lunes, 30 de abril de 2012

Las Propiedades no van a bajar

Eduardo Novillo Astrada es, además del padre de los famosos polistas, un emprendedor que se animó a desarrollar el negocio de los cines, cuando todas las grandes pantallas de la Argentina se estaban reconvirtiendo para alojar a iglesias evangélicas. El dueño de los Village Cinemas supo ver en un modelo de negocios anglosajón (de múltiples pantallas, con una oferta de películas que variaba a diario) una oportunidad. Dueño de Village Cinemas, de parte del Recoleta Mall, ahora en pleno desarrollo de Town Centers (pequeñas ciudades que tienen hoteles, cines y centros comerciales) en Pilar y en Luján, Novillo Astrada se muestra optimista, ya que si bien reconoce que las trabas a las importaciones le valieron algunas bajas en sus establecimientos, dice que las políticas del Gobierno sostendrán el consumo (clave para su negocio) y que no ve grandes bajas en el precio de las propiedades.

-¿Cómo afectó el clima de negocios la estatización de YPF?
-Lo de YPF es muy reciente. En estos días estamos cerrando las primeras operaciones de la venta del primer hotel en Pilar, y la realidad es que salimos con una oferta tan interesante que vamos a cerrar entre este fin de semana y el próximo la venta de las 50 unidades que nos habíamos propuesto. Eso lo hicimos en tres semanas. Por lo tanto, no podría decir cómo nos impactó. Pilar es una locación muy especial, y el Village ahí es una marca.

-Su negocio se basa en el consumo y el turismo. ¿Creen que se mantendrán en estos niveles?
-Por ahora el consumo sí, porque en ese sentido van las políticas macroeconómicas del Gobierno.

-¿Notaron un freno de diciembre a ahora?
-No demasiado. En los tickets de cine, por ejemplo, marzo no fue bueno, pero es un tema de los lanzamientos; y Semana Santa tampoco, pero porque mucha gente se fue afuera y además fueron días muy lindos. Pero el cine es una industria a prueba de recesión: cuando hay recesión, la gente va porque es un escape, y cuando hay bonanza es una alternativa barata.

 -En el cine hay mucho 2 x 1. ¿Ganan igual?
-Está trasladado a los precios, si no, no quedarían empresas vivas. No te podría decir si es sano, es malo o es bueno. Lo empezamos hace diez años como promociones puntuales y con un concepto distinto. Después se trasladó a toda la industria, a los shoppings y comercios. Los bancos los toman porque quieren sumar más tarjetahabientes; es un poco como fue la guerra de las banderas de estaciones de servicio, ponían estaciones en cualquier lado, luego cerraron una cantidad. Esto también, cuando llegue a nivel de exceso, alguno va a decir basta , si no vale la pena, perderé una parte de mi clientela, o encontraré otra forma de fidelizarla que no sea simplemente dándole incentivos. Porque la promoción alguien la paga.

-¿Cómo ve el mercado inmobiliario, donde hoy tienen su apuesta?
-Las propiedades están en dólares, siempre ha sido así, y además no tienen apalancamiento. Al no haber acceso a los dólares en forma legal y transparente, como había, o al menos es más dificultoso, lo que se hace es buscar una transacción intermedia y se trata de pesificar las operaciones.

-Pero la mayoría no se pesificó.
-Lo que no se pesificó es el valor. La transacción hay que encontrar la forma de cerrarla, que es lo que está pasando.

-¿Pueden bajar los precios?
-Es un mercado donde predomina el cash . Las propiedades usadas puede que fluctúen un poco a la baja, porque uno debe vender una para comprar otra; con las nuevas no ha pasado nada, por ahora no se ha visto ninguna baja de precios.Porque tampoco es tan sencillo. La gente no quiere tener la plata en el banco; estar sentado en el dinero no tiene sentido, y sacarla afuera no es fácil. Las propiedades siguen siendo el refugio natural. Además, hay un déficit habitacional, o sea que se van a seguir demandando. El tema es hasta dónde pueden ir los precios de la construcción, ahí sí tal vez se trasladen un poco a lo nuevo.

