jueves, 26 de abril de 2012

Precios, barrios y su evolución

Cómo se valorizan de acuerdo con las acciones del gobierno y las inversiones privadas según un informe del Ministerio de Desarrollo porteño

El Ministerio de Desarrollo Urbano del GCBA (MDU) presenta, a través de la Secretaría de Planeamiento, un informe elaborado por la Unidad de Sistemas de Inteligencia Territorial que refleja la evolución de la oferta de venta de departamentos 2001-2011, que es muy extenso y por lo tanto aquí se publica sólo un parte.

Según Fernando Alvarez De Celis, director general de Planeamiento, "este informe tiene como objetivo determinar un precio de referencia; también conocer la evolución de los inmuebles de la ciudad y en relación con la geografía urbana". Los principales activos son departamentos, casas entre otros; esta información permite saber el stock en la ciudad, que tiene un millón y medio de unidades funcionales que equivalen a 350 millones de m2.

"Nos interesa analizar las localizaciones del suelo y cómo se refleja en la variación de los valores. Este resultado depende además de las inversiones según los barrios, y a la vez permite georreferenciar en escala temporal y geográfica el lugar que tiene la ciudad en la dinámica global, donde se advierte una valorización diferente. Los datos ayudan a comprender el comportamiento de la urbe, descubrir en cada área sus atributos que modifican su valorización. Por otra parte es útil para conocer a través del tiempo cuál ha sido la acción pública sobre el territorio y la consideración en cada zona." En este sentido, el directivo también admite que el informe permite analizar las acciones e inversiones del gobierno porteño a lo que luego se sumó la iniciativa privada, como sucede en el Distrito Tecnológico. "En definitiva, lo que interesa es conocer cada zona y qué se puede hacer para mejorar las comunas. Advertimos que el sector noroeste aumenta de manera progresiva el precio; esto se debe en parte a que el sector crece por el derrame de zonas consolidadas hacia otras con potencial".



El informe se realizó por décimo año consecutivo con un relevamiento de precios de oferta de venta de departamentos en la ciudad. Esto permitió determinar un total de 17.315 unidades en venta. El precio promedio por m2 registrado fue de 2168,2 dólares. Con relación a los valores de 2010, la suba en promedio de los precios de los departamentos fue del 21,5%. Por otro lado, si se considera la brecha existente el precio más alto y más bajo, la diferencia fue de 2,4 veces. En cuanto a la distribución territorial de la oferta, el mayor número de los departamentos en venta relevados se encuentra en la zona oeste, cuya participación pasó del 53,5% en 2001 al 44,4% en 2011, en favor del resto de las zonas, a excepción de zona sur que permanece similar al primer relevamiento. Si se analiza la evolución del precio de oferta de venta en distintos períodos se observa para el de 2001-2007, una elevada variación en las zonas centro y norte de la ciudad, donde la variación es del 79,8% y 53,6%, respectivamente. El período 2008 a 2011 registra un comportamiento de crecimiento opuesto al período anterior, zonas oeste y sur se sitúan con el 41,8% y 48%, respectivamente. Esto demuestra un incremento mayor en la variación del precio promedio por zonas para el sur de la ciudad en comparación con el resto (norte, oeste y centro). Comparando los precios de 2010 con los de 2011 se observa, entre las variaciones más importantes, los aumentos de sus valores en los barrios de Mataderos, Villa Luro y Parque Avellaneda del 37,4%, 34,5% y 35,4%, respectivamente.

Se observa la predominancia de grandes promedios en el eje norte, con el agregado de departamentos a estrenar. En cambio, en los barrios de menor densidad, la construcción tiene menor dinamismo y la oferta de grandes superficies corresponde a departamentos usados; de tal forma que desde Puerto Madero hasta Recoleta pueden hallarse superficies medias superiores a las del resto de la ciudad, registrándose el mayor valor en el primero de dichos barrios, donde alcanza los 151,5 m2. Por otro lado se registra un leve decrecimiento del promedio en barrios como Boedo, Almagro, Villa Crespo y Chacarita, mientras que para el resto de la ciudad se observa un aumento considerable en algunos barrios y leve en otros. En algunas zonas del sur -como Barracas, Villa Lugano, Nueva Pompeya y Parque Patricios- se ha experimentado una notoria expansión de la construcción de nuevos departamentos, incentivada por ser la zona de menor valor del suelo. Por otro lado, en el barrio de Caballito no se permite la construcción. Por ese motivo es que el sudoeste se encuentra sin ofertas registradas. Lo mismo sucede en el centro del barrio de Almagro.

Fuente: La Nación 24 de Marzo 2012

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