sábado, 31 de marzo de 2012

Proyecto Ley de alquileres 2012

S-2906/11 22/12/2011
María Rosa Díaz / Osvaldo Ramón López
I) DISPOSICIONES GENERALES
ÁMBITO MATERIAL.
Artículo 1.- Los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda se rigen
por la presente ley. El régimen se integra con la ley 23091 y con el Código Civil, sin
perjuicio de la prevalencia del texto y del espíritu de la presente reforma, sobre la
base de lo previsto en sus artículos 5 y 6.
Los contratos en curso de ejecución a la fecha de entrada en vigencia de la presente
ley deberán adecuarse a sus previsiones, haciéndolo el juez, sumariamente y con
audiencia de las partes, en defecto de acuerdo.
FORMA. SANCIONES.
Artículo 2.- Agregase, como artículo 1 bis de la ley 23091, el siguiente:
“Artículo 1 bis.- Los contratos de locación de inmuebles con destino a vivienda
deben:
1) instrumentarse por escrito,
2) ser intervenidos, homologados y registrados oficialmente.
Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio de ejecución el juez
lo integra, sumariamente y con audiencia de las partes, con arreglo a las
disposiciones de la presente ley, ordenando su registración con la retroactividad que
corresponda, operando a partir del registro las demás consecuencias previstas en
materia de intervención oficial del contrato”.
PLAZO.
Artículo 3.- Sustitúyanse los párrafos primero y segundo del artículo 2 de la ley
23091, por los siguientes:
“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres (3)
años.
“Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo
mínimo precedentemente fijado”.
DEROGACIONES.
Artículo 4.- Deróganse los artículos 6 a 9 inclusive de la ley 23091.
II) DISPOSICIONES ESPECIALES
PAUTAS INTERPRETATIVAS. PRINCIPIOS.
Artículo 5.- La presente ley integra la reglamentación del artículo 14bis de la
Constitución Nacional, como asimismo de los artículos 21.1 de la Convención
Americana de Derechos Humanos y 11.1 del Pacto Internacional de Derechos
Económicos, Sociales y Culturales previstos por el artículo 75 inciso 22 de la
Constitución Nacional, en lo relativo al ejercicio del derecho a una vivienda adecuada
y digna, cuando ese derecho se ejerce sobre un inmueble arrendado.
Artículo 6.- A los fines de la presente ley, sus propias disposiciones, las de la ley
23091, las de los artículos 1137, 1197, 1493 a 1621 inclusive y concordantes del
Código Civil, y los contratos de locación de inmuebles urbanos destinados a vivienda,
se interpretan, se integran y se aplican sobre las siguientes bases:
1) los derechos individuales deben armonizarse a los derechos sociales;
2) los derechos sociales limitan los derechos individuales a través del deber de
ejercicio regular y de la prohibición del ejercicio abusivo de éstos impuestos por el
artículo 1071 del Código Civil;
3) el derecho a la vivienda es independiente del derecho a la propiedad y lo armoniza
al respeto debido a la tenencia sobre bases de seguridad y estabilidad apropiadas a
lo previsto en el artículo anterior;
4) el interés social impone al derecho de propiedad restricciones y límites que
caracterizan su ejercicio y lo compatibilizan con la supremacía de los derechos
sociales en general y de la vivienda en particular;
5) la consideración de los inmuebles como bienes de uso destinados a satisfacer
necesidades básicas y derechos fundamentales de las personas prevalece sobre la
consideración de los mismos como bienes de cambio;
6) La ley tutela especialmente los derechos de los arrendatarios; promueve la
negociación libre e igualitaria del contrato de locación de su vivienda; lo protege de la
preponderancia de posición de la parte locadora, de sus mandatarios, o de los
intermediarios, así como de los abusos que tal posición puede propiciar; y desalienta
la predisposición unilateral de condiciones o cláusulas, al igual que el recurso a
formularios de adhesión.
INTERVENCIÓN OFICIAL.
Artículo 7.- En garantía de la verificación, en los contratos, de las bases establecidas
precedentemente, el Estado los interviene efectuando las observaciones,
recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan.
Dicha intervención puede efectuarse en forma previa a la celebración del contrato y
hasta los treinta (30) días posteriores a dicho momento. HOMOLOGACIÓN Y REGISTRO. SANCIONES.