-Entonces, ¿dice que lo usado no sube pero tampoco baja mucho, y lo nuevo podría subir?
-Sí, porque lo nuevo además tiene que encontrar una localización buena, y las buenas localizaciones son cada vez más escasas.

-¿El nuevo Recoleta Mall funciona?
-Es la curva de maduración de un shopping. Hay un montón de amigos que aún no lo internalizaron y son gente del barrio. Lleva un proceso para que la gente se adecue, luego se haga habitué y se fidelice. Tal vez no fue el mejor momento, porque ha habido algunos faltantes de productos, pero fuera de todo eso, está dentro de las condiciones normales. El cine, por su parte, está en los mismos ratios que cuando lo cerramos; y estuvo casi dos años cerrado. Así que esto es un tema de tiempo.

-¿Tuvieron locales que cerraran por las trabas a las importaciones?
-Por suerte, todavía no, no acá [por Recoleta]. En Pilar sí, cerraron HP y Luxaflex. A HP le ofrecimos una mano, bajarle el alquiler, total en ocho o diez meses lo mudamos a otro lado, entonces no pensamos en el negocio actual? "No tengo producto", fue la contestación de HP. Y Luxaflex, también dijo: "Tengo que cambiar mi modelo". Fueron dos casos.

-En el negocio del cine, ¿dependen mucho de lo importado?
-No, las películas se fabrican acá, las recibimos de las distribuidoras internacionales. Ellos son los que tienen el problema. Nosotros las recibimos en pesos, como un producto local. La película lo que tiene importado es el master, después se duplica todo en laboratorios nacionales.

-Ultimamente se percibe entre los empresarios una tendencia a no querer expresar sus opiniones en público, o al menos, si lo hacen, lo hacen con más recaudos. ¿Lo percibe?
-Puede ser. Lo que pasa es que hay empresarios de todo tipo. Yo como nunca he tenido negocios con el Estado, los riesgos los he corrido por mí y mis socios. Puede ser que tengan otros compromisos, otros problemas.

EDUARDO NOVILLO ASTRADA
Profesión: administrador de Empresas (UCA)
Edad: 63 años
Cargo: presidente de Village Cinemas

Fuente: Por Florencia Donovan | LA NACION 22 de Abril de 2012


domingo, 29 de abril de 2012

Tras 27 meses, cayó la construcción en febrero 2012

Bajó 4,5% en términos desestacionalizados; bajas expectativas
a construcción cayó 4,5% en febrero respecto de igual mes del año pasado, en términos desestacionalizados, y 6,5 por ciento respecto de enero, según informó ayer el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). La caída interanual es la primera luego de 27 meses consecutivos de crecimiento y, dadas las expectativas negativas de los empresarios del sector, podría repetirse en los próximos meses.
Pese a la floja performance de febrero, el balance del primer bimestre arrojó un saldo positivo, con una suba general de la actividad del 2,4 por ciento en comparación con el mismo período de 2011.
Para este mes, ningún empresario dedicado a la actividad privada esperaba una evolución favorable de la actividad. De acuerdo con el relevamiento del Indec, para el 95,2 por ciento no iba a cambiar y el 4,8 por ciento temía por una caída.
Las empresas orientadas a la obra pública mostraron algún atisbo de optimismo, dado que el 15,4 por ciento confió en que este mes la actividad habrá aumentado, mientras que el 33,3 por ciento esperaba una contracción y el 51,3 por ciento dijo que no se modificaría.
Este escenario se contradice con los pedidos de edificación ya que, según el organismo oficial, en los dos primeros meses del año subieron 11,8 por ciento. En lo que respecta a la venta de insumos se produjeron resultados dispares.
En febrero hubo subas de 10,3 por ciento en ladrillos huecos, de 4,9 por ciento en pisos y revestimientos y de 0,9 por ciento en hierro redondo para hormigón. En tanto, se registraron bajas de 19,4 por ciento en asfalto, 6,9 por ciento en cemento y 0,8 por ciento en pinturas para la construcción.
La baja de 4,5 por ciento interanual fue la primera en 27 meses y la consecuencia de la marcada desaceleración que venía mostrando el sector desde septiembre pasado.
En aquel mes el crecimiento fue de 10,7 por ciento y luego las subas se moderaron: 6,8 por ciento en octubre, 3,2 por ciento en noviembre y diciembre, y 4,5 por ciento en enero de 2012 con relación a enero de 2011.
Empleo sectorial
Ayer también se difundió el informe del Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (Ieric) de enero y febrero. El relevamiento encontró que el empleo formal en el sector creció un 2,5 por ciento entre enero de 2011 y 2012, alcanzando un total de 407.670 puestos de trabajo registrados. Este nivel también marca una leve contracción del 2,6 por ciento Cayó respecto de diciembre pasado, situación históricamente estacional en el primer mes de cada año.
El informe agrega que la cantidad de puestos creció en el conjunto de empresas de más de 200 empleados, segmento en el que se destacan las empresas de más de 500 trabajadores con una creación neta de algo más de 2500 puestos en el mes..

