viernes, 3 de febrero de 2012

Mercado Inmobiliario 2012. Tendencia

Departamentos chicos
Variantes de una inversión confiable
El mercado presenta una nueva realidad: grupos de inversores que buscan adquirir unidades monoambientes y de un dormitorio, con valores entre 47.000 y 95.000 dólares, que luego las ofrecen para alquiler temporario os ladrillos, tras un rápido repaso por nuestra historia no tan reciente, resultan la inversión más segura del mercado. Por eso mucha gente día tras día los eligen no sólo como refugio de capital sino también como herramienta para obtener ganancias. 
Muy por el contrario de lo que el público imagina la compra de propiedades como forma de capitalización no sólo es una potestad de la demanda de alto poder adquisitivo. En los últimos tiempos es más frecuente observar grupos de jóvenes inversores de clase media que reúnen fondos para adquirir en forma conjunta un inmueble. Según Mario Gómez, director Le Bleu Negocios Inmobiliarios, en la actualidad la mayoría de los inversores medianos se inclina hacia el Real Estate. "Es interesante ver que más de dos tercios del mercado que activamente está buscando alternativas de inversión se dirige a inmuebles chicos, con un precio menor a los 100.000 dólares. 
Esto no ha resultado indiferente a la oferta. Por lo tanto, los desarrolladores inmobiliarios observando este fenómeno se volcaron producir unidades orientadas a satisfacer este requerimiento", dijo el broker. En los últimos tiempos muchos de los desarrollos intentaron dar respuestas a esta necesidad conformando un nuevo escenario donde grupos de jóvenes inversores se animan a adquirir un inmueble con el fin de obtener una determinada rentabilidad. "Con Espacio Pringles buscamos apuntar a otro tipo de público; personas que buscan su primera inversión o por ejemplo un grupo de jóvenes emprendedores (entre 25 y 35 años) que se juntan para encarar una inversión y luego obtener rédito por alquilar la unidad o para revalorizarla. Notamos que aún hay pocos desarrollos en el mercado pensados para este público y que nuestro proyecto viene a satisfacer esa demanda que está atenta a la oferta de unidades entre 47.000 y 80.000 dólares. Además, para ese target contamos con una herramienta fundamental: las facilidades de pagos que proponen 15.000 dólares al momento de la firma del boleto y el resto en 30 cuotas de 900 dólares", comentó Martín Prubner, director general de la desarrolladora Bapesa, que construye el edificio Espacio Pringles. Para Gómez, uno de los mayores desafíos de los desarrolladores es llegar a la clase media con nuevos y más accesibles proyectos. 
"La idea de construir propiedades que se comercialicen a valores que no superen los 100.000 dólares orientado a un sector con deseos de invertir sus ahorros (dinero en el colchón, venta de propiedades familiares y herencias, entre otros) o posibilidades de destinar una cierta parte de sus ingresos mensuales a la inversión. Teniendo en cuenta estos factores, hay que generar desarrollos inmobiliarios accesibles. Hoy se puede acceder a un departamento colocando entre 25.000 y 35.000 dólares iniciales y cuotas mensuales entre 1500 y 3000 dólares. Evidentemente no son obras para una clase media que depende del crédito pero significa no trabajar exclusivamente para la cima de la pirámide socioeconómica constituido por el segmento ABC1 al que se orientan los proyectos de Puerto Madero o Punta del Este", dijo Gómez. 
Y sobre el tema, Prubner agregó: "Los desarrolladores están observando otros sectores ya que hasta el momento la mayoría del público no tenía acceso a los departamentos de pozo por sus altos costos (tanto para pagar al boleto como el monto de las cuotas)". Carlos Puente, titular de la firma inmobiliaria Puente Propiedades, aporta otro enfoque sobre el tema. "Para bajar los costos buscan para sus propuestas inmobiliarias zonas alternativas (Almagro, Caballito Norte, Villa Crespo, Villa Urquiza, etc.), dejando de lado lugares donde los precios de la tierra son altos, impulsando así nuevos barrios del sur y el oeste de la Capital Federal." Valores promedio Según Puente los valores promedio para este tipo de unidades, los más solicitadas del mercado, cotizan entre 70.000 y 95.000 dólares. Uno de los motivos de la gran demanda de las unidades chicas es la potencialidad comercial que proponen, ya que al adquirir un inmueble se presentan múltiples operaciones de negocios. 