Artículo 8.- La intervención dispuesta en el artículo anterior se da a instancia de las
partes, en forma conjunta o indistinta, y concluye con la simple constancia rubricada,
en el contrato, de su homologación. El Estado registra los contratos homologados y
entrecruza datos con el organismo local recaudador de impuestos.
Artículo 9.- La falta de intervención del contrato determina para el locador la pérdida,
a favor del Estado, de las sumas dinerarias correspondientes a alquileres por todo el
tiempo de la demora, hasta el momento de sus homologación y registro.
Artículo 10.- A los fines de la materialización de la sanción precedentemente
dispuesta el Estado impone al locatario el deber de pagar los alquileres sucesivos en
la Oficina de Registro, entendiéndose que con ello cumple con la obligación de pago
a su cargo, sin derecho a reclamo por parte del locador. El incumplimiento de este
deber por parte del locatario lo hace pasible de una sanción conminatoria equivalente
a un (1) día de alquiler por cada dos (2) días de mora, la cual se liquidará al momento
de homologarse el contrato o, en su defecto, cada dos (2) meses.
Artículo 11.- El Estado facilita a las partes la intervención del contrato
asesorándolas, y proporcionándoles un modelo homologado, el cual servirá de base
a la negociación.
PERÍODOS Y FORMA DE PAGO. PRECIO. MONEDA. AJUSTES.
Artículo 12.- El alquiler se paga en períodos mensuales. El período de pago
corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha
de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día
diez (10) de cada mes.
En caso de resolución anticipada, si la fecha de finalización del contrato no coincide
con la fecha de cierre del período mensual de pago, se debe pagar la proporción que
corresponda. Para ello se divide por treinta (30) el valor mensual del alquiler,
multiplicándose el resultado por la cantidad de días a liquidar.
Artículo 13.- Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria
que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato.
En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de
manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido de la autoridad de
aplicación, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de los
locadores.
Artículo 14.- El precio del alquiler mensual no podrá superar la suma que resulte de
dividir por ciento ochenta (180) el valor de reposición del inmueble.
A tal fin, la autoridad de aplicación establece y publica anualmente los valores de
reposición, previa tipificación de los inmuebles en base a criterios preestablecidos
que contemplen por lo menos ubicación, antigüedad, aspectos constructivos,
dimensiones, distribución, funcionalidad, servicios. Artículo 15.- El valor de reposición se obtiene multiplicando el valor de costo actual
del metro cuadrado de la construcción por tipo de inmueble, por el total de metros
cuadrados con que cuenta el mismo, y restando dos por ciento (2%) por cada año de
su antigüedad.
Artículo 16.- El precio del arrendamiento debe ser fijado exclusivamente en la
moneda nacional vigente, siendo total y absolutamente nulas las cláusulas que
pacten precios en otras monedas.
Artículo 17.- Las partes pueden ajustar anualmente el precio del arrendamiento, con
intervención de la autoridad, en base al último índice de variación salarial promedio
publicado en las estadísticas oficiales, de fecha inmediatamente anterior al acuerdo.
Se prohíbe todo tipo de ajuste, reajuste, indexación, actualización, variación, o
incremento del alquiler durante toda la vigencia del contrato, que contravenga lo aquí
dispuesto.
INMUEBLES.
Artículo 18.- Los contratos que regula esta ley tienen por objeto la cesión onerosa de
la tenencia estable y segura de inmuebles para el ejercicio, sobre los mismos, de los
uso y goce apropiados al derecho a la vivienda digna y adecuada de las personas y
familias de los sectores populares y asalariados.
CALIFICACIÓN.
Artículo 19.- Los inmuebles susceptibles de encuadrar en el artículo anterior son
calificados por la autoridad de aplicación en función de su aptitud para satisfacer las
calidades necesarias al derecho al que se destinan.
La calificación de aptitud contempla condiciones vinculadas a:
1) aprobación de planos correspondientes por parte de las autoridades locales
competentes;
2) dimensiones totales, cantidad y calidad de ambientes apropiadas a cada persona
o grupo familiar;
3) condiciones de ventilación y luminosidad adecuadas a los estándares exigibles a
una vivienda confortable;
4) condiciones de seguridad apropiadas;
5) provisión de servicios básicos indispensables a estándares mínimos de calidad
propios a la dignidad de la vivienda;
6) demás condiciones correspondientes a las políticas habitacionales del Estado que
contemple la reglamentación de la ley, que deberá efectuarse con intervención de la
autoridad de aplicación.