Fuente: La Nación Sábado 31 de marzo de 2012

sábado, 28 de abril de 2012

Los alquileres, cada vez más caros

Por el impacto de la inflación y de la falta de crédito, el valor promedio se duplicó entre 2007 y 2012
Alcanzar el sueño de la casa propia es una misión casi imposible en la Argentina. Es más, en ese marco, cada vez son más las personas que se ven obligadas a pagar un alquiler que, sólo si se observa el promedio, se duplicó de 2007 a la actualidad.
La consultora Reporte Inmobiliario estimó que el valor de un alquiler de un departamento usado de tres ambientes costaba en noviembre de 2011, los últimos datos disponibles, alrededor de 2063 pesos. En 2007 esa vivienda se alquilaba en $ 1088 mensuales. Se trata de un alza de un 89,6 por ciento.
Pese a que los números están siendo procesados, según indicaron en la consultora, de fines de noviembre a la actualidad se calcula que un alquiler promedio de un departamento usado de tres ambientes ya sufrió un alza de 4,8%, es decir, hoy está en un promedio global de $ 2162 mensuales, mientras que si se habita uno de dos ambientes, la suba fue de un 7% en ese período.
Las razones del aumento, estimaron los analistas, son fundamentalmente dos: la inflación y la inexistencia de créditos hipotecarios accesibles, algo que a su vez se relaciona con el mencionado aumento de precios.
No obstante, el valor de los alquileres subió menos que el de los salarios, sobre todo los de aquellos agremiados, algo que dejó espacio para mejorar el consumo de los argentinos, pero que todavía frena la posibilidad de acceso a un crédito hipotecario. Según datos de SEL consultores, los sueldos netos promedio del sector privado formal crecieron un 150% entre el tercer trimestre de 2007 y el mismo período de 2011.
Incluso los analistas informaron además que la crisis financiera de 2008 y 2009 benefició a los inquilinos, ya que sacó del mercado muchas propiedades en venta y las volcó a los alquileres, lo que, en definitiva, creó más oferta y desaceleró la suba de precios.




Actualmente, sólo el Banco Ciudad mantiene una línea a tasa fija -superior al 22% en noviembre si se suma el costo financiero total- a un plazo de 20 años. Se trata del crédito más atractivo en un país signado por la volatilidad económica en las últimas décadas y por la alta inflación desde 2006. Otros bancos ofrecen líneas para la compra con tasas mixtas o variables (excepto por la que lanzó el Banco Hipotecario hace cerca de un mes orientado sólo para la construcción).
Sin embargo, para acceder a un crédito en el banco gestionado por el gobierno porteño es preciso tener una relación cuota/ingreso que no supere el 40% y sólo se financia el 75% de la propiedad, por lo que es preciso tener ahorros propios. A modo de ejemplo, accediendo a un crédito de US$ 50.000 (unos $ 220.000), con lo que difícilmente se adquiera una vivienda en la ciudad de Buenos Aires, se debe pagar una cuota mensual de 4152 pesos. El sueldo promedio del sector privado era a fines de 2011 de 4500 pesos.
En las últimos meses surgieron rumores de que algunos bancos privados y públicos relanzarían sus líneas de hipotecas. Incluso se estaría evaluando que el Gobierno subsidie algunos puntos de la tasa para aquellos préstamos destinados exclusivamente a la construcción de viviendas.
La baja del precio del dinero a comienzos de año contrastó con los picos alcanzados por las tasas en noviembre (llegaron al 22%), cuando el Gobierno instaló el cepo a la compra de dólares. Incluso, según el Colegio de Escribanos porteño, en diciembre el número de escrituras firmadas bajó un 10,4 por ciento, lo que representó el mayor descenso desde octubre de 2009.

