martes, 3 de abril de 2012

Anteproyecto Ley de Alquileres 2012

Anteproyecto que genera polémica
Propietarios y representantes de entidades del sector inmobiliario no están de acuerdo con la norma que se pretende tratar en el Congreso.

Propietarios y representantes de las instituciones ligadas al rubro de la construcción muestran su desagrado al proyecto de ley de locaciones urbanas presentado el 26 de diciembre último por los senadores nacionales de Tierra del Fuego, María Rosa Díaz y Osvaldo Ramón López Frente para la Victoria (FPV).

"Este anteproyecto es un disparate legislativo, ya que propone avanzar sobre el derecho de la propiedad de los dueños inmobiliarios. Se basa en uno presentado en 2009 por la ex senadora Teresita Quintela del FPV que fue rechazado porque no tuvo respaldo ni de su bloque ni del presidente del Senado. Ni siquiera se consideró porque era un dislate como éste", dijo el presidente del Servicio de Ofertas Múltiples y representante de la inmobiliaria homónima, Armando Pepe. Y agregó: "Esos senadores que presentan este tipo de anteproyectos quieren trascendencia pública, pantalla y aparición en los medios".

En 1945 se sancionaron las primeras leyes que congelaban los alquileres y prorrogaban los contratos. Esto generó menor inversión en la construcción de viviendas para alquilar y un déficit habitacional que se extiende hasta hoy, que se ubica en los 3.000.000. "En este sentido, hay una gran deuda del Estado, porque el artículo 14 bis de la Constitución Nacional, consagra el derecho de todos los habitantes a acceder a una vivienda digna; pero eso no se logra metiéndoles la mano en los bolsillos a los propietarios. El Estado debe otorgar créditos blandos con tasas subsidiadas para la clase media o usar instrumentos como el leasing inmobiliario (ley 25.248/01) que facilita el acceso a la vivienda digna", expresó el presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

Según los especialistas, el mercado funciona perfectamente porque es de libre contratación y la ley de locación urbana actual funciona bien. Agregan que las veces que el Estado intervino en los alquileres se retrajeron la oferta y las inversiones por la baja rentabilidad. "Hoy las reglas jurídicas son claras y seguras, hay una mayor oferta locativa y se han amesetado los valores de alquileres. Este proyecto es nefasto, no respeta los principios jurídicos, constitucionales ni federales, la ley vigente 23.091/84 es sabia y el Estado debería reglamentar el capítulo de construcción de viviendas con destino de alquiler", comentó el presidente Cámara Inmobiliaria Argentina, Néstor Walenten.

Cambios drásticos
Algunas disposiciones del anteproyecto de ley señalan como plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos tres años; el precio del alquiler mensual no supera la suma que resulta de dividir por 180 el valor de reposición del inmueble; los honorarios no superarán el monto de un mes de alquiler; los propietarios o arrendadores deberán pagar las tasas, contribuciones e impuestos del inmueble y las expensas extraordinarias, y se prorroga automáticamente todos los contratos de alquiler en curso hasta por 18 al igual que se suspenden los desalojos con base en la finalización de dichos contratos por ese mismo tiempo.
"Se volverá en contra de los intereses que pretenden defender, es decir, de los inquilinos. El inversor inmobiliario es muy sensible y retraerá la oferta o se generará un mercado negro, porque el Estado intervendrá en la fijación de precios y creará tres organismos burocráticos que incentivan la corrupción y pagarán los ciudadanos: Dirección de Viviendas Alquiladas, Registro Público de Contratos de Alquiler y Registro Público de Inmuebles de Alquiler -dijo Abatti-. Si interviene el Estado en los contratos locativos celebrados entre particulares, interfiere en la autonomía de la voluntad de las partes del contrato regida por el artículo 1197 del Código Civil. Es una garantía consagrada el derecho de propiedad en el artículo 17 de la Constitución".
Los entrevistados concuerdan en que este proyecto adolece de graves vicios jurídicos y que "afecta la industria de la construcción, limita el derecho constitucional de comerciar, arremete contra el patrimonio de los ciudadanos, confisca los recursos de vida de quienes ahorraron en inmuebles para vivir de sus rentas, relega los derechos y patrimonios de unos, para supuestamente, beneficiar a otros y viola la garantía del Estado del artículo 6 de la ley 21.342", aportó el vicepresidente del Centro Argentina de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal, Ival Rocca (h.).
Para pensar, uno de los fundamentos del proyecto indica que acota los abusos de los locadores que, según la constatación histórica, son la parte prevaleciente, la parte fuerte en la negociación, con el poder de imponer unilateralmente las condiciones que la parte débil del contrato sólo puede aceptar o rechazar, no pudiendo prácticamente discutirlas ¿Prejuicio? ¿Discriminación?
Finalmente, Walenten concluyó: "La oferta de alquileres de unidades para vivienda aumentó 45% entre 2008 y 2011 por la participación del inversor en el mercado inmobiliario. Si este proyecto, para el que no fuimos consultados, se hace ley, generaría la retracción total y absoluta de oferta. Definitivamente, es un mamarracho legislativo y jurídico. Esperamos que reine la cordura de los legisladores para que no se trate bajo ningún concepto sobre tablas".

