoridades no pueden olvidar."

Armando Pepe, titular del SOM: -En noviembre escuché el discurso de la Presidenta en la Cámara Argentina de la Construcción. Aconsejaba entonces a los ciudadanos que invirtieran sus pesos o dólares en ladrillos porque no se volatilizaban. Entre los presentes estaba Gerardo Martínez, de la Uocra, a quien la Presidenta le preguntó cuántos afiliados tenía el sindicato. Martínez dijo que 500.000, 430.000 más que en 2003. El sábado último se conoció que la Uocra tiene hoy 425.000 afiliados; entonces, en siete meses 75.000 obreros se quedaron sin trabajo. Yo creo que muchos más se quedarán en la calle en los próximos 10 meses. Habrá trabajo hasta que se terminen todas las obras que hoy están en marcha, pero no se comenzarán obras nuevas. Nosotros, además de pertenecer a la industria inmobiliaria, somos ciudadanos. Y nos preocupa la desocupación. En todo el país estimamos entre 140.000 y 150.000 empleados directos de la actividad inmobiliaria. Si muchas inmobiliarias cierran sus puertas o despiden personal es porque no pueden seguir con esta situación que el Gobierno creó el 1° de noviembre.
"Además del tema inmobiliario está el tema comercial. Lo vemos en la ciudad: cada vez hay más locales vacíos o cerrados. La semana última hicimos un relevamiento en la avenida Santa Fe desde plaza Italia hasta plaza San Martín y encontramos 19 locales con carteles; en Florida, en una cuadra, hay 9 locales vacíos. Esto significa que la problemática va más allá de lo estrictamente inmobiliario. Algunos consideran que los valores de los alquileres están altos. Sin embargo, ese tampoco es el problema. Lo que ocurre es que el consumo cayó estrepitosamente y eso lleva a que cierren los locales. De modo que el problema es más profundo: si no se baja la inflación y no se toman decisiones acertadas en materia económica, el sector de la construcción paralizará su actividad en poco tiempo."

Néstor Walenten, presidente de la CIA: -Algunos dicen que esta crisis es mundial y que repercute en el país. Yo creo que no es así. Esto es totalmente fatto in casa . Hay que convenir que a los pocos días de haber ganado con el 54% de los votos aplicaron este corralito cambiario que fue producto de una fuga de capitales del orden de los 200 millones de dólares en una semana. Pero ese corralito generó a hoy una fuga mucho mayor, dinero que salió del mercado financiero. O sea, de un fueguito hicieron una fogata.
"Lo que pedimos a las autoridades nacionales son mensajes claros, previsibles, seguros, que den confianza. Así se podría volcar parte de ese dinero al consumo y dinamizar el mercado inmobiliario; con que sólo vuelva un 10 por ciento, el mercado se reactiva instantáneamente. Y esta caída se refleja en los permisos de obra: en los primeros seis meses, en la ciudad de Buenos Aires cayeron un 68% respecto de 2011. Esto sucede porque entre los desarrolladores reina la incertidumbre."

-¿Qué pasará con las unidades usadas?
A. Pepe: -Todo lo que está en el pozo y lo que se está construyendo se vende en pesos ajustado por el índice de la Cámara Argentina de la Construcción. Lo que está terminado se vende en dólares, si no la mayoría de los propietarios dice No vendo, lo ofrezco en alquiler . Tenemos en la oficina cerca de 170 propiedades a la venta. Llamamos a todos para saber si alguien aceptaba pesos. De todos, uno solo dijo que aceptaría el 30% en pesos y el resto en dólares.
H. Mennella: -El tema es que los vendedores quieren dólares porque no saben qué hacer con los pesos. Supongamos que alguien tiene una propiedad valuada en 100.000 dólares y la vende entre 450.000 y 500.000 pesos. ¿Qué hace con esos pesos? No los puede guardar porque sabe que dentro de un año perderá cerca del 25% de ese valor, y tampoco tiene muchas opciones de inversión para resguardar ese dinero.
A. Pepe: -¿Qué puede ocurrir? Mientras los vendedores se mantengan firmes en su decisión de quitarlos de la venta, seguirá todo igual. Tal vez alguien que necesite los pesos puede vender. El resto, no lo hace.
N. Walenten: -Pero esos casos no son el mercado. Hoy no hay necesidad de vender porque no hay endeudamiento en créditos hipotecarios.