Mayor oferta
"La suba del precio de los alquileres se explica de la misma manera de cómo suben todos los precios en la Argentina", afirmó Jorge Rozados, de Reporte Inmobiliario. "Igualmente, no es sólo una cuestión de inflación. Desde el punto de vista del sector, esto tiene que ver con la falta de crédito hipotecario que pueda alivianar el mercado de alquileres. Desde hace ocho años existe una cuota [de crédito] que más que duplica el valor de un alquiler", agregó.
"La suba de los precios es fundamentalmente inflacionaria, aunque el hecho de que no haya crédito hipotecario influye", indicó Néstor Walenten, presidente de la Cámara Argentina Inmobiliaria. "Pero la crisis de 2009 desconcertó a los propietarios, que creían que iban a conseguir menos dinero por la venta de sus departamentos, y los volcaron a los alquileres", afirmó.
Según el experto, el crecimiento de la oferta fue entonces de un 45%, lo que hizo que, en los últimos años, el valor de los alquileres creciera por debajo de la inflación y los salarios de convenio. Observando sólo los precios promedio de febrero, un alquiler mensual de un tres ambientes en Recoleta cuesta unos $ 3050, aunque pueden encontrarse valores máximos que llegan a $ 3400 y de $ 2700 para uno de dos. Palermo, en tanto, tiene un costo promedio mensual de $ 2350 para un tres ambientes y Las Cañitas, de 2390 pesos.
Por otro lado, la zona más barata parece ser, según Reporte Inmobiliario, Liniers, cuyo valor promedio mensual para un tres ambientes llega a 1865 pesos. El precio máximo relevado en ese barrio es de 2100 pesos. El alquiler de un dos ambientes puede costar, en tanto, $ 1550 pesos. Aunque para esos metros pueden hallarse zonas más económicas como La Boca ($ 1440), Agronomía ($ 1650), Parque Avellaneda ($ 1460), Nueva Pompeya ($ 1480) o Parque Patricios (1520 pesos).
Según Rozados, más allá de los aumentos, "la renta que dan los alquileres es baja en relación a otros períodos históricos".