PROHIBICIÓN. SANCIONES. Artículo 20.- Se prohíbe la locación de inmuebles cuya aptitud no sea previamente
calificada de conformidad con el artículo anterior. La violación a esta prohibición
determina la procedencia de las sanciones dispuestas en los artículos 9 y 10.
Sin perjuicio de ello, la falta de condiciones en el inmueble para ser calificado como
apto implicará, de parte de la autoridad de aplicación, la imposición de
recomendaciones tendientes a subsanarlo.
El incumplimiento del plan de refacciones se penaliza, mandando el Estado ejecutar
por cuenta del locador las adecuaciones que surjan de las recomendaciones,
pagándolas con los alquileres que el locatario le deberá depositar de la forma
prevista en dichos artículos, hasta alcanzar el valor de los trabajos realizados.
III) CONTINGENCIAS DE LA DINÁMICA CONTRACTUAL
ALQUILERES ANTICIPADOS. IMPROCEDENCIA.
Artículo 21.- No puede exigirse al locatario el pago de alquileres anticipados más
allá del mes en curso previsto por el artículo 12.
GARANTÍAS.
Artículo 22.- En garantía del cumplimiento de las obligaciones asumidas por el
locatario, la parte locadora puede exigir el depósito de una suma equivalente a un (1)
mes de alquiler.
Durante el penúltimo mes de vigencia del contrato que no habrá de prorrogarse, la
locadora acordará con el locatario la inspección del inmueble para constatar su
estado de conservación.
Si el estado del bien es acorde a lo convenido en el contrato y no quedan otras
obligaciones pendientes de cumplimiento, el locatario puede imputar el depósito en
garantía al último mes de alquiler. En defecto del ejercicio de esta opción, contra la
entrega del inmueble la locadora deberá reintegrarle dicha suma al valor actual del
alquiler.
En caso de ser necesarias refacciones a cargo del locatario, originadas en el uso
inapropiado que hiciera del bien, podrán convenir que éste las haga a su costa,
recuperando al final el depósito de garantía; o que las efectúe el locador una vez
desocupado el inmueble, afectando a tal fin todo o parte de dicha garantía.
Artículo 23.- Las partes pueden acordar la sustitución del depósito en garantía por la
contratación de un seguro que cubra la responsabilidad civil que para el locatario se
deriva del contrato de locación.
HONORARIOS. COMISIONES. GASTOS.
Artículo 24.- En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial
de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por
sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes. Asimismo otros honorarios,
aranceles, impuestos, o cualquier otro gasto, costa o costo que requiera la
instrumentación del contrato en debida forma legal, serán solventados por mitades
por las partes.
Artículo 25.- Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios
de que está provista la vivienda, y las expensas ordinarias; en tanto que los
propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que
recaen sobre el inmueble, y las expensas extraordinarias.
RENOVACIÓN AUTOMÁTICA.
Artículo 26.- Salvo disposición expresa en contrario, a su vencimiento el contrato se
reputa tácitamente reconducido en idénticas condiciones y plazo, sin perjuicio del
derecho de la locadora a un nuevo precio basado en las previsiones de esta ley, lo
cual se concretará con intervención de la autoridad, como máximo hasta tres (3)
meses después del inicio del nuevo período, aplicándose en su caso
retroactivamente el nuevo precio. En la materia que regula esta ley no se aplica el
artículo 1.622 del Código Civil.
Artículo 27.- En defecto de previsión específica en el contrato, si la parte locadora
decide no renovarlo, debe notificar su decisión en forma expresa y fehaciente al
locatario, con una antelación mínima de sesenta (60) días corridos a la finalización
del contrato. La violación de esta condición da derecho al locatario a tener por
operado el principio de ejecución del nuevo contrato, en los términos y con los
alcances previstos en los artículos 2 último párrafo, y 3.
RESOLUCIÓN ANTICIPADA.