Por Patricia Osuna Gutiérrez, LA NACION, 31 de Marzo de 2012




Insólito proyecto de ley de alquileres
Por Enrique Abatti Ival Rocca (h) ABOGADO* ABOGADO**
En el Senado se presentó un intento de regular las locaciones urbanas de fuerte tono intervencionista. De prosperar, se vería afectado el derecho de propiedad y se generaría una retracción en las ofertas de alquiler, agravando el faltante de viviendas.

Se presentó en el Senado Nacional un proyecto de ley de locaciones urbanas que abriría puertas a una fuerte intromisión del Estado en los contratos locativos de vivienda entre particulares. Esta iniciativa toma como antecedentes un absurdo proyecto de 2010 presentado por la entonces senadora Quintela y supuestos aportes de la Unión Argentina de Inquilinos, a la vez que no ha tenido en cuenta tanto a las instituciones que desde diversos ángulos y enfoques participan del derecho inmobiliario, como a las empresas e individuos que aportaron la enorme inversión en construcciones edilicias de los últimos diez años, tampoco a los juristas especializados.

La iniciativa de 42 artículos se aplicaría incluso a los contratos vigentes al entrar a regir la ley, los cuales deberán adecuarse a sus previsiones, mediante juicio sumario, en defecto de acuerdo.

Eleva de 2 a 3 años el plazo mínimo locativo habitacional e impone que los contratos deben celebrarse por escrito y ser intervenidos, homologados y registrados . Golpea estrepitosamente al derecho de propiedad (art. 17 de la Constitución Nacional) y rompe las reglas de mercado al poner topes máximos al alquiler y traducirlo en una alícuota del valor de reposición del inmueble, determinado oficialmente , auspiciando una inmediata retracción en la oferta de inmuebles en alquiler, que perjudicará a los propios inquilinos a quienes la ley aparentemente pretendería proteger.

También limita los honorarios de los corredores inmobiliarios y dispone quien los pagará. Además, prohíbe cargar a los inquilinos los impuestos y tasas del inmueble.

Trae un intervencionismo fulminante del Estado en las locaciones al disponer que en garantía de la verificación de los contratos, el Estado los interviene efectuando las observaciones, recomendaciones, sugerencias, adecuaciones o correcciones que correspondan .

Obliga, además, a que los contratos locativos sean homologados y registrados obligatoriamente, creando un nuevo (multiplicado por 24 jurisdicciones) superorganismo burocrático , la Dirección de Viviendas Alquiladas. Para aplicar ley y avasallando las autonomías provinciales, dispone que las provincias y la CABA creen sus respectivas unidades o dependencias internas. También crea nuevos registros públicos, de contratos de alquiler y de inmuebles de alquiler.