Fuente: Por Francisco Jueguen | LA NACION Sábado 14 de Abril 2012

viernes, 27 de abril de 2012

Garantías propietarias seguras

Se trata de una propuesta del Instituto de Vivienda de la Ciudad que beneficia a los inquilinos y tiende a agilizar los trámites.
En la ciudad de Buenos Aires se estima que entre un 25 y 35% del total del parque inmobiliario se alquila, lo cual significa que muchas familias no son propietarias de inmuebles. Se calcula que se alquilan alrededor de 500.000 unidades, y, en consecuencia, son entre 200.000 y 250.000 las que se renuevan anualmente.
Descripto el mercado de alquileres porteño podemos afirmar que, superando las pretensiones de control que hay sobre el mismo, es posible dinamizarlo y modernizarlo para poder mejorar la accesibilidad al alquiler de quienes así lo necesiten.
La principal institución del contrato de alquiler es la garantía, elemento que avala, por parte del locatario, el cumplimiento de sus términos. Las garantías son a satisfacción del locador.
En la ciudad son muchos quienes alquilan por diferentes razones: estudiantes del interior cuyos padres no pueden -o no juzgan conveniente ni útil- comprar una propiedad; también profesionales que deben trabajar en la ciudad, o bien familias que buscan departamentos para alquilar, ya que sus ingresos les impiden comprar una propiedad. Cualquiera que sea el motivo por el que alquilan, para hacerlo precisan de una garantía.
Las garantías son propiedades del garante que, por lo general, son de la ciudad y que cumplen con una condición: demostrar solvencia para levantar incumplimientos. Esta forma de garantizar un contrato es de las más antiguas; tanto, que hoy su uso no es lo más aconsejable: lo que los locatarios buscan fundamentalmente es hacerse del efectivo lo antes posible al producirse el incumplimiento. Un juicio y el remate de una propiedad no son efectivos a la hora de lograr este objetivo, por lo menos en el tiempo.
Un elemento nuevo, la caución, es la principal estrella a la que recurren varios actores. Sin embargo, presenta varios problemas en el momento de su uso, entre los que podemos destacar dos: precio y cobertura. El primero afecta, a veces, la decisión del locatario. Su precio puede equivaler hasta tres o cuatro meses de alquiler. Todo junto, o en cuotas, es mucho para un amplio sector del mercado. Encima, las aseguradoras exigen, para su otorgamiento, que el locatario se bancarice o bien que la pague con la tarjeta de crédito. El segundo, la cobertura no siempre satisface al locador. La falta de cobertura del mes de garantía, o la fecha de desalojo del inmueble, o la forma en la que se configura el siniestro para la aseguradora son los problemas centrales de esta segunda perspectiva.
En el IVC, la ley 1251 ya ponía en cabeza del organismo la posibilidad de organizar este producto y promoverlo en el mercado. Hoy, a partir de esta gestión es posible resolver varios de los problemas planteados. Aprovechar las posibilidades que las organizaciones públicas dedicadas a la vivienda tienen en la materia, no es algo que deba descartarse. Esa capacidad organizativa para adjudicar en función de las necesidades, y para establecer políticas publicas de acceso a la vivienda, debe aprovecharse y vincularse de manera efectiva al mercado de alquileres.
A partir de estos elementos, el IVC está elaborando una propuesta que permita financiar a los inquilinos pólizas de caución en los términos más óptimos del mercado: mejor precio, financiado en 24 cuotas sin interés, con la cobertura necesaria a satisfacción de los dueños de los inmuebles.
Reemplazar con sus recursos las garantías propietarias por seguros de garantía, y hacerlo mediante trámites ágiles, no es materia de cumplimiento imposible por parte del estado. Facilitar su financiamiento desenganchando al seguro del banco, y abaratando su costo al comprar las cauciones en beneficio de los locatarios para luego financiarlas en cómodas cuotas, es algo que rápidamente se puede concretar. Es más, es posible mejorar las condiciones de las pólizas y permitir, de esta manera, satisfacer las dudas de los locadores.
Esta herramienta, aplicada de esta forma, puede agilizar sustantivamente las relaciones entre locadores y locatarios, y facilitar la concreción de los alquileres, eliminando elementos que hoy pueden ser considerados distorsivos y se prestan a estafas reiteradas (compra de garantías). Y eso debe ser uno de los objetivos de toda política de vivienda: modernizar el mercado de alquileres para garantizar el acceso a la vivienda..

Fuente: Por Martín Moyano Barro | Para LA NACION Sábado 21 de abril 2012

jueves, 26 de abril de 2012

Precios, barrios y su evolución

Cómo se valorizan de acuerdo con las acciones del gobierno y las inversiones privadas según un informe del Ministerio de Desarrollo porteño

El Ministerio de Desarrollo Urbano del GCBA (MDU) presenta, a través de la Secretaría de Planeamiento, un informe elaborado por la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial que refleja la evolución de la oferta de venta de departamentos 2001-2011, que es muy extenso y por lo tanto aquí se publica sólo un parte.

Según Fernando Alvarez De Celis, director general de Planeamiento, "este informe tiene como objetivo determinar un precio de referencia; también conocer la evolución de los inmuebles de la ciudad y en relación con la geografía urbana". Los principales activos son departamentos, casas entre otros; esta información permite saber el stock en la ciudad, que tiene un millón y medio de unidades funcionales que equivalen a 350 millones de m2.