Artículo 28.- La parte locadora no puede, sin justa causa, resolver anticipadamente
el contrato. Existe justa causa cuando el locatario incurre, con dolo o culpa, en
incumplimientos graves y reiterados de sus obligaciones contractuales. En tal caso,
para ejercer el derecho de resolución unilateral y anticipada por culpa del locatario, la
locadora debe previamente constituirlo en mora, intimándolo en forma expresa y
fehaciente, exigiendo el cumplimiento de la obligación pendiente y acordando, para
ello, un plazo no inferior a quince (15) días corridos.
Resuelto debidamente el contrato la locadora puede demandar judicialmente a la
locataria por desalojo. En el proceso de desalojo es obligatoria la participación de la
autoridad de aplicación la cual, además de aportar los antecedentes de la relación
contractual de que disponga, debe velar por el respeto, en el proceso, de las
garantías exigidas por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de
la Organización de Naciones Unidas.
Artículo 29.- El locatario está obligado a respetar un plazo de vigencia efectiva del
contrato de por lo menos tres (3) meses. Puede resolverlo anticipadamente sólo a
partir del cuarto mes, a condición de que lo notifique de modo expreso y fehaciente al
locador con una antelación mínima de quince (15) días. La decisión en tal sentido y
su notificación pueden ser anteriores al plazo mínimo de vigencia del contrato.
El ejercicio de esta facultad no acuerda a la parte locadora derecho indemnizatorio ni
crédito alguno.
Si el locatario resuelve unilateralmente el contrato antes de los tres (3) meses, o si no
respeta la forma o el tiempo de la notificación, pierde el depósito en garantía en
beneficio de la parte locadora.
IV) AUTORIDAD DE APLICACIÓN.
AUTORIDADES CENTRAL Y LOCALES.
Artículo 30.- Créase, en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y
Servicios, la Dirección de Viviendas Alquiladas, la cual será autoridad de aplicación
de la presente ley, a nivel central.
En las provincias y ciudad autónoma de Buenos Aires los respectivos Institutos de
Vivienda locales podrán crear sus respectivas unidades o dependencias internas, las
que actuarán como autoridad local de aplicación de la presente ley, bajo la
coordinación de la autoridad central.
Artículo 31.- El Subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación debe
nombrar al Director de Viviendas Alquiladas dentro de los treinta (30) días corridos a
contar desde la entrada en vigencia de la presente ley. A partir de su nombramiento
el Director deberá, en el plazo de cinco (5) meses, arbitrar lo conducente al
cumplimiento de los incisos b), f), g), h), e i) del artículo subsiguiente.
FUNCIONES.
Artículo 32.- Son funciones de la autoridad de aplicación:
a) velar por el cumplimiento de la presente ley, de sus reglamentaciones y demás
normativa modificatoria o complementaria;
b) participar en la reglamentación de la presente ley;
c) compilar datos, experiencias, resultados, propuestas y demás antecedentes que
vayan surgiendo de la aplicación práctica de la presente ley, como base para la
elaboración de proyectos que tiendan a mejorarla;
d) elaborar proyectos de reforma para la mejora de la presente ley, o para la
elaboración de otras normativas necesarias o complementarias al mejor cumplimiento de su objeto;
e) promover la articulación de políticas y organismos, tanto estatales como no
gubernamentales, con competencias vinculadas al objeto de la presente ley, con el
fin de garantizar el mejor cumplimiento de sus funciones y de alcanzar la mayor
efectividad en la vigencia y en el respeto de los derechos que esta ley tutela) elaborar la propuesta de su presupuesto necesario para el mejor cumplimiento de
sus funciones y objetivos;
g) elaborar su organigrama propio, previendo la estructura y la planta necesarias
para el mejor cumplimiento de sus funciones y objetivos;
h) dictar su reglamento interno de funcionamiento y demás normativa necesaria para
funcionar y mejor cumplir sus funciones y objetivos, que no sean de la competencia
de otros organismos o estamentos dictar;
i) organizar los registros de contratos y de inmuebles que prevé la presente ley, tanto
a nivel central como en los niveles locales;
j) imponer las sanciones que correspondan de acuerdo con lo que dispone la
presente ley;
k) reglamentar, organizar y prever las demás condiciones necesarias para la
efectivización de lo previsto en esta ley, en cuanto a intervención oficial de los
contratos, homologación y registro de los mismos, calificación de aptitud de los
inmuebles destinados a alquiler para vivienda, fijación de precios de referencia de los
alquileres, fijación del valor de reposición del inmueble, imposición y percepción de
las sanciones que correspondan;
l) demás funciones que le asigna la presente ley, su reglamentación, normas
modificatorias o complementarias.