-¿Cuál es el panorama a futuro?
N. Walenten: -Es necesario un mensaje claro, confiable, previsible, de modo que la gente pueda recuperar la confianza y volcar parte del dinero que retiró del sistema financiero al mercado inmobiliario. Creo que la gente definitivamente entendió que las propiedades son el mejor resguardo de valor.

H. Mennella: -La verdad es que hay una preocupación concreta en el sector respecto de las consecuencias que puede tener esta situación tanto en lo que se refiere al desempleo como a la caída de la actividad.

A.Pepe: -Desde las entidades pedimos que alguna autoridad nos reciba para que podamos llevarles las inquietudes de nuestro sector, y luego de hacer un análisis encontrar soluciones en conjunto para salir de esta situación.

-¿Puede haber sobreoferta de alquileres?
A. Pepe: -Sí, hay mucha oferta de alquileres; y si la gente sale a buscar encuentra diversidad de opciones. Hace dos años, por ejemplo, la gente del interior que mandaba a sus hijos a estudiar a Buenos Aires le alquilaba un tres ambientes porque le quedaba un dormitorio libre para cuando los padres venían a Capital. Ahora entre dos familias mandan a dos chicos a un dos ambientes, porque están muy cautos. Por otra parte, como el turismo extranjero cayó muchísimo, parte de los departamentos que estaban equipados para alquiler temporal se volcaron al mercado locativo. A eso se suma un 30% de las unidades que se terminan que se vuelcan a alquiler. Hoy, la gente no pregunta cuánto cuesta el alquiler, sino cuánto paga de expensas.

Fuente: Por Adriana Anzillotti y Diego Cuneo | LA NACION Sábado 7 de Julio 2012

martes, 3 de julio de 2012

El ladrillo, Imbatible Aún En La Adversidad


Solo martillerosCon cuentagotas, alguna leve flexibilización se enuncia con relación al ahorro. Algo parecido sucedió para la compra de inmuebles. ¿Se concretarán? Por ahora son sólo promesas como otras que despiertan interés en aquellos que se ilusionan con los créditos que ofrecerá para construir (ahora sólo por sorteo) a quienes no tienen casa propia. Millones de expectativas estallaron en horas, ¿pero cuántos podrán acceder verdaderamente a esos créditos? Hubo experiencias anteriores que no llegaron a ningún puerto. ¿Qué sucederá ahora? En estos días circuló reiteradas veces en boca de hombres de negocios la palabra oportunidad frente a la crisis. Quizás habría que sustituirla por defensa de los ahorros en un ámbito donde reina la desconfianza. Ahorros que pueden ser individuales, de entidades o empresas. Pese a todo hay que decirlo: el ladrillo es imbatible. Por alguna razón, una prestigiosa entidad hace unos días confirmó un acuerdo para la compra del edificio Puerto León por algo menos de 40 millones de dólares en el dique 4 de Puerto Madero. La inversión que dejará una renta es un gran respaldo. La economía -según lo confirman especialistas en el tema- ha entrado en un proceso recesivo, con inflación. Todo muy preocupante.
Frente a esta realidad es natural que la gente busque aferrarse a una moneda fuerte como el dólar. O su equivalente, el ladrillo-dólar, que no es verde, pero sí sólido y no se volatiliza, palabra que se asocia a otros períodos aciagos del país.
A pesar de todo, la coyuntura manda. Esta semana se habló menos acerca de si la AFIP es más flexible para atender los requerimientos de la gente que ahorra en dólares, porque el escenario político se recalentó entre el líder del sindicato de los camioneros y el Gobierno, paro mediante y anuncio de paro y movilización para el miércoles que viene. En el medio se informaron subas salariales y acuerdos que incluye al sindicato de la construcción. Al margen de esta mejora, el problema está en otro lado: la oferta de trabajo en esta industria podría afectar a muchos obreros con la caída de los permisos para nuevas obras.
A la vez hay que entender que el mercado inmobiliario es mucho más sofisticado de lo que parece y los negocios no se tejen para dentro de unos días, sino en el largo plazo. Y es allí donde pueden hallarse las oportunidades, pese a la ausencia de inversiones del exterior que hacen tanta falta, pero que no se sienten atraídas hoy por la falta de reglas claras y la inestabilidad actual del país.
Este escenario de conflictividad permanente aleja a quienes buscan instalarse para producir, generar trabajo y frente a los riesgos del capital ofrecido obtener buenos resultados. ¿Es buen momento para comprar? Es posible, sólo es necesario asegurarse cómo se implementa la operación y cuál es el precio. El ladrillo jamás defrauda, pese a la infinidad de tropiezos y trabas existentes..