"Nos interesa analizar las localizaciones del suelo y cómo se refleja en la variación de los valores. Este resultado depende además de las inversiones según los barrios, y a la vez permite georreferenciar en escala temporal y geográfica el lugar que tiene la ciudad en la dinámica global, donde se advierte una valorización diferente. Los datos ayudan a comprender el comportamiento de la urbe, descubrir en cada área sus atributos que modifican su valorización. Por otra parte es útil para conocer a través del tiempo cuál ha sido la acción pública sobre el territorio y la consideración en cada zona." En este sentido, el directivo también admite que el informe permite analizar las acciones e inversiones del gobierno porteño a lo que luego se sumó la iniciativa privada, como sucede en el Distrito Tecnológico. "En definitiva, lo que interesa es conocer cada zona y qué se puede hacer para mejorar las comunas. Advertimos que el sector noroeste aumenta de manera progresiva el precio; esto se debe en parte a que el sector crece por el derrame de zonas consolidadas hacia otras con potencial".



El informe se realizó por décimo año consecutivo con un relevamiento de precios de oferta de venta de departamentos en la ciudad. Esto permitió determinar un total de 17.315 unidades en venta. El precio promedio por m2 registrado fue de 2168,2 dólares. Con relación a los valores de 2010, la suba en promedio de los precios de los departamentos fue del 21,5%. Por otro lado, si se considera la brecha existente el precio más alto y más bajo, la diferencia fue de 2,4 veces. En cuanto a la distribución territorial de la oferta, el mayor número de los departamentos en venta relevados se encuentra en la zona oeste, cuya participación pasó del 53,5% en 2001 al 44,4% en 2011, en favor del resto de las zonas, a excepción de zona sur que permanece similar al primer relevamiento. Si se analiza la evolución del precio de oferta de venta en distintos períodos se observa para el de 2001-2007, una elevada variación en las zonas centro y norte de la ciudad, donde la variación es del 79,8% y 53,6%, respectivamente. El período 2008 a 2011 registra un comportamiento de crecimiento opuesto al período anterior, zonas oeste y sur se sitúan con el 41,8% y 48%, respectivamente. Esto demuestra un incremento mayor en la variación del precio promedio por zonas para el sur de la ciudad en comparación con el resto (norte, oeste y centro). Comparando los precios de 2010 con los de 2011 se observa, entre las variaciones más importantes, los aumentos de sus valores en los barrios de Mataderos, Villa Luro y Parque Avellaneda del 37,4%, 34,5% y 35,4%, respectivamente.

Se observa la predominancia de grandes promedios en el eje norte, con el agregado de departamentos a estrenar. En cambio, en los barrios de menor densidad, la construcción tiene menor dinamismo y la oferta de grandes superficies corresponde a departamentos usados; de tal forma que desde Puerto Madero hasta Recoleta pueden hallarse superficies medias superiores a las del resto de la ciudad, registrándose el mayor valor en el primero de dichos barrios, donde alcanza los 151,5 m2. Por otro lado se registra un leve decrecimiento del promedio en barrios como Boedo, Almagro, Villa Crespo y Chacarita, mientras que para el resto de la ciudad se observa un aumento considerable en algunos barrios y leve en otros. En algunas zonas del sur -como Barracas, Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Patricios- se ha experimentado una notoria expansión de la construcción de nuevos departamentos, incentivada por ser la zona de menor valor del suelo. Por otro lado, en el barrio de Caballito no se permite la construcción. Por ese motivo es que el sudoeste se encuentra sin ofertas registradas. Lo mismo sucede en el centro del barrio de Almagro.

Fuente: La Nación 24 de Marzo 2012

martes, 3 de abril de 2012

Anteproyecto Ley de Alquileres 2012

Anteproyecto que genera polémica
Propietarios y representantes de entidades del sector inmobiliario no están de acuerdo con la norma que se pretende tratar en el Congreso.

Propietarios y representantes de las instituciones ligadas al rubro de la construcción muestran su desagrado al proyecto de ley de locaciones urbanas presentado el 26 de diciembre último por los senadores nacionales de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo Ramón López Frente para la Victoria (FPV).