V) REGISTROS DE CONTRATOS E INMUEBLES.
REGISTRO DE CONTRATOS.
Artículo 33.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el
Registro Público de Contratos de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá
cumplir con las siguientes funciones:
a) elaborar, con base en la presente ley, un modelo de contrato homologado, con el
cual asistirá a las partes contratantes, brindándoselo como base para la negociación;
b) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de
inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán las
homologación y registro del contrato en debida forma legal;
c) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que
correspondan a las propuestas de contratos que presenten las partes que requieran
la intervención oficial para su homologación;
d) verificar, en forma previa a la homologación de un contrato, el cumplimiento de los
deberes tributarios correspondientes a la operación) verificar el cumplimiento, por parte de los proyectos de contratos que se le presenten, de las condiciones emergentes de lo previsto en el artículo 6, de
conformidad con lo que prevén los artículos 7 y 8;
f) verificar la presentación de la calificación de aptitud del inmueble que se pretende
alquilar con destino a vivienda;
g) homologar y registrar los contratos de locación de inmuebles con destino a
vivienda que cumplan las condiciones legales aplicables;
h) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de
conformidad con lo previsto en la presente ley;
i) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la
Dirección;
j) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus
funciones y objetivos.
REGISTRO DE INMUEBLES.
Artículo 34.- Créase, en el ámbito de la Dirección de Viviendas Alquiladas, el
Registro Público de Inmuebles de Alquiler, el cual tendrá un encargado, quien deberá
cumplir con las siguientes funciones:
a) llevar un registro de inmuebles de alquiler en base a las intervenciones que tenga,
precisando si su aptitud fue calificada, si tiene recomendaciones o adecuaciones
pendientes, si se han aplicado sanciones, y todo otro dato que permita viabilizar la
intervención del Registro de Contratos y de la Dirección, en general;
b) verificar y calificar los inmuebles que se pretendan alquilar con destino a vivienda;
c) asesorar a las partes que se disponen a negociar un contrato de locación de
inmueble destinado a vivienda, sobre las condiciones que posibilitarán la calificación
de aptitud del inmueble;
d) efectuar las recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que
correspondan a los inmuebles, necesarias para calificar su aptitud;
e) extender a los interesados el certificado de calificación de aptitud del inmueble,
cuando corresponda;
f) interactuar con el Registro de Contratos en todo lo que sea necesario o
conveniente al mejor cumplimiento de las funciones y objetivos de la Dirección;
g) recomendar a la Dirección la aplicación de las sanciones que correspondan de
conformidad con lo previsto en la presente ley;
h) participar de la organización de los registros locales, bajo la coordinación de la
Dirección) colaborar con la Dirección en todo lo necesario para el mejor cumplimiento de sus
funciones y objetivos.
VI) DISPOSICIONES FINALES
LOCACIONES ENCUBIERTAS.
Artículo 35.- Los inmuebles que a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley
carezcan de autorización, permiso, licencia, habilitación o sus equivalentes, otorgado
por la autoridad administrativa competente, para la explotación de hotel, residencial,
pensión familiar u otro tipo de establecimiento asimilable, no gozarán de aptitud
comercial para dicha explotación. Sus ocupantes con contrato o acuerdo, escrito o
verbal, pueden considerar las relaciones existentes o futuras como una locación con
fines de vivienda en el marco de esta ley. Lo mismo sucederá con los
establecimientos comerciales a los que se le haya retirado o caducado la habilitación
oportunamente otorgada.
Para ejercer este derecho el ocupante debe dar intervención a la autoridad de
aplicación, la cual impondrá la instrumentación del contrato y demás adecuaciones
necesarias de la relación a la ley, de conformidad con lo que se prevé en los artículos
7 y subsiguientes.
OBLIGACIÓN PRINCIPAL DE CADA PARTE.
Artículo 36.- La parte locadora tiene la obligación de garantizar el uso y goce
pacífico del inmueble al locatario durante el tiempo del contrato, asumiendo la
reparación o reposición de todo aquello que no sea dañado por el uso inadecuado de
su parte.