Fuente: Por Adriana Anzillotti | LA NACION Sábado 23 de junio de 2012 |

En pesos, para pagar desde el pozo

Ante las restricciones impuestas por el cepo cambiario, los fideicomisos surgen como una alternativa favorable para la demanda que invierte en ladrillos

Frente al nuevo escenario que se presenta para concretar las operaciones inmobiliarias debido a las restricciones cambiarias, el segmento que agrupa los emprendimientos a través de fideicomisos al costo es el que se adaptó más rápido a la nueva realidad. Esto, debido a que la mayoría de los insumos que se usan y de los servicios que se contratan están en pesos.
Y en este momento, que muchos consideran como de transición hasta que se equilibren la oferta y la demanda, el problema que se puede presentar es con la compra de terrenos, debido a que los propietarios de la tierra pretenden seguir cobrando en dólares.
"Aquí se pone en juego la habilidad de cada desarrollador para tratar de involucrar a los dueños de la fracción en el emprendimiento o entregarles unidades terminadas en otro edificio, y así salvar el único insumo que queda dolarizado", expresa Mario Gómez, director de Le Bleu Negocios Inmobiliarios.
Es comprensible la posición de quienes venden, ya que en un contexto inflacionario como el actual nadie quiere tener una suma importante de pesos en la mano porque se expone a una desvalorización constante. Salvo esto, "el resto del negocio se paga en pesos, tanto los costos directos como indirectos de la obra; incluso, una medida que se adoptó en muchos desarrollos es la de vender el 100% del valor de las unidades en pesos", destaca Juan Pablo Haloua, de la firma Atelier Desarrollos.
Gabriela Goldszer, directora de Ocampo Propiedades, agrega: "Estas crisis no son nuevas en el mercado internacional ni en el local; ya pasamos por unas cuantas en la última década y siempre el sector las pudo sortear y ha salido fortalecido". Y amplía: "El mercado se toma un tiempo para incorporar plenamente con estos cambios de reglas, por lo que nuestra tarea es aconsejar a los desarrolladores y a los compradores".
Seguro contra la inflación
Con los nuevos fideicomisos que se comercializan totalmente en pesos cuando parten desde el pozo, cobra mayor importancia el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) para resguardarse de la inflación. Como lo explica Roberto Rosa, de R. Rosa Negocios Inmobiliarios: "La venta se realiza con un 30 por ciento al boleto y cuotas ajustadas por el índice de la cámara, y en los casos que se abona en dólares a la firma del boleto, las cuotas se fijan en pesos ajustadas, ya que el índice de la CAC refleja la incidencia de la inflación real de los costos de construcción, asegurando al desarrollador que sus costos estarán cubiertos".
¿Qué pasa con las cuotas anteriores pautadas en dólares? Según el propio Rosa "si se pactaron en la moneda norteamericana se mantiene el pago en esa moneda, ya que el comprador declaró en el contrato poseer los dólares para hacer frente a la obligación asumida". A lo que agrega: "En otros casos se negociará entre las partes para llegar a un acuerdo teniendo en cuenta que lo único que se pretende al cobrar en dólares es cubrirse de la inflación cuando hay una obra que terminar, que tiene costos en pesos con continuos aumentos".
Al explicar qué parámetro se usa para tomar el valor del dólar para su conversión, Goldszer aclara: "Se toma la cotización al cambio oficial, aunque para la mayoría de los clientes es preferible tomar compromisos de deuda en pesos, porque es la moneda en que tienen sus ingresos; así no asume el riesgo de cambio. A los desarrolladores les resulta fácil y conveniente la adaptación, ya que sus gastos y compras de materiales son en pesos".
El mercado está reaccionando en forma positiva, según la opinión de Mario Gómez: "El mercado de los emprendimientos no se ha detenido tanto como el de los inmuebles usados, por la posibilidad de trabajar en pesos; a esto se avienen los desarrolladores porque así dejan de trabajar en dos monedas, y también los inversores, porque evitan el riesgo de lidiar con el tipo de cambio".