"Este anteproyecto es un disparate legislativo, ya que propone avanzar sobre el derecho de la propiedad de los dueños inmobiliarios. Se basa en uno presentado en 2009 por la ex senadora Teresita Quintela del FPV que fue rechazado porque no tuvo respaldo ni de su bloque ni del presidente del Senado. Ni siquiera se consideró porque era un dislate como éste", dijo el presidente del Servicio de Ofertas Múltiples y representante de la inmobiliaria homónima, Armando Pepe. Y agregó: "Esos senadores que presentan este tipo de anteproyectos quieren trascendencia pública, pantalla y aparición en los medios".

En 1945 se sancionaron las primeras leyes que congelaban los alquileres y prorrogaban los contratos. Esto generó menor inversión en la construcción de viviendas para alquilar y un déficit habitacional que se extiende hasta hoy, que se ubica en los 3.000.000. "En este sentido, hay una gran deuda del Estado, porque el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, consagra el derecho de todos los habitantes a acceder a una vivienda digna; pero eso no se logra metiéndoles la mano en los bolsillos a los propietarios. El Estado debe otorgar créditos blandos con tasas subsidiadas para la clase media o usar instrumentos como el leasing inmobiliario (ley 25.248/01) que facilita el acceso a la vivienda digna", expresó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

Según los especialistas, el mercado funciona perfectamente porque es de libre contratación y la ley de locación urbana actual funciona bien. Agregan que las veces que el Estado intervino en los alquileres se retrajeron la oferta y las inversiones por la baja rentabilidad. "Hoy las reglas jurídicas son claras y seguras, hay una mayor oferta locativa y se han amesetado los valores de alquileres. Este proyecto es nefasto, no respeta los principios jurídicos, constitucionales ni federales, la ley vigente 23.091/84 es sabia y el Estado debería reglamentar el capítulo de construcción de viviendas con destino de alquiler", comentó el presidente Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten.

Cambios drásticos
Algunas disposiciones del anteproyecto de ley señalan como plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos tres años; el precio del alquiler mensual no supera la suma que resulta de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble; los honorarios no superarán el monto de un mes de alquiler; los propietarios o arrendadores deberán pagar las tasas, contribuciones e impuestos del inmueble y las expensas extraordinarias, y se prorroga automáticamente todos los contratos de alquiler en curso hasta por 18 al igual que se suspenden los desalojos con base en la finalización de dichos contratos por ese mismo tiempo.
"Se volverá en contra de los intereses que pretenden defender, es decir, de los inquilinos. El inversor inmobiliario es muy sensible y retraerá la oferta o se generará un mercado negro, porque el Estado intervendrá en la fijación de precios y creará tres organismos burocráticos que incentivan la corrupción y pagarán los ciudadanos: Dirección de Viviendas Alquiladas, Registro Público de Contratos de Alquiler y Registro Público de Inmuebles de Alquiler -dijo Abatti-. Si interviene el Estado en los contratos locativos celebrados entre particulares, interfiere en la autonomía de la voluntad de las partes del contrato regida por el artículo 1197 del Código Civil. Es una garantía consagrada el derecho de propiedad en el artículo 17 de la Constitución".
Los entrevistados concuerdan en que este proyecto adolece de graves vicios jurídicos y que "afecta la industria de la construcción, limita el derecho constitucional de comerciar, arremete contra el patrimonio de los ciudadanos, confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas, relega los derechos y patrimonios de unos, para supuestamente, beneficiar a otros y viola la garantía del Estado del artículo 6 de la ley 21.342", aportó el vicepresidente del Centro Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, Ival Rocca (h.).
Para pensar, uno de los fundamentos del proyecto indica que acota los abusos de los locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo prácticamente discutirlas ¿Prejuicio? ¿Discriminación?
Finalmente, Walenten concluyó: "La oferta de alquileres de unidades para vivienda aumentó 45% entre 2008 y 2011 por la participación del inversor en el mercado inmobiliario. Si este proyecto, para el que no fuimos consultados, se hace ley, generaría la retracción total y absoluta de oferta. Definitivamente, es un mamarracho legislativo y jurídico. Esperamos que reine la cordura de los legisladores para que no se trate bajo ningún concepto sobre tablas".