Artículo 37.- El locatario tiene las obligaciones de pagar en tiempo y forma el
alquiler, y de mantener el inmueble y sus instalaciones en las condiciones en base a
las cuales fue calificada su aptitud por la autoridad de aplicación, asumiendo la
reparación o reposición de todo aquello que resulte dañado por su actuar culposo. No
responde de aquellos desgastes o deficiencias sobrevinientes que sean
consecuencia natural de un uso adecuado o del mero transcurso del tiempo.
SUBLOCACIÓN. CESIÓN. SANCIONES.
Artículo 38.- Queda prohibido al locatario subarrendar el inmueble, utilizarlo para fin
distinto del de vivienda personal y/o familiar, y la cesión total o parcial del contrato,
sin autorización expresa y escrita del locador. Las infracciones a esta disposición le
darán derecho a esta parte a impulsar la resolución del contrato de acuerdo con lo
previsto en esta ley.
CONTINUADORES DEL LOCATARIO.
Artículo 39.- En caso de abandono del arrendamiento o fallecimiento del locatario, el
contrato podrá ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento de
su plazo, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato
familiar. IRRENUNCIABILIDAD. VIGENCIA.
Artículo 40.- La presente ley es de orden público. Salvo expresa disposición legal en
contrario, los derechos que acuerda a los locatarios son irrenunciables, siendo nula
toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo
de los mismos. Entra en vigencia a partir de su publicación. De conformidad con lo
previsto en el artículo 31, dentro de los doce (12) meses posteriores a su entrada en
vigencia es plenamente operativa.
PRÓRROGA LEGAL AUTOMÁTICA Y SUSPENSIÓN DE DESALOJOS.
Artículo 41.- A los efectos de asegurar y ordenar la transición hacia la plena
operatividad del sistema establecido por la presente ley, dispónese la prórroga
automática de todos los contratos de alquiler de inmuebles urbanos con destino a
vivienda que se hallen en curso de ejecución a la fecha de su entrada en vigencia, y
por el plazo máximo de dieciocho (18) meses a contar de dicha fecha.
Consecuentemente, por el mismo plazo se suspenden los desalojos con base en la
finalización de dichos contratos.
REGLAMENTACIÓN.
Artículo 42.- El Poder Ejecutivo Nacional deberá reglamentar la presente ley dentro
de los seis (6) meses, a contar de su publicación.
DE FORMA.
Artículo 43.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.
FUNDAMENTOS
Señor presidente:
El Proyecto de Ley de locaciones de inmuebles urbanos destinados a vivienda
renueva y actualiza totalmente nuestra actual legislación sobre la materia que se
encuentra contenida en el Código Civil y la Ley 23.091.
El texto que proponemos persigue armonizar el derecho de propiedad con el interés
social que debe observarse en el ejercicio de los derechos constitucionales,
asegurando el acceso a la vivienda digna consagrado en el artículo 14bis de la
Constitución Nacional, cuando el mismo se ejerce sobre un inmueble alquilado.
El concepto de vivienda digna es más amplio que el de propiedad y todos los
habitantes de la Nación Argentina tienen derecho a acceder a ella. El derecho a
acceder a una vivienda digna no es sinónimo de propiedad, siendo el arrendamiento
de inmuebles una de las alternativas válidas para cumplir con la manda
constitucional. Como podrá apreciarse el presente proyecto de ley tiende a reglamentar y hacer
operativo (al menos en uno de sus aspectos) el artículo 14 bis de la Constitución
Nacional, y los instrumentos normativos internacionales vinculados.
Esta obligación del Estado, no solo es impuesta por el Artículo 14 bis de nuestra
Carta Magna, sino por expresos tratados internacionales que la Nación Argentina ha
suscripto y que por imperio del Artículo 75 inciso 22 de la C.N. tienen jerarquía
constitucional.
Así podemos citar el artículo 21 inciso 1° de la Convención Americana sobre
Derechos Humanos (Pacto de San José de Costa Rica), ratificada por Ley 23.054,
que dice: “Toda persona tiene derecho al uso y goce de sus bienes. La ley puede
subordinar tal uso y goce al interés social”.