Lanzamientos
Ante este panorama, a modo de ejemplo, aquí van algunos recientes lanzamientos. Como el de Le Blue, el edificio Petit Amenábar, en el barrio de Belgrano, en Amenábar entre Ugarte y Congreso, con monoambientes tradicionales que parten de los 369.000 pesos, y monoambientes con doble aventanamiento desde 499.000 pesos con amenities.
Juan Pablo Haloua comenta que "en el proyecto Atelier Aguirre, por construirse en Chacarita, en Aguirre al 1500, se brinda la posibilidad de invertir el 100% en pesos. Contará con monoambientes y unidades de uno a tres dormitorios, desde 306.000 pesos más las cocheras, desde 88.000 pesos".
Ocampo Propiedades comercializa dos desarrollos a entregarse en septiembre de 2014: Green Haus I, en La Pampa al 4200, y Green Haus II, en Sucre al 4200, con cocheras, importantes amenities y locales, donde a las unidades de uno a cuatro ambientes y dúplex se accede con un anticipo y 30 cuotas de 8110 pesos".
Roberto Rosa añade: "Tecnourbana vende en pesos Icono Honduras, con un 70 por ciento al boleto, por el avance de obra a la fecha, y financiando en pesos el resto ajustado por el índice de la CAC".
Refugio seguro
Este segmento tampoco padece la pesificación, como lo asevera Gabriela Domínguez, gerente de comunicación del Grupo TIM: "El argentino tiene la habilidad de adaptarse rápido a los cambios; los desarrolladores no sentimos la modificación porque para construir los emprendimientos desde el pozo siempre se necesitan pesos para comprar los insumos". Y agrega: "Creemos que la gente seguirá con capacidad de ahorro y que la construcción, fiel a la idiosincrasia argentina, seguirá siendo la mejor inversión".
De este modo, el director de este grupo, Martín Aracama, refiere: "Estamos lanzando Main Park, un condominio premium de lofts y departamentos de tres ambientes, en Martín García al 2000, en Canning, a valores desde 274.500 pesos con financiación en 24 cuotas"..

Fuente: Por Juan Manuel Raimundo | Para LA NACION Sábado 30 de junio de 2012


jueves, 14 de junio de 2012

Créditos Hipotecarios 2012


Comparación entre los créditos inmobiliarios de Macri y los hipotecarios de Cristina
Fuente: Perfil.com 12 de Junio de 2012
En la presentación de los créditos para la construcción de viviendas únicas, tanto para quienes tengan el terreno como para aquellos que podrán acceder a uno fiscal mediante un sorteo que realizará el Gobierno nacional, Axel Kicillof, criticó que los préstamos inmobiliarios “Mi Primera Casa Banco Ciudad” lanzados la semana pasada por el jefe de Gobierno porteño, Mauricio Macri, utilizan una modalidad “que es la que llevó a la burbuja inmobiliaria que estalló en Estados Unidos y Europa”.
Además, explicó, que así se va a saldar una deuda pendiente: “Este plan (el Pro.Cre.Ar Bicentenario) es un ataque frontal al déficit de vivienda que se viene arrastrando desde la época del neoliberalismo”.
A su turno, Cristina Fernández de Kirchner aclaró: ”Estos créditos no son para comprar casas hechas. Son para construír viviendas nuevas”, en obvia alución a los créditos que presentó Macri una semana antes.
En todo caso, igual se pueden comparar las diferentes características de los préstamos hipotecarios lanzados por la Ciudad de Buenos Aires y los créditos para construir viviendas del Gobierno Nacional. En ambos casos hay requisitos comunes para solicitar cualquier crédito, como de nacionalidad, residencia, no registrar deudas impositivas con el Estado y no poseer otras propiedades.
En el caso del Plan Pro.Cre.Ar Bicentenario, el crédito se otorga para iniciar la obra de inmediato a quienes tengan terrenos propios, y quienes no lo posean podrán acceder a uno de origen fiscal mediante un sorteo que se realizará a través de Lotería Nacional.