"Las rentabilidades que ofrece un departamento dependen de si se trata de un proyecto urbano o suburbano y de si la inversión es al costo o a precio fijo. En definitiva, la lógica que se sigue es el principio de que a mayor riesgo asumido, mayor rentabilidad esperada. En un proyecto suburbano al costo, las utilidades punta a punta (desde el comienzo de la obra hasta la entrega de la unidad), esperadas se ubican cercanas al 50%. En un proyecto a precio fijo, urbano, se espera entre un 10 y 15% anual. Estos beneficios económicos esperados superan ampliamente al 5% anual promedio que rinde la inversión de renta (comprar un departamento y alquilarlo)", afirmó Gómez.
El mercado actual propone una gran cantidad de propuestas para aquellos que buscan maximizar el negocio, en el caso de Espacio Pringles ofrece un retorno aún mayor. "El complejo ofrece un rendimiento del 15% anual (revalorización que tiene la propiedad mientras avanza la obra) totalizando un 40% de retorno al finalizar el proyecto. Es decir, que si alguien compra hoy a 100 lo puede vender en un año a 115 o esperar a que se termine la obra y venderlo a 110", amplió Prubner. Más sobre el tema de alquiler, explicó Puente: "Cuando se habla de volcar al mercado locativo este tipo de unidades, la renta que obtiene el propietario ronda el 5% y 6% anual. Hay que destacar que, en barrios como Villa Urquiza, el locador aprecia al buen locatario y esto sin duda se tiene en cuenta cuando se negocia el valor locativo". 
Actualmente, cada vez son más los propietarios que optan por ofrecer en alquiler temporario sus departamentos. "Estos promedian entre 12 y 15%, pero depende de la propiedad; algunas incluso superan ese número. El único requisito de la unidad de alquiler temporario es que tiene que estar totalmente amoblada y equipada para recibir huéspedes que pueden alojarse desde 3 días hasta periodos anuales", afirmó Guido Cabrosi, gerente comercial de Baires Apartments, firma especializada en el tema. Otros motivos Pero las estadísticas que aportan los distintos especialistas revelan que éste no es sólo un fenómeno financiero, ya que la demanda de unidades pequeñas (monoambientes y de un dormitorio) son las tipologías más buscadas por múltiples motivos. 
Tal vez, una de las más sorprendentes sea que en la actualidad en la ciudad de Buenos Aires, casi un 30% de los hogares están habitados por una sola persona. Es decir que la construcción de departamentos chicos no sólo está impulsada por la búsqueda de los inversores sino que también obedece a un crecimiento genuino de la demanda de estas unidades. "Al que tiene hasta 60.000 dólares (un 40% del mercado) se le pueden ofrecer departamentos a estrenar localizados en zonas de la ciudad que están en crecimiento: hoy se pueden encontrar en barrios como Saavedra o Villa del Parque departamentos nuevos a menos de 60.000 dólares. Son unidades compactas desarrolladas en un ambiente único, aptas tanto para inversores como para usuarios finales", añadió Gómez. 
A modo de síntesis, los especialistas consultados coincidieron en que la clave "es desterrar el mito de que comprar una propiedad es cuestión de gente de alto poder adquisitivo. Sólo es cuestión de informarse y buscar la oportunidad", concluyen.. 30% poco menos de un tercio de las viviendas de la ciudad de Buenos Aires las ocupan un solo residente; aquel que disponga de 60.000 dólares cuenta con una oferta que representa un 40% del mercado residencial. 
Fuente: La Nación, sábado 28 de Enero