A su vez el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales,
ratificado por Ley 23.313, en su artículo 11:1 sostiene: “Los Estados Partes en el
presente Pacto reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado
para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una
mejora continua de las condiciones de existencia…”.
Por último también debe tenerse presente que el derecho al acceso a la vivienda se
encuentra reconocido en el artículo 25 de la Declaración Universal de los Derechos
Humanos (Resolución N° 217 A (III) de la Naciones Unidas del 10 de diciembre de
1948).
Como se señaló precedentemente el proyecto de ley modifica el régimen vigente
cuando el arrendamiento tiene por objeto inmuebles destinados para vivienda,
quedando vigente lo normado por la Ley 23.091 (excepto los artículos que se
derogan por el presente proyecto) y el régimen del Código Civil, cuyas normas como
las de la Ley 23.091 serán aplicables supletoriamente siempre y cuando no
contravengan lo dispuesto por esta ley especial.
Se han tomado como antecedentes del proyecto ideas del trabajo realizado por la
Senadora (mandato cumplido) Teresita Nicolasa Quintela, como también se han
consultado he incorporado diversas propuestas contenidas en los trabajos publicados
por la Unión Argentina de Inquilinos.-
El texto que se pone a consideración establece un mínimo de 3 años de duración de
contrato; deroga los artículo 6 a 9 de la Ley 23.091 ya que sus disposiciones son
reemplazadas por la nueva ley; establece principios interpretativos de los contratos
teniendo en cuenta las disposiciones del texto constitucional y tratados
internacionales citados precedentemente, armonizando los derechos individuales con
los derechos sociales; promueve la negociación libre e igualitaria y para asegurar la
misma promueve la intervención del estado creando la Dirección Nacional de
Viviendas en Locación en el ámbito de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda, dependiente del Ministerio de Planificación Federal, Inversión Pública y
Servicios.
Esta intervención estatal a través de la Dirección Nacional prevista en el proyecto de
ley tiene, entre otra funciones, la de crear el Registro Público de Contratos de Locación donde deberán registrarse y homologarse los contratos de locación que se
celebren.
Asimismo el Estado debe proceder a la calificación de los inmuebles para controlar
su aptitud para cumplir con los fines del presente proyecto de ley y se lo provee del
poder de policía a los efectos de controlar el cumplimiento y aplicar las sanciones
previstas.
En síntesis: se parte de la consideración de que los negocios jurídicos relativos a
derechos fundamentales de las personas requieren de la activa intervención del
Estado en cumplimiento del programa constitucional que los recepta. La educación,
la salud, el trabajo, son derechos humanos que, no obstante integrar el plexo de
derechos fundamentales y de garantías constitucionales que dan cimiento a nuestra
organización nacional, son susceptibles de negocios privados, dentro de las
condiciones impuestas por las regulaciones estatales en atención a esa naturaleza y
a la responsabilidad que la misma conlleva para el Estado. De ahí que, entendemos,
el derecho a la vivienda revista a la misma altura que tales derechos mereciendo, por
tanto, una regulación adecuada que no deje el derecho absolutamente librado a las
leyes del mercado que responden a otras lógicas, a
otros paradigmas y a otras valoraciones, no siempre compatibles con el supremo
interés público.
Se trata de reconducir la vivienda, de su consideración excluyente como mercancía,
a su naturaleza real, de derecho humano, lo cual sólo la regulación y el control
estatales pueden garantizar.
Se trata de crear un régimen decididamente protectorio de los intereses de la parte
contractual que en el negocio juega su derecho a la vivienda, por sobre los de la
contraparte, que juega intereses económicos meramente dinerarios o lucrativos.
Se trata de buscar un equilibrio que devuelva justicia al negocio en base a la
consideración de lo que cada parte pone en juego, acotando los abusos de los
locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte
fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones
que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo
prácticamente discutirlas.
Se trata, en suma, de dar un paso más en el proceso encarado por nuestra Nación,
de regeneración del tejido social a partir de la recuperación de los derechos
fundamentales de las personas a través de políticas de Estado que vienen
incrementando los niveles de inclusión social desandando la herencia de las políticas
neoliberales imperantes durante el último cuarto del Siglo XX, proceso que la
abrumadora mayoría de nuestro pueblo ha decidido profundizar.
Por todos estos motivos solicitamos su tratamiento.

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