Item

Plan Mi Primera Casa

Plan Pro.Cre.Ar Bicentenario

Propósito

Crédito hipotecario para la adquisición de primera vivienda

Crédito para la construcción de vivienda única con sin terreno propio

Lugar

Ciudad de Buenos Aires y un radio de 70 kilómetros a la redonda

Todo el país

Montos

Hasta US$ 95.000 para aplicantes con hijos y hasta US$ 70.000 para sin hijos

Hasta $ 350.000 del valor total del inmueble

Edad

De 18 a 50 años

De 18 hasta 65 años

Plazo de devolución

De 15 a 20 años

De 20 a 30 años

Relación cuota/ingreso

Hasta 40%

Hasta 40%

Nivel de ingresos mínimos

Desde $ 2.300

Sin tope

Escalas de créditos, según ingresos netos

De $ 2.300 a 9.200 para solos, o de $ 2.500 a 11.500

Familiares hasta $ 5.000, de 5001 a 10.000, de 10.001 a
Montos, tasas, plazos, nivel de ingresos y porcentaje del precio de la vivienda de cada línea. Cuáles son las características de los planes de la Ciudad y la Nación.

Lanzan un plan para construir viviendas con plata de ANSeS

Por Leonardo Mindez para Clarín 13 de Junio de 2012

Prometen levantar 100 mil unidades. Se abrirá una línea de crédito con tasas de entre el 2% y el 14 % de interés anual. Y se destinarán para financiarlas 20.000 millones de pesos de los ahorros de los jubilados. El Estado aportará tierras fiscales.
La Presidenta presentó el primer proyecto insignia de su segundo mandato: un plan de créditos para la construcción viviendas con el que intenta dar respuesta a una de las principales demandas desde dentro y fuera del oficialismo: las dificultades para acceder a una casa propia.
Al presentar el Programa de Crédito Argentino (PROCREAR) del Bicentenario, el viceministro de Economía, Axel Kicillof, planteó como objetivo la construcción de 400 mil viviendas en cuatro años. Pero cuando tomó el micrófono el titular de la ANSeS, Diego Bossio, se refirió a una meta más modesta de 100 mil viviendas entre 2012 y 2013. Voceros de la ANSeS tuvieron que aclarar ancoche que Kicillof “se equivocó” en aquel punto y también cuando dijo que se podría acceder a los créditos con un ingreso de “cero pesos”. En realidad, los requisitos son muy bajos pero no llegan a tal extremo. Habrá que demostrar ingresos familiares de al menos $ 1.800 pesos y cumplir con algunas otras condiciones para acceder a los créditos.
De acuerdo a lo informado, el programa se financiará con 20 mil millones de pesos provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) del sistema jubilatorio que administra la ANSeS y del Tesoro Nacional. Los créditos a 20 o 30 años que se administrarán a través del Banco Hipotecario serán sólo para la construcción de nuevas viviendas. Se otorgarán de manera inmediata si se cuenta con un terreno propio o se podrá ingresar a un sorteo para acceder al loteo de 1.820 hectáreas de tierras fiscales distribuidas en áreas urbanas de todo el país que el Gobierno pondrá a disposición del programa.
El anuncio llegó en medio de las señales de desaceleración de la economía, rige un cepo de facto para la compra de dólares y giran por los despachos oficiales distintos proyectos pesificadores. “Estamos convencidos que la política para poder superar las dificultades económicas es generar consumo, desarrollo e inclusión”, alegó la Presidenta, tercera oradora del acto en el Museo del Bicentenario, donde la escucharon cerca de mil invitados, entre funcionarios, militantes de La Cámpora y obreros de la construcción que fueron con su atuendo de trabajo y banderas de la UOCRA.