Y finalmente, como broche áureo, prórroga automáticamente todos los contratos vigentes por 18 meses a partir de regir la nueva ley, suspendiendo por el mismo lapso los desalojos con base en la finalización de dichos contratos.

Es un proyecto que además adolece de graves vicios jurídicos y perjudicará nuestra economía, pues afectará la construcción y el comercio , también excitará la corruptela e “influencias”. Viene a desalentar aún más la sana economía negando el rol a las empresas, columna vertebral de los países y su importante misión en el crecimiento económico, pues enriquecen la Nación y promueven el trabajo y la producción genuinas. Este intolerante proyecto conduce a la quiebra de empresas y personas con activos inmobiliarios en alquiler y liquida a casi todas las empresas constructoras de inmuebles, las cuales seguramente desaparecerán del mercado por falta de inversores.

Por otra parte, la propuesta sigue negando la realidad de un Estado propietario con muchísimos inmuebles mal administrados y casi todos usurpados o con numerosísimos alquileres irrisorios, con legítimas sospechas de connivencia entre los administradores oficiales y los seudoinquilinos beneficiados.

Al paralizar la construcción de inmuebles para alquilar y ahuyentar su construcción , cesarán todas las industrias afines y complementarias.

Este proyecto promete dádivas y beneficios negando la inoperancia del Estado y los cuantiosos recursos derramados en los incontables entes, fondos, bancos y funcionarios, de los Estados nacional, provinciales y municipales encaramados en actividades pro vivienda, que aspiran cuantiosos recursos anárquicamente afectados a viviendas.

Es incomprensible cómo desde nuestro máximo órgano legislativo se pueda propugnar la confiscación de bienes , en vez de proyectar un régimen ágil y desgravado para impulsar un tipo de vivienda económica, que junto a nuevas zonas urbanas, sean viables para que la población necesitada tenga acceso a viviendas dignas, sin desgarrar los bolsillos de particulares, sean empresas o ahorristas.

* Presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA).

** Vicepresidente del Centro Argentino de Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal (CADIPH).


Fuente: Clarín 20 de Marzo de 2012

4 comentarios:

soydeaqui dijo...

Vulnerando el derecho de propiedad no se logra una solución para los problemas habitacionales que hay en nuestro país: esto debe tenerse muy presente ya que es violatorio de la Constitución Nacional. Muy distinto es que actuando con madurez y racionalidad se sincere la política económica y el mercado cambiario de modo que desaparezca la inflación en dólares y que las tasas de interés activas no sean superiores a un dígito. Es fundamental que se promueva el ahorro a largo plazo para que exista el fondeo necesario para evitar problemas de descalce en los bancos y con ello facilitar el otorgamiento de créditos hipotecarios sin necesidad de acudir a políticas prebendarias y/o asistencialistas con tasas subsidiadas por el Estado Nacional. Pero en lo que hay que hacer foco es en la necesidad de que se instrumenten medidas realistas definidas con profesionalismo e idoneidad que permitan a quienes hoy alquilan tener la posibilidad de llegar a ser propietarios y no como ocurre en la actualidad que el grueso de los desarrollos en edificación residencial está orientado a inversores muchos de los cuales son remisos a habitar la mayor parte de lo construído en los últimos años debido a la caída notoria de la calidad constructiva. Les saludo muy respetuosamnte, sdaqui ("soydeaqui" - soydeaqui01@gmail.com)

EL BACHI dijo...

Por favor sean precisos con los datos que aportan. El Frente para la Victoria de Tierra del Fuego no tiene senadores. Los que presentaron el proyecto son senadores del ex Ari actual Partido Socialista Patagónico de la Gob. Fabiana Ríos.

Veronica Krings dijo...

Gracias por tu aporte Bachi

Daniela dijo...

Al fin!!!!! El proyecto de Teresita Quintela no progresó. Al fin alguien se acuerda de que los que dependemos de un alquiler y estamos sometidos a los maltratos que se les ocurra!!!

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