Por Patricia Osuna Gutiérrez, LA NACION, 31 de Marzo de 2012




Insólito proyecto de ley de alquileres
Por Enrique Abatti Ival Rocca (h) ABOGADO* ABOGADO**
En el Senado se presentó un intento de regular las locaciones urbanas de fuerte tono intervencionista. De prosperar, se vería afectado el derecho de propiedad y se generaría una retracción en las ofertas de alquiler, agravando el faltante de viviendas.

Se presentó en el Senado Nacional un proyecto de ley de locaciones urbanas que abriría puertas a una fuerte intromisión del Estado en los contratos locativos de vivienda entre particulares. Esta iniciativa toma como antecedentes un absurdo proyecto de 2010 presentado por la entonces senadora Quintela y supuestos aportes de la Unión Argentina de Inquilinos, a la vez que no ha tenido en cuenta tanto a las instituciones que desde diversos ángulos y enfoques participan del derecho inmobiliario, como a las empresas e individuos que aportaron la enorme inversión en construcciones edilicias de los últimos diez años, tampoco a los juristas especializados.

La iniciativa de 42 artículos se aplicaría incluso a los contratos vigentes al entrar a regir la ley, los cuales deberán adecuarse a sus previsiones, mediante juicio sumario, en defecto de acuerdo.

Eleva de 2 a 3 años el plazo mínimo locativo habitacional e impone que los contratos deben celebrarse por escrito y ser intervenidos, homologados y registrados . Golpea estrepitosamente al derecho de propiedad (art. 17 de la Constitución Nacional) y rompe las reglas de mercado al poner topes máximos al alquiler y traducirlo en una alícuota del valor de reposición del inmueble, determinado oficialmente , auspiciando una inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler, que perjudicará a los propios inquilinos a quienes la ley aparentemente pretendería proteger.

También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios y dispone quien los pagará. Además, prohíbe cargar a los inquilinos los impuestos y tasas del inmueble.

Trae un intervencionismo fulminante del Estado en las locaciones al disponer que en garantía de la verificación de los contratos, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan .

Obliga, además, a que los contratos locativos sean homologados y registrados obligatoriamente, creando un nuevo (multiplicado por 24 jurisdicciones) superorganismo burocrático , la Dirección de Viviendas Alquiladas. Para aplicar ley y avasallando las autonomías provinciales, dispone que las provincias y la CABA creen sus respectivas unidades o dependencias internas. También crea nuevos registros públicos, de contratos de alquiler y de inmuebles de alquiler.

Y finalmente, como broche áureo, prórroga automáticamente todos los contratos vigentes por 18 meses a partir de regir la nueva ley, suspendiendo por el mismo lapso los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.

Es un proyecto que además adolece de graves vicios jurídicos y perjudicará nuestra economía, pues afectará la construcción y el comercio , también excitará la corruptela e “influencias”. Viene a desalentar aún más la sana economía negando el rol a las empresas, columna vertebral de los países y su importante misión en el crecimiento económico, pues enriquecen la Nación y promueven el trabajo y la producción genuinas. Este intolerante proyecto conduce a la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler y liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, las cuales seguramente desaparecerán del mercado por falta de inversores.

Por otra parte, la propuesta sigue negando la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados.

Al paralizar la construcción de inmuebles para alquilar y ahuyentar su construcción , cesarán todas las industrias afines y complementarias.

Este proyecto promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los Estados nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda, que aspiran cuantiosos recursos anárquicamente afectados a viviendas.

Es incomprensible cómo desde nuestro máximo órgano legislativo se pueda propugnar la confiscación de bienes , en vez de proyectar un régimen ágil y desgravado para impulsar un tipo de vivienda económica, que junto a nuevas zonas urbanas, sean viables para que la población necesitada tenga acceso a viviendas dignas, sin desgarrar los bolsillos de particulares, sean empresas o ahorristas.

* Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).

** Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).


Fuente: Clarín 20 de Marzo de 2012
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