Por primera vez, el macrismo pareció anticiparle la jugada al Gobierno nacional al lanzar la semana pasada un plan de créditos para primera vivienda a través del Banco Ciudad . El kirchnerismo acusó el impacto.
Los oradores del acto de ayer reivindicaron a los gobiernos de Néstor y Cristina Kirchner como los que más viviendas construyeron (un dato discutido por muchos especialistas). Kicillof caracterizó de “exiguo” el plan del gobierno porteño y tanto él como la Presidenta pusieron el acento en que, a diferencia del plan presentado por Mauricio Macri, los créditos serán para construcción de nuevas vivendas. “Si no, estamos planteando la generación de una burbuja inmobiliaria y favoreciendo a las personas que ya tienen un inmueble y que quieren venderlo para obtener una rentabilidad”, explicó la Presidenta.
En un clima de euforia en la platea, la Presidenta anticipó que “cuidará los dólares” de las reservas para, entre otras cosas, " pagar en dólares, como se debe” el vencimiento de los Boden 2012. Para no perder la costumbre, Cristina también repartió críticas. Fustigó a los bancos privados por su “falta de política hipotecaria” y acusó a las Fuerzas Armadas de ocultar la información sobre terrenos que le pertenecen y que podrían sumarse al plan.
“Esconden la leche”, se quejó, al señalar la posesión de un campo de golf de 84 hectáreas en Pacheco y otros donde se cultiva soja . También apuntó a las crónicas que justifican el crecimiento económico de los últimos años en “el viento de cola que venía de afuera” y ahora le imputan sólo al Gobierno el “demérito por la desaceleración”.
Tras el acto, la Presidente se fue al Hospital Austral a visitar a su hijo Máximo. Esta tarde viaja a Nueva York para exponer en la ONU sobre la soberanía de Malvinas.


La Presidente lanzará nuevos créditos hipotecarios financiados por la Anses


Por Leonardo Taglaibúe para Infobae.com 12 de Junio de 2012

Cristina Kirchner informará en cadena nacional la creación de una nueva línea destinada a la primera vivienda. El plan sería lanzado a través del Banco Hipotecario y tendría características similares al instrumentado a mediados de 2009
La Presidente encabezará esta tarde un acto en el Museo del Bicentenario que será transmitido a través de cadena nacional. Según pudo saber Infobae.com, uno de los anuncios que realizará la mandataria está vinculado con una nueva línea de créditos hipotecarios destinada a la primera vivienda.
El plan sería similar al instrumentado en 2009, cuando el Gobierno financió con fondos de la Anses una línea destinada a la adquisición de viviendas nuevas o usadas y a la construcción o ampliación de unidades habitacionales que no superaran los 120 metros cuadrados.
Aquella iniciativa contemplaba una tasa fija en pesos que se movía entre el 13,5% y el 15% y financiaba hasta el 70% de la operación, a pagar en 240 meses (20 años).
La semana pasada, el jefe de Gobierno de la Ciudad, Mauricio Macri, anunció un proyecto similar destinado a los trabajadores con los salarios más bajos de la Capital que estén dispuestos a adquirir un inmueble en los barrios donde el valor del metro cuadrado tenga un valor menor de 1700 dólares.
Con el anuncio de esta tarde, el Poder Ejecutivo buscará reactivar el sector de la construcción, virtualmente paralizado por las restricciones al dólar, y enfrentar la histórica problemática habitacional.


