lunes, 30 de enero de 2012

Créditos para la vivienda 2012

El Banco Ciudad continúa con sus líneas a tasa fija, variable y otra combinada, además de la social y otra para la zona sur. Ahora lanza otra, escalonada Las recientes turbulencias financieras derivaron en una corrección al alza de las tasas de interés de mercado. "Para analizar el efecto de estos movimientos sobre las finanzas de los deudores hipotecarios hay que observar la dinámica de mediano plazo que tuvieron hasta ahora, tanto las tasas de interés de los préstamos como los precios de las propiedades, los ingresos de las familias, e incluso otros precios de la economía. Un punto interesante aquí es la persistente licuación del peso de la deuda hipotecaria en relación al precio de los activos subyacentes (es decir, los inmuebles)", comenta Luciano Laspina, gerente de Estudios Económicos del Banco Ciudad. Admite también que "si bien este negocio ha sido bueno hasta el momento, se espera que lo sea también en el futuro (en un escenario con variables similares (inflación, valor de las propiedades, cotización del dólar, entre otras) y en función de las posibilidades y necesidades de la demanda". De un informe de la entidad surge que al analizar este comportamiento, que desde 2007 aquellos individuos que tomaron un crédito hipotecario a tasa variable en barrios porteños tan disímiles como Barrio Norte, Caballito o Parque Patricios (zona sur), los resultados son en todos los casos los mismos: el peso del capital adeudado de un crédito hipotecario estándar pasó de equivaler el 70% del valor de la propiedad a representar alrededor del 30% de su precio actual. Ello surge de comparar el monto de la deuda en pesos (decreciente en el tiempo por las cancelaciones de capital registradas anualmente), respecto del precio de las propiedades, que medido en moneda local en líneas generales se duplicó en los últimos cuatro años, tanto por un incremento de los precios de las propiedades en dólares (entre 46% y 60% para los casos analizados), como por los movimientos del tipo de cambio (la cotización del dólar pasó de $3,15 en 2007 a $4,32 en 2011). En adelante, es de esperar que el precio de las propiedades tienda a moderar su tendencia ascendente (los precios de las unidades usadas en los tres barrios citados crecieron un promedio de 50% en dólares desde 2007, equivalente a un ritmo anual del 13%), aunque la dinámica alcista del tipo de cambio seguramente continúe. Otro punto a analizar es la licuación de la cuota del crédito en términos del ingreso. Si te toma como referencia el 2007, se observa que la cuota de un préstamo hipotecario se incrementó principalmente como fruto de las correcciones en la tasa de interés variable ocurrida entre fines de 2007 y mediados de 2009 (la última suba fue de sólo un punto porcentual).
En aquellos años se produjo una sucesión de acontecimientos económicos muy adversos, como la fuerte aceleración de la inflación, la crisis con el campo y sequía de los años 2008/09, la caída de Lehman Brothers y la crisis financiera internacional más profunda desde la década del 30. A ello se sumaron, desde entonces, el conflicto por el pago de deuda con Reservas del Banco Central, una nueva aceleración de la inflación y la reactivación de la crisis financiera internacional. A pesar de estas correcciones en la tasa de interés y en la cuota del préstamo, el salario promedio privado registrado de la ciudad de Buenos Aires aumentó un 146% (creció a una tasa anual del 25%). En este contexto, la cuota mensual de los créditos otorgados en 2007 pasó de representar un máximo de 40% de los ingresos mensuales en aquel año a sólo un 24% del ingreso a fin de 2011. El Banco Ciudad tiene vigentes varias líneas hipotecarias, con opciones de tasa fija, combinada y variable, hasta 20 años de plazo, y con una promoción de tasa, del 14%TNA, para los barrios de sur porteño. Además, hay una línea con ahorro previo, que permite flexibilizar requisitos, con plazo a 20 años. 
El monto máximo a otorgar es de 750.000 pesos, tanto para viviendas nuevas como usadas en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y Gran Buenos Aires. También líneas sociales (esta entidad es la única que ofrece préstamos hipotecarios sociales), con mínimos requisitos para sectores de bajos ingresos, incluso para salarios inferiores al mínimo, vital y móvil, que hoy es de 2300 pesos. Otra línea hipotecaria social, hasta 20 años y con tasa fija, combinada o variable, está destinada a jefas de familia. Nueva línea Maximiliano Coll, gerente de Producto del Banco Ciudad, evalúa otros aspectos: "Ofrecemos préstamos como en 2011, cuyas colocaciones superaron ampliamente las de 2010. Se incluyen las líneas tradicionales más las de tasa variable y fija y la combinada entre variable y fija. En verdad, en 2011 fue el año de la tasa fija dado que la demanda se orientó hacia esa oferta. Y además de la línea social y de la especial para los barrios de la zona sur (esta última a tasa fija del 14% y a 12,5% de la variable), ahora la entidad lanza una nueva línea cuya relación cuota-ingreso es del 40%. Está pensada de manera escalonada con relación al ingreso (el nominal crece todos los años entre un 20 y 30%) y planteada a un plazo a 20 años. 
Los dos primeros años se paga a una tasa variable menos 4 puntos y medio (entonces pasa de 18 y medio a 14), del mes 25 al 48, (tercero y cuarto año) es la tasa variable menos 1,5 (tasa del 17). Luego entre el mes 49 y el 72 (5/6 años) se paga a tasa variable más 2,5 (se abona más caro para compensar el descuento del inicio). El último tramo a partir del 7° año hasta el 20, a tasa variable más 5,5%. Tenemos buenas expectativas, pero tenemos que evaluar qué respuesta tendremos de la gente. Está pensada a medida que transcurren los años, cuando es más fácil pagar el crédito. Somos el único banco que acerca una propuesta como ésta y esperamos brindar con esta nueva línea más facilidades para que la gente pueda alcanzar la vivienda propia", concluye.. 
Fuente: Por Darío Palavecino | LA NACION | Sábado 28 de enero de 2012

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