domingo, 25 de marzo de 2012

Fideicomisos de Construcción 2012

Nuevas reglas para invertir en ladrillos
Tras el cepo cambiario, las constructoras pesifican las cuotas o toman bonos en forma de pago.
Pesificar y negociar son las salidas que se toman en los fideicomisos de construcción, luego de las dificultades que trajo la instalación del cepo cambiario. El fideicomiso de construcción era el vehículo elegido por aquellos individuos que, con un pequeño capital ahorrado, buscaban sumarse a la tendencia de invertir en inmuebles desde el pozo, pagando todos los meses una cuota.
Hasta ahora, los fideicomisos funcionaban así: varios inversores realizaban un depósito inicial en dólares, que rondaba el valor del terreno donde se edificaría la obra. Luego, los desarrolladores del proyecto determinaban un número de cuotas, generalmente en dólares, que el inversor debía pagar mensualmente hasta que el proyecto estuviera terminado. La ventaja de comprar desde el pozo, mediante un fideicomiso, residía en que el precio del metro cuadrado generalmente era menor que el que luego se cotizaba con el inmueble terminado.
Ahora que los billetes verdes escasean, sin embargo, los inversores están encontrándose en un camino cada vez pantanoso para poder realizar este tipo de operaciones.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, distinguió tres tipos de situaciones respecto de los fideicomisos de construcción. "Hay proyectos en los cuales está establecido un precio pactado y los desarrolladores exigen dólares. De alguna manera éstos le transfieren el problema al cliente." Según ejemplificó, son los grandes proyectos los que se clasifican dentro de este tipo de casos. "En segundo lugar -continuó- están los inversores que se han sentado a negociar con la constructora y han acordado que la cuota se pague una parte en pesos y otra en dólares. Y, por último, los que pactaron un costo ajustable a pesos."
Sobre esta tercera solución Rozados reconoce un problema: "El inversor sabe que va a tener que pagar cada vez más pesos", con lo cual en algún punto se esfuma otra de las ventajas que valoraba el inversor, que era la previsibilidad de la cuota. Además, el índice de ajuste de las cuotas en pesos, no se aleja demasiado del valor del dólar informal. Domingo Speranza, socio de la inmobiliaria Binswanger Gimenez Zapiola, explicó: "Cuando el proyecto ya está en marcha, los que tienen depositarán en dólares y los que tienen pesos pagarán las cuotas en base al valor del costo de la construcción y no tanto al tipo cambiario. Ese valor depende mucho de los desarrolladores y se estima hoy en un dólar de $ 4,60 o 4,70".
El presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten, dice, no obstante, que el fideicomiso es "lo más flexible que hay para aceptar el pago de pesos". Esto se debe, dice, a que todos los insumos son factibles de pesificación.
Con respecto a la situación actual, Walenten reflexionó: "Hay fideicomisos que están en proceso y obras que están por arrancar que ya están pesificadas, conforme al valor oficial y al ajuste mensual del índice de la Cámara Argentina de Construcción (CAC)".
Juan Luis Catuogno, presidente de la Cámara Argentina de Fideicomisos (Cafidap), reconoció los escollos que se le plantearon al inversor al no poder adquirir dólares. "En los emprendimientos todavía en cartera sin duda que el tema ha tenido un efecto negativo, ya que los ha demorado, para dar lugar a la reestructuración de los proyectos bajo las nuevas condiciones; también ha producido la postergación de no pocos casos", afirmó.
Aún así, parecería que la pesificación no es la única forma de hacerles frente a los obstáculos que presenta el cepo cambiario. Según Darío Rajmilovich, socio de la firma de asesoramiento actuarial y contable Russell Bedford Argentina, la otra "es la compra de títulos públicos argentinos nominados en dólares, que son transferidos a favor del fideicomiso a la fecha de vencimiento del compromiso de aporte". "Los títulos que ingresan al fideicomiso están expresados en dólares, pudiendo monetizarse en esta moneda", explicó Rajmilovich.
El inconveniente que se plantea con el "dólar ladrillo", tal cual lo llama Rajmilovich, es que los bonos cotizan con un tipo de cambio implícito que está más cerca del valor del dólar blue que del dólar oficial.

Fuente: La Nación 25 de marzo de 2012

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