Cristina lanza un plan de créditos hipotecarios: "No es para favorecer la burbuja inmobiliaria"


Por La Nación 13 de Junio de 2012

La Presidenta hizo el anuncio por cadena nacional, con 1500 invitados; presentó el proyecto Axel Kicillof; hubo críticas al crédito presentado por el macrismo en la Ciudad
a presidenta Cristina Kirchner lanzó ayer un programa de créditos hipotecarios, en un acto transmitido por cadena nacional. Se trata de un plan para la construcción de 400 mil viviendas en el plazo de los 4 años, 100 mil de ellas en el primer tramo. El Gobierno señaló que se otorgarán "100.000 créditos" a través del Banco Hipotecario Nacional a personas de entre 18 y 65 años que podrán acceder "sin tope mínimo de ingresos".

La Presidenta firmó ayer el decreto 902, por el que se creó el "Programa de Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar". Cristina Kirchner estuvo escoltada por el gabinete nacional y algunos gobernadores y al salón asistieron diversas agrupaciones políticas además de un importante grupo del gremio de la contrucción (Uocra).

La presentación de la iniciativa quedó en manos del viceministro de Economía, Axel Kicillof. El funcionario señaló que el proyecto estará sustentado "por el Anses y el Tesoro Nacional" y que "contará con instrumentos con un fideicomiso conformado con el propósito de dar créditos para aquellos que tienen problema para el acceso a la vivienda y al crédito privado".

Kicillof enfatizó que se trata de construcción de "nuevas viviendas" y no de créditos "para personas que alquilan y quieren comprar una nueva vivienda", dado que "ello fue el motivo de la especulación financiera en Estados Unidos". "No hay que lanzar políticas irresponsablemente sin discutir cuáles son sus consecuencias y a quién va dirigidas", dijo en una crítica al plan de créditos que el jefe de gobierno porteño, Mauricio Macri, lanzó a través del Banco Ciudad.
Al tomar la palabra, la Presidenta dijo que el plan "satisface una necesidad del propio modelo, que permitió que un matrimonio de trabajadores pueda acceder". "No lo hacemos en cualquier momento, sino en un momento de dificultades económicas sin precedentes, que vienen desde afuera", admitió la jefa de Estado.

Esto no es para comprar viviendas hechas, sino para contsruir nuevas, sino estamos favoreciendo la burbuja inmobiliaria

Y adelantó: "Va a exigir un acuerdo con todas las empresas del sector de la construcción para evitar las aviviadas de siempre, comenzar con acuerdos de precios".

La jefa del Estado lanzó críticas tanto hacia los bancos como, de manera elíptica, a la línea de crédito lanzada por Macri. "Surge de una falta de política por parte de la banca privada que se orientó a las tarjetas de crédito. Nos gustaría que dispusieran parte de sus formidables ganancias a la generación de nuevas viviendas", señaló Cristina. Y, en la misma línea que Kicillof, enfatizó: "Esto no es para comprar viviendas hechas, sino para contsruir nuevas, sino estamos favoreciendo la burbuja inmobiliaria".
El acto se realizó en el Museo del Bicentenario de la Casa de Gobierno, con la asistencia de integrantes del Gabinete nacional y otras autoridades, así como de invitados especiales. Se trata de un importante anuncio antes del viaje de diez días de la Presidenta a Nueva York, donde participará de la reunión del Comité de Descolonización de las Naciones Unidas.
Un anuncio como el de 2009
La última vez que el gobierno nacional realizó un anuncio con esta dirección fue días antes de las elecciones legislativas de 2009 que finalmente el oficialismo perdería. En ese momento, el Ejecutivo se comprometió a volcar hasta US$ 1600 millones de los aportes previsionales que administra la Anses para regenerar líneas de crédito para la construcción, ampliación, terminación o compra de viviendas nuevas o usadas.
En ese momento, se realizó un acuerdo de asociación con el Banco Hipotecario, por el cual se ofrecía a los interesados en ponerse a construir su casa la menor tasa de interés (10% anual fija en pesos), el mayor plazo para el repago (20 años) y la financiación total (100%) de la obra.
Además, en ese momento, para quien quería comprar una vivienda usada debía pagar por el crédito el costo más alto (19,96% anual), devolverlo en menor plazo (hasta 10 años) y se le financió sólo hasta el 70%.


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