4 comentarios:

soydeaqui dijo...

Estimados lectores:

Haciendo una enumeración de aspectos que caracterizan la situación real del mercado inmobiliario argentino en el segmento de edificación residencial se observa que:

1. el número de inversores no es infinito y que la captación de los mismos se va limitando a medida que pasa el tiempo.
2. la imposibilidad de acceder a amplios sectores de la primera vivienda a la clase media es una realidad en la que las relaciones precios versus patrimonios e ingresos se alejó considerablemente de los niveles históricos.
3. el segmento ABC1 es el más expuesto pues está sobredimensionado e hipersobreofertado, siendo el candidato número uno a depreciarse de iniciarse una corrección de mercado ya que los developers pusieron todas sus fichas en el mismo (ante las limitaciones que tienen los sectores de ingresos medios) y que en dicho segmento se continúa edificando muy por encima de lo que va a ser el nivel de ocupación real a corto, mediano y - de continuar esta tendencia - a largo plazo lo que nos pone en un primer plano conciente lo indicado en una nota escaneada en el Blog Técnico Inmobiliario - UTN Regional Buenos Aires (Ref.: http://tecnicoinmobiliario.blogspot.com/2011/11/consecuencias-del-ciclo-inmobiliario.html) obligándonos a reflexionar sobre los 30000 millones de euros invendibles en España en propiedades ubicadas en "urbanizaciones costeras construidas durante el auge del mercado inmobiliario".
4. que muchos constructores, corredores y comunicadores - la gran mayoría - ignoran o niegan intencionalmente - en defensa de sus intereses y actuando en forma cartelizada - los "comportamientos cíclicos de los mercados" - especialmente el inmobiliario - cayendo en posiciones exitistas ridículas cuando hacen marketing inmobiliario que solo inversores desinformados - o personas fantasistas a las que se las confunde con intencionalidad manifiesta - podrían abonar.

soydeaqui dijo...

Finalización comentario:
5. que la "inflación en dólares" es el velo que hizo que se arribe a valores nominales de ficción al tiempo que, por otra parte, compromete seriamente las rentabilidades futuras o, mejor dicho, los "retornos de inversión" - en términos temporales medidos en años - si en un futuro no muy lejano o por la vía dirigista, o por la propia realidad que impongan los mercados, se sincera el tipo de cambio. (El lector deberá tener presente que algún día - para que el dólar no pierda su estatus de moneda de reserva - la tasa de referencia que fija la FED - o sea la Reserva Federal de EE.UU. - se va a elevar, cosa que hoy no ocurre por motivos políticos y económicos de dominio público, y que cuando llegue ese momento, los flujos de capitales migrarán con mayor intensidad de la periferia al centro - EE.UU. y las economías centrales saneadas - van a ser muy notorios dado que se van a posicionar en valores mobiliarios de mayor calidad).
6. que la renta inmobiliaria ya no solo tiende a cero, sino que - con el escenario macro y los micro económicos argentinos que se avecinan - se tornaría fuertemente negativa por las erogaciones (costos fijos impositivos, de servicios y expensas) y los niveles de vacancia crecientes.
7. que inversores como E. Elsztain y E. Constantini hoy hacen foco donde hubo '"correcciones de mercado por precios" ingresando ya sea local o internacionalmente donde detectan valles de cotizaciones al tiempo que aparte de buscar nichos de mercado, salen de aquellos en los que hay picos producto de anomalías como las que en la Argentina genera la inflación en dólares.
8. que el inversor que se precie de tal hoy desinvierte en activos ilíquidos ya que en escenarios de alta volatilidad le asigna prioridad a la liquidez no dejando de lado la posibilidad de hacer arbitrajes a mercados que posean tasas reales positivas en dólares en un escenario como el actual en que la divisa americana se viene revaluando frente al resto, desde el inicio del ultimo trimestre del año en curso.

Como se ve... no son pocas las variables, escenarios y eventos potenciales a analizar a fin de evaluar la evolución de corto y mediano plazo de las sucesivas coyunturas del mercado inmobiliario argentino de cara y durante 2012.

Les saludo con profundo respeto,

sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

soydeaqui dijo...
Este comentario ha sido eliminado por el autor.
Luis Henriquez dijo...

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